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房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理范文第1篇

房地產(chǎn)行業(yè)是近年來發(fā)展迅速的一個(gè)行業(yè)，現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，互相之間的競(jìng)爭十分激烈，在這種激烈的競(jìng)爭中，如何提升自身的影響力與競(jìng)爭水平是各個(gè)企業(yè)所努力追求的答案。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是企業(yè)運(yùn)營中重要的組成部分，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能夠有效的提升企業(yè)的運(yùn)行效率，所以漸漸的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理越來越受到更多人的重視。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；運(yùn)營方法

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下獲得迅速的發(fā)展，在房地產(chǎn)的發(fā)展中，提高企業(yè)自身各環(huán)節(jié)的運(yùn)行效率對(duì)于企業(yè)的運(yùn)行有著重要的意義。財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)中非常重要的組成，優(yōu)化對(duì)于財(cái)務(wù)的管理對(duì)于提升企業(yè)運(yùn)營有著巨大的幫助。在實(shí)際中，各企業(yè)也確實(shí)就內(nèi)部財(cái)務(wù)管理方式進(jìn)行完善，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理漸漸成為契合企業(yè)財(cái)務(wù)管理完善的一種有效方法，能夠?qū)ζ髽I(yè)自身運(yùn)營水平的提高以及綜合競(jìng)爭力的提高帶來巨大的幫助。財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理究竟是什么，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行有著怎樣的意義，如何進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理是本文接下來將要探討的內(nèi)容。

一、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理概述

(一)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理概念

財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理是當(dāng)前環(huán)境下針對(duì)財(cái)務(wù)運(yùn)作所出現(xiàn)的新的財(cái)務(wù)管理模式，其內(nèi)容為，通過整合企業(yè)自身實(shí)際的財(cái)務(wù)目標(biāo)以及內(nèi)容，合理選取恰當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)指標(biāo)，運(yùn)用正確的系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理的分析辦法，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的描述。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營中有著較為完美的契合，在房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理和項(xiàng)目管理中，動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)管理通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)進(jìn)行融合，依據(jù)合理的各項(xiàng)房地產(chǎn)管理指標(biāo)，借助先進(jìn)的房地產(chǎn)管理工具對(duì)房地產(chǎn)中各種因素進(jìn)行細(xì)致的統(tǒng)計(jì)、分析、計(jì)算、比較最終實(shí)現(xiàn)一種動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的構(gòu)建。

(二)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)中對(duì)于財(cái)務(wù)方面的重視程度不高，與制造業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)中CEO由財(cái)務(wù)人員出任的占比少了很多諸如海爾的張瑞敏、春蘭的陶健幸、康佳的陳偉榮、長虹的倪潤峰等都是由財(cái)務(wù)人員漸漸發(fā)展成為公司的CEO，而房地產(chǎn)行業(yè)卻鮮有聽聞。除此以外，財(cái)務(wù)人員在企業(yè)中的價(jià)值和地位偏低，在同等職位上，財(cái)務(wù)人員的薪酬比成本、工程、營銷等部門人員低。隨著社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，資金間的流動(dòng)較以往更為復(fù)雜，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)隨著時(shí)代的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代，缺乏財(cái)務(wù)人員的運(yùn)用，企業(yè)的運(yùn)營效率得不到提高，在今后的發(fā)展中喪失企業(yè)競(jìng)爭力，最終被淘汰。

二、房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)在財(cái)務(wù)管理上的主要不同

(一)會(huì)計(jì)核算方式

房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)人員與制造業(yè)相比在會(huì)計(jì)核算方面有著很大的不同，主要表現(xiàn)在科目設(shè)置、收入確認(rèn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)等方面存在不同。在房地產(chǎn)行業(yè)中，財(cái)務(wù)工作者主要是對(duì)大筆資金的動(dòng)向進(jìn)行監(jiān)管控制分析總結(jié)，工作內(nèi)容空乏，沒有更多的實(shí)際意義。收入確認(rèn)工作只是在房地產(chǎn)特定時(shí)期進(jìn)行，工作沒有具體的周期，成本結(jié)轉(zhuǎn)與收入確認(rèn)工作狀態(tài)類似往往只是在特定時(shí)間進(jìn)行，工作周期短。這兩者在整體的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作中都占據(jù)較小比例，且無法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出任何有意義的指導(dǎo)研究。與之相反的是制造業(yè)的會(huì)計(jì)工作，在制造業(yè)中財(cái)會(huì)計(jì)需要對(duì)企業(yè)運(yùn)行中的各個(gè)方面進(jìn)行資金的分析，核算。收入確認(rèn)與成本結(jié)轉(zhuǎn)是制造業(yè)工作的重頭，關(guān)系到制造業(yè)運(yùn)行過程的實(shí)際收益與發(fā)展調(diào)整的各個(gè)環(huán)節(jié)。與房地產(chǎn)行業(yè)相比有著更為重要的作用，受到重視程度業(yè)更高。

(二)成本核算方式不同

在制造業(yè)，核算產(chǎn)品成本是財(cái)務(wù)人員的重點(diǎn)工作組成部分，財(cái)務(wù)人員的價(jià)值體現(xiàn)在成本管控過程中。但在房地產(chǎn)公司，都有設(shè)置專門的成本管理部來負(fù)責(zé)這項(xiàng)工作。

(三)資金運(yùn)作模式不同

制造業(yè)主要是流動(dòng)資金貸款，在項(xiàng)目進(jìn)入正常銷售期后，資金滾動(dòng)運(yùn)作后，資金能正常周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型，融資貫穿于項(xiàng)目整個(gè)的運(yùn)行周期。因此融資能力對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)具有至關(guān)重要的作用。

(四)稅務(wù)核算不同

制造業(yè)主要是增值稅及所得稅，而房地產(chǎn)業(yè)主要是土地增值稅、增值稅、所得稅，特別是土地增值稅對(duì)項(xiàng)目盈利影響特別大。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理運(yùn)營方法

在了解房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的各種細(xì)節(jié)后對(duì)于其如何在企業(yè)中實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理運(yùn)營有了相關(guān)方法的思考。

