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房地產(chǎn)的商業(yè)模式范文第1篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；運(yùn)營管理模式；創(chuàng)新；應(yīng)用

中圖分類號：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

引言

我國雖然房地產(chǎn)發(fā)展的比較早，但是商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，缺乏專業(yè)的人才和有效的運(yùn)營管理模式，使得我國很多商業(yè)地產(chǎn)不具備長期的經(jīng)濟(jì)效益和核心競爭力。隨著全球化的進(jìn)程越來越快，國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)管理模式對國內(nèi)產(chǎn)生了很大的沖擊，不少企業(yè)成功沖出了管理的圍墻，獲得了很大的成功，而運(yùn)營管理模式的創(chuàng)新與應(yīng)用也是目前我國商業(yè)地產(chǎn)面臨的一個(gè)主要問題。

商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營的主要特點(diǎn)

運(yùn)營的組織方式有所不同

房地產(chǎn)的運(yùn)營管理不像工程建造與產(chǎn)品銷售那樣具體明確，它是無形的不可觸的，主要是對人員的管理，屬于服務(wù)范疇。制造業(yè)運(yùn)營管理主要是對生產(chǎn)線、產(chǎn)品質(zhì)量、生產(chǎn)成本、生產(chǎn)進(jìn)度等進(jìn)行控制，可以制定詳細(xì)而具體的計(jì)劃，實(shí)施起來更加具有可操作性。但是，商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營管理則具有很大的變動(dòng)，運(yùn)營管理主要針對人而言，無法實(shí)現(xiàn)制定詳細(xì)的計(jì)劃并按步驟實(shí)施，運(yùn)營的過程常常會因?yàn)橥顿Y商、經(jīng)營者、消費(fèi)者以及工作人員的隨機(jī)性而產(chǎn)生變動(dòng)，產(chǎn)生不同的運(yùn)營結(jié)果。因此，我們不能將制造領(lǐng)域的那一套運(yùn)營管理模式照搬照套到商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營管理中來。

運(yùn)營系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方式有所不同

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中，產(chǎn)品和運(yùn)營系統(tǒng)往往是分開設(shè)計(jì)的，因?yàn)?，在制造業(yè)中一種商品可以用不同的生產(chǎn)系統(tǒng)來制造，但是在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理中運(yùn)營管理服務(wù)和提供系統(tǒng)必須要同時(shí)設(shè)計(jì)，因?yàn)樘峁┫到y(tǒng)是服務(wù)本身的一個(gè)重要組成部分，運(yùn)營管理與生產(chǎn)消費(fèi)是不可分割的，同時(shí)發(fā)生的。因此，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品與運(yùn)營的設(shè)計(jì)必須同時(shí)進(jìn)行，不同的運(yùn)營方式會形成不同的產(chǎn)品特點(diǎn)和服務(wù)特色。

客戶在運(yùn)營管理中起到的作用有所不同

傳統(tǒng)的制造業(yè)生產(chǎn)流程是封閉的，產(chǎn)品出廠后才會與客戶發(fā)生聯(lián)系，而在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理中，客戶是直接參與生產(chǎn)的，他們對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營有著不可忽略的影響。如果客戶對于運(yùn)營管理有著消極作用就會干擾正常的管理工作，如果客戶對于運(yùn)營管理有著積極的作用就能夠有效提高工作的服務(wù)效率，調(diào)整客戶在運(yùn)營管理中的角色也是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理的重要任務(wù)。

員工在運(yùn)營管理中扮演的角色不同

與制造業(yè)相比，員工在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理中更加重要，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理主要是人的管理，沒有愉快的員工就沒有愉快的顧客，也就沒有一個(gè)高效的運(yùn)行管理結(jié)果，因此，員工的表現(xiàn)對于運(yùn)行效率、結(jié)果的影響極大，是決定商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理水平的重要因素。

商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理模式的創(chuàng)新

因地制宜，把握當(dāng)?shù)氐娜宋臍v史環(huán)境

人文歷史、自然環(huán)境是運(yùn)營創(chuàng)新的源泉，每個(gè)地區(qū)都有自己獨(dú)特的自然特征、文化底蘊(yùn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，商業(yè)地產(chǎn)尤其是大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在著正相關(guān)的互動(dòng)關(guān)系。因此，在設(shè)計(jì)商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營管理模式時(shí)要以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍v史與文化，將地區(qū)特色融入設(shè)計(jì)中，做到因地制宜。如上海新天地通過簡單地組合將國際化的時(shí)尚元素與大上海的石庫門的建筑外形相結(jié)合，建造出了一種上海特色的國際時(shí)尚。又如浙江的西湖天地，將傳統(tǒng)的江南水鄉(xiāng)浙式民居優(yōu)美的園林景致融入國際化的時(shí)尚設(shè)計(jì)中，打造出了獨(dú)特的娛樂休閑商業(yè)中心。武漢的楚河漢街將武漢特有的民國文化與歐式風(fēng)情相融合，加以楚河漢界的概念，將歷史、民族與世界融為一體，讓商業(yè)建筑與城市建設(shè)相協(xié)調(diào)。政府部門也要加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)的審查，控制其資金投入不能超過城市經(jīng)濟(jì)能力，整體的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)格要多元化，避免重復(fù)建設(shè)。

建立商業(yè)地產(chǎn)新型資金籌措模式

雖然我國的金融市場已經(jīng)有所發(fā)展，但是商業(yè)融資的地產(chǎn)還是主要通過間接融資的方式進(jìn)行，基金等金融機(jī)構(gòu)在商業(yè)地產(chǎn)融資中沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。很多中小城市的城市開發(fā)對銀行的依賴程度達(dá)到了90%以上，而全國城市建設(shè)對銀行依賴的平均水平也高達(dá)70%，融資渠道的問題不解決，商業(yè)地產(chǎn)就很難獲得突破性的發(fā)展。我們可以借鑒發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展信托、基金成為商業(yè)房地產(chǎn)融資的主流渠道。讓具有開發(fā)意向的房地產(chǎn)開發(fā)商與信托公司或者投資銀行進(jìn)行合作，直接在市場上募集資金，并聘請專門的人員對商業(yè)地產(chǎn)的資金募集工作進(jìn)行具體的管理。

推動(dòng)地產(chǎn)資本與商業(yè)資本的有效融合

在世界范圍內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)有兩種主流開發(fā)模式，一種是歐美模式，將商業(yè)與地產(chǎn)進(jìn)行分開發(fā)展，一個(gè)搞投資開發(fā)另一個(gè)搞后續(xù)經(jīng)營，另一種就是以日本為主的亞洲模式，將二者有效融合，這樣二者的資本可以互相滲透，形成更大的資本鏈，遇到風(fēng)險(xiǎn)可以相互扶持，有利于促進(jìn)二者更好地發(fā)展。我們要采取哪種運(yùn)營模式還有待探索，在近幾年的運(yùn)作中，有很多大型房地產(chǎn)公司成功地將零售行業(yè)引入房地產(chǎn)，這是一條非常有發(fā)展?jié)摿Φ牡缆贰?/p>

