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房地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);營運資金

近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展遍地開花，房地產(chǎn)運營的成本也不斷加大，為了更好的促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，規(guī)避風(fēng)險，提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤就要管理好房地產(chǎn)企業(yè)的運營資金。

一、房地產(chǎn)企業(yè)運營資金的分類

房地產(chǎn)企業(yè)的運營資金主要運用在企業(yè)正常的采購生產(chǎn)管理、營銷宣傳活動和企業(yè)自身運行的資金分配當(dāng)中，有一定實力的房地產(chǎn)企還會參與理財投資的經(jīng)營。所以可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的運作特點將其運營資金分為生產(chǎn)的運營資金、采購的運營資金、營銷的運營資金和理財活動的運營資金。

二、房地產(chǎn)運營資金的特點和現(xiàn)狀

1、房地產(chǎn)運營資金的特點

我國的房地產(chǎn)企業(yè)其資金主要來自七個方面:國內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業(yè)單位自有資金、購房者的定金和預(yù)付款以及其他資金。大部分的房地產(chǎn)企業(yè)資金來源都是源于銀行貸款，企業(yè)本身的資金比例較低。因為房地產(chǎn)企業(yè)的成本在于買地、建造樓房銷售樓房和企業(yè)自身運行方面。其中買地和樓房的建造是大部分自己的流向，而房地產(chǎn)企業(yè)又是可以在得到商品房預(yù)售許可證后在買地規(guī)劃之后但是房屋沒有施工完成的情況下進行期房銷售的，在營銷結(jié)束是就可以得到資金的回收。但是其中的不確定性因素也較多。如果施工期間的銷售不利沒有資金回籠，就不能償還銀行的大額借貸的利息。或者沒有在既定時間能完成計劃內(nèi)的樓房還要對消費者進行違約賠償，房地產(chǎn)企業(yè)的大部分資金都在流動運轉(zhuǎn)當(dāng)中，采購、施工、營銷宣傳和不斷的償還應(yīng)該本息。所以在房地產(chǎn)企業(yè)的整個運作中要如履薄冰謹小慎微。充分做好每個環(huán)節(jié)的工作，合理運用好企業(yè)的可運營資金。保證企業(yè)良性的運行發(fā)展。

2、房地產(chǎn)運營資金的現(xiàn)狀

在我國房地產(chǎn)市場逐漸趨于成熟的現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的共同特點是負債率孤傲高。流動資金的占用越來越大，運營資金的周轉(zhuǎn)周期變長?，F(xiàn)在我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)過了2007年之后那段黃金銷售期了，我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)庫存量很大，這直接就占用了企業(yè)的大部分流動資金延長了資金的回籠時間。使得企業(yè)的盈利受到嚴重影響。科學(xué)有效的房地產(chǎn)企業(yè)的運營自己的管理體系是必要手段。只有將企業(yè)的運營資金準(zhǔn)確有效的分配和使用才會減少企業(yè)的成本，增加企業(yè)利潤和競爭力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理的策略

眾所周知，制造業(yè)的價值鏈主要體現(xiàn)在自身生產(chǎn)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則恰恰相反，主要體現(xiàn)在企業(yè)外部，由活動策劃公司，企劃設(shè)計，營銷顧問公司，建筑施工單位等共同組成，當(dāng)這些組成部分相輔相成，互相協(xié)作時，會得到事半功倍的效果，利潤空間增大。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，外部的客戶管理和供應(yīng)鏈管理直接影響各個環(huán)節(jié)的營運資金管理。

