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房地產(chǎn)的稅收籌劃范文第1篇

土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。其征稅對象為有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額，該增值額等于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定允許扣除項目金額后的余額。

其中，扣除項目包括以下六類：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括為取得土地使用權(quán)所支付的地價款以及按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的有關(guān)費用之和；2、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本。主要包括土地拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等；3、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用。指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用；4、舊房及建筑物的評估價格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認；5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加也可視同稅金予以扣除；6、對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本之和，加計百分之二十的扣除。

二、土地增值稅稅收籌劃方法

1、利用稅收減免優(yōu)惠的籌劃。《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。對于納稅人，除了建造普通標準住宅外還進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額，否則其建造的普通標準住宅也不能適用這一免稅規(guī)定。可見，不同標準住宅分開核算與不分開核算稅負會有差異，其大小取決于不同標準住宅的銷售額和可以扣除項目金額的結(jié)構(gòu)。在分開核算的情況下，要注意是否能將普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額20%以內(nèi)，否則也將無法享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)要降低普通標準住宅的增值額，控制方法不外乎增加可扣除項目金額和減少房屋銷售收入兩種方式。

增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費用等，以進一步提高商品房的質(zhì)量。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)成本費用時，應注意稅法規(guī)定的開支限制標準，做到費用列支既充分又不超標。在稅法許可的范圍內(nèi)，企業(yè)要將可列支費用、損失及扣除額等充分列支。但是對于工資、職工福利費、業(yè)務招待費、捐贈等超出國家規(guī)定標準的，稅法不允許在稅前列支，要并入利潤納稅。還有注意開發(fā)費用的扣除比例不能超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的20%。

至于以降低房屋銷售價格來控制普通標準住宅增值率的做法，由于它會導致銷售收入的減少，因此是否可取應在比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出大小的基礎(chǔ)上，做出恰當?shù)倪x擇。

2、費用轉(zhuǎn)移籌劃。能否把期間費用轉(zhuǎn)移哪怕是部分轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)項目直接成本中去呢？客觀地說，事后直接轉(zhuǎn)出是行不通的，是一種偷稅行為，這就需要事前籌劃?？梢赃M行組織人事以及行為準則等方面的事前準備。因為公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費等費用，都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有任何意義，但屬于每一個房地產(chǎn)項目的人員所發(fā)生的這些方面的費用都應列入房地產(chǎn)開發(fā)成本中，可以在計算土地增值稅時予以扣除，這就為稅收籌劃行為提供了一個籌劃的方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中。作為每一個房地產(chǎn)公司都有這個權(quán)力這樣做，稅務機關(guān)是無權(quán)干涉其內(nèi)政的。例如，總部某行政部門領(lǐng)導同時兼任某房地產(chǎn)項目的負責人，在不影響總部工作的情況下，參與到該項目的管理。那么，此人有關(guān)費中的部分費用就可以合情合理地分攤到房地產(chǎn)開發(fā)成本中去。

3、利用借款利息的籌劃。按企業(yè)會計制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用即房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。而從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本加計之和的20%予以扣除。這樣，就可加大扣除項目的金額，降低增值額和增值率，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加企業(yè)凈收益。

房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用應計入財務費用。按照規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)貸款證明的，利息允許據(jù)實扣除，但利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，利息不允許扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用應按取得土地使用所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%扣除。這項規(guī)定為納稅人提供了稅收籌劃的空間。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應盡可能提供金融機構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，實現(xiàn)利息據(jù)實扣除，降低稅負；反之，開發(fā)過程中借款不多，利息費用較低，則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構(gòu)的貸款證明，這樣可多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，有利于實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

