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城鄉(xiāng)宅基地管理辦法范文第1篇

今天把大家召集來，召開全區(qū)農(nóng)村宅基地工作會議，主要任務(wù)是分析當(dāng)前全區(qū)宅基地管理工作面臨的形勢，安排部署宅基地審批暨查驗工作任務(wù)，動員全區(qū)上下進(jìn)一步統(tǒng)一思想，迎難而上，扎實工作，確保如期完成今年的工作任務(wù)。

參加今天會議的有：區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府、區(qū)政協(xié)領(lǐng)導(dǎo)；區(qū)政府各部門、各單位的主要負(fù)責(zé)人；駐區(qū)有關(guān)部門的負(fù)責(zé)人；各街道辦事處書記、主任、分管副主任，各國土資源所負(fù)責(zé)人；各社區(qū)黨支部書記、居委會主任；部分區(qū)人大代表、區(qū)政協(xié)委員。

今天的會議主要有兩項議程：一是由同志宣讀《**區(qū)農(nóng)村宅基地管理辦法》、《關(guān)于宅基地審批工作的實施意見》和《關(guān)于宅基地〈集體土地建設(shè)用地使用證〉查驗工作的實施意見》。二是請王區(qū)長作重要講話。

下面大會進(jìn)行第一項，請同志宣讀《**區(qū)農(nóng)村宅基地管理辦法》、《關(guān)于宅基地審批工作的實施意見》和《關(guān)于宅基地〈集體土地建設(shè)用地使用證〉查驗工作的實施意見》，大家歡迎。

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大會進(jìn)行第二項，請*區(qū)長作重要講話，大家歡迎。

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同志們：“頒布實施《**區(qū)宅基地管理規(guī)定》，搞好全區(qū)宅基地調(diào)查，進(jìn)行宅基地土地證發(fā)證、換證工作”是2005年區(qū)政府在城鄉(xiāng)建設(shè)和改善人民生活方面重點辦好的11件實事之一。剛才，（來自）區(qū)長就宅基地審批和查驗工作做了重要講話，*區(qū)長的講話既有形勢分析，又有工作部署和具體要求，論述深刻，重點突出，具有很強(qiáng)的針對性和指導(dǎo)性，為我區(qū)依法規(guī)范宅基地管理秩序，如何解決宅基地問題明確了任務(wù)，指明了方向。各級各部門要深入學(xué)習(xí)，深刻領(lǐng)會，把思想統(tǒng)一到*區(qū)長的講話精神上來，深入抓好貫徹落實。

下面，我再就貫徹落實這次會議精神提三點具體要求：

一是要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識。此次宅基地審批和查驗工作，關(guān)鍵在領(lǐng)導(dǎo)，各級各部門領(lǐng)導(dǎo)干部要深刻領(lǐng)會*區(qū)長講話精神，認(rèn)真做好《**區(qū)農(nóng)村宅基地管理辦法》、《關(guān)于宅基地審批工作的實施意見》和《關(guān)于宅基地〈集體土地建設(shè)用地使用證〉查驗工作的實施意見》等規(guī)范性文件的學(xué)習(xí)，把文件精神吃透，以確保此項工作有序、穩(wěn)步推進(jìn)。

二是要廣泛宣傳，充分發(fā)動。（來自）各街道辦事處、各社區(qū)要把今天的會議精神和三個文件傳達(dá)到每家每戶，讓大家明白宅基地審批和查驗的意義和各項規(guī)定；要通過各種形式，廣泛宣傳國家的有關(guān)宅基地政策，做好、作細(xì)群眾的說服教育工作。

城鄉(xiāng)宅基地管理辦法范文第2篇

關(guān)鍵詞: 農(nóng)村宅基地；現(xiàn)狀；問題；管理

1農(nóng)村宅基地的概念及其法律基本特征

宅基地是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地使用權(quán)是指自然人依法取得的在國家或集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權(quán)利；宅基地包括建筑物的基地以及附屬于建筑物的空白基地，一般是指自然輔助用房、庭院和歷年來不用于耕種的生活用地以及生活用房中的生產(chǎn)場地。宅基地的使用權(quán)也應(yīng)及于地下。

1.1集體所有我國1982年《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。

1.2使用主體特定即特定的宅基地僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員享有使用權(quán)。農(nóng)村村民申請宅基地只可向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出，特定村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓。

1.3 一戶一宅根據(jù)我國《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！睆淖置嫔峡催@條規(guī)定再明白不過了，如果一戶農(nóng)民擁有了兩處以上宅基地當(dāng)然就構(gòu)成違法。

1.4不可流轉(zhuǎn)性特定村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓，也不可以抵押。

2我國農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀

我國農(nóng)村宅基地管理直接涉及農(nóng)民切身利益，是關(guān)系農(nóng)村社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局的大事，始終是基層土地管理的重點和難點。近年來，各地積極探索加強(qiáng)宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向規(guī)范，秩序明顯好轉(zhuǎn)，地方法規(guī)制度建設(shè)成效較為顯著。但目前中國農(nóng)村宅基地在用地及管理上，仍存在分布零散，點多面廣，戶均占地面積大，宅基地管理粗放等現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：