1、采購方面營運資金的管理策略

如果說資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，那么可以說質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈。沒有靠得住的質(zhì)量保障就不可能有長久的發(fā)展，更不必談企業(yè)的利潤了。采購是房地產(chǎn)企業(yè)運行過程中的關(guān)鍵步驟，不能只為了減少陳本而在選擇供應(yīng)商時按照報價由低到高選擇，若想在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中具備自身的競爭力，在保證質(zhì)量的前提下必須要盡量減少成本，最大利益的讓利給消費者，這樣才能持久發(fā)展。所以采購部門必須要選擇有信譽保證和經(jīng)濟能力的供應(yīng)商企業(yè)進行合作，為了控制成本也應(yīng)在采購明細和數(shù)量上做出相應(yīng)的合理規(guī)劃，對供應(yīng)商也要能夠制定有效的制約細則，例如交貨的質(zhì)量、時間和服務(wù)等方面。如若供應(yīng)商提供的材料質(zhì)量不達標(biāo)會大大影響工程質(zhì)量也會對企業(yè)本身的利益造成極大的損失。供應(yīng)商不能夠按照既定計劃配送相應(yīng)建筑材料會大大影響工程進度，相反若供應(yīng)的材料大大超出工程實際應(yīng)用也會造成成本浪費，這樣都會增加企業(yè)整體成本直接影響銷售，減少利潤甚至大大延緩資金回流。是所以在房地產(chǎn)企業(yè)采購資金的運營管理方面一定要專業(yè)化，企業(yè)高管應(yīng)該很好的監(jiān)管和督促采購不能，制定出一系列可以為企業(yè)節(jié)約成本，保證工程質(zhì)量和順利的進行的措施和方法。合理的分配和運用好采購的營運資金。

2、生產(chǎn)方面營運資金的管理策略

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)部門要根據(jù)企業(yè)的整體營銷計劃合理的設(shè)計施工進度，要能夠保證工程質(zhì)量的情況下監(jiān)管施工進度，要與采購不能有效溝通協(xié)調(diào)，保證材料采購的及時供應(yīng)并不造成浪費。不能讓生產(chǎn)占用過高的企業(yè)資金比例。房地產(chǎn)企業(yè)的運行與制造業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品就是建筑住，建筑物的進度和質(zhì)量都直接影響著銷售。房地產(chǎn)的銷售與制造業(yè)不通的是不能埋頭制造然后再尋找買家，房地產(chǎn)企業(yè)買地施工之前一定要做合理的調(diào)查，并根據(jù)消費者的意向進行設(shè)計施工。并根據(jù)企業(yè)的計劃輔助銷售保證企業(yè)的利潤和資金回流。而房地產(chǎn)企業(yè)的特點就是生產(chǎn)周期長，在如今成熟的房地產(chǎn)市場中應(yīng)該更多的注重客戶的需求，以客戶需求為導(dǎo)向，以滿足客戶需要為宗旨，要更加的重視房產(chǎn)的設(shè)計，施工的承建單位。要既能夠滿足客戶需求又要符合質(zhì)量的工程進度，在施工中應(yīng)用先進的生產(chǎn)技術(shù)可以提高生產(chǎn)效率，保證質(zhì)量。

3、營銷渠道營運資金管理策略

我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過2007年之后的快速發(fā)展階段之后已經(jīng)進入了成熟期。老百姓的消費理念也越來越理智。大部分城市的百姓也很少會以投資為目的的購買行為。所以現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收速度要比之前放慢了，資金回收放慢就意味著企業(yè)成長的腳步放緩。這就要求營銷部門不能按照老套的以短信群發(fā)的方式就能招攬顧客看房買房了，進入到互聯(lián)網(wǎng)時代的當(dāng)今誰會，宣傳途徑五花八門，怎樣進行企業(yè)的營銷宣傳方案是個技術(shù)手段，既要能夠充分的宣傳出企業(yè)房產(chǎn)的優(yōu)勢讓更多的目標(biāo)客戶知曉，又要合理的控制宣傳成本。在銷售環(huán)節(jié)要考慮企業(yè)自身的實力和能力，要選擇線下直銷和互聯(lián)網(wǎng)線上銷售相結(jié)合的方式進行銷售，線下直銷也要考慮是企業(yè)直接營銷還是找公司分銷，或者是企業(yè)自營和公司分銷共同銷售的方式。在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程中不僅要求營銷速度，也要給客戶提供滿意的服務(wù)，這樣才能在客戶中形成良好的口碑和社會效應(yīng)，為企業(yè)的長期發(fā)展做好鋪墊。

4、理財活動營運資金的管理策略

通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)的資金都是比較緊張的，在能夠保障正常的采購施工和營銷宣傳等并能如期償還銀行和金融機構(gòu)的借貸本息的情況下可以將企業(yè)的一部分資金投入到理財活動當(dāng)中。參與理財活動的投資資金要嚴格控制。其參與理財?shù)哪康氖菫榱似髽I(yè)帶來更多的利潤和流動資金進行再生產(chǎn)和銷售。萬萬不能讓理財活動成為企業(yè)資金的負擔(dān)，影響企業(yè)正常的生產(chǎn)和對金融機構(gòu)借貸的償還。要合理的本文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)運營資金的分類和特點，在企業(yè)的采購環(huán)節(jié)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)、銷售宣傳環(huán)節(jié)和參與理財活動時運營自己的管理進行了簡單的探討。其目的是為了有效提高企業(yè)運營資金的管理降低成本增加利潤。