4、利用經(jīng)營收入范圍的籌劃。隨著消費者對房屋的個性化要求的提高，房地產(chǎn)開發(fā)從原來的“毛坯房”向裝修房發(fā)展，且裝修標準逐年提高，裝修費用在房款中所占的比重呈逐年遞增之勢，因此房地產(chǎn)企業(yè)的售房收入則由房價款和裝修價款兩部分組成。按我國稅法的規(guī)定，企業(yè)銷售商品房按銷售金額的5%繳納營業(yè)稅，提供裝修服務按“裝修合同”金額的3%繳納營業(yè)稅，城建稅及教育附加費均按營業(yè)稅的一定比例（10%）繳納，土地增值稅按銷售商品房所取得的增值額采用四級超率累進稅率（30%～60%）課征，相應地購房者按商品房銷售金額的一定比例繳納契稅。因此，若將商品房裝修價款包含在整個售房價款中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會多繳納營業(yè)稅和土地增值稅，購房者則會多繳納契稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全可以利用稅法對不同項目課稅比例及內(nèi)容的差異，將房價款和裝修價款分開，這樣可以少繳納不少土地增值稅和營業(yè)稅。具體做法是，房地產(chǎn)企業(yè)可另設立一家裝飾裝修公司（也可增加該經(jīng)營項目），分別與購房者簽訂兩份合約，一份是在房地產(chǎn)初步完工時簽訂的房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。房地產(chǎn)企業(yè)只對房屋銷售價款的增值額繳納土地增值稅，裝修價款屬于勞務收入，不繳納土地增值稅。

5、利用銷售價格的籌劃。在計算土地增值稅時，由于采用超率累進稅率，因此銷售收入的增長，也意味著在相同的條件下增值額的增加，這就導致了增值率的提高和增值稅率的累進，使稅負增長加快。房地產(chǎn)銷售價格的變化，將直接影響房地產(chǎn)銷售收入的增減，因此在確定銷售價格時，既要充分考慮價格提高帶來的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負之間的關(guān)系，又要認真分析價格變動與房地產(chǎn)市場競爭能力變化的關(guān)系。通過不同價格銷售方案的分析比較，確定適合的房地產(chǎn)銷售價格，以減少稅負，實現(xiàn)利潤最大化。

6、遞延納稅時間。土地增值稅的納稅時間的遞延方法包括：（1）遞延收入的實現(xiàn)；（2）在申報期屆滿前一日才申報納稅。由于土地增值稅按照增值額征稅，增值額為《土地增值稅條例》規(guī)定的收入減去扣除項目的金額，因此納稅人可推遲開發(fā)成本如建筑安裝工程費、公共配套設施費等工程成本結(jié)算（決算）的時間，延遲增值額的確定。同時，盡量在申報期屆滿前一日才申報納稅，使納稅期遞延。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)的稅收籌劃范文第2篇

一、土地增值稅稅收籌劃概述

從某種意義上說，稅收籌劃是一項復雜而具技術(shù)性的工程。相應地，土地增值稅就是指對那些獲得增值收入的單位以及個人進行合理征收的稅種之一。它主要包括了對國有土地使用權(quán)予以有償轉(zhuǎn)讓，土地上的建筑物、還有其它的依附物的產(chǎn)權(quán)這些方面。很顯然，房地產(chǎn)企業(yè)和土地增值稅之間有著不可割舍的聯(lián)系。根據(jù)房地產(chǎn)的不同種類，土地增值稅將會對它進行差別稅收策略。同時，對于企業(yè)來說，稅收籌劃是它財務管理活動中至關(guān)重要的方面。簡單來說，土地增值稅籌劃就是專門針對房地產(chǎn)企業(yè)予以設計的一種合理的稅收方案。相關(guān)的土地增值稅稅收籌劃不僅可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收壓力得以減小，還能使企業(yè)的納稅風險降到最小化。更重要的是，它有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有更好的經(jīng)營環(huán)境，使企業(yè)在競爭激烈的市場中更具優(yōu)勢，立于不敗之地。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身來說，對應的土地增值稅稅收籌劃有著非常深遠的意義。換句話說，在房地產(chǎn)行業(yè)，土地增值稅收籌劃是開發(fā)企業(yè)前行路上一塊重要的基石。相應地，想要使土地增值稅收籌劃的作用得到更好的發(fā)揮，就需要采用有效的措施對它進行完善。顯而易見，這也是當下迫在眉睫的事情。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面，土地增值稅稅收有著自己科學的籌劃方法。具體來說，它主要包含了這幾個方面。比如，對收入進行分散籌劃的方法；以利息為基礎(chǔ)的支出籌劃方法；“臨界點”的籌劃辦法。因此，本文作者從實際出發(fā)，對其中一些有效策略予以了探討。

