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物業(yè)公司質量管理范文第1篇

我國黨政和法律中明確規(guī)定，要結合時代不斷提升對離退休人員服務工作質量水平，所以其服務水平的高低是黨政和法規(guī)執(zhí)行力的單方面體現(xiàn)，雖然這項工作在執(zhí)行中會遇到很多的困難，這更需要我們在執(zhí)行這個工作的過程中務必要結合時代的發(fā)展，以全面協(xié)調的可持續(xù)發(fā)展觀作為基本原則，強化管理人員的服務意識，全心全意為離退休人員提供最優(yōu)質的服務，為油田和社會的穩(wěn)定發(fā)展盡自己的一份力量。

二、建立健全組織機構，確保離退休管理服務工作落到實處

在結合時展的前提下，高度重視離退休管理隊伍建設，精心選拔一些思想作風硬、業(yè)務能力強、綜合素質高、有奉獻精神的人員充實到離退休管理部門。按照統(tǒng)一部署，各部門協(xié)調配合，牢固樹立“離退休老同志的事情無小事”思想，不斷加強作風建設，積極開展貼近老同志思想、貼近老同志需求、貼近弱勢老同志為內容的“轉變作風，提升服務”活動，用愛心、熱心、耐心、細心、誠心為離退休職工服好務，努力打造一支政治堅定、業(yè)務精通、服務優(yōu)質、甘于奉獻的離退休管理服務工作隊伍。

三、及時轉變工作思路

此項工作的開展離不開國家政策的支持，其不同于一般的管理工作，所包含的方面不僅復雜還很有特性，這就需要我們在執(zhí)行過程中不僅要不斷打破陳規(guī)，不斷結合時展環(huán)境，工作思路靈活，還需要我們把目光一定要放長遠，把這項工作納入到企業(yè)工作規(guī)劃中，最后針對在工作中遇到的種種問題要及時地溝通并盡快開展調查爭取最短的時間拿出解決的方案。

四、有效提高工作人員綜合素質

開展離退休管理服務工作離不開科學的指導，政治思想為導向，政策方面的扶持，作為這樣工作的執(zhí)行人員，他們自身的綜合素質水平非常重要，直接關系到此項工作的成敗，更重要的是通過這些人的綜合素質程度可以得出企業(yè)的綜合素質和文化素養(yǎng)。所以我們不僅需要強化這些人的思想意識，讓其認為這不僅是一種責任，更是一種榮耀促使其踏踏實實在這個崗位上發(fā)揮最大作用。還需要不斷開展提升此方面管理服務水平的業(yè)務培訓并將其作為工作中的一項重要考核和評優(yōu)選差的重要參考依據(jù)。

五、服務模式要結合所服務人群特性不斷進行創(chuàng)新

1.結合老同志的心理特點健全離退休老同志心理疏導機制

離退休老同志勤勤懇懇為企業(yè)服務奉獻了幾十年，他們無形之中對企業(yè)產(chǎn)生很強的感情，認為企業(yè)就是自己的港灣，就是自己的歸宿，退休后，他們會認為人走茶涼，生活環(huán)境會出現(xiàn)較大的變革，如果沒有得到與在職時相應的尊重，便會由衷地出現(xiàn)自卑情緒，心態(tài)失衡、心理不和諧的實際情況，這種情緒會隨著年齡的增長變得更加明顯。所以，要加強他們的心理健康教育，全面貫徹以人為本的理念，在政治、思想、生活和社會活動方面，全面關注老干部的生活需要，施以人文關懷，進而達到整個社會都和諧的局面。

2.為老同志開展“量身定做式”服務

隨著年齡的老化，體質越來越弱，這些老人們的發(fā)病頻率也越來越高，比如耳聾、說話不清楚和健忘等是他們中的通病，這需要我們根據(jù)不同的老人給予不同的照顧，不同的關懷。在此還要針對空巢老人，服務人員要進行輪番的探望和談心，多了解他們生活上和心理上我們沒有關注到的地方并加以完善和補充，還有一些退休老同志的遺屬他們更容易感到孤單和無助，這就需要我們更要給予更多的關懷，讓他們覺得我們也是他們的家人，可以給予家人同樣的愛。再有就是對待臥床老同志我們一定要有耐心，對他們我們除了給予生活上的照顧，心理上他們更需要我們的鼓勵?？傊?，我們爭取滿足每一位老同志的需求，讓他們感受到這個社會的溫暖。