【參考文獻】

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［3］王竹泉，馬廣林．分銷渠道控制:跨區(qū)分銷企業(yè)營運資金管理的重心［J］．會計究，2014(6)

房地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理范文第2篇

【關(guān)鍵詞】 商業(yè)資產(chǎn) 資產(chǎn)管理 創(chuàng)新

商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，商業(yè)物業(yè)的年租金收益越高，其資產(chǎn)價值也就越高。商業(yè)地產(chǎn)是對商業(yè)物業(yè)進行開發(fā)、經(jīng)營、管理和投資，不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，其具有運作周期長、資金投入高、投資風(fēng)險和投資收益雙高的特點。商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營和管理的過程中，對商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理不夠重視，造成商業(yè)物業(yè)的保值、增值目標(biāo)實現(xiàn)困難。因此，本文探討商業(yè)地產(chǎn)的投融資以及資產(chǎn)管理存在的問題。探討如何加強商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變，將資產(chǎn)管理理念嫁接到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和管理中，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運營效率的提升，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的凈利潤的最大化，提升商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資收益率，促進商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)。

一、我國商業(yè)地產(chǎn)管理存在的主要問題

1、資金鏈管理形式單一，缺乏完善的資金循環(huán)機制

商業(yè)地產(chǎn)不同于其他房地產(chǎn)項目，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對資金的依賴性較強，因此，商業(yè)地產(chǎn)與金融市場的結(jié)合關(guān)系十分緊密。但是目前我國的金融體系還不夠發(fā)達，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在投融資過程中主要依賴于傳統(tǒng)的銀行貸款等間接融資方式來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金投入，并通過商業(yè)地產(chǎn)后期的運營來回收資金并償還銀行債務(wù)，積累進行下一個項目開發(fā)的資金。商業(yè)地產(chǎn)在資金鏈的銜接中由于結(jié)構(gòu)的單一和資金循環(huán)機制的缺陷，造成商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的不足，影響商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)管理和資產(chǎn)安全。

2、產(chǎn)權(quán)分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環(huán)機制

我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金壓力巨大，因此，商業(yè)地產(chǎn)在建成之后，大部分會進行出售。開發(fā)商以產(chǎn)權(quán)商鋪的形式解決商業(yè)地產(chǎn)的投資資金問題。但是這種方式通過分散產(chǎn)權(quán)、資金迅速回籠的方式，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時回款并獲得大量利潤，地產(chǎn)經(jīng)營管理公司獲得物業(yè)的運營權(quán)。但是這種模式造成商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，造成商業(yè)地產(chǎn)運營管理的科學(xué)性和整體效益難以實現(xiàn)，甚至影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景。我國沒有發(fā)達的資本市場和健全的金融體系，導(dǎo)致資金的外部循環(huán)機制未形成，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)難以實現(xiàn)。我國行業(yè)地產(chǎn)在投融資管理中由于戰(zhàn)略投資者的缺乏，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商兼顧投資人的職能，造成資金運轉(zhuǎn)的壓力。而商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新工具得不到有效的運用，企業(yè)在投資商業(yè)地產(chǎn)中直接融資的比例較低，嚴重影響商業(yè)地產(chǎn)運作效率的提升。

3、商業(yè)投資模式比較低端落后

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于各自的資質(zhì)和項目規(guī)模以及類型的差異，造成對資金的需求程度不同。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該充分地結(jié)合自身特點和項目情況進行科學(xué)的投融資。商業(yè)地產(chǎn)的投融資應(yīng)該貫穿于企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、管理的全程。但是目前我國商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中采用落后的資產(chǎn)運營模式，在商業(yè)地產(chǎn)竣工后通過出售等方式進行資金回籠，這種模式相對低端，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業(yè)地產(chǎn)投資模式的落后對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營和管理造成嚴重的后果，造成商業(yè)地產(chǎn)管理者的經(jīng)營能力的下降和資產(chǎn)運營效率的低下。嚴重影響投資者和商鋪散戶的商業(yè)利益的實現(xiàn)。

