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國(guó)外直接投資的主要特點(diǎn)范文第1篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)市場(chǎng) 利率 投資 游資

一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)容與特點(diǎn)

根據(jù)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)市場(chǎng)的解釋來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)交易活動(dòng)的場(chǎng)所,包括房產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)既具有一般市場(chǎng)的共性,又具有其自身的特點(diǎn),主要特點(diǎn)有在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行的交易活動(dòng),只有貨幣的單方面運(yùn)動(dòng)而不發(fā)生商品實(shí)體空間的位移,這是由其不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)決定。房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升趨勢(shì),這是由土地資源不可再生以及相對(duì)稀缺形決定的。

2.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

從總體上看,1998年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)迅速,對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)程度顯著提高,并在高速增長(zhǎng)過(guò)程中保持了供求兩旺、供求總量基本平衡的運(yùn)行狀態(tài),供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理;開發(fā)投資的增長(zhǎng)主要來(lái)源于住宅需求的增長(zhǎng)和銷售的擴(kuò)大,個(gè)人成為消費(fèi)主體;房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)主要受市場(chǎng)因素的作用,自我調(diào)節(jié)功能明顯增強(qiáng),呈現(xiàn)出理性、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。但與此同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些問(wèn)題,投資增長(zhǎng)速度逐漸加快,連續(xù)幾年超過(guò)GDP的增長(zhǎng)速度2倍～3倍;房地產(chǎn)對(duì)銀行信貸資金的依賴程度很高等等。

3.房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)主要受國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的影響。

世界銀行統(tǒng)計(jì)資料表明,當(dāng)一個(gè)城市人均GDP在800美元～4000美元之間時(shí),房地產(chǎn)會(huì)高速增長(zhǎng),人均GDP在4000美元～8000美元之間時(shí),房地產(chǎn)會(huì)平穩(wěn)增長(zhǎng),人均GDP在8000美元～20000美元之間時(shí),房地產(chǎn)會(huì)衰退。目前我國(guó)人均GDP約為1000美元,整體上我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有非常大的發(fā)展空間。而在庫(kù)茲涅茨《各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)》中研究結(jié)論表明當(dāng)GDP增長(zhǎng)速度小于4%時(shí),房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)萎縮,當(dāng)GDP增長(zhǎng)速度界于4%～5%時(shí),房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)停滯;5%～8%,房地產(chǎn)業(yè)將處于穩(wěn)定發(fā)展階段;8%～10%,房地產(chǎn)業(yè)將高速發(fā)展。我國(guó)目前GDP的增長(zhǎng)速度是7%～8%,根據(jù)以上結(jié)論,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于穩(wěn)定發(fā)展的階段。

因此,從中長(zhǎng)期來(lái)看,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),目前還處于總量增長(zhǎng)時(shí)期,現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進(jìn)中的問(wèn)題,必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決,房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)良好。

二、利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的宏觀分析

根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不但是產(chǎn)品市場(chǎng)(房地產(chǎn)市場(chǎng)),還有貨幣市場(chǎng)(利率),而這兩個(gè)市場(chǎng)是相互影響相互依存的。產(chǎn)品市場(chǎng)上總收入或總支出增加了,需要使用的貨幣交易量增加了,如果利率不變,貨幣需求會(huì)增加,如果貨幣供給量不變,利率會(huì)上升,而利率上升會(huì)影響投資支出,從而影響產(chǎn)品市場(chǎng)。一下通過(guò)一般均衡的LS-LM模型分析利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

1.IS曲線與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的決定

房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡要求該市場(chǎng)的供給和需求相等。IS曲線是在利率和國(guó)民收入不同的組合條件下,投資與儲(chǔ)蓄相等的曲線?？赏频秘?cái)政政策。

在決定投資的諸因素里,利率是首要因素。這里的利率是實(shí)際利率,即名義利率-通貨膨脹率,利率是投資的減函數(shù)。

根據(jù)投資儲(chǔ)蓄等式推導(dǎo)出的IS曲線表明當(dāng)利率上升時(shí),投資需求就會(huì)減少,而投資需求的變動(dòng)又會(huì)引起IS曲線的變動(dòng)。如果利率升高使得投資需求被抑制,則IS曲線會(huì)向左移動(dòng)(如圖由IS移至IS1),從而導(dǎo)致國(guó)民收入下降。存在“樓市”的背后是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求,把利率納入IS模型可以看到利率上升導(dǎo)致投資減速、消費(fèi)下降、儲(chǔ)蓄上升、債券價(jià)格下跌和上市公司盈利減少。由此推論,利率上升會(huì)抑制房?jī)r(jià)、股價(jià)和投資沖動(dòng)。利率持續(xù)上升也會(huì)抑制住房的供給。

