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      房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)

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      房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)

      房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)范文第1篇

      總經(jīng)濟(jì)師室是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的三大支柱科室(三大科室即總會(huì)計(jì)師室、總工程師室及總經(jīng)濟(jì)師室)之一。為企業(yè)總經(jīng)理經(jīng)濟(jì)活動(dòng)決策的參謀部,在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,占據(jù)重要地位。而目前這一重要科室在福州市國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中卻是屈指可數(shù)。據(jù)統(tǒng)計(jì),80年代,福州大型國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在福州房地產(chǎn)市場(chǎng)占主導(dǎo)地位時(shí),在行政處級(jí)以上待遇的企業(yè)才有指標(biāo)、職數(shù)設(shè)置政策研究室,以代替經(jīng)濟(jì)參謀的部分責(zé)任。當(dāng)時(shí),福州國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)僅有三家設(shè)有此室。隨著福州房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展和各種經(jīng)濟(jì)成分與體制的公司一涌而上,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。1992年初,在全國(guó)大城市大型國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都設(shè)置“三總室”的情況下,福州七家大型一、二級(jí)國(guó)有房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)也相繼進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置改革,總經(jīng)濟(jì)師室也應(yīng)運(yùn)而生,并取消了政策研究室。特別是兩家國(guó)企房地產(chǎn)進(jìn)行改制,成為股份制有限責(zé)任公司后,總經(jīng)室工作力度更得到加強(qiáng)。其主要功能是收集有關(guān)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理的國(guó)家政策法律法規(guī),收集房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài),進(jìn)行房地產(chǎn)具體項(xiàng)目的前期調(diào)查分析及其它臨時(shí)性任務(wù),為總經(jīng)理經(jīng)濟(jì)決策服務(wù)。經(jīng)過(guò)十多年實(shí)踐運(yùn)作,雖已取得一定成績(jī),但也存在不少問(wèn)題。表現(xiàn)在:

      1.認(rèn)識(shí)不足,重視不夠。有些領(lǐng)導(dǎo),僅把其作為“花瓶”設(shè)置,在有人訪問(wèn)或工作匯報(bào)時(shí),用以說(shuō)明企業(yè)專業(yè)水平高、知識(shí)含量大,領(lǐng)導(dǎo)對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是建立在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上,并不是盲目拍板?;蛘?遇到作為臨時(shí)性任務(wù)的急事和麻煩事,則召集總經(jīng)室“參謀”們來(lái)“議一議、談一談”,做些表面文章,并沒(méi)有真正上升到為企業(yè)發(fā)展真正使其發(fā)揮作用的高度認(rèn)識(shí)。

      2.力量單薄、協(xié)調(diào)不夠。當(dāng)前福州市國(guó)企房地產(chǎn)總經(jīng)濟(jì)師室一般編制3—5人,而總經(jīng)濟(jì)師室工作若是全面有效地開展起來(lái),像企業(yè)的近遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃、市場(chǎng)變化發(fā)展動(dòng)態(tài)、政策變動(dòng)對(duì)策、項(xiàng)目前期可行性研究等等,工作量相當(dāng)大,加上這些工作還牽涉到工程施工、工程預(yù)決算、財(cái)務(wù)等諸多部門協(xié)調(diào)、配合問(wèn)題,由于缺乏權(quán)威性,協(xié)調(diào)十分困難。

      3.措施乏力,落實(shí)較難。目前福州各國(guó)企房地產(chǎn)總經(jīng)濟(jì)師室還沒(méi)有較為系統(tǒng)規(guī)范的管理辦法,總經(jīng)理往往只是憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行工作。其工作往往是在每年一兩次會(huì)議中進(jìn)行布置,檢查、督促尚欠后勁,以致無(wú)法真正落實(shí),或是有落實(shí),其質(zhì)量也成問(wèn)題。如有的單位,在總經(jīng)濟(jì)師室人員有限的情況下,也搞了一些項(xiàng)目的前期調(diào)查,由于局面無(wú)法展開,只好采取有關(guān)部門送材料搞組裝的辦法,進(jìn)行“閉門造車”,結(jié)果生命力不強(qiáng),實(shí)用價(jià)值低。

      4.激勵(lì)不明,獎(jiǎng)罰無(wú)方。據(jù)調(diào)查,迄今為止福州市國(guó)企房地產(chǎn)尚未建立一套行之有效的對(duì)總經(jīng)濟(jì)師室工作好壞作鑒定標(biāo)準(zhǔn)的激勵(lì)機(jī)制。這不利于人才的培育、發(fā)展,無(wú)法形成積極向上的工作氛圍。

      5.管理陳舊,形式單一。目前國(guó)企房地產(chǎn)最大的弊病是政企不分。由于國(guó)企房地產(chǎn)受制于諸多政府部門管理約束,管理制度十分陳舊、單一。即使是企業(yè)主動(dòng)性強(qiáng),使用新的科學(xué)管理辦法,去進(jìn)行某些經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的前期可行性研究,而由于實(shí)施起來(lái)受多方面因素的制約,有時(shí)也難免令人泄氣。如某大型國(guó)企房地產(chǎn),在拆遷舊城區(qū)某一黃金地塊時(shí),先后經(jīng)過(guò)十多次的反復(fù)調(diào)研、論證、審批、再論證,時(shí)間一直拖了七年有余,經(jīng)濟(jì)損失難以估算。

      二、加強(qiáng)與改進(jìn)總經(jīng)濟(jì)師室工作的幾點(diǎn)建議

      若要充分發(fā)揮國(guó)企房地產(chǎn)總經(jīng)濟(jì)師室在企業(yè)中的參謀部作用,首先應(yīng)關(guān)注政府對(duì)其實(shí)施改革與改制的大背景,離開這個(gè)大前提,去談?wù)摽偨?jīng)濟(jì)師室的存在問(wèn)題與發(fā)展,則是毫無(wú)意義的。所以,近來(lái)很多研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專家、學(xué)者反復(fù)強(qiáng)調(diào):國(guó)企房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展關(guān)鍵看政府。其改組改革與政府機(jī)構(gòu)改革是相輔相成的,必須通過(guò)全面改革來(lái)推動(dòng)解決政企不分、體制不明的積弊。只有這樣,才能具體地談及國(guó)企房地產(chǎn)盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度,實(shí)施戰(zhàn)略整合,引入新機(jī)制,迎接加入世貿(mào)挑戰(zhàn)等問(wèn)題。根據(jù)我們的工作實(shí)踐,特對(duì)總經(jīng)濟(jì)師室工作提出如下建議:

      1.領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)予重視,切實(shí)擺上重要議事日程。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須充分認(rèn)識(shí)總經(jīng)濟(jì)師室對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)的制訂和實(shí)施所發(fā)揮的重大作用。他們不僅要向領(lǐng)導(dǎo)提供房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種動(dòng)態(tài)、政策變動(dòng)情況、項(xiàng)目前期可行性研究等信息,作為決策依據(jù),而且還要通過(guò)實(shí)踐去反復(fù)證明每次提供信息的準(zhǔn)確度與實(shí)用性,這是非專業(yè)人員所難以辦到的事情,必須針對(duì)其工作,年初就得有總體設(shè)想,認(rèn)真部署,嚴(yán)格檢查監(jiān)督,全面落實(shí)。

      2.充實(shí)力量,加強(qiáng)協(xié)調(diào)??偨?jīng)濟(jì)師室所擔(dān)負(fù)的大部分工作是一個(gè)涉及面廣、政策性強(qiáng)、工作量大的復(fù)雜工程。一要充實(shí)該處室的力量,適當(dāng)增加專業(yè)人員并注重人員素質(zhì)的提高,定期給予培訓(xùn)、學(xué)習(xí)及出外從事學(xué)術(shù)交流研討的機(jī)會(huì),使其更能跟上形勢(shì)發(fā)展。二要通過(guò)總經(jīng)理辦公室建立起協(xié)調(diào)機(jī)制,對(duì)事關(guān)大局發(fā)展的項(xiàng)目要專題研究、探討,要堅(jiān)持定期協(xié)調(diào),通過(guò)辦公會(huì)議交換意見(jiàn)等形式,及時(shí)解決難題。

      3.完善機(jī)制,強(qiáng)化激勵(lì)。建立一套行之有效的激勵(lì)機(jī)制,才能有效地調(diào)動(dòng)員工的積極性。首先,抓好“領(lǐng)頭羊”與項(xiàng)目組。總經(jīng)濟(jì)師室的項(xiàng)目帶頭人,是總經(jīng)濟(jì)師室的骨干與中堅(jiān),應(yīng)強(qiáng)化對(duì)他們的激勵(lì)與約束機(jī)制,這是落實(shí)經(jīng)濟(jì)研究項(xiàng)目責(zé)任的重要保證。要通過(guò)實(shí)行目標(biāo)管理,對(duì)貢獻(xiàn)大、成績(jī)顯著的人員,實(shí)行重獎(jiǎng),并在職務(wù)、職稱、住房、醫(yī)療、保險(xiǎn)、政治榮譽(yù)等方面給予傾斜。對(duì)于其他人員,根據(jù)貢獻(xiàn)大小,分別給予不同獎(jiǎng)勵(lì),從而全面推進(jìn)各個(gè)項(xiàng)目的順利完成。其次,對(duì)于配合總經(jīng)濟(jì)師室項(xiàng)目研究的有關(guān)處室及人員,也要建立和完善相關(guān)的激勵(lì)機(jī)制。

      房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)范文第2篇

      關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)師;建議;激勵(lì)

      目前社會(huì)進(jìn)程一體化不斷加深,各個(gè)經(jīng)濟(jì)體之間的聯(lián)系也日趨緊密。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的管理要求是不斷增強(qiáng)同時(shí)也要求管理的人的管理水平需要不斷的加強(qiáng)提升,以便更好的管理,適應(yīng)目前形勢(shì)的變化。這就增強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的要求。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師在對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的管理中起著重要的不可磨滅的作用的。所謂房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師,就是在企業(yè)管理者的領(lǐng)導(dǎo)下,統(tǒng)一組織、全面負(fù)責(zé)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策和計(jì)劃管理,以行政副職的身份直接組織和領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)產(chǎn)、供、銷等工作,全面負(fù)責(zé)該企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的高層領(lǐng)導(dǎo)者。

      一個(gè)普遍的現(xiàn)象是:在當(dāng)今企業(yè)中,大型企業(yè)中對(duì)于經(jīng)濟(jì)師的職位設(shè)置是寥寥無(wú)幾的,與此行成強(qiáng)烈對(duì)比的是,大型企業(yè)中的工程師、會(huì)計(jì)師的崗位設(shè)置是蠻多的。這個(gè)現(xiàn)象也說(shuō)明了,管理層當(dāng)局沒(méi)有意思到經(jīng)濟(jì)師的重要作用,在對(duì)于企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)管理中是存在缺陷的;或者說(shuō)是,由于專業(yè)經(jīng)濟(jì)師人才的稀缺,造成企業(yè)無(wú)法物色到與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)師。與之相對(duì)應(yīng)的是,房地產(chǎn)行業(yè)也是長(zhǎng)期存在著輕管理、重技術(shù)的,這對(duì)于行業(yè)發(fā)展初期是沒(méi)多大影響的,但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展、壯大,每次投資涉及的金額數(shù)量較大的時(shí)候,這樣的管理逐步凸顯其困境,且深深的影響制約著著企業(yè)的快速發(fā)展。本文針對(duì)目前的這種現(xiàn)狀,就企業(yè)經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置問(wèn)題以房地產(chǎn)企業(yè)為切入,作了相關(guān)探討。

      一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)師的主要任務(wù)

      (1)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的主要任務(wù)就是配合、協(xié)助企業(yè)的總體戰(zhàn)略目標(biāo)的完成與實(shí)施。為了更好的完成組織的戰(zhàn)略目標(biāo),加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的基礎(chǔ)管理工作,完善內(nèi)外溝通交流的信息平臺(tái),為企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)制定、實(shí)施,提供可靠的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析,主持企業(yè)內(nèi)外部日常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析。

