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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)濟師、設(shè)置問題、建議
中圖分類號:F293.33 文獻標識碼:A 文章編號:
一、前言
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟和商品經(jīng)濟重要的組成部分之一。隨著現(xiàn)代化科技建設(shè)的不斷發(fā)展,以及體制改革的不斷深化,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營管理也顯得日趨復雜。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對管理要求的不斷提高,也增強了其產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟師的要求,經(jīng)濟師這個職業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。在大中型房地產(chǎn)企業(yè)中,工程師、會計師等職位的設(shè)置較為普遍,而經(jīng)濟師的設(shè)置卻相對較少。在一些房地產(chǎn)企業(yè)中,對工程會計等職位的開放程度較為普遍,唯獨對經(jīng)濟師職位開放程度相對較少。從而反應(yīng)出企業(yè)管理制度不完善以及企業(yè)經(jīng)營管理人才的匱乏。也間接的說明了房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟師的主要任務(wù)
進入新世紀,著重抓技術(shù)而放松管理,著重生產(chǎn)而輕視經(jīng)濟,這是房地產(chǎn)企業(yè)長期存在的問題,這個問題嚴重的影響到地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展改革創(chuàng)新,妨礙發(fā)展現(xiàn)代化管理的進程,不利于提高房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益。本文針對目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀,對房地產(chǎn)經(jīng)紀師的設(shè)置問題做了相關(guān)的論述。它的職責主要就是在企業(yè)管理者的領(lǐng)導下,全面性的負責企業(yè)的經(jīng)濟方面的運營管理工作。
1、認真貫徹執(zhí)行國家經(jīng)營體制改革等方面的法律法規(guī),對違反相關(guān)制度造成經(jīng)濟損失的經(jīng)營事務(wù)行為給予有效的制止和糾正。為企業(yè)制定適合其本身運作的經(jīng)營決策,通過組織市場調(diào)研對市場做出正確的預測,并且根據(jù)相關(guān)的資料制定出初步的運營方案。
2、認真貫徹執(zhí)行公司的質(zhì)量方針和目標,對企業(yè)經(jīng)營管理制度實施起到監(jiān)督檢查的作用。
3、協(xié)助企業(yè)的管理者制定企業(yè)長期的運營計劃,并組織實施企業(yè)的長期運營計劃。
4、研究企業(yè)以及下屬子公司的運作狀況,評價和分析企業(yè)人力資源,物力資源以及財力資源的利用狀況,提出一系列的增產(chǎn)節(jié)約和提高經(jīng)濟效益的意見,并在獲得批準后組織實施。
5、負責策劃企業(yè)舉辦的大型經(jīng)濟活動以及業(yè)務(wù)延伸。
6、負責企業(yè)項目的投資,提出所有可行性報告,進行經(jīng)濟風險評估,形式一定的經(jīng)濟監(jiān)督權(quán),杜絕一些無經(jīng)濟效益的投資活動和計劃。
7、負責制定建設(shè)項目工程的承包方案,以及與工程預算相關(guān)的管理工作,制定項目工程的經(jīng)營成本控制程序,計劃以及具體的實施辦法。
8、負責主持企業(yè)評審項目年度產(chǎn)業(yè)目標完成情況,在沒有達到企業(yè)制定的指標時,指導有關(guān)單位采取一系列的措施,完成各項經(jīng)營生產(chǎn)。
9、負責對企業(yè)業(yè)務(wù)管理體制進行協(xié)調(diào),組織和督促所有部門共同的實現(xiàn)完成企業(yè)的經(jīng)營目標。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟師的設(shè)置存在的問題
隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)也日益繁榮起來,但它還存在著很多的問題,值得進一步的探討。由于進入房地產(chǎn)企業(yè)的門檻比較低,再加上行業(yè)發(fā)展歷史比較短暫,經(jīng)紀機構(gòu)之間各自為政,且缺少與政府部門之間的信息溝通,這一現(xiàn)象促使了房地產(chǎn)經(jīng)紀師這個職業(yè)的誕生。
1、領(lǐng)導者沒有認識到經(jīng)濟師的重要性
2、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織一直不完善
很多的房地產(chǎn)機構(gòu)人員較少,在機構(gòu)中又會出現(xiàn)一個人兼職很多職位的狀況發(fā)生,如:某人即是業(yè)務(wù)員又是會計,甚至是還監(jiān)管著出納的工作。這樣的不完整體系,造成了業(yè)務(wù)流程的混亂,不能及時有效的都一個項目做出正確的風險評估以及房地產(chǎn)經(jīng)濟師的設(shè)置問題與建議分析浙江廣業(yè)建設(shè)有限公司施建平項目的投資模式。
3、從業(yè)人缺少高素質(zhì)的專業(yè)人員