4、開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)管理經(jīng)驗的缺乏

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營模式不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)。我國許多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過不斷的發(fā)展，對地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)積累相當(dāng)經(jīng)驗，但是，許多開發(fā)商在進行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運營模式缺乏經(jīng)驗，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的銷售以及項目運營存在混亂。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)缺乏具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營經(jīng)驗的專業(yè)人才，導(dǎo)致開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)項目的資產(chǎn)管理缺乏專業(yè)的掌控能力，嚴重影響商業(yè)地產(chǎn)的運營效益。商業(yè)地產(chǎn)對商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運營等經(jīng)驗的不足，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運營和管理的效率低下，以及商業(yè)地產(chǎn)保值、增值目標(biāo)存在困難。

5、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤高于商業(yè)經(jīng)營利潤

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個高利潤行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率達到了20%以上，許多地方的商業(yè)地產(chǎn)的利潤甚至超過100%，商業(yè)地產(chǎn)的價格要遠高于普通房地產(chǎn)行業(yè)的價格，因此，許多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤較高，造成許多開發(fā)商急于將商鋪銷售出去并利用資金進行下一個商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，這造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商過分的重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的管理和運營。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為開發(fā)商獲取利潤的主要來源，導(dǎo)致開發(fā)商重視地產(chǎn)開發(fā)的短線操作，而不重視資產(chǎn)的長期運營和管理。

二、加強商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的重要性

1、給商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理帶來租金收入

商業(yè)地產(chǎn)的租金范圍的確立是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過運用科學(xué)的測算方法，確定商業(yè)資產(chǎn)的租金水平及其變動，通過加強對商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，能夠科學(xué)地掌握商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理，獲得租金收入。

2、能夠促進商業(yè)地產(chǎn)的保值增值

商業(yè)地產(chǎn)通過有效的資產(chǎn)運營管理，其資產(chǎn)價值也會隨著經(jīng)營過程中的租金價格的變化產(chǎn)生變化。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價值的上升可以為地產(chǎn)開發(fā)商帶來巨大的效益。有助于提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的形象，改善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資能力，資產(chǎn)升值之后，開發(fā)商可以處置升值資產(chǎn)獲得更好的經(jīng)濟收益。

3、促進商業(yè)地產(chǎn)整體效益的提升

商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理有效運行，能夠促進商業(yè)地產(chǎn)租金的提升，實現(xiàn)資產(chǎn)的價值的升值，提高商業(yè)地產(chǎn)的人氣、品牌效益，有助于帶動商業(yè)地產(chǎn)配套項目的繁榮。如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同時進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的科學(xué)管理能夠帶動房地產(chǎn)價格的提升。通過商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)項目的相互促進和帶動，形成良性循環(huán)，促進商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)運營管理的整體效益實現(xiàn)。

三、加強商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的對策建議

1、改善商業(yè)地產(chǎn)的運作和管理

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的運作和管理模式，從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)投資的模式轉(zhuǎn)變。改善商業(yè)地產(chǎn)的運作和管理，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理效率的提升和商業(yè)地產(chǎn)的保值增值。首先，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該加強資產(chǎn)運作的計劃性，通過科學(xué)的選址、充分的項目評估和市場、客群分析，充分了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競爭環(huán)境等因素。其次，商業(yè)地產(chǎn)的運作應(yīng)該具有綜合性，完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)、配套功能。通過對商業(yè)資源的整合，完善商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性競爭實力。再次，提高商業(yè)地產(chǎn)運營管理的統(tǒng)一性。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該加強同入駐店鋪的協(xié)助，圍繞統(tǒng)一主題開展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理工作，促進商業(yè)地產(chǎn)整體運營管理的協(xié)調(diào)性。只有通過對商業(yè)地產(chǎn)運作管理進行統(tǒng)一的設(shè)計規(guī)劃，才能提升商業(yè)地產(chǎn)運營管理的專業(yè)性和協(xié)調(diào)性，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營管理，促進商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)升值目標(biāo)的實現(xiàn)。

2、創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)投融資機制

商業(yè)地產(chǎn)必須創(chuàng)新商業(yè)投融資機制，只有通過解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營和開發(fā)過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機制，才能夠有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營所需資金，提高對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的效率。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可以采取信托、商業(yè)物業(yè)證券化和海外基金等形式，創(chuàng)新融資渠道和融資方式，緩解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)的投融資機制創(chuàng)新，應(yīng)該借鑒發(fā)達國家先進經(jīng)驗，引進國內(nèi)外的風(fēng)險投資進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從而實現(xiàn)我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)水平和整體實力的提升。保證商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不被分割和轉(zhuǎn)移，促進商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營管理，從而實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整體資產(chǎn)管理能力的提高，促進商業(yè)地產(chǎn)通過科學(xué)的資產(chǎn)管理，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值。