2.LM曲線與利率變動(dòng)

利率決定投資進(jìn)而影響國(guó)民收入,而利率本身是由什么決定呢?根據(jù)凱恩斯理論,利率是由貨幣的供給量和對(duì)貨幣的需求量所決定的,可推得貨幣政策。

凱恩斯認(rèn)為人們持有貨幣有三種動(dòng)機(jī),前面兩種為交易動(dòng)機(jī)和謹(jǐn)慎動(dòng)機(jī),后面一種稱為投機(jī)動(dòng)機(jī)。貨幣的交易需求決定于收入,而貨幣的投機(jī)需求決定于利率。貨幣市場(chǎng)的均衡指貨幣的供給與需求達(dá)到均衡狀態(tài)。條件就是 L=M。LM曲線表明在它上面的每一點(diǎn),利率與國(guó)民收入的組合是不同的,但是貨幣供給都等于貨幣需求。即當(dāng)貨幣的供給(M)為已定時(shí),L1是Y的遞增函數(shù),而L2是R的遞減函數(shù)。(L1:交易動(dòng)機(jī)和預(yù)防動(dòng)機(jī);L2:投機(jī)動(dòng)機(jī)。) L1(Y)+L2(r)=M; L1與Y正相關(guān),L2與r負(fù)相關(guān)。

由于一些投機(jī)性對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行炒作致使投機(jī)需求增加,如果其他情況不變,則LM曲線會(huì)左移(由圖中LM移至LM1),因?yàn)橥瑯永仕缴犀F(xiàn)在的投機(jī)需求增加了,交易需求量必減少,從而要求有的國(guó)民收入下降。

3.IS-LM綜合分析人民幣利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

財(cái)政政策和貨幣政策是國(guó)家宏觀調(diào)控兩大基本經(jīng)濟(jì)政策。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)與利率變動(dòng)的關(guān)系我們可以根據(jù)IS-LM曲線進(jìn)行簡(jiǎn)單推導(dǎo)分析兩大政策的作用。

利率是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿,利率調(diào)節(jié)的是資金供求,調(diào)節(jié)的是市場(chǎng)價(jià)格,其作用首先會(huì)表現(xiàn)在對(duì)資金供求的影響上。如果LM曲線不變,利率升高導(dǎo)致IS曲線向右上方移動(dòng)(由IS1移至IS2)由于貨幣供求不變因此國(guó)民收入也相應(yīng)增加。相反,如果IS曲線不變,利率升高導(dǎo)致LM曲線向左上方移動(dòng)(由LM2移至LM1)引起國(guó)民收入減少。而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及投資利率以及部分投機(jī)性游資,因此利率提高將使IS和LM曲線同時(shí)發(fā)生移動(dòng),致使國(guó)民收入有所增加。

10月29日,中國(guó)央行宣布加息。央行提高利率可以抑制房地產(chǎn)的投機(jī)性需求,對(duì)房地產(chǎn)泡沫的形成起到一定抑制作用。加息是抑制了需求,但還有許多政策是在減少供應(yīng)量,最后房?jī)r(jià)是漲是跌,還是取決于供應(yīng)量減少的多還是需求量減少的多。如今對(duì)于投資過(guò)熱的房地產(chǎn)業(yè),商業(yè)銀行貸款加息的舉措出臺(tái),通過(guò)增加貸款成本,使投資性二次購(gòu)房降溫,使準(zhǔn)備購(gòu)房者支付能力下降,這種購(gòu)買力的下降必將使得市場(chǎng)整體的需求曲線發(fā)生移動(dòng),假設(shè)供應(yīng)維持不變,則房?jī)r(jià)必然要下跌,這是加息擠出房?jī)r(jià)泡沫的內(nèi)在機(jī)制之一。

如果消費(fèi)物價(jià)尤其是生產(chǎn)者價(jià)格繼續(xù)上升,提高利率抑制需求還是很有必要。事實(shí)上,房地產(chǎn)物價(jià)上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)消費(fèi)物價(jià)和利率(提高)水平,房地產(chǎn)商不在乎利率變化,而害怕信貸控制。作為房地產(chǎn)的投資者融資成本提高,投資利潤(rùn)下降。更重要的是,由于持續(xù)加息對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫有擠出效應(yīng),投機(jī)者很可能改變房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期,因考慮到房?jī)r(jià)可能下跌而紛紛撤離房地產(chǎn)市場(chǎng),這將導(dǎo)致泡沫迅速被擠出。

