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房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管控范文第1篇

關(guān)鍵詞：增值稅；全面實(shí)施；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

在當(dāng)前，更加需要進(jìn)一步的加強(qiáng)“營(yíng)改增”工作，“營(yíng)改增”對(duì)于企業(yè)的發(fā)展也會(huì)造成諸多影響，體現(xiàn)在下列兩大方面，由于實(shí)施“營(yíng)改增”政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)資金不足、資金短缺的現(xiàn)象，這主要就是由于實(shí)施“營(yíng)改增”政策之后可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流量被占用。目前我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)行了全方位宏觀調(diào)控，通過(guò)宏觀調(diào)控避免房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱，但是這樣的狀況之下，也會(huì)對(duì)于企業(yè)資金流動(dòng)造成一定挑戰(zhàn)，導(dǎo)致資金短缺或不足現(xiàn)象。由于受到政策影響因素以及增值稅體系不夠成熟和完善，所以，要想對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的增值部分稅額進(jìn)行抵扣存在著一定的難度，另外無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵扣的情況導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)不降反升，對(duì)于企業(yè)發(fā)展反而會(huì)造成一定的阻礙［1］。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型及原因

（一）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要?jiǎng)澐譃橄铝袔状箢愋停旱谝?，在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際核算的過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)繳納的稅款不能夠符合稅收法律法規(guī)要求，會(huì)出現(xiàn)稅款應(yīng)繳未繳狀況，企業(yè)需要補(bǔ)稅，并且還需要加收滯納金，甚至在嚴(yán)重狀況之下，還會(huì)受到政府部門的處罰［2］。另外，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件之下很多房地產(chǎn)企業(yè)往往為了利益的驅(qū)使，少繳納稅款或者故意不繳納稅款，甚至隱藏利潤(rùn)，影響到了房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。第二，對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，在實(shí)際核算的過(guò)程當(dāng)中缺乏規(guī)范性和合理性，少計(jì)收入或者虛增成本，財(cái)務(wù)管理流程不夠健全和完善［3］。成本費(fèi)用方面不能夠根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則核算，成本管理也相對(duì)較為混亂，導(dǎo)致稅款難以被正確計(jì)算，還面臨著稅務(wù)處罰的風(fēng)險(xiǎn)。第三，對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，由于自身錯(cuò)誤也往往會(huì)導(dǎo)致稅款多繳納。對(duì)于稅款進(jìn)行計(jì)算的過(guò)程當(dāng)中，依據(jù)是國(guó)家所頒布的各項(xiàng)法律法規(guī)，需要相關(guān)的工作人員能夠嚴(yán)格地按照規(guī)范進(jìn)行合理及科學(xué)操作，若房地產(chǎn)企業(yè)不能夠進(jìn)行準(zhǔn)確的操作，將會(huì)直接地影響到稅款的計(jì)算科學(xué)性和準(zhǔn)確性。例如很多的企業(yè)自己已經(jīng)繳納了稅款卻不能知曉，企業(yè)無(wú)形成本大幅度的增加，讓企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)過(guò)重。

（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)而言還依然面臨著涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，主要包括了稅收法律法規(guī)缺乏完善性，主觀趨利動(dòng)因以及財(cái)務(wù)人員整體素質(zhì)和能力不足等等。此外，內(nèi)部控制制度缺乏完善性和健全性也會(huì)造成重大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第一，對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景之下，往往由于主觀趨利動(dòng)因，而采取一系列偷稅、漏稅行為。企業(yè)故意違反誠(chéng)信原則以及違背國(guó)家法律法規(guī)，導(dǎo)致稅款被少繳或者不繳。第二，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，相關(guān)的法律法規(guī)還依然不夠完善和健全。對(duì)于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而言，其正處于高速發(fā)展背景之下，但是，與之相關(guān)的法律法規(guī)以及有關(guān)制度卻缺乏完善性和健全性，甚至還有很多的稅收法律法規(guī)實(shí)際操作的過(guò)程當(dāng)中存在著諸多阻礙性因素，需要進(jìn)一步提高其適用性。房地產(chǎn)行業(yè)屬于國(guó)家的支柱性產(chǎn)業(yè)，尤其是其稅收政策相對(duì)較多以及變化較快，容易導(dǎo)致企業(yè)忙中出錯(cuò)。第三，對(duì)于當(dāng)前的企業(yè)內(nèi)部相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員來(lái)講，其專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)相對(duì)較為有限，雖然我國(guó)已經(jīng)成為一個(gè)財(cái)會(huì)大國(guó)，但是卻依然不是財(cái)會(huì)強(qiáng)國(guó)，缺乏能力突出的高級(jí)財(cái)會(huì)人才。對(duì)于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員來(lái)講，其綜合素質(zhì)、專業(yè)能力、專業(yè)水平都相對(duì)較為低下，這也是經(jīng)常導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第四，在當(dāng)前企業(yè)開展內(nèi)部控制過(guò)程當(dāng)中，內(nèi)控制度還是缺乏完善性和健全性，難以保障企業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展，同時(shí)也難以防范風(fēng)險(xiǎn)事件，這在很大程度上為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生提供了相應(yīng)的條件。

二、“營(yíng)改增”后稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理探討

（一）專用發(fā)票管理存在的風(fēng)險(xiǎn)及控制措施

針對(duì)增值稅專用發(fā)票來(lái)講，從某種意義上可以將其認(rèn)為一種有價(jià)證券。目前，發(fā)票方面有關(guān)的犯罪行為基本上都是和增值稅專用票密切相關(guān)的，主要就是由于增值稅發(fā)票具有抵扣的能力，通過(guò)利用增值稅發(fā)票能夠抵扣企業(yè)所要繳納的一部分的稅款。但是，依然存在著一部分的企業(yè)為了能夠減少自己所要交的稅款，通過(guò)這樣的機(jī)會(huì)在發(fā)票上大做文章。比如虛開增值稅發(fā)票來(lái)開展違法犯罪活動(dòng)，這樣少繳或漏繳稅金。目前稅務(wù)機(jī)關(guān)需要高度重視，如果發(fā)現(xiàn)在增值稅發(fā)票方面存在著違規(guī)違法的行為，就需要及時(shí)采取措施對(duì)于相關(guān)企業(yè)進(jìn)行處置、處罰。對(duì)于當(dāng)前的企業(yè)來(lái)講，在對(duì)發(fā)票管理的過(guò)程當(dāng)中需要采取合理及科學(xué)的措施，要從下列幾個(gè)方面進(jìn)行必要的防控：第一，對(duì)于增值稅專用發(fā)票進(jìn)行充分認(rèn)知，同時(shí)也需要了解增值稅專用發(fā)票的管理規(guī)定。第二，要通過(guò)采取更加合法以及科學(xué)的手段來(lái)獲得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，并且要在合適時(shí)間之內(nèi)將其交給稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行必要的認(rèn)證，保障企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到降低。由于增值稅發(fā)票能夠促使一部分稅額得到抵扣，所以可以稱之為一種有價(jià)證券，在目前的背景之下，更加需要企業(yè)加強(qiáng)發(fā)票嚴(yán)格管理，避免產(chǎn)生抵扣聯(lián)丟失的狀況。第三，增值稅發(fā)票也是一種價(jià)外稅。換言之就是稅款、價(jià)款二者相互分離開。對(duì)于當(dāng)前財(cái)務(wù)人員來(lái)講，在實(shí)際財(cái)務(wù)核算工作開展的過(guò)程當(dāng)中需要對(duì)于稅款和價(jià)款準(zhǔn)確合理歸集。第四，在實(shí)施“營(yíng)改增”政策之后，對(duì)于當(dāng)前納稅人來(lái)講，在利用增值稅專用發(fā)票的過(guò)程當(dāng)中，要保障按照國(guó)家的法律法規(guī)來(lái)進(jìn)行操作，尤其是不能夠虛開發(fā)票。否則一旦發(fā)現(xiàn)，就會(huì)遭受到稅務(wù)機(jī)關(guān)嚴(yán)厲處罰，對(duì)于企業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展會(huì)造成重大的影響和阻礙。