商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理模式的運(yùn)用

1.統(tǒng)一運(yùn)營管理模式

統(tǒng)一運(yùn)營管理模式的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)有市場、戰(zhàn)略、策略、管理幾個(gè)方面，任何項(xiàng)目的運(yùn)營都必須從市場入手，而市場的情況又是千變?nèi)f化的，對于市場信息了解的不及時(shí)，掌握的不到位必然影響調(diào)研分析的結(jié)果準(zhǔn)確性，造成決策的失誤。因此，企業(yè)必須要重視對市場的調(diào)研，為決策提供科學(xué)準(zhǔn)確的依據(jù)。了解市場信息后，企業(yè)要根據(jù)自身的實(shí)力和特點(diǎn)確定服務(wù)產(chǎn)品的相關(guān)設(shè)計(jì)，要解決“我們要提供給顧客什么”和“怎樣提供的問題”。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目只有持續(xù)不斷地向客戶提供價(jià)值才能生存下去，而項(xiàng)目運(yùn)營的有效保障就是各項(xiàng)有力的策略。通過策略的指導(dǎo)才能提供比競爭者更好的價(jià)值，讓客戶滿意。統(tǒng)一運(yùn)營管理模式具有很高的聚合力，采用這一類管理模式的大多是一些資金雄厚、實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商，他們擁有很大一部分忠誠的投資者和經(jīng)營者，具有一定的品牌效應(yīng)，這種良性的效益也像滾雪球一樣不斷吸引新的商家進(jìn)入，最典型的統(tǒng)一管理模式就是萬達(dá)廣場。強(qiáng)勢的開發(fā)商，強(qiáng)勢的投資者，強(qiáng)勢的經(jīng)營者，打造出優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目，也使得商業(yè)項(xiàng)目的效益不斷提升。這種運(yùn)營管理模式需要龐大的資金、科學(xué)的管理系統(tǒng)和良好的運(yùn)營模式，比較適合大型的商場。

與零售相結(jié)合的運(yùn)營管理模式

將零售引入商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理是中國的獨(dú)創(chuàng)，主要有零散銷售統(tǒng)一經(jīng)營和零散銷售各自運(yùn)營等幾種，各自經(jīng)營是指商業(yè)運(yùn)營由購買商鋪各自進(jìn)行運(yùn)營，開發(fā)商不得再進(jìn)行干預(yù)。這種運(yùn)營模式比較適合商業(yè)街以及一些規(guī)模不大的商業(yè)地產(chǎn)，這種模式有利于開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，能夠讓他們獲得比較高的售價(jià)收益并且在較短的時(shí)間內(nèi)收回資金，但是這種經(jīng)營模式容易出現(xiàn)混亂，各自為政，對于長期的發(fā)展以及整體的收益有一定的負(fù)面影響。由于很多店主缺乏一定的知識和長遠(yuǎn)的眼光，貪圖短期的利益，使得整個(gè)商業(yè)街變成廉價(jià)的大排檔，拉低商業(yè)街的層次，影響長期的發(fā)展。

總之，我國目前商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理模式多種多樣，既有整體經(jīng)營的大商場模式，也有零散銷售各自為政的小商鋪模式，我們要摸清中國的國情以及當(dāng)前的市場趨勢，引進(jìn)國外先進(jìn)的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，利用金融市場、零售市場等多方力量，做到因地制宜，促進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)的商業(yè)模式范文第2篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)模式轉(zhuǎn)換 盈利性 現(xiàn)金流

隨著人們的消費(fèi)理念、消費(fèi)行為、通訊技術(shù)、物流、金融市場、營銷等方面的變化，企業(yè)之間不再只是先進(jìn)技術(shù)、產(chǎn)品差異化、低成本等傳統(tǒng)方面的角逐，好的商業(yè)模式已成為企業(yè)保持競爭優(yōu)勢或消除成長瓶頸的利器。商業(yè)模式簡單講代表的是利益相關(guān)者的交易結(jié)構(gòu)，企業(yè)在分析自身所處的商業(yè)環(huán)境、擁有的商業(yè)資源、面臨的商業(yè)競爭后通過戰(zhàn)略定位以及市場定位選擇出自身的商業(yè)結(jié)構(gòu)以及運(yùn)行方式，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值。當(dāng)然，企業(yè)的商業(yè)模式不是一成不變的，為保持競爭優(yōu)勢，企業(yè)需要適時(shí)地重構(gòu)自身的商業(yè)模式。

一、商業(yè)模式的基本內(nèi)涵

對于商業(yè)模式的基本內(nèi)涵，有一種觀點(diǎn)得到了普遍認(rèn)可，即商業(yè)模式表達(dá)的是企業(yè)從價(jià)值定義到價(jià)值創(chuàng)造與傳遞再到價(jià)值獲取的經(jīng)營邏輯。首先，價(jià)值定義是指企業(yè)的定位是什么，即企業(yè)承諾它可以給顧客帶來什么價(jià)值。其次，價(jià)值創(chuàng)造與傳遞反映的是企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)承諾，即企業(yè)怎樣將自身的資源轉(zhuǎn)化為顧客的價(jià)值，并將創(chuàng)造的價(jià)值可以傳遞給目標(biāo)顧客。最后，企業(yè)作為以盈利為目的的組織，只有能夠從創(chuàng)造的總經(jīng)濟(jì)價(jià)值中獲得收益才可以支持企業(yè)持續(xù)經(jīng)營。

二、商業(yè)模式轉(zhuǎn)換的財(cái)務(wù)評價(jià)

一個(gè)成功的商業(yè)模式一定是一個(gè)把能使企業(yè)運(yùn)行的內(nèi)外各要素整合起來，形成一個(gè)完整的、高效率的、具有獨(dú)特核心競爭力的運(yùn)行系統(tǒng)，并通過提品和服務(wù)使系統(tǒng)持續(xù)達(dá)成贏利目標(biāo)的整體解決方案，因此判斷一個(gè)企業(yè)的商業(yè)模式是否成功的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，即：持續(xù)的贏利。另一方面，不同的商業(yè)模式在現(xiàn)金流入與流出的時(shí)間序列和規(guī)模上也會表現(xiàn)不同，使得現(xiàn)金流具有度量企業(yè)價(jià)值、診斷交易結(jié)構(gòu)優(yōu)劣的功能。只有未來預(yù)期的自由現(xiàn)金流折現(xiàn)值為正才表明企業(yè)采用的商業(yè)模式是有創(chuàng)建與投資的必要的。在企業(yè)的現(xiàn)金流量信息中經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流反映的是企業(yè)自身創(chuàng)造現(xiàn)金的能力，如果經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流在現(xiàn)金流量總額中占的比重越大，就表明企業(yè)自身創(chuàng)造現(xiàn)金的能力越強(qiáng)，償債能力以及對外籌資的能力也越強(qiáng)，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金盈余是企業(yè)具有活力的主要標(biāo)志。因此，在利用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對商業(yè)模式進(jìn)行分析評價(jià)時(shí)應(yīng)該對企業(yè)采用新的商業(yè)模式后利潤的質(zhì)量、盈利的持續(xù)性及現(xiàn)金流給予格外關(guān)注。