房地產(chǎn)經(jīng)濟師必須要精通建筑,物業(yè)管理金融法律等方面的相關(guān)經(jīng)驗,還要持有一定的實踐經(jīng)驗,能滿足這一條件的經(jīng)濟師并不多見,我國在早些年就開展了經(jīng)濟師資格考試制度,但能弄過經(jīng)濟師考試的人鳳毛麟角,在兩千零三千年,通過經(jīng)濟師資格認證的人數(shù)僅在四千。再加上較多的房地產(chǎn)企業(yè)大量的聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀人,極少的去招聘房地產(chǎn)經(jīng)紀師,這造成了房地產(chǎn)從業(yè)人員的素質(zhì)普遍較差的難題。
4、崗位分工不明確
管理工作特別強調(diào)的就是職責權(quán)限分明,但在開放經(jīng)濟師崗位的企業(yè)中,經(jīng)濟師職責不明確,權(quán)限失去平衡,有的經(jīng)濟師權(quán)限僅在幾項業(yè)務(wù)上,有的是負責房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟工作,最終也會出現(xiàn)經(jīng)濟師有名無實的現(xiàn)象。
5、缺少利益對碰
大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)覺得經(jīng)濟師帶給公司的利益不大,且分管的權(quán)限又有些尷尬,位置僅次于總經(jīng)理,在進修,學術(shù)交流等方面的優(yōu)勢又遠遠不如會計師和工程師,這也較大了挫傷了經(jīng)濟師工作的主動性和積極性。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟師的相關(guān)建議
1、房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導層重視經(jīng)濟師設(shè)置
經(jīng)濟師在房地產(chǎn)企業(yè)中,從制定完善的戰(zhàn)略經(jīng)營目標到最終的實施,都起著極其重大的作用,經(jīng)濟師不光要向企業(yè)提供變幻萬千的市場動態(tài),還要提供國家對房地產(chǎn)企業(yè)管理的政策變動情況。同時還要通過實踐去證明市場動態(tài)的準確度和實用性,這些都是非專業(yè)人士不能解決的問題。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導必須充分認識到經(jīng)濟師對企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標的制定和實施所發(fā)揮的重大作用。經(jīng)濟師不僅要向領(lǐng)導提供房地產(chǎn)市場的各種動態(tài)、政策變動情況、項目前期的可行性研究等相關(guān)決策信息,同時還要通過實踐去反復證明所提供信息的準確度與實用性,這是非專業(yè)人員通常較難以解決的問題,必須針對具體的相關(guān)工作,及時做好總體設(shè)想,認真部署,嚴格檢查監(jiān)督,并予以全面落實。
2、建立信息共享機制體系
充分的發(fā)揮經(jīng)濟師在企業(yè)內(nèi)的功效,加強經(jīng)濟師與經(jīng)濟師之間的協(xié)調(diào)聯(lián)系。所以時刻要充實經(jīng)濟師的力量,如:組織人員進行定期的教育培訓,外出進行學術(shù)研究及探討,使經(jīng)濟師時刻都能跟上企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的形式與腳步。
3、經(jīng)濟師的個人能力有待加強
經(jīng)濟師所擔負的大部分工作通常是涉及面相對比較廣,并且政策性強、工作量大的復雜性工作。所以要充實經(jīng)濟師的力量,適當增加專業(yè)人員予以輔助,并定期給經(jīng)濟師予以培訓、學習及外出從事學術(shù)交流及研討的機會,使其能跟上企業(yè)經(jīng)濟形勢的發(fā)展。
4、經(jīng)濟師的具體定位與科學性搭配分工
經(jīng)濟師發(fā)揮的是助手參謀的最用,它是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略運營的住謀劃著,同時又是決策的直接實施者,任務(wù)重且涉及的范圍比較廣,所以必須要進行一種科學性的搭配經(jīng)濟師和企業(yè)人員之間的運作情況。
5、建立一套有效的激勵制度
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的前期開發(fā)項目,是經(jīng)濟師工作的重要對象,同時每年的年度工作目標和方向也是由經(jīng)濟師協(xié)調(diào)策劃的,所以激勵制度能有效的調(diào)動經(jīng)濟師的積極性,做好多方位的準備,以確保經(jīng)濟項目的責任落實。
6、加強經(jīng)濟師對項目的管理。房地產(chǎn)前期開發(fā)項目,是經(jīng)濟師工作管理的重要對象,同時也是每年工作擴展的主要目標和方向,要進一步改進和加強該項目的管理工作,同時房地產(chǎn)開發(fā)可變性大,這就要求經(jīng)濟師們做好多項、多方位的準備,建立起相應(yīng)的項目庫,如遇突況,也能夠進行適當?shù)恼{(diào)整,從而為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供可靠的保證。
四、結(jié)束語
綜上所述,在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展的今天,企業(yè)管理者的中心任務(wù)主要以經(jīng)營、生產(chǎn)、分配為主,經(jīng)濟師在以上三方面都起著至關(guān)重要的作用,企業(yè)領(lǐng)導應(yīng)對提高對經(jīng)濟師的重視程度.