(一)樹立以成本控制為動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的根本目標(biāo)，所以在進(jìn)行財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建中也必須將成本控制作為其所要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。在實(shí)際的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理中，其中的各種管理內(nèi)容包括，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理手段，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理制度等等都必須牢牢圍繞這一目標(biāo)進(jìn)行。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理要積極發(fā)揮作用，預(yù)先對(duì)于各種成本進(jìn)行模擬核算，在項(xiàng)目進(jìn)行中實(shí)時(shí)對(duì)成本細(xì)節(jié)進(jìn)行控制，最終實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本的降低。

(二)完善財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理制度

確定目標(biāo)后，為保證財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理能夠正常且穩(wěn)定的運(yùn)行，企業(yè)必須就財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理制度進(jìn)行完善，避免出現(xiàn)差異性、不適應(yīng)性的問題。確定財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理在不同時(shí)期的生效機(jī)制，保證其在企業(yè)出現(xiàn)重大調(diào)整時(shí)能夠及時(shí)的做出適應(yīng)性調(diào)整。

(三)項(xiàng)目開發(fā)全過程實(shí)行財(cái)務(wù)管控

1.在投資環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)主動(dòng)介入投資決策的各個(gè)環(huán)節(jié)，提前做好項(xiàng)目的資金及稅務(wù)規(guī)劃；2.在項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)，以資金及利潤為抓手，倒逼項(xiàng)目的各個(gè)開發(fā)節(jié)點(diǎn)，主動(dòng)承擔(dān)起項(xiàng)目推進(jìn)的責(zé)任；3.在項(xiàng)目結(jié)束環(huán)節(jié)，以稅為抓手，特別是土地增稅值，運(yùn)用專業(yè)知識(shí)，調(diào)動(dòng)成本、工程等相關(guān)部門，合法合理的少繳和緩繳稅，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。

四、結(jié)語

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中有著重要的意義，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)更好的實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)的構(gòu)建能夠大大的提高其自身的運(yùn)營效率，能夠有效的增強(qiáng)其及行業(yè)中的競(jìng)爭力。不斷深化對(duì)于財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張宇峰.房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方法探討[J].商業(yè)文化，2015(12)：16-20.

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房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；問題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）05-0-01

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)及意義

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集、生產(chǎn)周期長、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大等特點(diǎn)，這就決定了其財(cái)務(wù)管理的特殊性。表現(xiàn)為：一是上下游產(chǎn)業(yè)鏈長、占用資金多、中間環(huán)節(jié)多，使得財(cái)務(wù)管理難度加大。二是財(cái)務(wù)關(guān)系涉及范圍廣，不僅包括與債權(quán)人、債務(wù)人、投資者、內(nèi)部員工之間的關(guān)系，而且包括與國土、規(guī)劃、環(huán)保等政府部門之間的被監(jiān)督與監(jiān)督的關(guān)系。三是經(jīng)營的不確定性與高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)企業(yè)資金回收周期較長，同時(shí)受到政策因素的影響，無疑會(huì)加劇財(cái)務(wù)管理的不可預(yù)見性，甚至引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有重要的現(xiàn)實(shí)意義：一方面，可以使企業(yè)資金管理更加集中，便于資金的籌集和使用。完善籌資管理能夠短時(shí)間調(diào)集企業(yè)發(fā)展資金，使房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)把握商機(jī)，為其投資決策提供資金保障。另一方面，可以使管理更加專業(yè)，監(jiān)督更加嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)施雙重管理，子公司財(cái)務(wù)管理人員既受本部門領(lǐng)導(dǎo)，又要接受公司的行政領(lǐng)導(dǎo)。此外，財(cái)務(wù)管理可以使內(nèi)控機(jī)制統(tǒng)一，有利于企業(yè)對(duì)子公司的考核，以及利潤的合理分配等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)存問題分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不完善。健全的財(cái)務(wù)管理制度是現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)健康運(yùn)行的重要保障。但由于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步晚，發(fā)展過快，行業(yè)市場(chǎng)不健全，未能形成科學(xué)、完善的財(cái)務(wù)管理制度。企業(yè)資金分散、閑置問題突出，多頭開戶、資金賬外循環(huán)等現(xiàn)象也較為常見，加上一些中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)大權(quán)掌握在個(gè)別人手中，在沒有經(jīng)濟(jì)合同等情況下隨意支付，使財(cái)務(wù)部門難以掌控實(shí)際資金周轉(zhuǎn)情況，而財(cái)務(wù)管理制度卻沒有對(duì)其約束，不利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

2.忽視現(xiàn)金管理，風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心必然是做好現(xiàn)金流管理。但目前不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)，只重視招標(biāo)、投標(biāo)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)預(yù)算編制，卻對(duì)現(xiàn)金流向不予關(guān)注，最終導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，甚至出現(xiàn)現(xiàn)金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。再有，企業(yè)管理層現(xiàn)金管理意識(shí)淡薄，造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況難于滿足銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)，因而影響企業(yè)的資金籌集。銀行融資渠道的不暢通，加上房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的現(xiàn)實(shí)，迫使企業(yè)從其他渠道高息籌資，因而加劇了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對(duì)單一。房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措比較單一，國家出臺(tái)一系列打壓房地產(chǎn)的政策，貸款資金已得不到銀行的支持，為了彌補(bǔ)運(yùn)營資金缺口，有的甚至于通過民間高利息借貸進(jìn)行融資。部分房地產(chǎn)企業(yè)能通過發(fā)行企業(yè)債券的方式進(jìn)行融資，但大多數(shù)企業(yè)并不滿足公開發(fā)行公司債券的基本條件，因而不法獲得所需的資金。近年來，隨著國家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)放貸的門檻也隨之提高，客觀上收窄了其從銀行等金融機(jī)構(gòu)融資的渠道，加大了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不確定性。

4.審計(jì)監(jiān)督不力，缺乏獎(jiǎng)懲機(jī)制。盡管房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了審計(jì)機(jī)構(gòu)，也有相關(guān)管理制度出臺(tái)，但鑒于房地產(chǎn)企業(yè)自身的復(fù)雜性，實(shí)際的審計(jì)監(jiān)督工作往往缺乏約束力，尤其是對(duì)財(cái)務(wù)管理的控制顯得軟弱無力，甚至于發(fā)現(xiàn)問題還幫助其隱瞞，給企業(yè)長期發(fā)展造成負(fù)面影響。獎(jiǎng)懲機(jī)制不健全也是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理弱化的重要影響因素，即使形成相關(guān)制度，也僅僅是一紙空文，難以真正執(zhí)行。對(duì)于財(cái)務(wù)主管，通常缺乏對(duì)其的績效考核，而更多的是依靠道德來約束，監(jiān)督效果差。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

