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房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究背景范文第1篇

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警;防范對策

房地產(chǎn)企業(yè)是我國的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程中起到了非常重要的作用。當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境更加惡劣，很多房地產(chǎn)企業(yè)存在風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)淡薄、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平低等問題，這些問題的累積容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因進(jìn)行分析，研究具體的防范措施，希望可以有效促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要類型

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)

融資風(fēng)險(xiǎn)是因?yàn)槠髽I(yè)為了獲取更高的經(jīng)濟(jì)利潤，利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行舉債，而引起的收益變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。主要有外部融資額度過高，融資的方法不恰當(dāng)，債務(wù)期限不合理，債務(wù)成本過高等情形。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)不確定未來的投資會(huì)有多少收益，導(dǎo)致本金受損的現(xiàn)象發(fā)生。如果房地產(chǎn)企業(yè)的投資沒有達(dá)到預(yù)期的收益，就會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和償債能力降低，從而發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資金回收風(fēng)險(xiǎn)

資金回收風(fēng)險(xiǎn)是由于企業(yè)無法讓產(chǎn)品成功銷售，實(shí)現(xiàn)成品轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)資金的過程。如果房屋不能快速銷售出去，就會(huì)出現(xiàn)資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)

合理的收益分配可以有效提高員工的積極性，但是在收益分配的過程中，可能會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的經(jīng)營和管理造成負(fù)面影響，會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息真實(shí)性造成影響，使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生收益分配風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）項(xiàng)目選擇盲目，規(guī)模擴(kuò)張速度過快

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展速度過快，項(xiàng)目選擇盲目，對資金調(diào)配、風(fēng)險(xiǎn)控制等會(huì)造成非常大的壓力。在前幾年行情好的時(shí)候，很多企業(yè)進(jìn)行大量圈地施工，未考慮產(chǎn)品回報(bào)和投資報(bào)酬，也沒有對市場進(jìn)行充的調(diào)查，最終增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如重慶某民營房地產(chǎn)企業(yè)，在這2008年前的樓盤實(shí)現(xiàn)近6億元的豐厚利潤后，在2009到2011年期間花費(fèi)近10億元取得了6塊土地使用權(quán)，拿地后后期建設(shè)資金不足，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度遲緩，直到2014年部分項(xiàng)目才開始銷售，又碰上房地產(chǎn)市場庫存加大，銷售遲緩，部分項(xiàng)目通過降價(jià)，直至低于成本價(jià)后仍未能快速實(shí)現(xiàn)銷售，導(dǎo)致多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)虧損。

（二）過度舉債，資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)要想順利的運(yùn)行就需要大筆的資金支持，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了讓多個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行順利，不從自身角度去挖掘資金潛力，在信貸政策寬松時(shí)進(jìn)行大范圍舉債，甚至有的企業(yè)不僅向銀行貸款，還向其它的企業(yè)、民間進(jìn)行融資，借款時(shí)不選擇最優(yōu)的融資方式，不合理規(guī)劃還款時(shí)間，不計(jì)算資金成本，不考慮抵押擔(dān)保措施，最終企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。仍就前例的重慶某民營房地產(chǎn)企業(yè)，為支付多個(gè)項(xiàng)目的土地出讓金，支付年息高達(dá)30%-40%的資金成本通過民間融資，到2014年底民間借款未還余額達(dá)10億元，加上銀行貸款、信托融資總負(fù)債超過20億元，借款嚴(yán)重超期未還，部分債權(quán)人采取了資產(chǎn)保全措施，導(dǎo)致所有債權(quán)人集中上門討債，雖最終通過資產(chǎn)拍賣償還了部分債務(wù)，仍剩下近3億元的債務(wù)無法償還，企業(yè)由此

破產(chǎn)。

（三）項(xiàng)目運(yùn)營能力低下，形成高庫存難以去化

我國中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起步晚，規(guī)模小，人才缺乏，項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)不足，普遍企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營能力低下，在針對具體項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)出現(xiàn)前期論證不足，存在設(shè)計(jì)缺陷，施工現(xiàn)場管理不到位，營銷推廣不得力等現(xiàn)象。房子修好后，不能有效滿足本區(qū)域的購房需求，施工方偷工減料導(dǎo)致樓房存在質(zhì)量瑕疵，在營銷推廣時(shí)市場不予買單，房屋長期難以銷售，尤其是在近兩年銷售整體遲緩的大背景下，該類項(xiàng)目將更難去化。項(xiàng)目的去化速度越慢，項(xiàng)目運(yùn)行成本越高，最終會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金不能按時(shí)收回、投資收益減少的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)市場環(huán)境惡化，商品房供大于求

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)屬于我國的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，2008以前我國針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了大量的法律法規(guī)，從稅收、信貸、土地方面進(jìn)行調(diào)控，在各種政策的激勵(lì)下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，但房地產(chǎn)投資增長很快，在5-6年間，房地產(chǎn)市場已經(jīng)供大于求。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2015年10月底，全國商品房待售面積6.86億平方米，未完工49億平方米，1-10月商品房銷售面積9.5億平方米，照此速度，庫存去化需要五年，在二三四線城市，銷售壓力更大。在此背景下，大量中小型企業(yè)將無法把控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范管理

完善企業(yè)的內(nèi)部控制制度是保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)想要提高自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力就需要從內(nèi)部控制的角度出發(fā)，完善內(nèi)部控制制度，有效提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范管理能力。對房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員進(jìn)行適當(dāng)授權(quán)，調(diào)動(dòng)員工積極性，在專家的指導(dǎo)下，對房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理，保證每個(gè)工作環(huán)節(jié)都有據(jù)可依。

