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商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式范文第1篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)；創(chuàng)新

一、商業(yè)房地產(chǎn)的主要特征

1.運(yùn)營(yíng)組織方式不同

商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理沒(méi)有具體的運(yùn)營(yíng)管理方法和機(jī)制，它是無(wú)形的，它的主要對(duì)象是人，通過(guò)對(duì)人實(shí)行足夠的管理，才可以保障房地產(chǎn)的順利進(jìn)行，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理和制造業(yè)不一樣，可以對(duì)生產(chǎn)進(jìn)度，生產(chǎn)質(zhì)量等做出有效地控制，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中很可能因?yàn)橥顿Y商，經(jīng)營(yíng)者發(fā)生變化而發(fā)生變動(dòng)，如此商業(yè)房地產(chǎn)就必須要有隨機(jī)應(yīng)變的本能，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的隨機(jī)性應(yīng)變，才可以更好的保障房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理模式。

商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理不同于其他行業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理模式，它更加的特殊，在經(jīng)營(yíng)管理中擁有著更加隨機(jī)變化的性質(zhì)，不具有穩(wěn)定性，所以只有對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行特別的關(guān)注，注重它的變化性，努力跟進(jìn)它的變化進(jìn)度，從根本上解決房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理問(wèn)題，而不是采用懈怠，慵懶的方式對(duì)待房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，否則只會(huì)為商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)被動(dòng)，使之不能成功的進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，使房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理遭受到巨大的創(chuàng)傷。

2.運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方式存在著差異

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)通常是分開(kāi)設(shè)計(jì)的，只有運(yùn)用這種方法才可以保障傳統(tǒng)制造業(yè)的有效發(fā)展，而在商業(yè)房地產(chǎn)中運(yùn)營(yíng)管理的服務(wù)和提供系統(tǒng)是一起進(jìn)行設(shè)計(jì)的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)是提供系統(tǒng)的有效組成部分，所以必須注重提供服務(wù)和服務(wù)體系的共同性，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理特征，才可以使房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理更加茁壯的成長(zhǎng)。

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)和提供系統(tǒng)的整體性，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理可以進(jìn)行統(tǒng)一的服務(wù)和工作，通過(guò)這樣的統(tǒng)一性，房地產(chǎn)變得更加的步調(diào)一致，這有利于工作上的和諧，使房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理更加的協(xié)調(diào)，如此的一致性，可以完成房地產(chǎn)一體式的運(yùn)作過(guò)程，使經(jīng)營(yíng)管理和銷售成為一站式的服務(wù)理念，這對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展起到了很大的幫助作用。

3.客戶存在的作用性不同

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中，對(duì)于產(chǎn)品出廠后，客戶如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，才可以同廠房發(fā)生聯(lián)系，而在房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中，客戶是直接參與生產(chǎn)的，客戶占據(jù)著重要的角色，如果客戶是消極的，那么就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)負(fù)作用，而客戶的積極樂(lè)觀則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生積極的作用，所以客戶的心態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰成敗。所以只有將客戶服務(wù)的周到得體就會(huì)使房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理變得更加順暢。

4.員工具有不同的影響性

在房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中員工占據(jù)著重要的角色，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的管理對(duì)象主要是人，所以員工在房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中占據(jù)著主要的地位，他們的工作狀態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰，因?yàn)閱T工服務(wù)的客戶是房地產(chǎn)所看重的，員工在輕頌愉快的狀態(tài)下工作就會(huì)使服務(wù)的客戶更加的愉快歡樂(lè)，如此房地產(chǎn)就會(huì)源源不斷的獲得客戶的認(rèn)可，使銷售額持續(xù)增加，所以這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一種積極樂(lè)觀的狀態(tài)，只有讓員工擁有良好的工作環(huán)境，讓他們提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，才可以保障房地產(chǎn)的快速發(fā)展。

二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的創(chuàng)新

1.因地制宜，與當(dāng)?shù)氐娜宋牡乩憝h(huán)境相適宜

人文歷史，自然環(huán)境對(duì)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新意義非凡，每個(gè)地區(qū)都有著各自的地理特征，各自也有著各自的文化底蘊(yùn)，記你發(fā)展?fàn)顩r也是不一樣的。而商業(yè)地產(chǎn)和一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在著相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系，所以在商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理模式的設(shè)計(jì)時(shí)，一定要以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)作為發(fā)展前提，還要考慮到當(dāng)?shù)氐奈幕瘹v史，將地區(qū)特色和經(jīng)營(yíng)管理設(shè)計(jì)相互貫通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能夠使商業(yè)地產(chǎn)更加具有吸引力，才能夠是適應(yīng)當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)水準(zhǔn)，才會(huì)引起當(dāng)?shù)鼐用竦寞偪駬屬?gòu)。

同時(shí)還需要政府部門對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，將資金投入控制在城市經(jīng)濟(jì)能力以內(nèi)，以多元化的地產(chǎn)風(fēng)格來(lái)進(jìn)行籌建，而不是一味的重復(fù)建設(shè)。

2.建立新型的資金籌措模式

我國(guó)的金融市場(chǎng)獲得了很大的發(fā)展，但是這對(duì)商業(yè)融資地產(chǎn)沒(méi)有發(fā)揮多大的影響，地產(chǎn)業(yè)還是通過(guò)間接融資的方式來(lái)進(jìn)行資金的籌措?；鸬慕鹑跈C(jī)構(gòu)沒(méi)有對(duì)其發(fā)揮巨大的作用。在不少的中小城市開(kāi)發(fā)對(duì)銀行的依賴很高，達(dá)到了90%，全國(guó)城市建設(shè)對(duì)銀行的依賴也達(dá)到了70%。所以商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槿谫Y渠道的問(wèn)題難以取得重大的發(fā)展。發(fā)達(dá)國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)告知我們發(fā)展信托，基金可以為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大的融資價(jià)值，所以利用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與信托公司和投資銀行合作，在市場(chǎng)上直接募集資金，并讓資金募集的工作有專業(yè)人士進(jìn)行管理，這種方法既得到了充足的融資金額，而且還是資金的籌措和管理得到專業(yè)人士有效地管理，加大了資金的安全性和有效管理，這對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)很好的結(jié)果。

世界上存在著兩種主流開(kāi)發(fā)模式，一種叫做歐美模式，這種模式是將商業(yè)和地產(chǎn)分開(kāi)讓它們各自發(fā)展，一個(gè)是進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的另一個(gè)就會(huì)進(jìn)行后續(xù)的經(jīng)營(yíng)。另一種模式就是亞洲模式，這種模式以日本為主要的實(shí)施對(duì)象，它是將商業(yè)和地產(chǎn)進(jìn)行有效地融合，如此兩種資本便可以相互貫通，形成龐大的資本鏈，在風(fēng)險(xiǎn)面前，它們也可以相互支撐，這樣既能很好的促進(jìn)雙方發(fā)展，還能夠使雙方更好的進(jìn)行自我保護(hù)。而我們適合那種運(yùn)營(yíng)模式還不得分曉，在近些年來(lái)，眾多的大型房地產(chǎn)將零售行業(yè)融入到房地產(chǎn)，這條路很有發(fā)展前景。

3.與現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)媒體的連接

如今的時(shí)代伴隨著計(jì)算機(jī)的出現(xiàn)而變得更加高端，一切事物在計(jì)算機(jī)的干預(yù)下變得簡(jiǎn)單輕松，然而對(duì)于房地產(chǎn)也應(yīng)該融入計(jì)算機(jī)媒體，如此才可以加快房地產(chǎn)的宣傳和銷售。如今的房地產(chǎn)銷售可以利用計(jì)算機(jī)的信息化和普及范圍的廣泛性，可以在網(wǎng)絡(luò)上對(duì)房地產(chǎn)的銷售信息到網(wǎng)絡(luò)上，形成波及范圍廣泛的宣傳，只有如此才可以促進(jìn)房地產(chǎn)的宣傳，使之變得更加適應(yīng)于房地產(chǎn)商，網(wǎng)民可以通過(guò)自身的需要只需要點(diǎn)擊開(kāi)房地產(chǎn)的網(wǎng)站，那么關(guān)于房地產(chǎn)的一切信息便一一展現(xiàn)在需要者面前。

同時(shí)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和圖紙都可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行，如此加快了房地產(chǎn)的辦事效率，使房地產(chǎn)的工作更加容易輕松。所以房地產(chǎn)的發(fā)展和滲入離不開(kāi)網(wǎng)絡(luò)的渲染，只有通過(guò)網(wǎng)絡(luò)才可以使房地產(chǎn)真正的適應(yīng)社會(huì)，才可以促進(jìn)房地產(chǎn)的廣泛傳播，制造房地產(chǎn)消費(fèi)浪潮，形成更加有力的趨勢(shì)。

4.房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)應(yīng)該具有現(xiàn)代化不斷地開(kāi)創(chuàng)設(shè)計(jì)新風(fēng)潮