三、案例研究

（一）公司簡介：傳統(tǒng)主業(yè)唱衰，商業(yè)模式轉(zhuǎn)換

深圳市國際企業(yè)股份有限公司（以下簡稱深國商）在上市之初主要經(jīng)營商品零售業(yè)，尤其以中高檔名優(yōu)商品的零售業(yè)務(wù)為主，在國內(nèi)逐步發(fā)展大型連鎖商場。之后為了拓展連鎖網(wǎng)點(diǎn)，下屬子公司融發(fā)投資公司積極開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，采取以商養(yǎng)地、以地保商的發(fā)展策略，降低經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)的使用成本，促使本公司連鎖商業(yè)經(jīng)營發(fā)展。近年來，由于國內(nèi)商業(yè)發(fā)展形勢發(fā)生變化，公司原有的商場已不能適應(yīng)市場競爭，于是深國商改變自身的價(jià)值定義，重新進(jìn)行定位，公司的商業(yè)模式開始由傳統(tǒng)零售百貨業(yè)向經(jīng)營大型購物中心轉(zhuǎn)型，同樣是滿足消費(fèi)者的購物需求，但深國商商業(yè)模式的轉(zhuǎn)換使得滿足方式發(fā)生變化。對于商業(yè)模式轉(zhuǎn)換后的深國商來說其應(yīng)關(guān)注的價(jià)值主張包含了來自商業(yè)地產(chǎn)租戶的直接顧客價(jià)值以及來自最終消費(fèi)者的間接顧客價(jià)值，價(jià)值定義改變后公司建立起新的經(jīng)營系統(tǒng)及盈利模式，收取租金將成為深國商主要的收入來源，相對應(yīng)的物業(yè)管理等活動(dòng)會成為重要的成本支出。在 2010 年公司完成重組后，確定了以商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營為公司的主營業(yè)務(wù)。自此，公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及自有物業(yè)出租、林業(yè)種植與銷售、物業(yè)管理、商業(yè)零售。

（二）因計(jì)量模式轉(zhuǎn)換導(dǎo)致的財(cái)務(wù)業(yè)績“大翻身”

在深國商商業(yè)模式轉(zhuǎn)換的前兩年，公司的凈利潤一直呈現(xiàn)虧損的狀態(tài)，該公司2010年的凈利潤-171 211 827.94 元，2011年的凈利潤為-129 900 924.74元，公司難逃被警示退市的風(fēng)險(xiǎn)，于是根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》（2008修訂）的相關(guān)規(guī)定，公司于2012年4月20日披露2011年度報(bào)告后公司股票被實(shí)行“退市風(fēng)險(xiǎn)警示”特別處理，公司A、B股票簡稱由“深國商、深國商B”變?yōu)椤?ST國商、*ST國商B”。但是就因?yàn)楣巨D(zhuǎn)變了商業(yè)模式后公司的財(cái)務(wù)業(yè)績實(shí)現(xiàn)“大翻身”，2012年公司的凈利潤為18 186 252.87元，2013年更是達(dá)到了2 320 696，950.25元，同比增長128倍左右，每股收益也高達(dá)10.64元，原因就在于企業(yè)從2012年1月1日起開始對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在2013年9月30日皇庭廣場全部竣工達(dá)到可開業(yè)狀態(tài)，截至2013年12月31日，皇庭廣場的評估價(jià)值為76.48億元，因?qū)ζ洳捎霉蕛r(jià)值計(jì)量使得公允價(jià)值變動(dòng)損益對本期的凈利潤影響金額為40.94億元，對歸屬于上市公司股東的凈利潤影響為24.57億元。因此在報(bào)告期公司所有者權(quán)益及凈利潤大幅變動(dòng)的主要原因系公司下屬控股子公司深圳融發(fā)投資有限公司投資開發(fā)的投資性房地產(chǎn)皇庭國商購物廣場后續(xù)計(jì)量模式由成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)為采用公允價(jià)值計(jì)量模式產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損益所致。

（三）商業(yè)模式轉(zhuǎn)換的動(dòng)因及操作可能性分析

市場中經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)必是在某種動(dòng)力的驅(qū)動(dòng)下進(jìn)行的，因此，一個(gè)企業(yè)商業(yè)模式的轉(zhuǎn)換必有其動(dòng)力原因。對于深國商來說，扭轉(zhuǎn)近幾年以來一直虧損的局面無疑是其轉(zhuǎn)變商業(yè)模式的重要原因之一，因此許多投資者不免因其商業(yè)模式轉(zhuǎn)換的動(dòng)因而懷疑公司利用會計(jì)手段操縱利潤。對此2013年11月11日，深圳證券交易所下發(fā)《關(guān)于對深圳市國際企業(yè)股份有限公司的關(guān)注函》，文件中指出：根據(jù)深國商2013年三季報(bào)顯示皇庭國商購物廣場采用公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益達(dá)55.1億元，但皇庭廣場項(xiàng)目以前是按照成本模式計(jì)量，直到2013年三季報(bào)才轉(zhuǎn)換成公允價(jià)值模式計(jì)量。根據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，“投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益”，而深國商卻直接計(jì)入了利潤。深國商的公司股票被繼續(xù)實(shí)施“退市風(fēng)險(xiǎn)警示”。

然而根據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，“采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，故深國商認(rèn)為按照上述規(guī)定將差額計(jì)入利潤，符合企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定。而對于投資者投訴所涉及的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》第四章第十六條規(guī)定，“投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益”，適用于自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，即房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)，深國商并不屬于此種情形?；诖耍?014年3月13日深國商召開第七屆董事會2014年第一次會議，審議通過了《關(guān)于向深圳證券交易所申請撤銷股票退市風(fēng)險(xiǎn)警示的議案》，向深交所提出退市風(fēng)險(xiǎn)警示申請，經(jīng)深圳證券交易所審核批準(zhǔn)，自2014年3月31日起，撤銷本公司股票交易退市風(fēng)險(xiǎn)警示。公司股票于2014年3月28日停牌一天，于2014年3月31日起恢復(fù)正常交易。深國商“摘帽成功”。

深國商是利用轉(zhuǎn)換商業(yè)模式將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量模式以實(shí)現(xiàn)當(dāng)前凈利潤扭虧為盈，亦或是通過商業(yè)模式轉(zhuǎn)換為公司注入新的血液，從實(shí)質(zhì)上拯救企業(yè)，對于深國商商業(yè)模式轉(zhuǎn)換成功是否存在問題的回答，則需觀察其今后的財(cái)務(wù)業(yè)績。

（四）商業(yè)模式轉(zhuǎn)換后盈利性及現(xiàn)金流透視

深國商租金收入在主營業(yè)務(wù)收入中的比重在2013年僅為7.55%，而林木以及物業(yè)管理產(chǎn)生的收入?yún)s占到了約93%。2014年租金收入在主營業(yè)務(wù)收入中占的比例提高到了49.50%，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營對公司收入的貢獻(xiàn)大幅提高，這似乎與公司的商業(yè)模式是一致的，但是，公司新的盈利模式是否讓企業(yè)在實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值的同時(shí)提高盈利能力是當(dāng)前面臨的主要問題。雖然皇庭廣場在2013年底開業(yè)后成為了公司的主要收入來源，2014年公司也僅僅圍繞皇庭廣場的運(yùn)營管理開展工作，加快簽約進(jìn)度，提升皇庭廣場的開業(yè)率，但截至2014年公司新的商業(yè)模式并沒有明顯改善公司的盈利能力，歸屬于上市公司股東的凈利潤在扣除非經(jīng)常性損益后仍顯示為虧損。

另一方面，在“現(xiàn)金為王”的時(shí)代，現(xiàn)金流已越來越成為企業(yè)生存的決定性因素。深國商商業(yè)地產(chǎn)租賃成為其主要的經(jīng)營活動(dòng)，企業(yè)轉(zhuǎn)型的初期，現(xiàn)金流就顯得尤為重要，但從深國商現(xiàn)金流量表中可以看出，企業(yè)商業(yè)模式轉(zhuǎn)換后經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流量都是負(fù)數(shù)，2015年第一季度報(bào)告也顯示經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流為-255.93萬元，仍呈現(xiàn)凈流出狀態(tài)?？梢钥闯錾顕躺虡I(yè)模式轉(zhuǎn)換后經(jīng)營性的活動(dòng)目前并沒有帶來持續(xù)的正的凈現(xiàn)金流，現(xiàn)有商業(yè)模式創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力目前較弱。