1.建立健全房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)在國家相關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)上，依據(jù)企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目及財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)，梳理財(cái)務(wù)管理活動(dòng)各方面的內(nèi)容，明確規(guī)定財(cái)務(wù)管理的流程、標(biāo)準(zhǔn)等，建立涵蓋各環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)規(guī)章制度，使得財(cái)務(wù)管理活動(dòng)更加規(guī)范化，從源頭上把控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在制定財(cái)務(wù)制度的同時(shí)，要綜合考慮其他管理制度，使各項(xiàng)規(guī)章制度相互配合，更好地為企業(yè)整體管理活動(dòng)服務(wù)，優(yōu)化企業(yè)資源配置。另外，要確保財(cái)務(wù)管理制度的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，對(duì)于違規(guī)行為嚴(yán)肅處理，決不姑息。

2.重視現(xiàn)金管理，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。通常情況下，高收益必然伴隨的高風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。企業(yè)的每一項(xiàng)重大決策都可能會(huì)給其帶來無法預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)管理層必須重視現(xiàn)金管理，擁有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，投資決策前一定要進(jìn)行可行性分析，充分考慮項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，以及企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，在確保資金安全的基礎(chǔ)上提高投資回報(bào)率。同時(shí)，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員現(xiàn)金管理意識(shí)，關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流狀況，并及時(shí)反饋企業(yè)管理層，為其決策提供依據(jù)，進(jìn)而降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.優(yōu)化融資方式，拓寬融資渠道。為了把握投資機(jī)遇，滿足企業(yè)發(fā)展的資金需求，做好籌資管理，房地產(chǎn)企業(yè)必須優(yōu)化現(xiàn)有的融資方式，在符合法律法規(guī)的基礎(chǔ)上拓寬融資渠道。一是充分開展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務(wù)，如通過信用證、承兌匯票、商業(yè)匯票、保函等結(jié)算方式進(jìn)行短期融資；二是將企業(yè)做大做強(qiáng)，在符合條件的情況下，發(fā)行股票、債券等籌集資金；三是在資本市場(chǎng)中尋找戰(zhàn)略合作伙伴，依靠自身優(yōu)勢(shì)吸引投資者，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)融資的目的；四是借助并購、重組等方式，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，提高流動(dòng)資金占比。

4.提高審計(jì)監(jiān)督的執(zhí)行力，落實(shí)獎(jiǎng)懲機(jī)制。加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)工作的審計(jì)監(jiān)督力度，不僅僅要在形式上做到位，更應(yīng)當(dāng)監(jiān)督工作落到實(shí)處。一方面，在審計(jì)制度的制定上要具有可操作性，盡可能細(xì)化財(cái)務(wù)管理審計(jì)監(jiān)督條款，制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格執(zhí)行，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)，進(jìn)而降低企業(yè)各項(xiàng)成本。另一方面，要落實(shí)財(cái)務(wù)管理獎(jiǎng)懲措施，不論高管還是普通員工，一視同仁，對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作成績突出的員工，要及時(shí)予以精神或物質(zhì)上的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于違反財(cái)務(wù)管理制度、違規(guī)操作的，要嚴(yán)懲不貸。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 問題 建議

經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對(duì)住房質(zhì)量的要求越來越高，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來了極大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)具有規(guī)模大、周期長、資金量大等因素，這些因素限制了財(cái)務(wù)管理水平的提升。同時(shí)因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷完善，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理業(yè)顯現(xiàn)出了較多的問題。所以探討房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問題與建議具有一定的必要性。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題以及原因

（一）預(yù)算管理方面的問題

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，預(yù)算管理方面的工作是十分重要的，它直接關(guān)乎企業(yè)利潤。但是，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不重視預(yù)算管理方面的工作，尤其是預(yù)算管理工作中對(duì)市場(chǎng)的提前評(píng)估以及預(yù)判。其造成的結(jié)果就是，在實(shí)際的運(yùn)作過程中，大量的數(shù)據(jù)和所期望的目標(biāo)與實(shí)際的市場(chǎng)環(huán)境不符，并不被市場(chǎng)認(rèn)可，導(dǎo)致預(yù)算管理工作無法順利展開。另一方面，少量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有建立完善的指標(biāo)制度，對(duì)于預(yù)算管理方面的工作中的成本預(yù)算，收益和支出預(yù)算等沒有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，并沒引起足夠的重視，只是單方面的重視自己賺了多少錢，虧了多少錢，也不查明原由，目光短淺，沒有長遠(yuǎn)目標(biāo)。

（二）忽略了全面成本管理

企業(yè)各部門溝通不足：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終的目的就是賺錢，如何做到使企業(yè)得到最大的利益，而付出最小的成本。問題的關(guān)鍵就在于對(duì)成本的全面的控制管理，盡量做到不浪費(fèi)一分一厘。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過大：某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有一個(gè)完善的資本運(yùn)作體系，絕多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源就是銀行或是其它企業(yè)，而這往往會(huì)產(chǎn)生高額的利息。沒有足夠的資金做保證，是無法正常運(yùn)作的，但貸款給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)：眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)。改革開放以來，一大批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍涌現(xiàn)在神州大地，成功的企業(yè)例如萬達(dá)，恒大等等，但也有很大一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)淪陷在這改革的浪潮中。匯率的不穩(wěn)定，銀行利率的不斷變化，國家政策的改變等等的不確定因素，都給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）核算管理制度不健全

就目前來看，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未建立十分健全的核算管理制度，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際的項(xiàng)目過程中，并不能完全做到對(duì)收益和支出的正確核算。

（四）其他方面管理不當(dāng)

企業(yè)高層對(duì)于一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，就相當(dāng)于大腦對(duì)于人體的重要性，企業(yè)的管理層是直接關(guān)乎企業(yè)的生存和發(fā)展。但是術(shù)業(yè)有專攻，很多的房地產(chǎn)企業(yè)的高層并不一定是財(cái)務(wù)專業(yè)科班出身，對(duì)于財(cái)務(wù)管理方面并沒有一個(gè)專業(yè)的認(rèn)識(shí)，影響到了高層對(duì)于財(cái)務(wù)管理方面的決策。再有的是，部分從事財(cái)務(wù)管理的員工別有用心，暗懷鬼胎，做假賬，收回扣。這也嚴(yán)重影響到了企業(yè)財(cái)務(wù)方面的管理。