商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)應(yīng)該具有現(xiàn)代化的氣息，因?yàn)闀r(shí)代時(shí)刻在變化，所以只有將建筑設(shè)計(jì)的符合時(shí)代的需要，才可以使房地產(chǎn)更加順應(yīng)時(shí)展的趨勢(shì)，商業(yè)房地產(chǎn)以商業(yè)街和大型的商場(chǎng)為主，這些地方的設(shè)計(jì)必須要有新穎性，只有符合新鮮開(kāi)創(chuàng)性質(zhì)，那么這些房地產(chǎn)才會(huì)擁有更好的銷售，商業(yè)房地產(chǎn)是面向大眾的，所以它的設(shè)計(jì)一定要符合現(xiàn)代化的氣息，擁有前衛(wèi)時(shí)尚的特點(diǎn)，只有新奇才可以與眾不同，只有前衛(wèi)時(shí)尚才會(huì)引起注意力，才會(huì)吸引更多的人前來(lái)進(jìn)行購(gòu)物。

商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)展必須挑選具有創(chuàng)作才華的設(shè)計(jì)師，只有這樣才是對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的最有力的支撐，才是對(duì)房地產(chǎn)最有力的創(chuàng)新，商業(yè)房地產(chǎn)的創(chuàng)新理念必須合乎時(shí)代的標(biāo)志，突出個(gè)性化和實(shí)質(zhì)化，不能設(shè)計(jì)一些只顧美感而沒(méi)有實(shí)際效用的建筑物，所以只有將實(shí)效和外形結(jié)合起來(lái)才可以保障商業(yè)房地產(chǎn)的良好建造。

商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理有著密切的關(guān)系，只有讓商業(yè)房地產(chǎn)擁有實(shí)際有價(jià)值的產(chǎn)品才可以促進(jìn)運(yùn)營(yíng)管理的有效實(shí)施，才可以保障運(yùn)營(yíng)管理的順利開(kāi)展，所以商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和建造是房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的有效前提。

三、商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的應(yīng)用

1.統(tǒng)一管理的運(yùn)營(yíng)管理模式

市場(chǎng)，策略，戰(zhàn)略等幾個(gè)方面是統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式的主要內(nèi)容，所以無(wú)論什么項(xiàng)目的開(kāi)始都必須是市場(chǎng)，但是市場(chǎng)的規(guī)律是千變?nèi)f化的，由于市場(chǎng)信息知道的不及時(shí)，就會(huì)使調(diào)研的結(jié)果失去準(zhǔn)確性，使決策具有了錯(cuò)誤性。所以企業(yè)必須要注重調(diào)研，只有如此才能夠使決策更加科學(xué)化，更加的正確。對(duì)市場(chǎng)有一定的了解之后，還要根據(jù)自身的特點(diǎn)和實(shí)力進(jìn)行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，對(duì)我們能夠給與顧客什么和我們能夠怎么提供這樣的問(wèn)題應(yīng)該做到清楚地回答。一個(gè)房地產(chǎn)只有不間斷的為客戶提供價(jià)值才可以永久的發(fā)展下去，往往各項(xiàng)正確化的策略是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的有效保障。同時(shí)還要對(duì)策略進(jìn)行有效地指導(dǎo)，只有這樣才可以給企業(yè)更多的價(jià)值，才可以讓客戶滿意。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式的特點(diǎn)是有強(qiáng)大的聚合力，運(yùn)用如此的管理模式大多是資金雄厚，實(shí)力巨大的開(kāi)發(fā)商，他們具有相當(dāng)一部分的忠實(shí)的投資者和經(jīng)營(yíng)者，品牌效應(yīng)可以再這里得到很好的體現(xiàn)，如此的情形會(huì)像滾雪球一樣吸引商家進(jìn)來(lái)。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式通過(guò)打造強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商，投資者甚至使經(jīng)營(yíng)者，制造出優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目，從而使商業(yè)項(xiàng)目不斷的獲得好的成績(jī)，所以這種模式只適應(yīng)于大型的商業(yè)機(jī)構(gòu)，只有如此才可以保障大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的更加壯大。

2.需要和零售相結(jié)合

零售在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中的出現(xiàn)是中國(guó)的首創(chuàng)，通過(guò)零散銷售統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和零散銷售各自運(yùn)營(yíng)等幾種零售的方法進(jìn)行地產(chǎn)的銷售。各自經(jīng)營(yíng)是指各自購(gòu)買商鋪以后進(jìn)行各自的經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有了插手的權(quán)利，如此的運(yùn)營(yíng)模式主要使用于商業(yè)街和一些不大的商業(yè)地產(chǎn)，如此的模式對(duì)開(kāi)發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)是有利的，能夠保障他們較高的售價(jià)收入并且可以在短時(shí)間內(nèi)將資金收回，可是這種經(jīng)營(yíng)模式可能會(huì)出現(xiàn)混亂，各自顧各自的狀況，如此一來(lái)對(duì)發(fā)展和長(zhǎng)期的利益形成了一定的不利影響。而且應(yīng)為一些店主沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)也沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，為了圖一時(shí)之利，使商業(yè)街降低了身價(jià)，使商業(yè)街的檔次降低，不利于商業(yè)街的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式的實(shí)際意義

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式是房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際操作的有效過(guò)程，它是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)良好的發(fā)展的必要經(jīng)過(guò)，只有確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式的有效性的實(shí)施，才可以足以保障商業(yè)地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)身，才能夠使房地產(chǎn)進(jìn)入一條更加寬廣的大路。如果沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，那么商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)失去方向，失去運(yùn)作的動(dòng)力，如此的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不可能得到發(fā)展和繼續(xù)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要組成部分，它的有效進(jìn)行可以促使地產(chǎn)企業(yè)更加健康茁壯的成長(zhǎng)，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)運(yùn)營(yíng)管理，地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理使自身獲得有效地整改，使銷售工作得到了指引，在地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理之下，地產(chǎn)企業(yè)會(huì)更加的輝煌，會(huì)帶給企業(yè)更大的成效，使企業(yè)穩(wěn)步的行走在嚴(yán)酷的經(jīng)濟(jì)制度下。

我們的生活離不開(kāi)地產(chǎn)公司，因?yàn)槲覀冃枰》浚覀冃枰谏虡I(yè)地產(chǎn)的作用下進(jìn)行更多性質(zhì)的住房需要，所以只有使地產(chǎn)企業(yè)擁有健康發(fā)展的道路，那么我們生活里所需要的住房條件才能有所保障，我們才能夠更好的進(jìn)行生活，我們的生活質(zhì)量才會(huì)獲得大大的提升，地產(chǎn)企業(yè)是我們幸福生活的有力保障，更是我們實(shí)現(xiàn)美好愿望的助力。所以地產(chǎn)公司應(yīng)該得到穩(wěn)健的發(fā)展，成為我們生活中的有力支撐。

五、結(jié)束語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的有力保障，只有對(duì)其進(jìn)行改革和創(chuàng)新，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理得到實(shí)際的應(yīng)用才可以保障商業(yè)地產(chǎn)的更加進(jìn)步，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理可以保障商業(yè)地產(chǎn)的井然有序的經(jīng)營(yíng)面貌，如此可以促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的有序發(fā)展，使商業(yè)地產(chǎn)擁有更加寬闊的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

[1]杜鵑.大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理研究及應(yīng)用[J].蘇州大學(xué)，2010.

商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式范文第2篇

與上市的緩慢形成鮮明對(duì)比的是其擴(kuò)張的速度，標(biāo)志性產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已在全國(guó)建成50余個(gè)，遍布國(guó)內(nèi)一二三線城市。所到之處盡顯財(cái)大氣粗地位。

作為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)最為倚重的業(yè)務(wù)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在2010年的收入為661.4億元，比2009年增長(zhǎng)139%；而根據(jù)2011年的最新數(shù)據(jù)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)前三季度銷售金額已達(dá)450億。分析人士稱，這僅僅是一個(gè)銷售金額，若將其自持物業(yè)、租金收入計(jì)入，萬(wàn)達(dá)收入已直逼萬(wàn)科。此外，進(jìn)入國(guó)內(nèi)近70個(gè)城市的萬(wàn)達(dá)，持有1200萬(wàn)平方米物業(yè)，在體量上已經(jīng)成為亞洲商業(yè)地產(chǎn)的老大――此時(shí)距離萬(wàn)達(dá)開(kāi)始轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)公司不過(guò)11年時(shí)間。

高速奔跑的萬(wàn)達(dá)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域暫時(shí)找不到對(duì)手――除了它自己。這個(gè)龐大的商業(yè)帝國(guó)在開(kāi)疆拓土之際，亦有幾絲暗影，比如相繼出現(xiàn)的各類工程事故，比如尚未有時(shí)間表的上市大計(jì)。

更為引人關(guān)切的是，萬(wàn)達(dá)曾定下的三年期擴(kuò)張計(jì)劃已經(jīng)走至最后一年，此時(shí)外界對(duì)其產(chǎn)品類型、盈利模式的討論恰剛剛開(kāi)始。對(duì)萬(wàn)達(dá)而言，“搶地盤”的故事已漸入尾聲，在商業(yè)地產(chǎn)的所謂“黃金十年”開(kāi)啟之時(shí)，它需要給出另一種發(fā)展路徑。

上市變數(shù)

自3年前啟動(dòng)上市計(jì)劃以來(lái)，萬(wàn)達(dá)始終未能邁過(guò)政策這道坎。

2009年初，萬(wàn)達(dá)便已經(jīng)引入建銀國(guó)際作為基石投資者，同年8月，萬(wàn)達(dá)完成了第二輪私募，兩輪共募集資金40億元。但進(jìn)入2010年，地產(chǎn)調(diào)控政策接踵而至，萬(wàn)達(dá)進(jìn)入資本市場(chǎng)的大門被緊緊關(guān)上。