六、努力解決突出問題

油田的發(fā)展需要適應社會的發(fā)展，因此在其發(fā)展進程中需要不斷地進行體制改革和調整利益關系等，改革和調整過程中不可能達到處處滿意人人開心的狀態(tài)。所以，這使得一些遺留問題，這些遺留問題在人員離職退休時最容易產(chǎn)生并強化矛盾，在多年的發(fā)展進程中，因體制機制改革、利益關系調整等多種因素影響，不可避免地產(chǎn)生了許多歷史遺留問題，特別是離退休員工將要離職時，他們會更急切地解決這些問題和矛盾，這需要我們在進行充分的走訪和調查后，結合實際和多方面意見制定出相應的解決方案，注意在制定解決方案時一定要遵循客觀、公平、公正的原則，同時還要做好解釋工作，為退休人員的滿意和企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展做好鋪墊。

物業(yè)公司質量管理范文第2篇

在目前的基礎上，茲有相關計劃如下：

一、明確管理結構，清晰管理層次，使各項管理權責分明，合理有序

首先是物業(yè)公司的地位，按實際情況的需要以及地產(chǎn)與物業(yè)管理

之間的關系，物業(yè)管理行業(yè)的普遍慣例，物業(yè)公司隸屬房地產(chǎn)公司，作為房地產(chǎn)公司下屬專門從事物業(yè)管理的獨立機構，這樣的結構專業(yè)對口，兩用其利，上下呼應，在現(xiàn)階段無論對地產(chǎn)開發(fā)還是物業(yè)管理都十分有利。

其次應以委托合同或其它法律形式明確投資廣場業(yè)主方（z公司）與物業(yè)公司的聘用委托關系，以及規(guī)范第二業(yè)主（租戶、使用人）與物業(yè)公司的間接委托關系。

物業(yè)公司內部的架構，目前嚴重失調，應在精簡、實用原則下，建立現(xiàn)代企業(yè)所必須具備的機構。按目前的情況，急需建立的職能機構如綜合管理部（行政、人事、質量管理），營銷企劃部（企業(yè)ci與企業(yè)文化策劃、宣傳、營銷），再完善和規(guī)范財務計劃部（負責會計核算、出納、倉管、成本控制管理），另外將投資廣場物業(yè)管理與z公寓的經(jīng)營管理按職能各自成立一個管理處，z公寓是作為物業(yè)公司向業(yè)主方承租經(jīng)營的物業(yè)，由"z公寓管理處"按商務酒店模式進行管理，而"廣場管理處"則為包括公寓在內的所有投資廣場的物業(yè)提供全面的物業(yè)管理方面的服務。"投資廣場管理處"與"z公寓管理處"作為物業(yè)公司兩個獨立部門，公司"三部"（財務、綜合、營銷）作為公共服務部門，負責全公司（包括"兩處"）的相關職能管理。公司對"兩處"按各自特點進行考核管理：廣場管理處以客戶滿意度和整體發(fā)展作業(yè)績考核依據(jù)，公寓管理處以營業(yè)狀況做業(yè)績考核依據(jù)。

這樣，即形式物業(yè)公司與房地產(chǎn)公司的建屬關系，與業(yè)主方（z公司）的聘任委托關系，與租戶的間接聘任委托關系（通過業(yè)主方進行）的明確層次；物業(yè)公司內部再形成"三部""兩處"的事務管理與事業(yè)管理、服務與經(jīng)營（物業(yè)管理與公寓酒店經(jīng)營）各職能明確的格局，權責、利分明，便于控制和規(guī)范。

二、建立系統(tǒng)的動作管理模式

無論是物業(yè)公司的整體運作，還是各部門的管理，都需要有一套統(tǒng)一、系統(tǒng)的模式來規(guī)范、協(xié)調和實施控制，這是現(xiàn)代企業(yè)管理得以成功運作的基本系統(tǒng)要求。

物業(yè)管理和公寓酒店管理在當今都是較為成熟的行業(yè)，有整套的理論支持，有很多歷經(jīng)成功檢驗的成熟經(jīng)驗，有無數(shù)成功條例可供借鑒。在結合實際的基礎上，參照這些成熟的經(jīng)驗來制定各項運作管理規(guī)范。建立一套系統(tǒng)的模式，這樣形式高起點、高標準來創(chuàng)造高水準，可以得到事半功倍的效果。