2.1村莊建設(shè)用地規(guī)?？偭看?，擴(kuò)張快，集約、節(jié)約用地潛力大據(jù)國土資源部顯示，截至2004年10月31日，全國村莊用地2.48億畝，當(dāng)年新增村莊建設(shè)用地38.20萬畝，村莊建設(shè)用地總量呈不斷增長趨勢。但中國農(nóng)村人口在不斷減少，農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模不降反增，農(nóng)村人均居民點用地185m2，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國家標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村宅基地利用粗放，集約、節(jié)約用地潛力大。

2.2宅基地需求總量下降，新增宅基地呈遞減趨勢隨著土地使用制度改革的不斷深化，土地用途管制制度以及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度的嚴(yán)格執(zhí)行，各地宅基地管理法規(guī)制度的不斷建立和完善，以及土地集約高效利用，城鎮(zhèn)化和城市化進(jìn)程的加快。農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移以及城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點工作的開展，宅基地需求總量大大減少。同時，因為積極推進(jìn)中心村建設(shè)，加快了“空心村”改造，使得新增宅基地比例也相應(yīng)地下降。

2.3宅基地流轉(zhuǎn)日益活躍，但表現(xiàn)出明顯區(qū)域差異隨著我國城市化和工業(yè)化進(jìn)程的不斷加快，人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)聚集。城郊結(jié)合部宅基地流轉(zhuǎn)空前活躍，但流轉(zhuǎn)活躍程度及流轉(zhuǎn)方式都表現(xiàn)出明顯的區(qū)域差異。主要表現(xiàn)為：近郊較遠(yuǎn)郊更為活躍，離城市中心距離越近流轉(zhuǎn)越活躍；工業(yè)區(qū)、農(nóng)場周邊的宅基地流轉(zhuǎn)較為活躍；同時近郊主要是以宅基地和農(nóng)宅的短期租賃形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，遠(yuǎn)郊且風(fēng)光秀麗區(qū)域主要是長期租賃及宅基地和農(nóng)宅買賣形式進(jìn)行流動。

2.4居民點布局混亂，村容較差個體上表現(xiàn)為占地規(guī)模大, 村內(nèi)結(jié)構(gòu)疏松, 布局混亂, 占用耕地較多, 環(huán)境質(zhì)量低劣。多數(shù)村莊建設(shè)缺少科學(xué)合理的總體規(guī)劃, 村莊的數(shù)量、規(guī)模、平面布局、空間結(jié)構(gòu)、功能組合都缺少科學(xué)性, 村莊建設(shè)不能合理控制和正確引導(dǎo), 更不具有任何約束力和內(nèi)控力。

2.5用地行為違法多選址的盲目性、未批先占、少批多占和不批亦占用，土地審批不合法、一戶多宅、一戶占用多處房屋，這嚴(yán)重地違反《土地管理法》第62條和第81條的規(guī)定, 在干部、群眾中造成了很大的負(fù)面影響。

3農(nóng)村宅基地管理中存在的主要問題

3.1相應(yīng)的法律法規(guī)不完善，有關(guān)規(guī)定滯后，加大了宅基地管理難度關(guān)于農(nóng)民宅基地管理的法律法規(guī)數(shù)量少，且效力層次低。宅基地的分配、使用在很大程度上依靠規(guī)范性文件和地方政策調(diào)整，其中關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的規(guī)范性政策文件數(shù)量就更少。目前中國還沒有一部調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的民事法律。近年來，部分地方雖然為了自身管理的需要，制定了相關(guān)的宅基地管理辦法，但由于各地宅基地管理政策內(nèi)容上的不統(tǒng)一，且有的地方的管理辦法不夠規(guī)范，加上各地管理力度上的差異，宅基地的管理效果差異很大。法律法規(guī)的不完善進(jìn)一步增加了農(nóng)村宅基地的管理難度，對土地行政執(zhí)法和民事司法工作造成了很大的困難。

3.2農(nóng)村宅基地的市場流轉(zhuǎn)面臨體制性制約，但經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使隱形交易的存在由于中國實行國家所有和集體所有的城鄉(xiāng)二元土地所有制，在現(xiàn)行城鄉(xiāng)分割的二元體制下，農(nóng)村集體建設(shè)用地包括農(nóng)民宅基地的市場流轉(zhuǎn)面臨體制制約。但因為經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動，農(nóng)民與市民需求互補(bǔ)，農(nóng)村景觀和生態(tài)吸引力等原因，宅基地買賣，出租，抵押等形式流轉(zhuǎn)已大量存在，形成了以自發(fā)流轉(zhuǎn)為特征的農(nóng)民宅基地隱形市場。隱形交易的存在反映了市場經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求，反映了城市化、工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。但由于流轉(zhuǎn)長期處于隱蔽狀態(tài)，交易大多屬于暗箱操作，擾亂了土地市場的正常秩序，加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，增加了土地管理的難度。