四、結(jié)論

深國商在原有的商業(yè)模式不能適應(yīng)市場競爭時(shí)找準(zhǔn)契機(jī)進(jìn)行商業(yè)模式的重構(gòu)，從自身定位著手，改變盈利模式，轉(zhuǎn)換后企業(yè)持續(xù)的盈利性以及經(jīng)營活動(dòng)是否可持續(xù)獲得凈現(xiàn)金流入是我們應(yīng)關(guān)注的焦點(diǎn)。深國商試圖由傳統(tǒng)的零售行業(yè)轉(zhuǎn)為主營經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)模式的轉(zhuǎn)換使得投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)由公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，這一會計(jì)計(jì)量手段的轉(zhuǎn)變?nèi)缒g(shù)般使得深國商的凈利潤扭虧為盈，但扣除非經(jīng)常損益后歸屬于上市公司股東的凈利潤截至2014年始終呈現(xiàn)出虧損狀態(tài)，說明商業(yè)模式的轉(zhuǎn)換后企業(yè)的盈利性并沒有明顯改善。同時(shí)，現(xiàn)金流作為一個(gè)企業(yè)經(jīng)營狀況好壞的一個(gè)重要標(biāo)志，深國商截至2015年半年報(bào)顯示經(jīng)營活動(dòng)尚未給企業(yè)帶來正的凈現(xiàn)金流，因此深國商商業(yè)模式轉(zhuǎn)換的方向是否成功仍需拭目以待。X

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)的商業(yè)模式范文第3篇

在互聯(lián)網(wǎng)與各行各業(yè)融合的過程中，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸從落后者演變?yōu)橄闰?qū)者。隨著 O2O 時(shí)代的到來，房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)開始形成緊密結(jié)合的趨勢，并且已經(jīng)出現(xiàn)成型的商業(yè)模式。但是依然有很多地產(chǎn)商對與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合持觀望態(tài)度，對此《中國地產(chǎn)總裁》雜志記者采訪了互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)先行者、北大黃埔同學(xué)會常務(wù)理事、北京見微企業(yè)管理有限公司董事長薛國智，他提出，在互聯(lián)網(wǎng)和電子商務(wù)日漸融合的背景下，互聯(lián)網(wǎng)思維與地產(chǎn)的結(jié)合主要由兩個(gè)板塊構(gòu)成，一個(gè)是地產(chǎn)的現(xiàn)狀，另一個(gè)是房地產(chǎn)業(yè)怎么互聯(lián)網(wǎng)化。通地對這兩個(gè)板塊的探索和創(chuàng)新實(shí)踐，他希望能從中找出房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)緊密結(jié)合的創(chuàng)新模式。

商業(yè)模式創(chuàng)新探索

目前的房地產(chǎn)市場風(fēng)波不斷，部分城市出現(xiàn)了市場下行趨勢，許多房企都表示感受到了地產(chǎn)市場“寒冬”的來臨。對于當(dāng)前的地產(chǎn)形勢，薛國智總結(jié)為以下三點(diǎn)，第一，宏觀經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致地產(chǎn)市場隨之下行；第二，今年上半年的房產(chǎn)投資量和交易量大概是 2013 年全年的1/3，2013 年頒布的“國五條”、 “國六條”，各界為了躲避房產(chǎn)交易差額 20%不繳稅，導(dǎo)致供需雙方紛紛入市，形成了一個(gè)非常不正常的交易量暴漲，今天和去年同期相比，房地產(chǎn)市場自然是下滑的；第三，銀行收緊房貸導(dǎo)致市場下行。今年一季度，金融業(yè)由于受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，大量的資金、存款從銀行撤走，銀行又感覺到地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)增大，因此，只有非常小的規(guī)模支持開發(fā)貸和消費(fèi)貸，造成市場資金供給不足。為此，薛國智強(qiáng)調(diào)，雖然現(xiàn)在的確出現(xiàn)了地產(chǎn)市場的下行趨勢，但在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)的過程中，各地房地產(chǎn)仍然有巨大的發(fā)展空間。

薛國智還表示，大部分地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到，地產(chǎn)市場未來想要發(fā)展就必須要?jiǎng)?chuàng)新轉(zhuǎn)型?！坝绕鋵τ谖覀冞@些中小地產(chǎn)開發(fā)商來說，如果不創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，就會把過去積累的收益還給市場。我個(gè)人認(rèn)為未來房地產(chǎn)項(xiàng)目必須要做到差異化，只有做到了差異化才會在當(dāng)?shù)氐氖袌鲋刑幱诓粩≈?，才能在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中脫穎而出。”在他看來，所謂的差異化就是指產(chǎn)品的差異化、開發(fā)模式的差異化和商業(yè)模式的差異化“，轉(zhuǎn)型會成為我們地產(chǎn)企業(yè)新的發(fā)展機(jī)遇?！?/p>

地產(chǎn)電商離不開線下服務(wù)

當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控仍然“不放松”，越來越多的房企開始尋求新發(fā)展模式用以立足。目前，中海、龍湖、保利、萬科、富力等大型房企紛紛試水房地產(chǎn)電子商務(wù)。對此，薛國智表示，地產(chǎn)電商就是房地產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的有機(jī)融合。對于目前部分房企認(rèn)為，電商始終難成為房地產(chǎn)的主流營銷模式，充其量只是一個(gè)展示平臺和集客手段這一看法，薛國智表示，未來房產(chǎn)的電子商務(wù)應(yīng)該是一個(gè)線上和線下結(jié)合的過程。如果電子商務(wù)不能跟線下交易有機(jī)結(jié)合，根本無法開展。線上渠道或許能給消費(fèi)者增加信息獲取通路，但真正要促成交易仍依賴線下。他說“：我們地產(chǎn)企業(yè)一定要關(guān)注地產(chǎn)電商！因?yàn)榈谝粐椰F(xiàn)在政策上大力支持電子商務(wù)，這樣開發(fā)商參與電子商務(wù)就會得到各地政府的重視和支持；第二是互聯(lián)網(wǎng)不斷發(fā)展新的技術(shù)，打通了過去房地產(chǎn)業(yè)對信息化這一塊的不對稱劣勢；第三是能促進(jìn)銷售。產(chǎn)品這塊我們之前考慮的都比較少，

所以我們確定了如今地產(chǎn)電商這一主題。地產(chǎn)電商就是以經(jīng)過創(chuàng)新的市場格局和房地產(chǎn)業(yè)為核心，以大數(shù)據(jù)和云計(jì)算為連接，以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)無處不在為大背景，以電子商務(wù)為平臺，以能實(shí)現(xiàn)構(gòu)建智能社區(qū)的方式，以智能化、差異化的用戶體驗(yàn)為標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)地產(chǎn)，是一種保值升值的商業(yè)模式。”

智能社區(qū)應(yīng)更注重用戶體驗(yàn)

配合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的騰飛，物聯(lián)網(wǎng)小區(qū)――智能社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，也使很多大大小小的地產(chǎn)企業(yè)看到了項(xiàng)目發(fā)展的曙光，紛紛把物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)融入到社區(qū)建設(shè)當(dāng)中去，為用戶提供更優(yōu)質(zhì)、高效、穩(wěn)定的系統(tǒng)化服務(wù)，力爭成為智能社區(qū)這個(gè)新興產(chǎn)業(yè)的代表。薛國智對此深有感觸，他對《中國地產(chǎn)總裁》雜志記者表示“：過去開發(fā)商開發(fā)了房子，賣給很多業(yè)主，然后把物業(yè)外包給別人，很多開發(fā)商都覺得做物業(yè)很麻煩，但以后物業(yè)會成為我們沒有開發(fā)的一塊金礦，也是很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)爭先恐后要進(jìn)入地產(chǎn)市場的一個(gè)入口，例如深圳的花樣年一直是互聯(lián)網(wǎng)公司，但現(xiàn)在已經(jīng)簽了5000 多萬平米的物業(yè)，這些物業(yè)都是免費(fèi)的，可它通過長期對業(yè)主生活起居各種數(shù)據(jù)的收集形成后臺管理平臺，進(jìn)而通過自己移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的客戶端來賺錢。目前已經(jīng)盈利，所以運(yùn)用大數(shù)據(jù)就能把我們過去忽略的一些資源盤活?！痹谘茄壑?，智能社區(qū)與互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)的誕生，就是將社區(qū)融入了互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)功能和整體服務(wù)質(zhì)的飛躍。