      (2)為了房地產(chǎn)企業(yè)取得更好的經(jīng)濟(jì)效益,不斷提升自身的科學(xué)管理水平提供可靠有效的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析;同時(shí)也需要配合企業(yè)高層根據(jù)國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī),以及各個(gè)地方省市的行政規(guī)章制度制定相應(yīng)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,謀劃企業(yè)的未來(lái)發(fā)展,不斷的提高企業(yè)內(nèi)部自我發(fā)展、自我改造、自我完善的能力。

      (3)做好企業(yè)內(nèi)部各管理系統(tǒng)和部門間橫向協(xié)調(diào)和牽頭聯(lián)系工作。

      (4)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)規(guī)劃好企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)模式,主持企業(yè)內(nèi)部員工的薪資設(shè)計(jì)工作,尤其是企業(yè)資金的分配方案等,同時(shí)需要積極正確的處理好招投標(biāo)工程的實(shí)施,審查合同的方案預(yù)算以及加強(qiáng)企業(yè)與外部經(jīng)濟(jì)體的橫向聯(lián)系工作。

      (5)組織協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)外的相關(guān)工作,推進(jìn)企業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程,做好企業(yè)內(nèi)外部的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析,為企業(yè)制定短、中、長(zhǎng)期的目標(biāo)提供數(shù)據(jù)支撐。

      二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)師設(shè)置所存在的主要問(wèn)題

      (1)首先是錯(cuò)位。在現(xiàn)代的企業(yè)內(nèi)部管理中,有序的管理是強(qiáng)調(diào)各個(gè)崗位各司其職,職責(zé)與責(zé)權(quán)是相對(duì)獨(dú)立、對(duì)等的。但是目前,由于發(fā)展速度過(guò)快,管理素質(zhì)跟不上等問(wèn)題,在設(shè)置經(jīng)濟(jì)師的各個(gè)企業(yè)中,經(jīng)濟(jì)師的職責(zé)是不明確的,權(quán)責(zé)失衡問(wèn)題比較突出。如:經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置如同虛設(shè),有職無(wú)相對(duì)應(yīng)的權(quán)利;有的則規(guī)定經(jīng)濟(jì)師協(xié)助處理好企業(yè)的后勤工作等。

      (2)其次是缺額。目前我國(guó)雖然有一部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了“一師三長(zhǎng)”的領(lǐng)導(dǎo)體制,但是仍有許多企業(yè)的經(jīng)濟(jì)師一職空缺,依據(jù)相關(guān)資料調(diào)查結(jié)果顯示,有的省經(jīng)濟(jì)師缺額率達(dá)73.5%,有的缺額率可高達(dá)97.5%,就連我國(guó)重要的工業(yè)基地——上海市,缺額率也達(dá)90%;這不得不說(shuō)是專業(yè)的經(jīng)濟(jì)師的稀缺,而引發(fā)了經(jīng)濟(jì)師崗位設(shè)置的稀缺。

      (3)再次是少利。責(zé)權(quán)利有效結(jié)合是管理的法寶,在“一師三長(zhǎng)”中經(jīng)濟(jì)師的專業(yè)特點(diǎn)決定其業(yè)務(wù)相對(duì)比較多,工作量也相對(duì)比較大,盡管經(jīng)濟(jì)師們?cè)谄髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)管理方面發(fā)揮著重要作用,但是目前大多數(shù)的企業(yè)管理高層們沒(méi)有意識(shí)到經(jīng)濟(jì)師的重要作用,因此在相對(duì)對(duì)于經(jīng)濟(jì)師的福利待遇上是很不好的,尤其是企業(yè)內(nèi)部的晉升崗位,享有各種津貼、學(xué)習(xí)培訓(xùn)的機(jī)會(huì)、各種進(jìn)修等各個(gè)方面的待遇都相對(duì)不如會(huì)計(jì)師和工程師。其實(shí)待遇、福利的相對(duì)落差,就會(huì)使得經(jīng)濟(jì)師們的工作積極性大大的降低,也會(huì)挫傷他們的創(chuàng)造性。

      三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置問(wèn)題相關(guān)建議

      (1)注重激勵(lì)和約束。要重視對(duì)經(jīng)濟(jì)師的激勵(lì),重視經(jīng)濟(jì)師的崗位設(shè)置。為了更好的激勵(lì)其努力積極的工作,需要建立一套行之有效的激勵(lì)制度,只崗位的薪資設(shè)計(jì)中,在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置的各項(xiàng)福利中,都要對(duì)經(jīng)濟(jì)師設(shè)計(jì)相應(yīng)的比例和區(qū)別,這樣才能讓他們覺(jué)得工作有所值,自己的工作才被重視和認(rèn)可,從而更加積極的工作。在一個(gè)方面,需要注重對(duì)于經(jīng)濟(jì)師的激勵(lì)是一個(gè)方面也要注重約束機(jī)制的構(gòu)建,以便更好的規(guī)范經(jīng)濟(jì)師的工作和經(jīng)濟(jì)研究項(xiàng)目責(zé)任的落實(shí)。

      (2)經(jīng)濟(jì)師要進(jìn)行科學(xué)搭配。經(jīng)濟(jì)師對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)高層的戰(zhàn)略謀劃起參謀作用,同時(shí)又是執(zhí)行層直接的實(shí)施者,任務(wù)繁重,設(shè)計(jì)的范圍廣,職責(zé)重大,需要合理科學(xué)的配比經(jīng)濟(jì)師。如:在年齡上,可以年老的和年輕的搭配,年老的經(jīng)驗(yàn)豐富,年輕的更富有創(chuàng)造性;性別上,可以男女經(jīng)濟(jì)師這樣搭配,男女搭配干活不累;在個(gè)人特性和特質(zhì)上也要注重每個(gè)人性格特質(zhì)的互補(bǔ),如:性格外向的經(jīng)濟(jì)師可以負(fù)責(zé)企業(yè)對(duì)外的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),性格沉穩(wěn)的則適宜做企業(yè)經(jīng)濟(jì)策劃等細(xì)致的工作等。同時(shí),不同的行業(yè)對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)師在知識(shí)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成中是不一樣的,應(yīng)該注重多學(xué)科的相結(jié)合,具體根據(jù)不同的行業(yè)特性,匹配對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)師,這樣才能做到人與崗位的相匹配,工作也更有效率。