（二）進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣存在的風(fēng)險(xiǎn)及控制措施

在實(shí)施“營(yíng)改增”政策之后，對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)而言，還是面臨著進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣風(fēng)險(xiǎn)。第一，對(duì)于當(dāng)前的納稅人來(lái)講，在沒(méi)有知曉或者已經(jīng)知曉情況之下利用虛開增值稅發(fā)票來(lái)將其作為合法抵扣憑證，這屬于一種嚴(yán)重的違法行為，需要引起重視。第二，對(duì)于當(dāng)前的企業(yè)而言，購(gòu)進(jìn)貨物以后，增值稅發(fā)票用在了非應(yīng)稅項(xiàng)目或者是個(gè)人消費(fèi)上，卻沒(méi)有根據(jù)稅法相關(guān)要求和規(guī)定將進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行必要處理。第三，應(yīng)稅服務(wù)已經(jīng)出現(xiàn)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)的狀況。第四，納稅人在實(shí)際稅額抵扣的過(guò)程當(dāng)中產(chǎn)生較多的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為此，需要企業(yè)能夠采取合理以及科學(xué)的控制措施。第一，不管是從何種渠道、何種途徑所得到的增值稅專用發(fā)票，需要保障和企業(yè)的業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)相互的對(duì)應(yīng)，這樣才能夠讓發(fā)票更加具有有效性和真實(shí)性。第二，實(shí)際財(cái)務(wù)核算工作開展的過(guò)程當(dāng)中，也需要切實(shí)做好進(jìn)項(xiàng)稅額的管理審核工作，不能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的也應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。這樣才能夠促使其符合稅法相關(guān)規(guī)定和要求，并且也可以理順邏輯關(guān)系。第三，對(duì)于當(dāng)前的企業(yè)來(lái)講，也需要組織員工針對(duì)增值稅條例進(jìn)行深入的學(xué)習(xí)和研究，讓員工能夠意識(shí)到增值稅條例的重要價(jià)值和重要意義，并且通過(guò)條例來(lái)對(duì)于自身的行為進(jìn)行規(guī)范和約束。第四，對(duì)于當(dāng)前的企業(yè)人管理人而言，要采取措施提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)和專業(yè)能力，這樣才能夠促使會(huì)計(jì)核算工作更加具有科學(xué)性和合理性，否則難以準(zhǔn)確有效的對(duì)于進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行科學(xué)的把握控制。

（三）增值稅政策上存在的風(fēng)險(xiǎn)及控制措施

“營(yíng)改增”也設(shè)置了增值稅免征項(xiàng)目以及退稅項(xiàng)目免征項(xiàng)目，主要包括了退伍軍人就業(yè)、殘疾人就業(yè)、著作稅轉(zhuǎn)讓、以及相關(guān)的免稅業(yè)務(wù)等等。對(duì)于當(dāng)前的企業(yè)而言，也需要解讀相關(guān)的政策，避免錯(cuò)誤的運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策而對(duì)于企業(yè)發(fā)展造成一定風(fēng)險(xiǎn)和影響。其主要采取的措施包括下列幾項(xiàng)，第一，要對(duì)于自身的業(yè)務(wù)進(jìn)行深入的研究和分析，切實(shí)保障自身所開展的各項(xiàng)業(yè)務(wù)符合稅收的各項(xiàng)政策。尤其是對(duì)于優(yōu)惠政策當(dāng)中的內(nèi)容，要進(jìn)行熟練地掌握和了解。另外，對(duì)于當(dāng)前納稅人來(lái)講，也需要明確各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策的內(nèi)涵，不能夠根據(jù)個(gè)人理解或者是感覺來(lái)理解稅收優(yōu)惠政策。不能優(yōu)惠的必定不能優(yōu)惠。第二，要在符合稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)之上，給稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)的資料。第三，要對(duì)于增值稅專用發(fā)票以及企業(yè)免稅項(xiàng)目之間關(guān)系進(jìn)行合理及科學(xué)的處理。

（四）偷逃稅風(fēng)險(xiǎn)及控制措施

在當(dāng)前，依然存在著一部分企業(yè)管理人士為了能夠有效提高企業(yè)利潤(rùn)水平，實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程當(dāng)中鋌而走險(xiǎn)，通過(guò)采取不良方式來(lái)偷稅漏稅，甚至少記收入方式取得現(xiàn)金收入，企業(yè)也不開正規(guī)發(fā)票，獲得了更多的賬外收入。稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)對(duì)于偷逃漏稅行為進(jìn)行嚴(yán)厲的處罰，甚至情節(jié)嚴(yán)重的情況之下還會(huì)追究刑事責(zé)任，所以，企業(yè)也需要端正好自身態(tài)度，不要存在任何的僥幸心理，平時(shí)也需要嚴(yán)格按照規(guī)范進(jìn)行合理科學(xué)的操作。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，“營(yíng)改增”政策就是為了能夠有效減少企業(yè)的稅負(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)更加需要高度重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，要采取措施有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能夠提高企業(yè)利潤(rùn)水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康、穩(wěn)定及持續(xù)性的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］張慧慧.淺析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范［J］.科技經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，2020（9）.

［2］林傳萬(wàn).房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)籌劃研究［J］.納稅，2020（8）.