（二）對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金進(jìn)行管理，提高資金的使用效率

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門可以實(shí)行資金預(yù)算管理模式，將年度預(yù)算目標(biāo)規(guī)劃到每個(gè)部門，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金預(yù)算總目標(biāo)的有效實(shí)施。在編制資金預(yù)算目標(biāo)時(shí)，需要各個(gè)部門的積極參與，并促進(jìn)各個(gè)部門的溝通與交流，以便在進(jìn)行資金調(diào)度時(shí)可以更加及時(shí)和有效，避免房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金和物資出現(xiàn)積壓現(xiàn)象，影響資金的正常使用效率。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，降低企業(yè)的負(fù)債率

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中要確定合理的戰(zhàn)略方向，以便資金利用更加有效，同時(shí)企業(yè)也要根據(jù)各種環(huán)境的變化對發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，避免盲目投資，造成較大的資金周轉(zhuǎn)壓力。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，要考慮自身的負(fù)債情況，確定項(xiàng)目投資后的負(fù)債率，以便可以在風(fēng)險(xiǎn)承受范圍內(nèi)運(yùn)行項(xiàng)目，使企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)更加合理，避免因?yàn)橹匾暥唐谛б娑霈F(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營管理知識(shí)學(xué)習(xí)，提高管理運(yùn)營能力

隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，純粹靠拿地、囤地便能賺錢的時(shí)代一去不復(fù)返，當(dāng)下及未來的房地產(chǎn)市場屬于有拿地策略，精通項(xiàng)目經(jīng)營，通曉客戶需求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該降低盈利預(yù)期，注重自身軟實(shí)力修煉，在財(cái)務(wù)管理、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、現(xiàn)場施工、銷售推廣及后期物業(yè)方面下足功夫，形成企業(yè)自身的項(xiàng)目運(yùn)營管理知識(shí)體系，培養(yǎng)優(yōu)秀員工，組建高效團(tuán)隊(duì)，打造企業(yè)的核心競爭力，只有這樣，方能在急劇變化的時(shí)代大潮中，把握時(shí)代需求，最大限度的降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)需要建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系可以對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行檢測和判斷，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力。房地產(chǎn)企業(yè)建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系時(shí)，要建立起完善的分析監(jiān)測系統(tǒng)以及風(fēng)險(xiǎn)處理系統(tǒng)，可以對相關(guān)的財(cái)務(wù)信息進(jìn)行及時(shí)收集，并對存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷，當(dāng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)超出預(yù)警線時(shí)，可以對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警，保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)行環(huán)境的安全。房地產(chǎn)企業(yè)還要建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，例如償債能力指標(biāo)、盈利指標(biāo)、管理指標(biāo)等等，以便財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系可以更加順利的運(yùn)行。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)的投資較大，項(xiàng)目運(yùn)行周期較長，尤其是在當(dāng)下競爭環(huán)境進(jìn)一步惡化的情形下，很容易產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征進(jìn)行分析，研究房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體成因以及防范措施，希望可以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究背景范文第2篇

摘 要 我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于其投資規(guī)模大、周期長等特點(diǎn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的勢頭被遏制，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)凸顯，防范其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，成為社會(huì)關(guān)注的問題。本文從分析房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式開始，從房地產(chǎn)企業(yè)外部和內(nèi)部兩個(gè)角度探討了其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，并提出部分控制風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 成因 措施

我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，房價(jià)持續(xù)上漲，特別是居住用商品房的價(jià)格飛漲已經(jīng)嚴(yán)重影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，因而為控制過快上漲的房價(jià)，國家相繼出臺(tái)一系列的調(diào)控政策，這些調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題凸顯出來，防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為社會(huì)關(guān)注的問題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益產(chǎn)生偏離，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力下降。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資規(guī)模大，投資周期長，投資期內(nèi)資金流動(dòng)不均衡的特點(diǎn)，因此相應(yīng)的經(jīng)營特點(diǎn)與其他行業(yè)也會(huì)有所不同。因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下內(nèi)容。

一是從償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目過程中需要大量的資金，在北京特別是土地招拍掛以后，從受讓土地開始，便需要投入巨額開發(fā)資金，資金的回收期進(jìn)一步加長，投資規(guī)模進(jìn)一步加大?？疾旆康禺a(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)期內(nèi)，大多數(shù)項(xiàng)目公司的自有資金比例均較低，公司在項(xiàng)目開發(fā)期中均為高比例負(fù)債經(jīng)營，如果項(xiàng)目在開發(fā)過程中資金不能按照資金預(yù)算流入，企業(yè)會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果無法償還到期債務(wù)，將威脅到企業(yè)的生存。

二是房地產(chǎn)企業(yè)再籌資風(fēng)險(xiǎn)問題，大型房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中往往是多個(gè)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，通過控制各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度，利用項(xiàng)目投資期內(nèi)現(xiàn)金流量不均衡的特點(diǎn)，以預(yù)售期的項(xiàng)目流動(dòng)資金彌補(bǔ)一部分開發(fā)期的項(xiàng)目的資金不足。同時(shí)，可以以企業(yè)擔(dān)保方式在金融機(jī)構(gòu)取得資金支持。這樣，整個(gè)集團(tuán)公司就形成了一個(gè)相互關(guān)聯(lián)的資金鏈條，如果一旦某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將致使整個(gè)資金鏈的斷裂，由此產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)威脅到整個(gè)集團(tuán)公司的生存。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