      (3)充實(shí)經(jīng)濟(jì)師的力量,加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)師之間的協(xié)調(diào)與聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)師所要負(fù)責(zé)的工作都是關(guān)于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo),內(nèi)部經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的設(shè)置等至關(guān)重要的,因此這就要求經(jīng)濟(jì)師們的綜合能力需要不斷的強(qiáng)化和不斷的學(xué)習(xí)提升自我。經(jīng)濟(jì)師做分析工作時(shí),既要考慮國(guó)家相應(yīng)的法律法規(guī)的政策影響,也要考慮到企業(yè)未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略方向,同時(shí)還要考慮到企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有資源的匹配和充裕情況(如:資金、人員、設(shè)備等)。經(jīng)濟(jì)師的工作是重要且復(fù)雜的,這就需要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)師的不斷學(xué)習(xí),以便更好的提升經(jīng)濟(jì)師自身的能力和技能,這樣才能更好的處理這些復(fù)雜的工作,也才能更有效率和效果的處理好這些事情。因此還要注重為經(jīng)濟(jì)師們提供互相交流和學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì),讓他們相互之間更好的認(rèn)識(shí)更多的汲取到先進(jìn)的見(jiàn)解和理念,這也是所謂的“三人行,必有我?guī)熝伞痹诮?jīng)濟(jì)師之間的踐行。

      (4)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)師的地位給予高度重視和認(rèn)可。不管一個(gè)員工所在的崗位是否重要,一個(gè)員工的能力是否突出,無(wú)一例外的,每個(gè)員工的內(nèi)心深處都渴望得到別人的認(rèn)可,尤其是自家領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可與贊揚(yáng)、因此房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者們也應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到對(duì)于經(jīng)濟(jì)師工作認(rèn)可的肯定是對(duì)于他們很大的激勵(lì)和鼓舞的。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)也需要充分的認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)師們對(duì)于企業(yè)的短、中、長(zhǎng)期目標(biāo)制定和實(shí)施的重要作用,要充分肯定他們工作的難度和重要性,在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)要給予高度的認(rèn)可和肯定。在內(nèi)部的薪資待遇,福利保障上面也需要有所區(qū)別對(duì)待。

      (5)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)師對(duì)項(xiàng)目的管理。房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的每一筆項(xiàng)目的投資和招投標(biāo),都是涉及的金額數(shù)量大,資金周轉(zhuǎn)的周期長(zhǎng),因此如何更好的確保資金的安全可靠,一方面需要財(cái)務(wù)人員的管理,另外一個(gè)方面也需要經(jīng)濟(jì)師們的大力配合。經(jīng)濟(jì)師對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理工作起著至關(guān)重要的作用,房地產(chǎn)開發(fā)的變化性大,因此也要求經(jīng)濟(jì)師們做好幾個(gè)備選方案和危機(jī)預(yù)警備案,做到多方位的準(zhǔn)備,這樣才能更好的處理項(xiàng)目開發(fā)中遇到的危機(jī)突況,便于企業(yè)整體方案的及時(shí)調(diào)整。

      房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)范文第3篇

      穩(wěn)步開展異地備份建設(shè)

      截至2011年,我們?nèi)嫱瓿僧惖貍浞菹到y(tǒng)架構(gòu),實(shí)現(xiàn)了系統(tǒng)和數(shù)據(jù)的異地鏡像同步和專業(yè)的備份軟件(每日自動(dòng)進(jìn)行增量備份,每周進(jìn)行差異備份,定期進(jìn)行全面?zhèn)浞荩﹥商讉浞菹到y(tǒng)同步運(yùn)行,從根本上保證了系統(tǒng)和數(shù)據(jù)的安全。到目前為止,我市是安徽省第一個(gè)也是唯一一個(gè)建成異地備份系統(tǒng)的城市,這標(biāo)志著我中心率先在省內(nèi)開展了數(shù)據(jù)融災(zāi)及安全管理工作。

      大力推進(jìn)檔案分形工程

      檔案分形工作是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工作,工作量巨大,作業(yè)任務(wù)繁重,不可預(yù)見(jiàn)性問(wèn)題較多。我中心敢為人先,從2008年開始,連續(xù)3年將其列入年度工作重點(diǎn)。2011年,已全面完成了歷史產(chǎn)籍檔案的整理、掃描、錄入、分形質(zhì)量檢查等工作,檔案分形成果已由臨時(shí)服務(wù)器導(dǎo)入利用服務(wù)器,與房產(chǎn)登記權(quán)屬交易系統(tǒng)掛接進(jìn)行利用。檔案分形成果在服務(wù)房屋登記、個(gè)人住房信息查詢、服務(wù)廉租房分配和住房補(bǔ)貼發(fā)放、服務(wù)大建設(shè)拆遷查檔、提高檔案利用效率過(guò)程中發(fā)揮著越來(lái)越顯著的作用,產(chǎn)籍檔案的服務(wù)能力與服務(wù)水平實(shí)現(xiàn)歷史性突破,我市的房地產(chǎn)產(chǎn)籍檔案管理水平也從此躍居全省先進(jìn)行列。

      全面推行房產(chǎn)登記“不能辦”事項(xiàng)登記報(bào)告制度

      要求工作人員在受理登記申請(qǐng)時(shí),不能說(shuō)“不知道、不清楚、不能辦”,杜絕作出“不行”等簡(jiǎn)單口頭答復(fù)或無(wú)理由拒辦。該制度的施行,有效限制了行政權(quán)力的濫用,壓縮前臺(tái)和窗口工作人員自由裁量權(quán),避免了行政行為的隨意性和不作為、亂作為等現(xiàn)象,讓企業(yè)、群眾放心,對(duì)登記機(jī)關(guān)的服務(wù)態(tài)度感到滿意。為打造“陽(yáng)光房產(chǎn)、效能房產(chǎn)、法治房產(chǎn)、和諧房產(chǎn)、創(chuàng)新型房產(chǎn)”的房產(chǎn)行政新形象,塑造和諧文明、親商近民的投資環(huán)境和發(fā)展環(huán)境起到了積極促進(jìn)作用。