這也是物業(yè)公司急待解決的問題。

三、加強日常管理工作

物業(yè)公司質量管理范文第3篇

技術不精，服務意識不強疾控中心近年設施設備更新很快，新技術、新工藝運用很多，但由于現(xiàn)有人員素質不高、技術不精，再加上后天培訓不足、重視不夠，難以滿足疾控中心設備設施正常運行的技術要求。同時，后勤工作人員大部分屬于工人編制，不具備相應的管理能力，或者管理水平低下，無法勝任后勤服務的全面管理工作。再則，由于是體制內的人員編制，多年的工作習慣影響到其實質上的服務水平，并不具有強烈的服務意識，無法體現(xiàn)目前疾控中心精簡、優(yōu)質、高效、專業(yè)化、規(guī)范化及社會化的后勤管理要求。缺乏意識，資源浪費嚴重通常意義上，后勤管理部門是一個消耗性的部門，是單位的成本控制與核算的關鍵一環(huán)。過去防疫站體制下的“萬事不求人”的后勤服務，強調保障供給，忽視了成本與效率，花費大量的財力和精力來養(yǎng)后勤。后勤工作人員在工作輕松的優(yōu)越感之中，養(yǎng)成了大手大腳的習慣，毫無成本控制的概念，管理沒有前瞻性，投入沒有計劃性。職責不明，信息化管理手段不多在傳統(tǒng)的后勤管理中，后勤管理與后勤服務并在一起，既是管理者又是服務實施者，管理與服務的職責不清晰、權限不明確，也沒有相關的機制對后勤工作進行監(jiān)督與評價。再加上管理目標不明確，沒有計劃性，服務簡單，手段單一，各自為政難以協(xié)調，嚴重影響后勤管理的積極性與管理效率。另外，后勤服務牽涉到采購、基建、車輛、安全、餐飲等多方面的情況，但這些工作還基本停留在簡單操作階段，沒有很好地利用計算機信息化管理手段進行集成管理，效率低下導致管理效果不佳。

引進管理社會化，打開后勤管理新局面

有助于解決后勤工作的集成管理對照疾控中心后勤管理內容，大部分工作范圍與現(xiàn)有物業(yè)公司管理范圍一致，而物業(yè)公司作為一個經(jīng)營實體具有相應的人員與技術力量，能夠很好地滿足現(xiàn)代疾控中心后勤管理的各項需求。同時，物業(yè)公司作為一種服務型機構，具有良好的服務意識，是做好后勤物業(yè)管理的必要條件之一。再則，作為成熟的物業(yè)管理公司，都有一套行之有效的物業(yè)管理服務軟件，能夠通過計算機集成管理，有效地對后勤管理的各方面信息進行匯總、整理、反饋與輸出，不僅可以精簡服務人員，還可以大大提高服務效率與管理水平。有效控制后勤管理成本，提高工作效率通過公開招標的方式選擇具有服務意識好、管理專業(yè)化的物業(yè)管理公司，并與之簽訂后勤管理服務委托合同來負責后勤管理與服務工作是引進物業(yè)管理公司的主要方式?；ㄥX買服務，利用市場機制獲取全面、低耗、優(yōu)質的服務，從而可以讓疾控中心集中力量進行防病與檢驗工作，提高管理效率，實現(xiàn)“多贏”的局面。物業(yè)管理公司的選擇以合理低價格，再加上適當?shù)谋O(jiān)督、評價與核算機制，能有效控制后勤管理成本與服務成本。有利于強化后勤管理工作過去，后勤工作管理與服務職能混在一起，管辦不分，職責不明，權限不清，效率低下且無法對工作進行量化管理。在社會化的物業(yè)公司管理形式下，能有效地將后勤管理與后勤服務加以區(qū)分。疾控中心可以建立后勤管理小組，代表單位對物業(yè)公司的后勤服務進行監(jiān)督、評價、指導、檢查甚至懲罰，努力促進單位后勤保障的有序管理。而物業(yè)公司將實行社會化、專業(yè)化、規(guī)范化管理，建立一站式后勤服務中心，大大提高單位后勤管理工作效率，節(jié)約成本。認真做好后勤服務工作，在支持疾控中心的后勤保障工作之余，提升公司的管理水平與信譽。有利于深化質量管理體系在新的形勢與環(huán)境下，疾控中心后勤管理的內容、范圍與方式跟過去有很大的不同，各類管理制度需要進行全面的修訂。通過后勤管理社會化，能有效地借鑒專業(yè)公司的管理辦法，完善自身的規(guī)章制度，規(guī)范內部管理，提高管理效率。同時，還能在單位質量管理體系中進行優(yōu)化，把內部的質量管理與外部的質量管理聯(lián)系起來，讓信息相互溝通、相互作用，使后勤管理工作更加制度化、規(guī)范化、專業(yè)化。