二、解決財(cái)務(wù)管理問題的主要對(duì)策

（一）加強(qiáng)全面預(yù)算管理

加強(qiáng)全面預(yù)算工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)職責(zé)權(quán)限、授權(quán)批準(zhǔn)程序等進(jìn)行細(xì)化。預(yù)算管理委員會(huì)需要負(fù)責(zé)擬訂預(yù)算的目標(biāo)，制度預(yù)算的具體措施。同時(shí)協(xié)調(diào)預(yù)算編制和執(zhí)行的問題，以提升預(yù)算的可執(zhí)行力度，達(dá)到全面預(yù)算管理的目的。

科學(xué)的進(jìn)行預(yù)算責(zé)任的單元的制定。強(qiáng)化內(nèi)部管理，將企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)都納入到預(yù)算中去。強(qiáng)調(diào)層層落實(shí)，使各個(gè)部門的方向明確、責(zé)權(quán)利清晰。同時(shí)需要強(qiáng)化對(duì)預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督和控制，以此來減少因?yàn)楣芾聿簧茖?dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失。

加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，對(duì)資金的投資進(jìn)行準(zhǔn)確的估量，做出合理的可行性報(bào)告，以此降低投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算的過程中，需要處理好資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的管理，合理的規(guī)劃現(xiàn)金流量，回避由于喪失償債能力而導(dǎo)致經(jīng)營失敗。

（二）完善加強(qiáng)全面成本管理

加強(qiáng)全面成本管理需要樹立系統(tǒng)管理意識(shí)，從企業(yè)的戰(zhàn)略全局出發(fā)。堅(jiān)持全面性原則，根據(jù)不同的成本采取不同的策略方法。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理需要從市場(chǎng)競(jìng)爭的實(shí)際出發(fā)，充分的考慮物質(zhì)成本以及非物質(zhì)成本。為了更好的實(shí)現(xiàn)成本管理的目標(biāo)，需要實(shí)現(xiàn)成本內(nèi)容的擴(kuò)展。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)的成本較多，服務(wù)、產(chǎn)權(quán)、人力資源、環(huán)境等成本是其中重要的組成部分，針對(duì)這些成本，需要財(cái)務(wù)科學(xué)合理的方法，才能夠保證成本控制住的有效性。

成本管理的工作需要全員的配合才能夠完成，在全面成本管理的過程中，需要成立成本管理委員會(huì)，并且在成本控制的過程中，需要管理層的全面參與。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理的過程中，需要采取目標(biāo)成本管理的方式。對(duì)財(cái)務(wù)成本進(jìn)行全面跟蹤，保證各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，建立相應(yīng)的監(jiān)督考核機(jī)制，從全方位入手，將成本控制指納入到項(xiàng)目規(guī)劃書中去。同時(shí)完善企業(yè)的競(jìng)爭機(jī)制，為全面成本管理打下基礎(chǔ)。在進(jìn)行成本管理的過程中，需要采取清單報(bào)價(jià)模式進(jìn)行，以達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體成本控制的目的。在房地產(chǎn)行業(yè)相同的工程量，不同企業(yè)的價(jià)格是不同的，這就體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理需要有技術(shù)指導(dǎo)才能夠順利進(jìn)行。

成本信息是財(cái)務(wù)成本管理的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)需要從成本結(jié)構(gòu)出發(fā)，對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行全面的控制改善。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略財(cái)務(wù)管理策略的制定，需要從企業(yè)的核心競(jìng)爭力出發(fā)，通過對(duì)競(jìng)爭對(duì)手的價(jià)值鏈進(jìn)行整合分析，形式成本管理信息，以此為制定戰(zhàn)略方針打下基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理是一個(gè)系統(tǒng)性的工程，需要晚上成本管理策略和體系，才能夠合理的控制企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施成本，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）完善核算管理

核算管理對(duì)于企業(yè)的重要性已經(jīng)不言而喻，建立一個(gè)健全的企業(yè)核算管理制度，在一定的程度上，不僅關(guān)乎了企業(yè)的財(cái)務(wù)問題，更是關(guān)乎企業(yè)是否能夠得到最大的利益，因此完善企業(yè)的核算制度就顯得格外重要。完善核算制度首先，我們要明白企業(yè)財(cái)務(wù)方面所涉及的主要項(xiàng)目環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)涉及到怎樣的制度，找到問題的關(guān)鍵所在，對(duì)癥下藥。

1、收入核算方面

房地產(chǎn)企業(yè)其收入跟一般的企業(yè)不同，所以在進(jìn)行銷售的過程中，需要結(jié)合房地產(chǎn)銷售的不同形式特點(diǎn)，進(jìn)行銷售標(biāo)準(zhǔn)的確定。從而減少誤判導(dǎo)致的會(huì)計(jì)信息失真的情況的產(chǎn)生。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的時(shí)候需要滿足以下幾個(gè)條件：房屋竣工并驗(yàn)收合格，這表明房屋的合格性。完成竣工結(jié)算，表示成本計(jì)量有著可靠的依據(jù)。簽訂售房合同及收取房款，表示房款收入已能可靠計(jì)量已經(jīng)流入企業(yè)；房屋辦理了移交手續(xù)交付業(yè)主使用，表示房屋的管理權(quán)和控制權(quán)均全部轉(zhuǎn)移。交房時(shí)間一般情況下會(huì)比竣工時(shí)間和合同時(shí)間晚，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售收入的確認(rèn)時(shí)間應(yīng)為辦理房屋交接手續(xù)之日。之前收取的款視為預(yù)收房款，交房后再結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入“主營業(yè)務(wù)收入”。