參考文獻:
王芳:《打造信息化下的房地產(chǎn)業(yè)》,《中國建設(shè)信息》, 2011年16期
馬瑞芹:《我國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展》,《經(jīng)營與管理》, 2011年09期
(一)納稅籌劃是提高企業(yè)管理水平和增強財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)的必然要求所謂的納稅籌劃,更多的是指在企業(yè)戰(zhàn)略層面的籌劃。在房地產(chǎn)企業(yè)項目運作的初期,通過合理的納稅籌劃和戰(zhàn)略決策,對建筑工程項目的投資來源、建設(shè)方式、經(jīng)營模式等的進行合理、科學、規(guī)范的規(guī)劃,從而達到納稅籌劃的目的,這對企業(yè)的管理水平提出了很高的要求。所以說,納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)管理水平的必然要求。另一方面,要想實現(xiàn)土地增值稅的納稅籌劃,財務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)必須過硬。這要求企業(yè)財務(wù)管理人員必須熟練掌握會計制度和會計準則,還要熟練掌握現(xiàn)行的稅法,按照既定的法律規(guī)范進行記賬、計稅和納稅申報。所以,納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員專業(yè)素質(zhì)提高的必然要求。
(二)納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)納稅環(huán)境的必然選擇根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定,“形式大于實質(zhì)”,再加上,我國現(xiàn)行的稅法對于納稅稅種、納稅環(huán)節(jié)、計稅方法等進行了詳細的規(guī)定,從而導致房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中面臨著稅種繁多、環(huán)節(jié)眾多、計稅復雜的問題,要求房地產(chǎn)企業(yè)必須對納稅進行合理籌劃。只有通過合理的納稅規(guī)劃,才能有效避免無法預見的納稅支出,才能有效避免重復納稅的問題。此外,通過合理的納稅籌劃,也有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)當前經(jīng)濟體制改革背景下的納稅環(huán)境。所以,納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)納稅環(huán)境的必然選擇。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的方法
(一)利息支出籌劃在我國,所有納稅人必須知道并且明確的一點是:我國稅法中,了扣除項目比實際核算過程中所涉及的項目少,在增值額計算過程中應(yīng)嚴格按照稅法規(guī)定進行。根據(jù)我國土地增值稅暫行條例以及實施細則之規(guī)定,在工程項目財務(wù)費用利息支出扣除以后,凡是可以按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤、能夠提供金融證明的部分,可據(jù)實扣除(需要說明的是其中最高額不可超過按照銀行同期貸款利率計算所得的金額)。在納稅籌劃過程中,凡無法按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目對分攤利息支出進行計算的,或者難以提供金融證明的,開發(fā)費均嚴格按照土地取得成本以及開發(fā)成本之和的十分之進行扣除?;谏鲜鰲l款規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合自身的特點,選擇對個人有利的計算方式(利息計算),從而實現(xiàn)節(jié)稅之目的。通常情況下,資金的主要來源是資源資金企業(yè)發(fā)生的利息費用,如果沒有達到土地取得成本、開發(fā)成本總數(shù)的5%,則建議采用第二套計算方案——在不提供金融證明的情況下,直接將土地取得成本與開發(fā)成本總數(shù)的10%扣除。案例1:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),其地價款支付額為1000萬元人民幣,整個房地產(chǎn)開發(fā)成本大約在5000萬元左右,以利息支出分別為400萬、200萬進行具體籌劃。其中,利息費用扣除限額=(1000+5000)×5%=300(萬元);允許扣除的利息支出為400萬元時,由于400萬元>300萬元,因此該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當嚴格按照開發(fā)項目進行利息分攤,同時還要提供金融證明。在該種條件下,利息支出與其他開發(fā)費用扣除:400+(1000+5000)×5%=700(萬元);如果不采用該方案,則只能以(1000+5000)×10%=600(萬元)為標準進行扣除,其中扣稅基數(shù)大約減少100(萬元)。當可扣利息支出額200萬時,因200<300,所以建議不按開發(fā)項目對利息進行分攤,或者不提供金融證明。在該種情況下,利息支出與其他開發(fā)費用總計扣除額為(1000+5000)×10%=600(萬元),多扣:600-(200+300)=100(萬元)利息支出。
(二)簽訂分售合同在房地產(chǎn)企業(yè)進行房屋出售時可以采用簽訂分售合同的方法。當房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商建設(shè)的房屋房體已經(jīng)初步建設(shè)完工但是還沒有安裝其他一些設(shè)備,并且業(yè)主還沒有對所購買的房屋進行裝飾時,這時,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商可以與業(yè)主商量并且簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同;當房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商建設(shè)的房屋房體建設(shè)完工并且其他一些設(shè)備已經(jīng)安裝完成、或是房屋業(yè)主已經(jīng)開始著手裝飾或是已經(jīng)裝飾完工時,這時,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商可以與業(yè)主商量簽訂附屬設(shè)備安裝及裝璜、裝飾合同,這樣,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商只需要按照第一份合同的金額來繳納土地增值稅,這時,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商與房屋業(yè)主所簽訂的第二份合同金額即不是土地增值稅的范疇,而是營業(yè)稅征稅,這樣就不需要繳納土地增值稅,而我國稅收法中,營業(yè)稅征稅的稅率比土地增值稅的稅率要低很多,這樣,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商所繳納的稅收費用就會降低,從而達到了降低繳稅費用的目的。