3、大力開發(fā)混合型的商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中，應(yīng)該加大對商業(yè)地產(chǎn)功能的提升，促進混合型的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能夠充分的滿足市場需求。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，通過對不同的商業(yè)形態(tài)進行組合，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集合商業(yè)、休閑、文化、娛樂、運動以及公共服務(wù)等設(shè)施于一體，促進商業(yè)地產(chǎn)的各個功能集合的整體效能的發(fā)揮。通過對商業(yè)進行科學(xué)的設(shè)計功能設(shè)施，實現(xiàn)科學(xué)的功能分區(qū)，通過對動態(tài)的商業(yè)娛樂設(shè)施和靜態(tài)的居住、辦公、酒店設(shè)施進行混合，實現(xiàn)動靜分區(qū)，促進商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業(yè)綜合體，有助于商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)整體效益的實現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值，促進商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理效益的實現(xiàn)。

4、加強商業(yè)地產(chǎn)項目的后續(xù)運營

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理對商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強對商業(yè)地產(chǎn)項目的后續(xù)經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目不同。商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者和小業(yè)主三者利益的共同體。因此，加強商業(yè)地產(chǎn)項目的后續(xù)經(jīng)營，能夠促進商業(yè)地產(chǎn)的運營管理效率的提升。對商業(yè)地產(chǎn)而言，應(yīng)該從招商管理、營銷管理、物業(yè)管理和服務(wù)監(jiān)督等四個方面加強對商業(yè)地產(chǎn)的運營管理。通過對商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理和運營，促進商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理價值的實現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)成功運作并持續(xù)保值增值，提升商業(yè)地產(chǎn)整體物業(yè)的形象水平，促進投資者和經(jīng)營者的利益最大化。

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該重視資產(chǎn)管理，將資產(chǎn)管理理念充分融入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理工作當(dāng)中，加強對專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理人才的培養(yǎng)，創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理模式和持有經(jīng)營模式。通過對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、銷售以及運營管理過程中有效的資產(chǎn)管理，避免投資者的無序競爭，促進商業(yè)地產(chǎn)整體經(jīng)營管理水平的提升，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)的實現(xiàn)。

【參考文獻】

[1] 楊寶民、江禾、鄧力維：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理實務(wù)[M].清華大學(xué)出版社，2007.

[2] 章惠生：城市綜合體――商業(yè)地產(chǎn)的主流模式[J].城市開發(fā)，2010（3）.

房地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理范文第3篇

[摘 要] 雖然我國在近年來不斷頻繁出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，但其重點約束調(diào)控對象均為住宅地產(chǎn)，相對來講，商業(yè)地產(chǎn)則受到影響較小，所以當(dāng)前各大房地產(chǎn)企業(yè)均紛紛轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)方向，希望走商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展路線。但實際上，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)區(qū)別較大、所涉及部門范圍較廣且開發(fā)體系相當(dāng)復(fù)雜，經(jīng)營管理難度更大。文章以我國商業(yè)地產(chǎn)為背景，基于商業(yè)地產(chǎn)融資這一點來展開話題，探討其融資模式的主要特點和所面臨問題，并最終思考解決問題的應(yīng)對對策。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn)；融資；問題；REITs；應(yīng)對對策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043

[中圖分類號] F279.23 [文獻標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）07- 0093- 03

0 前 言

進入21世紀(jì)，我國房地產(chǎn)行業(yè)伴隨城市化高速建設(shè)進入繁盛期，像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也進一步激發(fā)了我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主流模式的多元化及規(guī)?；瘍A向，使得商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模激增。截止到2016年，全國商業(yè)地產(chǎn)投資已經(jīng)超過10 000億元，比2000年增長了873.21%，發(fā)展前景相當(dāng)樂觀。

