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房產(chǎn)投資管理范文第1篇

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；項目投資；決策優(yōu)化

一、前言

眾所周知，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)投資指的是房地產(chǎn)企業(yè)通過籌集資本來進(jìn)行項目投資，以期獲得經(jīng)濟(jì)收益的活動。對地產(chǎn)商而言，項目投資是否能獲益、產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益多少都會直接影響到企業(yè)能否順利實現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)。在投資行為的眾多影響因素中，財務(wù)視角是非常直觀且重要的一環(huán)，如何有效利用財務(wù)知識規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場風(fēng)險，從而提升企業(yè)的盈利能力和償債能力成為房地產(chǎn)企業(yè)必不可少的研究內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資管理的現(xiàn)狀和不足

（一）投資規(guī)模大，投資行為不合理

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要在建筑項目上投入大量的人力、物力、財力，行業(yè)整體的資本負(fù)債率一直居高不下，其資本投資決策的影響效應(yīng)也居于行業(yè)首位。就目前的情況來看，雖然全國百強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)擁有融資優(yōu)勢，但房地產(chǎn)商整體負(fù)債比率仍然較大，行業(yè)內(nèi)普遍存在投資規(guī)模大、資本結(jié)構(gòu)不科學(xué)、財務(wù)杠桿利用不合理等問題。大部分地產(chǎn)商的財務(wù)杠桿水平都超過限定指數(shù)，企業(yè)的盈利很容易通過債息轉(zhuǎn)移至負(fù)債方，融資風(fēng)險較高，在一定程度上抑制了管理者的投資行為。再加上經(jīng)過疫情后，部分企業(yè)面臨的競爭和生存壓力陡然增加，出現(xiàn)不少為求高收益而承擔(dān)過高風(fēng)險的不理智投資行為，這不僅會導(dǎo)致企業(yè)資金被占用，錯失投資的良好時機(jī)，更可能致使企業(yè)的發(fā)展陷入破產(chǎn)危機(jī)之中。

（二）投資組合利用不足，現(xiàn)金流有風(fēng)險

考察房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀可知，很多企業(yè)雖然投入了大量資金，但回報率卻不盡如意，且在投資選擇上往往注重單個項目的利潤回報，沒有將風(fēng)險與收益結(jié)合起來綜合考慮。對于在特定風(fēng)險情況下將財富進(jìn)行分配，在不同的資產(chǎn)組合下獲得最大化收益和最低風(fēng)險的研究都顯不足。同時，資本結(jié)構(gòu)的不合理導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行借款。雖然銀行借款可以在短期內(nèi)使企業(yè)獲得充足的資金，但銀行借款占據(jù)資金總額高達(dá)70%的比例也使得地產(chǎn)商的資金來源單一化，多樣化融資工具相對匱乏，企業(yè)的籌資風(fēng)險較高。此外，當(dāng)企業(yè)的流動比率、速動比率都高于正常水平、無法抵御常見風(fēng)險時，資金的周轉(zhuǎn)速率就會明顯降低，致使現(xiàn)金流出現(xiàn)問題3，流動性風(fēng)險也隨之上升。

（三）財務(wù)分析方式單一，缺乏針對性

財務(wù)分析方法是房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行投資決策時常用的可行性分析方法,通過該方法可以直觀量化目標(biāo)項目的潛在風(fēng)險,在多個項目中找尋到最具經(jīng)濟(jì)效益的選擇。但是，當(dāng)前的可行性分析主要采用內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值兩個參考指標(biāo)，選用這兩個指標(biāo)本身毋庸置疑，問題在于單一依靠這兩個指標(biāo)會帶來一系列的片面問題，沒有把握財務(wù)分析的整體應(yīng)用，使得最終的評價效果難以達(dá)到預(yù)期。比如，在計算凈現(xiàn)值時，房地產(chǎn)行業(yè)不同企業(yè)選擇的折現(xiàn)率大多是根據(jù)資產(chǎn)定價模型或者戈登模型等而推出，未能與企業(yè)現(xiàn)實的融資成本、預(yù)期效益、預(yù)期風(fēng)險等情況相結(jié)合，測算出的折現(xiàn)率和凈現(xiàn)值的針對性不強(qiáng)，導(dǎo)致實際的可行性分析效果不佳。

三、高效率投資管理的應(yīng)對措施

（一）合理安排債務(wù)杠桿

財務(wù)杠桿的利用對于房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的重要性不可小覷，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)杠桿與投資之間呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)聯(lián)。適當(dāng)利用財務(wù)杠桿可以提高企業(yè)的投資效率，但過高的財務(wù)杠桿則代表債務(wù)資金占據(jù)資金來源的主要部分，償還債務(wù)會導(dǎo)致企業(yè)的投資實力受損。所以，要想利用好財務(wù)杠桿這把“雙刃劍”，必須讓財務(wù)杠桿保持在合理區(qū)間內(nèi)。為了做到這一點，財務(wù)人員在研究分析時需長期動態(tài)地考慮企業(yè)運行的真實情況、當(dāng)前政府對市場的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策以及地產(chǎn)行業(yè)自身資金回籠期等多種因素，審慎均衡資本比例，確定區(qū)間范圍。同時，應(yīng)加強(qiáng)對現(xiàn)金流的管理，全面掌握企業(yè)的資金往來，謹(jǐn)慎投資，保證現(xiàn)金流合理充足。另外，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)是政府調(diào)控的重點對象之一，面臨的政策風(fēng)險、回本壓力都較大，在必要情況下房地產(chǎn)企業(yè)之間可進(jìn)行合作投資，共擔(dān)風(fēng)險，共享收益。