(三)充分享受稅收優(yōu)惠政策根據(jù)國內(nèi)現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例要求,納稅人在普通住宅建造出售過程中,增值額沒有超過扣除金額20%的,應(yīng)當對其免征土地增值稅。在此過程中,若增值額明顯超過了扣除金額20%的,則應(yīng)當就其所有的增值額,嚴格按照規(guī)定進行計稅。此外,稅法中對此還做出了明確的規(guī)定,即納稅人在普通住宅建造完成后,又進行房地產(chǎn)開發(fā)的,分別對增值額進行核算,否則所建造的普通住宅無法適用免稅規(guī)定。為了能夠充分享受稅收優(yōu)惠政策,房地產(chǎn)企業(yè)可將某個整體開發(fā)項目進行分開處理,從而實現(xiàn)降低增值率和稅負之目的。比如,實踐中可將某個整體增值率多于20%的部分增值率,分為沒有達到20%的標準住宅、超過20%的樓盤進行分別核算,從而享受國家關(guān)于土地增值稅免征的優(yōu)惠政策。比如,某個房地產(chǎn)企業(yè)在對建筑項目進行開發(fā)時,項目中包括一套普通標準住宅,預售8000萬元,其中可扣除的金額大約為7200萬元;同時,還建成了20棟豪華別墅,預銷價格在6000萬左右,可扣除金額大約4500萬元左右。就這一案例來講,如果核算時不分開,則需繳納的土地增值稅為:(8000+6000-7200-4500)×30%=690(萬元);相反,如果對其進行分開核算,則由于普通標準住宅的增值率沒有超過20%,則可享受土地增值稅免征優(yōu)惠政策,總計土地增值稅繳納額為:(6000-4500)×30%=450(萬元)。相比之下,建議分開核算,因可享受國家稅收優(yōu)惠政策,所以應(yīng)當優(yōu)選該稅收籌劃方案。
三、結(jié)束語
摘要:本文通過分析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的現(xiàn)狀,闡釋房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務(wù)內(nèi)控體系的重要性,并針對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的問題,對房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系提出合理的建議。
關(guān)鍵詞 :房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)內(nèi)控;構(gòu)建;探究
一、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的重要性
近年來,我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,對房地產(chǎn)企業(yè)進行宏觀調(diào)控,采取有效的措施加強管理,制定了很多制度來約束房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的重點產(chǎn)業(yè),其稅收占國家總稅收額的大部分。所以,建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展起到了重要的作用,其有利于約束房地產(chǎn)行業(yè),保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的問題
(一)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控存在漏洞
現(xiàn)在,很多企業(yè)還沒有建立完善的內(nèi)控體制,沒有良好的控制環(huán)境,尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的會計系統(tǒng)還不是特別健全,企業(yè)的控制程序還是沿用傳統(tǒng)的方法。內(nèi)控體系出現(xiàn)漏洞,原因在于房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定良好的發(fā)展戰(zhàn)略,企業(yè)在經(jīng)營過程中忽視了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律,對房地產(chǎn)行業(yè)的管理要求沒有清晰的認識。目前,房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控體系都停滯在過度分散化的文字編寫的步驟上,沒有采取有效的配套措施,內(nèi)控體系的可操作性比較差。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控環(huán)境差
房地產(chǎn)企業(yè)在建立內(nèi)控體系時,沒有形成一套系統(tǒng)的章程,企業(yè)制定的細則實用性不強,沒有詳細的計劃。內(nèi)控的主體沒有較高的素質(zhì),在一定程度上增加了企業(yè)管理的難度,風險控制的效率降低。
(三)稅務(wù)的外部環(huán)境惡劣
房地產(chǎn)企業(yè)的投資大,具有一定的特殊性,其外部環(huán)境不穩(wěn)定,風險難以控制。房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算方面也存在很多不確定的因素,導致了房地產(chǎn)開發(fā)成本難以預算。
三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系應(yīng)遵循的原則
(一)遵守法律原則
房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務(wù)內(nèi)控體系時必須堅持國家規(guī)定的法律和法規(guī),在國家法規(guī)允許的情況下,制定企業(yè)可操作的稅務(wù)內(nèi)控體系。
(二)兼顧性原則
房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控要充分體現(xiàn)企業(yè)的會計核算和會計控制,內(nèi)控體系要與企業(yè)的長遠發(fā)展的目標相一致,同時內(nèi)控體系又要協(xié)調(diào)企業(yè)的短期規(guī)劃,稅務(wù)內(nèi)控要與企業(yè)的其他內(nèi)部控制協(xié)調(diào)。
(三)指向性原則
企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控控制要按照企業(yè)實際經(jīng)營情況,要抓住企業(yè)在會計核算中的薄弱環(huán)節(jié),要有指向性的找出企業(yè)容易失誤的內(nèi)控環(huán)節(jié)。