（一）外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這類風(fēng)險(xiǎn)一般是房地產(chǎn)企業(yè)較難預(yù)料和控制的，是一種間接性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。特別是近年來政府各部門頒布了一系列的政策以調(diào)控房價(jià)、抑制房地產(chǎn)市場過熱發(fā)展。政府的調(diào)控政策一方面通過增加企業(yè)稅負(fù)和減少市場的資金供應(yīng)總量，來直接加大房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本，增加企業(yè)的現(xiàn)金流出。同時(shí)還通過相關(guān)政策限制市場購買力，減少有效需求，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營受到來自“市場”和“政府”的雙重外力影響，負(fù)債水平攀升的同時(shí)存貨規(guī)模迅速攀升，房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力下降，也削弱了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步提高。

（二）內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是無法控制的，它往往是通過影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部性風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生作用，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)自身內(nèi)部原因帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在于：

1.房地產(chǎn)開發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期較長，周期越長期間的不確定因素越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。一直以來，開發(fā)周期長曾給房地產(chǎn)企業(yè)能夠帶來超預(yù)期的收益。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步深入和細(xì)化，房地產(chǎn)開發(fā)周期越長，其資金成本等開發(fā)成本越高，政策等外部環(huán)境變化的可能性加大，其風(fēng)險(xiǎn)就越大；其次，在崇尚追求個(gè)性的當(dāng)今社會(huì)，追求房地產(chǎn)產(chǎn)品的個(gè)性化也將成為趨勢，開發(fā)周期過長，將使開發(fā)的產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新性，從而失去市場競爭力。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高， 調(diào)查顯示多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)都存在或多或少的問題，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都超過了60%的國際公認(rèn)警戒線。過高的財(cái)務(wù)杠桿也使企業(yè)面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。過高的負(fù)債率意味著企業(yè)每年需要支付大額的利息，占用了企業(yè)的營運(yùn)資金，增加了企業(yè)的償債壓力，一旦資金的收回或籌資活動(dòng)出現(xiàn)問題，就可能造成企業(yè)資金鏈斷裂。同時(shí)，雖然高負(fù)債率可以起到節(jié)稅的作用，但總體會(huì)加大企業(yè)的項(xiàng)目成本，會(huì)減少企業(yè)的收益。

自2010年樓市調(diào)控以來，銀行存款準(zhǔn)備金率多次上調(diào)，使銀行放貸量迅速萎縮，讓眾多房企資金鏈面臨巨大壓力。因此，諸多房企開始通過信托產(chǎn)品、出讓股權(quán)等方式融資。雖然新的融資渠道使房企緊張的資金鏈得以一定緩解，但統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示2011年信托的融資成本基本在15%～22%之間，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，增加了其籌資的風(fēng)險(xiǎn)。而股權(quán)交易雖沒有還款壓力，但公司控制權(quán)的更迭、管理層的變更等因素會(huì)對公司的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多樣化后，房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。

3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)

長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)依賴土地紅利和人口紅利，有項(xiàng)目經(jīng)營即可獲得巨額利潤，因而忽視企業(yè)內(nèi)部管理，不重視企業(yè)內(nèi)部控制，管理人員對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特性認(rèn)識(shí)不足風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的淡薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一。

在組織結(jié)構(gòu)上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項(xiàng)目成立多個(gè)項(xiàng)目分公司。房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及房地產(chǎn)企業(yè)與上級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重，資金的安全性、完整性無法得到保證。

內(nèi)部控制是大部分企業(yè)包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)環(huán)節(jié)多，其經(jīng)營活動(dòng)受限于多個(gè)政府部門，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為新興產(chǎn)業(yè)沒有成熟的內(nèi)部控制體系可以借鑒，內(nèi)部管理難度比較大，因此內(nèi)部控制所造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是不可忽視的。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）建立企業(yè)外部環(huán)境預(yù)警機(jī)制，提高企業(yè)自身的應(yīng)變能力

房地產(chǎn)企業(yè)是受外部環(huán)境影響較強(qiáng)企業(yè)，在國家政策調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)公司受外部環(huán)境影響更強(qiáng)。外部環(huán)境是客觀存在的，外部環(huán)境變化帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)無法對其施加直接影響。但可以根據(jù)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展規(guī)律和國家政策的態(tài)勢，對其進(jìn)行研究和分析，建立相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制，根據(jù)研究分析結(jié)果隨時(shí)調(diào)整自身的管理制度、銷售政策及財(cái)務(wù)政策。在增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理應(yīng)變能力的同時(shí)，也能降低不利條件對財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的影響，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)對投資項(xiàng)目的可行性分析的同時(shí)，制定科學(xué)后備措施

在項(xiàng)目設(shè)立初期，了解、熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)的政策、規(guī)定、房地產(chǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，從而充分明確可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素。

同時(shí)，為了應(yīng)對一些不確定因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該嚴(yán)格科學(xué)的制定出一些后備措施，比如市場價(jià)格的波動(dòng)，消費(fèi)需求的變化，國家政策法規(guī)的更新等，后備措施要能最大限度的應(yīng)對以上幾個(gè)方面的變故。

（三）根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)和籌資渠道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要大量的資金，特別是在企業(yè)的開發(fā)期，基本沒有現(xiàn)金流入，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)有較強(qiáng)的籌資的能力。在我國現(xiàn)階段，資金來源主要是依靠銀行貸款，在目前調(diào)控形勢下，銀行的資金供應(yīng)量有限，從銀行獲得開發(fā)貸款的可能性進(jìn)一步降低，因而開拓其他資金來源渠道，成為現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)能否持續(xù)的有一個(gè)課題。在如此大規(guī)模的資金需求量下，多渠道融資會(huì)分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的資本結(jié)構(gòu)不合理的問題，加大企業(yè)自有資金的比例，努力將負(fù)債率調(diào)整到合理的范圍內(nèi)。

