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房地產(chǎn)項(xiàng)目總結(jié)范文第1篇

通過學(xué)習(xí)中海地產(chǎn)闕洪波總著作《房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程管理與實(shí)戰(zhàn)解析系列叢書》對房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期的管理工作有了更深刻的理解，更加深入的了解了對于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)單位希望達(dá)到的建設(shè)目的、分判的切入點(diǎn)、關(guān)注重點(diǎn)，加深對項(xiàng)目履約過程中甲方要求有了更清晰的認(rèn)識，為后期投標(biāo)、談判打開了一扇窗。

中國房地產(chǎn)進(jìn)入存量市場階段已成為大家的共識，該階段的明顯特征在于城市化和城市群的分化、房地產(chǎn)企業(yè)之間的分化、投資能力和投資質(zhì)量的分化、產(chǎn)品力和服務(wù)的分化以及企業(yè)管理和運(yùn)營能力的分化。當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展已經(jīng)不能單純依靠于高杠桿兒投資拉動、快周轉(zhuǎn)提高周轉(zhuǎn)率，亦或是成本控制，而是需要充分從市場和客戶的角度出發(fā)，做好市場研究和研判、做好客戶洞察及價(jià)值創(chuàng)造、做好全業(yè)務(wù)、全系統(tǒng)的高質(zhì)量高效運(yùn)行。作為從業(yè)者我們都應(yīng)靜下心來思考我們的業(yè)務(wù)究竟是什么？我們?nèi)绾味x客戶？客戶的核心價(jià)值是什么？我們又該如何面對未來的滿足?？蛻粜枨?，我們需要真正打通專業(yè)和業(yè)務(wù)間的壁壘，需要整體性系統(tǒng)性的去思考、建設(shè)和構(gòu)建我們的業(yè)務(wù)，通過我們的深度洞察和創(chuàng)新，充分利用信息化數(shù)字化等新技術(shù)，更加科學(xué)和精細(xì)的管理全鏈條業(yè)務(wù)并創(chuàng)造其應(yīng)有的價(jià)值，以確保戰(zhàn)略的一致性和執(zhí)行的有效性。

每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都存在著企業(yè)現(xiàn)金流、凈利潤、客戶滿意度、利益相關(guān)方滿意度、口碑和品牌、城市形象與友好度等重要經(jīng)營指標(biāo)，正如作者所言，工程管理不是地產(chǎn)開發(fā)的最核心環(huán)節(jié)，但是它承上啟下，對于銷售、對質(zhì)量、對信心、對文化、對團(tuán)隊(duì)、對項(xiàng)目成敗都有重大作用。

《項(xiàng)目策劃與工程管理》緊緊圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營發(fā)展目標(biāo)，從項(xiàng)目全局和整體的角度來闡述，那如何做好項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目管理，完美地將項(xiàng)目經(jīng)營與項(xiàng)目策劃有機(jī)融為一體，在諸如流水與回頭、主樓結(jié)構(gòu)優(yōu)先有效工序穿插等專業(yè)實(shí)操方面，展現(xiàn)出對業(yè)務(wù)深刻理解和深度的專業(yè)功底，時(shí)至今日仍記憶猶新。

本書從項(xiàng)目策劃到施工安排、流水作業(yè)再到工程質(zhì)量安全管理，內(nèi)容豐富全面，基本覆蓋了房地產(chǎn)工程管理的全部內(nèi)容。從房地產(chǎn)企業(yè)全面有效掌控項(xiàng)目經(jīng)營的角度，分享了項(xiàng)目策劃與工程管理的系統(tǒng)，請思考和總結(jié)，對局部與整體進(jìn)度與質(zhì)量成本與效果，這些在項(xiàng)目實(shí)際過程中經(jīng)常出現(xiàn)的矛盾給出了精彩而令人信服的解答，讓很多似是而非的觀念予以明晰。對房地產(chǎn)工程管理業(yè)務(wù)和工程施工人員，加上有志于此專業(yè)的年輕從業(yè)人員，講述項(xiàng)目策劃以及怎樣實(shí)施的全部相關(guān)內(nèi)容，基于案例，既有項(xiàng)目策劃與管理，這技術(shù)方面及施工所需的整體安排，又有均衡流水施工的詳細(xì)分析，當(dāng)然還包括必不可少的質(zhì)量安全原則和管理全面而系統(tǒng)。