      房地產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)“一站式服務(wù)”

      按住建部房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準(zhǔn),建成房地產(chǎn)登記服務(wù)大廳,稅務(wù)、銀行、公共維修資金、資金監(jiān)管等相關(guān)職能窗口全部進(jìn)駐大廳,實(shí)現(xiàn)集中辦公,房地產(chǎn)登記真正實(shí)現(xiàn)了“一站式服務(wù)”,讓群眾在辦理房產(chǎn)登記業(yè)務(wù)時(shí) ,進(jìn)一個(gè)門即可辦結(jié)所有登記事項(xiàng),大幅提高了我單位的效能建設(shè)、政風(fēng)行風(fēng)建設(shè),降低了行政成本,促進(jìn)了房地產(chǎn)登記工作的規(guī)范開展和房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理水平的提升。

      進(jìn)一步延伸了房地產(chǎn)登記服務(wù)范圍

      利用現(xiàn)代技術(shù)手段,不斷創(chuàng)新服務(wù)舉措、豐富服務(wù)模式。通過(guò)與全市6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)房管所(分局)之間建立互聯(lián)網(wǎng)VPN虛擬通道,設(shè)立數(shù)字拍照、錄入及信息數(shù)據(jù)上傳等終端設(shè)備,實(shí)現(xiàn)了房屋登記服務(wù)重心下移、登記受理窗口前移,全面形成了覆蓋全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的登記服務(wù)體系。鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民申請(qǐng)辦理房屋登記和進(jìn)行個(gè)人住房信息查詢等,不用再親自前往市房產(chǎn)局交易中心登記服務(wù)大廳,而只需至所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)房管所(分局)就可申請(qǐng)辦理房屋登記,不僅為鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民辦理房屋登記提供了方便、減輕了群眾的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),也大幅提高了鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋登記效率,受到鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的普遍好評(píng)與歡迎。

      開展特色服務(wù),打造登記服務(wù)閃光點(diǎn)

      不斷優(yōu)化辦證程序,精簡(jiǎn)業(yè)務(wù)流程,堅(jiān)持把麻煩留給自己、把便捷讓給群眾,數(shù)次對(duì)房地產(chǎn)登記發(fā)證進(jìn)行提速,將房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理時(shí)限縮短至法定時(shí)限一半以上,部分房屋登記的辦理時(shí)限僅為法定時(shí)限的1/6(如國(guó)有土地上房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記由法定登記時(shí)限30個(gè)工作日縮短為5個(gè)工作日;抵押權(quán)登記由法定時(shí)限10個(gè)工作日縮短為3個(gè)工作日)。不僅實(shí)現(xiàn)了房屋登記的再提速、切實(shí)方便了群眾辦事,也極大地節(jié)約了群眾的辦事成本,有效地提升了房地產(chǎn)登記服務(wù)的行業(yè)形象。

      在堅(jiān)持快捷做好日常登記服務(wù)工作的基礎(chǔ)上,持續(xù)開展延時(shí)服務(wù)、預(yù)約服務(wù)、短信平臺(tái)服務(wù)、上門服務(wù)、綠色通道服務(wù)、特事特辦、急事急辦等各種“特色”服務(wù)。只要辦事群眾需要,只要為了方便群眾辦事、解決企業(yè)困難,都會(huì)根據(jù)實(shí)際需要,積極開辟綠色通道,使便民服務(wù)真正落到實(shí)處。

      全力做好歷史遺留安置房登記發(fā)證工作

      巢湖市自20世紀(jì)90年代開始,拆遷回遷建設(shè)的安置房以及廠礦、企業(yè)等建造的房屋,因諸多歷史遺留問(wèn)題,一直不能辦理房屋登記,廣大回遷戶和購(gòu)房者多次集體上訪。在市委、市政府的高度重視下,多次召開了專題協(xié)調(diào)會(huì),最終在我局意見(jiàn)與建議的基礎(chǔ)上,對(duì)近240萬(wàn)平方米25000多套房屋實(shí)行集中登記發(fā)證。目前,屬于歷史遺留問(wèn)題的登記發(fā)證工作正在有條不紊地進(jìn)行中。

      努力構(gòu)建學(xué)習(xí)型單位,學(xué)習(xí)教育成效斐然

      房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)范文第4篇

      1.房地產(chǎn)投資分析

      2013年上半年盤錦市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資84.18億元,同比增長(zhǎng)7.4%。其中,6月份完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額26.81億元,同比增加20.9%,環(huán)比增長(zhǎng)近一倍。在2013年前5個(gè)月出現(xiàn)單月房地產(chǎn)投資較2012年同期個(gè)別月份顯現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),并出現(xiàn)投資乏力預(yù)警之后,6月份投資增長(zhǎng)明顯,有改善年度投資向好發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

      2.房地產(chǎn)銷售分析

      2013年上半年盤錦市新建商品房銷售額64.13億元,同比增長(zhǎng)17.4%。上半年商品房銷售面積157.27萬(wàn)m2,同比增長(zhǎng)11.1%。其中住宅銷售面積140.12萬(wàn)m2,占商品房銷售的89.10%,占絕對(duì)主導(dǎo)地位。上半年期末待售面積140.19萬(wàn)m2,較2012年同期增加46.9%,市場(chǎng)待售面積呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的良好表現(xiàn),與2012年同期存量明顯正增長(zhǎng)的情況不同,本年度房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存能力提高明顯。

      3.房地產(chǎn)價(jià)格分析

      2013年上半年盤錦市商品房銷售均價(jià)維持在4075元/m2,房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)較2012年底上漲3.48%,較一季度上漲1.04%,整體價(jià)格保持平穩(wěn)。其中住宅類地產(chǎn)均價(jià)3875元/m2,價(jià)格同比上漲2.18%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房均價(jià)為5969元/m2,漲幅明顯,較2012年底上漲13.26%。

      二、盤錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)三大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)短期預(yù)測(cè)

