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房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 會(huì)計(jì)核算

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

一個(gè)完整的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要包括：土地的建設(shè)與開(kāi)發(fā)、房屋的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)、普通房屋與商品房的售后服務(wù)等各種各樣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要具有計(jì)劃性、復(fù)雜性、商品性、資金投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大等主要經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。主要的經(jīng)營(yíng)方式分為：其一是定向開(kāi)發(fā)，是指與購(gòu)買方簽訂提前預(yù)售合同，并嚴(yán)格按照合同規(guī)定來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；其二是投標(biāo)開(kāi)發(fā)，通過(guò)對(duì)某一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投標(biāo)，然后取得該房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)權(quán)，進(jìn)行商品房建設(shè)與銷售并從中獲取利潤(rùn)；其三為自行開(kāi)發(fā)，在取得當(dāng)?shù)卣拈_(kāi)發(fā)使用許可后，在所屬土地規(guī)劃范圍內(nèi)，進(jìn)行房屋的開(kāi)發(fā)與銷售。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，通過(guò)對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)使用，房屋的建設(shè)規(guī)劃與銷售，使企業(yè)能夠從中獲取效益。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷擴(kuò)大，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也隨之繁榮，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)變得日趨嚴(yán)重，與此同時(shí)，由于物價(jià)的上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)行成本也在不斷的增加，這些原因都造成了企業(yè)效益的減少。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資核算與建筑造價(jià)成本的核算，更好的控制開(kāi)發(fā)成本，降低投資成本，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的增加。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需運(yùn)作資金較為巨大，其流轉(zhuǎn)時(shí)間也較長(zhǎng)，因此，企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作適當(dāng)，也能夠更好的降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，減少財(cái)務(wù)方面的各種問(wèn)題產(chǎn)生，進(jìn)而確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中會(huì)計(jì)核算方面的不足

（一）會(huì)計(jì)核算的具體操作難度大

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有的特殊性與復(fù)雜性，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算存在很大難度。不但如此，在對(duì)土地與房屋進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要承擔(dān)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施的工程任務(wù)，因此，其相關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也顯得更加復(fù)雜，這些原因使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算方法具有自身的主要特點(diǎn)和方法。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)售商品房時(shí)，一般都并未完工，這時(shí)的商品房收益確認(rèn)并不符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的確定條件。與此同時(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中還要求房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員必須準(zhǔn)確地將房地產(chǎn)企業(yè)的商品房進(jìn)行分類，這些具體核算工作都在很大程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算確認(rèn)收益的難度。

（二）費(fèi)用資本化缺少規(guī)范性

由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目具有復(fù)雜性的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)所需要投入的資金量也較大，因此，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)通過(guò)貸款等方式進(jìn)行資金的籌集和房屋的銷售，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)資金回籠較慢且時(shí)間較長(zhǎng)。在我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，對(duì)貸款費(fèi)用資本化范圍雖然進(jìn)行了擴(kuò)大，但卻對(duì)貸款費(fèi)用資本化的條件進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定了。相關(guān)規(guī)定針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款費(fèi)用應(yīng)在滿足資本支出時(shí)開(kāi)始且在借款費(fèi)用發(fā)生時(shí)還應(yīng)滿足開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始這些基本條件，只有這樣才可以進(jìn)行資本化運(yùn)作。從以上可以看出，這些規(guī)定都為房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用資本化確定造成了很大的困難，并在對(duì)長(zhǎng)期尚未進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地中所包括的借款費(fèi)用也不能進(jìn)行資本化。

（三）成本與收入不成正比

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算還存在企業(yè)成本與收入不相匹配的問(wèn)題。其一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，從進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始到資金收益的收回，大約需要的時(shí)間在四年左右。一般的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)前期所投入的資金，都按當(dāng)期費(fèi)用進(jìn)行核算，如果該項(xiàng)目尚未完工，那么即使商品房業(yè)已經(jīng)全部預(yù)售完成，其預(yù)售價(jià)款也不能當(dāng)作收入來(lái)進(jìn)行確定；其二，在整個(gè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本是主要經(jīng)營(yíng)載體，然而在進(jìn)行商品房銷售時(shí)，商品房的售價(jià)依據(jù)房屋的樓層或戶型的不同而定價(jià)不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)在開(kāi)始時(shí)會(huì)支出較多的成本費(fèi)用，然而其獲取的收入?yún)s很少，這使得房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本與收入不成正比。

（四）信息披露不準(zhǔn)確

根據(jù)新會(huì)計(jì)制度的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)做為現(xiàn)金流量表的主要編制主體，與此同時(shí)，也是投資的主體，但是真正進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作工作卻是屬項(xiàng)目部工作范圍，因此，造成了實(shí)際與投資活動(dòng)過(guò)程中可能會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)金流量的偏差。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，很多時(shí)其現(xiàn)金的流入與流出很難同步進(jìn)行，這也造成了會(huì)計(jì)核算過(guò)程中對(duì)現(xiàn)金流量的反映嚴(yán)重不足。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，比如：質(zhì)量方面的風(fēng)險(xiǎn)、政策方面的風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)以及土地方面的風(fēng)險(xiǎn)等。與此同時(shí)，我國(guó)也頒布了相關(guān)的法律條文，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題方面的披露，允許房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行提取保證金的行為，但必須披露其具體采用的核算方法。但就目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算，其有關(guān)的質(zhì)量保證金方面問(wèn)題并沒(méi)有真正的得到披露。