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管控范文第2篇

財(cái)務(wù)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容。科學(xué)的財(cái)務(wù)成本管理有助于房地產(chǎn)企業(yè)降低成本，提高管理效益。本文圍繞房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理，介紹了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理中存在的問(wèn)題，并就問(wèn)題提出了針對(duì)性的建議措施。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)成本管理；措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成分析

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其成本大致包含了固定成本和變動(dòng)成本兩部分。其中固定成本是相對(duì)不變的，主要包含了設(shè)計(jì)成本、土地成本、建設(shè)成本等，這些固定成本可以通過(guò)預(yù)算管理進(jìn)行核算，具有相對(duì)固定性，能夠直接進(jìn)行衡量。在土地拍賣過(guò)程中，土地的成本一般情況下是確定的，在拍賣成功之后，房地產(chǎn)企業(yè)中土地成本就是固定不變的。而建材成本也具有相對(duì)固定性，在市場(chǎng)穩(wěn)定的情況下，建筑成本要素也相對(duì)穩(wěn)定。對(duì)于某一建筑項(xiàng)目，在設(shè)計(jì)建筑方案時(shí)其建筑成本也是大致可以確定的。在控制好建筑項(xiàng)目的級(jí)別之后，其建筑成本也能夠大致進(jìn)行估算，此類建筑成本也可以算入固定成本。而變動(dòng)成本則包含了融資成本等，主要是投資方利息以及銀行貸款的利息等。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮的情況下，銀行貸款往往在房地產(chǎn)開發(fā)中介入比較深，也是房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)開發(fā)的重要支撐。因此房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資渠道是銀行貸款，一般來(lái)講這種成本具有不確定性，將其列為可變成本。不過(guò)在工程設(shè)計(jì)過(guò)程中假如對(duì)于建筑項(xiàng)目所需的資金、還款總額等要素能夠準(zhǔn)確計(jì)算，并且能夠分析出監(jiān)測(cè)進(jìn)度、環(huán)境等因素的影響程度，則可以將此成本列為不變成本。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在的問(wèn)題

一是目標(biāo)成本制定不科學(xué)。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本制定的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)全員參與管理，并將可行性目標(biāo)在考核中進(jìn)行關(guān)聯(lián)。一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者在成本管理目標(biāo)的制定上沒(méi)有充分依靠管理、技術(shù)、施工人員，目標(biāo)可行性不夠。同時(shí)，對(duì)于財(cái)務(wù)成本管理的目標(biāo)也沒(méi)有進(jìn)行有效的項(xiàng)目分級(jí)，導(dǎo)致成本預(yù)算中的目標(biāo)成本結(jié)構(gòu)難以層層進(jìn)行落實(shí)。目標(biāo)預(yù)算計(jì)劃跟行動(dòng)之間銜接不到位，很難通過(guò)監(jiān)測(cè)和目標(biāo)管理實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)跟現(xiàn)實(shí)管理之間的有效協(xié)調(diào)，這不利于成本目標(biāo)管理內(nèi)容的完善，也對(duì)工程建設(shè)任務(wù)造成一定的負(fù)面影響。二是流程程序制定不科學(xué)，不利于成本管理。對(duì)于建筑項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步細(xì)化，將工程不需要的流程進(jìn)行刪減，確保工程控制規(guī)范性。一些房地產(chǎn)企業(yè)在建筑項(xiàng)目開發(fā)中，規(guī)范性不高，流程程序化水平比較低，這些都不利于節(jié)省成本，減少消耗，控制成本目標(biāo)。一些企業(yè)圍繞成本管理制度，約束性不高，沒(méi)有建立起相應(yīng)的成本互控體系，這不僅不利于成本管理工作的有效落實(shí)，同時(shí)也難以為成本管理起到基礎(chǔ)性推動(dòng)作用。在成本控制上沒(méi)有實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)部門管理部門和工程部門之間的相互監(jiān)督，成本管理體系不科學(xué)，難以落實(shí)成本控制工作，在成本統(tǒng)籌進(jìn)一步控制以及質(zhì)量安全控制上沒(méi)有形成有效的合力，部門之間銜接性有待強(qiáng)化。三是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中靜態(tài)和動(dòng)態(tài)雙重控制協(xié)調(diào)性不足。房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步強(qiáng)化成本管理，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)各管理環(huán)節(jié)和流程之間的銜接，推動(dòng)整體的協(xié)調(diào)性。通過(guò)把握生產(chǎn)質(zhì)量，強(qiáng)化各環(huán)節(jié)的動(dòng)態(tài)和靜態(tài)控制，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中沒(méi)有按照事先設(shè)計(jì)的管理目標(biāo)和成本管理模型進(jìn)行控制，總預(yù)算成本計(jì)算不科學(xué)、不準(zhǔn)確，不能保證整體成本控制在可操作范圍之內(nèi)。由于缺乏動(dòng)態(tài)和靜態(tài)雙重控制，對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展指導(dǎo)性意義不大。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的措施

第一，進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目管理過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)圍繞資金成本和稅務(wù)成本兩個(gè)方面強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本管理。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)金流量以及可行性報(bào)告等相關(guān)分析資料，對(duì)于資金投放明細(xì)進(jìn)行具體分析，強(qiáng)化資金投資收益分析。依靠資金宏觀管理和有效控制，實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑工程整體規(guī)劃的合理把控。在此基礎(chǔ)上，切實(shí)提高資金的使用效率，降低資金使用成本。圍繞稅務(wù)成本，通過(guò)了解和研究稅務(wù)法規(guī)，強(qiáng)化跟稅務(wù)部門之間的溝通協(xié)調(diào)。根據(jù)項(xiàng)目成本進(jìn)行合理的稅收籌劃，合理合法降低適用稅率，在規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，減輕房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。第二，強(qiáng)化房地產(chǎn)工程成本控制。工程成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要內(nèi)容，圍繞建設(shè)成本和配套成本兩個(gè)方面對(duì)工程成本進(jìn)行有效管控。通過(guò)測(cè)算分級(jí)企業(yè)成本經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)成本管理的科學(xué)化，要科學(xué)制定成本控制指標(biāo)，并確保控制指標(biāo)的科學(xué)性和可行性。通過(guò)對(duì)控制指標(biāo)的細(xì)化，落實(shí)到具體的管理流程中，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程進(jìn)度的科學(xué)指導(dǎo)。要結(jié)合成本，確定施工的標(biāo)準(zhǔn)、施工的招投標(biāo)以及工藝等相關(guān)方面。在施工的過(guò)程中，要不斷設(shè)計(jì)和完善相關(guān)流程，通過(guò)制度管理和流程簽證等方式，進(jìn)一步明確施工隊(duì)伍層級(jí)權(quán)力，通過(guò)不相容職務(wù)相分離等實(shí)現(xiàn)成本管理的有效管控，減少不科學(xué)費(fèi)用的支出。第三，進(jìn)一步完善管理成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步圍繞降低成本增加收益進(jìn)行管理成本控制。通過(guò)強(qiáng)化施工建設(shè)項(xiàng)目過(guò)程管理和流程管理，加大對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用的監(jiān)控，在提高效率的同時(shí)降低成本。要通過(guò)成本核算和開發(fā)實(shí)現(xiàn)制度約束，在管理過(guò)程中不斷創(chuàng)新，加大管理和控制，通過(guò)專業(yè)化精細(xì)化管理，提高資金集中度和使用效率，在提升項(xiàng)目成本核算準(zhǔn)確性的基礎(chǔ)上，提高成本控制決策的科學(xué)性，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]姜春秀.基于大數(shù)據(jù)的大型房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].山東建筑大學(xué)，2015.