      近4年盤錦市的房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積、商品房銷售額三大指標(biāo)數(shù)據(jù)呈上升趨勢(shì),且具有非線性的特征,若采用傳統(tǒng)的線性回歸模型預(yù)測(cè),準(zhǔn)確度不高?;疑獹M(1,1)模型是以原始數(shù)據(jù)一次累加后生成的1-AGO序列為基礎(chǔ)而建立的。1-AGO序列經(jīng)過(guò)了數(shù)據(jù)光滑度的處理,更準(zhǔn)確地描繪了短期內(nèi)指標(biāo)數(shù)據(jù)的變化規(guī)律。因此筆者采用灰色GM(1,1)模型對(duì)盤錦市2013年年度指標(biāo)值進(jìn)行預(yù)測(cè)。選取2009—2012年盤錦市房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積、商品房銷售額年度數(shù)據(jù)作為原始數(shù)據(jù)序列,代入預(yù)測(cè)模型,分別得到三個(gè)指標(biāo)的預(yù)測(cè)模型為^x(1)(n+1)=163.7769e0.3899696n-105.7121195、珋x(1)(n+1)=373.786e(0.22735n)-323.2663、^x(1)(n+1)=1424.447e0.1744n-1270.49。代入?yún)?shù)n值后,得到2013年盤錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)三大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)值。將2013年整年的三大經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)指標(biāo)值,減去上半年已有的實(shí)際完成值,從而得到2013年下半年三大指標(biāo)預(yù)測(cè)值。

      三、預(yù)測(cè)結(jié)果分析及房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行建議

      1.預(yù)測(cè)結(jié)果分析

      分析預(yù)測(cè)結(jié)果,2013年盤錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)三大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)。截至2013年6月,盤錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積、商品房銷售額三大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成值分別為84.2億元、157.3萬(wàn)㎡、64.2億元。從上半年完成值來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)三大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相應(yīng)完成預(yù)測(cè)值的34.95%、34.52%和34.26%,與2012年同期43.86%、37.60%和36.82%的完成率相比,上半年房地產(chǎn)投資速率明顯有所減緩,商品房銷售面積和銷售額完成比率基本持平。為達(dá)成三大預(yù)測(cè)指標(biāo),下半年房地產(chǎn)投資額應(yīng)達(dá)到156.72億元,商品房銷售面積達(dá)到298.31萬(wàn)m2,商品房銷售額達(dá)到122.98億元。但受到上半年國(guó)家政策變化和宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性的影響,大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條開始收緊,資金缺口逐漸擴(kuò)大,市場(chǎng)完成下半年房地產(chǎn)投資156.72億元的任務(wù)稍顯乏力。與此同時(shí),下半年市場(chǎng)銷售表現(xiàn)或與預(yù)計(jì)值有所偏離,銷售減量趨勢(shì)明顯。

      2.房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行建議

      基于2013年下半年盤錦市房地產(chǎn)三大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)值預(yù)測(cè)和分析,2013年上半年盤錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)三大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況較2012年有所下降,2013年下半年任務(wù)較重。為消除2013年下半年盤錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在的不利因素,確保完成預(yù)測(cè)指標(biāo)值,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展,筆者對(duì)盤錦市2013年下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行提出以下三點(diǎn)建議:

      (1)加大招商引資,實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供給和住房保障協(xié)調(diào)發(fā)展。繼續(xù)加強(qiáng)招商引資,加強(qiáng)具有盤錦地域特色的品牌地產(chǎn)項(xiàng)目研發(fā)和扶持,引進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等開發(fā)模式,吸引外埠房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)盤投資。完善包含廉租住房、公共租賃住房、棚戶區(qū)(舊城)改造用房等住房的“多層次”住房保障體系,實(shí)現(xiàn)2013年新開工12026套(戶)中當(dāng)年基本完工9900套(戶)的目標(biāo),加強(qiáng)保障性安居工程后續(xù)管理,做到分配對(duì)象、分配過(guò)程和分配結(jié)果陽(yáng)光、透明。

      (2)釋放有效需求,實(shí)現(xiàn)供給和需求良性互動(dòng)與對(duì)接;挖掘市場(chǎng)有效需求。把握消費(fèi)者需求方向,打造具有盤錦特色的高中低端地產(chǎn),吸引不同層次的購(gòu)房者,深層次地解決市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。完善特色地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理等產(chǎn)業(yè)鏈集合發(fā)展模式,創(chuàng)建盤錦特色養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)模式,實(shí)現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)。通過(guò)豐富的地產(chǎn)品牌建設(shè)和銷售模式,激發(fā)潛在的消費(fèi)者購(gòu)買力和購(gòu)買熱情。

      房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)范文第5篇

      關(guān)鍵詞:哈爾濱市;房地產(chǎn)泡沫;預(yù)警;對(duì)策

      一、哈爾濱市房地產(chǎn)泡沫預(yù)警分析

      功效系數(shù)法,是根據(jù)多目標(biāo)規(guī)劃原理,把所要評(píng)價(jià)的各項(xiàng)指標(biāo)分別對(duì)照各自標(biāo)準(zhǔn),并根據(jù)其權(quán)重,通過(guò)功效函數(shù)轉(zhuǎn)化為可以度量的相應(yīng)的房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù),即單項(xiàng)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù),然后依據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的重要程度確定其權(quán)數(shù),采用加權(quán)算術(shù)平均法或加權(quán)幾何平均法求得綜合評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù),借以對(duì)房地產(chǎn)泡沫作出綜合評(píng)價(jià)。它具有客觀公正、可操作性強(qiáng)、得出的結(jié)論較為符合實(shí)際等優(yōu)點(diǎn),是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中常用的一種定量評(píng)價(jià)方法。

      功效系數(shù)法的計(jì)算公式為:

      Di=×40+60(i=1,2,3,……,n)

      其中:Di為對(duì)應(yīng)于Xi的評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)值(功效系數(shù)),Xi為第i個(gè)預(yù)警指標(biāo)的實(shí)際觀測(cè)值,Xis為第i個(gè)預(yù)警指標(biāo)的不容許值,Xih為第i個(gè)預(yù)警指標(biāo)的滿意值。