物業(yè)公司質量管理范文第4篇

隨著房地產(chǎn)市場的開發(fā)和房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理公司的在房屋開發(fā)建設和后期管理服務顯得尤為重要，本文從物業(yè)管理的早期介入的角度，通過對物業(yè)管理早期介入的提出、意義、作用，以及幾點思考等方面的論述，提出自己的認識和看法，以促使物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)開發(fā)的前期加以發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，以提高物業(yè)的綜合功能、質量、長效管理和物業(yè)的銷售，取得更好的經(jīng)濟效益和社會效益。

一、物業(yè)管理早期介入的提出

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般來講“重規(guī)劃設計，輕建后管理”、“重施工建設、輕物業(yè)配套”，以致于忽略了房屋建成交付使用后遺留的許多問題和矛盾。如管理用房不夠用、停車位不夠、空調位置未考慮、建筑物內的管線布置不利于日后的維修養(yǎng)護、保安防范中的技術設備缺少以及水、電、氣、通訊、交通等配套方面存在的問題。給業(yè)主產(chǎn)生了很多缺陷，既使業(yè)主、使用人感到十分不便，增加物業(yè)管理工作的難度。甚至，給業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)帶來了無法彌補的缺撼。

多年的探索總結，現(xiàn)在人們越來越認識到，真正意義上的早期介入是從項目前期的規(guī)劃設計開始到物業(yè)接管驗收為止的的全過程，良好的物業(yè)管理并不是簡單的售后服務，而是貫穿于物業(yè)的規(guī)劃設計、開發(fā)建設及使用的整個過程之中。

物業(yè)管理的早期介人，是指物業(yè)管理公司在驗收接管投入正式運行、使用的物業(yè)之前，隨同項目開發(fā)就參與物業(yè)的規(guī)劃設計和建設，從物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的需求。向前延伸對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營和提供服務，使物業(yè)發(fā)揮最佳效應，以最大限度的滿足業(yè)主和使用人的需要的一種管理形式。

二、物業(yè)管理旱期介入的意義

(一)實現(xiàn)“設計、施工和物業(yè)管理一體化”全過程管理，節(jié)約了物業(yè)建設成本和運行成本

項目設計階段介入，發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，提出全局性、功能性建設意見，使項目設計最優(yōu)化。設計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設計階段，往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷，從完善物業(yè)設計細節(jié)、更好搞好物業(yè)經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。

在工程監(jiān)理階段，對工程施工、設備安裝的質量進行監(jiān)控，奠定了物業(yè)“硬”基礎。由于物業(yè)項目建成后，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，它比工程監(jiān)理的要求更嚴格，工作更細致、更周密，。這一階段是整個項目的關鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上。所以，盡管建設項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經(jīng)常忽視，

在接管驗收階段，注重項目存在問題的整改。有的開發(fā)、設計單位在物業(yè)配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務帶來影響。

所以，有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)、建設，監(jiān)理的項目專業(yè)監(jiān)督和物業(yè)的提前介入，相互配合，專業(yè)技能互補，最大限度的將得到問題解決。物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結構和管線布胃、設備設施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌，發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即己解訣，節(jié)省了費用，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期，實現(xiàn)了設計、施工和和物業(yè)管理一體化全壽命優(yōu)化管理，使項目在建設完工前得以解決和完善，在大了節(jié)約了物業(yè)的建設成本和運行成本。

（二）促進“開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)共有資源的整合”，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益雙贏

“為了應對20世紀70年代經(jīng)濟緊縮的經(jīng)濟環(huán)境，處于供給方的企業(yè)重新考察了它們提供給客戶的產(chǎn)品，為了提高產(chǎn)品的吸引力，差異性和實際價值，許多企業(yè)通過在產(chǎn)品中融入服務要素來增加產(chǎn)品的附加值”。所以開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)本質上需要對同一個物業(yè)能體現(xiàn)出內在的價值及其附加值，從尊重業(yè)主、提高客戶的滿意度，來最大限度的實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益雙贏。