(四)一致性原則
企業(yè)在制定稅務(wù)內(nèi)控體系時一定要長期的執(zhí)行,不能過多地變動,否則內(nèi)控體制就不能落實下去。
(五)普適性原則
企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控要按照企業(yè)的變動以及企業(yè)會計制度的更新來對稅務(wù)內(nèi)控進行調(diào)整。普適性原則包括對內(nèi)的普適性和對外的普適性。
(六)成本性原則
企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系必須要考慮成本問題,稅務(wù)內(nèi)控體系的制定盡量節(jié)約成本。
(七)實用性原則
企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系要實現(xiàn)實際的運用效果,稅務(wù)內(nèi)控體系要有很強的操作性,其制定的方案一定要可行。
(八)可持續(xù)性原則
房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務(wù)內(nèi)控體系時要聯(lián)系國家的宏觀調(diào)控政策,并結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展,制定出有助于企業(yè)長遠發(fā)展的制度和體系。
四、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的策略
(一)房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善稅務(wù)內(nèi)控的管理水準房地產(chǎn)企業(yè)要建立專業(yè)的稅務(wù)管理部門,請專業(yè)人員來對稅務(wù)進行管理和控制。企業(yè)要把稅務(wù)管理項目落實到個人,要制定獎懲制度,大力推廣稅務(wù)管理工作。加強對稅務(wù)申報的核對、對稅務(wù)發(fā)票嚴格管理、權(quán)衡各類稅收的風險、分析國家稅收制度,合理運用國家稅收政策來指導企業(yè)進行稅收的籌劃工作,引導企業(yè)稅務(wù)部門規(guī)避稅務(wù)風險,企業(yè)稅務(wù)部門要牢牢把握企業(yè)的投資方向,提出可行的稅務(wù)控制措施。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)要加強對稅務(wù)風險的控制
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系是企業(yè)管理的核心環(huán)節(jié),因此,在企業(yè)內(nèi)部開設(shè)專業(yè)的稅務(wù)管理機構(gòu),加強對稅務(wù)的控制力度,保障企業(yè)在經(jīng)營過程中實現(xiàn)高收益。房地產(chǎn)企業(yè)要了解自身發(fā)展的情況,要準確定位,實現(xiàn)對生產(chǎn)經(jīng)營中的每一項與稅收有關(guān)的環(huán)節(jié)的控制,降低企業(yè)的風險。企業(yè)要改進稅務(wù)風險管理體制,使該體制可以順利運行,達到稅務(wù)內(nèi)部控制的效果。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)時要控制好增值稅,在銷售時要嚴格管理其營業(yè)稅,企業(yè)在保有環(huán)節(jié)上要處理好房產(chǎn)稅,實現(xiàn)對稅務(wù)的內(nèi)部控制。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)置內(nèi)部風險預報體系
風險預報體系要求企業(yè)內(nèi)部人員要樹立整體觀念,要考慮企業(yè)的整體效益,要站在企業(yè)的角度對稅務(wù)進行控制。房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金比較多,其涉及的稅種有不確定性,因此,企業(yè)的員工要根據(jù)實際情況,要分析企業(yè)的運營狀況再做出判斷。企業(yè)很多重要的涉稅項目,要提前預算,及時匯報。企業(yè)的稅務(wù)人員要遵守稅務(wù)匯報的步驟,確保匯報的文件在各部門有效地流通。
(四)房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全稅務(wù)風險評估機制
風險評估機制是企業(yè)在運營過程中對稅務(wù)風險的預測,并將預測的結(jié)果采取制度化的方式進行評定。房地產(chǎn)企業(yè)在建立風險評估機制時要加強職工對稅務(wù)風險的控制意識,樹立高度的責任心。房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好員工的教育的培訓工作,讓員工了解基本的稅務(wù)知識,增強員工抗風險的能力。企業(yè)稅務(wù)部門要及時評定涉稅的風險,將風險及時消除。
(五)房地產(chǎn)企業(yè)要加強稅務(wù)管理人員的素質(zhì)
現(xiàn)在,房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)人員的素質(zhì)參差不齊,因此,企業(yè)要通過定期的培訓來提高稅務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng),不斷更新稅務(wù)人員的理念。房地產(chǎn)企業(yè)要制定考核機制,定期對稅務(wù)人員的專業(yè)知識考核,保障稅務(wù)人員能夠勝任自身的崗位。提高稅務(wù)人員的道德素質(zhì),防止偷稅、漏稅的現(xiàn)象發(fā)生。
結(jié)語
房地產(chǎn)企業(yè)中存在著偷稅和漏稅的現(xiàn)象,使國家的稅收大量地流失,因此,構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系有著重要的意義,房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的建立,不僅僅可以促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,而且對國家經(jīng)濟的發(fā)展起著重要作用。因此,房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系是很有必要的。建立健全房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系必須堅持一致性原則、成本性原則,房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善稅務(wù)內(nèi)控的管理水準,設(shè)置內(nèi)部風險預報體系,建立健全稅務(wù)風險評估機制,從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。
參考文獻:
[1]許明. 對我國企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的構(gòu)建研究[J]. 財經(jīng)界,2014(02).
摘要:本文首先分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀,針對存在的問題提出構(gòu)建并完善財務(wù)管理體系,以此改善財務(wù)管理方法,提升財務(wù)管理水平,使財務(wù)管理系統(tǒng)能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息,促進核算型財務(wù)向管理型財務(wù)轉(zhuǎn)變,有效降低企業(yè)運營風險,使財務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一,最后說明構(gòu)建并完善財務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理財務(wù)管理體系
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè),面對激烈的競爭,房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競爭能力,必須提高財務(wù)管理水平。財務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀
目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題:
1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務(wù)報表的階段。
2、財務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務(wù)軟件和核算標準不統(tǒng)一,難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財務(wù)信息。
3、財務(wù)管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出,預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預算和財務(wù)預算等基本機制,但其內(nèi)容和管理方法距實現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。
4、由于缺乏統(tǒng)一明確的財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機制,有些企業(yè)的二級項目開發(fā)公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進行管理,造成公司的管理控制能力下降。
5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風險控制的難度。
二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系及其意義
針對上述房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題,我認為要改善財務(wù)管理方法,提升財務(wù)管理水平,應(yīng)當構(gòu)建并完善財務(wù)管理體系。包括以下幾方面:
1、構(gòu)建財務(wù)核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務(wù)會計核算基礎(chǔ)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程,以標準、統(tǒng)一的財務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。
2、建立管理會計系統(tǒng),通過管理報告全面及時地向管理者分析企業(yè)經(jīng)營狀況,實現(xiàn)管理信息動態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。
3、以全面預算管理為核心手段,實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的有效分解和戰(zhàn)略實施反饋,實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程資金和成本監(jiān)控,實現(xiàn)對二級項目公司及各職能部門重要經(jīng)營和業(yè)務(wù)活動的預測、控制、反饋、修正動態(tài)循環(huán),并與部門績效考核緊密聯(lián)系起來。
4、建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各層管理者的權(quán)力與責任,明確規(guī)定各項業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學性,降低運營風險。
5、完善資金管理系統(tǒng),實現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控與管理,提高資金效率,降低資金風險,利用資金有效控制實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)整體的風險控制。
6、實現(xiàn)財務(wù)管理和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務(wù)管理的效率,進而完善內(nèi)外部信息共享平臺,實現(xiàn)在共享平臺上的動態(tài)決策和動態(tài)管理。
7、財務(wù)管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰(zhàn)略管理體系、績效管理體系在內(nèi)的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進行不斷整合,形成有機的整體管理系統(tǒng),最終達到房地產(chǎn)企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎(chǔ)上的持續(xù)發(fā)展。構(gòu)建并完善財務(wù)管理體系其意義在于:促進核算型財務(wù)向管理型財務(wù)轉(zhuǎn)變,使財務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn),提供了有效戰(zhàn)略實施操作手段;為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個系統(tǒng)性的財務(wù)管理體系解決方案,使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強化了房地產(chǎn)企業(yè)風險控制,能夠有效降低企業(yè)運營風險。
三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容