萬(wàn)達(dá)本有一個(gè)清晰的上市時(shí)間表。知情人士透露，“具體計(jì)劃為，2009年12月~2010年2月間完成上市輔導(dǎo)及輔導(dǎo)驗(yàn)收；2010年1月~3月間，完成招股說(shuō)明書等上市申報(bào)材料；2010年3月~5月間申報(bào)上市資料，通過(guò)證監(jiān)會(huì)發(fā)行審核，2010年6月在國(guó)內(nèi)A股掛牌上市?！?/p>

但直至2010年8月沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大火前，萬(wàn)達(dá)的上市申報(bào)材料仍未遞交證監(jiān)會(huì)?！癆股低迷、政策收緊，這是主要原因?！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。

而根據(jù)證監(jiān)會(huì)《首次公開(kāi)發(fā)行股票并上市管理辦法》第25條規(guī)定，發(fā)行人最近36個(gè)月內(nèi)不得存在嚴(yán)重?fù)p害投資者合法權(quán)益和社會(huì)公共利益的其他情形。否則三年內(nèi)不得申報(bào)上市材料。沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)事故造成11死7傷，按照安監(jiān)總局的規(guī)定，已屬特大事故。

分析人士認(rèn)為，這或也在某種程度上為萬(wàn)達(dá)整體上市之路蒙上了陰影。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)新聞發(fā)言人石雪清談及此事時(shí)稱，“我們由于進(jìn)入了上市節(jié)奏，上述問(wèn)題無(wú)權(quán)回答?！?/p>

此后的數(shù)個(gè)月內(nèi)，萬(wàn)達(dá)對(duì)上市一事三緘其口。直至北京環(huán)保局2011年2月24日披露萬(wàn)達(dá)電影院線股份有限公司的上市環(huán)保核查公示。“這表明萬(wàn)達(dá)電影院線IPO計(jì)劃已進(jìn)入沖刺階段?！狈治鋈耸空f(shuō)。

這對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)而言同樣是不錯(cuò)之選，目前國(guó)內(nèi)A股尚無(wú)一家院線類公司。公開(kāi)資料顯示，2010年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的萬(wàn)達(dá)院線已是國(guó)內(nèi)六大主力院線之首，年度票房8.33億，觀眾人次2710萬(wàn)。作為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)著力打造的產(chǎn)業(yè)之一，其盈利能力不可小覷。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)從2004年開(kāi)始院線建設(shè)，截至2009年底，擁有87家影院及656塊銀幕，票房產(chǎn)出比占全國(guó)13.4%。接近萬(wàn)達(dá)院線的人士透露，按照萬(wàn)達(dá)的計(jì)劃，到2012年將開(kāi)業(yè)110家影城，年收入30億元，成為全球排名前八的電影院線公司。

“萬(wàn)達(dá)重視院線，電影市場(chǎng)的繁榮是一方面，更重要的是其可以趁機(jī)聚攏人氣，拓展產(chǎn)業(yè)鏈，甚至可以趁機(jī)圈地?！鄙鲜鋈耸繉?duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾在多個(gè)場(chǎng)合表示，萬(wàn)達(dá)上市不僅是融資，而是從建立現(xiàn)代企業(yè)制度考慮。按萬(wàn)達(dá)的說(shuō)法，集團(tuán)目前擁有五大產(chǎn)業(yè)，分別為商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨和旅游度假。而萬(wàn)達(dá)院線在上市路上的先行一步，或?qū)?duì)萬(wàn)達(dá)其他業(yè)務(wù)有所啟發(fā)。

盡管院線先拔頭籌，但在易鋪（中國(guó)）控股有限公司總裁、商業(yè)地產(chǎn)專家陳建明看來(lái)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司的上市是王健林的必然選擇。

陳建明表示，購(gòu)物中心和酒店的收益率與賣商鋪相去甚遠(yuǎn)。但它們的財(cái)務(wù)很透明，對(duì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等大資金來(lái)講具有很強(qiáng)吸引力，“特別適合資本市場(chǎng)?！边@在商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿凱德置地身上已有先例。凱德置地當(dāng)年在新加坡的商場(chǎng)收益很低，幾乎被放棄，但打包去歐美上市后成倍溢價(jià)，“這個(gè)經(jīng)歷可以看出萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市的價(jià)值?！标惤髡f(shuō)。

快速擴(kuò)張――硬幣的兩面

沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的一場(chǎng)大火，不僅令萬(wàn)達(dá)上市之路遇阻，同時(shí)也引發(fā)外界對(duì)其高速擴(kuò)張的擔(dān)憂。曾引以為傲的萬(wàn)達(dá)速度，近年被層出不窮的“故事”所牽絆。

2011年4月，萬(wàn)達(dá)在上海的在建項(xiàng)目發(fā)生垮塌，未有傷亡，但項(xiàng)目一度全面停工。

同期，萬(wàn)達(dá)在鄭州的項(xiàng)目又被曝出“瘦鋼筋”事件。鄭州某開(kāi)發(fā)商曾對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》分析，“主要是環(huán)繞鋼筋被拉長(zhǎng)，比如100米的拉到110米，嚴(yán)重影響建筑質(zhì)量?！?/p>

2011年，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃在全國(guó)新增20個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，后縮減為18個(gè)。如此速度，無(wú)出其右。分析人士稱，萬(wàn)達(dá)過(guò)去曾存在邊設(shè)計(jì)、 邊施工、邊修改的“三邊政策”，以提高建設(shè)速度，滿足擴(kuò)張需要，這也導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)2011年多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)硬傷。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)新聞發(fā)言人石雪清對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》澄清，目前萬(wàn)達(dá)的“三邊政策”已經(jīng)不存在?！爸劣诠こ讨械男⌒扪a(bǔ)是有的，大的方面已經(jīng)絕對(duì)杜絕了，現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)如果還在搞‘三邊’就壞了?！?/p>

石雪清稱，2011年出現(xiàn)的工程問(wèn)題與萬(wàn)達(dá)的高速擴(kuò)張沒(méi)有必然聯(lián)系。“萬(wàn)達(dá)每年做300~400萬(wàn)平方米自持物業(yè)，在全國(guó)近70個(gè)城市有項(xiàng)目，指揮部在北京，這么大一個(gè)攤子就像一個(gè)小的王國(guó)。我的通訊指揮是有不到位的地方，出點(diǎn)問(wèn)題也是正常。不是高速發(fā)展的原因，我們也不會(huì)放任事故出現(xiàn)?！?/p>

事實(shí)上，攤子鋪得太大，萬(wàn)達(dá)也已經(jīng)注意到指揮不暢的問(wèn)題。王健林在2011年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)年會(huì)上提及，萬(wàn)達(dá)正在拼命發(fā)展電子信息管理系統(tǒng)，希望指揮更到位，更像一家現(xiàn)代化企業(yè)。石雪清告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》，“許多開(kāi)發(fā)商只有先進(jìn)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，但我們是全方位的，投資近2個(gè)億。比如我們總裁現(xiàn)在坐在北京辦公室，就可以看到廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)售樓處的日常辦公情況，這不是所有企業(yè)能達(dá)到的?！?/p>

高速擴(kuò)張為萬(wàn)達(dá)埋下不少質(zhì)量隱患，但硬幣的另一面是，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)把握住了高速成長(zhǎng)的最佳時(shí)機(jī)。

在陳建明看來(lái)，萬(wàn)達(dá)“搶地盤”的策略無(wú)疑是正確的?！叭f(wàn)達(dá)目前的策略就是快速覆蓋市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)份額。也許五、六年之后，王健林會(huì)調(diào)整在全國(guó)圈地的戰(zhàn)略?！?/p>

陳建明分析，萬(wàn)達(dá)從發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)至今，在拿地策略方面有明顯的變化，從最初的只拿CBD區(qū)域，到如今的專攻新區(qū)、政務(wù)中心，這也反映出其對(duì)市場(chǎng)的敏銳?！斑@些地方配套設(shè)施做得好，消費(fèi)人群也符合萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的定位，大大縮短了萬(wàn)達(dá)的養(yǎng)商周期?！?/p>

昆明百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理梅永豐也表示，“萬(wàn)達(dá)土地價(jià)格低廉，成本控制好，（高速擴(kuò)張）短期風(fēng)險(xiǎn)并不大?！?/p>

對(duì)萬(wàn)達(dá)而言，快速的跑馬圈地只是一程，因住宅調(diào)控而來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)熱潮才是更大的考驗(yàn)。石雪清說(shuō)，萬(wàn)達(dá)接下來(lái)要做的是抵制外界的誘惑?！澳X子不能發(fā)熱，不能拼命發(fā)展。比如我們還會(huì)考慮削減某些項(xiàng)目，審慎一點(diǎn)是好事情，逆市我們才擴(kuò)張?！?/p>

轉(zhuǎn)型之戰(zhàn)