3.3“空心村”、空置住宅依舊存在從全國范圍來看，農(nóng)村閑置宅基地，村內(nèi)空閑地依然存在，一戶多宅比例不小，空置住宅面積將不斷增加。由于現(xiàn)行分戶條件嚴(yán)格，閑置宅基地數(shù)量較少；積極實施舊村改造，多數(shù)地方基本消滅“空心村”；申請宅基地審批條件更為嚴(yán)格，要求在原有宅基地和村內(nèi)空閑地未利用完之前，不得批轉(zhuǎn)擴(kuò)大村莊規(guī)模，大面積村內(nèi)空閑地數(shù)量較少。但對一些零星的邊角空閑地消化利用難度較大。隨著城市化進(jìn)程加快，在目前相關(guān)配套改革滯后的情況下，農(nóng)村住宅空置現(xiàn)象較為普遍。其主要原因在于村莊規(guī)劃不合理，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，人口老齡化及宅基地流轉(zhuǎn)政策存在障礙等。

4如何規(guī)范宅基地的管理和制度建設(shè)，克服弊端

4．1加強(qiáng)宅基地法律、法規(guī)體系的建設(shè)和完善針對目前宅基地管理方面的立法滯后且法律效力低的問題，應(yīng)該加強(qiáng)宅基地立法體系建設(shè)，盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)政策。以明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，明確宅基地流轉(zhuǎn)，收益分配以及宅基地登記發(fā)證等問題。鑒于宅基地的市場流轉(zhuǎn)面臨的體制，我們必須建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，調(diào)整農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)設(shè)置。建立健康有序的農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)市場，允許農(nóng)村宅基地在城鄉(xiāng)居民內(nèi)自由流轉(zhuǎn)，徹底打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機(jī)制。明確農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的形式包括買賣、租賃、抵押等。但土地流轉(zhuǎn)制度建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是合理的土地流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)收益分配涉及政府、集體土地所有者、使用者三者利益關(guān)系，必須正確處理。即絕對地租應(yīng)歸集體土地所有者，因國家投資的各類公共基礎(chǔ)設(shè)施等產(chǎn)生的土地增值歸政府收益，再次分配應(yīng)歸宅基地使用人用于對地上房屋投資的補(bǔ)償。

4．2建立規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地市場體系隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，土地要素市場從無到有逐步建立起來，初步形成了土地市場體系的框架，但農(nóng)村宅基地市場依舊是一片空白。為完善社會主義市場體系，協(xié)調(diào)大量潛在宅基地供需，必須建立農(nóng)村宅基地市場。建立規(guī)范有序的農(nóng)村宅基地市場，形成合理的價格體系，使價格在農(nóng)村宅基地的有效配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。

4．3農(nóng)村宅基地超占部分實行有償使用首先，通過對農(nóng)用地的分等定級和農(nóng)用地價格的評估，將農(nóng)民實際使用的宅基地對號入座，確定其應(yīng)向集體土地所有者交納的租金數(shù)額。這樣既消除了群眾心中的不平，又增加了集體收入。其次, 建立“宅田掛鉤”管理機(jī)制，其實質(zhì)就是不交宅就交錢。這主要是針對采取行政手段強(qiáng)行收回大量的超占宅基地執(zhí)行難，容易引起矛盾沖突而采取的一種經(jīng)濟(jì)手段。對超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的宅基地使用面積標(biāo)準(zhǔn)的，一律交納超占費。具體標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按各地人大制定的《農(nóng)民宅基地使用權(quán)登記條例》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。通過運用上述經(jīng)濟(jì)手段，宏觀調(diào)控農(nóng)民建房，盡量利用村內(nèi)空閑地和山坡荒地，不用、少用耕地，盡量使用劣等地，不用、少用優(yōu)等地。這既有利于規(guī)范農(nóng)民建房用地, 又能達(dá)到保護(hù)集體和國家利益的目的。

4．4 引進(jìn)市場競爭機(jī)制，多渠道籌措資金在村莊建設(shè)用地上，充分引進(jìn)市場競爭機(jī)制，用經(jīng)濟(jì)杠桿來調(diào)節(jié)土地供給，促進(jìn)村莊建設(shè)用地向高效、集約方向發(fā)展。宅基地整理資金可以是農(nóng)民自籌，也可是通過向村民拍賣村內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)所得收益；移民建鎮(zhèn)等大規(guī)模的宅基地整理還可爭取政府的財政支持和有關(guān)部門與企業(yè)的資助，對土地整理資金實行?？顚Ｓ?。宅基地整理除按規(guī)定由用地農(nóng)民和單位負(fù)擔(dān)外，還可通過建立激勵機(jī)制，積極鼓勵有意參與的個人和單位投入到宅基地整理中來，讓農(nóng)村宅基地整理成為全民性活動。

4．5對農(nóng)村宅基地進(jìn)行整理規(guī)劃農(nóng)村宅基地整理必須堅持統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施的原則。農(nóng)村宅基地整理規(guī)劃指的是村莊整理規(guī)劃，即對某一村莊宅基地的利用進(jìn)行重新安排，包括原有宅基地利用的調(diào)整，騰出宅基地的利用，規(guī)劃擴(kuò)大宅基地的定位等。