2、成本方面

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目涉及的費(fèi)用和成本種類繁多，而且，房地產(chǎn)商在進(jìn)行樓盤開發(fā)時(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的過程中往往是一次性開發(fā)幾十棟房屋，開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用是由開發(fā)商統(tǒng)一支出的。針對(duì)一般的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)需要根據(jù)管理和經(jīng)營的特點(diǎn)來確定適合企業(yè)成本核算的對(duì)象，成本核算對(duì)象確定后不能夠隨意的更改。但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)橥瑫r(shí)開發(fā)的項(xiàng)目較多，項(xiàng)目變更較快，這樣就導(dǎo)致了成本核算歸集對(duì)的對(duì)象變化較快。所以需要特殊性的看待房地產(chǎn)企業(yè)，按照“直接費(fèi)用直接計(jì)入、間接費(fèi)用分配計(jì)入”的原則，對(duì)開發(fā)新項(xiàng)目為一棟的房屋，應(yīng)該為單位承擔(dān)全部成本。開發(fā)項(xiàng)目為多棟房屋的，其每棟房展的直接成本由每棟承擔(dān)。間按費(fèi)用可先分清大類，如住宅類、寫字樓類、商業(yè)用房類等，由于它們的前期各項(xiàng)費(fèi)用的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)不一樣，其承擔(dān)的成本百分比自然不一樣；在分清大類后，對(duì)同類也要進(jìn)一步進(jìn)行成本歸集，如同時(shí)開發(fā)好幾株住宅，應(yīng)根據(jù)每一棟的直接成本的比例來分擔(dān)成本。

三、結(jié)束語

財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營中占有重要的地位。但是目前大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)還存在較多財(cái)務(wù)管理的問題。這些問題的存在，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展有著很大的阻礙作用。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要從樹立全面預(yù)算管理思想、其他制度的完善、完善核算管理等方面入手，使得財(cái)務(wù)管理能夠適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需求。

參考文獻(xiàn)：

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[2]袁斌.新形勢(shì)下我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及對(duì)策分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理范文第4篇

摘要：本文首先論述了加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)、經(jīng)營業(yè)績的提高、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防范等重要性，指出當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)存在財(cái)務(wù)管理目標(biāo)不明確、資金管理低效、投融資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱、成本控制經(jīng)驗(yàn)不足和缺乏高素質(zhì)財(cái)務(wù)管理人才等問題，提出了明確財(cái)務(wù)目標(biāo)、建立資金“蓄水池”、加強(qiáng)投融資風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)、改善成本監(jiān)控管理意識(shí)等加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策建議，為房地產(chǎn)企業(yè)不斷完善企業(yè)管理奠定了基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；對(duì)策建議

完整的企業(yè)管理包括了財(cái)務(wù)管理、購銷管理、薪資管理等子系統(tǒng)，而財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心。隨著房地業(yè)競(jìng)爭日益激烈，加上房地產(chǎn)業(yè)自身需要的金額較大，資金周轉(zhuǎn)周期較長的行業(yè)特性，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的內(nèi)部管理的挑戰(zhàn)。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)到加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的重要性，全面的財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)立足于市場(chǎng)與行業(yè)競(jìng)爭的重要舉措。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的重要性

1.有利于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

合理的財(cái)務(wù)管理是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)的保證。企業(yè)財(cái)務(wù)管理分為財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理兩個(gè)部分，財(cái)務(wù)核算能為企業(yè)提供真實(shí)的信息，財(cái)務(wù)管理則為企業(yè)管理者帶來經(jīng)營的信息。

財(cái)務(wù)管理將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)有效地聯(lián)系在一起，具體體現(xiàn)在財(cái)務(wù)指標(biāo)的量化，將財(cái)務(wù)目標(biāo)與企業(yè)的短期和中長期戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行階段性地分解，使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行有效地控制與監(jiān)督，及時(shí)調(diào)整不適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的短期目標(biāo)，保證房地產(chǎn)企業(yè)中長期的戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的提高

財(cái)務(wù)管理與企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績直接相關(guān)，全面的財(cái)務(wù)管理綜合考慮了房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算、業(yè)績考核和成本收入等項(xiàng)目，將企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績切實(shí)落實(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)通過全面預(yù)算管理一方面基于企業(yè)經(jīng)營利潤最大化的目標(biāo)，另一方面考慮了企業(yè)的成本費(fèi)用支出問題，將房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制在合理的區(qū)間，降低了企業(yè)的經(jīng)營成本費(fèi)用，全面預(yù)算管理使企業(yè)能夠合理把握收入與成本問題，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的提高。

3.有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防范

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)涉及企業(yè)的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)與日常經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等，房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入大，回報(bào)周期長，投融資風(fēng)險(xiǎn)大于其他行業(yè)，因此，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得尤為重要。預(yù)算管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)經(jīng)營的事前、事中、事后進(jìn)行有效地監(jiān)督控制，及時(shí)地解決經(jīng)營過程中存在的問題，對(duì)可能存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，以保證企業(yè)正常的運(yùn)作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)定位不明確

財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的建立與房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展直接相關(guān)，而目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)將財(cái)務(wù)目標(biāo)定位為利潤最大化和股東利益最大化。以利潤最大化為目標(biāo)的財(cái)務(wù)管理在一定程度上反應(yīng)了房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富價(jià)值，且企業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富與利潤成正比，但該目標(biāo)缺乏對(duì)資金的時(shí)間價(jià)值與投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。以股東利益最大化為目標(biāo)的財(cái)務(wù)目標(biāo)雖然考慮了房地產(chǎn)企業(yè)資金的時(shí)間價(jià)值與投資風(fēng)險(xiǎn)因素，但是其適用范圍有限，由于股東利益最大化主要以股票的市值計(jì)價(jià)，對(duì)于非上市的房地產(chǎn)企業(yè)卻不適用。許多房地產(chǎn)企業(yè)將收益與成本倒掛，或出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)等、忽視利益相關(guān)者的預(yù)期收益等問題，主要原因在于企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上目標(biāo)定位不明確或企業(yè)定位財(cái)務(wù)目標(biāo)時(shí)并沒有綜合考慮投資利潤、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和其他人力資本的投入等因素。綜上，部分的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)定位沒有考慮企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，片面強(qiáng)調(diào)企業(yè)的利潤最大化或股東利益最大化，忽略了財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的可行性及與企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的協(xié)調(diào)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理低效