即便萬(wàn)達(dá)遙遙領(lǐng)先，但追趕者眾，萬(wàn)達(dá)模式并非秘密。

“我們有自己核心的競(jìng)爭(zhēng)力。”石雪清對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》說(shuō)。石認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的盈利模式不能以普通商業(yè)模式來(lái)衡量，萬(wàn)達(dá)的競(jìng)爭(zhēng)力是在土地獲得上有優(yōu)勢(shì)，商業(yè)物業(yè)的造價(jià)和其它企業(yè)不同。 “所以把萬(wàn)達(dá)的商業(yè)項(xiàng)目和同一地段的其他公司比較，肯定是錯(cuò)的。我們的成本更低，盈利能力更強(qiáng)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所有的租金回報(bào)率超過(guò)99%、物業(yè)回報(bào)率超過(guò)98%，這在所有以出租物業(yè)為主的公司里面是最好的?！?/p>

速度自然也是競(jìng)爭(zhēng)力，石雪清透露，廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從開(kāi)工挖土到實(shí)現(xiàn)滿鋪開(kāi)業(yè)，只用11個(gè)月時(shí)間。“萬(wàn)達(dá)用11年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)達(dá)到現(xiàn)在的水準(zhǔn)，我們的追趕者，至少也得3年吧?！?/p>

而在業(yè)界看來(lái)，萬(wàn)達(dá)模式難以復(fù)制的是其資源優(yōu)勢(shì)。

寶龍集團(tuán)營(yíng)運(yùn)中心副總經(jīng)理郭向東在談及萬(wàn)達(dá)運(yùn)營(yíng)模式時(shí)表示，它很成功，但無(wú)法效仿?！耙?yàn)闊o(wú)法獲得這種運(yùn)營(yíng)模式所依賴的強(qiáng)大戰(zhàn)略資源?！笔聦?shí)確是如此，比如廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)工時(shí)，時(shí)任廣州市委書記張廣寧就曾到場(chǎng)，并贊揚(yáng)萬(wàn)達(dá)帶來(lái)了先進(jìn)的商業(yè)模式，有利于廣州的發(fā)展。

地方政府的支持成就了萬(wàn)達(dá)速度，而全產(chǎn)業(yè)鏈之下的快速?gòu)?fù)制能力，讓這速度發(fā)揮到極致。不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表示，此模式造成萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)千店一面，雖體現(xiàn)了現(xiàn)代化商業(yè)文明的效率，但其商業(yè)上是否能延續(xù)成功還有待觀察?！巴|(zhì)化、速度和規(guī)模累積到一定程度，就會(huì)成為萬(wàn)達(dá)的路徑依賴和阿喀琉斯之踵。規(guī)模大和圈地快，并非商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。萬(wàn)達(dá)的一招打遍天下的大一統(tǒng)模式，很快會(huì)遇到增長(zhǎng)乏力的瓶頸?！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。

但郭向東認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)自07年第三代產(chǎn)品到現(xiàn)在尚無(wú)失敗的案例，系列產(chǎn)品必然具有一貫性的特征。“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)目前是單一的產(chǎn)品線，主要是定位于二線城市的家庭型消費(fèi)購(gòu)物中心，其核心業(yè)態(tài)還在調(diào)整當(dāng)中?！?/p>

郭認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)現(xiàn)在精細(xì)化程度不足，“是它認(rèn)為從戰(zhàn)略上不到精細(xì)化的時(shí)機(jī)，不可小視萬(wàn)達(dá)的創(chuàng)新能力，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)每年不惜成億資金進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究?！?/p>

陳建明也認(rèn)為，在全國(guó)主要城市布局完成后，萬(wàn)達(dá)才會(huì)考慮精耕細(xì)作。事實(shí)上，這種緩慢的轉(zhuǎn)型已經(jīng)開(kāi)始?！皬捻?xiàng)目選址到招商架構(gòu)，從土地規(guī)模到政府資源，應(yīng)該說(shuō)中國(guó)的開(kāi)發(fā)商，99%都已經(jīng)被它甩得很遠(yuǎn)了。萬(wàn)達(dá)自己做影院，做萬(wàn)千百貨，這是一般的開(kāi)發(fā)商不敢碰的?！?/p>

萬(wàn)達(dá)所到之處，通常帶來(lái)兩種業(yè)態(tài)。持有型（購(gòu)物中心、酒店）和銷售型（商街、公寓、寫字樓）。以住宅養(yǎng)商是萬(wàn)達(dá)的慣常路徑，但此輪調(diào)控下住宅市場(chǎng)遭受重創(chuàng)，分析人士稱萬(wàn)達(dá)的模式將遇到挑戰(zhàn)。

石雪清對(duì)此并不贊同，他表示，住宅占萬(wàn)達(dá)總業(yè)務(wù)量的不足五分之一，萬(wàn)達(dá)靠租金和持有物業(yè)為主，所以在2010年完成銷售收入650億基礎(chǔ)上，又沉淀下300萬(wàn)平自持物業(yè)?！拔业募业字粫?huì)越來(lái)越厚實(shí)?！笔┣逭f(shuō)。

盡管財(cái)大氣粗，但對(duì)力圖成為商業(yè)地產(chǎn)霸主的萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，不斷求變才是發(fā)展之道。自2000年確立做商業(yè)地產(chǎn)以來(lái)，萬(wàn)達(dá)有過(guò)三次大調(diào)整。

第一次是2001年，為專注做商業(yè)地產(chǎn)，王健林將原來(lái)的萬(wàn)達(dá)一分為二，成立住宅、商業(yè)兩個(gè)公司；第二次是在2005年，因上述兩公司業(yè)務(wù)交叉太多，又將其重新合并，成立商業(yè)地產(chǎn)公司。

第三次調(diào)整始于2010年7月，也是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)歷史上最大一次調(diào)整。調(diào)整分為三部分，首先將集團(tuán)和商業(yè)地產(chǎn)總部機(jī)構(gòu)徹底分離，“人、財(cái)、事的分離，這是上市必需”；其次是商管和院線機(jī)構(gòu)調(diào)整。這同樣是為院線上市做準(zhǔn)備；再次是項(xiàng)目管理分成南、北二區(qū)。王健林承認(rèn)，這是“不得已為之”?！耙粋€(gè)項(xiàng)目中心要管將近60個(gè)公司，鞭長(zhǎng)莫及?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式范文第3篇

關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資金 保險(xiǎn)投資 商業(yè)地產(chǎn) 路徑

隨著保險(xiǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，保費(fèi)收入激增，保險(xiǎn)公司資產(chǎn)規(guī)模迅速增長(zhǎng)。截止2011年6月30日，保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)達(dá)到了5.75萬(wàn)億元，保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用余額5.3萬(wàn)億元，保費(fèi)收入、保險(xiǎn)總資產(chǎn)近年來(lái)均以30%以上的速度增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國(guó)GDP平均增速。保險(xiǎn)資金保值增值的壓力也越來(lái)越大，如果沒(méi)有更多元化的投資渠道，將影響我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。 2009年10月1日新修訂的《保險(xiǎn)法》頒布，適當(dāng)拓展了保險(xiǎn)資金的運(yùn)用渠道，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)有了明確的法律依據(jù)。

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)分析

（一）商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)快速發(fā)展的黃金10年

需求帶動(dòng)。第一，城市化帶來(lái)的需求。城市化促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)了對(duì)寫字樓的需求；居民收入和消費(fèi)水平的提高，增加了對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)證明，城市化水平在50%到70%區(qū)間，標(biāo)志著工業(yè)現(xiàn)代化的完成，此時(shí)的經(jīng)濟(jì)會(huì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最好時(shí)機(jī)。2010年我國(guó)的城市化水平接近47%。城市化水平的進(jìn)一步提高將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展?？梢灶A(yù)測(cè)，未來(lái)10年是我國(guó)城市化進(jìn)程加快的10年，也是商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的黃金10年。

投資拉動(dòng)。房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)也遠(yuǎn)低于股市，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為回報(bào)率較高的行業(yè)，對(duì)國(guó)內(nèi)外的流動(dòng)資金有一定的吸引力。由于國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性過(guò)剩、商業(yè)地產(chǎn)上漲的預(yù)期等因素，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)投資增多。人民幣升值意味著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，本幣購(gòu)買力上升，引發(fā)投資者在國(guó)際范圍內(nèi)超配以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，國(guó)外資金大量進(jìn)入我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

（二）二三線城市將迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇

目前我國(guó)正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，全球也面臨著通貨膨脹壓力，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定因素增多。城市化是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動(dòng)力，商業(yè)地產(chǎn)正在逐漸成為我國(guó)二三線城市更新擴(kuò)張的發(fā)展引擎，商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)全新的發(fā)展契機(jī)。由于一線城市調(diào)控政策的施行，有的開(kāi)發(fā)商從一線城市轉(zhuǎn)向了調(diào)控力度較小、價(jià)格上升空間較大的二三線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。二三線城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力的重要推手，加上目前還缺乏完善的商業(yè)中心，這些城市在制定規(guī)劃時(shí)，往往以優(yōu)惠的政策吸引商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資。商業(yè)地產(chǎn)和區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的相容發(fā)展，成為二三線城市未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)因素。