四、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中會(huì)計(jì)核算方面的對(duì)策

（一）對(duì)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行合理設(shè)置

在優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)先對(duì)其會(huì)計(jì)科目及明細(xì)進(jìn)行合理化設(shè)置，對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算要依據(jù)其實(shí)際情況進(jìn)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按依照會(huì)計(jì)法相關(guān)規(guī)定設(shè)置：資產(chǎn)類、負(fù)債類、所有者權(quán)益類、成本類及損益類相關(guān)科目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)科目的合理設(shè)置，不僅能夠得到關(guān)于會(huì)計(jì)核算過(guò)程中所需的相關(guān)資料，還能對(duì)會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確進(jìn)行提供依據(jù)，充分發(fā)揮出會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的主要作用。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入核算

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入核算，主要分為兩個(gè)方面。其是一規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算范圍。房地產(chǎn)企業(yè)取得的商品房收入即是房地產(chǎn)企業(yè)的主要銷售收入，其主要有轉(zhuǎn)讓土地取得的收入和銷售商品房的收入等。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商品房的開(kāi)發(fā)，還包括沒(méi)有與購(gòu)買方簽訂的購(gòu)買商品房合同以及已經(jīng)簽訂的商品房銷售合同。其二是確定銷售標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)都是確定房地產(chǎn)企業(yè)主要核算銷售收入的標(biāo)準(zhǔn)。因此，我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)，明確規(guī)定為包括：商品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移和無(wú)法對(duì)出售的商品進(jìn)行控制等條件。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)成本與收入的核算

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本與收入的核算，更好的完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算。房產(chǎn)地企業(yè)可以通過(guò)進(jìn)行計(jì)劃銷售價(jià)格的方式，來(lái)加強(qiáng)成本與收入的分配核算。比如已經(jīng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的樓房，如果呈現(xiàn)出可以銷售的狀態(tài)，那么，房地產(chǎn)企業(yè)就可以依據(jù)其所需建設(shè)成本、市場(chǎng)的具體需求、具體地理位置及朝向等具體因素確定出該房產(chǎn)的計(jì)劃銷售價(jià)格定位，并以此來(lái)作為衡量開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本銷售衡量標(biāo)準(zhǔn)。與此同時(shí)，還可以通過(guò)采用實(shí)際售價(jià)成本率法和計(jì)劃售價(jià)成本率法來(lái)對(duì)實(shí)現(xiàn)成本收入進(jìn)行分配。

（四）提高信息披露透明度

提高房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露透明度，具體應(yīng)從兩個(gè)方面加強(qiáng)，其一，在披露房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信息過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地儲(chǔ)備量的披露。土地的成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中占據(jù)了較大的比重，房地產(chǎn)項(xiàng)目所擁有的土地儲(chǔ)備量也在很大程度上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展程度。而目前，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)信息的使用者很難了解到企業(yè)土地使用權(quán)總額，對(duì)企業(yè)發(fā)展情況分析更加難以確定，所以，因當(dāng)提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備量及其成本的相關(guān)信息加大披露力度。其二，還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量的披露，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量的披露主要包括對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中所形成的全部現(xiàn)金流量披露。

參考文獻(xiàn)：

[1]石善女.淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算[J].中國(guó)新技術(shù)，2011（4）

[2]劉曙光，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的會(huì)計(jì)核算探究[J].財(cái)經(jīng)界，2012（4）