1.在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面，以土地增值稅的“起征點”優(yōu)惠政策為基礎(chǔ)給與籌劃

在土地增值稅優(yōu)惠政策方面，主要指的是“起征點”政策。為了使優(yōu)惠政策更具其保障性，國家還專門制定了相關(guān)的條例。它就是針對相關(guān)納稅人對那些一般而具有標準性的住房予以建設，并對它進行出售。在這個過程中，如果增值額在對應扣除項目費用20%之下，企業(yè)可以不用繳納增值稅。但是，對于這方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對一些方面引起注意。比如，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅在建設一般標準的住房，還在對其它房地產(chǎn)進行開發(fā)，需要對其中的增值額予以恰當?shù)胤珠_計算。在這個過程，對于那些沒法分開計算或者無法準確進行區(qū)分的增值額，建設的一般標準住房時沒有權(quán)利對這個優(yōu)惠政策進行享受。

2.在土地增值稅稅收籌劃方面，可以對相應的經(jīng)營收入進行分散籌劃

一般情況下，這種策略就是在房地產(chǎn)中，把那些能夠分開予以獨立解決的方面從中分割出來。比如，關(guān)于住房內(nèi)部的裝修。對于這方面，可以把它作為其中獨立的部分，對它進行恰當?shù)暮怂?，就可以以兩次出售房地產(chǎn)為媒介，對它進行納稅方面的籌劃。這樣也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少稅收負擔。

3、對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以借助利息費用來進行科學的籌劃

房地產(chǎn)的稅收籌劃范文第3篇

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；稅收籌劃；風險籌劃

一、稅收籌劃概述

稅收籌劃是指納稅人在合法的前提下，通過安排經(jīng)營、投資等活動來改變企業(yè)各項要素，并應用特定稅收政策而進行納稅方案的優(yōu)化，以實現(xiàn)企業(yè)減輕稅負、擴大經(jīng)濟效益、發(fā)揮經(jīng)濟戰(zhàn)略目標管理的經(jīng)營目的。稅收籌劃之所以不等同于企業(yè)的偷稅、漏稅行為是因為其具有法律許可范圍的合法性、財務效果導向的籌劃性及企業(yè)整體利益的成本效益性而成為一種合理、合法的現(xiàn)代化節(jié)稅手段。

企業(yè)通過合理合法地納稅籌劃，不僅可以追求稅后利潤價值的最大化、降低和避免涉稅風險，還可以追求最低的稅收成本及爭取貨幣的時間價值，以實現(xiàn)企業(yè)稅負最小，提升企業(yè)競爭優(yōu)勢及其長遠、深度發(fā)展的戰(zhàn)略意義。

首先，基于稅收籌劃的收入與替代效應理論分析，稅收籌劃可使納稅主體在稅負降低后，變相增加其可支配收入與實際購買力，從而提高納稅主體的消費水平。其次，基于收入乘數(shù)效應的理論依據(jù)分析，納稅主體購買力的增加將會再一次引領(lǐng)行業(yè)經(jīng)濟的再增長，進而又能進一步提高政府稅收收入，故單從這一角度來看，稅收籌劃便擁有了政府涵養(yǎng)稅源的實際經(jīng)濟價值。最后，從替代效應角度分析認為，納稅主體稅負成本的降低也會相應降低商品銷售成本，借此進一步左右消費者的重新選擇，從而實現(xiàn)刺激消費者購買需求，拉動經(jīng)濟增長的經(jīng)濟效益。綜上所述，稅收籌劃對政府和企業(yè)雙方而言，都具有重大的宏觀意義。