(一)建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風險的行業(yè),控制風險是財務(wù)管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體,內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長期良性運行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論,企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監(jiān)控等五個要素,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強化內(nèi)部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監(jiān)控全過程,與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合,直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個層次:首要層次指明確授權(quán)對象;第二層次包括業(yè)務(wù)種類和權(quán)力類型;第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。
(二)完善財務(wù)核算體系
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個方面為重點:
1、根據(jù)管理需求重新設(shè)計和調(diào)整會計單據(jù)
目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會計單據(jù)反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應(yīng)進行重新設(shè)計,將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中,通過單據(jù)及時記錄經(jīng)濟業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容,為管理者提供審批依據(jù)和決策支持,也便于利用會計信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。2、科學設(shè)置會計科目
首先,根據(jù)《企業(yè)會計制度》的要求,調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》規(guī)定設(shè)置的一級科目。其次,根據(jù)管理控制要求,科學設(shè)置二級以下的會計科目。例如在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細化核算對象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號進行開發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號設(shè)置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發(fā)成本費用項目,細化成本對象,以便于房地產(chǎn)企業(yè)進行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。第三,會計科目設(shè)置與全面預算管理結(jié)合起來。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點實現(xiàn)收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產(chǎn)負債科目按部門進行數(shù)據(jù)歸集。
3、統(tǒng)一會計核算程序和規(guī)則
各個會計主體的會計科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上可以增加適當?shù)撵`活性;各個會計主體的會計單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;各個會計主體的財務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。
(三)建立管理會計系統(tǒng)
建立管理會計系統(tǒng)包括設(shè)立責任中心管理和設(shè)置管理會計報告體系。
1、設(shè)立責任中心
管理房地產(chǎn)企業(yè)的責任中心,是指按照管理目標,根據(jù)各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準,并通過責任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進而能夠?qū)Ω髫熑沃行牡臉I(yè)績進行客觀評價。
2、設(shè)計管理會計報告體系
房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發(fā)成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。
(四)建立全面預算管理體系
房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理的基本內(nèi)容包括:全面預算模式、預算的編制與執(zhí)行、預算的考核與分析。
1、全面預算模式
根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點,建議采用以項目預算與資金預算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責任預算管理模式。項目預算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項目作為預算對象,對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行的整體預算。資金預算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作所制定的年度規(guī)劃。年度責任預算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責任中心的基礎(chǔ)上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業(yè)總體預算的具體執(zhí)行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算,從而保證公司預算總目標得以實現(xiàn)的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經(jīng)營信息向上一級責任中心反饋,以此實現(xiàn)預算執(zhí)行的跟蹤與控制。