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；問(wèn)題與對(duì)策

自從上個(gè)世紀(jì)九十年代初執(zhí)行分行的會(huì)計(jì)制度以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)向著更為規(guī)范化的方向發(fā)展。但是，其高速發(fā)展的時(shí)代已使其逐步進(jìn)入了調(diào)整時(shí)期，會(huì)計(jì)核算方面已經(jīng)出現(xiàn)了不少問(wèn)題，使得其會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的開(kāi)展不夠順利，這是非常值得我們注意的問(wèn)題。作為從事特殊商品開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其涉及的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)具有非常重要的意義，一旦處理不好，就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和商品都比較特殊，不同于一般的企業(yè)，因而其會(huì)計(jì)核算也存在一定的特殊性，即房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算產(chǎn)品的種類繁多，核算方法不同；產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜以及經(jīng)營(yíng)收入及其相關(guān)稅金的核算也不同。目前的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀不容樂(lè)觀，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在近些年國(guó)家宏觀調(diào)控政策日益加強(qiáng)的背景之下，面臨的生存環(huán)境日益嚴(yán)峻。一方面，政府壟斷的土地價(jià)格不斷攀升；另一方面，金融、稅收也不斷向房地產(chǎn)業(yè)施壓，使得房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境越來(lái)越嚴(yán)酷。而作為房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)中的主要方面的會(huì)計(jì)核算工作，也存在著不少的問(wèn)題。具體來(lái)說(shuō)，問(wèn)題如下：（1）房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高、建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高，我們?cè)谶M(jìn)行會(huì)計(jì)核算的時(shí)候，一定要注意會(huì)計(jì)核算方法的特殊性。目前影響房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)會(huì)計(jì)方面進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定，而目前的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算還沒(méi)有真正按照這些會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來(lái)執(zhí)行。（2）房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷售主要包含了兩種，即自行開(kāi)發(fā)后進(jìn)行銷售，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受人委托并簽訂一定的合同進(jìn)行開(kāi)發(fā)。對(duì)于后一種情況的銷售來(lái)說(shuō)，其收入確認(rèn)比較簡(jiǎn)單；而對(duì)于第一種銷售收入來(lái)說(shuō)，就顯得較為復(fù)雜，甚至可以說(shuō)具有很大的復(fù)雜性。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品耗資巨大，周期又長(zhǎng)，從而就形成了房地產(chǎn)企業(yè)往往采取預(yù)售或者分期收款的方式進(jìn)行銷售。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行商品的銷售，還應(yīng)該取得預(yù)售許可證或者銷售許可證，這些都會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中收入確認(rèn)的復(fù)雜性。（3）由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特殊性，其巨大的資金投入使得房地產(chǎn)企業(yè)往往習(xí)慣于采取舉債的方式來(lái)籌集資金，但是，其債務(wù)資本的回收周期又較長(zhǎng)，而且新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于借款費(fèi)用資本化范圍的規(guī)定有所擴(kuò)大，而這正是房地產(chǎn)企業(yè)很難對(duì)其進(jìn)行確定的原因所在，換句話說(shuō)，就是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)借款費(fèi)用的資本化不夠規(guī)范。（4）房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，投資額度巨大，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算的配比原則不能有效的實(shí)行；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)的初期成本費(fèi)用支出過(guò)于龐大，而其銷售的時(shí)候不一定能夠順利回收到全部資金，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本與銷售收入不具有配比性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的收益評(píng)價(jià)指標(biāo)并不能真實(shí)的反映企業(yè)的業(yè)績(jī)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的具體措施

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特殊性及其會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)中的會(huì)計(jì)核算存在著不少的問(wèn)題，那么，我們就要及時(shí)關(guān)注到這些會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的存在，比如說(shuō)要關(guān)注其收入會(huì)計(jì)核算在稅收上的問(wèn)題、成本費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算方式問(wèn)題，預(yù)售方式下流轉(zhuǎn)稅費(fèi)用核算不合理等現(xiàn)象的存在，認(rèn)真分析目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境，在每一個(gè)項(xiàng)目正式啟動(dòng)之前，我們要認(rèn)真思考其會(huì)計(jì)核算問(wèn)題，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算在項(xiàng)目開(kāi)始之初就具有非常強(qiáng)的針對(duì)性和科學(xué)性以及可行性。具體來(lái)說(shuō)，我們可以從以下一些方面重點(diǎn)關(guān)注，采取一定的措施：（1）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)這樣一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，其巨大的資金投入除了意味著高回報(bào)率，但也面臨著更高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因而，作為房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，就應(yīng)該認(rèn)真分析市場(chǎng)形勢(shì)，并且正確評(píng)估自身的實(shí)力和地位，尤其要做好對(duì)資金的可控性工作，應(yīng)該對(duì)這方面要有非常清楚的認(rèn)識(shí)和了解。房地產(chǎn)企業(yè)要規(guī)劃好企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用，否則一旦出現(xiàn)資金問(wèn)題，就容易產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。（2）由于房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流非常不平衡，一不小心就會(huì)導(dǎo)致資金短缺問(wèn)題，有時(shí)甚至是非常嚴(yán)重的資金缺口，嚴(yán)重的情況還會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉，致使整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的失敗。因而，房地產(chǎn)企業(yè)要做好這些方面的會(huì)計(jì)核算工作，無(wú)論是爭(zhēng)取土地階段，還是房產(chǎn)銷售階段，這些都是必不可少的措施，一旦總體資金核算不到位，在當(dāng)今日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，以及日益緊縮的貨幣政策下，房地產(chǎn)企業(yè)很容易產(chǎn)生資金困難。（3）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的金額巨大，那么，其承擔(dān)的稅收費(fèi)用也就較大。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，成本投入高，要非常容易的在短期內(nèi)收回所有費(fèi)用，那幾乎是不可能的事情。因而，房地產(chǎn)企業(yè)就要盡可能的降低稅負(fù)，當(dāng)然是在合理合法的范圍之內(nèi)，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)收入和成本支出方面下功夫。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)可以把收入確認(rèn)適時(shí)延后，爭(zhēng)取多種銷售形式。（4）房地產(chǎn)企業(yè)可以按照滿足市場(chǎng)發(fā)展的需求或者是規(guī)劃的要求，按不同物業(yè)形態(tài)分類核算房地產(chǎn)企業(yè)的收入，從而不僅能夠更好的滿足管理上的需要，還可以為土地增值稅的預(yù)交和清算打下基礎(chǔ)，從而有效增加增值額。當(dāng)然，這些分開(kāi)核算都要符合土地增值稅的相關(guān)規(guī)定。（5）房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該按照政府的相關(guān)規(guī)定，在沒(méi)有取得相關(guān)預(yù)售許可證之前，盡可能的不要向客戶收取任何費(fèi)用，而是應(yīng)該按收付實(shí)現(xiàn)制原則確認(rèn)收入，盡可能不代墊預(yù)交稅金，一定要注意使會(huì)計(jì)核算符合相關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定和稅法的規(guī)定。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流不平衡，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按配比原則確定期間的費(fèi)用。并且在沉重的稅負(fù)面前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真仔細(xì)的分析相關(guān)稅法，使房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算具有科學(xué)可行的特征，按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算開(kāi)發(fā)成本。（6）房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行商品銷售的時(shí)候，應(yīng)該盡可能的遵守一定的標(biāo)準(zhǔn)，主要是正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該遵循的法律標(biāo)準(zhǔn)是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。對(duì)于專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)按照規(guī)定理論上是行得通的，但是，在實(shí)際的操作過(guò)程中，往往由于其銷售方式的多樣化和復(fù)雜性，其收入確認(rèn)工作有一定的困難。房地產(chǎn)企業(yè)還要引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，將銷售收入與成本配比建議引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問(wèn)題，擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。