在編制農(nóng)村宅基地整理規(guī)劃工作中，要堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真貫徹建設(shè)新農(nóng)村的指導(dǎo)思想。要以城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃、農(nóng)村現(xiàn)代化規(guī)劃和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃為依據(jù)，明確村莊建設(shè)的長遠(yuǎn)規(guī)劃格局，實行定位、定性、定規(guī)模。對進(jìn)行宅基地整理的村莊規(guī)劃，要堅持以人為本，把改善農(nóng)村居民的生活生產(chǎn)環(huán)境條件放在首位。要充分重視村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的配套和建筑物的合理布局。同時，還要注意處理好與原有建筑物的關(guān)系，特別是一些竣工時間不長的建筑，可以保留的盡量予以保留。此外，規(guī)劃要走群眾路線，要依靠村民參與，集思廣益，充分尊重村民的意見。

參考文獻(xiàn)

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[2] 李滿枝.物權(quán)法下宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓[J].. 廣西政法管理干部學(xué)院學(xué)報2006，（1）

[3] 楊明剛.允許農(nóng)村宅基地有限流轉(zhuǎn)利大于弊[N].檢察日報,2005-07.

[4] 農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓是個兩難選題[EB/OL].(2005-08)中國人大網(wǎng)

城鄉(xiāng)宅基地管理辦法范文第3篇

關(guān)鍵詞：空心村；土地產(chǎn)權(quán)；宅基地

中圖分類號：F301 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673—291X（2012）26—0086—02

我國土地資源的特點是“一多三少”，即總量多，人均耕地少，高質(zhì)量的耕地少，可開發(fā)后備資源少。根據(jù)國土資源部對全國土地利用狀況的調(diào)查結(jié)果顯示，我國的耕地面積正呈逐年遞減趨勢，截至2006年全國耕地總面積已減少至18.27億畝，人均耕地面積僅為1.39畝。如何集約利用土地，保護(hù)耕地資源，成為社會主義新農(nóng)村建設(shè)及和諧社會建設(shè)的重大課題。中科院2012年3月26日的《中國鄉(xiāng)村發(fā)展研究報告—農(nóng)村空心化及其整治策略》指出，我國農(nóng)村空心化現(xiàn)象嚴(yán)重，經(jīng)綜合測算與分析表明，在分批推進(jìn)城鎮(zhèn)化情景下，全國空心村綜合整治增地潛力可達(dá)1.14億畝[1]。因而，加強(qiáng)空心村治理，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置，成為國家保耕地、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生的重要舉措。

一、空心村的含義

從農(nóng)村建設(shè)的角度，空心村是指多年來農(nóng)村新建住房大多集中在村莊，而村莊內(nèi)卻是無人居住的殘敗老屋，形成村莊外實內(nèi)空、外新內(nèi)舊、外齊內(nèi)亂的現(xiàn)象。從村莊空間形態(tài)的角度，空心村是在農(nóng)村現(xiàn)代化過程中，由于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變造成村莊內(nèi)部建設(shè)用地限制的一種聚落空間形態(tài)的異化現(xiàn)象[2]。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，空心村是指隨著我國城市化和工業(yè)化進(jìn)程的加快，大量的農(nóng)村青壯年勞動力流入城市，造成農(nóng)村人口在年齡結(jié)構(gòu)上的空心化現(xiàn)象。目前，空心村正在快速蔓延，宅基地建設(shè)“外擴(kuò)內(nèi)空”、宅基地利用“人走屋空”的情況加劇。

二、空心村的影響

（一）浪費土地資源

據(jù)統(tǒng)計，1967—2008年間，農(nóng)村建設(shè)用地面積擴(kuò)大了1.26倍，其中宅基地面積增加了2.48倍。村莊規(guī)模盲目向外擴(kuò)展，侵占了村莊周邊的大量耕地。農(nóng)民建新不拆舊，造成宅基地大量閑置，加劇了人地矛盾問題。據(jù)了解，空心村的“空心”，少則0.067平方公頃左右，多則0.200 平方公頃以上，一個中等鄉(xiāng)鎮(zhèn)約有300 多個自然村，平均一個自然村以0.133 平方公頃計算，一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)就有40 平方公頃以上的土地被廢棄[3]?？招拇宓拇嬖趯?dǎo)致大量耕地被占用， 直接威脅到糧食生產(chǎn)和農(nóng)民收入的增長，也導(dǎo)致了生態(tài)環(huán)境的惡化。

（二）阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

隨著大量勞動力外出務(wù)工所造成的人力資本的流失，人才短缺、組織渙散等問題日趨嚴(yán)重，阻礙著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。農(nóng)村正常的社會組織和管理方式很難確立，農(nóng)民居住地分布散亂，使得農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)很難集中力量開展。

（三）影響社會的穩(wěn)定和發(fā)展

隨著空心化的加劇，農(nóng)村居住環(huán)境遭到嚴(yán)重破壞，影響村容村貌。村中心遺留下來的老宅多年久失修易坍塌，對人身安全構(gòu)成威脅。農(nóng)村大量青壯年勞動力外出務(wù)工，留在農(nóng)村的是老人、小孩和婦女，引發(fā)了空心村的養(yǎng)老問題。