商業(yè)地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合刻不容緩

王健林和馬云的賭局言猶在耳，各大商業(yè)地產(chǎn)巨頭卻已開始紛紛宣布涉水“O2O”，積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)。這波互聯(lián)網(wǎng)浪潮確實(shí)正在改變所有行業(yè)的組織形式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也不可避免地受到了沖擊。作為面向企業(yè)用戶的綜合運(yùn)營商和服務(wù)商，商業(yè)地產(chǎn)在大數(shù)據(jù)時(shí)代似乎大有可為“，云平臺”“、云計(jì)算”“、云服務(wù)”以及“智慧園區(qū)”這些概念層出不窮。但薛國智認(rèn)為，目前大部分園區(qū)的云端理論僅止于概念，互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)仍處于“入門”階段，大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都偏重硬件建設(shè)而缺乏互聯(lián)網(wǎng)思維，甚至有把產(chǎn)業(yè)規(guī)劃建成的園區(qū)翻新成電子園區(qū)的案例。

對此薛國智表示，目前的商業(yè)地產(chǎn)和以前已經(jīng)大不相同了，不是建一個(gè)商業(yè)中心，一些商鋪就能把消費(fèi)者聚到一起。類似萬達(dá)的商業(yè)綜合體已經(jīng)在全國遍地開花了，而且在多地出現(xiàn)了招商難、運(yùn)營難的問題?！八陨虡I(yè)地產(chǎn)這方面想要做到增值保值和聚攏人氣，就是要通過互聯(lián)網(wǎng)來解決。現(xiàn)在就連萬達(dá)的城市綜合體都積極地和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合。因此，這是一條新路，代表了行業(yè)發(fā)展方向?！?/p>

房地產(chǎn)的商業(yè)模式范文第4篇

本文即將針對未來房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)者問題進(jìn)行分析，研究誰將成為未來房地產(chǎn)市場的真正主導(dǎo)者。

一　、Reits之與商業(yè)物業(yè)發(fā)展商

恰如創(chuàng)業(yè)板之與創(chuàng)業(yè)人。創(chuàng)業(yè)板不能直接幫助創(chuàng)業(yè)人，雖然創(chuàng)業(yè)板的市場準(zhǔn)入條件降低了很多，但是畢竟也不是誰想創(chuàng)業(yè)就馬上可以IPO，畢竟還要先由創(chuàng)投基盎進(jìn)行投資，把創(chuàng)業(yè)人的創(chuàng)業(yè)理念變成相對成熟的商業(yè)盈利模式后，才存在創(chuàng)業(yè)板融資的可能，但若沒有創(chuàng)業(yè)板，創(chuàng)投基金就沒有退出渠道，進(jìn)而風(fēng)險(xiǎn)投資失去參與的熱情，創(chuàng)業(yè)計(jì)量的成功率就會更小。商業(yè)物業(yè)發(fā)展商的產(chǎn)品就像是創(chuàng)業(yè)人的創(chuàng)業(yè)理念和企業(yè)家精神，REITS所需要的是成熟商業(yè)物業(yè)，你開發(fā)的物業(yè)再好，也很難直接讓reits來購買，你要變現(xiàn)自己的產(chǎn)品不能直接依靠PELTS，但rmts的誕生卻可以間接為開發(fā)商業(yè)物業(yè)的地產(chǎn)商服務(wù)，因?yàn)橛辛藃el[S，類似于創(chuàng)投基金的房地產(chǎn)私募產(chǎn)業(yè)基金就可以有退出渠道，從而可以大膽收購開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)去進(jìn)行孵化，把清冷的處女地開發(fā)成繁華的商業(yè)街，當(dāng)私募投資人將商業(yè)地產(chǎn)包裝成具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)資產(chǎn)后，他們就可以高價(jià)出售給fel。ts，從reits處獲取變現(xiàn)。可見reits與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，但卻通過市場機(jī)制的建立為開發(fā)商的順暢運(yùn)行創(chuàng)造了商業(yè)環(huán)境。這與reits投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好有關(guān)，投資reits的人追求的是穩(wěn)定現(xiàn)金流，所以不接受未成熟的物業(yè)，私募產(chǎn)業(yè)基金追求高回報(bào)，把生地(或新樓盤)孵化為成熟商業(yè)街區(qū)的過程是一個(gè)通過經(jīng)營規(guī)劃提烈商業(yè)物業(yè)自身價(jià)值的過程，這個(gè)過程雖然租金收益很少，但資產(chǎn)增值的幅度很大。這就好比買股票，reits投資者需要的現(xiàn)金分紅，而私募產(chǎn)業(yè)基金追求的股票價(jià)格的瘋漲。但股價(jià)漲上去7，得有人去接盤，re-沁就是接盤入，也就是為商業(yè)物業(yè)開發(fā)商提供間接融資支持的金融產(chǎn)品和金融機(jī)制。

雖然reits對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資支持不是直接的，不會立竿見影，但是只要reits機(jī)制正式運(yùn)行，開發(fā)商就等于找到了便利的融資渠道。因?yàn)橛兴侥籍a(chǎn)業(yè)基金的投資，地產(chǎn)開發(fā)商可以不必過多的考慮資金問題，轉(zhuǎn)而把精力轉(zhuǎn)向產(chǎn)品設(shè)計(jì)和項(xiàng)目管理上。甚至更進(jìn)一步，如果私募產(chǎn)業(yè)基金對房地產(chǎn)的介入較深，完全可以從土地購買進(jìn)行介入，這樣一來，開發(fā)商將獲得更大解放，完全不必考慮資金和投資，只需把產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、安金和進(jìn)度把握好，就可以成為專業(yè)化的房地產(chǎn)公司。因?yàn)橘Y金問題不在成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸，所以進(jìn)入門坎將大幅度降低，大量的市場參與者的進(jìn)入，一方面導(dǎo)致了競爭的加劇，另一方面也會促使開發(fā)商進(jìn)行專業(yè)升級，提升自身的專業(yè)水平和品牌效益，依靠品牌和專業(yè)在高度競爭的市場上獲得生存空間。

綜上所述，relts時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將不再依賴資金，成為專業(yè)化的開發(fā)公司。開發(fā)商將更加注重專業(yè)能力的提升和品牌效應(yīng)的積累。由于專業(yè)水平的提升，和開發(fā)商對品牌效應(yīng)的追求，也將極大的提升房地產(chǎn)的質(zhì)量和社會效益。開發(fā)商將成為以房地產(chǎn)開發(fā)管理為主業(yè)，以收取開發(fā)管理費(fèi)為盈利模式的專業(yè)機(jī)構(gòu)。對于有一定資金積累的開發(fā)商，還可以參與部分投資，持有開發(fā)項(xiàng)目的部分股權(quán)，但投資已經(jīng)不是主營業(yè)務(wù)。