      采用功效系數(shù)法求算綜合預(yù)警系數(shù)的具體步驟:建立房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)體系,收集預(yù)警指標(biāo)某時(shí)期的觀測(cè)數(shù)據(jù)值;根據(jù)歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及國(guó)際經(jīng)驗(yàn)確定每一指標(biāo)的不容許值Xis和滿意值Xih;依據(jù)功效系數(shù)計(jì)算公式計(jì)算每一指標(biāo)的功效系數(shù)Di;對(duì)選取的各指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比,確定其權(quán)重Wi;計(jì)算綜合預(yù)警系數(shù)K=∑WiDi;運(yùn)用綜合預(yù)警系數(shù)K判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化程度。當(dāng)K60時(shí),則要根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況具體分析,它可能表示沒(méi)有警情,也可能預(yù)示泡沫處于崩潰時(shí)期。

      (一)選擇預(yù)警指標(biāo)

      根據(jù)哈爾濱市的現(xiàn)實(shí)情況及構(gòu)建的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)體系,為最全面地反映出哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀,本文擬選用以下四個(gè)指標(biāo)作為預(yù)警指標(biāo):房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率(X1),房屋空置率(X2),房?jī)r(jià)收入比(X3),房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)率/貸款總額增長(zhǎng)率(X4)。

      (二)測(cè)算各預(yù)警指標(biāo)的數(shù)值(見(jiàn)表1)

      (三)確定每一指標(biāo)的不容許值和滿意值

      1.房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率

      房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率這一比值反映了房地產(chǎn)投資增速相對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的變化情況,該指標(biāo)值越大,說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的偏離越大,這一指標(biāo)的合理區(qū)間為(1,1.4),超過(guò)2則說(shuō)明市場(chǎng)可能存在過(guò)度需求和房地產(chǎn)泡沫。按照國(guó)際慣例,通常將該指標(biāo)的滿意值選定為1.5,不容許值選定為2.5。

      2.房屋空置率

      學(xué)術(shù)界通常認(rèn)為,當(dāng)房屋空置率低于3%時(shí),市場(chǎng)房屋量供不應(yīng)求,房源緊俏,購(gòu)房者幾乎難以找到自己所需要的房源;當(dāng)房屋空置率介于3%-10%之間時(shí),市場(chǎng)供求較為平衡,購(gòu)房者仍有充分的選擇空間,整個(gè)房屋空置量處于合理區(qū);當(dāng)房屋空置率介于10%-15%之間時(shí),市場(chǎng)供給略微過(guò)盛;而當(dāng)房屋空置率大于15%時(shí),則市場(chǎng)供給嚴(yán)重過(guò)剩,大量商品房嚴(yán)重積壓,房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一系列的問(wèn)題。因此,文本將房屋空置率的滿意值選定為10%,不容許值選定為15%。

      3.房?jī)r(jià)收入比

      國(guó)際上公認(rèn)的房?jī)r(jià)收入比合理范圍為3-6,國(guó)內(nèi)部分學(xué)者認(rèn)為,我國(guó)由于特殊的住房體制、隱性收入高及需求長(zhǎng)期壓抑等原因,房?jī)r(jià)收入比合理范圍可能要大一點(diǎn),當(dāng)房?jī)r(jià)收入比在5-8范圍之間,則表明房地產(chǎn)價(jià)格處于合理區(qū)間,房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn),當(dāng)房?jī)r(jià)收入比在8-9.5之間時(shí),表明房地產(chǎn)價(jià)格尚處在居民可承受范圍之內(nèi),房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本正常,而當(dāng)其大于9.5時(shí),則表明房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的購(gòu)買能力,房?jī)r(jià)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行異常。因此,文本將房?jī)r(jià)收入比的滿意值選定為8,不容許值選定為9.5。

      4.房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)率/貸款總額增長(zhǎng)率

      在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)率/貸款總額增長(zhǎng)率這一指標(biāo)的功效系數(shù)時(shí),本文將選取該指標(biāo)在2003-2009年的平均值1.6作為其滿意值,同時(shí)參照吳艷霞在投機(jī)性泡沫預(yù)警指標(biāo)的構(gòu)建及實(shí)證分析中得出的結(jié)論,將2.5選定為該指標(biāo)的不容許值(見(jiàn)表2)。

      (四)依功效系數(shù)計(jì)算公式計(jì)算每一指標(biāo)的功效系數(shù)Di(見(jiàn)表3)

      (五)預(yù)警指標(biāo)的權(quán)重確定

      本文由于條件限制,未能采取主成分分析法或?qū)哟畏治龇▽?duì)各指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行確定,主要參照崔冬霞在房地產(chǎn)泡沫預(yù)警一文得出結(jié)論,將各預(yù)警指標(biāo)的權(quán)重確定如下(見(jiàn)表4)。

      (六)計(jì)算預(yù)警綜合值,預(yù)警級(jí)別

      根據(jù)公式K=∑WiDi計(jì)算得出各指標(biāo)的綜合預(yù)警系數(shù)值(見(jiàn)表5)。

      對(duì)照K值與泡沫的關(guān)系程度,得到哈爾濱市2003-2009年房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警級(jí)別(見(jiàn)表6)。

      可以看出,在2006年之前哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于健康運(yùn)行階段,2005年由于房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng),開始孕育出輕度的泡沫,隨后隨著商品房?jī)r(jià)格的迅猛增長(zhǎng),泡沫程度也不斷加深,并于2006年達(dá)到頂峰,之后政府出臺(tái)相關(guān)政策,加之2008年受國(guó)際金融危機(jī)的影響,房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍市情冷清,房地產(chǎn)熱逐漸淡化,可是好景并不長(zhǎng),2009年哈爾濱市房地產(chǎn)泡沫預(yù)警級(jí)別又重新進(jìn)入危險(xiǎn)狀態(tài),為此,希望政府提高警惕并制定有效政策,防止泡沫的進(jìn)一步擴(kuò)大。

      二、哈爾濱市房地產(chǎn)泡沫防治的政策建議

      (一)規(guī)范土地市場(chǎng)秩序

      第一,合理控制土地供給量。在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的整個(gè)因素當(dāng)中,土地價(jià)格是其中的重要一環(huán)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的供需理論,商品的價(jià)格漲落與其供需狀況有關(guān),在需求不變的情況下,土地供給量則是決定地價(jià)高低的惟一因素,因此,為防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生,政府應(yīng)合理控制土地的供應(yīng)量,通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的滯后及平均容積率變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行分析,結(jié)合增量市場(chǎng)的合理供給量來(lái)制定土地供應(yīng)計(jì)劃,并要求各部門嚴(yán)格按照計(jì)劃實(shí)施。