1、優(yōu)勢互補，促進房屋銷售和物業(yè)管理，提高消費者滿意度

房地產(chǎn)開發(fā)的正確營銷采取市場營銷導向。并隨著房產(chǎn)市場競爭日益激烈，創(chuàng)新銷售在市場中才是不敗的唯一法則。據(jù)房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)評估，物業(yè)管理因素可以占到樓宇價格的20％－30％。在無錫濱湖新城開發(fā)的萬科魅力之城，由于無錫人對萬科房產(chǎn)公司及萬科物業(yè)管理公司品牌的認。所以，在第一、二期的房屋銷售實現(xiàn)了良好的銷售業(yè)績。同樣，無錫的“嘉德時代”，引進的深圳的“中海物業(yè)管理公司”品牌，在取得房屋銷售許可證的很短時間內，實現(xiàn)了本地區(qū)同業(yè)最好的銷售業(yè)績。所以，如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公司早期介入，將會極大地提高消費者滿意度，促進物業(yè)的銷售?？梢姡飿I(yè)管理早期介入對開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的完善和促銷起著很大的作用。同時，通過早期物物業(yè)介入，一方面，物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設施的維修養(yǎng)護工作。再一方面，基本理順了同水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門間的關系，建立順暢的服務渠道為后期管理工作作好了充分準備。

2、建立“專業(yè)化、人本化“形象，提升公司品牌，進而達到雙贏

房地產(chǎn)市場的特殊性，從其趨勢來看，品牌的出現(xiàn)是必然的。其中，優(yōu)質的售后服務和物業(yè)管理是房地產(chǎn)品牌的重要構成要素。在以市場為導向的商業(yè)社會里，服務已經(jīng)處于非常重要的地位。著名的IBM公司就把“IBM就是服務”奉為企業(yè)理念。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的物業(yè)在消費領域的延伸，與房產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)質量有重要的關系。塑造房地產(chǎn)公司的形象，物業(yè)管理不可忽視。

物業(yè)管理早期介入，表明房地產(chǎn)開發(fā)商不僅僅以利潤為導向，而且也考慮消費者的利益，考慮物業(yè)開發(fā)的社會效益。現(xiàn)在，一些精明的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營商，已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動產(chǎn)商品的王牌，把它當作賣點之一。同時，越來越多的房地產(chǎn)投資者和消費者，也把物業(yè)管理水平的高低、效果的優(yōu)劣，作為進行投資和消費決策的主要參考因素。因此開發(fā)公司重視物業(yè)管理的建設，注重品牌戰(zhàn)略，就是“以人為本“，將會實現(xiàn)經(jīng)濟和社會效益的雙贏。

三、物業(yè)管理旱期介入的作用

（一）完善物業(yè)使用功能

當今，人們對物業(yè)的品位和環(huán)境的要求越來越高，這使得房地產(chǎn)開發(fā)商，除了執(zhí)行國家有關技術標準，還應考慮到物業(yè)的使用功能布局的合理、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、生活的便利、安全和舒適等。物業(yè)管理公司因為在長期的實際管理中直接與房屋的業(yè)主和使用人接觸，了解他們的需要，根據(jù)自己的豐富管理經(jīng)驗，就房型的設計、供電供水、污水處理、電信。道路、綠化、管線走向服務配套設施及平面布局等問題提出建設性意見，并代表業(yè)主從管理者的角度對所管物業(yè)進行審視，及時糾正設計中的不足，使功能完善。

無錫就有物業(yè)管理早期介入的成功案例：1998年投入使用的某大廈（恒通），其絕大部分設計工作在1991年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則會與后期使用和經(jīng)營管理的要求產(chǎn)生距離、作為早期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設備如電梯、電氣、停車場等管理系統(tǒng)進行了深入細致的調研，井參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，親臨有關生產(chǎn)廠家進行實地考察、在此基礎上，從完善大廈設計細節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議，井對項目進行補充和完善、這些項目同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，得到了業(yè)主認同。

（二）確保物業(yè)建設質量

盡管監(jiān)理制早已推行，但由于物業(yè)管理公司有豐富的房屋維修養(yǎng)護和管理經(jīng)驗，并作為潛在業(yè)主的物業(yè)驗收接管，他們在物業(yè)管理方面、使用方面擁有第一手資料，對于物業(yè)在長期使用過程中所暴露出的各種工程質量問題非常熟悉，他們在物業(yè)的建設過程中參與監(jiān)理，可以加強房屋建造質量管理，彌補可能出現(xiàn)的質量隱患。特別是隱蔽工程和重點部位，能予以加強監(jiān)管，在施工單位自我質量管理、專業(yè)工程監(jiān)理公司監(jiān)督質量管理、開發(fā)企業(yè)檢查質量管理的基礎上，又增加了管理單位的參與質量管理，可以強化房屋建造中的生產(chǎn)技術的監(jiān)控，確保物業(yè)建造質量。