（二）有效利用投資組合

要正確認(rèn)識投資組合的理念，要系統(tǒng)性地認(rèn)識到某一投資項目是否屬于特定投資組合不僅取決于該項目自身的效益，還與其同投資組合之間的相關(guān)關(guān)系有關(guān)。比如，當(dāng)將資金大量投入到某投資性商業(yè)購物中心或?qū)懽謽菚r，雖然可能會獲得高收益，但企業(yè)卻不能通過項目組合分散可能帶來的高風(fēng)險。因此，地產(chǎn)商在投資時，要避免“將雞蛋放在同一個籃子里”，應(yīng)科學(xué)組合測算各項目的投資回報率。鑒于各項目自身的風(fēng)險值不同，組合投資時其分線波動就會相對平緩，從而降低風(fēng)險、提高收益，使資金效用最大化。此外，近年來，銀行的借款成本提高，借款條件也日漸嚴(yán)苛，企業(yè)過分依賴銀行借款會加大融資風(fēng)險。因此，企業(yè)可以充分利用債券市場、金融工具、期貨、保險等多種方式融資，保障資金來源多樣化。

（三）強(qiáng)化項目財務(wù)分析

房地產(chǎn)商在項目投資可行性分析過程中需綜合考慮財務(wù)分析方式的客觀性、評價效果、評價種類等多種因素，提高財務(wù)分析的準(zhǔn)確性。因此，企業(yè)應(yīng)切實優(yōu)化、豐富財務(wù)分析的方式，增強(qiáng)項目針對性，具體可從兩方面入手。一方面，提升實操技術(shù)水平。財務(wù)分析工作對于技術(shù)水平的要求較高，科學(xué)的財務(wù)分析不僅需要扎實的投資知識儲備，還需要豐富的實操經(jīng)驗指導(dǎo)投資分析。隨著房地產(chǎn)企業(yè)不再滿足于單一的傳統(tǒng)商品房開發(fā)項目，逐步向新興產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、大型綜合商場等領(lǐng)域擴(kuò)張，財務(wù)分析方法也亟需針對不同的項目進(jìn)行針對性調(diào)整。另一方面，要做好人才隊伍建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)需引進(jìn)兼?zhèn)渲R儲備和實操經(jīng)驗的高素質(zhì)人才，充分發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢。同時，引導(dǎo)高水平人才創(chuàng)新財務(wù)分析方法和財務(wù)機(jī)制，促進(jìn)財務(wù)優(yōu)化。

（四）完善投資決策機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)投資決策機(jī)制可以有效避免在決策時由主、被動因素導(dǎo)致的過于理想化，合理規(guī)避掉這些因素可以使企業(yè)的決策更客觀，更有可能長效獲益。因此，企業(yè)需要建立健全決策機(jī)制，全面了解企業(yè)經(jīng)營活動的全過程和可能承擔(dān)的各種風(fēng)險，盡可能規(guī)避財務(wù)分析中認(rèn)為的主觀因素，科學(xué)投資。具體來看：一方面，要嚴(yán)格執(zhí)行與決策機(jī)制相關(guān)的各項財務(wù)分析等規(guī)定，使相關(guān)規(guī)定發(fā)揮預(yù)期的管理效果；另一方面，要做好配套的監(jiān)督工作，保障財務(wù)分析過程的合規(guī)性、合理性，使投資決策實現(xiàn)預(yù)期經(jīng)營收益，可通過落實執(zhí)行責(zé)任制、交叉復(fù)核、過程留痕等舉措實現(xiàn)。

四、結(jié)語

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，分析其投資行為的可行性并進(jìn)行風(fēng)險規(guī)避至關(guān)重要，對于維持企業(yè)良性發(fā)展有重要意義。本文從財務(wù)視角出發(fā)，主要研究了如何優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策。通過對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀以及存在的問題進(jìn)行分析，認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該從加強(qiáng)財務(wù)杠桿合理性、進(jìn)行投資組合、豐富財務(wù)分析方式和完善投資決策四個主要方面有效防范、化解企業(yè)的投資風(fēng)險，以期優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策分析能力。

［參考文獻(xiàn)］

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房產(chǎn)投資管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：我國房地產(chǎn)項目工程；造價投資管理

隨著社會的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍般的建設(shè)，當(dāng)前的房價已經(jīng)極大超出了公民的購買力，因此降低房價，讓百姓能夠住得起房是社會安定很重要的因素。為了使公民能住上房，需要房地產(chǎn)開發(fā)商控制好總投資，根據(jù)工程的造價來控制成本。現(xiàn)有的房價模式中包括了許多不利于國家健康發(fā)展的因素，例如房地產(chǎn)的炒作、商品房的空置率、社會資金的不斷涌入等，使現(xiàn)有房產(chǎn)供大于求。為了防止這種現(xiàn)象大面積的發(fā)生，國家出臺了一些政策遏制房價的過快上漲，而房地產(chǎn)公司的造價投資管理措施能夠更好地控制房價，在開拓市場的同時，有效管理企業(yè)資金流通方向，降低成本，增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。