二、投資性房地產(chǎn)稅收籌劃的側(cè)重點

提及投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃，其空間還是很大的。例如，針對于項目核算方式、租金價格制定方式及股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式等都應是其稅收籌劃的側(cè)重點。此外，企業(yè)在進行投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃時，還要學會抓住重點才能通過納稅臨界點的籌劃，為企業(yè)帶來最大的績效收益。

首先，投資性房地產(chǎn)稅收籌劃應根據(jù)稅制構(gòu)成進行籌劃，其中包括免稅籌劃、減稅籌劃、稅率差異籌劃、分割籌劃、扣除籌劃、抵免稅籌劃及延期納稅籌劃等方式。針對上述方面一一進行適用性分析，爭取通過合理避稅的方式，使企業(yè)獲得一筆無息的貸款，從而使流動資金更加有保障，以進一步增強企業(yè)經(jīng)營活動的安全與靈活保障性。其次，企業(yè)還應在依據(jù)現(xiàn)行稅法及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，適當采用一些稅務手段或納稅技巧。例如縮小稅基、降低適用稅率等方式，通過價格轉(zhuǎn)讓、成本（費用）調(diào)整、融資、租賃等方法來最大化的降低企業(yè)稅負，增強行業(yè)口碑及核心競爭力。

本文通過將投資性房地產(chǎn)的稅收籌劃按照其所處的初始出租、持有期間及后續(xù)處置不同階段進行了如下分析。

1、初始出租時稅務籌劃

企業(yè)在投資性房地產(chǎn)的初始出租時，可通過兩種方式進行稅務籌劃。通過出租合同分立方式進行稅務籌劃。例如，某企業(yè)為滿足市場、盤活資產(chǎn)及提高資產(chǎn)使用率的需要，將原廠房設備進行經(jīng)營出租，試比較整體出租與分別簽訂租賃合同涉稅金額是否有差異。分析得出，二者營業(yè)收入相同，故應繳營業(yè)稅、附加稅及合同的印花稅金額應完全相同，而差別就在于房產(chǎn)稅與企業(yè)所得稅兩種稅額。

通常情況下，企業(yè)將廠房、房屋等進行租賃時可收取租金收入，這筆收入的多少將直接關(guān)系到企業(yè)計算應繳的營業(yè)稅與房產(chǎn)稅等。一般而言，租金收入越高，則計算繳稅的基數(shù)越大而所應承擔的稅負就越重。因此，企業(yè)在稅務籌劃時，應盡可能地將房產(chǎn)租金與協(xié)議中所配套的家俱及相關(guān)設備等租金分開制定并分別簽訂，才能有效減輕企業(yè)稅負。同理而言，建造或自用房地產(chǎn)待企業(yè)劃定為投資性房地產(chǎn)進行初始出租時，也應將建筑物與其商定的附屬設備分開核算，以減少房屋建筑物的原值，進而減少企業(yè)應基于從租原則所交納的房產(chǎn)稅。再有，在房屋出租時，可將房屋租金與動力費用，包括水、電費等收入分開核算，也可以減少租金收入而起到節(jié)稅作用。另外，出租方由此而少繳納房產(chǎn)稅也會變相引起企業(yè)稅后凈收益的增加情形，進而實現(xiàn)企業(yè)在投資性房地產(chǎn)出租時通過出租合同分立的方式進行稅務籌劃以增加企業(yè)經(jīng)濟效益的現(xiàn)實意義。

2、利用稅收優(yōu)惠政策進行稅務籌劃

我國制定的有關(guān)營業(yè)稅與房產(chǎn)稅暫行條例中有如下規(guī)定：自2001年起對公有住房及廉租房免征營業(yè)與房產(chǎn)稅，故企業(yè)在房產(chǎn)計劃出租時不應只看租金收入的高低，還應結(jié)合上述稅收優(yōu)惠的政策，倘若出租房屋符合國家規(guī)定，便可最大化地直接獲取稅收優(yōu)惠以減少稅收負擔。針對如此，企業(yè)可適當綜合多項因素考慮將閑置房屋是出租給務工人員用于居住還是出租給個體業(yè)主用于經(jīng)營較為符合企業(yè)的經(jīng)濟性要求，以便實現(xiàn)企業(yè)應出租用途不同而影響企業(yè)所承擔稅負的效用。