（三）商業(yè)地產(chǎn)如果持續(xù)過(guò)熱可能會(huì)被調(diào)控

多年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)一直沒(méi)有被政策調(diào)控。2011年以來(lái)，由于投資升溫，商業(yè)地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊升，與住宅市場(chǎng)形成了鮮明對(duì)比。如果商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)熱，一旦資金退出，價(jià)格下跌，商業(yè)地產(chǎn)信貸將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業(yè)地產(chǎn)交易價(jià)格的合理性。不排除借款人聯(lián)合賣家，通過(guò)虛高價(jià)格或虛構(gòu)交易套取貸款，形成“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)。2011年下半年銀監(jiān)會(huì)曾下發(fā)通知，進(jìn)一步明確銀行需加強(qiáng)對(duì)商業(yè)用房抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等非住房類貸款監(jiān)測(cè)，涉及商業(yè)用房的信貸標(biāo)準(zhǔn)必須大幅高于住房，并加大對(duì)假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。

（四）出租和出售商業(yè)物業(yè)的盈利模式將并存

出租物業(yè)以期盈利的模式不失為大開(kāi)發(fā)商在一線城市的較好選擇，但也容易形成開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)都可能導(dǎo)致危機(jī)的爆發(fā)。無(wú)論是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的成熟程度，還是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金和經(jīng)營(yíng)實(shí)力，都決定出租物業(yè)和出售物業(yè)的盈利模式仍是目前多數(shù)開(kāi)發(fā)商的最佳選擇。經(jīng)過(guò)前幾年的發(fā)展，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)演變已進(jìn)入高級(jí)階段，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)定位為綜合商業(yè)設(shè)施，出租物業(yè)需要開(kāi)發(fā)商具有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)。成熟商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的培育需要較長(zhǎng)時(shí)間，需要以雄厚的資金實(shí)力作后盾。國(guó)外成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)為出租物業(yè)提供了融資的便利性。出租商業(yè)物業(yè)，可以在穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目打包上市，獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，回籠資金進(jìn)行新項(xiàng)目的建設(shè)。采用出租和出售的盈利模式可以吸收兩種模式的優(yōu)點(diǎn)，在不同時(shí)期有所側(cè)重，在一定程度上回避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)人才的需求將更加迫切

商業(yè)經(jīng)營(yíng)跟地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有各自不同的規(guī)律。中國(guó)的商業(yè)市場(chǎng)要比房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟得多，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度也不亞于房地產(chǎn)。商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)主要在于經(jīng)營(yíng)管理。即使處于最成熟的商圈，沒(méi)有先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀人才團(tuán)隊(duì)，也不敢保證能長(zhǎng)期繁榮。而商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)發(fā)展時(shí)間非常短，人才短缺。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，涉及投資人、運(yùn)營(yíng)商、零售合作伙伴、商家、消費(fèi)者等多方面，需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)的整合。因此，找到一個(gè)優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)就顯得非常最要。但本土零售商的經(jīng)營(yíng)管理理念和模式落后，與國(guó)際零售巨頭差距還不小，目前市場(chǎng)上大部分從事商業(yè)顧問(wèn)的公司是以營(yíng)銷策劃為主，在市場(chǎng)很難找到這樣的出色團(tuán)隊(duì)。

保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)的可行性分析

根據(jù)政府的“十二五”規(guī)劃，“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需”已成為今后一個(gè)時(shí)期我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略性舉措。消費(fèi)市場(chǎng)是未來(lái)國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需的巨大動(dòng)力，而我國(guó)零售業(yè)發(fā)展空間巨大，能夠?yàn)橄M(fèi)市場(chǎng)提供載體、帶動(dòng)商業(yè)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型加速的商業(yè)地產(chǎn)既符合國(guó)家戰(zhàn)略，又符合房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展方向。保險(xiǎn)資金負(fù)債性要求資金運(yùn)用能更好的滿足保險(xiǎn)公司償付要求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，保險(xiǎn)資金約80%以上為壽險(xiǎn)資金，其中約48%是20年以上的長(zhǎng)期資金，25% 為5-20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險(xiǎn)資金運(yùn)用的中長(zhǎng)期回報(bào)需求，使得其選擇的投資對(duì)象必須具備長(zhǎng)期穩(wěn)定復(fù)利增長(zhǎng)的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長(zhǎng)，比較符合保險(xiǎn)資金追求長(zhǎng)期價(jià)值、穩(wěn)健投資的特點(diǎn)。

目前，我國(guó)從事商業(yè)地產(chǎn)的公司基本上分以下幾種：第一類是傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，由于住宅市場(chǎng)的調(diào)控促使他們轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)。第二類是傳統(tǒng)的零售商，像家樂(lè)福、沃爾瑪、歐尚等都成立了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。第三類是金融業(yè)資金，通過(guò)入股項(xiàng)目、整體收購(gòu)有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的持有；第四類是其他行業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)的企業(yè)。原來(lái)的主業(yè)有一定基礎(chǔ)，因?yàn)榭粗厣虡I(yè)地產(chǎn)的潛力而轉(zhuǎn)型?？偟目?，除了大連萬(wàn)達(dá)之外，我國(guó)還沒(méi)有實(shí)力強(qiáng)勁、模式成熟和品牌效應(yīng)突出的商業(yè)地產(chǎn)商。這使保險(xiǎn)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域憑借資金和品牌效應(yīng)擁有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。

目前，我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在資金、土地、商家和人才依然存在問(wèn)題?？偟目矗虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大挑戰(zhàn)還是資金。目前，我們從商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境來(lái)看，如果僅僅依賴信貸資金難度很大。有的開(kāi)發(fā)商有將住宅的收入投入商業(yè)項(xiàng)目，有的借助私募、信托、基金等融資。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商只有具備多渠道的持續(xù)的融資能力，才有可能讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)健持續(xù)經(jīng)營(yíng)。這方面保險(xiǎn)資金有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)2010年9月保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的上限為上季末總資產(chǎn)的10%，照此2011年上半年保險(xiǎn)總資產(chǎn)5.75萬(wàn)億的口徑計(jì)算， 2011年保險(xiǎn)公司可動(dòng)用的資金總額可達(dá)幾千億元。雖然政策對(duì)保險(xiǎn)資金投資單個(gè)項(xiàng)目有具體的比例限制，但快速持續(xù)增長(zhǎng)的保險(xiǎn)資金可以成為項(xiàng)目穩(wěn)定長(zhǎng)久的資金來(lái)源。這使得保險(xiǎn)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)具有其他企業(yè)所不具備的資金優(yōu)勢(shì)。

保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)的路徑探討

（一）在一線城市投資寫字樓可獲得穩(wěn)定客觀的收益

二、三線城市發(fā)展?jié)摿Υ?，但目前城市化程度偏低，保險(xiǎn)資金持有二、三線城市商業(yè)物業(yè)有一定的不確定性，不符合保險(xiǎn)資金的投資特性。北京、上海等一線城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)價(jià)格依然堅(jiān)挺，可以成為保險(xiǎn)資金投資的首選。

第一，堅(jiān)挺的地價(jià)帶動(dòng)。隨著人口持續(xù)不斷的進(jìn)入一線城市，一線城市土地尤其是商業(yè)繁華地段的土地更為稀缺，地價(jià)上漲的趨勢(shì)短期內(nèi)難以改變。地價(jià)越來(lái)越昂貴，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的利差空間將越來(lái)越小。全球房地產(chǎn)服務(wù)公司第一太平戴維斯2011年11月報(bào)告稱，在過(guò)去12個(gè)月商業(yè)房地產(chǎn)投資方面，北京、上海排在第三和第四。在市場(chǎng)強(qiáng)勁需求的推動(dòng)下，一線城市寫字樓、零售市場(chǎng)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)外企業(yè)和零售品牌的迅速擴(kuò)張推動(dòng)寫字樓和零售市場(chǎng)租金上漲。在投資領(lǐng)域，全球經(jīng)濟(jì)的不確定性凸顯出亞太地區(qū)尤其是中國(guó)這樣的新興經(jīng)濟(jì)體作為投資目的地的優(yōu)越性。在北京，由于新增供應(yīng)量有限，而市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求持續(xù)上升，使得寫字樓市場(chǎng)租金持續(xù)上升，空置率下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年3季度北京甲級(jí)寫字樓有效凈租金環(huán)比上升24%，達(dá)到454元/平米/月，超過(guò)了上海甲級(jí)寫字樓412元/平米/月的租金。在上海，外資企業(yè)在國(guó)內(nèi)擴(kuò)張的強(qiáng)烈需求，以及有限的市場(chǎng)供應(yīng)導(dǎo)致寫字樓租金持續(xù)快速上漲。2011年3季度甲級(jí)寫字樓平均有效凈租金達(dá)到412元/平方米/月，環(huán)比上漲5.4%。2011年第三季度北京甲級(jí)寫字樓平均租金創(chuàng)歷史新高，并超過(guò)上海，再次領(lǐng)跑全國(guó)（除香港以外），標(biāo)志著北京正引領(lǐng)中國(guó)一線城市的寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的強(qiáng)勁增長(zhǎng)期。由于未來(lái)可預(yù)見(jiàn)新增供應(yīng)量有限，在短期內(nèi)這一趨勢(shì)將持續(xù)。

第二，城市化推動(dòng)需求。當(dāng)城市化率達(dá)到70%時(shí)，對(duì)住宅的需求將下降，而寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的租金和增值溢價(jià)優(yōu)勢(shì)開(kāi)始體現(xiàn)。因此，在城市化率50%-60%時(shí)，增持商業(yè)地產(chǎn)是明智的選擇。目前，我國(guó)一線城市的城市化率已超50%，新增土地將越來(lái)越少。2008年上海城市化率達(dá)到87.5%，北京為84.9%。持有優(yōu)質(zhì)寫字樓的數(shù)量在一定程度上可以規(guī)避未來(lái)人口下降的風(fēng)險(xiǎn)。2009年，上海和北京市寫字樓銷售額分別為438億元、431億元，合計(jì)占同期全國(guó)寫字樓銷售總額的53.7%。銷售額位居三四的杭州和廣州市，分別只有75億元和71億元。