三、空心村產(chǎn)生的原因

（一）土地產(chǎn)權(quán)不明晰，宅基地流轉(zhuǎn)體制不健全

我國《憲法》和《土地管理法》都規(guī)定農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，這看似明確的規(guī)定其實質(zhì)卻是模糊的。所有權(quán)屬于鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村哪一級并沒有規(guī)定清楚，這就造成了農(nóng)地所有權(quán)主體的虛位，給土地管理工作帶來了很大的困難。農(nóng)村宅基地在使用權(quán)主體和內(nèi)容上，受到更加嚴(yán)格的限制。根據(jù)我國法律規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)戶只有使用權(quán)，不得買賣、出租和非法轉(zhuǎn)讓。2008年1月1日起施行的《農(nóng)村宅基地管理辦法》規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織可以依法通過適當(dāng)補(bǔ)償收回空心村閑置宅基地使用權(quán)，但是，根據(jù)個人經(jīng)濟(jì)需要流轉(zhuǎn)宅基地的行為，尚不在法律規(guī)定范圍之內(nèi)，這加劇了宅基地的閑置和廢棄。

（二）在二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下，城鄉(xiāng)收入差距引發(fā)人口流動問題

與先進(jìn)的現(xiàn)代化工業(yè)相比，處于弱勢地位的農(nóng)業(yè)由于利潤率和邊際勞動生產(chǎn)率很低，對高素質(zhì)勞動力缺乏吸引力。巨大的城鄉(xiāng)收入差距，成為大量勞動力流入城市的主要因素。然而，由于戶籍制度的制約和傳統(tǒng)觀念的束縛，以及城鎮(zhèn)就業(yè)風(fēng)險的阻礙，許多居于城鎮(zhèn)的農(nóng)民仍選擇保留農(nóng)村的老宅。對于這種一戶多宅的現(xiàn)象，相關(guān)的法令約束往往沒有得到很好的落實，長期閑置的老宅便成為空心村的構(gòu)成要素。隨著改革開放的不斷深入和城市化進(jìn)程的加快，以及城鄉(xiāng)收入差距的拉大，越來越多的農(nóng)村剩余勞動力頻繁流入城市，導(dǎo)致農(nóng)村閑置宅基地快速增加，土地資源浪費嚴(yán)重。此外，由于耕地的邊際生產(chǎn)力很低， 降低了在耕地上建房的成本，與舊房翻新和拆舊建新相比，農(nóng)民更愿意選擇在耕地上建新房，導(dǎo)致耕地資源的大量流失。

（三）村鎮(zhèn)規(guī)劃管理及相關(guān)法規(guī)不完善，珍惜土地的意識淡薄

改革開放30多年來，農(nóng)村人口減少了6 000多萬，但農(nóng)村建設(shè)用地卻增加了2億畝。這與制度設(shè)計和規(guī)劃管理有直接關(guān)系：基層政府規(guī)劃意識落后，村鎮(zhèn)規(guī)劃制定遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和農(nóng)民建房需求；宅基地審批缺乏依據(jù)，造成農(nóng)民建房的隨意性和盲目性；加之法律宣傳和執(zhí)法監(jiān)察不到位，各級政府對農(nóng)村宅基地的合理流轉(zhuǎn)缺乏政策指導(dǎo)，對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和處罰超占措施缺乏可操作的法律依據(jù)；另外，農(nóng)戶珍惜土地的意識淡薄，宅基地私有、風(fēng)水朝向等傳統(tǒng)觀念根深蒂固，使得一戶多宅、亂建亂占的現(xiàn)象更為突出?？招拇逭窃诔鞘谢瘻笈c非農(nóng)化的條件下，由迅速發(fā)展的村莊建設(shè)與落后的規(guī)劃體制的矛盾所引起的村莊粗放發(fā)展而內(nèi)部衰敗的空間形態(tài)的分異現(xiàn)象[4]。

四、治理空心村的措施

城鄉(xiāng)宅基地管理辦法范文第4篇

一、征收對象范圍的界定

觀點一：征收范圍局限于城市規(guī)劃范圍內(nèi)的集體土地，主要為城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部的集體土地。觀點二：除上述范圍外，包括城市規(guī)劃范圍外，為軍事設(shè)施、公路、鐵路、水利設(shè)施等公益性質(zhì)的建設(shè)需要將集體土地收歸變?yōu)閲型恋氐姆秶Ｓ^點三：拆遷行為完全消失，所有集體土地變?yōu)閲型恋氐男袨榫缍檎魇铡?/p>

筆者傾向于觀點三，現(xiàn)行的《土地管理法》和《物權(quán)法》中均未出現(xiàn)拆遷，僅出現(xiàn)征用及征收。為了和上位法一致，更為了符合群眾抵制拆遷的呼聲，拆遷將會退出歷史舞臺，相關(guān)行為將全部界定為征收。

二、征收行為依據(jù)是否僅為公益性建設(shè)需要

觀點一：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中明確“為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定?！逼渲辛信e了征收的六種行為，集體土地可參照國有土地征收條例劃定僅公益性建設(shè)可征收。這也符合《物權(quán)法》第42條的規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)”。觀點二：集體土地征收的依據(jù)不僅僅是公共利益的需要，還包括城市規(guī)劃范圍內(nèi)的城市建設(shè)和城市開發(fā)。