三、結(jié)語(yǔ)

總而言之，作為一個(gè)具有特殊性的行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該基于自身的行業(yè)特點(diǎn)和項(xiàng)目特殊性，采取措施積極的完善其會(huì)計(jì)核算制度，明確銷售收入核算的范圍，確定合理的銷售標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)售合同的簽訂并不能作為銷售實(shí)現(xiàn)的依據(jù)，從而努力完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算；繼續(xù)完善對(duì)房地產(chǎn)借款費(fèi)用的核算，明確開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象；對(duì)于工期較長(zhǎng)、規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以按照分期開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)區(qū)域作為成本核算的對(duì)象，從而進(jìn)一步完善成本核算；增大房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露程度；嚴(yán)格實(shí)行預(yù)收款項(xiàng)的預(yù)繳制度，確保稅款能夠按時(shí)繳納；改進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售模式下流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)的核算方法等，才能真正從多方面來(lái)加強(qiáng)當(dāng)前新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]劉琳．房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)[J]．中國(guó)投資．2010（1）

[2]石善女．淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算[J]．中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品．2009（4）

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算范文第3篇

論文關(guān)鍵詞：成本會(huì)計(jì)，開(kāi)發(fā)成本，土地增值稅

 

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指從事土地、房屋建設(shè)的開(kāi)發(fā)、銷售、出租等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大，建投資風(fēng)險(xiǎn)高，成本核算環(huán)節(jié)多，設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。這就更需要房地產(chǎn)企業(yè)在成本的計(jì)算方面要精打細(xì)算，力求以最少的成本耗費(fèi)獲取經(jīng)濟(jì)利益的最大化。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本算就顯得尤為重要。本文將從房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中成本項(xiàng)目的設(shè)置和成本項(xiàng)目設(shè)置與土地增值稅的結(jié)合上進(jìn)行探討。以求得出適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算模式。

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人增收的一種稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售商品房和商品性土地的過(guò)程中，取得了增值收入，應(yīng)該征收土地增值稅。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本核算的過(guò)程中如果不能準(zhǔn)確設(shè)置成本項(xiàng)目，就會(huì)使賬目混亂。導(dǎo)致企業(yè)自身和稅務(wù)局不能準(zhǔn)確計(jì)算增值額，不能準(zhǔn)確計(jì)算出土地增值稅。從而導(dǎo)致企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的矛盾。而從另一方面來(lái)看開(kāi)發(fā)成本，也不利于企業(yè)自身稅務(wù)籌劃，達(dá)到經(jīng)濟(jì)利益的最大化。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循土地增值稅的相關(guān)規(guī)定設(shè)置成本項(xiàng)目。

計(jì)算土地增值稅最重要的是扣除項(xiàng)目的確定，稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中扣除項(xiàng)目包括以下幾項(xiàng)：

一、取得土地使用權(quán)所支付的金額

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

指為取得開(kāi)發(fā)權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

2、前期工程費(fèi)。

指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。

3、建筑安裝工程費(fèi)。

指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

指在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

5、公共配套設(shè)施費(fèi)。

指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出，主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