房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有資金需求量大，占用周期長、風(fēng)險(xiǎn)性高的特點(diǎn)，因此其資金周轉(zhuǎn)率偏低，對(duì)資金運(yùn)作管理的要求也更高。資金管理效率低下，意味著企業(yè)資金占用的時(shí)間成本大，這一隱性成本也是企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素。克服資金管理低效的問題，不僅能為企業(yè)節(jié)約大量的資金占用的隱性成本，縮短資金回報(bào)周期，而且能保證企業(yè)資金鏈的順暢，對(duì)促進(jìn)企業(yè)發(fā)展起到重要作用。在房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)競(jìng)爭日益激烈的今天，已有部分企業(yè)顛覆了這一模式，在追求多點(diǎn)經(jīng)營的同時(shí)，開始關(guān)注企業(yè)資金管理的效率，試圖以企業(yè)財(cái)務(wù)管理改革來帶動(dòng)企業(yè)自身資金的高效使用。但目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都維持原有的財(cái)務(wù)管理模式，對(duì)資金的使用和回收管理較為低效，導(dǎo)致企業(yè)無法確保資金鏈的順暢，也出現(xiàn)了企業(yè)部分資金閑置與不足并存的現(xiàn)象。

3.房地產(chǎn)企業(yè)投融資風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)薄弱

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)在投融資的風(fēng)險(xiǎn)管理方面都存在著一定的盲目性。從融資方面看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，在融資規(guī)模、融資時(shí)機(jī)、融資方式和融資成本方面的決策缺乏合理性，常常使企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)增大。此外，雖然整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)融資方式多種多樣，但單獨(dú)的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有限，基本都是采用銀行貸款或從機(jī)構(gòu)中借貸的方式，房地產(chǎn)基金如股票融資、債券融資方面利用較少。從投資方面看，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其開發(fā)的項(xiàng)目銷售前景期望過高，投資缺乏穩(wěn)健性，存在投資規(guī)模過大，結(jié)構(gòu)不合理等問題。一方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)投資決策不夠理性，在投資初期未考慮到未來的市場(chǎng)前景、資金鏈和施工進(jìn)度等問題，有些企業(yè)甚至沒有考慮到相關(guān)批文是否落實(shí)等問題；另一方面，許多房地產(chǎn)企業(yè)投資偏好某一項(xiàng)目或某一類項(xiàng)目，導(dǎo)致在該項(xiàng)目或該類項(xiàng)目中資金投入過多，風(fēng)險(xiǎn)性過大，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)利空趨勢(shì)，企業(yè)將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

4.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理經(jīng)驗(yàn)不足

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行開發(fā)方案設(shè)計(jì)、取得土地使用權(quán)、公開招投標(biāo)工程及施工過程控制等都會(huì)在不同程度上影響項(xiàng)目開發(fā)的成本。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)對(duì)成本控制管理經(jīng)驗(yàn)不足，在土地使用權(quán)競(jìng)買過程中易作出非理性的選擇，在某些情況下甚至無視競(jìng)買價(jià)格是否偏離預(yù)算成本等問題。其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)方案的選擇也存在盲目性。在實(shí)際操作中，并不是所有價(jià)格越高的設(shè)計(jì)方案越不可取，而應(yīng)綜合考慮技術(shù)指標(biāo)、銷售前景和施工情況等因素進(jìn)行最終評(píng)定、選擇，在最終成本計(jì)算方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)僅重視中標(biāo)價(jià)格，但實(shí)際上，中標(biāo)價(jià)格不等于最終價(jià)格，最終價(jià)格還受到后期合同糾紛或變更等因素的影響。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，其投資從項(xiàng)目立項(xiàng)到工程竣工，中間的成本包含人力成本和工程自身成本及其他成本，進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)算和監(jiān)控要克服很多困難，但進(jìn)行成本控制管理能有效進(jìn)行資金監(jiān)控，為企業(yè)帶來更大的利潤。

5. 房地產(chǎn)企業(yè)缺乏高素質(zhì)財(cái)務(wù)管理人才

要把握瞬息萬變的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的機(jī)遇，應(yīng)對(duì)變化莫測(cè)的經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，防范、降低企業(yè)投融資風(fēng)險(xiǎn)，便要求企業(yè)雇傭高素質(zhì)的專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人才。高素質(zhì)、專業(yè)型的財(cái)務(wù)人員能充分利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段，充分掌握市場(chǎng)、企業(yè)信息，迅速地為風(fēng)險(xiǎn)和投資決策提供可靠信息。專業(yè)型高素質(zhì)財(cái)務(wù)人員的引進(jìn)與培養(yǎng)還能為企業(yè)評(píng)估投融資項(xiàng)目，有效進(jìn)行資金管理和成本監(jiān)控，為企業(yè)取得經(jīng)濟(jì)利潤和長遠(yuǎn)發(fā)展帶來推動(dòng)力。當(dāng)前，許多房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源分配上不夠合理，在雇傭員工方面僅重視相關(guān)銷售、建筑人才，對(duì)財(cái)務(wù)管理人才引進(jìn)較少，導(dǎo)致企業(yè)賬目混亂，缺乏對(duì)資金監(jiān)控的管理，出現(xiàn)了資金部分閑置與不足共存的現(xiàn)象。此外，大多房地產(chǎn)企業(yè)在招聘人才時(shí)忽視了人力資本的作用，僅重視財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能，對(duì)員工的創(chuàng)新能力、計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力等不夠重視。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策建議

1.明確房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)

財(cái)務(wù)目標(biāo)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的作用。明確的財(cái)務(wù)目標(biāo)與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展緊密相關(guān)，一方面財(cái)務(wù)目標(biāo)能夠有效地協(xié)調(diào)與組織房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營活動(dòng)，另一方面明確的財(cái)務(wù)目標(biāo)與房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績考核掛鉤，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行期末考評(píng)的重要標(biāo)準(zhǔn)。因此，明確的財(cái)務(wù)目標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成長具有重要的導(dǎo)向作用。資金的籌集、投放、耗費(fèi)、回收及分配等過程中，企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)要與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理科學(xué)化、預(yù)算化等，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。相對(duì)于以企業(yè)利潤最大化或股東利益最大化為目標(biāo)的財(cái)務(wù)管理，以企業(yè)價(jià)值最大化為目標(biāo)的財(cái)務(wù)管理在操作層面上更具有可行性，該財(cái)務(wù)目標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值與投資風(fēng)險(xiǎn)，較為全面地考慮了與企業(yè)相關(guān)利益者的權(quán)益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的設(shè)定不僅要明確企業(yè)資金的時(shí)間價(jià)值與投資風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)綜合考慮企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略與人力資源等因素，從而制定出明晰的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，充分利用企業(yè)的人力、財(cái)力與物力各項(xiàng)資源，使房地產(chǎn)企業(yè)圍繞目標(biāo)不斷成長壯大。

2.建立房地產(chǎn)企業(yè)資金的“蓄水池”