第三，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的促動(dòng)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過(guò)50%的時(shí)候，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)加速。2009年，北京第三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比重總體已達(dá)76%，上海略超60%，已實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從工業(yè)主導(dǎo)型向服務(wù)業(yè)主導(dǎo)型的轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)成了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的巨大需求，對(duì)一個(gè)城市寫字樓銷售面積有重要影響。從主要城市來(lái)看，北京市2009年寫字樓銷售面積為256萬(wàn)平方米。銷售面積排名第二的上海為203萬(wàn)平方米，兩大城市寫字樓銷售面積合計(jì)占全國(guó)達(dá)30.3%。

基于以上判斷，保險(xiǎn)資金在一線城市長(zhǎng)期持有優(yōu)質(zhì)寫字樓可以為企業(yè)帶來(lái)持續(xù)的現(xiàn)金流和物業(yè)重估的增值收入。而且，前幾年保險(xiǎn)資金以各種形式投資一線城市的寫字樓也積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)所要求的年化收益率預(yù)期通常在 6%-10%。從風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)看，一線城市核心地區(qū)的商用物業(yè)往往租金高、空置率低，能夠獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益，符合保險(xiǎn)資金追求安全性和長(zhǎng)期收益的要求。而且，一城市住宅與商用物業(yè)間價(jià)格差距有明顯拉大的趨勢(shì)。因此，一線城市應(yīng)是保險(xiǎn)資金關(guān)注的關(guān)鍵，一線城市核心區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)是保險(xiǎn)公司最理想的投資目標(biāo)。

（二）在二三線城市投資城市綜合體是很好的選擇

我國(guó)很多省會(huì)城市在經(jīng)濟(jì)總量、城市發(fā)展水平、消費(fèi)能力等方面都居全國(guó)中等水平，有對(duì)城市綜合體的巨大需求。城市綜合體適應(yīng)了當(dāng)代城市的發(fā)展要求。它因融合了多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)而成為城市新區(qū)建設(shè)和舊城改造的重要手段。遵循綜合而集約的理念，城市綜合體空間形態(tài)整合土地功能，集約化開(kāi)發(fā)，立體復(fù)合了城市的各種功能，不但復(fù)興了城市的街區(qū)，帶動(dòng)周圍商業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步提升商業(yè)中心地塊的價(jià)值，而且能激活城市的空間形態(tài)，還能促進(jìn)整個(gè)城市的功能提升，這種城市地標(biāo)性的建筑群體，可以依托其廣泛的社會(huì)影響力帶動(dòng)周邊乃至整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。

1.“十二五”規(guī)劃給二三線城市商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)重大機(jī)遇?！笆濉币?guī)劃的一個(gè)核心內(nèi)容就是要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的核心是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型是外需和內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而擴(kuò)大內(nèi)需的核心是城市化，在城市化的過(guò)程中二三線城市起著關(guān)鍵作用。因此，城市化對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展具有積極的帶動(dòng)作用。大城市數(shù)量的增多意味著這個(gè)城市的人口集聚和收入層次的豐富對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的極大的需求，城市規(guī)模越來(lái)越大，級(jí)差越來(lái)越明顯，意味著城市土地的公共服務(wù)，包括商業(yè)的投入越來(lái)越大。過(guò)去幾十年來(lái)中國(guó)城市的發(fā)展是以產(chǎn)業(yè)為中心，以工廠為中心，以企業(yè)為中心，現(xiàn)在轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀藶橹行?，以大力提升服?wù)業(yè)、發(fā)展城市的第三產(chǎn)業(yè)為核心。以人為中心的城市發(fā)展的模式促使各級(jí)政府推動(dòng)城市的功能整體上的升級(jí)。整體升級(jí)也為地方政府帶來(lái)持續(xù)的就業(yè)和良性需求，所以城市綜合體代表了一種商業(yè)發(fā)展的模式，代表著一種土地實(shí)用功能的綜合利用，得到了政府高度的關(guān)注。

2.開(kāi)發(fā)城市綜合體有利于保險(xiǎn)資金發(fā)揮其社會(huì)功能。自2010年開(kāi)始，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了全面復(fù)蘇期，地方政府對(duì)于城市綜合體等商業(yè)項(xiàng)目大開(kāi)“綠燈”。保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的重點(diǎn)主要在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，開(kāi)發(fā)二三線城市的綜合體能更深入的切入當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、切入當(dāng)?shù)孛裆?，能密切與當(dāng)?shù)卣暮献鳎瓤梢詫?shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)增值的目的，也可以更好的樹(shù)立保險(xiǎn)業(yè)的形象。城市綜合體的城市性、功能區(qū)位立體差異性及形態(tài)結(jié)構(gòu)的立體性屬性使城市綜合體具有了強(qiáng)大的城市空間整合能力，從而具備了承載城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文化功能發(fā)展城市的經(jīng)濟(jì)能力，如增加稅收，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增強(qiáng)市民城市歸屬感等。

3.城市綜合體功能的多樣性和復(fù)合性，可較好抵御行業(yè)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，切合保險(xiǎn)資金的特點(diǎn)。城市綜合體通過(guò)土地功能的混合利用，在一個(gè)相對(duì)完整而又有限的城市區(qū)域內(nèi)集約緊湊地組織城市功能，運(yùn)用城市設(shè)計(jì)的手法將城市功能與城市建筑合理結(jié)合利用，形成了以商業(yè)為主導(dǎo)功能，多功能、集約化、高效率的城市商業(yè)空間。這個(gè)空間蘊(yùn)含著商務(wù)、客居、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)和會(huì)展等多重城市要素，在每個(gè)部分保持各自功能運(yùn)作系統(tǒng)的同時(shí)，通過(guò)有機(jī)組合協(xié)同形成一個(gè)城市空間的縮影。一方面，商務(wù)辦公和居住類物業(yè)形態(tài)的出售可獲得現(xiàn)金回報(bào)，另一方面，通過(guò)持有的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)獲取商家的穩(wěn)定租金回報(bào)，特別是當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策收緊，銀行信貸收縮時(shí)，持續(xù)穩(wěn)定的租金收入將有效改善地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流壓力，熨平業(yè)績(jī)波動(dòng)，因此對(duì)行業(yè)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力較強(qiáng)。同時(shí)，城市綜合體可以坐擁物業(yè)長(zhǎng)期持有帶來(lái)的增值。

（三）適時(shí)抓住機(jī)會(huì)發(fā)展REITs

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金、技術(shù)和管理密集性的活動(dòng)，而資金鏈的完整和資金運(yùn)作的效率更是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的重中之重。如何有效地拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道，REITs一直是業(yè)界研究的熱點(diǎn)之一。由于REITS主要用于投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（包括寫字樓、購(gòu)物中心、飯店、娛樂(lè)場(chǎng)所、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等）。將商業(yè)地產(chǎn)與REITs結(jié)合起來(lái)已經(jīng)勢(shì)在必行，這也是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)，是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的有效出路。

保險(xiǎn)資金投資 REITs 能夠促進(jìn)融通功能的發(fā)揮。保險(xiǎn)資金投資 REITs 有助于緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金緊張局面。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)容易在銀行積聚，而保險(xiǎn)資金的進(jìn)入會(huì)在一定程度上化解銀行的風(fēng)險(xiǎn)。 此外，商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)率比較高，REITs 這種創(chuàng)新的投資工具為保險(xiǎn)公司分享商業(yè)地產(chǎn)的高收益提供了條件。

REITs變現(xiàn)時(shí)間快能滿足保險(xiǎn)資金對(duì)流動(dòng)性的需求。不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性差，若要變現(xiàn)，付出變現(xiàn)成本較高。REITs 作為房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，采用股票或受益憑證的形式, 在各大證券交易所上市，可以隨時(shí)處置持有的 REITs 股份，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)。如果將持有的物業(yè)打包后整體推出，能將長(zhǎng)期占用的資金通過(guò)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的方式很快變現(xiàn)，從而緩解資金壓力。對(duì)于保險(xiǎn)公司而言， REITs 的高流動(dòng)性,能滿足保險(xiǎn)資金運(yùn)用的要求。保險(xiǎn)合同自身特點(diǎn)使保險(xiǎn)公司的賠償和給付具有不確定性，這就要求保險(xiǎn)公司為了滿足賠付和給付，必須保證保險(xiǎn)資金的流動(dòng)性。