（三）奠定了物業(yè)長效管理基礎

由于物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)開發(fā)的早期介人，為物業(yè)的驗收接管打下基礎，并為日后的養(yǎng)護、維修帶來便利。在物業(yè)管理的前期工作中，物業(yè)管理企業(yè)就策劃管理該物業(yè)的方案，草擬和制定各項管理制度，安排好機構的設置、人員的聘用，上崗培訓等工作，以便物業(yè)移交后能有序的工作，實現(xiàn)建房、用房、管房的有機結合。同時，經(jīng)過一段時間的工作。可以同環(huán)保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等有關部門建立關系，理順服務渠道，便于以后管理工作的順利進行。同時，安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)主購房意向的重要因素，關系到物業(yè)管理公司的聲譽。

（四）促進物業(yè)的銷售

人們消費理念的變化，在置業(yè)時，除了注重房屋的價格、質量。環(huán)境等的同時，也越來越注重起其售后服務即物業(yè)管理。消費者要求物管企業(yè)提供全面、滿意、舒心的服務，物管企業(yè)的服務水平?jīng)Q定了消費者購買房屋這種特殊商品的信心和欲望。所以，一些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商，已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋商品和招來顧客不可缺失的重要內容之一。

四、幾點思考

（一）物業(yè)管理早期介入的普及還有一定的難度

雖然《物業(yè)管理條例》于2003年已經(jīng)實施，但早期介入概念遠未能普及。首先，主要阻力未來自相當部分的開發(fā)商，目前還難以理解和接受物業(yè)管理早期介入，除了對物業(yè)早期介入的作用認識不清的原因，更為重要的原因是不愿意承擔早期介入的費用。其次：阻力還來自施工單位和物業(yè)公司自身，因為前者認為物業(yè)公司早期介入行使職能是在挑刺增加工作量。而后者認為早期介入的投資風險較高，并巳有的開發(fā)商并不愿意補償這些費用。

（二）早期介入與監(jiān)理職能的沖突

物業(yè)管理公司提前介入項目開發(fā)，盡管是從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免項目建成后會給使用帶來不便，一方面使施工方反感，另一方面在發(fā)生質量問題時就容易相互推卸責任，反而造成項目產(chǎn)品質量難以提高。為此，早期介入的職能定位還應重新定位。

（三）早期介入的物業(yè)管理公司的變更，易引發(fā)矛盾

按規(guī)定，物業(yè)公司的選用本應由業(yè)主委員會決定。而物業(yè)管理早期介入中，物業(yè)公司是由開發(fā)商選聘。這就是目前矛盾比較集中的地方，因為開發(fā)商指定物業(yè)公司提前介入，并沒有得到業(yè)主的同意，這會在一定程度上損害業(yè)主的權益，很容易使業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商三者之間產(chǎn)生糾紛，不利于后期物業(yè)管理。而業(yè)主在組建新的業(yè)主管委會后，就會要求業(yè)主管委會另聘物管公司，易產(chǎn)生矛盾。

物業(yè)公司質量管理范文第5篇

關鍵詞：物業(yè)服務；物業(yè)管理；寫字樓；服務質量評價體系

隨著我國經(jīng)濟對外開放程度的加深，大量跨國公司涌入中國，同時我國本土企業(yè)、金融、保險、通信以及中介服務行業(yè)也迅速發(fā)展，這客觀上刺激了我國寫字樓行業(yè)的發(fā)展。當前，我國寫字樓行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到第四代和第五代，寫字樓對綠色環(huán)保、生態(tài)以及智能化的要求越來越高。同時隨著寫字樓功能越來越豐富，相應的寫字樓物業(yè)管理內容越來越多，對管理水平的要求也越來越高。寫字樓物業(yè)管理作為寫字樓的開發(fā)附屬行業(yè)在整個物業(yè)管理行業(yè)中占據(jù)著越來越大的比重，其管理的水平與寫字樓開發(fā)商、業(yè)主以及物業(yè)公司三方的利益息息相關。因此，建立一套科學有效的寫字樓物業(yè)管理服務質量評價體系對于提升寫字樓物業(yè)管理服務水平，更好地維護三方利益具有至關重要的作用[1]。