[2]劉旭.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].華南理工大學(xué)，2013.

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管控范文第3篇

關(guān)鍵詞：“互聯(lián)網(wǎng)+”；房地產(chǎn)眾籌；發(fā)起人；投資人；涉稅事項(xiàng)

一、房地產(chǎn)企業(yè)眾籌模式

眾籌模式是指借助互聯(lián)網(wǎng)手段通過(guò)線上平臺(tái)籌資項(xiàng)目向特定群體募集項(xiàng)目資金，與其他的融資方式相比，眾籌具有融資效率高，融資成本低等優(yōu)點(diǎn)，并且在眾籌時(shí)發(fā)起人可以通過(guò)投資平臺(tái)與投資人溝通互動(dòng)，從而改變了以前信息只能單向傳遞的傳統(tǒng)模式，同時(shí)通過(guò)眾籌平臺(tái)項(xiàng)目信息，也可以提前鎖定有意向購(gòu)房的人群。所以通過(guò)眾籌，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能快速籌集資金，還能同時(shí)達(dá)到營(yíng)銷、銷售等目的。目前，房地產(chǎn)眾籌模式可分為以下幾種:（1）營(yíng)銷型眾籌，是指房地產(chǎn)商以營(yíng)銷為目的開設(shè)的眾籌項(xiàng)目。通常是指房地產(chǎn)商以出讓部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入作為廣告宣傳費(fèi)，通過(guò)廣告的方式營(yíng)銷吸引投資者，從而達(dá)到轉(zhuǎn)讓產(chǎn)品房產(chǎn)所有權(quán)或相關(guān)收益權(quán)目的，提升企業(yè)知名度的目的，或者是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)抵押房產(chǎn)來(lái)獲得流動(dòng)資金，并承諾在一定期限內(nèi)將房產(chǎn)售出償支付投資者的投資收益。［1］（2）銷售型眾籌，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為達(dá)到銷售房產(chǎn)，加快資金回籠速度目的，將房產(chǎn)或項(xiàng)目通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)以低于市場(chǎng)的價(jià)格向投資者或社會(huì)公眾出售的眾籌項(xiàng)目。但是銷售型眾籌模式與傳統(tǒng)的直接交易房產(chǎn)還是存在一定差異，它是以產(chǎn)品房產(chǎn)作為標(biāo)的物。其主要模式為:開發(fā)商通過(guò)眾籌平臺(tái)展示房產(chǎn)相關(guān)情況，眾籌參與人可通過(guò)眾籌平臺(tái)挑選中意的房產(chǎn)并進(jìn)行線上預(yù)約。在預(yù)約期滿后，預(yù)約成功的投資者繳納款項(xiàng)并簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議；最后，在開盤之后投資者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽署房產(chǎn)買賣合同，完成購(gòu)房。［2］（3）融資型眾籌，是指由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，房地產(chǎn)行業(yè)前景不太樂(lè)觀，房地產(chǎn)企業(yè)為了快速募集資金而發(fā)起的房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，主要通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的在建工程或待建房產(chǎn)為籌資標(biāo)的物向公眾募集資金。融資型眾籌與其他眾籌的區(qū)別，主要在于融資型眾籌是由投資者通過(guò)眾籌平臺(tái)直接對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目投資，主要投資于房地產(chǎn)企業(yè)的前期工程。［3］

二、眾籌模式下企業(yè)的涉稅事項(xiàng)

（一）營(yíng)銷型眾籌在2020年5月10日，甲公司是一家房地產(chǎn)企業(yè)，為增值稅一般納稅人，因籌資需要決定通過(guò)某眾籌掛出眾籌項(xiàng)目，眾籌標(biāo)的物為將一套價(jià)值為400萬(wàn)元的成品房。為了達(dá)到營(yíng)銷目的，甲公司承諾給予投資人一定的折扣，將折扣后籌集的資金作為籌資目標(biāo)，所以籌集的目標(biāo)金額為標(biāo)的物的價(jià)格的85%即340萬(wàn)元。本次眾籌的截止時(shí)間為5月17日，房產(chǎn)出售時(shí)間為7月1日，資金托管機(jī)構(gòu)為中國(guó)建設(shè)銀行。同時(shí)，在眾籌過(guò)程中，甲公司還需要分別向眾籌平臺(tái)和中國(guó)建設(shè)銀行支付中介費(fèi)和托管費(fèi)，分別為籌資金額的8%和3%。第一，在本案例中，按稅法規(guī)定，A企業(yè)本次眾籌項(xiàng)目繳納稅額的時(shí)間為2020年5月17日，即眾籌資金款項(xiàng)到賬的當(dāng)天，并且在現(xiàn)行稅法下，甲公司本次活動(dòng)視同為預(yù)售。其納稅情況如下:首先甲企業(yè)需要按稅法規(guī)定在收到投資人支付額的押金時(shí)按照3%的預(yù)征稅率預(yù)繳增值稅，因此，甲公司需預(yù)繳納的增值稅稅額為:340/（1+9%）×3%=9.35萬(wàn)元。甲公司的這套房產(chǎn)在7月1日以800萬(wàn)元（不含稅價(jià)733.94萬(wàn)元）的價(jià)格成交。按照相關(guān)稅法規(guī)定，還需補(bǔ)繳甲公司56.7萬(wàn)元的稅額（733.94×9%-9.35=56.7萬(wàn)元）。最后，在甲公司轉(zhuǎn)讓住宅產(chǎn)權(quán)過(guò)程中時(shí)還需要支付一定的土地增值稅以及印花稅等。所以營(yíng)銷型眾籌主要涉及的風(fēng)險(xiǎn)是中介費(fèi)、托管費(fèi)等的抵扣問(wèn)題。按照現(xiàn)行稅法，甲公司可以按照9%的稅率取得增值稅專用發(fā)票抵扣銷項(xiàng)稅額，達(dá)到節(jié)稅的目的。但是如果企業(yè)取得增值稅普通發(fā)票就不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，有些企業(yè)對(duì)于取得的增值稅發(fā)票是否可以抵扣上存在一些問(wèn)題，可能導(dǎo)致稅款繳納不足①；二是關(guān)于眾籌和售出價(jià)格之間的422.02萬(wàn)元［733.94-340/（1+9%）］的差額，企業(yè)一般認(rèn)定將其為銷售費(fèi)用，費(fèi)用會(huì)涉及稅前扣除的問(wèn)題，按照稅法規(guī)定，如果企業(yè)獲得了合法原始憑證就可在稅前扣除。此外，近幾年，由于政府不斷加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)控制，如“限購(gòu)”政策等政策的相繼出臺(tái)，投資者人數(shù)有限，房地產(chǎn)企業(yè)只能靠降低房?jī)r(jià)來(lái)銷售，導(dǎo)致企業(yè)的盈利空間縮水，同時(shí)也會(huì)改變投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好，導(dǎo)致企業(yè)資金籌措困難，給企業(yè)帶來(lái)一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，納稅風(fēng)險(xiǎn)主要在于他的投資者身份。如果是個(gè)人投資者，就僅按投資收益所得繳納個(gè)人所得稅；如果是法人投資者，其收益所得應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅，繳納完企業(yè)所得稅后的個(gè)人收益繳納個(gè)人所得稅。同時(shí)還應(yīng)注意，投資者是否在眾籌項(xiàng)目中認(rèn)購(gòu)了房產(chǎn)，如有簽署商品房買賣合同，則應(yīng)按合同金額繳納印花稅。第三，對(duì)于眾籌平臺(tái)來(lái)說(shuō)，根據(jù)收取的中介費(fèi)所得確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，計(jì)入應(yīng)納稅所得額。同時(shí)按服務(wù)行業(yè)稅率繳納增值稅1.54萬(wàn)元［27.2÷（1+6%）×6%］，并根據(jù)應(yīng)交增值稅計(jì)提城建稅及教育費(fèi)附加。