《合約體系與成本管控》通過合約體系、成本管控、合約十四條、成本管理、合約管理、集采管理等章節(jié)來闡述以正確的成本觀為指導(dǎo)，最優(yōu)成本管控的時(shí)間才具備可能如何做到，首先必須要建立一整套完善科學(xué)符合各自公司文化的合約體系。凡合約一定是雙方或多方的約定，項(xiàng)目的發(fā)展本質(zhì)上是所有合約參與主體努力兌現(xiàn)各自責(zé)任的過程，因此好的合約體系應(yīng)當(dāng)讓各類合作方結(jié)成伙伴關(guān)系，通過合約明確職責(zé)所在，互相尊重，互相配合，共同達(dá)到目標(biāo)，合約14條，清晰地介紹了合約全過程，內(nèi)容“簡潔、直接、科學(xué)、專業(yè)、全面”，而且非常具備可操作性。

但凡企業(yè)，沒有不注重成本管控的，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)動輒數(shù)百億甚至上千億的體量，再小的單方或人均成本變化，都可能帶來巨大的總額差異。然而要做好成本管控，首先應(yīng)當(dāng)樹立正確的成本觀。所謂正確的成本觀，就是認(rèn)清成本作為項(xiàng)目開發(fā)投入只必要存在，本身是中性的——越低并非越好，越高并非越壞——決定成本優(yōu)劣的關(guān)鍵在于適配。若項(xiàng)目進(jìn)度或質(zhì)量失控、客戶體驗(yàn)不佳、公司品牌榮譽(yù)受損則成本再低也絕非好事；若能緊緊圍繞客戶價(jià)值做好成本分配，真正大幅度提高客戶體驗(yàn)、提升銷售價(jià)格、加快銷售速度、提高項(xiàng)目利潤水平，此時(shí)即使需要增加成本也應(yīng)當(dāng)敢于實(shí)施。與任何公司不論大小，也不論什么性質(zhì)。與是否是房地產(chǎn)公司無關(guān)，抑或即使房地產(chǎn)公司是否專注住宅，或者專注商業(yè)樓、或文體文化旅游項(xiàng)目、或者其他什么類型，統(tǒng)統(tǒng)無關(guān)，因?yàn)槿魏纬晒ζ髽I(yè)都一定關(guān)心關(guān)注合約，甚至付出一切，努力投入巨大精力去夢想逐漸，心中理想的合約體系，從而方才有可能做好，做到成本管控。

《復(fù)雜項(xiàng)目之實(shí)戰(zhàn)演練》通過上篇：實(shí)戰(zhàn)項(xiàng)目分享（北京中海廣場、深圳兩館、復(fù)雜工程建設(shè)的若干思考）。下篇：高塔項(xiàng)目策劃，通過項(xiàng)目概況、設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)管理、工程實(shí)施策劃方案、合約策劃與策略、監(jiān)理職責(zé)與質(zhì)量管理，闡述復(fù)雜工程真正復(fù)雜之處在于環(huán)境、政策、資源、團(tuán)隊(duì)等大量不確定因素集中交匯，使得項(xiàng)目地平穩(wěn)開展，始終面臨極為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，對于業(yè)主而言，其管理難度較普通項(xiàng)目呈指數(shù)倍增長。沒有前期科學(xué)策劃、資源有效保障、過程有力統(tǒng)籌、各單位有序推進(jìn)這個(gè)項(xiàng)目絕不如期如愿落地的可能。從建設(shè)方全局，全面管理角度出發(fā)的復(fù)雜工程實(shí)戰(zhàn)、大量的技術(shù)問題處理方案及經(jīng)驗(yàn)分享。更難能可貴之處在于作者對于大型復(fù)雜工程的核心管理問題的思考——建設(shè)方、總承包、設(shè)計(jì)院、監(jiān)理等不同主體之間的伙伴關(guān)系，建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、幕墻等不同專業(yè)之間的分工合作。

房地產(chǎn)項(xiàng)目總結(jié)范文第2篇

策劃組織架構(gòu)是實(shí)施房地產(chǎn)策劃的核心靈魂。結(jié)合房地產(chǎn)策劃階段，在房地產(chǎn)策劃過程中需要有項(xiàng)目決策、項(xiàng)目報(bào)批、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，分別對應(yīng)項(xiàng)目管理活動階段工作，需要設(shè)立專門的房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目部門實(shí)施管理工作。在房地產(chǎn)策劃工作中，項(xiàng)目經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體管理工作，下設(shè)報(bào)建管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期可行性分析、報(bào)建審批工作，設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)策劃工作，招標(biāo)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)建筑施工工作，施工管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目具體施工現(xiàn)場管理和監(jiān)督管理工作，造價(jià)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體估算、預(yù)算、預(yù)決算控制工作。