一、我國房地產(chǎn)項目工程中的造價投資管理方向分析

隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資者往往為了追求更大的利潤需要降低工程的造價，所以降低投資費用、按期或提前交工都是相當(dāng)重要的。為了更好的控制房價的過高或快速增長，首先必須了解影響房地產(chǎn)建造價格的因素。一般房地產(chǎn)的造價成本由以下幾個方面構(gòu)成。

1. 房地產(chǎn)項目工程中的土地造價投資管理

地段的不同，使房地產(chǎn)的價格也不一樣。處于市區(qū)良好的地段可以保障良好的銷售率，此外，需要一定的資金來安置拆遷戶。開發(fā)的房地產(chǎn)有一部分是用來為公共事業(yè)提供服務(wù)的，還有一部分要保障足夠的綠化面積，這就提高了土地的使用成本。

2. 房地產(chǎn)項目工程中的設(shè)計造價投資管理

為了防止在建筑施工過程中造成不必要的浪費，需要科學(xué)的設(shè)計房地產(chǎn)項目和規(guī)劃，這樣可以降低成本，也可以帶來效益。為了防止對后期施工和銷售產(chǎn)生影響，前期的設(shè)計利用價值工程必不可少。

3. 房地產(chǎn)項目工程中的施工造價投資管理

在建筑工程中，施工成本一般為總工程成本的40%。隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，建材的價格也不斷上升，這就導(dǎo)致了施工成本也在不斷上漲，使其他方面的成本也逐漸漲價，例如采購、儲存，保管，材料的選擇，施工設(shè)備的選擇，施工隊伍的選擇等許多方面。如果按工程價值原理，在控制好房價的同時，需要保障建筑的質(zhì)量。

4. 房地產(chǎn)項目工程中的監(jiān)督造價投資管理

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，項目的資金投入都是比較大的，在運行期間，資金會被大量占用，如果建筑施工的時間過長，會對成本和造價產(chǎn)生一定的影響。例如，房地產(chǎn)商在購買一塊地皮后，需要向銀行抵押貸款，如果施工中的時間過長，房地產(chǎn)商對銀行就會支付更多的利息；如果建筑施工的周期短，房地產(chǎn)商就可以調(diào)用資金，周轉(zhuǎn)的次數(shù)就會很多，這樣產(chǎn)生的收益是很客觀的，當(dāng)由于物價的過快上漲，資金也會隨著時間的推退導(dǎo)致了資金不斷貶值，加大建筑商的資金投入。所以在建筑工程中，施工的周期在很大程度上影響了房地產(chǎn)成本的投入，也使項目的實際成本過高。

二、我國房地產(chǎn)項目工程中的造價投資管理手段分析

1.房地產(chǎn)項目計劃規(guī)劃階段的造價投資管理手段

為了使項目在施工安裝、項目完成周期和經(jīng)濟(jì)效果等方面能夠更好的完成，需要在施工前規(guī)劃房地產(chǎn)項目，這樣可以在施工過程中全面實行計劃的安排，在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)下出色的完成建筑施工。房地產(chǎn)項目的規(guī)劃是施工過程的指導(dǎo)和施工進(jìn)程實施的方向，在控制工程造價上有很大的優(yōu)勢。在房地產(chǎn)規(guī)劃中，需要咨詢有豐富經(jīng)驗的工程造價師，讓其在房地產(chǎn)建筑施工前參與項目的管理與設(shè)計，這樣可以減少不必要的資金浪費，提高工程的投資效益，是工程的造價更合理；另外，可以根據(jù)價值工程原理來驗證設(shè)計的方案是否符合實際的需求，在房屋的功能上、房屋安全等方面考慮，從而找出更優(yōu)的方案；在設(shè)計的方案中，需要限定一定的條件，確定設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、原則的合理性。例如根據(jù)一些外在的環(huán)境來控制建成后的經(jīng)濟(jì)效力，水文、地質(zhì)對工程造價的影響，地形、地面高度等方面對工程造價也有一定的影響；還可以根據(jù)地貌進(jìn)行靈活多變的設(shè)計手法，充分利用原有的地形地貌，減少挖、填土石方量，在此基礎(chǔ)上來降低工程造價。