（二）銷售型眾籌甲公司是一家房地產(chǎn)企業(yè)，為增值稅一般納稅人，2019年4月25日決定通過(guò)某眾籌掛出眾籌項(xiàng)目，眾籌標(biāo)的物為一套價(jià)值300萬(wàn)元的成品房產(chǎn)，標(biāo)的價(jià)格為700萬(wàn)。本次眾籌的截止時(shí)間為5月17日，甲公司所籌700萬(wàn)元（不含稅價(jià)642.2萬(wàn)元），在眾籌過(guò)程中，甲公司還需要分別向眾籌平臺(tái)和中國(guó)建設(shè)銀行支付中介費(fèi)和托管費(fèi)，分別為籌資金額的8%和3%。第一，對(duì)于甲公司，適用9%的稅率，此時(shí)需要交納稅額為83.81萬(wàn)元（642.2×9%=83.81萬(wàn)元）。第二，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，銷售型眾籌等同于房地產(chǎn)企業(yè)向投資者銷售房產(chǎn)，如果投資者的目的是為了以低于市場(chǎng)價(jià)獲得房產(chǎn)，那么投資者僅僅需要繳納契稅和印花稅，無(wú)須繳納個(gè)人所得稅。②因契稅的稅率受購(gòu)房次數(shù)的影響，所以我們只計(jì)算印花稅。印花稅一般為是購(gòu)房總價(jià)的0.05%，即3500元（700萬(wàn)元X0.05%=3500元）。第三，對(duì)于眾籌平臺(tái)來(lái)說(shuō)，需要根據(jù)收取的中介費(fèi)和最終所得繳納增值稅和所得稅。按照銷售型眾籌和營(yíng)銷型眾籌下所涉及的納稅情況基本相似，其所面臨的財(cái)稅問(wèn)題也基本一致。

（三）融資型眾籌甲公司在2019年10月25日決定通過(guò)某眾籌掛出眾籌項(xiàng)目，眾籌標(biāo)的物為價(jià)值1200萬(wàn)元的新建樓盤，本次眾籌的截止時(shí)間為11月10日，眾籌的約定利率為16%，甲企業(yè)承諾到期后還本付息，其他假設(shè)同上。由于需要支付給眾籌平臺(tái)8%的中介費(fèi)即96萬(wàn)元，支付給銀行36萬(wàn)元的資金托管費(fèi)，所以甲企業(yè)最終籌集的資金為1068萬(wàn)元。在本次項(xiàng)目中，A企業(yè)適用9%的增值稅稅率，這次眾籌項(xiàng)目涉及利息，利息是否要在稅前扣除成了這種模式下的涉稅主要問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)會(huì)使用利息支出來(lái)降低稅前利潤(rùn)，從而達(dá)到降低所得稅的目。但在本項(xiàng)目中，由于眾籌平臺(tái)和銀行不是貸款方，所以這筆費(fèi)用屬于籌資過(guò)程中的其他支出，不應(yīng)算入利息中，企業(yè)不應(yīng)進(jìn)行稅前扣除，所以這筆費(fèi)用屬于籌資過(guò)程中的其他支出，不應(yīng)算入利息中，企業(yè)不應(yīng)進(jìn)行稅前扣除。但兩年期滿，A企業(yè)支付給投資者利息，企業(yè)可憑獲得的原始憑證進(jìn)行抵扣。除此利息支出外，融資型眾籌的涉稅環(huán)節(jié)和營(yíng)銷型眾籌大致相同。

三、眾籌模式下企業(yè)納稅籌劃的建議

無(wú)論是出于何種目的、用于何種用途的眾籌，納稅都是企業(yè)不可避免的問(wèn)題，納稅問(wèn)題如果處理不當(dāng)就會(huì)使企業(yè)面臨涉稅風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的形象，降低企業(yè)的信譽(yù)，所以企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和納稅風(fēng)險(xiǎn)管控能力及政策敏感度的培養(yǎng)，針對(duì)以上的問(wèn)題提出兩點(diǎn)籌劃建議。第一，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，提高對(duì)稅務(wù)相關(guān)政策的敏感度。我國(guó)自2016年全面進(jìn)行營(yíng)改增，現(xiàn)已取得了不錯(cuò)的結(jié)果，營(yíng)改增的目的是為了減輕企業(yè)的稅負(fù)，但不少企業(yè)卻出現(xiàn)不減反增的情況，其原因還是稅務(wù)人員對(duì)稅收政策的把控不到位。不可否認(rèn)，目前的形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)情景不太樂(lè)觀，所以房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)都放在了如何提高盈利和創(chuàng)新上，不可避免地忽視了對(duì)稅務(wù)及財(cái)務(wù)人員的管理與培養(yǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)人員能力提升緩慢，對(duì)稅收和相關(guān)優(yōu)惠政策的解讀不到位，降低了企業(yè)納稅籌劃的效率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視稅務(wù)管理工作，設(shè)立相對(duì)獨(dú)立的稅務(wù)部門，制定一套完整合理的績(jī)效考核和獎(jiǎng)懲制度作為依據(jù)考核稅務(wù)人員的工作情況。第二，企業(yè)應(yīng)該完善風(fēng)險(xiǎn)控制制度，眾籌模式下的財(cái)稅問(wèn)題是由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)眾籌尚未提出相關(guān)政策，所以眾籌的參與方的納稅還存在一些爭(zhēng)論點(diǎn)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以企業(yè)要針對(duì)這些爭(zhēng)論點(diǎn)完善企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控制度，提升稅務(wù)人員涉稅風(fēng)險(xiǎn)的處理能力，并且達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)的目的。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管控范文第4篇