3、持有期間稅務籌劃

投資性房地產(chǎn)在持有期間可進行折舊與攤銷的計提，然而，企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)可按稅法核準條件進行資產(chǎn)的加速折舊，因此，若企業(yè)出租的房屋屬于常年處于強震動及高腐蝕的情況之下，企業(yè)可在年度所得稅繳納時及時辦理稅務核準，以加快成本收回速率，并實現(xiàn)所得稅款推遲繳納的效益，以增加企業(yè)貨幣機會成本，從而進行更好地納稅籌劃。

4、后期處置時稅務籌劃

房地產(chǎn)的稅收籌劃范文第4篇

[關(guān)鍵詞]新會計準則 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，也是納稅大戶，房地產(chǎn)開發(fā)從立項、建設到銷售涉及到十多種稅，占我國實體稅稅種的半數(shù)以上。2007年以來，國家為規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，相繼出臺了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅全面清算、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預繳比例等相關(guān)文件規(guī)定，《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》也第一次出現(xiàn)在我國會計準則體系當中，就企業(yè)投資性房地產(chǎn)的確認、計量、披露提出了明確要求。面臨國家宏觀調(diào)控政策和市場競爭對手的雙重壓力，如何在新會計準則及稅收法律政策框架下，有效降低稅負以節(jié)約成本，已成為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的重要課題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

1.房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務與復雜的成本結(jié)構(gòu)對稅收籌劃的迫切需求。與其他行業(yè)比較而言，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負重，采取有效地稅收籌劃方案，減輕資金壓力，降低成本，是房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需要。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的多元化業(yè)務需要精細的財稅管理。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動涉及到規(guī)劃設計、征地拆遷、房產(chǎn)建造、經(jīng)營銷售等諸多范疇，經(jīng)營內(nèi)容廣泛，經(jīng)營業(yè)務多元，管理流程復雜，必須采取與之適應的財稅管理模式才能有效控制稅負成本。其次，房地產(chǎn)企業(yè)成本、費用結(jié)構(gòu)復雜。比如：開發(fā)成本內(nèi)容包括：征地拆遷費、基礎(chǔ)設施建設費等；經(jīng)營成本則主要涉及到土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本等。這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)進一步完善稅收籌劃方案，節(jié)約經(jīng)營成本。

2. 新會計準則背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃調(diào)整的必要性。隨著新的會計準則體系的確立，《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》、《企業(yè)會計準則第15號——建造合同》等法規(guī)的出臺都為房地產(chǎn)企業(yè)財稅方案的調(diào)整提出了新的要求。比如：會計準則所提供的會計政策如投資性房地產(chǎn)計量基礎(chǔ)、存貨計價方法的選擇，在一定范圍內(nèi)賦予了企業(yè)選擇稅收的權(quán)利，使房地產(chǎn)企業(yè)可立足于節(jié)稅角度進行稅收籌劃；此外，新會計準則要求采用資產(chǎn)負債法對所得稅進行會計處理，新會計概念、會計工具在會計核算中的應用，也要求企業(yè)在面臨稅收籌劃時考慮到更多的問題，重新規(guī)劃和考量企業(yè)稅收籌劃方案。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的具體思考

1.對企業(yè)所得稅的稅收籌劃。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案，或已開始投入使用，或已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明，均視為開發(fā)產(chǎn)品完工。在此情況下，已完工的開發(fā)產(chǎn)品須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業(yè)所得稅，而非按照計稅毛利率的方式來計算。針對于此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中應注意文件規(guī)定的完工條件，充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項目包括財產(chǎn)保險、失業(yè)保險、工傷保險、營業(yè)稅及附加等，推遲完工時間，合法應用遲延納稅的籌劃，延遲納稅時間，使貨幣的時間價值得到有效發(fā)揮，進而達到緩解企業(yè)資金壓力的效果。