筆者傾向于觀點二，工業(yè)化及城市化發(fā)展需要擴(kuò)大城區(qū)范圍，需提供土地供其發(fā)展。工業(yè)產(chǎn)業(yè)將會逐漸搬離城市中心區(qū)，逐步向城市擴(kuò)散，最終會擴(kuò)散到城市周邊的集體土地，國家一定要為工業(yè)發(fā)展提供最基本的生產(chǎn)條件——場地。城市化發(fā)展可以集約利用現(xiàn)有城區(qū)土地，但國有土地征收條例相關(guān)法文致使非公益性質(zhì)的城建開發(fā)很難開展，因此集體土地征收條例勢必要為城市化擴(kuò)張?zhí)峁┛尚兄贰?/p>

雖然集體土地征收條例一旦將城市規(guī)劃納入征收前提之一，將與《物權(quán)法》抵觸。但《物權(quán)法》范圍涵蓋過大，實際操作中主要依據(jù)相關(guān)下位法條文；而且集體土地征收條例的出臺本身就會引發(fā)原有法律條文的修訂工作和具體實施規(guī)范的制定，征收條例推遲出臺的原因之一也是相關(guān)法規(guī)的修訂、重新制定及撤銷工作。因此，盡管將城建開發(fā)納入集體土地征收條例會與《物權(quán)法》沖突，但筆者依然傾向于將此條例納入城市建設(shè)的需要。

三、補(bǔ)償組成范圍構(gòu)成

1.現(xiàn)行補(bǔ)償組成范圍

《中華人民共和國土地管理法》和《物權(quán)法》均明確規(guī)定征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費等費用。

集體土地所有權(quán)歸村鎮(zhèn)集體，因此土地補(bǔ)償費歸村鎮(zhèn)集體，安置補(bǔ)助費一般也歸村鎮(zhèn)集體，?？顚Ｓ糜谑У剞r(nóng)民的安置。征收農(nóng)用地的情況下農(nóng)戶直接得到附著物和青苗補(bǔ)償，征收宅基地的情況下農(nóng)戶直接得到附著物即房屋補(bǔ)償，占用的宅基地補(bǔ)償方式和價格一般由各省市制定相關(guān)規(guī)定。北京市依據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》和《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》使用宅基地區(qū)位價補(bǔ)償農(nóng)戶被占用的宅基地。

2.爭議的焦點問題及觀點

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》確定的補(bǔ)償范圍包括：被征收房屋價值的補(bǔ)償、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償、補(bǔ)助和獎勵。而且，該條例明確規(guī)定被征收人可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換也可以選擇貨幣補(bǔ)償。

現(xiàn)行的集體土地拆遷補(bǔ)償組成的范圍與現(xiàn)行的國有土地征收補(bǔ)償組成范圍大相徑庭，集體土地上征收補(bǔ)償?shù)慕M成是借鑒國有土地上征收補(bǔ)償構(gòu)成，還是沿用《中華人民共和國土地管理法》和《物權(quán)法》中的補(bǔ)償構(gòu)成思路？針對國有土地上征收不涉及的安置問題、被征收的宅基地補(bǔ)償問題和補(bǔ)償款中歸屬于村鎮(zhèn)集體部分的管理和使用問題如何解決？

筆者認(rèn)為：補(bǔ)償?shù)慕M成會借鑒國有土地征收條例補(bǔ)償范圍構(gòu)成，并且涵蓋國有土地征收條例中沒有的安置費和青苗補(bǔ)償，但可能會以新的名稱出現(xiàn)；條例可能會參照城鎮(zhèn)居民的養(yǎng)老金方式將安置補(bǔ)助費對接為社會保障費用或者安置保障費用，讓失地農(nóng)民領(lǐng)取養(yǎng)老金；歸屬于村鎮(zhèn)集體的補(bǔ)償款的管理和使用問題，此次征收條例不一定能做出具體規(guī)定，主要原因是各地地方性差異較難統(tǒng)一，可能會明確原則性指導(dǎo)方向；條例會明確被征收農(nóng)戶可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換也可以選擇貨幣補(bǔ)償。

四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何補(bǔ)償

由于我國法律規(guī)定宅基地只能每戶一處，但是歷史原因造成部分農(nóng)戶可能有一處以上宅基地。農(nóng)戶宅基地被征收后，會出現(xiàn)以下幾種情況：1.被征收人宅基地被征收后，他處有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他處沒有宅基地且農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能為被征收人重新調(diào)整宅基地。針對上述三種可能情況，集體土地征收條例如何處理？

觀點一：借鑒《江蘇省集體土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，被征收人住宅被征收后，他處有宅基地或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，對集體土地上被征收房屋的補(bǔ)償按房屋重置價格結(jié)合成新給予補(bǔ)償。觀點二：不考慮被征收人他處是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地，對集體土地上被征收房屋的補(bǔ)償按房屋重置價格結(jié)合成新給予補(bǔ)償；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，征收人需提權(quán)調(diào)換房屋，放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，除去房屋重置成新價格補(bǔ)償之外另獲得宅基地補(bǔ)償價格。