1 商業(yè)地產(chǎn)融資特征及主要模式

1.1 商業(yè)地產(chǎn)的融資特征

商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，它在運營模式上具有獨特性，這主要體現(xiàn)在它較為復(fù)雜的融資內(nèi)容體系上。通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)融資主要包含兩個階段：第一階段主要是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這一階段企業(yè)投資規(guī)模較大，對資金的需求量也較大，而且商業(yè)地產(chǎn)不存在任何資金回收特征，所以企業(yè)該階段的投融資成功只能代表項目開發(fā)的成功，其后期對整個商業(yè)地產(chǎn)項目的運營還要經(jīng)歷一更為漫長系統(tǒng)的過程；第二階段就是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營階段，這一階段企業(yè)主要通過商業(yè)物業(yè)運行來獲取凈現(xiàn)金流入收益，考慮到前期企業(yè)投融資規(guī)模較大，所以該階段就非?？简炆虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運營能力及投資回收能力。

整體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在進行商業(yè)地產(chǎn)投融資及運營時所經(jīng)歷風(fēng)險可能較為集中，且具有深遠影響。所以他們必須在項目選項及開發(fā)建設(shè)過程中把握好二者配合機制，為后期運營管理創(chuàng)造良好環(huán)境，消除一切可能出現(xiàn)的行業(yè)負面影響。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)的主要融資模式

我國許多大型房地產(chǎn)商都將商業(yè)地產(chǎn)作為企業(yè)主力來運作，他們多數(shù)都是從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型而來，但實際上在融資模式方面還存在較大缺陷，沒有實現(xiàn)較為成熟的轉(zhuǎn)變。某些企業(yè)依然還在利用傳統(tǒng)融資模式，例如銀行貸款、上市融資、債券融資以及項目融資等等。以項目融資為例，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)新項目過程中，往往會專門成立一家項目公司，主要針對項目內(nèi)容展開一系列開發(fā)操作，此時項目融資就是以項目公司名義來對內(nèi)對外籌措資金，為此企業(yè)也會拿出自身股權(quán)及資產(chǎn)作為質(zhì)押對象，以實現(xiàn)有效貸款，并以公司未來的項目收益作為還款來源 [1 ]。

2 商業(yè)地產(chǎn)融資所面臨的現(xiàn)實問題

我國房地產(chǎn)企業(yè)雖然在商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展方面已經(jīng)擁有一定經(jīng)驗，但仔細來看其融資體系還依然存在某些問題，亟待解決。

2.1 融資渠道過分單一

就目前我國商業(yè)地產(chǎn)的融資體系發(fā)展形勢來看，其融資渠道相對偏少，特別是企業(yè)外源融資渠道過分依賴銀行貸款，來自于銀行的資金就占到了企業(yè)總?cè)谫Y比例的60%，它甚至貫穿了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的整個階段。這說明我國房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營管理方面是極不成熟的。而近年來，伴隨電子商務(wù)領(lǐng)域的興起，商業(yè)地產(chǎn)競爭愈發(fā)激烈，其房產(chǎn)空置率也被急速拉高，這就意味著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的無限擴大。一旦企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)運作上出現(xiàn)收益損益不平衡狀況，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的不良貸款率就會升高，這將嚴重影響其在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展上升空間。

2.2 融資及運營方式相互抵觸

我國房地產(chǎn)企業(yè)善用分割出售形式來運營商業(yè)地產(chǎn)，它從某種程度上破壞了商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的完整性，也讓商業(yè)地產(chǎn)價值最大化效應(yīng)徹底喪失。這是因為某些房地產(chǎn)企業(yè)可能在商業(yè)地產(chǎn)運營方式及融資方式上發(fā)生抵觸沖突，可能導(dǎo)致的后果就是企業(yè)在商業(yè)銀行的貸款額度及期限嚴重受限。為了改變這一狀況，房地產(chǎn)企業(yè)可能會試圖改變運營模式，盡可能減少項目凈現(xiàn)值。但如此操作又會進一步加大商業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險?？梢砸姷?，二者之間的相互抵觸制約，也將房地產(chǎn)企業(yè)帶入了惡性循環(huán)怪圈。