2.項(xiàng)目計(jì)劃管理——策劃工作分解

房地產(chǎn)策劃工作按照工作流程進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，即將策劃總體工作分解為任務(wù)模塊，并確保各模塊之間形成聯(lián)動機(jī)制，實(shí)現(xiàn)策劃各模塊工作配合順暢運(yùn)轉(zhuǎn)。為此，房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目組織部門應(yīng)在不同的策劃階段，以項(xiàng)目經(jīng)理辦公室為牽頭，實(shí)現(xiàn)各部門工作協(xié)調(diào)實(shí)施。根據(jù)房地產(chǎn)策劃各階段的具體工作任務(wù)，結(jié)合項(xiàng)目組織部門進(jìn)行科學(xué)分工，做到責(zé)任到人，確保房地產(chǎn)策劃所有部門和員工能夠各司其職，整體聯(lián)動。在房地產(chǎn)項(xiàng)目具體策劃工作中，進(jìn)行項(xiàng)目工作分解，可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分為市場分析、市場需求調(diào)研分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目營銷策劃五大模塊，其中市場分析模塊包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及預(yù)測、房地產(chǎn)所在區(qū)域城建規(guī)劃兩大工作任務(wù)，市場需求調(diào)研分析包括土地市場供求分析、年度區(qū)域土地供求分析、價(jià)格走勢分析三大工作任務(wù)；項(xiàng)目定位包括房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位、客戶群體定位、產(chǎn)品方案和售價(jià)確定三大工作任務(wù)；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案包括項(xiàng)目平面規(guī)劃、項(xiàng)目戶型分析、項(xiàng)目園林景觀和項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)四大工作任務(wù)；項(xiàng)目營銷策劃包括入市時(shí)機(jī)、營銷思路和市場推廣策略三大工作任務(wù)。

3.項(xiàng)目實(shí)施管理——關(guān)鍵控制點(diǎn)

在項(xiàng)目組織管理和項(xiàng)目計(jì)劃管理工作結(jié)束后，要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施現(xiàn)場活動確保落實(shí)項(xiàng)目工作分解中的各項(xiàng)工作任務(wù)，保證各項(xiàng)工作任務(wù)的質(zhì)量。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)，緊抓項(xiàng)目實(shí)施過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，即關(guān)鍵控制點(diǎn)，對項(xiàng)目實(shí)施整體狀況進(jìn)行查缺補(bǔ)漏，有效監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理“以點(diǎn)帶線+以線帶面”全程管理，做好項(xiàng)目實(shí)施管理。此外，項(xiàng)目經(jīng)理還需要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施過程中可能出現(xiàn)的突發(fā)狀況進(jìn)行有效控制，制定項(xiàng)目應(yīng)急預(yù)案，消除項(xiàng)目后顧之憂。在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析中，策劃工作關(guān)鍵控制點(diǎn)在：對房地產(chǎn)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境的分析比較，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域市場產(chǎn)品競爭對比分析、房地產(chǎn)成功項(xiàng)目案例借鑒啟示、結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目土地性質(zhì)分析項(xiàng)目價(jià)值，為房地產(chǎn)項(xiàng)目定位提高數(shù)據(jù)支撐；在房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品方案分析中，策劃工作關(guān)鍵控制點(diǎn)在：參照土地、客戶、市場進(jìn)行環(huán)境分析，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場的定位，確定項(xiàng)目客戶群體定位，確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位，確定項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，實(shí)現(xiàn)和市場快速有效對接。按照房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作側(cè)重點(diǎn)，對項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度周期進(jìn)行計(jì)劃、控制，最終對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整體評估；在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析中，策劃工作的關(guān)鍵控制點(diǎn)在：產(chǎn)品設(shè)計(jì)涉及到房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目元素設(shè)計(jì)規(guī)劃，是房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的重要點(diǎn)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)營銷包裝的重要過程，具體包括土地平面規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)、交通道路規(guī)劃、智能化系統(tǒng)、建筑設(shè)計(jì)等方面；在房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷方案分析中，策劃工作的關(guān)鍵控制點(diǎn)在：銷售方案和市場推廣方案。其中，銷售方案要做好賣點(diǎn)提煉、形象定位、制定銷售策略、價(jià)格策略；推廣方案要做好前期推廣的成本費(fèi)用統(tǒng)籌和具體推廣策略的策劃工作。