（四）加強(qiáng)企業(yè)預(yù)算管理、資金管理，重視日常資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的防范

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算管理體系，特別重視企業(yè)的現(xiàn)金流量預(yù)算。保有充足的現(xiàn)金是房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)生存下去的關(guān)鍵。準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供真實(shí)的現(xiàn)金需求流量，有利于企業(yè)就此作出相應(yīng)的籌資預(yù)算，減少籌資的盲目性，提示現(xiàn)金量不足的的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)點(diǎn)，便于企業(yè)及時(shí)采取相應(yīng)的防范風(fēng)險(xiǎn)措施。

其次，當(dāng)前形勢下多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為獲取銀行開發(fā)貸款及按揭貸款，大多存在多個(gè)銀行賬戶。在資金短缺的情況下，資金分散在各個(gè)賬戶，不利于有效利用。特別是大型房地產(chǎn)公司，資金分散于各個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)銀行，只有將資金匯集集中起來，才更容易發(fā)揮集團(tuán)公司的協(xié)同效用，提高公司日常資金運(yùn)作效率。從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（五）提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部控制與監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)要增強(qiáng)全員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，特別是項(xiàng)目管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在當(dāng)前政府干預(yù)日強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)評估面臨的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整內(nèi)部管理，建立制衡的內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，明確董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層及內(nèi)部各職能部門的責(zé)權(quán)利關(guān)系，以風(fēng)險(xiǎn)管理為中心，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，以控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在當(dāng)前市場環(huán)境下，以加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，建立健全企業(yè)內(nèi)部的各種監(jiān)督機(jī)制。在加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督的同時(shí)，建立定期內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，對本企業(yè)的內(nèi)部控制制度做出有效地評價(jià)以及監(jiān)督，以實(shí)現(xiàn)不斷完善內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督職責(zé)。定期聘請外部審計(jì)，對企業(yè)內(nèi)部控制設(shè)計(jì)與運(yùn)行的有效性進(jìn)行評價(jià)，對內(nèi)部控制存在的缺陷與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，以及時(shí)完善內(nèi)部控制體系。

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，就必須提高本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視風(fēng)險(xiǎn)管理在財(cái)務(wù)管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。

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房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究背景范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了長足的發(fā)展，全國各地相繼出現(xiàn)了所謂的“房地產(chǎn)熱”。但是，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，基礎(chǔ)不夠硬，發(fā)展規(guī)模還跟不上時(shí)展的要求，有些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)行遠(yuǎn)沒有達(dá)到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，與國外較為成熟的房地產(chǎn)業(yè)之間存在較大的差距。因而，我國已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更好的政策支持和保障。但是，我國仍然有不少的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，造成了較大的經(jīng)濟(jì)壓力，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。同時(shí)，當(dāng)前全球金融危機(jī)仍然沒有完全過去，這就使得我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的發(fā)展壓力。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類及形成的原因分析