4.利率上升對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的綜合影響

利率的上升將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面都將產(chǎn)生影響。

首先,對(duì)通貨膨脹產(chǎn)生抑制作用。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,用調(diào)整貨幣供給量和利率的方法來(lái)對(duì)付通貨膨脹比對(duì)付經(jīng)濟(jì)衰退更有效。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制并未成熟,居民和企業(yè)對(duì)利率的反應(yīng)還不是很敏感,貨幣政策的效果還不是很明顯。但是,從我國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,用調(diào)整貨幣供給量和利率來(lái)抑制通貨膨脹的效果也優(yōu)于克服通貨緊縮。信貸規(guī)模的下降和利率的上升有助于抑制消費(fèi)需求和投資需求,從而有助于抑制通貨膨脹。

其次,會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生不同的影響。利率的上升對(duì)每個(gè)企業(yè)的影響是一樣的,都會(huì)導(dǎo)致利息成本的增加。然而,市場(chǎng)對(duì)各個(gè)企業(yè)的產(chǎn)品的需求是不同的。對(duì)于那些產(chǎn)品供不應(yīng)求的企業(yè)來(lái)說(shuō),產(chǎn)品的價(jià)格將發(fā)生較大幅度的上升,利率的上升對(duì)它們沒(méi)有不利的影響;對(duì)那些產(chǎn)品供過(guò)于求的企業(yè)來(lái)說(shuō),產(chǎn)品的價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅度的上升,利率的上升將對(duì)它們產(chǎn)生不利影響。由此可見(jiàn),利率的上升還會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)揮調(diào)節(jié)的作用,它將會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)需求較大的企業(yè)擴(kuò)張和市場(chǎng)需求較小的企業(yè)收縮,從而引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化。

再次,對(duì)人民幣匯率將產(chǎn)生升值的壓力。目前人民幣一年期限的存款年利率是1.98%,但是境內(nèi)美元一年期限的存款年利率是0.56%,利差為1.42個(gè)百分點(diǎn)。在對(duì)人民幣仍然存在升值預(yù)期的條件下,如果我國(guó)中央銀行提高存款利率,在利差和匯差的驅(qū)動(dòng)下,盡管人民幣在資本項(xiàng)目下不可兌換,我國(guó)對(duì)外匯仍然進(jìn)行管制,但套利和套匯的熱幣將通過(guò)各種渠道流入我國(guó),從而對(duì)人民幣產(chǎn)生更大的升值壓力。

三、游資進(jìn)入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

游資是一個(gè)確定不變的資金力量,它以獲取最大收益為目標(biāo),在一定條件下,各種資金都會(huì)匯集到游資隊(duì)伍中來(lái),使社會(huì)游資規(guī)模迅速膨脹,對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生巨大影響。

1.游資的內(nèi)涵及特征

“游資”是指不固定投資領(lǐng)域,經(jīng)常移動(dòng)的資金。游資是追求短期高額利潤(rùn)的資金,從資金性質(zhì)看,游資是地地道道的投機(jī)資金。投機(jī)資金為追求短期暴利,需要在短期內(nèi)籌集巨額資金。通常短期內(nèi)籌集巨額資金是通過(guò)銀行高額借貸來(lái)實(shí)現(xiàn)。

游資可以分為國(guó)際游資和國(guó)內(nèi)游資兩種。國(guó)際游資是指沒(méi)有固定投資領(lǐng)域,以追逐高額短期利潤(rùn)為目的的投機(jī)資金。按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定,國(guó)內(nèi)游資則是指沒(méi)有固定投資領(lǐng)域,通過(guò)投機(jī)以追求暴利為目標(biāo)的違規(guī)資金。

無(wú)論是國(guó)際游資還是國(guó)內(nèi)游資,它們都有以下共同特征:(1)投機(jī)性強(qiáng),流動(dòng)性高。(2)高風(fēng)險(xiǎn)與高盈利并存。游資的趨利性必然伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)投機(jī)。(3)隱蔽性高,突發(fā)性強(qiáng),會(huì)給一國(guó)金融市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)帶來(lái)破壞性的沖擊。

2.游資進(jìn)入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

(1)游資選擇進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的原因

西方普遍認(rèn)為對(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長(zhǎng)的國(guó)家來(lái)說(shuō),人民幣的實(shí)際價(jià)值明顯地被低估,于是,世界范圍內(nèi)期待人民幣升值的呼聲很高。在這種背景下,一些國(guó)際游資云集香港,流入中國(guó)內(nèi)地,搶購(gòu)人民幣資產(chǎn),豪賭人民幣升值。