REITs這一在國(guó)外日益成熟被廣泛運(yùn)用金融創(chuàng)新產(chǎn)品，從提出建議、論證到試點(diǎn)方案設(shè)計(jì)，歷時(shí) 5 年多，幾經(jīng)周折。從目前的形勢(shì)來(lái)看，鑒于國(guó)家加大保障性住房建設(shè)力度，地方政府資金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作為首批試點(diǎn)城市，以發(fā)行保障房 REITs 作為突破口?？墒?，大型商場(chǎng)、寫字樓、停車場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)比傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)更具升值潛力和市場(chǎng)投資價(jià)值，現(xiàn)金流更為穩(wěn)定。因此，REITs 更適用于商業(yè)地產(chǎn)。要使REITs 步入快速發(fā)展軌道，未來(lái)肯定會(huì)發(fā)行以長(zhǎng)期持有型優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)為載體的股權(quán)類 REITs。否則要想從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道多元化，改變現(xiàn)有開(kāi)發(fā)模式，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展將成為一句空話。隨著推出REITs的呼聲越來(lái)越高，條件越來(lái)越成熟，可以預(yù)期，REITs正式推出的時(shí)機(jī)不遠(yuǎn)了。

結(jié)論

本文對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀與前景進(jìn)行了論述，通過(guò)分析可以看出，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)在我國(guó)有著廣闊的發(fā)展空間，保險(xiǎn)公司把握這一歷史機(jī)遇，以商業(yè)地產(chǎn)為突破口切入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域是很好的選擇。保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)，這方面既無(wú)政策障礙，又符合保險(xiǎn)資金的運(yùn)用特點(diǎn)。一線城市的寫字樓是保險(xiǎn)公司將來(lái)可以堅(jiān)持的投資方向，保險(xiǎn)公司積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，二三線城市的城市綜合體可以積極介入，在時(shí)機(jī)成熟時(shí)大力發(fā)展REITs。但是，由于我國(guó)保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間短，經(jīng)驗(yàn)不足，專業(yè)人才培養(yǎng)需要加速，有關(guān)REITs政策法規(guī)需要進(jìn)一步完善。

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商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式范文第4篇

[關(guān)鍵詞]文化地產(chǎn) 發(fā)展 商業(yè)模式

[中圖分類號(hào)]G124 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1009-5349（2012）12-0014-02

一、文化地產(chǎn)的概念

文化地產(chǎn)是以文化軟實(shí)力為核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，是用文化引領(lǐng)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、營(yíng)銷體系、物業(yè)服務(wù)等的系統(tǒng)工程。文化地產(chǎn)是把“死建筑”變成“活建筑”的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式是以“建筑”為核心，文化和概念僅作為營(yíng)銷手段；而文化地產(chǎn)是以“文化和生活方式、居住理想”為核心，用文化提升固化建筑價(jià)值。在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域的“家族地產(chǎn)”模式，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“HAPPING MALL”模式，工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)”理論，園區(qū)地產(chǎn)領(lǐng)域的“文化軸心”理念等都是文化地產(chǎn)理念的延伸和實(shí)踐。它們是集文化主題園區(qū)、文化街區(qū)、文化經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等為主體的文化功能型地產(chǎn)，是把文化、產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)三者有機(jī)結(jié)合、相互促進(jìn)的商業(yè)模式。

二、文化地產(chǎn)分類

1.文化旅游地產(chǎn)；2.文化影視地產(chǎn)；3.文化商業(yè)地產(chǎn)；4.文化體育地產(chǎn)；5.文化創(chuàng)意地產(chǎn)；6.文化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

三、文化地產(chǎn)的四大標(biāo)準(zhǔn)

1.文化不再是營(yíng)銷的概念和手段，而是建筑精神和價(jià)值的核心。

2.建筑硬實(shí)力和文化軟實(shí)力是共生關(guān)系，而非從屬關(guān)系。文化軟實(shí)力成為提升建筑價(jià)值的核心。

3.用文化軟實(shí)力統(tǒng)合房地產(chǎn)核心價(jià)值體系。用文化引領(lǐng)建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、營(yíng)銷體系、物業(yè)服務(wù)等的全過(guò)程。

4.在文化地產(chǎn)系統(tǒng)中，文化必須是可落實(shí)、可體驗(yàn)、可感觸、可實(shí)現(xiàn)的渾然整體。

四、文化地產(chǎn)應(yīng)具備的特征

1.明確的“文化”主題；

2.完善的“服務(wù)”體系；

3.合理的“功能”配套；

將文化、功能、服務(wù)的概念完美地融合到一起，從而引起目標(biāo)人群的消費(fèi)沖動(dòng)。

五、物業(yè)產(chǎn)權(quán)運(yùn)作模式（見(jiàn)右表）

六、文化地產(chǎn)的成功商業(yè)模式

模式是一種可盈利的方法，是文化地產(chǎn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要源泉。文化地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)需要高度重視商業(yè)模式的發(fā)現(xiàn)和改進(jìn)。

1.以企業(yè)為主體，把企業(yè)作為整體價(jià)值開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式。例如，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)塑造的是萬(wàn)達(dá)企業(yè)的整體價(jià)值，然后全國(guó)連鎖，選址后即使很偏僻照樣迅速帶動(dòng)人氣。萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的樓盤不論叫什么名字，市場(chǎng)都認(rèn)可其高品質(zhì)、高服務(wù)、高性價(jià)比。

2.產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式。中國(guó)的主題公園主要是賣門票、賣硬件，迪斯尼的主題公園是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈搞旅游，搞影視，搞娛樂(lè)，搞餐飲，搞衍生產(chǎn)品，就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。國(guó)內(nèi)的橫店影視城也是一個(gè)成功案例。

3.產(chǎn)業(yè)鏈形態(tài)的產(chǎn)業(yè)集聚。如各地以書畫、出版業(yè)、曲藝戲劇、茶、酒、玉石等為主題打造的文化產(chǎn)業(yè)園，類似文化產(chǎn)業(yè)的“義烏小商品城”。

4.能夠持續(xù)化、品牌化的快速連鎖復(fù)制模式。如星期八小鎮(zhèn)、酷貝爾等兒童體驗(yàn)項(xiàng)目。

5.組合混搭的商業(yè)模式，是文化產(chǎn)業(yè)跟其他相近產(chǎn)業(yè)融合載入文化地產(chǎn)的商業(yè)化模式。比如說(shuō)文化旅游地產(chǎn)華僑城、宋城；體育健身連鎖的一兆韋德等。

6.高專業(yè)化發(fā)展的商業(yè)模式。如張藝謀的“印象”系列。

7.對(duì)原有地產(chǎn)性質(zhì)進(jìn)行變更，重新定位業(yè)態(tài)、主題，進(jìn)行改造或升級(jí)。如北京798創(chuàng)意園、廣州G5。

8.“訂單地產(chǎn)”模式。啟示來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)典運(yùn)作項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與沃爾瑪、歐倍德等國(guó)際著名商業(yè)連鎖企業(yè)通過(guò)長(zhǎng)期的合作協(xié)議建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，其所建的商業(yè)項(xiàng)目在開(kāi)工前就與跨國(guó)商業(yè)巨頭進(jìn)行談判，吸引這些商業(yè)巨頭進(jìn)駐其主力店。從而極大地提高了該商業(yè)地產(chǎn)的知名度，為日后營(yíng)運(yùn)吸引了大量的顧客，進(jìn)而吸引其他品牌的商業(yè)機(jī)構(gòu)入駐，并通過(guò)周邊土地和物業(yè)的增值實(shí)現(xiàn)對(duì)其項(xiàng)目整體收益的提升。

文化地產(chǎn)的商業(yè)模式要符合國(guó)內(nèi)目前的國(guó)情，同時(shí)需要一定的前瞻性。商業(yè)模式要慎重、嚴(yán)格考慮其商業(yè)可行性，所有的商業(yè)模式都應(yīng)是企業(yè)家主導(dǎo)的商業(yè)模式，而不是文化人、藝術(shù)家、策劃人主導(dǎo)的商業(yè)模式。商業(yè)模式其實(shí)質(zhì)就是盈利模式，萬(wàn)萬(wàn)不可把文化當(dāng)化妝品來(lái)包裝地產(chǎn)。

七、商業(yè)性文化地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵要素

文化地產(chǎn)歸根到底是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，一定要借鑒、依照商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)化、商業(yè)化方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)作。

1.理念決定成??；文化地產(chǎn)一定要樹(shù)立以文化帶人氣、提地氣，以一種“無(wú)心插柳柳成蔭”的心態(tài)發(fā)展傳播主題文化，打造地產(chǎn)價(jià)值，得到經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

2.要規(guī)劃更要策劃；從前期選址、定位、規(guī)劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競(jìng)爭(zhēng)力經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)增值等，都離不開(kāi)整體精心策劃的環(huán)環(huán)緊扣。

3.整體布局事關(guān)開(kāi)發(fā)成敗。

4.招商成功不等于萬(wàn)事成功；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以經(jīng)營(yíng)效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利。

5.商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)業(yè)需要好策略；開(kāi)業(yè)必須講究策略和時(shí)機(jī)，急于求成的結(jié)果往往是欲速則不達(dá)。好的開(kāi)業(yè)策略需要審時(shí)度勢(shì)，做到知彼知己，因市制宜，因時(shí)制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時(shí)、得地利、得人和。

6.商業(yè)地產(chǎn)需要復(fù)合型團(tuán)隊(duì)。

7.以市場(chǎng)為導(dǎo)向重視培育商場(chǎng)。

8.訂單商業(yè)地產(chǎn)并非“靈丹妙藥。

9.商業(yè)地產(chǎn)策劃不可紙上談兵。

10.增強(qiáng)事前風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

八、案例解讀

國(guó)外案例（地塊功能定位是關(guān)鍵）：

1.首爾數(shù)字媒體城

主題：以傳媒娛樂(lè)為主題，集合研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、培訓(xùn)等，形成數(shù)字媒體完成的產(chǎn)業(yè)鏈體系。