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在我國發(fā)展的時(shí)間并不長，加之房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性，其面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的就是由于受到內(nèi)外部環(huán)境的不同影響，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)出現(xiàn)了偏離預(yù)期目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)兩種。由于廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵更利于從全局和全方位上來把握，因此，我們更多的考慮房地產(chǎn)企業(yè)廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般包含了這幾個(gè)方面：無力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；再籌資風(fēng)險(xiǎn)；利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)；稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)以及投資收回風(fēng)險(xiǎn)等多種情況。那么，房地產(chǎn)企業(yè)為什么會(huì)產(chǎn)生這么多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呢？這是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經(jīng)歷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境又是復(fù)雜多變的。在這樣一個(gè)受到多種因素影響的大背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)就產(chǎn)生了較多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。究其原因，主要有這么幾個(gè)方面的因素：從宏觀方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)較為容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響，未來走勢較為難預(yù)料。因此，作為資金量大，變現(xiàn)能力較低以及項(xiàng)目周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)前不夠成熟的市場環(huán)境導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資運(yùn)作上有一定的盲目性，政府調(diào)控房地產(chǎn)融資的政策進(jìn)一步加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)籌融資變得愈加困難。作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)體系還不夠完善，到目前為止還沒有形成較為完整的會(huì)計(jì)核算體系。從微觀方面來分析，房地產(chǎn)企業(yè)很多對于自身的經(jīng)營狀況還缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)分析，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)分析結(jié)果無法真正起到較好的財(cái)務(wù)管理作用。這種缺乏較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)的現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)企業(yè)到處盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不盡合理，導(dǎo)致了負(fù)債成本過高。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制不夠嚴(yán)格，往往把項(xiàng)目成本管理看作是簡單的單項(xiàng)成本控制與管理工作，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)預(yù)算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)在我國的發(fā)展歷程并不算長，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，其原因主要在于經(jīng)營環(huán)節(jié)過于復(fù)雜，對預(yù)算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費(fèi)用控制不嚴(yán)，缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)，盲目舉債加重成本負(fù)擔(dān)，成本管理不力影響財(cái)務(wù)控制。認(rèn)真分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，把房地產(chǎn)企業(yè)的資本循環(huán)進(jìn)行籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上的風(fēng)險(xiǎn)分析。此外，由于宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控的不力，比如說金融宏觀調(diào)控政策，土地宏觀調(diào)控政策，稅收宏觀調(diào)控政策等的執(zhí)行不夠到位，這是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)薄弱，對預(yù)算管理職能重視不足，內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全，資金管理低效以及成本費(fèi)用控制不嚴(yán)等。具體來說，我們可以從以下幾個(gè)方面來努力：（1）房地產(chǎn)企業(yè)首要的任務(wù)就是要不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理觀念和作用，盡可能的強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的地位，讓財(cái)務(wù)管理部門多參與到房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)當(dāng)中去，不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目管理工作。在不斷完善之前，房地產(chǎn)企業(yè)要注意增加投資項(xiàng)目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報(bào)告，使得投資方案更為完善，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)還要充分了解各個(gè)部門的相關(guān)情況，拓展對于財(cái)務(wù)分析的領(lǐng)域。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷提高企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力，多提供機(jī)會(huì)并開發(fā)多種渠道讓管理者和決策者參加學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，從客觀的角度來分析自身情況和外部環(huán)境，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該努力提高對財(cái)務(wù)人員的管理和培訓(xùn)工作，除了專門進(jìn)行培訓(xùn)以外，還可以吸收具有較高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真分析國家相關(guān)政策，一旦國家政策發(fā)生改變，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠盡快的采取措施來調(diào)整財(cái)務(wù)管理手段，及時(shí)應(yīng)對國家相關(guān)政策的改變，最大限度的規(guī)避和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如說房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇成本費(fèi)用較低的建設(shè)用地作為開發(fā)項(xiàng)目用地，盡可能的避免購置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費(fèi)。國家也出臺(tái)了相關(guān)的新稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)根據(jù)新規(guī)定調(diào)整和處理三項(xiàng)費(fèi)用，盡可能的避免不必要的損失。房地產(chǎn)企業(yè)還要針對當(dāng)前銀根縮緊的政策，及時(shí)改變自身的生產(chǎn)經(jīng)營模式，盡可能的依照穩(wěn)健發(fā)展的原則，多從中低價(jià)位、中小戶型的商品房中獲得應(yīng)得的利益。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著眼于整體利益，結(jié)合自身的行業(yè)特征和產(chǎn)品的特殊性，在項(xiàng)目開發(fā)之前就從整體效益出發(fā)，對成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，從而分析出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)巨額投資的過程，籌融資任務(wù)尤其繁重，同時(shí)其資金周轉(zhuǎn)周期又較長。那么，針對這種特殊情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建多元化的籌融資渠道，進(jìn)行組合式的投資，更為有效的協(xié)調(diào)多方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡可能的獲得更多更穩(wěn)定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開發(fā)銀行以外的金融貸款業(yè)務(wù)，民間籌資，尋求海外有實(shí)力的資金團(tuán)體等，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠以不斷優(yōu)化的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來充分發(fā)揮出負(fù)債的杠桿作用，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)。（4）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識(shí)不強(qiáng)。因此，針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面加強(qiáng)對于企業(yè)自身的成本管理工作。應(yīng)該來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業(yè)順利發(fā)展的重要基礎(chǔ)。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定成本預(yù)算目標(biāo)，對成本費(fèi)用進(jìn)行正確的歸集和核算，對成本進(jìn)行深入的分析，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理等。房地產(chǎn)企業(yè)還要應(yīng)對復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境，建立財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

總之，對于我國房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)來說，面對復(fù)雜多變的國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正視自身的缺陷，采用宏觀和微觀的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測手法，并配之以風(fēng)險(xiǎn)回避策略，風(fēng)險(xiǎn)防范策略以及保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁策略來將風(fēng)險(xiǎn)的損失程度降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，建立財(cái)務(wù)預(yù)警體系，加強(qiáng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)和綜合素質(zhì)，大膽而謹(jǐn)慎地利用金融衍生工具規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)管理提高到企業(yè)管理的突出位置，避免財(cái)務(wù)危機(jī)，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長期的經(jīng)濟(jì)效益。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]羅雙杰，張金峰．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與對策[J]．經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作信息．2008（4）

[2]任書芳，高樹嶺，張行貴．當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J]．時(shí)代金融．2006（4）

[3]于永順．企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與管理[J]．企業(yè)導(dǎo)報(bào)．2009（6）：101

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究背景范文第4篇

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；全面預(yù)算管理；成本控制；營銷策略

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在各種財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種難以預(yù)料和控制的因素存在，使企業(yè)的財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益有所差異的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要有一下幾類：第一，房產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)市場的特殊性，前期投入成本較高，項(xiàng)目環(huán)境很復(fù)雜，因此企業(yè)投資過程中存在許多風(fēng)險(xiǎn)。第二，房產(chǎn)項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目為了取得財(cái)務(wù)杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負(fù)擔(dān)，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，導(dǎo)致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當(dāng)前籌集資金的渠道呈現(xiàn)多樣化，如果資金籌集不當(dāng)，就會(huì)給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險(xiǎn)。第三，項(xiàng)目資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。資金回籠風(fēng)險(xiǎn)主要是指在房子開發(fā)成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時(shí)間和金額不確定性所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在回籠資金的時(shí)候，可能會(huì)受到結(jié)算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導(dǎo)致不能回籠全部或部分資金，這就嚴(yán)重影響了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

一、建立規(guī)范財(cái)務(wù)管理體系

1、建立預(yù)算管理體系

全面預(yù)算管理是以提高企業(yè)效益為出發(fā)點(diǎn)，以市場為導(dǎo)向，以銷售和利潤為起點(diǎn)，采用倒推、預(yù)測的方式對年度及未來經(jīng)營戰(zhàn)略的精確規(guī)劃。建立全面預(yù)算機(jī)制、預(yù)算編制與執(zhí)行、預(yù)算考核與分析三大方面的管理體系。（1）將企業(yè)劃分投資中心、利潤中心、成本中心的三級(jí)責(zé)任中心，構(gòu)建項(xiàng)目預(yù)算、資金預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算三大預(yù)算板塊，分別對年度目標(biāo)成本計(jì)劃分解、匯總、審批、執(zhí)行，打造精細(xì)化成本控制新體系。（2）實(shí)施上下互動(dòng)，反復(fù)溝通的預(yù)算編制，各責(zé)任中心按照預(yù)算委員會(huì)批準(zhǔn)后的預(yù)算嚴(yán)格執(zhí)行，財(cái)務(wù)部門對預(yù)算外成本提請決策層進(jìn)入特殊審批程序。（3）實(shí)現(xiàn)月度分析、季度考核、年度總評，各責(zé)任中心實(shí)際業(yè)績與設(shè)定的預(yù)算指標(biāo)對比，與激勵(lì)和薪酬制度掛鉤對其業(yè)績進(jìn)行考核。