專家指出如果人民幣匯率提升,將引發(fā)國(guó)際游資進(jìn)入中國(guó)龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng),我國(guó)從2002年已經(jīng)成為吸引外國(guó)直接投資最多的國(guó)家,國(guó)外直接投資將大批進(jìn)入我國(guó)不可貿(mào)易的產(chǎn)品領(lǐng)域,即房地產(chǎn)和股市。簡(jiǎn)單來(lái)看,房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性是很差的,對(duì)于投機(jī)性的資本來(lái)說(shuō)并不是一個(gè)上佳的選擇。但從目前的實(shí)際情況來(lái)看,對(duì)房地產(chǎn)的需求正在進(jìn)入一個(gè)爆發(fā)性的增長(zhǎng)階段,而由于土地的定量供給機(jī)制,今后的房屋價(jià)格總體上預(yù)期將繼續(xù)上漲,因此房地產(chǎn)投資的預(yù)期回報(bào)率應(yīng)是相當(dāng)可觀的。特別是對(duì)于國(guó)際套利資本來(lái)說(shuō),如果人民幣如預(yù)期般的升值,將獲得巨額匯率從而調(diào)整收益。即使中國(guó)政府堅(jiān)持人民幣不升值,那也會(huì)以國(guó)內(nèi)貨幣和信貸規(guī)模的擴(kuò)大為代價(jià),其必然的結(jié)果就是促進(jìn)資產(chǎn)價(jià)格,特別是房地產(chǎn)價(jià)格的上升,因此這部分資本依然會(huì)有收獲。所以在資本市場(chǎng)還沒(méi)有完全放開的情況下,房地產(chǎn)成為外國(guó)各種類型基金投資的重點(diǎn)領(lǐng)域。

(2)游資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響

對(duì)于以各種非正規(guī)渠道進(jìn)入中國(guó)大陸的外資,在內(nèi)、外銷房并軌的情況下,購(gòu)買物業(yè)投資房地產(chǎn)等待人民幣升值顯然是最佳的選擇。特別是一些特大型城市,有些外籍人士還能在已經(jīng)先期進(jìn)入中國(guó)的外資銀行獲得比中資銀行購(gòu)房按揭貸款利率低得多的貸款(如匯豐銀行對(duì)外籍人士外幣住房按揭年利率只有3%,只有中資銀行一半)。這些外籍人士買中國(guó)大城市的房產(chǎn),并不是用于自住,他們?cè)诒P算著現(xiàn)在用1美元換算8元多的人民幣買入中國(guó)大陸的房產(chǎn),一方面能夠分享房產(chǎn)自身升值的收益,另一方而又能在若干年之后,假如人民幣升值,假如再實(shí)現(xiàn)人民幣自由兌換,拋出漲了不少的房產(chǎn),以少于當(dāng)初8元多再換回美元匯出境外。在這一系列“資本運(yùn)作”中,幾乎可以在沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的情況下,賺兩頭的錢。

外資的投資投機(jī)行為,加大了國(guó)內(nèi)商品房,特別是中高檔商品房的供求矛盾。由于大量美元流入中國(guó),導(dǎo)致了人民幣供應(yīng)的充沛,從而引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)。

(3)游資進(jìn)入引起貨幣市場(chǎng)變動(dòng)的宏觀分析

近年來(lái)偏低的利率水平在發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)中,顯著地推動(dòng)了資產(chǎn)價(jià)格的上漲。資本市場(chǎng)投資回報(bào)率較低,也鼓勵(lì)了更多的資本進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,而最初的房?jī)r(jià)上漲一旦衍生出市場(chǎng)參與者普遍的漲價(jià)預(yù)期,市場(chǎng)投機(jī)就會(huì)盛行,推動(dòng)房?jī)r(jià)產(chǎn)生出越來(lái)越多的泡沫成分。從目前發(fā)展?fàn)顩r看,外匯儲(chǔ)備的超常增長(zhǎng)勢(shì)必將占用我國(guó)大量的基礎(chǔ)貨幣,干擾國(guó)家貨幣政策的執(zhí)行。在缺乏相應(yīng)的對(duì)沖工具下,面對(duì)外匯資金的大量涌入,央行為穩(wěn)定匯率不得不投放大量的人民幣,因此引起貨幣市場(chǎng)供求變動(dòng)。具體變動(dòng)原理請(qǐng)參閱本文第二部分通過(guò)IS-LM曲線的分析。

3.建立對(duì)游資的有效監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)