本項(xiàng)目是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

四、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金

五、其他扣除項(xiàng)目

企業(yè)在房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集中國(guó)知網(wǎng)論文數(shù)據(jù)庫(kù)。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以獨(dú)立的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象。開(kāi)設(shè)的成本項(xiàng)目就可以按照以上規(guī)定開(kāi)設(shè)。其中第一項(xiàng)取得土地使用權(quán)所支付的金額和第二項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本很容易找到成本費(fèi)用的承擔(dān)對(duì)象，所發(fā)生的金額應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本”賬戶中進(jìn)行歸集。“開(kāi)發(fā)成本”科目可開(kāi)設(shè)六個(gè)成本項(xiàng)目，分別是土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開(kāi)發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)商品房所支付的土地出讓金等應(yīng)計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)這一成本項(xiàng)目。另外，企業(yè)還應(yīng)設(shè)置“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，反映所發(fā)生的間接費(fèi)用，月末再分配轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本”。企業(yè)設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本”賬戶來(lái)歸集開(kāi)發(fā)直接成本意義重大開(kāi)發(fā)成本，注意體現(xiàn)在：

1、為土地增值稅納稅申報(bào)表的填列提供依據(jù)

土地增值稅納稅申報(bào)表扣除項(xiàng)目分為五項(xiàng)，其中第一項(xiàng)和第二項(xiàng)和開(kāi)發(fā)成本有關(guān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)設(shè)開(kāi)發(fā)成本明細(xì)賬，成本項(xiàng)目同上，歸集企業(yè)所發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本，銷售產(chǎn)品時(shí)，可直接根據(jù)開(kāi)發(fā)成本明細(xì)賬的發(fā)生額填列土地增值稅納稅申報(bào)表。

2、為計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目提供方便

《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，最多允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以內(nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，最多允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以內(nèi)。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除，加計(jì)扣除金額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20%。

由上可見(jiàn)，開(kāi)設(shè)“開(kāi)發(fā)成本”賬戶并準(zhǔn)確計(jì)算開(kāi)發(fā)成本對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目的計(jì)算提供極大的方便。

在計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的過(guò)程中，我們可以看到有兩種計(jì)算方法。兩種方法在不同條件下適用。但是企業(yè)卻能夠控制是否按照按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С鲞@一核算要點(diǎn)。企業(yè)的借款有專門借款和一般借款。專門借款在取得時(shí)即規(guī)定用途，一般因?qū)ｉT借款產(chǎn)生的利息能夠歸集到特定的成本核算對(duì)象，而因一般借款產(chǎn)生的利息則很難歸集到特定的成本核算對(duì)象，企業(yè)一般作為期間費(fèi)用核算。為了達(dá)到節(jié)稅的目的，企業(yè)應(yīng)在首先了解本地區(qū)的稅法政策，假定某地區(qū)土地增值稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例采用國(guó)家最高標(biāo)準(zhǔn)。然后，企業(yè)再估算企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)的借款利息支出，如果借款利息較大，其實(shí)際數(shù)大于（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%，則應(yīng)準(zhǔn)確按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明開(kāi)發(fā)成本，此時(shí)稅務(wù)部門則會(huì)按照第一種方式計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。如果企業(yè)由于資金比較充裕，很少向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，這方面的利息支出相應(yīng)地就比較少。這時(shí)，如果按照第一種方法計(jì)算，則扣除項(xiàng)目金額會(huì)較少，而按照第二種方法計(jì)算則扣除項(xiàng)目金額會(huì)較多。此時(shí)企業(yè)則應(yīng)將利息費(fèi)用都作為期間費(fèi)用核算。

3、為成本分析提供依據(jù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往通過(guò)結(jié)構(gòu)比率分析法來(lái)分析其成本構(gòu)成內(nèi)容的變化。主要是通過(guò)計(jì)算某成本核算對(duì)象的各個(gè)組成部分占總體的比重來(lái)分析。各組成部分金額來(lái)源于開(kāi)發(fā)成本明細(xì)賬的各項(xiàng)目金額。

綜上所述，將土地增值稅實(shí)施細(xì)則和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算結(jié)合，并按照土地增值稅的相關(guān)規(guī)定設(shè)置成本賬戶，可以極大方便會(huì)計(jì)信息需求者理解成本核算過(guò)程和結(jié)果，并可在不違背國(guó)家稅法相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，選擇有利于本企業(yè)節(jié)稅的會(huì)計(jì)核算方式，從而達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算范文第4篇

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算方面還包含了相關(guān)配套設(shè)施所產(chǎn)生的各種成本費(fèi)用，比如說(shuō)有償轉(zhuǎn)讓，不能有償轉(zhuǎn)讓，還有能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的各種配套設(shè)施費(fèi)用。這二者在進(jìn)行實(shí)際歸集的過(guò)程中，往往會(huì)采用不同的方式，并產(chǎn)生配套設(shè)施自身成本歸集問(wèn)題和成本分配問(wèn)題兩個(gè)方面的問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的改進(jìn)措施