2、完善資金管理體系

完善資金管理體系，需要從實(shí)行資金預(yù)算及信息化管理和合理籌集及加強(qiáng)資金的日常管理方面入手。

（1）資金預(yù)算和信息化管理方面，一切資金收支均納入預(yù)算管理，將年度資金預(yù)算、月度資金預(yù)算、月度資金預(yù)測、月度資金計(jì)劃、日現(xiàn)金流量表有機(jī)結(jié)合。在會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)與網(wǎng)上電子銀行系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，建立包含資金預(yù)算控制系統(tǒng)、資金結(jié)算控制系統(tǒng)、資金分析決策控制系統(tǒng)和資金全程預(yù)警系統(tǒng)在內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)資金控制平臺(tái)。（2）資金籌集及日常管理方面，首先是合理利用財(cái)務(wù)杠桿降低融資成本，根據(jù)融資計(jì)劃的時(shí)點(diǎn)、額度、特點(diǎn)、要求選擇融資渠道，在保證完成融資計(jì)劃的前提下實(shí)現(xiàn)低成本融資，然后是嚴(yán)格執(zhí)行庫存現(xiàn)金額度標(biāo)準(zhǔn)，加大對應(yīng)收等在途資金的催收力度，減少風(fēng)險(xiǎn)，降低資金使用和管理成本。

3、改進(jìn)財(cái)務(wù)管理體系

（1）各級(jí)審批人需基于合理授權(quán)，對合同評審、成本費(fèi)用支付等實(shí)施嚴(yán)格意義上的責(zé)權(quán)利合理配置。統(tǒng)一各會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序，結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序，實(shí)現(xiàn)成本會(huì)計(jì)科目設(shè)置與造價(jià)口徑的統(tǒng)一。（2）進(jìn)行正確的成本項(xiàng)目劃分，既能夠客觀地反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本，如果是分合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時(shí)了解付款情況和工程進(jìn)度，并為工程的決算提供資料。（3）將會(huì)計(jì)核算與全面預(yù)算體系緊密結(jié)合，在各預(yù)算主體建立成本管理核算體系，按管理會(huì)計(jì)核算程序和規(guī)則編制會(huì)計(jì)報(bào)告體系，支持管理層的經(jīng)營決策行為。

二、強(qiáng)化重點(diǎn)環(huán)節(jié)成本控制

1、強(qiáng)化投資決策成本控制

（1）由于土地是不可再生的稀缺資源，既受到經(jīng)濟(jì)形勢的變化造成的影響，也會(huì)受到政策形勢的變化造成的影響，因此，在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)要建立集體的審議聯(lián)簽制度，建立項(xiàng)目實(shí)施及決策責(zé)任制度，將不相容的崗位分離。（2）財(cái)務(wù)部門切實(shí)測算擬建項(xiàng)目的內(nèi)含報(bào)酬率、銷售利潤率、成本利潤率、資產(chǎn)負(fù)債率等前期財(cái)務(wù)指標(biāo)編制項(xiàng)目計(jì)劃書，并籌劃稅務(wù)和籌融資、投資方案，確定初始財(cái)務(wù)目標(biāo)成本。（3）立項(xiàng)階段應(yīng)做好各種組織籌劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目籌建階段的低成本規(guī)劃。

2、強(qiáng)化規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管理

（1）利用成本預(yù)算實(shí)施限額控制，把設(shè)計(jì)費(fèi)的限額與設(shè)計(jì)質(zhì)量掛勾。（2）強(qiáng)化方案優(yōu)化措施和圖紙會(huì)審，相關(guān)部門充分分析和論證設(shè)計(jì)方案，提高設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的準(zhǔn)確性、最優(yōu)化。（3）強(qiáng)化內(nèi)部復(fù)審制度，加強(qiáng)對規(guī)劃報(bào)批、樁基、圖紙、功能材料、裝修變更等可控設(shè)計(jì)成本的嚴(yán)格審核。

3、強(qiáng)化招投標(biāo)成本控制

（1）優(yōu)選投標(biāo)單位，各招標(biāo)部門應(yīng)建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫，招投標(biāo)工作小組審核、考察、評估、篩選至少三家以上投標(biāo)單位參與招標(biāo)審查。（2）規(guī)范招標(biāo)文件，各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含工期、工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等格式化條款。（3）加強(qiáng)評標(biāo)和定標(biāo)管理，工程部門和造價(jià)部門應(yīng)仔細(xì)審閱投標(biāo)文件，做好對工程造價(jià)因素的充分預(yù)測、分析、評價(jià)。

4、強(qiáng)化變更簽證成本控制

變更及簽證重要的是事前控制和流程管理。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期應(yīng)全面、準(zhǔn)確的分析論證其規(guī)劃與定位，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整；變更前，須利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，就變更對工程成本的影響做出分析評價(jià)。變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確操作流程及責(zé)任權(quán)限，加強(qiáng)變更的內(nèi)部監(jiān)督與控制。