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 影響對(duì)策

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2016年第18號(hào)公告的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自2016年5月1日起由營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目按銷售額的11%征收增值稅，采取預(yù)收款形式銷售的，應(yīng)按預(yù)收款3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅；而小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅款。

從國(guó)家層面來(lái)看，開展稅制改革的主要目的是為了減輕企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)存在著資金投入大，開發(fā)周期長(zhǎng)以及融資成本高的特性，因此在這一政策的實(shí)施過(guò)程中，影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。本文通過(guò)分析營(yíng)改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)管理的影響，并針對(duì)這些影響提出相應(yīng)的對(duì)策，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)趨利避害，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

（一）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入、成本和利潤(rùn)的影響

1、營(yíng)改增會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)的收入降低

營(yíng)改增將原來(lái)的價(jià)內(nèi)稅改革為價(jià)外稅，原來(lái)含稅的銷售收入變?yōu)椴缓愂杖耄瑫r(shí)由于一定時(shí)期某一地區(qū)的房?jī)r(jià)具有相對(duì)的剛性，大幅上漲的可能性不大，因此通過(guò)提高銷售價(jià)格來(lái)增加收入顯然不現(xiàn)實(shí)，從而造成企業(yè)收入的減少。

2、營(yíng)改增可能會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)成本的上升

建筑安裝企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)的上游，營(yíng)改增實(shí)施之后，建筑安裝企業(yè)的稅率上升至11%，同時(shí)由于其屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，勞務(wù)費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率低且可抵扣金額較小，從而造成其成本增加，增加的這一部分成本必然會(huì)向其下游房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移，因此可能會(huì)造成企業(yè)成本的上升。營(yíng)改增所造成的收入規(guī)模的縮減和成本的上升，必然會(huì)大幅擠壓企業(yè)利潤(rùn)。

（二）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響

由于房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)后，要經(jīng)歷勘察、策劃、報(bào)批、拆遷補(bǔ)償、施工、竣工及銷售等環(huán)節(jié)，周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算跨度較大。

營(yíng)改增之后，由于前期收入較少，銷項(xiàng)稅金額較小，造成項(xiàng)目所耗費(fèi)的材料、勞務(wù)及所購(gòu)設(shè)備等取得的進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)法在當(dāng)期抵扣，只能在以后期間加以抵扣，在此期間企業(yè)必然要墊支這一部分進(jìn)項(xiàng)稅資金，因此會(huì)造成企業(yè)短期的現(xiàn)金流出壓力。

（三）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

營(yíng)改增之后，新老項(xiàng)目并存，增加企業(yè)稅務(wù)核算難度。房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)核算票據(jù)管理出現(xiàn)了新的變化，新項(xiàng)目增值稅計(jì)稅方式和依據(jù)較多，會(huì)計(jì)核算復(fù)雜度增加，增值稅核算主要增加了一級(jí)核算科目“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅”，二級(jí)核算科目應(yīng)設(shè)“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“銷項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“已交稅金”、“減免稅款”、“增值稅留抵稅額”等明細(xì)科目。這些核算科目對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)提出了新的要求，同時(shí)客觀上也增加了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難度。

（四）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)是以總銷售額乘以相應(yīng)稅率來(lái)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，對(duì)購(gòu)進(jìn)的材料、勞務(wù)費(fèi)等發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅不允許抵扣，這就造成了對(duì)同一征稅對(duì)象既收增值稅又收營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題。營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)可采取抵扣材料、勞務(wù)費(fèi)和機(jī)械使用費(fèi)等的進(jìn)項(xiàng)稅，避免重復(fù)納稅，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。

然而，在實(shí)踐中營(yíng)改增可能會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，具體體現(xiàn)在：

（1）由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，土地成本占比最大，當(dāng)前的稅收制度并不允許土地成本進(jìn)行稅負(fù)抵扣，所以對(duì)于土地成本較高的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增并不能降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

（2）由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目所用材料供應(yīng)商多為個(gè)人或者小規(guī)模納稅人，所購(gòu)材料和勞務(wù)費(fèi)大部分無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票，因此不能用于抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率（3%或6%），即遠(yuǎn)低于其繳納的銷項(xiàng)稅率（11%），造成稅負(fù)的增加。

（五）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅申報(bào)和發(fā)票管理帶來(lái)較大變化

營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅申報(bào)工作更加復(fù)雜化。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間繳納稅款，其中適用一般計(jì)稅方法的，稅率為11%，適用簡(jiǎn)易征收的，稅率為5%，有預(yù)繳稅款的，按照抵減后的金額向國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，而稅率與原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅相比，變化也比較大。

營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票管理影響較大。專用發(fā)票增值稅作為進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣依據(jù)，需要房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員嚴(yán)格把關(guān)建材供應(yīng)商的納稅資格以及發(fā)票的種類、合規(guī)等問(wèn)題，達(dá)到進(jìn)項(xiàng)抵扣條件，以降低企業(yè)稅負(fù)。

二、針對(duì)營(yíng)改增政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取的對(duì)策

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重構(gòu)項(xiàng)目預(yù)算和成本計(jì)算模型，增加企業(yè)利潤(rùn)

如上文分析，營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的收入會(huì)有所降低，對(duì)此企業(yè)應(yīng)當(dāng)在做項(xiàng)目預(yù)算時(shí)，將需要繳納的增值稅考慮進(jìn)去作為項(xiàng)目成本的一部分，盡量降低因收入減少而擠占的利潤(rùn)空間；同時(shí)，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)工作，盡量降低上游建筑安裝企業(yè)轉(zhuǎn)嫁其因營(yíng)改增而增加的稅費(fèi)，降低企業(yè)的成本，增加利潤(rùn)。

（二）依法進(jìn)行稅收籌劃，減輕企業(yè)稅負(fù)