2、預算的編制與執(zhí)行
房地產(chǎn)企業(yè)全面預算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預算控制實際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來,如果某項實際業(yè)務(wù)是預算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預算外支出,增強企業(yè)的控制能力。
3、預算的考核與分析
房地產(chǎn)企業(yè)的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預算的執(zhí)行情況進行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進行匯總和分析總結(jié),召開月度分析會議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績效指標對其業(yè)績進行考核,再與激勵和薪酬制度結(jié)合起來。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對全年的預算執(zhí)行情況進行整體分析,總結(jié)主要的問題,并制定和修正下年度的經(jīng)營目標,指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。
(五)完善資金管理系統(tǒng)完善
關(guān)鍵詞:安康市 房地產(chǎn)企業(yè) 人力資源管理 調(diào)查
1 調(diào)查對象
五家房地產(chǎn)企業(yè)(開發(fā)項目)分別是:安康市仕府大院、安康市濱江公館、安康市城投?沁園、安康市萬家房產(chǎn)、安康市興安地產(chǎn)。
2 人力資源管理現(xiàn)狀分析
2.1 企業(yè)員工男女比例
這五家房地產(chǎn)企業(yè)(開發(fā)項目)有職工788人,其中,男419人、女369人,平均每個企業(yè)有職工157.6人。在男女比例上,銷售部門和保安保潔部門的男女分別是1:1.83和1:1.93,而管理部門和技術(shù)部門正好相反,男女比例大于2:1,具體見表1。對此,房地產(chǎn)企業(yè)(開發(fā)項目)的人事主管認為:一個房地產(chǎn)企業(yè)要想取得成功,管理人員雖然占核心地位,但是銷售部相當于一張企業(yè)與外界交流合作的名片,銷售部的人員管理合理,會使企業(yè)對外的形象煥然一新,所以在銷售部門,企業(yè)更傾向于招聘女員工,尤其是年輕女員工;而在管理部門中,則傾向于招聘男員工,主要是理工科出來的男員工,相對于女員工來說,管理頭腦更靈活。
表1 房地產(chǎn)企業(yè)員工男女比例統(tǒng)計表單位(人)
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注:表中數(shù)據(jù)來源于安康學院會計學12級2班曹馨月等同學的調(diào)查。
2.2 企業(yè)員工的學歷與專業(yè)
5家房地產(chǎn)企業(yè)(開發(fā)項目),5%職工是本科以上學歷,這類人屬于企業(yè)內(nèi)的佼佼者,他們有著豐富的專業(yè)知識、靈活的思維能力,在企業(yè)內(nèi)擔任經(jīng)理級別的職位,屬于企業(yè)內(nèi)高一層次的管理人;60%職工是本科畢業(yè),且所學專業(yè)是市場營銷、管理學,這些人在企業(yè)內(nèi)擔任管理職位和銷售職位;25%職工是大專畢業(yè),在企業(yè)內(nèi)擔任技術(shù)人員,這類員工長期在生產(chǎn)一線工作;10%是大專以下學歷,他們相對于其他員工來說,學歷低、年齡較大,所以在企業(yè)內(nèi)擔任保潔和保安的工作,詳見表2。
2.3 企業(yè)招聘員工的渠道
一般有網(wǎng)絡(luò)招聘、現(xiàn)場招聘和內(nèi)部招聘三種渠道。
網(wǎng)絡(luò)招聘是5家房地產(chǎn)企業(yè)(開發(fā)項目)的首選。網(wǎng)絡(luò)招聘一般包括企業(yè)在網(wǎng)上招聘信息甚至進行簡歷篩選、筆試、面試。通過網(wǎng)站招聘信息,利用專業(yè)網(wǎng)站已有的系統(tǒng)進行招聘活動。這種招聘方式不受地域限制,人數(shù)多,覆蓋面廣,且時效較長?,F(xiàn)場招聘是企業(yè)的第二選擇,它是一種企業(yè)和人才通過第三方提供的場地,進行直接面對面對話,現(xiàn)場完成招聘面試的一種方式?,F(xiàn)場招聘一般包括招聘會及人才市場兩種方式。內(nèi)部招聘是指公司將空缺職位向員工公布并鼓勵員工競爭上崗。內(nèi)部招聘有助于增強員工的流動性,同時由于員工可以通過競聘得到晉升或者換崗,因此這是一種有效的激勵手段,可以提高員工對公司的滿意度以留住人才。
2.4 房地產(chǎn)企業(yè)的人才流失
這5家房地產(chǎn)企業(yè)(開發(fā)項目)都存在較嚴重的員工流失,特別是銷售部門的員工流失最嚴重。具體表現(xiàn)如下:一是許多員工一有機會就會選擇辭職,前往工資水平比較高的公司工作;二是銷售人員認為自己的能力在該房地產(chǎn)公司已發(fā)揮到淋漓精致,從而會選擇能為其提供更廣闊發(fā)展空間的房地產(chǎn)公司,而每個銷售員手中或多或少會有一些客戶,這些客戶會隨著該員工的離開而終止對該房地產(chǎn)的投資。
3 調(diào)查結(jié)論與建議
3.1 結(jié)論
從上述5家房地產(chǎn)企業(yè)(開發(fā)項目)的人力資源管理可看出安康市房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源管理方面是基本合理、理性的,特別是在用人的性別、學歷和招聘上,不存在性別歧視、人才的高消費等現(xiàn)象,且在員工招聘時能與時俱進。但也存在員工流失等問題,這反映了安康市房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬制度或晉升制度存在一定的缺陷。
3.2 完善安康市房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的建議
①建立績效考核制度。通過該制度及時對公司員工的思想、品行、工作能力、工作成績、工作態(tài)度以及性格、身體狀況等進行全面考察和評價,以此作為獎懲的重要依據(jù)。②完善薪酬制度。薪資應(yīng)分固定工資和業(yè)績提成,固定工資部分應(yīng)根據(jù)員工個人的職務(wù)(職稱)、在本公司工作時間來確定;業(yè)績提成應(yīng)主要依據(jù)績效考核結(jié)果確定。③締造學習型企業(yè)。提高員工的整體素質(zhì)是“以人為本”管理理念的具體表現(xiàn),也是企業(yè)發(fā)展的根本。關(guān)鍵要培養(yǎng)和激發(fā)員工熱愛企業(yè)的團隊精神,喚起廣大員工對企業(yè)文化的價值觀的認同,使員工自覺朝著企業(yè)制定的目標前進。
參考文獻:
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