5、強(qiáng)化銷售成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)的銷售費(fèi)用中，對于重大廣告的支出要實(shí)行集體的審議決策制，對普通的廣告除進(jìn)行預(yù)算控制、總額控制外，還要在每年的年末將廣告支出和社會(huì)效應(yīng)進(jìn)行對比、分析，制定下年度的預(yù)算。

三、提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范能力

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)存在投資、籌資、資金回籠等類型的風(fēng)險(xiǎn)，而且國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策從緊的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取適當(dāng)?shù)姆婪洞胧﹣斫档推髽I(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)環(huán)境變化和適應(yīng)能力

企業(yè)面對環(huán)境變化要及時(shí)做出反應(yīng)，為防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須對不斷變化的財(cái)務(wù)管理環(huán)境進(jìn)行認(rèn)真分析研究，掌握好變化趨勢及規(guī)律，適時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)管理政策和改變管理方法，進(jìn)而提高企業(yè)對財(cái)務(wù)管理環(huán)境變化的適應(yīng)能力和應(yīng)變能力。

2、加強(qiáng)房產(chǎn)項(xiàng)目員工風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅僅存在于財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)，任何環(huán)節(jié)的工作失誤都可能會(huì)給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，風(fēng)險(xiǎn)管理不是某些部門的工作，也不是某個(gè)人的工作，而是全體員工的工作，必須提高全員的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。財(cái)務(wù)部門是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要職能部門，具體組織實(shí)施本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制工作，但要控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還必須取得其他部門的支持和配合。

3、強(qiáng)化項(xiàng)目財(cái)務(wù)控制制度

財(cái)務(wù)控制制度是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的有機(jī)組成部分，完善內(nèi)控制度是防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要措施，有效的內(nèi)控制度可以保護(hù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的安全、保證會(huì)計(jì)信息的可靠性和財(cái)務(wù)活動(dòng)的合法性，有利于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制。

4、加強(qiáng)對于內(nèi)部的控制考核和檢查

房地產(chǎn)行業(yè)為保證企業(yè)的內(nèi)部控制能夠有效發(fā)揮作用，并且不斷進(jìn)行完善，在企業(yè)內(nèi)部必須組成由最高決策人為領(lǐng)導(dǎo)的，以財(cái)務(wù)部門為主的內(nèi)部控制小組，對內(nèi)部的制度執(zhí)行情況要進(jìn)行定期的考核和檢查，檢查內(nèi)部的控制制度執(zhí)行的情況，在執(zhí)行的過程中遇到了什么問題，如果某項(xiàng)制度沒有執(zhí)行或者無法完全執(zhí)行，要分析原因，并且估計(jì)可能造成的影響。對嚴(yán)格執(zhí)行控制制度的應(yīng)當(dāng)給予獎(jiǎng)勵(lì)，對違章違規(guī)的必須處罰，只有獎(jiǎng)罰分明，才有利于企業(yè)的發(fā)展。

5、建立起適應(yīng)市場變化的營銷策略

在實(shí)施房地產(chǎn)的經(jīng)營活動(dòng)中，最重要的環(huán)節(jié)就是銷售，雖然房地產(chǎn)市場目前的銷售情況仍然處于上升的階段，購房者的需求量也較大，但是同行內(nèi)部的競爭也非常激烈，并且購房者在進(jìn)行購房時(shí)回對比多家房地產(chǎn)企業(yè)，會(huì)優(yōu)先選擇品牌價(jià)、信譽(yù)好的企業(yè)。如果忽略了銷售策略，不考慮項(xiàng)目的資本使用效率，就會(huì)為項(xiàng)目開發(fā)造成風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐春靜.試論房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施[J].經(jīng)營管理者，2012年第02期.

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究背景范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 海外項(xiàng)目 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 管控

一、房地產(chǎn)海外項(xiàng)目面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一） 融資與資金風(fēng)險(xiǎn)。

資金流永遠(yuǎn)是地產(chǎn)企業(yè)的第一生命線，地產(chǎn)企業(yè)海外項(xiàng)目資金來源無外乎國內(nèi)總部原始資本金、國內(nèi)融資國外用、國際融資三種模式。從目前的金融政策來看，國內(nèi)融資國外用存在著一定的政策壁壘和通道風(fēng)險(xiǎn)，而國際融資又將面臨交易對手的陌生，融資法律、法規(guī)、政策的不熟悉，合同、文件、函件的不了解等各項(xiàng)復(fù)雜因素，加大了融資的難度和不確定性，從而給項(xiàng)目公司的資金運(yùn)作帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）稅收風(fēng)險(xiǎn)。

相比于國內(nèi)房企涉及的主要稅種：土增稅、所得稅、營業(yè)稅及各項(xiàng)雜稅，海外項(xiàng)目需契合當(dāng)?shù)氐亩愂辗ㄒ?guī)和相應(yīng)稅收政策。不同的國家、不同的地區(qū)，無論是在稅源形式上、還是在稅征環(huán)節(jié)上，海外項(xiàng)目都與國內(nèi)稅收存在著極大差別。比如美國，房地產(chǎn)企業(yè)涉及到稅收主要包括不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅、交易稅、所得稅和遺產(chǎn)贈(zèng)與稅以及其他服務(wù)性稅費(fèi)，這些稅收與房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)、銷售、交房入伙、清算等各個(gè)環(huán)節(jié)密切相關(guān)，一處未考慮全面，就有可能直接影響整個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)。