2.對土地增值稅的納稅籌劃。土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%至60%不等，是房地產(chǎn)企業(yè)稅負的主要部分。把握土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策，應用稅收籌劃手段，適用低稅率或享受免稅待遇，對降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本極為重要。首先，要合理利用土地增值稅的征稅范圍界定進行稅收籌劃。具體來說，判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；對國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。由此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取房地產(chǎn)代建房形式，在開發(fā)項目之初確定最終用戶，定向開發(fā)，合作建房，開發(fā)完成后收取勞務收入性質(zhì)的代建資金或建成后按比例分房自用，期間就不會出現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，避開土地增值稅的征稅范圍，達到減輕稅負的目的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以分離裝修費用、折扣價銷售商品房等方式來加快資金回籠，降低增值額達到減稅的目的；或是適當追加項目投資，如增加園林綠化投入，提高住宅配套設施標準等，在提升品牌美譽度、促進銷售的同時，也可以增加可扣除項目的金額，減少應付稅額。

3.對房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的稅收籌劃。不動產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入來源。新企業(yè)會計準則中的收入準則嚴格規(guī)定了企業(yè)銷售收入的確認條件，但也為房地產(chǎn)企業(yè)的延遲收入確認時間帶來了稅收籌劃空間。準則規(guī)定，不動產(chǎn)的銷售以不動產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后確認收入。但從房地產(chǎn)銷售情況來看，由于房價趨勢走高，單次付款較為困難，分期收款銷售房產(chǎn)是目前房地產(chǎn)業(yè)銷售的主要營銷策略。對此，為體現(xiàn)會計的謹慎性原則，企業(yè)也應按合同約定的收款時間分次確認收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，達到延遲收入確認時間和繳納各種稅款的目的，對于預售房款的會計處理也是如此。這樣，一方面解決了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足問題，同時還獲取了稅款資金的時間價值，側(cè)面達到了節(jié)稅的目的。

四、結(jié)語

新會計準則的和實施是中國會計業(yè)界與國際接軌的重要舉措，也是中國會計改革的歷史中的飛躍式進步。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，財會人員尤其要重視新會計準則所帶來的諸多變化，深入了解企業(yè)實際狀況，熟練掌握國家稅收法律規(guī)定，做好稅收籌劃工作，合法運用節(jié)稅措施，解決企業(yè)納稅實務中的一些問題。

參考文獻：

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[2]毛慶.新會計準則對投資性房地產(chǎn)會計政策的影響[J].經(jīng)濟研究導刊，2011，15（4）

房地產(chǎn)的稅收籌劃范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 所得稅 土地增值稅

一、前言

為了促進國家經(jīng)濟的穩(wěn)定及健康發(fā)展，近幾年來，我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度也逐漸加大，這在一定程度上對房地產(chǎn)企業(yè)的成本及經(jīng)濟效益產(chǎn)生了較明顯的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視利用稅收籌劃來使企業(yè)的競爭力及經(jīng)濟效益得到一定提高，本文主要就房產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃等相關(guān)方面作以下分析。

二、什么是稅收籌劃

（一）稅收籌劃的概念

稅收籌劃指的是指納稅人在稅法規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、理財活動等進行籌劃和安排，充分利用稅法所提供的一切優(yōu)惠，對多種納稅方案進行優(yōu)化選擇的一種財務管理活動。稅收籌劃的具體表現(xiàn)就是在合法前提下“繳稅最少，繳稅最晚。”。

（二）稅收籌劃的特點

1、合法性。進行稅收籌劃的過程中，納稅人必須嚴格遵循稅法的相關(guān)標準，然后再結(jié)合稅法及本企業(yè)的具體情況，從多種涉稅行為中，選出對本企業(yè)最有利的方案。此過程中，需對經(jīng)營條件、投資環(huán)境以及其他法規(guī)進行綜合考慮，因此，合法是稅收籌劃的主要特征。