房地產(chǎn)企業(yè)資金分散，投資資金主要來源于對(duì)前期投資項(xiàng)目資金的回收，因此企業(yè)財(cái)務(wù)對(duì)資金管理的效率較低。企業(yè)財(cái)務(wù)管理的科學(xué)化發(fā)展，要求企業(yè)既重視宏觀管理又重視微觀管理。宏觀上，企業(yè)應(yīng)做好立項(xiàng)、預(yù)算及資金回籠等的大帳；微觀上，企業(yè)財(cái)務(wù)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，將管理落實(shí)到企業(yè)經(jīng)營的每個(gè)細(xì)節(jié)中。為解決企業(yè)資金管理效率低的問題，房地產(chǎn)企業(yè)可借鑒其他企業(yè)經(jīng)驗(yàn)，建立企業(yè)資金的“蓄水池”———企業(yè)資金結(jié)算中心，將企業(yè)各部門、各項(xiàng)目的資金歸集到結(jié)算中心的專門賬戶，使企業(yè)財(cái)務(wù)能像“蓄水池”一樣，及時(shí)回籠、調(diào)動(dòng)部分資金，做到?？顚Ｓ?、余款及時(shí)回收。此外，資金“蓄水池”還應(yīng)注重“源頭”與“流向”，即加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)算與資本預(yù)算，對(duì)企業(yè)資金的收支及分配等作出合理具體的安排，并加強(qiáng)預(yù)算監(jiān)控，定期檢查、嚴(yán)格考核，從“源”與“流”兩個(gè)方面改善資金的管理效率，節(jié)約資金占用的時(shí)間成本。企業(yè)財(cái)務(wù)還應(yīng)對(duì)企業(yè)下的各部門、各項(xiàng)目的資金實(shí)施集約化管理，避免資金分散、閑置與不足共存的局面，既能解決企業(yè)資金管理低效的問題，又能解決企業(yè)下屬各部門開立過多賬戶、資金帳外循環(huán)等問題。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)投融資風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

企業(yè)財(cái)務(wù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投融資的管理和監(jiān)控可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)性過大的項(xiàng)目，有效降低投融資風(fēng)險(xiǎn)。在融資方面，企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)積極參與融資決策的制定，協(xié)助其他部門完成融資。影響企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的因素很多，如融資渠道、融資組合、融資成本、融資環(huán)境以及相關(guān)政策法規(guī)等。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資組合和融資成本是主要的影響因素。因此房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)協(xié)助相關(guān)部門進(jìn)行融資資金預(yù)算、識(shí)別影響因素、確定融資組合、測(cè)算融資成本、進(jìn)行區(qū)間估計(jì)、確定融資方案等工作，確保企業(yè)融資方案決策的嚴(yán)肅性和正確性。在投資方面，在投資之前對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)估是很有必要的，能迅速地分析出企業(yè)投資項(xiàng)目的可行性及投資規(guī)模等問題，為企業(yè)做出正確的投資決策提供合理依據(jù)。合理的投資項(xiàng)目模型應(yīng)考慮到資金鏈?zhǔn)欠耥槙?，相關(guān)文件批文是否落實(shí)，未來市場(chǎng)前景及施工進(jìn)度等問題，這要求企業(yè)財(cái)務(wù)部門參與項(xiàng)目立項(xiàng)與投資評(píng)估分析，了解相關(guān)政策法規(guī)、熟悉投資環(huán)境并制定相應(yīng)的預(yù)算計(jì)劃。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)理性分析宏觀環(huán)境和市場(chǎng)條件，優(yōu)化自身投資結(jié)構(gòu)，積極拓展投資領(lǐng)域，開發(fā)不同類型投資項(xiàng)目，并能根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整投資方案，以便企業(yè)有效規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得較高利潤。

4.改善房地產(chǎn)企業(yè)成本監(jiān)控管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的成本預(yù)算與成本監(jiān)控對(duì)取得盈利有重要意義。首先，應(yīng)降低土地開發(fā)成本，即降低土地使用權(quán)購買價(jià)格，即使在競(jìng)買時(shí)由于競(jìng)爭使價(jià)格偏高，也應(yīng)積極與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行交涉洽商，在支付時(shí)間和支付比例上爭取更大的優(yōu)惠，已抵消購買價(jià)格過高帶來的隱性成本。其次，在設(shè)計(jì)方案的選擇上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合多方因素進(jìn)行選擇，對(duì)技術(shù)指標(biāo)、市場(chǎng)前景、預(yù)算金額和施工進(jìn)度等因素進(jìn)行研究分析，不要盲目否定預(yù)算較高的設(shè)計(jì)方案，而應(yīng)根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目的既定目標(biāo)、市場(chǎng)環(huán)境及政策因素進(jìn)行評(píng)估，努力使項(xiàng)目方案為企業(yè)帶來利益最大化。對(duì)最終成本的計(jì)算也應(yīng)考慮到合同后期發(fā)生糾紛或變更等因素的影響，在合同條款的簽訂中保持嚴(yán)謹(jǐn)和細(xì)致的態(tài)度，避免由于簽訂合同時(shí)權(quán)責(zé)不明而造成雙方日后的糾紛，為企業(yè)贏得最大的利潤。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)以成本控制為目標(biāo)，培養(yǎng)成本預(yù)算和成本監(jiān)控的相關(guān)人才，降低資金成本等，對(duì)企業(yè)資金的使用和回收情況進(jìn)行及時(shí)的反饋和修正，保證資金流暢，節(jié)約資金占用等隱性成本。