2.房地產(chǎn)項目施工階段的造價投資管理手段

在建筑施工中，建筑的進(jìn)程是按項目的規(guī)劃來進(jìn)行的，但計劃只是大體的總綱，在實際操作中，項目實施階段即項目的實體階段，是從計劃到實際的具體化轉(zhuǎn)變，施工沿著設(shè)計的思路，這是資金大量使用的階段。從以前的施工過程來看，在具體施工時，資源節(jié)約的概率一般都較低，施工人員大都對建筑施工節(jié)約的意識較弱，這樣就會造成大量的浪費，所以，嚴(yán)格控制資源的使用是相當(dāng)迫切的。在建筑施工中，需要聘請專業(yè)的施工團(tuán)隊，這樣就可以進(jìn)行系統(tǒng)性管理，根據(jù)合同來施工，杜絕不必要的浪費，減小可以控制的部分，把項目的造價意識深深的植入每一個施工者腦中，讓他們覺得每一份資源都要合理利用。為了在這個方面能有所提高，需要技術(shù)人員有相當(dāng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)概念和觀念，培養(yǎng)他們認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，嚴(yán)格執(zhí)行工期規(guī)定的時間，讓每一位施工人員牢記節(jié)約意識。另一方面，根據(jù)計劃嚴(yán)格執(zhí)行，防止因計劃的大范圍變動而造成一些不必要的浪費，所以，需要提高設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)和人員施工的標(biāo)準(zhǔn)；一般在工程中計劃發(fā)生改變，要及時認(rèn)真的處理。還可以通過現(xiàn)場簽證來管理工程的進(jìn)度，在施工過程中，需要工程技術(shù)人員和經(jīng)濟(jì)管理人員工作上能夠相互配合，做到每天、每段時間簽證，可以確保工程的進(jìn)度，達(dá)到計劃量化的要求。

3.房地產(chǎn)項目竣工結(jié)算階段的造價投資管理手段

在控制造價的過程中，竣工階段是控制造價的最后一個階段，是需要按工程進(jìn)度、施工合同、施工監(jiān)理等根據(jù)工程的價款來結(jié)算的。一般在工程結(jié)算階段，需要按合同的細(xì)則來確定工程的驗收工作，通過考慮工程的質(zhì)量、建材采購價格、工作人員工資等方面來確定合同；在結(jié)算前，查看工程的施工記錄和驗收記錄，對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證方面進(jìn)行嚴(yán)格的審核結(jié)算工作，工程的手續(xù)要確保完整，工程的施工量與竣工圖的標(biāo)準(zhǔn)是一致的，這樣才能完成工程的結(jié)算；對于投標(biāo)過程中的所報的單價和簽證價格，需要嚴(yán)格的按標(biāo)準(zhǔn)審查，防止出現(xiàn)高套單價；在結(jié)算時，根據(jù)合同和條款進(jìn)行計費，嚴(yán)格計取各項費用；在結(jié)算的最后階段，嚴(yán)格審查、復(fù)核，避免出現(xiàn)各項的計算誤差。為了使工程實現(xiàn)造價的預(yù)期效果，需要合理的建立一個系統(tǒng)的、全面的動態(tài)管理過程，根據(jù)科學(xué)、系統(tǒng)的管理對工程的每一個階段進(jìn)行控制。

綜上所述，作為房地產(chǎn)開發(fā)公司，在考慮利潤的同時，也要考慮購房者的購買力，迅速占領(lǐng)市場，加速資金回報率和投資收益率，促進(jìn)了資金的流通，防止因房價過高而導(dǎo)致死盤、爛盤等現(xiàn)象。從科學(xué)的發(fā)展觀來看，需要建立建造標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制成本，保障民生的同時，并或得穩(wěn)健的利潤。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張妍妍，朱方明.當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的理性思考[J]. 西南民族大學(xué)學(xué)報（人文社會科學(xué)版）. 2011（05）

房產(chǎn)投資管理范文第3篇

投資有風(fēng)險，風(fēng)險管理水平的高低往往決定著投資成敗，尤其是房地產(chǎn)投資項目，具有投資金額大、投資周期長的特點，加上這些年房地產(chǎn)的不景氣，房地產(chǎn)投資風(fēng)險越來越大，很多房地產(chǎn)企業(yè)都因為投資失敗而陷入財務(wù)困境之中，甚至倒閉。從目前房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險管理水平來看，在不斷攀升的投資風(fēng)險面前，呈現(xiàn)出來了“力有不逮”狀況，如何針對自身投資風(fēng)險管理中存在的短板以及問題進(jìn)行不斷創(chuàng)新，成為了房地產(chǎn)投資中必須要做好一項基礎(chǔ)性工作。

一、房地產(chǎn)投資面臨的主要風(fēng)險

1．市場風(fēng)險

市場風(fēng)險是房地產(chǎn)投資面臨的主要風(fēng)險，我國房地產(chǎn)市場是一個競爭相對充分的市場，各個房地產(chǎn)企業(yè)在這一領(lǐng)域展開激烈的競爭，這使得房地產(chǎn)投資面臨著巨大的市場風(fēng)險。市場風(fēng)險主要來自于房地產(chǎn)投資項目不被市場接受，產(chǎn)品銷售困難，在目前整個房地產(chǎn)市場供求形勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的情況下，市場風(fēng)險越來越高。

2．利率風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資本密集型的行業(yè)，整個行業(yè)的負(fù)債率要明顯高于其他行業(yè)，因此資金成本是房地產(chǎn)投資的主要成本。房地產(chǎn)投資資金中很大一部分來自于借貸，因此利率變化將會給房地產(chǎn)投資帶來很大的風(fēng)險，舉例而言，如果利率攀升，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資資金成本的上升，從而帶來財務(wù)風(fēng)險。

3．政策風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)是一個受政策影響很大的行業(yè)，這些年我國房地產(chǎn)的發(fā)展史就是一部調(diào)控史，不斷出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策使得房地產(chǎn)行業(yè)忽上忽下、忽冷忽熱，這些都給房地產(chǎn)投資帶來了巨大的風(fēng)險，舉例而言，各級政府普遍采用的限購措施就導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的大增。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理原則