與繳納營(yíng)業(yè)稅相比，營(yíng)改增給房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作帶來(lái)了新的空間，其籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，企業(yè)在選擇上游建材供應(yīng)商時(shí)要進(jìn)行嚴(yán)格篩選，盡量選擇一般納稅人，這樣可以使企業(yè)能夠取得增值稅專用發(fā)票，以做到進(jìn)項(xiàng)稅應(yīng)抵盡抵，能抵盡抵，以降低企業(yè)的稅負(fù)，增加利潤(rùn)。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，把握營(yíng)改增政策細(xì)節(jié)，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)

營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)管控制度發(fā)生了根本性的變化，會(huì)計(jì)核算、稅款計(jì)算和專用發(fā)票管理出現(xiàn)問(wèn)題，可能會(huì)造成企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣出現(xiàn)問(wèn)題，不僅增加企業(yè)的稅負(fù)，還有可能增加企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與采購(gòu)部門和銷售部門的溝通，要求采購(gòu)部門在采購(gòu)設(shè)備和材料，盡量選擇具有增值稅一般納稅人資格的供應(yīng)商，增加進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，加強(qiáng)發(fā)票意識(shí)，積極取得可抵扣發(fā)票；銷售部門應(yīng)當(dāng)采取可以實(shí)行預(yù)售的營(yíng)銷策略，合理控制企業(yè)稅負(fù)。

同時(shí)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)，學(xué)習(xí)營(yíng)改增政策細(xì)節(jié)，做到依法合規(guī)進(jìn)行稅收籌劃，確保稅務(wù)管控不出現(xiàn)問(wèn)題，減少企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好增值稅專用發(fā)票的管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況制定內(nèi)控管理措施，規(guī)范增值稅專用發(fā)票的管理辦法，明確發(fā)票的領(lǐng)取、保管、開具、認(rèn)證和抵扣工作，避免增值稅發(fā)票丟失、過(guò)期抵扣等問(wèn)題，嚴(yán)禁為其他企業(yè)虛開增值稅專用發(fā)票及從其他企業(yè)購(gòu)買無(wú)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票等。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，營(yíng)改增是一柄雙刃劍。企業(yè)只有在充分分析了營(yíng)改增政策對(duì)本行業(yè)的有利和不利影響的基礎(chǔ)上，積極采取各項(xiàng)應(yīng)對(duì)措施，制定合適企業(yè)的應(yīng)對(duì)方案，抓住機(jī)遇，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)改革大潮中快速健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張卓.論營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響[J].中外企業(yè)家.2016.05

[2]黃建飛.營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響及對(duì)策探析[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí).2016.08

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管控范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理

1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型

1.1 投資風(fēng)險(xiǎn)。

近年來(lái)，國(guó)家為改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，為緩解住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，鼓勵(lì)并扶持建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公租房等。項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)受控于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，在當(dāng)前復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，如果由于前期市場(chǎng)調(diào)研不充分或信息獲取不完全等原因而導(dǎo)致投資決策失誤，極易給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。

1.2 籌資風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，前期投入成本較高，投資風(fēng)險(xiǎn)大，受國(guó)家信貸等政策的影響較大，且資金成本較高。所以，房地產(chǎn)企業(yè)如何合理使用財(cái)務(wù)杠桿選擇最優(yōu)的籌資方案，規(guī)避或降低籌資所產(chǎn)生的償債風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制建設(shè)的又一重要內(nèi)容。

1.3 資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。

在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊的情況下，預(yù)售樓盤的銷售資金能否盡早回籠，是影響房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的重要因素。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金回籠好壞不僅反映了市場(chǎng)對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目的認(rèn)同度，也是企業(yè)降低資金成本的有效途徑。通常，房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售時(shí)，可能會(huì)受到結(jié)算方式、信用政策等因素的影響而無(wú)法回籠全部或部分資金，從而對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況造成不利影響。因此，如何提高不動(dòng)產(chǎn)的可變現(xiàn)能力，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，避免造成產(chǎn)品積壓，也是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)中需重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

1.4 成本失控風(fēng)險(xiǎn)。

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長(zhǎng)，隨著土地價(jià)格及資金使用成本的上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的建

設(shè)成本已面臨逐步攀升的壓力。在宏觀調(diào)控壓力下，房地產(chǎn)的市場(chǎng)銷售前景不明朗，許多房地產(chǎn)企業(yè)已無(wú)法通過(guò)提高售價(jià)來(lái)平衡盈虧，勢(shì)必導(dǎo)致企業(yè)盈利能力出現(xiàn)波動(dòng)，削弱其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。所以，有效控制房地產(chǎn)企業(yè)成本，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展、獲得核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素，也是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的主要抓手。

2 基于財(cái)務(wù)管理的企業(yè)內(nèi)控制度應(yīng)堅(jiān)持的主要原則

2.1 合規(guī)性。

隨著國(guó)家各項(xiàng)政策法規(guī)不斷完善，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)管理將受到更廣泛的約束和監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理要以國(guó)家相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度為準(zhǔn)繩，堅(jiān)持合法、合規(guī)導(dǎo)向，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)法律法規(guī)。

2.2 適應(yīng)性。

為使企業(yè)內(nèi)部控制具有針對(duì)性和可操作性，企業(yè)應(yīng)充分考慮自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求，主動(dòng)適應(yīng)企業(yè)發(fā)展需要。一是內(nèi)部控制制度應(yīng)與財(cái)務(wù)運(yùn)作規(guī)律相結(jié)合，應(yīng)注重財(cái)務(wù)管理的系統(tǒng)性及規(guī)律性，使財(cái)務(wù)管理能充分認(rèn)識(shí)、掌握和駕馭財(cái)務(wù)規(guī)律。二是內(nèi)部控制制度應(yīng)與企業(yè)內(nèi)各崗位責(zé)任相結(jié)合，與房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)、開發(fā)、工程、營(yíng)銷等業(yè)務(wù)部門的崗位相結(jié)合，建立崗位責(zé)任制度，清晰劃分職責(zé)邊界，杜絕職務(wù)重疊和工作扯皮，激勵(lì)員工提升團(tuán)隊(duì)整體競(jìng)爭(zhēng)力。

2.3 全面性。

企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，內(nèi)部控制制度也必須對(duì)其全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控。從業(yè)務(wù)模塊來(lái)看，內(nèi)部控制應(yīng)貫穿投資、融資、采購(gòu)、生產(chǎn)、銷售等諸多環(huán)節(jié)；從業(yè)務(wù)流程來(lái)看，應(yīng)包括房地產(chǎn)行業(yè)特有的可行性研究、拿地、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工等環(huán)節(jié)。內(nèi)部控制制度只有體現(xiàn)了全面性，才能使財(cái)務(wù)活動(dòng)的各個(gè)方面、各個(gè)環(huán)節(jié)都有章可循，從而形成一個(gè)互相補(bǔ)充、互相制約的控制體系。