      第二,開征土地財(cái)產(chǎn)稅抑制土地投機(jī)與閑置。房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行地產(chǎn)投機(jī)的一種常見(jiàn)方式就是低價(jià)吸納土地,待地價(jià)高漲時(shí)拋出。開征土地財(cái)產(chǎn)稅,首先,可以使得開發(fā)商每年按照土地的評(píng)估價(jià)值交納土地財(cái)產(chǎn)稅,增大其囤積土地的成本,抑制其伺機(jī)炒賣土地。其次,可以提高土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值,使得土地向真正有效的使用者手中轉(zhuǎn)移,推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的同步調(diào)整。再次,能夠使得政府在每成交一筆土地買賣后逐年收回其增值收益,增加政府的收入來(lái)源,為今后城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開辟財(cái)源。最后,可使得開發(fā)商分期支付地租和規(guī)費(fèi),降低其開發(fā)門檻。

      (二)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

      第一,建立房地產(chǎn)信息和預(yù)警系統(tǒng)。對(duì)市場(chǎng)信息的全面把握和準(zhǔn)確判斷是人們進(jìn)行理性投資和政府制定調(diào)控政策的重要依據(jù)。目前哈爾濱市房地產(chǎn)信息尚不完善,不僅缺乏權(quán)威統(tǒng)一的數(shù)據(jù),且指標(biāo)體系混亂,市場(chǎng)主體在進(jìn)行市場(chǎng)行為時(shí)缺乏有力信息的判斷和指導(dǎo),易產(chǎn)生沖動(dòng)購(gòu)買等非理,因此政府應(yīng)盡快完善房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)價(jià)格水平、供應(yīng)量、本地人比例等數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和處理,編制并定期地價(jià)指數(shù)、各類物業(yè)價(jià)格指數(shù)等相關(guān)信息,提高房地產(chǎn)商品交易信息的透明度,讓市場(chǎng)主體充分了解市場(chǎng)行情,為其理性投資提供有力依據(jù),同時(shí),政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的前瞻性研究,通過(guò)建立科學(xué)的預(yù)警指標(biāo)體系,有效制定防止房地產(chǎn)泡沫的政策措施,避免其泡沫破裂時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的巨大損失。

      第二,調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。近年來(lái),隨著房?jī)r(jià)的逐年上漲,哈爾濱市房?jī)r(jià)之高已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的承受能力,使得居民對(duì)住房的需求逐漸向中小戶型等低價(jià)位住房發(fā)展,然而此時(shí)哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失衡,某些開發(fā)商為追求高額利潤(rùn)盲目開發(fā)高檔樓盤,使得大量大戶型、中高價(jià)位樓盤閑置,而適合大多數(shù)居民的中小戶型,低價(jià)位樓盤則相對(duì)短缺,因此政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整,通過(guò)堅(jiān)持以中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房為主,嚴(yán)格控制非住宅和高檔商品住宅的建設(shè),積極落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)優(yōu)惠政策,規(guī)定市房地產(chǎn)管理部門嚴(yán)格執(zhí)行購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)、審批、公示制度,嚴(yán)格控制其購(gòu)買對(duì)象,同時(shí)頒布政策條例禁止其上市交易,規(guī)定若購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房后出讓,只能以不高于原購(gòu)買價(jià)由政府部門購(gòu)回再轉(zhuǎn)售給其他符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房條件的家庭,而不能直接轉(zhuǎn)賣或贈(zèng)與,通過(guò)一系列措施的實(shí)施來(lái)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)與管理,緩解目前市場(chǎng)出現(xiàn)供需極不均衡的尷尬局面,進(jìn)而防止泡沫的產(chǎn)生。

      (三)規(guī)范金融市場(chǎng)秩序

      第一,加強(qiáng)銀行信貸監(jiān)管。首先,要強(qiáng)化商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的管理,規(guī)定其發(fā)放貸款時(shí)應(yīng)加強(qiáng)信貸評(píng)估,密切關(guān)注借款人的償貸能力、意愿及信用記錄,根據(jù)安全、保守、確實(shí)的原則來(lái)評(píng)估抵押物的價(jià)值,并及時(shí)調(diào)整抵押物估值,限制應(yīng)貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的最高比例(抵借比)不得超過(guò)80%,并嚴(yán)格審查,以避免呆賬、壞賬損失與信用膨脹的產(chǎn)生。其次,要強(qiáng)化商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸監(jiān)管,房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè),在整個(gè)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中,其資金鏈牢牢依賴于銀行貸款,商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其開發(fā)資質(zhì),自由資金的來(lái)源、比例和用途等各方面的審計(jì),并實(shí)行貸款責(zé)任負(fù)責(zé)制,即誰(shuí)貸款誰(shuí)負(fù)責(zé),嚴(yán)防信貸違約的發(fā)生。

      第二,大力發(fā)展多元化房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。首先,應(yīng)形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng),包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等,把本應(yīng)集中于銀行信貸機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有效分散于整個(gè)金融市場(chǎng)的各個(gè)投資者。其次,應(yīng)提倡商業(yè)銀行和金融機(jī)構(gòu)提高服務(wù)意識(shí),推出符合各類消費(fèi)者需求的多元化住房信貸產(chǎn)品,以滿足借款人規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)的需要。再次,相關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)管理工具的研究,爭(zhēng)取早日推出利率期權(quán)、互換期權(quán)、利率互換等利率衍生產(chǎn)品。最后,應(yīng)大力推行融資租賃方式,通過(guò)建立抵押資產(chǎn)管理公司加強(qiáng)對(duì)留置物所有權(quán)的處理,進(jìn)而加速房地產(chǎn)業(yè)資金的迅速轉(zhuǎn)移和回收,有效解決房地產(chǎn)業(yè)的資金問(wèn)題。

      參考文獻(xiàn):

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