1．統(tǒng)籌兼顧原則

房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理需要遵循統(tǒng)籌兼顧的原則，這是因為房地產(chǎn)投資風(fēng)險是多元的，對于這些風(fēng)險需要房地產(chǎn)投資者樹立全面風(fēng)險管理理念，對于各種投資風(fēng)險要進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧，避免某種風(fēng)險沒有得到有效控制而成為投資失敗的導(dǎo)火索。

2．重點應(yīng)對原則

重點應(yīng)對是指房地產(chǎn)投資各種風(fēng)險有大有小，風(fēng)險發(fā)生概率高低不一，風(fēng)險帶來的損失也不盡一致，因此房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理中需要堅持重點應(yīng)對、有所側(cè)重的原則，將主要精力集中在風(fēng)險發(fā)生概率大、危害大風(fēng)險領(lǐng)域。

3．不斷調(diào)整原則

房地產(chǎn)投資風(fēng)險客觀上處于一個不斷變化的狀態(tài)，房地產(chǎn)投資不同階段，所面臨的風(fēng)險是不同的，風(fēng)險大小也存在差異性，因此風(fēng)險管理需要根據(jù)風(fēng)險的變化做到不斷調(diào)整，確保風(fēng)險管理措施的實效性。

4．預(yù)防為主原則

凡事預(yù)則立不預(yù)則廢，房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理上策在于通過有效措施的采取，降低風(fēng)險發(fā)生的可能性，提前將各種風(fēng)險消除在萌芽狀態(tài)，從而避免風(fēng)險成為投資失敗的誘因。這要求房地產(chǎn)投資中要建立起來完善的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，為風(fēng)險應(yīng)對措施的制定贏得時間。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理創(chuàng)新策略

1．風(fēng)險理念創(chuàng)新

房地產(chǎn)投中風(fēng)險管理創(chuàng)新中，首先就是理念的創(chuàng)新，風(fēng)險管理理念層面需要做到與時俱進(jìn)，不斷創(chuàng)新，徹底摒棄落后的風(fēng)險管理理念。房地產(chǎn)投資者要樹立起來預(yù)防為主、主動干預(yù)、全面管理等理念，在這些理念的指導(dǎo)下，更好的去開展投資風(fēng)險管理工作，將各種風(fēng)險控制在可以承受的范圍之內(nèi)。

2．風(fēng)險預(yù)防創(chuàng)新

風(fēng)險預(yù)防是房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的重要內(nèi)容，在風(fēng)險預(yù)防的創(chuàng)新方面，關(guān)鍵是要根據(jù)投資風(fēng)險管理的需要，在風(fēng)險預(yù)防措施方面進(jìn)行改變，除了制定傳統(tǒng)的風(fēng)險預(yù)警體系這一手段之外，還可以引入主觀預(yù)測分析、聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行分析等等手段，這樣就能夠更全面的把握投資風(fēng)險變化趨勢，從而制定有效的風(fēng)險應(yīng)對預(yù)案。

3．風(fēng)險識別創(chuàng)新

在風(fēng)險的識別創(chuàng)新方面，關(guān)鍵是要提升風(fēng)險識別能力，引入更加有效的風(fēng)險識別手段，從而對于各種潛在投資風(fēng)險進(jìn)行準(zhǔn)確無誤的識別。在風(fēng)險識別方面，需要房地產(chǎn)投資者積極總結(jié)經(jīng)驗，大膽進(jìn)行創(chuàng)新，制定一整套能夠及時識別風(fēng)險的制度、措施，從而及時將風(fēng)險扼殺在萌芽狀態(tài)。

4．風(fēng)險評估創(chuàng)新

對于識別出來的房地產(chǎn)投資風(fēng)險，需要進(jìn)行風(fēng)險大小的評估，畢竟并不是所有的風(fēng)險都需要進(jìn)行應(yīng)對，一些風(fēng)險應(yīng)對成本甚至?xí)銎渌鶐淼氖找?，因此就沒有必要對于這些風(fēng)險進(jìn)行干預(yù)。風(fēng)險評估方面需要引入定性與定性相結(jié)合的評估模式，在經(jīng)驗判斷的基礎(chǔ)之上，進(jìn)行風(fēng)險的精算，這樣才能夠更加直觀全面的反映出來風(fēng)險的大小，并根據(jù)風(fēng)險的大小制定合適的應(yīng)對策略，確保風(fēng)險管理經(jīng)濟(jì)性的提升，力爭最小的管理成本投入實現(xiàn)最大的風(fēng)險管理收益。

5．風(fēng)險應(yīng)對創(chuàng)新

在房地產(chǎn)投資風(fēng)險應(yīng)對方面，關(guān)鍵是要綜合運用好風(fēng)險分散、轉(zhuǎn)嫁、規(guī)避等措施，針對不同的風(fēng)險采用不用的風(fēng)險化解策略，從而實現(xiàn)風(fēng)險的有效控制。舉例而言，在風(fēng)險分散方面，房地產(chǎn)投資可以多方籌資，分散投資風(fēng)險，在投資風(fēng)險變化的時候，選擇戰(zhàn)略投資者來進(jìn)行風(fēng)險的轉(zhuǎn)嫁。