1寫字樓物業(yè)管理服務的基本內容

目前在我國寫字樓物業(yè)管理服務中，服務的基本內容根據(jù)寫字樓的規(guī)模、業(yè)主性質以及寫字樓的具體區(qū)位條件等差異而有所不同。從整體上來說，寫字樓物業(yè)管理服務的基本內容主要包括常規(guī)性公共服務、委托性特約服務以及針對性專門服務3個方面。常規(guī)性公共服務內容包括寫字樓房屋設備與設施管理、寫字樓建筑主體管理和住宅裝修日常監(jiān)督、寫字樓建筑衛(wèi)生和綠化管理、與公安和消防有關的寫字樓區(qū)域安全管理和公共秩序的維護、轄區(qū)內的車輛道路管理和其他公眾代辦性質的服務[2]。針對性專項服務內容包括商業(yè)類和日常生活類服務、金融與社會福利類服務、文化、衛(wèi)生、教育、體育類服務以及各種經(jīng)紀中介服務。委托性特約服務內容是對針對性專項服務的補充和拓展。在堅持以人為本的服務理念基礎上，根據(jù)上述兩種服務類型的項目與內容，采取多樣化的服務機制與經(jīng)營方式，從項目和內容上進行廣度和深度的拓展。

2開展寫字樓物業(yè)服務質量評價的客觀必要性

1）物管企業(yè)自身發(fā)展的客觀需要。我國寫字樓物業(yè)管理服務的發(fā)展主要是借鑒國外先進的物業(yè)管理服務經(jīng)驗，雖然已經(jīng)取得了一定的成效，但從業(yè)人員素質低、服務意識不夠，整個行業(yè)發(fā)展水平不高。許多寫字樓物業(yè)管理中存在這樣的現(xiàn)象，一方面業(yè)主認為接受到的物業(yè)服務與所繳納的物業(yè)服務費不匹配，對物業(yè)公司服務水平存在不同程度的不滿意，導致許多業(yè)主少交或不交物業(yè)管理費，造成物業(yè)管理公司運作出現(xiàn)問題。另一方面寫字樓物業(yè)管理行業(yè)也出現(xiàn)了這樣一個怪圈，即物業(yè)管理公司服務質量低下———業(yè)主拖欠物管費———物業(yè)管理公司缺少運行資金———物管人員服務態(tài)度差———物業(yè)服務水平低，這種現(xiàn)象作為一種周而復始的惡性循環(huán)，使得整個寫字樓行業(yè)物業(yè)管理服務質量長期得不到提高。針對這種矛盾物業(yè)管理公司雖然進行了業(yè)主滿意度調查，但是由于缺少科學指導，物業(yè)管理公司不能或者也不愿意對所調查的信息進行科學和全面的處理，進而無法對自身實踐進行有效指導，從而提高服務質量。因此，筆者認為，構建起一套科學合理的物業(yè)管理服務質量評價體系，有利于提高業(yè)主滿意度，能及時發(fā)現(xiàn)和分析物業(yè)管理公司自身管理服務中存在的不足；有利于提高物業(yè)管理服務的質量和推動自身科學合理發(fā)展。2）相關主管部門監(jiān)督管理的需要。目前，我國的寫字樓物業(yè)管理服務公司主要有3種類型：一是直接由寫字樓開發(fā)商衍生出來的管理公司；二是專門的物業(yè)管理公司；三是由政府性質的房管所轉制形成的公司[3]。由此看出，物管企業(yè)成分的復雜現(xiàn)狀直接造成相關主管部門對其進行監(jiān)督管理時難度增大。目前主管部門主要通過制定相關行業(yè)法律法規(guī)和從業(yè)人員服務標準對其進行監(jiān)督管理，缺少一套科學合理的服務質量評價體系來對其服務質量進行評價，并在此基礎上進行科學有效的監(jiān)管，這是造成目前寫字樓物業(yè)管理服務水平低下的重要原因之一。因此，筆者認為應提高主管部門對寫字樓物業(yè)管理服務的監(jiān)督管理水平，促進寫字樓物業(yè)管理服務質量的提升，構建寫字樓物業(yè)管理服務的質量評價體系，這樣才能有利于監(jiān)管部門更好地掌握寫字樓物業(yè)管理服務的整體水平，從而針對性地制定相關的政策法規(guī)，促進物業(yè)管理服務質量水平的整體提升。3）業(yè)主的需要。業(yè)主是寫字樓物業(yè)服務質量的直接感受者，也是物業(yè)管理質量最有發(fā)言權的一方。然而，在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)公司和業(yè)主具有博弈關系，業(yè)主希望支付較少的費用獲得更優(yōu)質的服務，而物業(yè)公司則希望獲得更多的利潤。由于缺少一個客觀的衡量標準，因此，雙方在博弈中往往產(chǎn)生矛盾，造成物業(yè)管理服務質量長期在低級階段徘徊，最終對各方的利益都造成了損害。由此可見，建立一套科學合理的，業(yè)主和物業(yè)公司都能接受的物業(yè)管理服務質量評價體系，使之成為物業(yè)管理與業(yè)主溝通的有效渠道，業(yè)主不僅可以根據(jù)這套體系對物業(yè)公司的服務質量進行客觀評價，而且可根據(jù)評價的結果對物業(yè)公司的管理提出合理建議。