2、全局性。進行稅收籌劃時，企業(yè)需對企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營決策問題、財務活動及納稅問題進行多方面考慮，然后制定出對企業(yè)發(fā)展最有利的稅收籌劃方案。

3、目的性。稅收籌劃的主要目的就是在最大程度上獲取稅收利益。稅收利益的含義是： 一、獲得利益的時間價值應盡可能對納稅時間進行延遲，從而使稅收負擔得到一定減少；二、使納稅的絕對額得以減少，即盡可能通過減免稅的形式來使應納稅數(shù)額降低到一定程度。在稅收籌劃過程中，均以實現(xiàn)稅收籌劃的目標作為一切稅務籌劃工作的出發(fā)點及歸宿。

4、超前性。稅收籌劃是在應稅行為發(fā)生前而做的計劃及安排，其在事先通過多種方式對納稅方案調(diào)整，從而使稅負得到一定減少。

5、時效性。任何事物都會在不斷發(fā)生變化，而稅法也一樣，稅收政策主要是根據(jù)國家的發(fā)展需要而制定的，當國家的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化時，國家就會對稅收法律進行相應調(diào)整，因此，企業(yè)在進行稅收籌劃的過程中，應和當時具體的稅收法律法規(guī)進行有效結(jié)合，這樣所作出的籌劃才會具有一定的現(xiàn)實意義。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的必要性或重要性

（一）稅收籌劃主要是建立在納稅人對國家稅法比較清楚的理解及掌握的基礎(chǔ)上的，稅收籌劃的過程比較復雜，且也有一定難度，通過稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)可以逐步加強自身的財務核算與管理，從而使財務管理水平及納稅意識都得到相應的提高。

（二）無償性是稅收的重要特點，而依法納稅又是每個企業(yè)的義務，納稅支出會對企業(yè)的經(jīng)濟效益帶來一定損失，在收入、成本、費用等都處在相對穩(wěn)定的狀態(tài)時，企業(yè)的稅后利潤和納稅金額就是一種相互消長的關(guān)系，通過稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利益會在一定程度上實現(xiàn)最大化。

四、房地產(chǎn)企業(yè)如何進行稅收籌劃

（一）房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的關(guān)鍵點

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種很多，其中以營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅最為重要。營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅，房地產(chǎn)企業(yè)只要預收了售房款，不論如何進行賬務處理均需繳納營業(yè)稅，因此，在營業(yè)稅上進行籌劃的可行性不大。而企業(yè)所得稅、土地增值稅則不同，不但稅率高、稅負重，而且可籌劃的空間較大，下面就企業(yè)所得稅、土地增值稅的稅收籌劃分別進行分析探討。

（二）關(guān)于企業(yè)所得稅的稅收籌劃

1、降低賬面收入與延遲納稅時間。房地產(chǎn)企業(yè)應委托銷售公司對其產(chǎn)品開展銷售，并且與其交涉推遲開具銷售清單，使其納稅時間

盡可能被遞延，增加納稅資金的使用周期及時間價值。同時也能夠推遲銷售公司需要繳納的營業(yè)稅。

2、借款利息支出。房地產(chǎn)企業(yè)使用的資金非常大，每種籌資方式形成的稅負也不一樣。負債情況和企業(yè)財務風險呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系，因此企業(yè)必須選擇合理的籌資方法，確保風險和收益盡可能維持在平衡狀態(tài)。企業(yè)的資本主要由債權(quán)資本和股權(quán)資本組成，如果接受股權(quán)投資，那么則必須在稅后和投資人共同分配利潤，這樣就不能對應納稅所得額進行抵扣；如果接受債權(quán)投資，那么可將利息費用資本化或費用化，對于資本化部分的利息支出可記入開發(fā)產(chǎn)品成本，對于費用化部分的利息支出則可在稅前進行有效扣除，從而減少應納稅所得額。