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算崗位設(shè)置不合理，工作人員綜合素質(zhì)偏低，缺乏健全的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算監(jiān)督管理機(jī)制，缺乏統(tǒng)一有效的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算考核政策，沒(méi)有重視會(huì)計(jì)核算資料保管工作等原因，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作面臨著諸多的困難與難點(diǎn)，長(zhǎng)此以往，將直接造成房地產(chǎn)企業(yè)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，后果不堪設(shè)想。因此，我們必須以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度與科學(xué)的管理來(lái)切實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作質(zhì)量。這就需要我們認(rèn)真分析并把握好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)特點(diǎn)，即資金來(lái)源呈現(xiàn)出多元化特征，在建工程的資金量大給資金核算與財(cái)務(wù)處理帶來(lái)了一定的困難，開(kāi)發(fā)的種類具有多樣性，經(jīng)濟(jì)往來(lái)較為頻繁，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作帶了一些麻煩與困難。那么，我們應(yīng)該基于這些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的特點(diǎn)，遵循一定的會(huì)計(jì)核算原則，即明確會(huì)計(jì)核算計(jì)量及要素的基本原則，會(huì)計(jì)核算信息質(zhì)量準(zhǔn)確有效的基本原則，會(huì)計(jì)核算慣例修訂基本原則等，然后切實(shí)采取相應(yīng)的措施來(lái)積極強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，提升其規(guī)范化與科學(xué)化水平。具體措施如下：

（1）建立健全相關(guān)的會(huì)計(jì)核算規(guī)范化管理機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作中存在著很多問(wèn)題的主要原因之一就是其缺乏較為完善的規(guī)范化管理機(jī)制。因此，我們應(yīng)該針對(duì)這種現(xiàn)狀，積極采取各種措施來(lái)組建并持續(xù)完善相關(guān)的會(huì)計(jì)核算管理機(jī)制，因?yàn)闀?huì)計(jì)核算管理機(jī)制是否規(guī)范化與科學(xué)化都將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的決策，也會(huì)影響到企業(yè)是否能走上健康發(fā)展的道路。因而，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快安排設(shè)置實(shí)際工作崗位，進(jìn)一步明確崗位職能與義務(wù)等。那么，即使在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算部門人才發(fā)生較大流動(dòng)的時(shí)候，仍然能夠依據(jù)一定的規(guī)范化管理機(jī)制來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的交接工作，盡可能的保障房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作的完整與準(zhǔn)確，盡可能的選擇合適的軟件系統(tǒng)，提升會(huì)計(jì)核算工作的效率與效果；

（2）切實(shí)實(shí)施損益預(yù)算規(guī)范化管理政策。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其會(huì)計(jì)預(yù)算管理工作仍然具有一些急需解決的問(wèn)題存在。因此，我們必須盡快規(guī)范化會(huì)計(jì)預(yù)算管理工作，尤其要重視其中的損益預(yù)算工作，比如說(shuō)，企業(yè)實(shí)際費(fèi)用支出、投入成本之間的劃分及明確管理政策等，我們還應(yīng)該制定統(tǒng)一的會(huì)計(jì)核算考核政策，定期舉行會(huì)計(jì)核算報(bào)告會(huì)議，以便于房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在的各種問(wèn)題，并及時(shí)處理和解決這些問(wèn)題；

（3）盡力完善房地產(chǎn)企業(yè)的收入會(huì)計(jì)制度與準(zhǔn)則。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商品房及其相關(guān)配套設(shè)施的銷售收入及核算制度進(jìn)行一定的改革，還要加強(qiáng)對(duì)于土地轉(zhuǎn)讓，房屋出租以及其他方面的各項(xiàng)收入的監(jiān)督與控制力度，要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各種成本核算操作實(shí)行歸集化、具體化及制度化，并進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)的各種稅收制度，讓房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作變得更為規(guī)范和科學(xué)；

（4）轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與銷售模式。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資體系主要依賴于銀行，是一種以銀行作為中心的間接融資體系。這種融資體系在為房地產(chǎn)企業(yè)提供大量的資金同時(shí)，也容易由于銀行的盲目信用擴(kuò)張而引發(fā)巨大的房地產(chǎn)泡沫。尤其是在當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)已經(jīng)陷入到了一種局部過(guò)熱的局面中，這也給我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展與正常運(yùn)行產(chǎn)生了較大的壓力。因而，我們可以改變這種房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)模式，甚至可以取消當(dāng)前的商品房預(yù)售制，讓當(dāng)前的間接融資體系向全面的直接融資體系轉(zhuǎn)變，并把房地產(chǎn)信托投資當(dāng)作一種主要的融資和投資渠道，尤其是對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)融資模式與實(shí)施手段加以完善，從而最大限度的推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)生命力進(jìn)一步增強(qiáng)，讓房地產(chǎn)資本市場(chǎng)能夠真正培育并健全起來(lái)，從而促進(jìn)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的正常和健康發(fā)展；