二、Reits之與私募產(chǎn)業(yè)基金

在reits運(yùn)作成熟的市場，產(chǎn)業(yè)基金是商業(yè)房地產(chǎn)的重要投資力量。究其原因。是由商業(yè)地產(chǎn)的特性所決定。作為商業(yè)地產(chǎn)，其價(jià)值與自身的建造成本和運(yùn)營成本沒有必然聯(lián)系，而是體現(xiàn)在因?yàn)榉睒s的商業(yè)環(huán)境和成熟的商業(yè)模式所能為物業(yè)帶來的較高租金收益。運(yùn)作成功的商業(yè)物業(yè)，可以實(shí)現(xiàn)數(shù)倍于自身建造成本的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。正因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的這個(gè)特性，就為投資人提供了巨大的利潤空間。專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)根據(jù)自身對商業(yè)物業(yè)的理解，以正常的價(jià)格購入土地委托專業(yè)開發(fā)商開發(fā)，或購入開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)完成的不成熟物業(yè)，經(jīng)過專業(yè)的規(guī)劃、策劃、和包裝將普通的建筑孵化成繁榮、成熟的商業(yè)街區(qū)。因?yàn)橘徣雰r(jià)是土地成本(或房地產(chǎn)的建造成本加必要利潤)，而成熟物業(yè)的價(jià)值則是未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)。其間的價(jià)值差異有大有小，但正常來說都會有較大幅度的增值。這個(gè)豐厚的資產(chǎn)增值，就為私募產(chǎn)業(yè)基金提供了足夠的利潤空間。而relts的存在，又為產(chǎn)業(yè)基金的平穩(wěn)退出創(chuàng)造了條件，有利于提高產(chǎn)業(yè)基金的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，產(chǎn)業(yè)基金可以只賺取價(jià)值增長最快的孵化期利潤，而將穩(wěn)定現(xiàn)金流出讓于relts。

目前中國的私募產(chǎn)業(yè)基金很少投資干房地產(chǎn)項(xiàng)目，即便有投向房地產(chǎn)的資金，也不是為了通過運(yùn)營具體項(xiàng)目來賺取房地產(chǎn)本身價(jià)值的增加值，而是為了將房地產(chǎn)企業(yè)IPO，賺取巨額資本利差。究其原因是投資房地產(chǎn)后沒有退出渠道，當(dāng)reits時(shí)代到來后，產(chǎn)業(yè)基金就可以通過經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目，賺取房地產(chǎn)本身增加值的方式獲取利潤。從風(fēng)險(xiǎn)和收益對等的角度分析，雖然投資房地產(chǎn)的收益可能不如風(fēng)險(xiǎn)投資孵化創(chuàng)業(yè)企業(yè)那樣獲得十幾倍甚至幾十倍的資本溢價(jià)，但房地產(chǎn)投資有固定資產(chǎn)作保障，風(fēng)險(xiǎn)很小，在商業(yè)物業(yè)孵化期的收益率也遠(yuǎn)高于社會平均收益率，不失為風(fēng)險(xiǎn)承受力不大，而利潤要求較高的投資者的最佳選擇。也就是說，reits市場的誕生，不但解放了開發(fā)商，還將誕生一個(gè)以房地產(chǎn)為投資對象的產(chǎn)業(yè)基金，將目前市場上的炒房團(tuán)轉(zhuǎn)化為專業(yè)化的金融投資機(jī)構(gòu)，即滿足了投資者獲取房地產(chǎn)溢價(jià)的愿望、又分散了房地產(chǎn)實(shí)物投資的巨大風(fēng)險(xiǎn)。(有種觀點(diǎn)認(rèn)為reits將吸收目前炒房團(tuán)群體的資金，把房地產(chǎn)實(shí)物投資，轉(zhuǎn)變?yōu)榛鸱蓊~的金融投資。筆者對此表示質(zhì)疑。畢竟felts獲得的是穩(wěn)定回報(bào)，炒房團(tuán)追求的是房價(jià)的升值，兩者沒有可比性。真正吸收炒房團(tuán)資金的應(yīng)當(dāng)是reits時(shí)代將誕生的私募房地產(chǎn)投資基金，也就是本部分論述的對象。)

三、Reits之與REITS基金管理公司

兩者的關(guān)系就如雞和蛋，要?jiǎng)?chuàng)建reits就必須組建基金管理公司，而組建基金管理公司的前提是reits的出現(xiàn)。兩者的高度依存關(guān)系不難理解，這里不做詳解。由于在reits存在之前，市場上不可能存在felts基金管理公司，所以國內(nèi)讀者對基金管理公司的職責(zé)定位不太了解。在此。我們暫

以香港的模式為例說明基金管理人的角色定位。就香港的reits而言，基金管理人主要承擔(dān)如下職責(zé)：①制訂該計(jì)劃的投資策略及政策；②運(yùn)用募集資金投資于符合該計(jì)劃的投資目標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目；③厘定該計(jì)劃的借款限額；④維持、管理及增加基金的投資組合內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。從其職責(zé)看，基金管理者所做的事情就是房地產(chǎn)投融資工作，但其投資的選擇標(biāo)準(zhǔn)不是房地產(chǎn)本身價(jià)格的升值空間，而是基于物業(yè)租金回報(bào)率的分析。由于基金管理人運(yùn)用的是基金資金，所以沒有自身資產(chǎn)，其作為經(jīng)營者，業(yè)務(wù)是資者管理和運(yùn)作基金資產(chǎn)，其收益來源是管理費(fèi)等服務(wù)收費(fèi)。具體收費(fèi)項(xiàng)目為：管理費(fèi)(基本管理費(fèi)+業(yè)績提成)、物業(yè)購置費(fèi)、物業(yè)出售費(fèi)等。上述基本管理費(fèi)一般在基金資產(chǎn)規(guī)模的0.1％，業(yè)績提成約為基金收益的5％，物業(yè)購置費(fèi)和物業(yè)出售費(fèi)分別約為物業(yè)交易價(jià)格的0.5％-1％之間。以2007年11月底的壘球reits市值7640億美元計(jì)，各項(xiàng)管理收費(fèi)將超過100億美金。

由于基金管理人的職責(zé)主要是房地產(chǎn)投融資，這一職能與私募房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)基金的工作有雷同之處，所不同在于，reits的投資局限在已經(jīng)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)，而產(chǎn)業(yè)基金投資領(lǐng)域廣泛，可以是住宅市場，也可以是商業(yè)地產(chǎn)。所以，從專業(yè)整合的角度考慮，若私募產(chǎn)業(yè)基金的資產(chǎn)管理人和re-its基金管理人由同一個(gè)金融控股集團(tuán)來承擔(dān)，則不但有利于資源共享和專業(yè)能力的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，還能夠在產(chǎn)業(yè)鏈上對產(chǎn)業(yè)基金和reits基金的投資進(jìn)行必要?jiǎng)澐?，讓私募基金特有的不成熟物業(yè)有了未來的出路，而reits基金在看中目標(biāo)區(qū)域的物業(yè)后，就可以由私募基金先行投資，進(jìn)行市場培育。兩種性質(zhì)基金的優(yōu)勢互補(bǔ)，就可以為金融控股公司帶來更大規(guī)模的業(yè)務(wù)來源，從而增加管理費(fèi)收益，而投資者則可以憑借管理人專業(yè)的投資水平和強(qiáng)大的投資整合能力，獲得更高的投資回報(bào)。