筆者認(rèn)為：部分被征收人擁有一處以上宅基地，是歷史原因造成的歷史問題，只要是合法取得的就不能追溯。另外，筆者傾向性認(rèn)為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，按房屋重置價格結(jié)合成新給予補(bǔ)償；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，征收人需提權(quán)調(diào)換房屋，放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，另獲得宅基地補(bǔ)償價格，宅基地補(bǔ)償價格以區(qū)位價或者估價規(guī)范技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或者其他計算標(biāo)準(zhǔn)及名目發(fā)放。

五、評估規(guī)范依據(jù)及價格

1.評估規(guī)范依據(jù)

已有的評估規(guī)范包括：《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》和《農(nóng)用地估價規(guī)程》。目前，國有土地上的評估適用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》；集體土地上的評估適用《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》和《農(nóng)用地估價規(guī)程》。

選擇什么評估規(guī)范的核心問題是依據(jù)被征土地原用途、原質(zhì)量進(jìn)行估價還是按照規(guī)劃所確定的征收后用途進(jìn)行估價，是按照征收前的集體土地估價，還是按照征收后的國有土地估價。對此，江蘇省進(jìn)行了試點研究，出臺了《江蘇省集體建設(shè)用地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，規(guī)定針對城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部宅基地征收，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對被收購房屋的價值進(jìn)行評估，按照征收后的用途進(jìn)行估價。目前，其他地區(qū)均未明確依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》評估集體土地，通常制定一套新的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠補(bǔ)，例如北京市、杭州市。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的配套條文《國有土地上房屋征收評估辦法》，雖未明確估價規(guī)范為《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，但其第13條“注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估”；其實，這已經(jīng)明確了估價技術(shù)的參照體系為《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

那么集體土地的估價規(guī)范體系會參照已有六個規(guī)程規(guī)范的哪一個？

筆者認(rèn)為處理的方法有兩種：或參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》利用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估，但不會明確按照國有土地還是按照集體土地評估這類敏感問題；抑或提出新的名稱，出臺相應(yīng)的集體土地上房屋征收評估辦法，提出新的評估技術(shù)方法。

2.與國有土地是否同地同價

集體土地征收最大的爭議是：是否做到農(nóng)村集體土地和城市國有建設(shè)用地同地同價或者換句話說同房同價，按國有土地上被征收類似房地產(chǎn)進(jìn)行評估？

對此，現(xiàn)有的各地政策千差萬別。江蘇省進(jìn)行了試點研究，出臺了《江蘇省集體建設(shè)用地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，其中規(guī)定針對城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部宅基地征收，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償或者原址產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，根據(jù)同房同價原則，按國有土地上被征收類似房地產(chǎn)的市場價格進(jìn)行評估。但江蘇省同房同價的規(guī)定中與宅基地?fù)碛刑帞?shù)掛鉤。

集體土地征收條例是否會明確提出集體土地與國有土地同地同價？

筆者認(rèn)為：我國現(xiàn)行土地制度確定土地制度分全民所有制和集體所有制，城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。集體土地征收條例可能不會明確同地同價，避免與土地制度和現(xiàn)行法律相抵觸，但集體土地征收條例的出臺必將引起集體土地上被征收人獲得更多的補(bǔ)償價款。

城鄉(xiāng)宅基地管理辦法范文第5篇

關(guān)鍵詞: 農(nóng)村宅基地使用權(quán)/農(nóng)村房屋所有權(quán)/農(nóng)民利益保護(hù)

一、      二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下的農(nóng)村房屋所有權(quán)

 

衣食住行是人的最基本要求。在農(nóng)村基本解決溫飽問題之后,農(nóng)民住房這一基本權(quán)利就突出地擺在我們面前。但是,我國法律對農(nóng)村房屋所有權(quán)的取得、行使和保護(hù)沒有明確的規(guī)定,只對農(nóng)村村民宅基地的取得、行使相關(guān)權(quán)利有相應(yīng)的限制性規(guī)定。例如,《土地管理法》第62條規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級人民政府批準(zhǔn);其中,涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)?！段餀?quán)法》第152條規(guī)定,宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。該法第153條同時規(guī)定:宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。法律的嚴(yán)重缺位造成八億農(nóng)民住房這一基本權(quán)利得不到充分的保障,也更突出了我國長期以來存在的二元經(jīng)濟(jì),乃至二元社會的深層次問題。

 

在我國城市化進(jìn)程中,長期靠過度剝奪農(nóng)業(yè)和農(nóng)民來發(fā)展工業(yè)和城市。城市和農(nóng)村兩大經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)被人為地割裂開,這就是所謂的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),其發(fā)展的嚴(yán)重后果是導(dǎo)致我國的二元社會結(jié)構(gòu),即在一國之內(nèi)人為地劃分為城市和農(nóng)村、市民和農(nóng)民兩個社會和階層。其主要表現(xiàn)為:

 

1.工、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格“剪刀差”。從統(tǒng)購統(tǒng)銷到實行合同訂購,國家通過“剪刀差”從農(nóng)民那里拿走6000-8000億元。據(jù)專家測算,通過“剪刀差”、征地、農(nóng)民工務(wù)工等方式,全國農(nóng)民每年仍向城市做出大約2萬億元的貢獻(xiàn)。