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)核算 問(wèn)題 解決策略

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)步，同時(shí)也帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房子是人們生活中必不可少的物質(zhì)，是人們的資產(chǎn)之一。房子對(duì)人們的影響是很大的，在很大程度上和人們的生活息息相關(guān)。房地產(chǎn)在社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中處于不斷發(fā)展的階段。當(dāng)然，房地產(chǎn)有其自己的特性，在會(huì)計(jì)核算方面也有一定的難度。會(huì)計(jì)工作在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中起著重要作用。企業(yè)在會(huì)計(jì)核算環(huán)節(jié)的好壞，關(guān)系到企業(yè)的直接利益和資金安全。在房地產(chǎn)行業(yè)，投資金額大，風(fēng)險(xiǎn)高，周期長(zhǎng)，會(huì)計(jì)核算在其中發(fā)揮著重要作用。

一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的重要意義

會(huì)計(jì)核算的主要工作目的是對(duì)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，從而將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)狀況進(jìn)行反映，會(huì)計(jì)核算是和企業(yè)的總目標(biāo)有直接聯(lián)系的。房地產(chǎn)這一行業(yè)從建立開(kāi)始，就存在著殘酷的競(jìng)爭(zhēng)，只有在不斷的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力才得以體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)生存。房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活下來(lái)，實(shí)現(xiàn)其盈利，就需要有良好的會(huì)計(jì)核算。會(huì)計(jì)人員將相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、審計(jì)，為企業(yè)提供數(shù)據(jù)支持，利于企業(yè)的管理和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。核算是企業(yè)的重要工具之一，經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)核算，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息的收集，利于企業(yè)管理者根據(jù)實(shí)際數(shù)據(jù)情況作出相關(guān)管理策略。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的主要內(nèi)容

不同企業(yè)會(huì)計(jì)核算有著不同的核算內(nèi)容。在房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)計(jì)核算一般包括對(duì)建筑材料的核算、對(duì)固定資產(chǎn)的核算、對(duì)成本的核算以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售和利潤(rùn)的核算等方面的內(nèi)容。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在對(duì)建筑材料的核算方面，需要對(duì)其購(gòu)買和加工等內(nèi)容作出計(jì)劃，對(duì)所需要的費(fèi)用等進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在對(duì)固定資產(chǎn)方面，需要對(duì)固定資產(chǎn)的賬務(wù)作出處理，還需要對(duì)固定資產(chǎn)的變化情況作出監(jiān)督，對(duì)相關(guān)的損耗、減值等作出核算。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在對(duì)成本的核算方面，需要對(duì)費(fèi)用的支出等進(jìn)行核算、分析和考核。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在對(duì)銷售利潤(rùn)核算方面，需要作出比較精細(xì)的核算，在賬目方面要加強(qiáng)明細(xì)賬目，提高企業(yè)的利益。

三、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算有待解決的問(wèn)題所在

會(huì)計(jì)科目指的是在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的詳細(xì)分類設(shè)計(jì)。會(huì)計(jì)核算在設(shè)置會(huì)計(jì)科目的時(shí)候，依據(jù)國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)會(huì)計(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和控制。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目同樣是基于法律法規(guī)進(jìn)行的。房地產(chǎn)資金運(yùn)作屬于一個(gè)巨大金額范疇，周期較長(zhǎng)，使得會(huì)計(jì)核算的難度加大，也在一定程度上影響了會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性。會(huì)計(jì)在記賬的時(shí)候，往往會(huì)年終結(jié)賬后建立新帳，這樣就把賬目上的處理變得復(fù)雜，增加了會(huì)計(jì)核算的工作量。這些對(duì)于房地產(chǎn)而言，是不利于其發(fā)展的。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則認(rèn)為，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是指企業(yè)在活動(dòng)中，其預(yù)期財(cái)務(wù)和實(shí)際財(cái)務(wù)因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)外部的環(huán)境和一些不可控因素的影響而出現(xiàn)差距，使得企業(yè)可能會(huì)受到損失。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指的由于各方面因素使得房地產(chǎn)投資得不到回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)，包括投資風(fēng)險(xiǎn)，籌資風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)在投資時(shí)，更應(yīng)該小心謹(jǐn)慎，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?；谶@些因素，房地產(chǎn)需要更進(jìn)一步完善其相關(guān)會(huì)計(jì)制度，做好財(cái)務(wù)管理工作，保障其收益。

房地產(chǎn)投資屬于長(zhǎng)周期投資，會(huì)計(jì)年報(bào)表上會(huì)有比較大的業(yè)績(jī)波動(dòng)，在建設(shè)期間業(yè)績(jī)比較差，當(dāng)房屋完成驗(yàn)收出售之后，預(yù)收款項(xiàng)計(jì)入收入，使得凈利潤(rùn)指標(biāo)難以反應(yīng)其真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況。土地和建設(shè)資本來(lái)源不同，因此往往會(huì)出現(xiàn)利潤(rùn)分配不均的情況。會(huì)計(jì)核算進(jìn)行利潤(rùn)分配時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)提高自己的經(jīng)營(yíng)成本。這樣的行為是對(duì)開(kāi)發(fā)成本有弊的。