四、REITs之于商業(yè)物業(yè)管理人

商業(yè)物業(yè)管理人的職責(zé)表現(xiàn)在：①策劃租戶的組合及物色潛在租戶；②制訂及落實(shí)租約策略；③執(zhí)行租約條件；④確保所管理的物業(yè)遵守政府規(guī)例；⑤履行租約管理工作，例如管理租戶租用物業(yè)的情況及附屬康樂設(shè)施，就出租、退租、租金檢討、終止租約及續(xù)訂租約與租戶磋商；⑥進(jìn)行租約評估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金、進(jìn)行會計(jì)、追收欠租及收回物業(yè)；⑦執(zhí)行例行的管理服務(wù)，包括保安監(jiān)控、防火設(shè)施、通訊系統(tǒng)及緊急事故管理；⑧制訂及落實(shí)有關(guān)樓宇管理、維修及改善的政策及計(jì)劃；⑨提出翻修及監(jiān)察有關(guān)活動(dòng)。

從上述職責(zé)看，這里的物業(yè)管理人除了承擔(dān)房地產(chǎn)傳統(tǒng)意義上、的物業(yè)管理職責(zé)外，還承擔(dān)著租賃和商業(yè)規(guī)劃的職責(zé)。在REITs之前，由于商業(yè)物業(yè)主要分散在眾多投資者手中，很難形成統(tǒng)廣的商業(yè)規(guī)劃和租賃管理，所以商業(yè)物業(yè)的管理只有傳統(tǒng)意義的物管業(yè)務(wù)是統(tǒng)一進(jìn)行的，而招租主要是靠業(yè)主自己或委托鉗邊的中介公司進(jìn)行操作，商業(yè)規(guī)劃則根本無從談起。受制于業(yè)務(wù)的分散，中介公司雖然承接了大量的招租業(yè)務(wù)，但也很難進(jìn)行有系統(tǒng)得管理。當(dāng)REITs時(shí)代來臨且REITs市場成熟后，商業(yè)物業(yè)將主要由產(chǎn)業(yè)基金(不成熟階段)和REITs持有，由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)的集中，就存在對商業(yè)規(guī)劃的內(nèi)在需求，商業(yè)物業(yè)管理才能真正成為一個(gè)專業(yè)經(jīng)營的領(lǐng)域。

那么物業(yè)管理人在RElTs時(shí)代將以何種身份存在呢?在上面的分析中我們已近看到：房地產(chǎn)開發(fā)商將擺脫資本依附，成為專業(yè)化的以房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)為主營業(yè)務(wù)，以收取開發(fā)管理費(fèi)為盈利模式的公司；房地產(chǎn)投融資將由產(chǎn)業(yè)基金管理公司和RE―ITs基金管理公司或者由兩類公司整合在一起的金融控股公司進(jìn)行專業(yè)化的投融資運(yùn)作。從這個(gè)專業(yè)化分工的趨勢看，商業(yè)物業(yè)管理人的最佳定位應(yīng)當(dāng)是成為專業(yè)化的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營公司，把商業(yè)規(guī)劃、租賃管理和物業(yè)服務(wù)作為主營業(yè)務(wù)，通過向委托人收取管理費(fèi)獲得經(jīng)濟(jì)利益。

當(dāng)然，從資源整合的角度，私募產(chǎn)業(yè)基金將投資的不成熟物業(yè)進(jìn)行培育后出售也需要對商業(yè)物業(yè)有專業(yè)的認(rèn)識。為此私募基金的管理公司也會招募商業(yè)物業(yè)管理方面的專家；為降低外部交易成本，不排除房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)自身設(shè)立內(nèi)部機(jī)構(gòu)專司商業(yè)物業(yè)管理職責(zé)。但就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢而言，必將是專業(yè)分工日益細(xì)化，商業(yè)物業(yè)管理人必將主要以獨(dú)立公司的身份存在于房地產(chǎn)市場。

五、REITs時(shí)代是房地產(chǎn)金融的時(shí)代。房地產(chǎn)公司應(yīng)及早籌建金融事業(yè)部

本文以REITs時(shí)代來臨為切入點(diǎn)，而RElTs主要投資方向?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)，所以文章大部分篇幅分析的都是商業(yè)房地產(chǎn)市場的變革。變革后的商業(yè)地產(chǎn)市場將主要存在三方市場主體：開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)管理人、房地產(chǎn)投融資機(jī)構(gòu)(房地產(chǎn)金融公司)。具體的運(yùn)作流程將由房地產(chǎn)金融公司主導(dǎo)，當(dāng)房地產(chǎn)金融公司通過自身分析，確認(rèn)市場時(shí)機(jī)和地段價(jià)值存在投資機(jī)會時(shí)，將通過私募基金購入土地委托開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并將開發(fā)好的物業(yè)委托商業(yè)物業(yè)管理人進(jìn)行前期市場培育直至物業(yè)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。此后，私募基金再向REITs出售資產(chǎn)，REITs管理人將物業(yè)委托商業(yè)物業(yè)管理人進(jìn)行后續(xù)管理。在整個(gè)流程中，房地產(chǎn)金融公司始終居于主導(dǎo)地位，雖然開發(fā)商和商業(yè)物業(yè)管理人的專業(yè)水平是決定其市場競爭力的源泉，但房地產(chǎn)金融公司因?yàn)閾碛辛藰I(yè)務(wù)委托權(quán)，所以在很大程度上可以引領(lǐng)市場，并左右開發(fā)商和物業(yè)管理商的命運(yùn)。

不僅商業(yè)地產(chǎn)的市場格局出現(xiàn)上述變化，住宅市場也將進(jìn)行專業(yè)分工，所不同之處在于在住宅商品房銷售市場上，商業(yè)物業(yè)管理人的角色將由房地產(chǎn)營銷專業(yè)公司取代。

總之，PElTs時(shí)代的到來將意味著房地產(chǎn)金融時(shí)代的到來，未來的房地產(chǎn)市場一方面將分工日益精細(xì)，另一方面將出現(xiàn)由金融主導(dǎo)的格局。目前的房地產(chǎn)公司應(yīng)找準(zhǔn)自己的定位，或作專業(yè)化開發(fā)商或作專業(yè)化租售公司(商業(yè)物業(yè)管理人或住宅物業(yè)銷售人)，當(dāng)然，如果自身?xiàng)l件具備，最好是從事房地產(chǎn)金融，成為專業(yè)化的房地產(chǎn)投融資機(jī)構(gòu)。對于目前一些資金雄厚，管理先進(jìn)，市場號召力強(qiáng)的公司，甚至可以進(jìn)行資產(chǎn)重組，對目前的業(yè)務(wù)進(jìn)行拆分，將開發(fā)、租售和投融資分別成立事業(yè)部，統(tǒng)攬房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)專業(yè)業(yè)務(wù)，但與以往所不同之處在于要強(qiáng)調(diào)各個(gè)模塊的專業(yè)性建設(shè)。在reits來臨前，這些事業(yè)部就要進(jìn)行獨(dú)立運(yùn)作，各自就自身的專業(yè)領(lǐng)域到市場上與競爭對手進(jìn)行格殺，’并培育品牌和知名度，為未來的實(shí)戰(zhàn)做好各項(xiàng)準(zhǔn)備。

房地產(chǎn)的商業(yè)模式范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；互聯(lián)網(wǎng)；3D打印

一.背景

隨和互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，越來越多的行業(yè)被互聯(lián)網(wǎng)思維解構(gòu)，而與此同時(shí)，眾多傳統(tǒng)企業(yè)也開始重視自身與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，加速轉(zhuǎn)型，不被時(shí)代拋棄。在2015年3月5日，總理在政府工作報(bào)告中提出"互聯(lián)網(wǎng)+"的行動(dòng)，也表達(dá)了國家推動(dòng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等與現(xiàn)代制造業(yè)結(jié)合，促進(jìn)電子商務(wù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的目的。但在這樣的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)卻顯得獨(dú)樹一幟，多年來，互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響一直停留在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，而無法進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)的核心部分，即房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)。