 

2.城鄉(xiāng)收入差距。城鄉(xiāng)居民之間存在較大的收入差距,并且這種收入差距不斷加大,導(dǎo)致社會貧富分化加劇。1978年前我國城鄉(xiāng)收入比是2.6!1,而到2003年,收入比卻升至3.2：1。

 

3.1958年通過、至今仍有效的《戶口登記條例》確定了“一國兩策、城鄉(xiāng)分治”的戶籍管理制度,中國公民由此被分為“農(nóng)業(yè)人口”和“非農(nóng)業(yè)人口”,即從法律上將全國公民劃分為兩種身份和壁壘森嚴(yán)的兩個世界。農(nóng)村的孩子只有考上大學(xué)或參軍轉(zhuǎn)干才能合法地從一個世界(農(nóng)業(yè))轉(zhuǎn)換到另一個世界(非農(nóng)業(yè)),這造成了城市居民和農(nóng)村居民在競爭起點上的不平等。

 

4.城市居民和農(nóng)村居民在基本權(quán)利和社會福利方面的實際不平等。這些具體表現(xiàn)在:(1)農(nóng)村居民在求學(xué)、就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、社會保障和自由遷徙等基本權(quán)利方面和城市居民不平等;(2)農(nóng)民在享受政府公共產(chǎn)品供給方面與城市居民有天壤之別;(3)農(nóng)民和城市居民的社會負(fù)擔(dān)不一樣,城市居民對國家的責(zé)任主要是納稅,并且個人所得稅有起征點,而農(nóng)民的負(fù)擔(dān)卻多種多樣,既有人力也有金錢負(fù)擔(dān),并且金錢方面的負(fù)擔(dān)主要表現(xiàn)為“費”,這種亂攤派、亂收費是沒有起征點的。(4)農(nóng)民在土地產(chǎn)權(quán)、房屋所有權(quán)等問題上與城市居民享有的權(quán)利不平等。

 

在這種“以鄉(xiāng)養(yǎng)城、城鄉(xiāng)隔離”的體制下,涉及城市居民房屋所有權(quán)的法律、法規(guī)有《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市規(guī)劃法》(2007年10月28日修改為《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》)、《建筑法》等。城市居民不僅可以享有國有土地的使用權(quán),還可以享有城市房屋所有權(quán)。而在農(nóng)村,涉及農(nóng)民房屋所有權(quán)的法律只有《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》和《土地管理法》,農(nóng)民在自己賴以生存的土地上,僅能享有一處宅基地的使用權(quán),不能“合法”地享有其宅基地上房屋的所有權(quán)(即不能領(lǐng)有國家房屋登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一頒發(fā)、全國通用的《房屋所有權(quán)證》)。

 

物權(quán)是個人獨立自主的前提,任何法律人格都建立在完全的物權(quán)之上,沒有獨立自主的物權(quán)也就沒有獨立的法律人格。物權(quán)法的基本功能就在于保護(hù)個人對社會財富的擁有,其結(jié)果是激發(fā)個人對財富的不斷追求,而個人對財富的增長又能促進(jìn)整個社會財富的增長。個人財富的增長,也是一個人全面發(fā)展和個性解放的前提,在這個意義上,擁有財富的個人才是自由的。而只有自由的人才能更好地創(chuàng)造社會財富,才能享受幸福的生活。應(yīng)該說,在個人的財富當(dāng)中,占有較大比例的部分是以房屋不動產(chǎn)的形式表現(xiàn)出來的,在農(nóng)村尤為如此,我國農(nóng)民的全部積蓄幾乎都用在建房上。而我國某些法律似乎僅保護(hù)少數(shù)人的物權(quán),多數(shù)法律還在繼續(xù)維護(hù)、確認(rèn)城市和農(nóng)村、非農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè)人口這種不平等的現(xiàn)狀,這是現(xiàn)行法律的最大缺陷。

 

二、      農(nóng)村房屋所有權(quán)方面的法律規(guī)定及其缺陷

 

雖然我國《憲法》第13條規(guī)定公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。但憲法本身并未對“合法”進(jìn)行明確規(guī)定,而交由其他法律來界定。

 

《民法通則》第3條規(guī)定當(dāng)事人在民事活動中的地位平等。第5條明確規(guī)定,公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù),任何組織和個人不得侵犯。該法第75條同時規(guī)定,公民的個人財產(chǎn),包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財產(chǎn)。公民的合法財產(chǎn)受法律保護(hù),禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒收。對于以上條文所提到的“合法”,《民法通則》本身依然沒有做出具體的規(guī)定或解釋,而又交由其他法律、法規(guī)來進(jìn)一步落實。

 

《物權(quán)法》第2條規(guī)定,因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系,適用本法。本法所稱物,包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)?！段餀?quán)法》中涉及房屋所有權(quán)制度的主要條款包括該法第9條(不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外)和第30條(因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,自事實行為成就時發(fā)生效力)。因此,根據(jù)《物權(quán)法》的以上規(guī)定,可以大膽推斷:農(nóng)村的房屋可能因為不屬于“合法建造”或“未經(jīng)登記”而不發(fā)生物權(quán)的效力。