4.項(xiàng)目評估管理——反饋總結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目總結(jié)范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；工程造價(jià)；控制與管理

1前言

我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了國家大力扶持并取得了一定的成就，在房地產(chǎn)行業(yè)中，造價(jià)管理在整個(gè)項(xiàng)目工程中起到了關(guān)鍵性作用，而且關(guān)乎著整個(gè)項(xiàng)目工程的經(jīng)濟(jì)效益，但是在實(shí)際造價(jià)管理過程中還存在許多的問題，因此這就需要相關(guān)的造價(jià)管理人員采取合理有效的辦法及時(shí)的解決這些問題，控制房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的預(yù)算，提高房地產(chǎn)工程的經(jīng)濟(jì)效益，從而促進(jìn)房地產(chǎn)工程的發(fā)展。

2現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算造價(jià)管理存在的問題

2.1預(yù)算管理機(jī)制不健全

房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)容很繁雜，在預(yù)算造價(jià)管理中，不同房地產(chǎn)單位的管理方式是有所差異的，而房地產(chǎn)市場上也缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的定額標(biāo)準(zhǔn)對項(xiàng)目工程量進(jìn)行科學(xué)準(zhǔn)確的計(jì)量、計(jì)價(jià)，以致于建筑項(xiàng)目預(yù)算造價(jià)管理效果上有較大差異。此外，管理體系不完善使得房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)預(yù)算管理有諸多漏洞，使得預(yù)算編制真實(shí)性不夠，直接影響到造價(jià)管理的效果和質(zhì)量。在造價(jià)預(yù)算編制時(shí)，要以物資耗費(fèi)實(shí)際為基礎(chǔ)，編制人員以真實(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，保證預(yù)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確、合理及完整，同時(shí)和工程量清單充分結(jié)合，明確每個(gè)分項(xiàng)的預(yù)算金額。但在實(shí)際工操作中，由于每個(gè)地區(qū)所用的定額不同，給一些跨區(qū)項(xiàng)目帶來很大的不利影響。同時(shí)因編制人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算造價(jià)認(rèn)識不到位，使施工預(yù)算不合理，出現(xiàn)超預(yù)算的情況。

2.2定額選用不合理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的施工設(shè)備和技術(shù)不斷發(fā)展的今天，以往的定額已無法適現(xiàn)代工程預(yù)算造價(jià)管理的需要。同時(shí)，各類型生產(chǎn)資源的消耗量日益增加，即便減少定額應(yīng)用時(shí)間，但受工程所用材料類型的影響，或不同區(qū)域所用定額差異，使工程定額管理者難以在短時(shí)間內(nèi)順利完成定額編制及審定，這使得額定效益降低，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算造價(jià)管理的開展。

2.3招標(biāo)管理不完善

在房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)管理中，一些施工單位為能夠拿到標(biāo)，會盲目降低造價(jià)。但往往在實(shí)際施工中，為保證項(xiàng)目的施工質(zhì)量在驗(yàn)收中能通過，就要不斷加大建材用量來滿足實(shí)際施工需要。但這對招標(biāo)人而言，大部分情況下是追求成本最低化，對施工設(shè)計(jì)圖紙的可行性未進(jìn)行深入研究，使得最終施工中還需根據(jù)施工單位的提出更改設(shè)計(jì)，使預(yù)算造價(jià)增加。

3強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算造價(jià)管理的措施

3.1加強(qiáng)工程預(yù)算控制

一方面，要強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算造價(jià)控制意識，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，要充分認(rèn)識到造價(jià)預(yù)算管理的重要性，如此才可正確指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展，合理控制建設(shè)資金。同時(shí)，還影響到房地產(chǎn)企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略及施工計(jì)劃的制定。在強(qiáng)化預(yù)算造價(jià)管理認(rèn)識后，積極帶動相關(guān)人員建立科學(xué)認(rèn)知態(tài)度，積極協(xié)作確保建筑工程造價(jià)預(yù)算控制良好開展。另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算造價(jià)控制要求管理人員熟悉施工現(xiàn)場，在預(yù)算中能結(jié)合施工現(xiàn)場實(shí)際，基于工程施工特點(diǎn)編制預(yù)算，還需在編制預(yù)算前對項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙及施工現(xiàn)場深入研究，在熟悉項(xiàng)目施工的有關(guān)要求及規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)后才可科學(xué)的開展預(yù)算。