5.引進(jìn)、培育專業(yè)的高素質(zhì)財(cái)務(wù)人才在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革不斷深化，計(jì)算機(jī)技術(shù)廣泛普及的今天，高素質(zhì)的專門的財(cái)務(wù)人才對(duì)企業(yè)發(fā)展起著重要的作用。房地產(chǎn)行業(yè)利潤可觀，但投資金額大，企業(yè)財(cái)務(wù)部門的工作量也往往多于其他行業(yè)，如房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到竣工、出售，財(cái)務(wù)部門需對(duì)立項(xiàng)方案進(jìn)行經(jīng)費(fèi)預(yù)算，為融資方案作出合理評(píng)估，在之后的施工過程中，財(cái)務(wù)部門還需對(duì)資金管理、成本監(jiān)控負(fù)責(zé)，甚至合同完成后，也可能因?yàn)榘l(fā)生合同糾紛，而需財(cái)務(wù)部門對(duì)整體成本進(jìn)行重新計(jì)算。專門的財(cái)務(wù)人才能準(zhǔn)確把握與財(cái)務(wù)活動(dòng)相關(guān)的環(huán)境因素、制度因素、目標(biāo)因素、價(jià)格因素和發(fā)展趨勢(shì)等市場(chǎng)信息，對(duì)企業(yè)投融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析預(yù)測(cè)，為企業(yè)做出正確決策提供參考，因此高素質(zhì)人才對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)發(fā)展和完善財(cái)務(wù)制度有重大意義。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)重視對(duì)財(cái)務(wù)管理人才的引進(jìn)，加強(qiáng)人才培養(yǎng)工作，提升財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力水平，開設(shè)財(cái)務(wù)人員對(duì)政策法規(guī)的學(xué)習(xí)和對(duì)計(jì)算機(jī)技術(shù)的掌握課程，增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的創(chuàng)新能力，不斷提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，對(duì)財(cái)務(wù)管理的要求也越來越高。在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的今天，許多房地產(chǎn)企業(yè)獲得了巨額的利潤，但也面臨財(cái)務(wù)管理效率低、資金管理意識(shí)薄弱和成本監(jiān)控經(jīng)驗(yàn)不足及缺乏高素質(zhì)財(cái)務(wù)人才等問題。因此，明確房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，進(jìn)行有效的資金管理，加強(qiáng)成本監(jiān)控能力，培養(yǎng)高素質(zhì)財(cái)務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)改善財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，加強(qiáng)對(duì)資金的控制，提升資金使用效率，并降低投融資風(fēng)險(xiǎn)意義重大。如上文所述，當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)目標(biāo)設(shè)立、資金管理、降低投融資風(fēng)險(xiǎn)、成本監(jiān)控及人才引進(jìn)、培養(yǎng)方面仍有待改善。為此，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)應(yīng)從業(yè)內(nèi)的實(shí)際情況出發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境作出正確的決策，明確財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，做好資金管理和成本監(jiān)控工作，采取一切措施來降低營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)財(cái)務(wù)的整體業(yè)務(wù)水平和監(jiān)控能力，做到財(cái)務(wù)管理科學(xué)化、預(yù)算化，推動(dòng)企業(yè)的長久發(fā)展。

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房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理范文第5篇

    【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理探討

    一、引言

    房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗(yàn)收到交付使用,開發(fā)周期通常為二至五年,項(xiàng)目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控,為了確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和如期完成,只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督,才能降低成本、增加利潤增長點(diǎn),提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

    房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理,是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中對(duì)所需各種資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配,進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核,并正確處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系的項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作,它是企業(yè)經(jīng)營管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的特點(diǎn)有別于一般企業(yè),具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):

    (一)開發(fā)周期長,籌資金額大,籌資任務(wù)重

    房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對(duì)象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資的投入過程。高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià),要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大;加之開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性,開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段,所需時(shí)間往往兩年或更長;最后,資金的周轉(zhuǎn)期較長,周轉(zhuǎn)率偏低,需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金,并進(jìn)行項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)發(fā),所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。

    (二)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大,投資決策分析責(zé)任重,要求高

    房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)資金投入量大、管理周期較長,且房地產(chǎn)使周期也長,在較長的開發(fā)經(jīng)營周期性,還在著許多不確定的因素,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。因此.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)。這就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員提出了更高的管理要求,要求其作好投資決策分析,提高投資決策分析的準(zhǔn)確性,以便為企業(yè)經(jīng)營者投資項(xiàng)目決策提供及時(shí)、可靠的信息,有效地分散風(fēng)險(xiǎn),降低風(fēng)險(xiǎn)。

    (三)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)獨(dú)特,成本管理工作繁雜

    雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)承接費(fèi)等成本項(xiàng)目構(gòu)成,但各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容同開發(fā)產(chǎn)品有所不同,即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時(shí)間、地段而變,使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

    目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基礎(chǔ)階段,尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用,主要存在的問題有:

    (一)財(cái)務(wù)管理制度流于形式。一是財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范,存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批,經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂,沒有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行,常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。

    (二)有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計(jì)劃,卻沒有把計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解,編制出季度、月度計(jì)劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡,存在某些公司資金閑置,而另一些卻資金緊缺的情況,無法對(duì)資金進(jìn)行集中管理,資金使用效率低下。

    (三)融資渠道比較單一,主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策,銀行融資監(jiān)管趨緊,信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。

    (四)過度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料,不僅是企業(yè)利潤的來源,更是企業(yè)長期發(fā)展的保證,其數(shù)量和價(jià)值還直接影響著企業(yè)自身在公開市場(chǎng)上的表現(xiàn)。然而過度“圈地”存在機(jī)會(huì)成本和資金利用效率的問題。

    (五)審計(jì)監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門,制定了監(jiān)督制度,但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用,監(jiān)控不力。

    (六)公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善,而實(shí)際上缺乏實(shí)效的狀態(tài),在財(cái)務(wù)監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問題,如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。

    四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率的建議

    針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的一些問題,筆者將提出些完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的建議,希望能夠?yàn)榻档推髽I(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提供參考。

    第一,健全財(cái)務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門的職責(zé),加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。會(huì)計(jì)人員除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算外,還要參與項(xiàng)目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審,監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收支審批程序,明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn),以控制項(xiàng)目投資和費(fèi)用支出。此外,根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項(xiàng)費(fèi)用管理辦法,完善核算辦法和監(jiān)督手段。?

    (一)加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制

    雖然財(cái)務(wù)杠桿能給企業(yè)帶來較大的杠桿效益,但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障,在給企業(yè)帶來杠桿效益的同時(shí)也會(huì)將企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)太大,導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例,對(duì)于項(xiàng)目而言還要充分考慮項(xiàng)目投資總額大小及開發(fā)營銷中的諸多因素。一般采用l/3自有資金,l/3銀行貸款,1/3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。

    (二)投資方向要符合企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求

    企業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)的建立與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略具有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)具有不完全競(jìng)爭性,而且房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性的特點(diǎn)。從開發(fā)產(chǎn)品類別上來看,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住宅、商業(yè)寫字樓、別墅等。開發(fā)類別的選擇是影響企業(yè)收入的關(guān)健因素之一。企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求以及其未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況。