另外，在有些房地產(chǎn)公司中,核算工作中最常見(jiàn)的毛病就是不夠深入細(xì)致,只講粗線條。這就使得一方面使當(dāng)成本費(fèi)用不實(shí),造成當(dāng)期收支不配比,不能真實(shí)地反映當(dāng)期的收支結(jié)余和預(yù)算執(zhí)行情況;另一方面使得對(duì)事業(yè)單位的資產(chǎn)和負(fù)債的反映不夠全面、不夠真實(shí)。企業(yè)財(cái)產(chǎn)與個(gè)人家庭財(cái)產(chǎn)經(jīng)常發(fā)生相互占用的情況,企業(yè)的財(cái)產(chǎn)就像個(gè)人銀行,可以自由存取,不受任何限制,給會(huì)計(jì)核算工作帶來(lái)不少困難。會(huì)計(jì)核算中的要點(diǎn)也是難點(diǎn)之一在于全面、正確地編制會(huì)計(jì)報(bào)表。有些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算有違規(guī)操作現(xiàn)象。有些企業(yè)根本不設(shè)賬,以票代賬,或者雖然設(shè)賬,但賬目混亂。由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目部大部分都在外地,數(shù)據(jù)的收集及傳遞較慢,所以有些房地產(chǎn)企業(yè)干脆設(shè)兩套賬或多套賬,不按規(guī)定使用會(huì)計(jì)科無(wú)視會(huì)計(jì)核算的一般原則,待攤費(fèi)用、預(yù)提費(fèi)用不按規(guī)定攤提,收入與費(fèi)用不配比,人為操縱利潤(rùn)現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生,造成會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作整體性不強(qiáng),最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)匯總報(bào)表不夠準(zhǔn)確。同時(shí)，我國(guó)有些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏相互制約的財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制。有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者常干預(yù)會(huì)計(jì)工作,會(huì)計(jì)人員由于受制于管理或受利益驅(qū)使,往往按管理者的意圖行事,會(huì)計(jì)的監(jiān)督職能無(wú)法進(jìn)行。有的建立了財(cái)務(wù)制度和會(huì)計(jì)制度,但是存在規(guī)定不到位等許多漏洞,單位會(huì)計(jì)出納由一人兼任,移交不規(guī)范,內(nèi)部會(huì)計(jì)管理失控,給違法違紀(jì)行為造成可趁之機(jī),使違規(guī)行為得不到及時(shí)地糾正,就可能導(dǎo)致職務(wù)犯罪的發(fā)生。有的制度設(shè)計(jì)上比較嚴(yán)密,但是執(zhí)行上大打折扣,管理不到位。賒賬過(guò)多、過(guò)濫,不能實(shí)行統(tǒng)一有效管理。

四、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在問(wèn)題的解決辦法

針對(duì)以上問(wèn)題，需要進(jìn)一步解決。首先，會(huì)計(jì)核算科目要進(jìn)一步優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)于會(huì)計(jì)核算科目問(wèn)題方面，需要根據(jù)其企業(yè)的規(guī)模等，結(jié)合自身情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，使得會(huì)計(jì)核算是有意義的。通過(guò)設(shè)置會(huì)計(jì)核算科目，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)問(wèn)題。其次，要建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)需要做好的一項(xiàng)工作。建立健全完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)能夠提高企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力，降低風(fēng)險(xiǎn)。第三，企業(yè)還應(yīng)該加大監(jiān)管力度。企業(yè)往往會(huì)為了提升自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力而隱匿收入，降低稅額。政府相關(guān)部門應(yīng)該加大監(jiān)管力度。最后，要完善企業(yè)收入認(rèn)可制度。如何規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的收入需要進(jìn)一步完善。第四，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu),根據(jù)自身業(yè)務(wù)量的大小,配備足夠的、業(yè)務(wù)素質(zhì)較高的會(huì)計(jì)人員。會(huì)計(jì)人員應(yīng)不斷加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),熟悉會(huì)計(jì)的基本知識(shí),以及行業(yè)會(huì)計(jì)制度,練好基本功,掌握操作技能,以適應(yīng)不斷變化的形勢(shì)要求,同時(shí)不斷加強(qiáng)對(duì)政策法規(guī)的學(xué)習(xí),嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)制度和相關(guān)政策法規(guī)處理各種會(huì)計(jì)事項(xiàng),不斷提高會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德素質(zhì)財(cái)會(huì)人員要定期或不定期地檢查核算人員核算情況,督促核算人員及時(shí)、準(zhǔn)確地搜集財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)嚴(yán)格資金核算。房地產(chǎn)企業(yè)核算人員要正確地運(yùn)用會(huì)計(jì)科目進(jìn)行會(huì)計(jì)賬務(wù)處理,做好建造合同核算的各項(xiàng)基礎(chǔ)工作,適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的的需要,為房地產(chǎn)企業(yè)的各段工作做出貢獻(xiàn)。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題較多，針對(duì)這些問(wèn)題提出改進(jìn)策略，對(duì)于完善房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算有著重要意義。相信在不斷的完善過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算會(huì)更加成熟。

參考文獻(xiàn)：

[1]溫玉彪，趙茜.淺析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題[J].會(huì)計(jì)之友（中旬刊），2010（3）；