四、結(jié)束語

房產(chǎn)投資管理范文第4篇

近些年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，對國民經(jīng)濟(jì)有著重要影響。在市場經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭愈加強(qiáng)烈，不僅是國內(nèi)企業(yè)競爭，同時也存在著國際競爭，從而提高了房地產(chǎn)企業(yè)的運營風(fēng)險，如果投資決策出現(xiàn)失誤，會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大損失。由于房地產(chǎn)企業(yè)前期投資量非常大，一次錯誤決策甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。由此可見，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)投資管理工作的重要性。因此，在投資管理中，我們必須要能夠結(jié)合企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境制定更加合理的管理制度，并采取相應(yīng)的措施降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。筆者認(rèn)為，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)投資管理和風(fēng)險控制主要從以下幾點出發(fā)：

1.強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險意識

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的運營風(fēng)險逐漸提高。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中失去了主導(dǎo)地位，甚至部分企業(yè)都已經(jīng)破產(chǎn)，但事在人為，很多投資失誤都是由于人為因素造成的結(jié)果，因此，我們必須要提高決策者的風(fēng)險意識，避免盲目追求利潤最大化。在房地產(chǎn)企業(yè)日常運營中，決策者需要清楚的認(rèn)識到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，全力打造企業(yè)企業(yè)形象，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展。

2.構(gòu)動態(tài)的投資管理制度，構(gòu)建風(fēng)險模型

我國經(jīng)濟(jì)市場正處于高速發(fā)展期，市場環(huán)境也是變化莫測，為了能夠全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理質(zhì)量，必須要有完善的制度支持，這樣才能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險。由于很多房地產(chǎn)企業(yè)投資管理缺乏制度支持，導(dǎo)致項目決策存在很大隨機(jī)性，再加上市場經(jīng)濟(jì)愈加復(fù)雜，最終導(dǎo)致決策失敗。在信息時代下，企業(yè)發(fā)展必須要追尋智能化管理、信息化管理、全面性管理。因此，制定投資管理制度，必須要包含信息管理制度，也就是將傳統(tǒng)的單一制度轉(zhuǎn)變?yōu)殡p向制度（線上制度和線下制度），這樣才能夠為企業(yè)投資決策管理工作奠定堅實的基礎(chǔ)。此外，信息管理模式作為當(dāng)代企業(yè)內(nèi)部管理的主流形式，通過信息技術(shù)能夠全面風(fēng)險房地產(chǎn)市場環(huán)境與相關(guān)政策，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)內(nèi)外部風(fēng)險控制，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)日常運營的安全性，降低企業(yè)風(fēng)險。

3.構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制組織

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于當(dāng)今大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)上市，股東在企業(yè)中有很大的權(quán)利，房地產(chǎn)企業(yè)長期投資權(quán)利絕對不是企業(yè)高層這么簡單，同時也包括股東大會。因此，為了能夠全面提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險控制質(zhì)量，打破傳統(tǒng)的組織機(jī)構(gòu)，我們必須要實施組織結(jié)構(gòu)再設(shè)計，根據(jù)上期股權(quán)投資業(yè)務(wù)流程將現(xiàn)有的職能部門整合成幾大系統(tǒng)，并靈活調(diào)用。如將企業(yè)計劃部分和決策部門整合成股權(quán)投資決策系統(tǒng)；將審計部門和財務(wù)部門整合成股權(quán)投資核算監(jiān)督系統(tǒng)。這樣才能夠保障在投資前和決策階段都能夠有風(fēng)險系統(tǒng)的參與，并通過加強(qiáng)規(guī)范管理，從而保障項目投資的合理性。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動一旦實施，企業(yè)將面臨整個消費市場，通過房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)社會需求從而選擇更適合企業(yè)發(fā)展的投資項目。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)商要認(rèn)真簽訂合同，明確相關(guān)價款指標(biāo)和工期指標(biāo)，盡量減少合同變更次數(shù)，并聘請專業(yè)工程監(jiān)理人員開展全面的質(zhì)量監(jiān)管，從而降低房地產(chǎn)項目活動風(fēng)險。

4.投資分散策略和投資組合決策

面對多元化的市場經(jīng)濟(jì)，我們必須要開展投資分散策略，并制定投資組合決策形式。其中，房地產(chǎn)企業(yè)投資分散主要是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)分散形式，從而達(dá)到減低運營風(fēng)險的目的，通常包含投資區(qū)域分散、投資時間分散、共同投資等形式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散主要是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，這樣能夠避免某一個區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不景氣而帶來的風(fēng)險，從而實現(xiàn)降低風(fēng)險的目的。時間分散主要是指選擇合理的投資時間，避免市場環(huán)境變化帶來的損失。共同投資也是風(fēng)險分散的一種方式，也就是通過合作方實現(xiàn)風(fēng)險共擔(dān)、利益共享，充分調(diào)動合作企業(yè)的積極性，發(fā)揮不同合作企業(yè)的優(yōu)勢，從而起到降低風(fēng)險的目的。此外，通過投資組合的策略同樣能夠降低運營風(fēng)險，投資者根據(jù)房地產(chǎn)投資風(fēng)險等級和工程獲利能力，根據(jù)組合原則進(jìn)行經(jīng)濟(jì)項目組合與搭配，“不能將雞蛋放在同一個籃子里”就是組合投資的理念，從而降低企業(yè)的投資風(fēng)險，即使某個投資項目出現(xiàn)了決策失誤，也能夠通過其他項目的利潤將空缺抹平，最終獲得一個平均收益。

房產(chǎn)投資管理范文第5篇

關(guān)鍵詞：投資控制；成本控制；投資管理

Abstract: with more and more money into real estate development in this field, real estate development the increasingly fierce competition. In an invincible position, small investment, large output, and is the developers the pursuit of the goal. However, with the consumer awareness and concepts of ascension, from planning of residential design, architectural design, and the door model design, building materials, function and quality to meet the requirements of the more and more is also high.