3.2提升造價(jià)計(jì)算精確度

在開展造價(jià)預(yù)算時(shí)，往往會因計(jì)算方法應(yīng)用不當(dāng)，使得施工中材料市場供應(yīng)和政府宏觀調(diào)控會影響工程實(shí)際造價(jià)，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算價(jià)和實(shí)際價(jià)有差異，最終導(dǎo)致項(xiàng)目造價(jià)失控。對于此種情況，一方面，房地產(chǎn)單位在開展造價(jià)預(yù)算時(shí)，盡量增加預(yù)算建材種類，降低材料成本。另一方面，房地產(chǎn)單位充分利用行業(yè)協(xié)作效用，在不同的時(shí)間、地區(qū)，定期建材價(jià)格波動的周期性變化信息，制定建筑項(xiàng)目的調(diào)價(jià)系數(shù)，實(shí)現(xiàn)預(yù)算造價(jià)的動態(tài)性管理。

3.3健全造價(jià)管控體系

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的順利達(dá)成關(guān)鍵就是建立完善的工程預(yù)算造價(jià)控制體系，進(jìn)而才可更為有序地進(jìn)行造價(jià)管理，有助于提升建筑單位的整體管理水平。在建立和完善房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理機(jī)構(gòu)時(shí)，要確保體系獨(dú)立性，對建筑單位其他部門在預(yù)算造價(jià)管理的干涉需合理控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工單位要嚴(yán)格按照工程造價(jià)有關(guān)規(guī)定健全預(yù)算造價(jià)管控體系，以此不斷控制項(xiàng)目造價(jià)及成本。通常，還需要工程造價(jià)人員重視預(yù)算造價(jià)管理，更為積極地改進(jìn)預(yù)算體系，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開展，科學(xué)合理地進(jìn)行預(yù)算造價(jià)管理。

3.4增強(qiáng)造價(jià)管理人員綜合素質(zhì)

為保證房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算造價(jià)管理效率及質(zhì)量，應(yīng)重視并積極強(qiáng)化管理人員預(yù)算造價(jià)的專業(yè)知識和技能，增強(qiáng)責(zé)任心，落實(shí)好各項(xiàng)工作，使項(xiàng)目成本控制到最小。對于預(yù)算編制人員，必須精通和熟練應(yīng)用各種預(yù)算編制方法，對規(guī)定的會計(jì)項(xiàng)目要熟悉，對各類定額標(biāo)準(zhǔn)要明確，特別是對項(xiàng)目支出中各費(fèi)用類型，必須給予關(guān)注，進(jìn)而才可科學(xué)合理地完成造價(jià)預(yù)算編制。

4結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中，必須進(jìn)行科學(xué)有效的造價(jià)預(yù)算管理，這對工程造價(jià)管控有著積極意義。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)工作者在實(shí)際工作中，要充分重視造價(jià)預(yù)算控制，不斷總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算造價(jià)的管理策略和方法，進(jìn)而才可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目社會、經(jīng)濟(jì)及環(huán)境效益的最大化。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)項(xiàng)目總結(jié)范文第4篇

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目投資

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。

第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競爭導(dǎo)向定價(jià)法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：

比價(jià)價(jià)格=■①

在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，Mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價(jià)格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項(xiàng)目不確定性方面的評價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)項(xiàng)目總結(jié)范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；成本控制；問題；對策

在近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)在市場中的競爭非常激烈，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控力度也在不斷的加強(qiáng)，然而產(chǎn)業(yè)的暴力時(shí)代已經(jīng)離去，房地產(chǎn)利潤正向社會正常利潤水平回歸，在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)成本控制就顯得非常重要。只有控制好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本，才能在產(chǎn)品定價(jià)和市場競爭中占有先機(jī)，企業(yè)才能創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的含義