區(qū)位：首爾Mapo-gu城的新千禧城內(nèi)，距離首爾國(guó)際機(jī)場(chǎng)30分鐘車程。

簡(jiǎn)介：2002年5月動(dòng)工，2010年完工，總建面56萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將創(chuàng)造27萬(wàn)個(gè)工作機(jī)會(huì)，每年120億人民幣的收入。

目標(biāo)：世界數(shù)字媒體內(nèi)容制作基地；世界第一個(gè)數(shù)字媒體技術(shù)研發(fā)中心；世界各高校間的合作；媒體研究和業(yè)務(wù)中心。

功能：包含IT商務(wù)、研發(fā)、商業(yè)、居住、酒店會(huì)展等多種功能空間。

主要產(chǎn)業(yè)：媒體娛樂(lè)廣播、游戲、電影、動(dòng)畫制作、音樂(lè)和遠(yuǎn)程教育。

數(shù)字媒體城的主要設(shè)施：教育研發(fā)中心、創(chuàng)業(yè)辦公區(qū)、劇院、科技藝術(shù)博物館、科技娛樂(lè)中心、公共綠地、音樂(lè)咖啡館、活力動(dòng)感街道。

2.澳洲昆士蘭CIP

主題：澳洲昆士蘭CIP發(fā)展成集教育培訓(xùn)、研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)中心等功能于一體的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，是國(guó)際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的典范之一。

區(qū)位：位于布里斯班市的西邊，是占地16公頃的“Kelvin Grove 都市村莊”的主要建筑物，耗資6000萬(wàn)澳元，2001年籌建，2004.5正式啟用。

簡(jiǎn)介：經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，昆士蘭創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)擁有眾多創(chuàng)意設(shè)計(jì)公司、研發(fā)機(jī)構(gòu)等，園區(qū)內(nèi)匯聚了印刷媒體、視覺(jué)表演藝術(shù)、音樂(lè)創(chuàng)作和出版、新媒體、廣播電子媒體和電影、傳統(tǒng)藝術(shù)活動(dòng)等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，主要包括：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)事業(yè)中心；健康及生物醫(yī)學(xué)創(chuàng)新研究所；ACID互動(dòng)設(shè)計(jì)中心；國(guó)家研究理事會(huì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新研究院；包含超市、商店、咖啡廳和餐廳等商業(yè)設(shè)施的村中心。

九、小結(jié)

商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式范文第5篇

根據(jù)地產(chǎn)顧問(wèn)公司仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，包括亞洲投資者在內(nèi)的全球投資者今年上半年在亞太地區(qū)共收購(gòu)了600億美元的商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)模較上年同期增長(zhǎng)21%。第二季度期間，投資者們?cè)谥袊?guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資達(dá)到60億美元，較第一季度的36億美元增長(zhǎng)65%。

可以看出，在整體經(jīng)濟(jì)調(diào)整的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的投資不降反升。以北京為例，個(gè)人投資者占到商業(yè)地產(chǎn)投資比例的50%。此前曾傳出的“房哥”、“房姐”坐擁幾十套房產(chǎn)，其中大多數(shù)都是商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營(yíng)商業(yè)活動(dòng)為主題的房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)，涉及商場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所和其他消費(fèi)場(chǎng)所的一個(gè)綜合商業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)新興城市50強(qiáng)城鎮(zhèn)人口達(dá)2.6億，輻射人口3.7億，預(yù)計(jì)到2020年，其甲級(jí)辦公樓存量將新增3000.萬(wàn)平方米，現(xiàn)代零售物業(yè)將超過(guò)1億平方米，廣闊的發(fā)展空間推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)迅猛增長(zhǎng)。

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的典型模式多采用“租售結(jié)合”，將一層出租，其余出售，萬(wàn)達(dá)、恒大、SOHO中國(guó)等地產(chǎn)公司都是這種模式的代表。房地產(chǎn)限購(gòu)政策的出臺(tái)一定程度上抑制了炒作住宅房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，但卻對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響不大。

由于商業(yè)地產(chǎn)的投資本來(lái)就對(duì)貸款有著嚴(yán)格的限制，而且其本身就具有投資屬性，加上商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)成本維護(hù)更高，因此很難像住宅地產(chǎn)那樣被惡炒。這也迫使部分投資者從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，而地方政府也積極地推崇商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，這就加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，2012年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量較上年上漲22%。

商業(yè)地產(chǎn)投資可大可小

現(xiàn)代的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不像是以前買幾間鋪?zhàn)拥却兆饽敲春?jiǎn)單了。不同的地理位置、配套設(shè)施、物業(yè)管理等都決定了商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值。與住宅地產(chǎn)投資不同的是，商業(yè)地產(chǎn)投資可大可小。往小了說(shuō)，一間鋪?zhàn)印⒁粋€(gè)商場(chǎng)柜臺(tái)都可以算得上商業(yè)地產(chǎn)投資；往大了說(shuō)，寫字樓、公寓、甚至是大型的多功能商業(yè)中心都是可以投資對(duì)象。

從商業(yè)地產(chǎn)投資的功能屬性上看，其主要可以分為專業(yè)性的批發(fā)市場(chǎng)、購(gòu)物中心、商鋪、地區(qū)商業(yè)投資。

專業(yè)性的批發(fā)市場(chǎng)是我們最為熟悉也是最常見(jiàn)的投資方式。一個(gè)柜臺(tái)、一個(gè)賣場(chǎng)門面都是這類投資。在城市商業(yè)中心投資這類地產(chǎn)相對(duì)比較容易出租，收益也相對(duì)穩(wěn)定。但實(shí)際操作起來(lái)并不容易，由于其所處的商場(chǎng)、市場(chǎng)的特性，對(duì)該行業(yè)的專業(yè)水平要求很高。如果看不準(zhǔn)或者是投資地段沒(méi)有充足的人流量作為保證，投資很可能有去無(wú)回。

商業(yè)街的商鋪投資算是最悠久的投資標(biāo)的。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，國(guó)內(nèi)幾乎每個(gè)城市都會(huì)建有自己的商業(yè)街，類似于北京西單、上?；春Ｂ?、南京新街口里的商鋪早已經(jīng)是“千金難求”。

這不僅是因?yàn)槠渚薮蟮娜肆髁勘ＷC了其商鋪的價(jià)值，更重要的是商業(yè)街已經(jīng)形成品牌效應(yīng)。商業(yè)街的商鋪投資方式較多，可以出租、自營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，比較適合中小投資者。當(dāng)然，不會(huì)每個(gè)城市都有那些知名的品牌商業(yè)街。專業(yè)的管理和商業(yè)規(guī)劃對(duì)一個(gè)商業(yè)街發(fā)展至關(guān)重要。對(duì)于投資者而言，在投資商業(yè)街商鋪時(shí)應(yīng)當(dāng)了解其背后的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和未來(lái)發(fā)展定位再?zèng)Q定是否投資。

購(gòu)物中心投資相對(duì)商鋪投資要更加規(guī)范。由于擁有統(tǒng)一的物業(yè)管理、較為規(guī)范的營(yíng)銷策劃，一些購(gòu)物中心的產(chǎn)權(quán)商鋪近年來(lái)開(kāi)始進(jìn)入中小投資者們的視野。當(dāng)然，其投資價(jià)格也要高于普通的小商鋪投資。一個(gè)購(gòu)物中心的投資價(jià)值主要由其后期的運(yùn)營(yíng)管理將決定。良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境可以使購(gòu)物中心成為焦點(diǎn)，但如果管理不善，購(gòu)物中心很可能門可羅雀。

社區(qū)商業(yè)涵蓋范圍比較廣，主要出現(xiàn)在一些一、二線城市，SOHO中國(guó)便是其中代表。除了寫字樓投資外，社區(qū)中的商鋪、配套應(yīng)用設(shè)施都可以進(jìn)行投資。在歐美，這類投資已經(jīng)非常成熟，在中國(guó)也是未來(lái)最具潛力的商業(yè)投資類型。不過(guò)這類投資的適用人群比較固定，而且在三、四線城市很難成規(guī)模，投資回報(bào)率很難估算。

商業(yè)地產(chǎn)投資泡沫需提防

商業(yè)地產(chǎn)投資潛力巨大，但其中風(fēng)險(xiǎn)也不可不防。據(jù)清科集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，2012年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域私募房地產(chǎn)投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當(dāng)前，房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)多數(shù)是轉(zhuǎn)移住宅地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，不排除部分為投機(jī)性投資。

清科研究中心認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)期長(zhǎng)，占用資金量大，新增商業(yè)地產(chǎn)迅猛增加，容易導(dǎo)致市場(chǎng)定位不清、空置率上升、多數(shù)項(xiàng)目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時(shí)間檢驗(yàn)。此外部分開(kāi)發(fā)商懷揣投機(jī)心理，容易產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)泡沫。

從普通投資者角度來(lái)看，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)不管是單戶獨(dú)棟的寫字樓、辦公樓還是大規(guī)模房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商業(yè)中心、步行街、城市綜合體，都普遍存在著對(duì)商業(yè)地產(chǎn)概念認(rèn)識(shí)不清的問(wèn)題。