Key words: the investment control; Cost control; Investment management

中圖分類號：F406.72文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

1 決策階段的投資控制

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，在項目建設(shè)各個階段中，投資決策階段影響工程成本投資的程度最高，達(dá)到70%~90%。因此決策階段是成本控制的基礎(chǔ)階段，直接影響著決策階段之后的各個建設(shè)階段成本控制是否科學(xué)、合理的問題。因此一個項目能否成功的控制投資成本，首先要提高投資決策的質(zhì)量。也就是關(guān)鍵在于前期市場預(yù)測的正確性，可行性研究的深度與精度及前期工作深度是否到位，項目定位是否準(zhǔn)確。這中間包括市場調(diào)研、項目主題定位、目標(biāo)客戶定位、規(guī)劃設(shè)計建議、營銷策劃等，據(jù)此提出項目是否應(yīng)該投資?？茖W(xué)進(jìn)行工程項目的效益分析并編制投資估算，對房地產(chǎn)企業(yè)而言是整個項目控制的最關(guān)鍵一環(huán)。

2 規(guī)劃設(shè)計階段的投資控制

工程設(shè)計是科學(xué)技術(shù)應(yīng)用于工程建設(shè)的紐帶，也是體現(xiàn)工程建設(shè)價值的一面鏡子。一項工程建設(shè)項目對資源利用是否經(jīng)濟(jì)合理，技術(shù)、工藝、流程是否科學(xué)，在很大程度上取決于設(shè)計的水平和質(zhì)量。通常項目投資，一般過程是規(guī)劃概念設(shè)計、方案設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計，在各個設(shè)計階段都需要編制相應(yīng)的工程造價控制文件即投資估算、設(shè)計概算、修正概算、施工圖預(yù)算，逐步由粗到細(xì)確定工程造價控制目標(biāo)，并經(jīng)過分階段審批、切塊分解，層層控制工程造價，實現(xiàn)對投資限額的控制和管理，從而使設(shè)計與經(jīng)濟(jì)相接，做到對工程項目的限額設(shè)計。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計，初步設(shè)計階段對投資的影響約為20%，技術(shù)設(shè)計階段對投資的影響約為40%，施工圖設(shè)計準(zhǔn)備階段對投資的影響約為25%。很顯然，控制工程投資的關(guān)鍵在設(shè)計階段。在設(shè)計一開始就將控制投資的思想植根于設(shè)計人員的頭腦中，可保證選擇恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和合理的功能水平。

由于體制和傳統(tǒng)習(xí)慣的原因，我國的工程設(shè)計工作往往是由建筑師等專業(yè)技術(shù)人員來完成。他們在設(shè)計過程中往往更關(guān)注工程的使用功能，力求采用比較先進(jìn)的技術(shù)方法實現(xiàn)項目所需功能，而對經(jīng)濟(jì)因素考慮較少。如果在設(shè)計階段吸引造價工程師參與全過程設(shè)計，使設(shè)計從一開始就建立在健全的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上，在作出重要決定時就能充分認(rèn)識其經(jīng)濟(jì)后果。另外投資限額一旦確定以后，設(shè)計只能在確定的限額內(nèi)進(jìn)行，有利于建筑師發(fā)揮個人的創(chuàng)造力，選擇一種最經(jīng)濟(jì)的方式實現(xiàn)技術(shù)目標(biāo)，從而確保設(shè)計方案能較好的體現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合。另外，也不可忽視設(shè)計費用控制。特別注意設(shè)計費用低并不意味著項目投資額小，所以設(shè)計費用的控制目標(biāo)不是費用最小而是合理費用的界線。相反是同樣的道理。

3招投標(biāo)階段的控制

工程招投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工、監(jiān)理招投標(biāo)兩個方面。通過招投標(biāo)，開發(fā)商選擇合適的施工、監(jiān)理單位及材料供應(yīng)商，這對項目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。在招標(biāo)過程中，開發(fā)商應(yīng)注意與強(qiáng)調(diào)以下幾點：

①招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正的原則。招標(biāo)前，要嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時進(jìn)行實地考察，避免“特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進(jìn)場”等不正常現(xiàn)象的出現(xiàn)，這對項目成本控制非常不利。

② 做好招標(biāo)文件的編制工作。造價管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測、分析、評價，然后編制招標(biāo)文件。對招標(biāo)文件中涉及費用的條款反復(fù)推敲，盡量做到知己知彼，以利于日后的造價控制。

③合理低價中標(biāo)。目前推行的是工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo)的方法。作為開發(fā)方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成價惡意競爭。所謂合