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品的開發(fā)過程中產(chǎn)生的所有費(fèi)用的支出，其中包括購買土地的費(fèi)用、工程施工費(fèi)用、施工中的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、水電氣費(fèi)用、公建配套費(fèi)用等等。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用中，有一些成本費(fèi)用是很難進(jìn)行控制的，例如，購買土地的費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制應(yīng)該分析各項(xiàng)成本項(xiàng)目在房地產(chǎn)企業(yè)中所發(fā)揮的作用，并結(jié)合工程施工實(shí)際，適當(dāng)?shù)膶Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行有效的控制。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制中存在的問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本所牽涉的范圍比較廣，其中包括設(shè)計(jì)階段的成本控制、施工階段的成本控制以及融資成本控制。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的問題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）事前階段，缺乏成本控制意識

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)事前的成本控制階段是非常關(guān)鍵的，然而我國一些房地產(chǎn)企業(yè)在事前控制階段沒有妥善的處理好資金的時(shí)間價(jià)值，致使累積的資金利息過于繁重，這樣就導(dǎo)致資金回籠的速度比較緩慢。此外，過度的重視房地產(chǎn)規(guī)劃指標(biāo)和戶型，沒有對具體的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核，這樣很可能會使設(shè)計(jì)的過程出現(xiàn)缺陷，甚至?xí)?dǎo)致后期設(shè)計(jì)變更等問題，這樣就增加了工程成本費(fèi)用。

（二）事中階段，工程預(yù)算缺乏準(zhǔn)確性和可靠性

工程預(yù)算是屬于事中控制階段，在這個(gè)階段，工程預(yù)算的準(zhǔn)確度和可靠性需要進(jìn)一步的提高和完善，由于沒有和施工材料單位建立為伙伴關(guān)系，這樣就很難在施工材料方面降低材料的成本費(fèi)用，同時(shí)在加上整個(gè)工程施工的隨意性比較大，審核的精確度必須進(jìn)一步加強(qiáng)。

（三）事后階段，沒有充分掌握建材市場行情

建材市場行情與現(xiàn)場管理的力度匱乏，預(yù)算人員沒有按照一手資料將預(yù)算結(jié)算表編制出來，沒有對整個(gè)工程進(jìn)行事后評價(jià)分析，沒有充分掌握建材市場行情，這樣就很難對經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)作出詳細(xì)的總結(jié)分析，最終不能提高業(yè)務(wù)水平，再加上不重視企業(yè)中成本數(shù)據(jù)庫的建設(shè)，這樣就給房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制造成了很大的影響。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的若干對策

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，它不僅僅要將某項(xiàng)規(guī)章制度落實(shí)下去，同時(shí)還要為企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益著想，將簡約化的管理貫穿在整個(gè)成本管理的全過程中。具體來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的對策如下：

（一）增強(qiáng)全員的成本管理意識

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制中，企業(yè)應(yīng)該樹立正確的成本控制理念，應(yīng)該在頭腦中具備成本是可以進(jìn)行控制的思維，同時(shí)還要意識到成本控制所涉及的工作內(nèi)容比較多，可能會涉及到企業(yè)中的各個(gè)部門，成本控制并不是個(gè)體的責(zé)任，所有員工都樹立良好的成本意識是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的前提條件。

一方面，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該起到帶頭作用，并從自身做起，積極的宣傳并且倡導(dǎo)并為成本控制系統(tǒng)的建設(shè)能夠創(chuàng)造一個(gè)非常好的企業(yè)文化氛圍；另一方面，應(yīng)該不斷的協(xié)調(diào)各個(gè)部門掌握成本控制的相關(guān)信息，并且加強(qiáng)之間的信息溝通和交流，做到所有員工能夠?qū)⒘α磕墼谝黄?，共同控制成本。例如，房地產(chǎn)企業(yè)中的設(shè)計(jì)部門可以與市場部門一起對房地產(chǎn)項(xiàng)目方案進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，并且對新開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，當(dāng)成本控制部門將預(yù)算審核工作做完以后，還要通過公開招標(biāo)的方式，選擇總承包施工單位，要保證所開發(fā)的項(xiàng)目能夠及時(shí)按期，保質(zhì)完成，通過招標(biāo)，能夠?qū)ふ乙粋€(gè)具有良好市場信譽(yù)度的，而且管理能力非常強(qiáng)的承包單位。此外，還要加強(qiáng)合同管理，以控制工程量的變更。最后，在全員成本控制過程中，企業(yè)應(yīng)該建立明確的監(jiān)督制度，同時(shí)還要實(shí)行激勵機(jī)制，這樣可以鼓勵他們在日常的工作中加強(qiáng)與各個(gè)部門之間的合作關(guān)系，并且能夠更有效的將成本控制滲透到企業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中，并形成完整的管理鏈條。