在2014年8月，一則新聞讓大眾為之震驚：10幢3D打印建筑在上海張江高新青浦園區(qū)內(nèi)交付使用。這表面上是房屋建造技術(shù)的革新，但背后卻暗藏著房地產(chǎn)行業(yè)格局的變化---房屋的"私人訂制"成為可能。3D打印這種通過機(jī)械解放人工的模式或?qū)谋举|(zhì)上改變現(xiàn)有房地產(chǎn)公司行業(yè)的結(jié)構(gòu)，成為互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)的突破口。

二.互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)的有限影響

1.改變了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的定位

企業(yè)傳統(tǒng)的項(xiàng)目定位程序?yàn)椋菏袌稣{(diào)查，分析土地條件，分析和確定客戶群，產(chǎn)品定位，租售價(jià)格定為，成本與費(fèi)用測算，預(yù)測租售收入和租售進(jìn)度，經(jīng)濟(jì)評價(jià)，確定最后方案。由于這種流程需要實(shí)地收集數(shù)據(jù)，所以時(shí)間地點(diǎn)受限，過程繁雜，效率低下。而隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，目前這一模式正在發(fā)生變化。首先，大量的信息與數(shù)據(jù)服務(wù)中介和研究機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)前期研究提供可大量的數(shù)據(jù)，減少了數(shù)據(jù)收據(jù)的工作量，縮短了前期研究的時(shí)間。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身也可以借助互聯(lián)網(wǎng)，在網(wǎng)上隨時(shí)隨地調(diào)研、匯總相關(guān)資料，節(jié)省了大量人力物力。

2.改變了房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式

房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，低成本的融資對于企業(yè)而言是至關(guān)重要的。

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方式主要是房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)私募基金等。隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也完全有可能利用新的金融形態(tài)進(jìn)行融資。目前，房地產(chǎn)眾籌模式這一新興的利用互聯(lián)網(wǎng)金融進(jìn)行房地產(chǎn)投資的模式已應(yīng)運(yùn)而生。在十幾年前，眾籌已經(jīng)以商業(yè)模式身份出現(xiàn)在市場中，近些年更是以低門檻、多樣性、依靠大眾力量、注重創(chuàng)意等優(yōu)點(diǎn)深受融資者的青睞，這種模式還將互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)投資結(jié)合了起來。使得房地產(chǎn)融資變得簡單快捷。

這種模式已經(jīng)在我國和美國得到了嘗試。美國的房地產(chǎn)眾籌，籌的是房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)，其本質(zhì)是投資。而國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌立足于買房人的房屋需求，其本質(zhì)是集合具有剛性需求的人共同購買來降低房價(jià)。雖然眾籌在我國剛剛興起，但也說明了，在信息技術(shù)快速發(fā)展的今天，人們不斷地在尋找新的投融資方式。

3.改變了房地產(chǎn)營銷模式

互聯(lián)網(wǎng)以新的銷售手段促使企業(yè)經(jīng)營管理變革，進(jìn)一步引發(fā)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的格局性演變，最終導(dǎo)致整個(gè)產(chǎn)業(yè)升級和行業(yè)優(yōu)化。

隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營模式已難以滿足人們對于新房的設(shè)想和體驗(yàn)；隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，體驗(yàn)式經(jīng)營成為一種時(shí)尚。隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，開發(fā)商也不再只關(guān)注圖片和聲音，而是利用虛擬網(wǎng)站來逼真地展示樓盤和樣板房場景，讓用戶更實(shí)際地體驗(yàn)。

目前已經(jīng)有許多開發(fā)商開始利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行信息、客戶互動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)促銷等，打造網(wǎng)絡(luò)品牌，通過網(wǎng)絡(luò)報(bào)名組織的"看房團(tuán)"直接促進(jìn)供需方的交流，使項(xiàng)目始終保持高的話題度和關(guān)注度。以互聯(lián)網(wǎng)為載體，開發(fā)商和消費(fèi)者的良性互動(dòng)使整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈更加開放合理。

4.對房地產(chǎn)影響的局限性

同其他行業(yè)相似，房地產(chǎn)的建筑階段可以簡單概括為：設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)營管理。有上述可得，雖然房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)有所接觸，但由于人工作業(yè)不能使建筑均個(gè)性化，所以遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以改變房地產(chǎn)企業(yè)對建筑設(shè)計(jì)的大膽革新，房地產(chǎn)公司在設(shè)計(jì)和施工部分中，與消費(fèi)者的互動(dòng)甚少，也就是說，消費(fèi)者與房地產(chǎn)行業(yè)的接觸絕大部分集中在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，并非在核心環(huán)節(jié)。這其實(shí)也是互聯(lián)網(wǎng)無法根本改變房地產(chǎn)行業(yè)的直接原因：在現(xiàn)行模式下，在房地產(chǎn)的建設(shè)環(huán)節(jié)，不存在與消費(fèi)者的溝通，互動(dòng)和信息反饋的需求，建設(shè)公司只需與設(shè)計(jì)單位、施工單位做好溝通工作，因此，單憑互聯(lián)網(wǎng)這種挖掘信息價(jià)值，消除不同主體間信息不對稱的思維就無法解構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)。

三.3D打印對房地產(chǎn)行業(yè)的解構(gòu)

雖然3D打印房屋建設(shè)仍處在起步階段，存在很多諸如安全、生產(chǎn)能力等方面的質(zhì)疑。但從國外的成功案例中我們可以得出，3D打印建筑具有成本低、進(jìn)度快的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)也將成為其核心競爭力。3D打印建筑機(jī)器用的"油墨原料"主要是建筑垃圾、工業(yè)垃圾和礦山尾礦，其他材料主要是水泥和鋼筋，以及特殊助劑。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，采用3D打印建筑可節(jié)約建筑材料30%到60%，節(jié)約人工50%到80%，整體建筑成本至少節(jié)省50%以上。工期縮短50%到70%。

在這種房屋建造模式下，施工單位的參與越來越弱化，可以這樣來說，在3D打印模式下，房地產(chǎn)行業(yè)將現(xiàn)在的設(shè)計(jì)、施工、管理三元模式轉(zhuǎn)為設(shè)計(jì)，管理二元結(jié)合，設(shè)計(jì)方案將成為房地產(chǎn)企業(yè)的競爭焦點(diǎn)。當(dāng)施工這個(gè)變量越來越可控，越來越同質(zhì)化、機(jī)械化，那么設(shè)計(jì)這個(gè)變量所占的比重將越來越重。

四.結(jié)論

在不斷推進(jìn)3D打印技術(shù)的今天，施工這一環(huán)節(jié)越來越機(jī)械化。設(shè)計(jì)將成為房地產(chǎn)行業(yè)的競爭焦點(diǎn)，而設(shè)計(jì)的數(shù)據(jù)化和信息化則為互聯(lián)網(wǎng)的進(jìn)入提供了空間。未來的房地產(chǎn)公司將是設(shè)計(jì)單位和消費(fèi)者兩邊的信息匯集平臺，大膽點(diǎn)說，這種模式下的房地產(chǎn)公司將變?yōu)榫€上確定方案，線下用3D打印操作的O2O平臺。

參考文獻(xiàn)

[1]崔光燦 王亞茹.《互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式創(chuàng)新的影響》[M].上海房地.2014

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