理低價，是在保證質(zhì)量、工期的前提下的合理低價。

4施工階段的投資控制

工程項目施工階段是工程投資的具體實施階段，也是建筑物實體形成階段和人力、物力、財力消耗的主要階段，投資支出大部分都要在這一階段落實。投資控制部門要專人對項目工程造價實施跟蹤管理，隨時收集各種工程造價動態(tài)變化資料，為了保證施工單位是在規(guī)定的時間內(nèi)完成了規(guī)定的工作。所以要注意以下幾方面：

①注意工程施工工期

工期控制不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)的切身利益，還涉及到第三方一一購房者的利益，是不個國家連環(huán)套，一節(jié)影響一節(jié)。如某公司有一工程因施工單位工期控制不好，造成延后竣工80多天，由此引起該公司延誤交房使用，據(jù)購房合同承擔(dān)違約責(zé)賠償購房戶就達(dá)20萬元多。為此，房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)場管理人員要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實際，編制切實可行的施工組織設(shè)計和竣工交付使用，避免因延誤交房而損失違約金。

②完善隱蔽工程現(xiàn)場簽認(rèn)手續(xù)

隱蔽工程是隨著施工進(jìn)展而發(fā)生，并在結(jié)算中較難掌握的項目，尤其在基礎(chǔ)設(shè)施項目，隱蔽工程占的比重比較大，如缺乏完整的現(xiàn)場簽認(rèn)工作，將會增加工程結(jié)算難度，更有可能高估多算，造成不必要費用支出。應(yīng)從以下幾方面引起注意：凡是清單項目中有規(guī)定的項目不得進(jìn)行簽證；現(xiàn)場簽證必須有甲方駐式地代表和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人雙方簽字或蓋章；現(xiàn)場簽現(xiàn)內(nèi)容要明確，項目要清楚，數(shù)量要準(zhǔn)確；認(rèn)真地對現(xiàn)場身份證逐一進(jìn)行審核，對不合理的簽證應(yīng)予以廢除，做到既堵塞漏洞，又公正合理。

5項目終結(jié)階段的投資控制

工程項目的終結(jié)階段是一種具有特殊性質(zhì)的工作階段，其工作量不大但復(fù)雜繁瑣，相對來講要求相關(guān)審核人員具備深厚的專業(yè)基礎(chǔ)和良好的職業(yè)道德。工程項目的終結(jié)階段是一種具有特殊性質(zhì)的工作階段，其工作量不大但復(fù)雜繁瑣，相對來講要求相關(guān)審核人員具備深厚的專業(yè)基礎(chǔ)和良好的職業(yè)道德。要確定終結(jié)階段的工作責(zé)任，使終結(jié)階段的工作切實有人負(fù)責(zé)。

加強(qiáng)結(jié)算管理，嚴(yán)把審核關(guān)，嚴(yán)格審查工程量，根據(jù)施工合同要求，對工程量清單招標(biāo)工程的結(jié)算，投標(biāo)人的綜合單價一次包死不作調(diào)整，對工程預(yù)算外的費用嚴(yán)格審核，不符合規(guī)定簽證以及設(shè)計變更，一律核減費用；凡合同明確包含的費用，屬于風(fēng)險包含的費用，未按合同條款履行的違約責(zé)任等一律核減其費用；對實際發(fā)生的工程量變更和工程量清單漏項或計算誤差按合同的約定進(jìn)行調(diào)整；結(jié)算時工程量清單中原有的項目，應(yīng)按報價中的綜合單價確定；工程量清單中有類似的項目，參照類似工程項目報價中的綜合單價商定；工程量清單中沒有的項目，按現(xiàn)行預(yù)算定額及有關(guān)規(guī)定結(jié)算。在工程結(jié)算中一定要實行復(fù)核和會簽制度，監(jiān)理工程師初審，企業(yè)預(yù)算部門復(fù)審，企業(yè)內(nèi)部會審。另外要清楚地認(rèn)識投資項目結(jié)算，不僅僅只是建設(shè)項目投入的土建和安裝費，還包括土地出讓金、設(shè)計勘察費、設(shè)備購置和從這個建設(shè)項目中開支的全部費用。

除此之外，為了進(jìn)一步做好項目投資造價管理，保證結(jié)算價合理、準(zhǔn)確，建設(shè)單位在做好監(jiān)理審核、自身復(fù)核的基礎(chǔ)上還應(yīng)選擇資質(zhì)、社會信譽(yù)高的工程造價咨詢機(jī)構(gòu)對決算予以審核，發(fā)揮主要職能的專業(yè)單位特長，進(jìn)一步把好造價關(guān)，降低投資成本。其次，終結(jié)階段的費用控制也需注意，不可忽視建立費用限額與獎勵結(jié)合制度，將其工作質(zhì)量和工作費用有機(jī)結(jié)合起來進(jìn)行控制。最后要切實做好投資者、建設(shè)單位、施工企業(yè)、使用部門相互交接制度，確保工程的使用價值完整，并能及時得到實現(xiàn)。

6. 結(jié)束語

對房地產(chǎn)開發(fā)投資的有效控制，應(yīng)從項目投資的源頭上開始，對實施的全過程進(jìn)行有效的成本控制，運用科學(xué)系統(tǒng)的造價控制管理方式，使房地產(chǎn)開發(fā)投資得到合理化的控制，完善和健全房地產(chǎn)市場。

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