（二）事前控制階段的成本控制措施

首先，在購買土地階段應(yīng)該按照房地產(chǎn)發(fā)展的基本原則，對市場進(jìn)行調(diào)查研究，按照最低利潤保底、最低銷售和最高綜合成本為目標(biāo)，將房地產(chǎn)的土地儲備工作順利完成，并貫徹在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程中。同時(shí)企業(yè)應(yīng)該將項(xiàng)目開發(fā)的周期縮短，并且對資金時(shí)間價(jià)值進(jìn)行全面的關(guān)注，盡量是在保證項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)上將開發(fā)周期縮短，將銷售工作提前，這種方法有利于房地產(chǎn)企業(yè)在一定程度上將財(cái)務(wù)資本降低，同時(shí)還有利于資金回籠。

其次，事前控制階段的設(shè)計(jì)階段有利于減少項(xiàng)目成本，同時(shí)對工程造價(jià)有很大的影響，對建設(shè)投資和建設(shè)工期都會產(chǎn)生直接的影響。因此，企業(yè)必須反復(fù)的強(qiáng)調(diào)管理，通過有效的管理來提高管理效率。一是加強(qiáng)設(shè)計(jì)，必須把建筑方案和經(jīng)濟(jì)方案進(jìn)行相互間結(jié)合，同時(shí)進(jìn)行多家投標(biāo)，并由專家進(jìn)行評審，以保證所設(shè)計(jì)的方案的合理性，這樣也能夠促使設(shè)計(jì)單位對整個(gè)建筑的造型和布局進(jìn)行合理的規(guī)劃，然后選擇一個(gè)最優(yōu)的投資方案。二是努力實(shí)施限額設(shè)計(jì)，在項(xiàng)目開發(fā)的過程中建立具體的設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度。將項(xiàng)目成本進(jìn)行劃分，可以分解成部門項(xiàng)目成本，對投資限額進(jìn)行規(guī)范的分解和使用，在設(shè)計(jì)施工圖時(shí)，必須將施工圖的設(shè)計(jì)與施工預(yù)算緊密的連接起來，根據(jù)所耗費(fèi)的施工材料，確定工程造價(jià)，設(shè)計(jì)限額，在這個(gè)過程中要減少設(shè)計(jì)的浪費(fèi)。

最后，在招投標(biāo)階段購買材料，控制項(xiàng)目投資和施工進(jìn)度同樣起著關(guān)鍵性作用。因此，要求業(yè)主在招標(biāo)成本控制過程中應(yīng)該堅(jiān)持公正和公開的基本原則，必須對投標(biāo)單位的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，同時(shí)造價(jià)管理人員必須分析影響工程造價(jià)的各種因素，這樣才能為以后的造價(jià)控制創(chuàng)造有利條件。此外，不能過分追求低價(jià)中標(biāo)，避免投標(biāo)單位之間進(jìn)行惡意競爭，應(yīng)該確定一個(gè)比較合理的低價(jià)中標(biāo)，以控制項(xiàng)目的質(zhì)量。

（三）事中控制階段的成本控制措施

事中控制階段的成本控制也就是指施工階段的成本控制。具體來說，施工階段的成本控制主要是加強(qiáng)合同的管理、建立健全的監(jiān)理機(jī)制，對項(xiàng)目的投資進(jìn)行有效的控制，同時(shí)還包括在材料和技術(shù)方面控制項(xiàng)目投資，以縮短施工工期。此外，還可以運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段對投資進(jìn)行有效的控制。

（四）事后控制階段的成本控制措施

事后控制階段的成本控制主要是做好竣工的結(jié)算工作，這是建安造價(jià)控制的最后一個(gè)階段。在竣工結(jié)算之前，必須按照竣工驗(yàn)收手續(xù)，及時(shí)整理相關(guān)材料，并且嚴(yán)格按照合同條款，合理的計(jì)算工程量，以確保結(jié)算費(fèi)用真實(shí)準(zhǔn)確。

總結(jié)：

綜上所述，要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制這項(xiàng)復(fù)雜的工作。企業(yè)必須利用創(chuàng)新成本的管理方法，提高全員的成本控制意識，同時(shí)在設(shè)計(jì)階段和施工階段加強(qiáng)成本控制，嚴(yán)格按照工程竣工驗(yàn)收程序，這樣做不僅僅能提高項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)還能夠提高企業(yè)在市場中的地位。

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