3、關(guān)于土地增值稅的稅收籌劃

土地增值稅對于房地產(chǎn)企業(yè)來說負擔很大，我國當前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收主要使用“先預繳后匯算清繳”的方式。因此，企業(yè)對其實行科學的籌劃可以在一定程度上減少企業(yè)稅負。

（1）利息費用籌劃。若企業(yè)使用負債方法來籌資，符合要求的利息費用可以按照金融機構(gòu)同期銀行貸款利率計算扣除，同時將利息費用計入到房地產(chǎn)開發(fā)成本中，可再按照項目的地價和開發(fā)成本兩項合計20%標準加計扣除。若企業(yè)采取權(quán)益資本籌資方法來籌資，那么就不會產(chǎn)生利息費用，也無法將未產(chǎn)生的利息費用作為加計扣除的基數(shù)。近幾年因為宏觀調(diào)控的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度加大，貸款額度減少。企業(yè)可提前測算，若貸款利息小于土地收購資金和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩者相加的5%，那么其扣除方法則應選用兩者相加的10%來計算，這樣開發(fā)產(chǎn)品增值額降低，進而減少需要繳納的土地增值稅。

（2）利用稅收優(yōu)惠政策開展籌劃。根據(jù)我國相關(guān)的稅法規(guī)定，如果企業(yè)在建項目屬于“普通標準住宅”，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。企業(yè)可適當加大扣除項目基數(shù)，降低增值額，并制定適當?shù)亩▋r政策，對免稅收益進行測算，選擇納稅最少，收益最大的方案。

（3）采取分散相關(guān)經(jīng)營收入開展籌劃。房款和裝修款是房地產(chǎn)企業(yè)收入的主要來源。由于受到用戶要求帶來的影響，裝修費用日益變大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可選擇成立裝飾公司，且和客戶分別簽訂房地產(chǎn)銷售和裝修服務兩份合同。該方法不僅可以降低土地增值稅，并且還可以降低營業(yè)稅。

五、房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃必須關(guān)注的問題

（一）加強財務人員的教育培訓

財務人員素質(zhì)的高低在一定程度上決定了企業(yè)經(jīng)濟活動是否能夠順利運行，因此財務人員不僅要對財務知識熟悉掌握，同時對于稅法方面，也必須提高和強化。從高?；蛘咂渌髽I(yè)精通財稅法規(guī)知識的專業(yè)人員中聘請講師，對財務人員進行綜合素質(zhì)提高的培訓是提高財務人員財稅專業(yè)知識最有效的方式之一。其次要加強對管理人員的培訓，提高管理人員對于稅收繳納的重視，有利于提高員工的教育效果。

（二）企業(yè)要努力實現(xiàn)會計核算與稅法的統(tǒng)一

全面的審視核算制度體系以及稅法體系，對兩者相互對立的方面進行分析研究，從多方面進行考慮，讓稅法和核算制度的統(tǒng)一建立在全面的系統(tǒng)基礎(chǔ)上。在統(tǒng)籌稅法和核算管理時，要遵循成本效率原則，既不能簡化財務審核的工作，忽視審核信息對企業(yè)發(fā)展的重要作用，也不能盲目的擴大差異，片面的增加核算的靈活性，忽視企業(yè)可能出現(xiàn)的偷稅漏稅現(xiàn)象，給財務最終的審核帶來壓力，影響企業(yè)的財政收入。

六、結(jié)語

稅收籌劃是企業(yè)在經(jīng)營管理中的一項重要活動，其最終目的是使企業(yè)的稅收成本得到一定降低，本文分析了當前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的相關(guān)問題并提出幾點合理化建議，同時房地產(chǎn)企業(yè)要加強員工教育培訓，努力提高財務人員專業(yè)素質(zhì)，從各方面實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化，以促進企業(yè)的不斷發(fā)展與進步。

參考文獻：

[1]郜月.新會計準則體系下投資性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計概述[J].河南科技，2010（07）：56―62