3構建寫字樓物業(yè)管理服務質量評價體系

1）體系構建原則。首先是獨立性原則。獨立性原則指的是在體系構建過程中，各個指標既要充分反映系統(tǒng)的總體特征，同時又能避免重復。指標體系要做到層次分明，簡單明了，處于同一平面的指標應該要相互獨立，不要加入太多的信息內容而使指標的內涵重疊，從而易于區(qū)分。要圍繞綜合評價目的來構建整體評價指標體系，形成一個層次分明的指標體系，確保評價結論能夠最終反映評價意圖。其次是全面性原則。寫字樓物業(yè)管理服務是一個涉及多個主體和部門的系統(tǒng)性工作，因此，構建的服務質量評價體系要做到能夠充分反映服務參與者方方面面的情況，根據(jù)服務質量評價指標體系制定的服務質量調查表要能夠全面、客觀、準確地反映業(yè)主對服務的需求信息。同時在選取指標時，要能夠根據(jù)寫字樓提供的服務性質、內容以及具體的區(qū)域位置等進行指標變換。第三是目標導向原則。筆者認為，就寫字樓行業(yè)管理服務的質量評價而言，評價的目的既不是為了評價而評價，也不是為了給相關企業(yè)的服務質量進行簡單的排序，而是要通過評價對相關物業(yè)公司進行監(jiān)督和激勵，促進其提升自身物業(yè)管理水平，引導其往正確健康的軌道上發(fā)展。因此，服務質量評價體系構建中，要根據(jù)評價的任務和目的合理構建指標體系。2）原始指標體系。對于寫字樓物業(yè)管理服務質量評價指標體系的構建，不同學者提出了不同的觀點，提出了不同側重點的指標體系。在參考學者們的觀點后，結合自身在寫字樓物業(yè)管理行業(yè)多年的從業(yè)經(jīng)驗，筆者認為，寫字樓物業(yè)管理作為一個體系主要包括基礎服務、特色服務以及特約服務等諸多的子系統(tǒng)，在構建質量評價體系的指標時，要注重層次性和全面性，寫字樓物業(yè)管理服務質量評價指標體系基本構成見第39頁表1。3）指標體系的篩選。在開展質量評價時，原始指標體系并不是一成不變的，而是根據(jù)實際的情況對原始指標進行合理篩選。通常來說，會根據(jù)相關客戶調查對指標進行選擇，再根據(jù)指標進行質量模型構建，開展質量評價，以確保評價結論與客戶的實際需求最大限度地吻合。例如某寫字樓的物業(yè)管理服務體系，首先應根據(jù)該寫字樓的實際情況，形成新的指標體系，然后進行服務質量評價。新的指標體系有25個指標，這些新的指標在篩選出來以后，進入到下一環(huán)節(jié)的指標優(yōu)化中，形成質量評價的最終指標。

4結束語

寫字樓物業(yè)管理服務質量評價是將現(xiàn)代管理質量評價方式運用到寫字樓物業(yè)管理評價中的全新嘗試。在當前寫字樓行業(yè)迅速發(fā)展及其物業(yè)管理服務水平整體有待提高的背景下，將管理質量評價理念引入其中，可以為寫字樓物業(yè)管理公司、業(yè)主以及相關監(jiān)督主管部門找到一個可以接受的平衡點[4]。通過建立質量評價體系，對物業(yè)公司的管理服務進行客觀的評價，物業(yè)公司可以根據(jù)評價結果改進自身管理服務，提升服務質量。業(yè)主可以根據(jù)評價結果評估自身對物業(yè)公司的要求，提出針對性的意見。而相關的寫字樓物業(yè)管理監(jiān)督管理部門則可以根據(jù)評價結果客觀準確地預測整個行業(yè)服務質量狀況，針對性地制定相關法律法規(guī)和政策，促進行業(yè)服務質量的整體提升。

參考文獻：

[1]李英妍.我國物業(yè)管理企業(yè)質量管理中存在的問題及對策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2009(18):80.

[2]周越.住宅物業(yè)服務質量顧客滿意度測評體系初探[J].科技創(chuàng)新導報,2009(25):171-172.