（三）成本風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)成本的核心部分即主體建安成本主要包括人力勞工成本、建材物料輔料、設(shè)備及使用成本三大塊。國外除直接的人力勞工成本高于國內(nèi)之外，間接的人力勞工成本及傷殘賠損等各項(xiàng)人力保障性開支及人工福利等也明顯不同于國內(nèi)，一些發(fā)達(dá)區(qū)域上述支出將遠(yuǎn)大于國內(nèi)。此外，建材物料輔料由于因地取材，鋼筋、水泥、磚、砂、石子、木材等主材和其他輔材的價(jià)格難以如國內(nèi)，一些房企經(jīng)過多年國內(nèi)開發(fā)加上品牌效應(yīng)，已經(jīng)對個(gè)建安要素的定價(jià)及變價(jià)形成較為成熟的應(yīng)對機(jī)制并具備一定的話語權(quán)，這在海外顯然難以實(shí)現(xiàn)。

（四）匯率風(fēng)險(xiǎn)。

人民幣匯率變動(dòng)在一定程度上影響企業(yè)盈利，尤其在目前國際匯率市場不太穩(wěn)定的背景下。由于房地產(chǎn)企業(yè)在國外的投資是以美元或其他幣種支付的，在國內(nèi)的銷售回款則以人民幣形式回籠，如果在銷售期美元或其他幣種兌人民幣匯率不穩(wěn)定，出現(xiàn)大幅升值，將會(huì)對利潤的鎖定造成相當(dāng)?shù)牟焕绊?，從而產(chǎn)生較大的匯率風(fēng)險(xiǎn)。

（五）其它系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

政治風(fēng)險(xiǎn)、戰(zhàn)爭風(fēng)險(xiǎn)、政策壁壘性風(fēng)險(xiǎn)、地方保護(hù)等其它各項(xiàng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)同樣會(huì)給房企海外項(xiàng)目帶來極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且這些系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)帶來顛覆性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不僅無法獲取投資回報(bào)，有時(shí)候甚至賠入資本金，這在其他行業(yè)、領(lǐng)域和某些極端地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)先例，房地產(chǎn)行業(yè)更不能幸免于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，諸如中坤集團(tuán)在冰島的項(xiàng)目擱淺，中航地產(chǎn)的斯里蘭卡項(xiàng)目終止，不一而足。

二、房地產(chǎn)海外項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控措施

（一）利用多種匯率工具，有效降低匯率風(fēng)險(xiǎn)。

要有效應(yīng)對匯率變化可能帶來的對利潤調(diào)節(jié)的變數(shù)風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)利用各種匯率工具，采用如下措施從各個(gè)層面上進(jìn)行匯率風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避：首先，盡量做到投資幣種的多元化，對于有條件投資于多國、多區(qū)域的房企來說，將幣種分散于美元系（美元、港元等）、歐洲系（歐元、英鎊等）、商品系（加幣、澳元等）、亞洲系（新元、泰銖等），可以在較大程度上規(guī)避漸進(jìn)式單一幣種升值風(fēng)險(xiǎn)，并有效調(diào)節(jié)其他幣種貶值盈余；其次，利用銀行保值工具進(jìn)行利率調(diào)期交易，企業(yè)持有的貸款一般為浮動(dòng)利率，對應(yīng)的基本指標(biāo)往往是國際市場上的LIBOR利率，一旦美元升息，LIBOR利率也相應(yīng)提高，這就意味著企業(yè)的貸款成本隨之增加。進(jìn)行利率調(diào)期交易后，可以有效將浮動(dòng)利率鎖定，從而降低匯率變動(dòng)帶給企業(yè)的融資成本增加；最后，恰當(dāng)?shù)氖褂闷渌麉R率避險(xiǎn)方式，包括改變結(jié)算方式、改用非美元貨幣結(jié)算，并利用一些金融產(chǎn)品進(jìn)行匯率調(diào)節(jié)，包括遠(yuǎn)期合同、借款保值、掉期保值、平衡責(zé)任、外匯期權(quán)等。

（二）做好充分保障，運(yùn)用國際保險(xiǎn)保護(hù)最大利益。

房地產(chǎn)企業(yè)海外項(xiàng)目可以通過各種保險(xiǎn)手段減少系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的損失，萬一由于某種原因?qū)е马?xiàng)目發(fā)生損失，可以申請國際賠償，從而為企業(yè)的境外投資構(gòu)起一道最后的國際保障。由于國外的地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目保險(xiǎn)或產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等大多是從房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)的律師行業(yè)發(fā)展起來，從業(yè)人員大多是具有豐富房地產(chǎn)開發(fā)或從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的律師，他們專業(yè)、敬業(yè)，進(jìn)入門檻高、要求嚴(yán)，因而他們一般可以為房企提供安全、充分、可靠的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。一些大型保險(xiǎn)公司還專門為中國的海外地產(chǎn)項(xiàng)目提供國際擔(dān)保業(yè)務(wù)，如第一美國公司 （The First American Corporation） （NYSE： FAF）等，運(yùn)用這些規(guī)范的國際保險(xiǎn)，可以最大程度的保護(hù)房企在海外的利益。

總之，隨著“出?！狈科髷?shù)量的持續(xù)增加，地產(chǎn)國際化運(yùn)動(dòng)愈演愈烈，房地產(chǎn)海外項(xiàng)目要在資金及融資、財(cái)務(wù)管控、戰(zhàn)略合作、匯率、保障等各方面做好籌措，只有這樣，我們的房產(chǎn)企業(yè)才能于激烈的國際化競爭中，降低風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化目標(biāo)，落實(shí)戰(zhàn)略，走出一條既安全穩(wěn)妥、又收獲頗豐的路來，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)海外投資回報(bào)與價(jià)值的最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]程工.國外房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式對我國的啟示[J].管理科學(xué)文摘，2008，03.