4 動(dòng)態(tài)性。

內(nèi)部控制制度設(shè)計(jì)的效果及適應(yīng)程度必須通過(guò)實(shí)施來(lái)檢驗(yàn)。由于企業(yè)所處的內(nèi)外部環(huán)境始終處在不斷變化之中，制度難免“老化”。因此，企業(yè)內(nèi)部控制也應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，根據(jù)客觀情況的變化，及時(shí)修訂完善那些不適應(yīng)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境變化而導(dǎo)致失效或邊際效益減少的內(nèi)部控制制度，切實(shí)提高制度的有效性和約束力。

3 建立健全內(nèi)部控制制度的關(guān)鍵

3.1 完善投資決策機(jī)制。

當(dāng)前，國(guó)家實(shí)行緊縮銀根、收緊信貸的貨幣政策，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求大，周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，資金成本高。許多房地產(chǎn)企業(yè)管理實(shí)踐中存在的普遍問(wèn)題是：重資產(chǎn)增長(zhǎng)，輕資金回籠；重高額投資回報(bào)，輕過(guò)度負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)；重短期利益，輕可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要提高投資決策的科學(xué)性和合理性，盡量避免投資失誤，對(duì)保障企業(yè)資金、資產(chǎn)安全，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就尤顯重要。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立投資決策機(jī)構(gòu)，制訂正確的投資戰(zhàn)略。在項(xiàng)目可行性研究過(guò)程中，應(yīng)運(yùn)用科學(xué)的理論、方法和手段選擇最優(yōu)的投資方案，并制訂切實(shí)可行的投資計(jì)劃，明確投資各環(huán)節(jié)的責(zé)任人及職責(zé)權(quán)限，建立授權(quán)及審批程序，明確各級(jí)審批人員的權(quán)限、程序和責(zé)任，對(duì)重大的投資必須實(shí)行集體決策審議。

3.2 關(guān)注對(duì)子公司的財(cái)務(wù)管控。

基于稅務(wù)、注冊(cè)等多方面的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)多以設(shè)置屬地項(xiàng)目公司的形式開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并普遍采取下屬多家子公司的集團(tuán)控股型管理模式，企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)實(shí)體為分布在各地的子公司。因此，相對(duì)其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，強(qiáng)化房地產(chǎn)下屬子公司的財(cái)務(wù)管理尤顯必要。由于子公司多為項(xiàng)目公司制，實(shí)際經(jīng)營(yíng)期限較短，導(dǎo)致子公司管理架構(gòu)、組織形式、治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部流程制度難免出現(xiàn)為短時(shí)期服務(wù)等缺點(diǎn)，財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)部控制制度與企業(yè)本部的財(cái)務(wù)預(yù)算往往存在協(xié)調(diào)上或匹配上的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)有必要建立財(cái)務(wù)總監(jiān)委派制度，企業(yè)總部享有對(duì)子公司財(cái)務(wù)總監(jiān)的聘用、獎(jiǎng)懲、辭退等人事任免權(quán)，以及財(cái)務(wù)人員的垂直管理，使子公司的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略充分體現(xiàn)企業(yè)集團(tuán)的整體戰(zhàn)略目標(biāo)。

3.3 強(qiáng)化預(yù)算管理。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立預(yù)算管理委員會(huì)，履行全面預(yù)算管理職責(zé)，建立和完善預(yù)算編制工作制度及流程，建立預(yù)算執(zhí)行情況的考核辦法，對(duì)部門和個(gè)人進(jìn)行預(yù)算考核，做到獎(jiǎng)懲分明。要通過(guò)建立完善動(dòng)態(tài)調(diào)整型的財(cái)務(wù)預(yù)算，科學(xué)、合理地掌控各開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、土地招拍掛、施工、銷售等階段的推進(jìn)程度，加快經(jīng)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)與回籠，增強(qiáng)公司對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的可預(yù)見性和承受能力，實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)承受與資源價(jià)值創(chuàng)造的最佳結(jié)合，有效規(guī)避資金管理的風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 靈活運(yùn)用籌資策略。

房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道通常有施工單位墊資、證券市場(chǎng)融資、銀行信貸融資、銷售款回籠等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的變化以及投資需求，堅(jiān)持低成本、可得性、穩(wěn)定性的原則，設(shè)立籌資決策委員會(huì)，明確資金管理的職責(zé)權(quán)限，系統(tǒng)分析各種籌資方案對(duì)企業(yè)未來(lái)財(cái)務(wù)能力的影響，選擇適度的財(cái)務(wù)杠桿，避免過(guò)度借貸造成的資金壓力，并通過(guò)集體決策來(lái)避免個(gè)人偏好所帶來(lái)的決策失誤。同時(shí)，還可以充分利用金融工具創(chuàng)新開創(chuàng)新的融資來(lái)源。

3.5 培育成本優(yōu)勢(shì)。

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本受土地成本、開發(fā)規(guī)模、客戶群定位以及市場(chǎng)景氣度等因素的綜合影響。開發(fā)項(xiàng)目的土地成本及建筑安裝工程費(fèi)通常占總成本的 70% 左右，對(duì)該成本的控制能力將直接影響開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其中，開發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用的最佳控制時(shí)點(diǎn)是在項(xiàng)目投資決策時(shí)。因?yàn)橥顿Y決策形成以后，土地出讓金、置換成本、養(yǎng)老安置費(fèi)、動(dòng)遷費(fèi)、契稅等基本上已是剛性支出，不存在較大的彈性空間。對(duì)于建筑安裝工程來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)階段就決定了其成本的 75% ～ 85%，另一個(gè)影響因素是施工合同的訂立及施工合同的變更成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注開發(fā)過(guò)程的成本支出，建立健全設(shè)計(jì)階段的評(píng)估分析制度，對(duì)設(shè)計(jì)結(jié)果產(chǎn)生的項(xiàng)目建設(shè)成本進(jìn)行系統(tǒng)分析；嚴(yán)格合同變更簽證制度，明確授權(quán)及審批程序，通過(guò)先確認(rèn)再實(shí)施，有效控制合同變更。

3.6 做好稅務(wù)籌劃。

稅收成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)要健康發(fā)展，必須高度重視稅收政策的變化，完善企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)管理制度，加強(qiáng)稅收政策研究，明確稅務(wù)籌劃的部門及職責(zé)權(quán)限。關(guān)注會(huì)計(jì)與稅收差異，建立稅務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)操作指引。依法制定稅收籌劃方案，提高納稅籌劃水平，合理控制企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)（價(jià)值）最大化的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)