2.3 缺乏針對性融資模式

商業(yè)地產(chǎn)要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠提出獨立的融資模式，但在我國現(xiàn)階段的金融市場中，針對商業(yè)地產(chǎn)融資特點的融資方式卻相對匱乏。這是因為商業(yè)銀行在針對住宅地產(chǎn)方面所開發(fā)的融資服務(wù)項目更多，在商業(yè)地產(chǎn)融資方面卻顯得捉襟見肘。由此，近年來許多來自海外的商業(yè)地產(chǎn)融資模式被紛紛引入，例如CMBS商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，但是在我國它也只是存在于理論上，在實際操作方面其安全性、優(yōu)越性還有待驗證，這也從側(cè)面說明了我國商業(yè)地產(chǎn)在融資模式上并不成熟，它嚴重制約了商業(yè)地產(chǎn)在整個房地產(chǎn)行業(yè)體系中的發(fā)展前景。

綜上所述，就商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展這一點，其確實面臨問題多多， 從整體上嚴重制約了我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢。為此， 應(yīng)該基于問題找到解決對策， 引入新的、安全的、符合我國經(jīng)濟體系及現(xiàn)實國情的新融資模式對策[2 ]。

3 基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對策思考

3.1 關(guān)于REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)投資信托基金，它是由發(fā)起人通過公眾對外公開發(fā)行的受益憑證，主要用于吸收社會上的閑散資金，并將這些資金投入到可帶來持續(xù)現(xiàn)金流的房地產(chǎn)物業(yè)及證券中，所以可以將其視為是一種有價證券。從金融技術(shù)角度來講，REITs是可以有效實施組合投資策略的，它可以將已募集的資金頭像不同類型或不同地區(qū)的房地產(chǎn)項目當(dāng)中，其投入成本低且投資風(fēng)險低，是目前房地產(chǎn)行業(yè)比較青睞的重要融資模式。

在我國，房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資上已經(jīng)逐漸傾向于資產(chǎn)證券化模式，這也是借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗所展開的新一輪融資發(fā)展風(fēng)潮。例如這種REITs股票或受益憑證就能將來自于公眾的融資應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)體系中，將來再以物業(yè)租金收入的形式將收益來源再次分配給投資者，它不但滿足了房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)運營管理方面的現(xiàn)實資金需求，也使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展利益得到合理共享。

3.2 基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對策

基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對策主要要從宏觀與微觀兩大層面來論述。

3.2.1 宏觀政策層面

首先看宏觀政策層面，在美國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，REITs的發(fā)展主要得益于政府稅收優(yōu)惠政策驅(qū)動，它有效降低了商業(yè)地產(chǎn)的融資風(fēng)險問題。但在我國，商業(yè)地產(chǎn)的稅收規(guī)定則主要以企業(yè)出租房屋為主，它按照租金收入的5%來繳納營業(yè)稅，租金收入減掉商業(yè)地產(chǎn)成本及稅收費用所得利潤，還要按照33%的稅率再次繳納企業(yè)所得稅。如果按照REITs模式進行征稅，房地產(chǎn)企業(yè)可能就無法得到REITs在國際上8%～9%的通常收益率，因為REITs中的絕大部分收益都已經(jīng)作為分紅分配給投資者，其留存收益偏少，REITs擴大發(fā)展的可能性也會隨之減小。因此可以見得，政府必須帶頭提出行之有效的優(yōu)惠激勵政策，激發(fā)REITs在商業(yè)地產(chǎn)體系發(fā)展中的融資動力，使其不斷擴大規(guī)模。總結(jié)來看，我國必須針對REITs來首先制定相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，這對間接促進房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是非常必要的。

其次看相關(guān)保護法律的健全方面，以我國香港為例，他們在商業(yè)地產(chǎn)REITs融資的發(fā)展方面一直持有謹慎態(tài)度，所以他們在立法與監(jiān)管方面都比較全面，希望時刻保護投資者利益，并繞此來構(gòu)建了一系列嚴格規(guī)定體系，確保了REITs在香港商業(yè)地產(chǎn)中的合理規(guī)范運行，也有效降低了大小企業(yè)投資者的利益沖突風(fēng)險。對中國內(nèi)地而言，香港這一做法也是值得借鑒的，我們應(yīng)該制定基于國內(nèi)現(xiàn)實國情的相關(guān)法律法規(guī)，比如修改當(dāng)前已有的《公司法》，允許SPC（Statistical Process Control，統(tǒng)計過程控制）技術(shù)進駐企業(yè)，利用他來配合REITs內(nèi)部管理模式，并基于它來優(yōu)化《公司法》改革進程。再者，也可以對《所得稅法》、《物權(quán)法》進行相應(yīng)修改，處理目前界限較為模糊的房地產(chǎn)企業(yè)融資狀態(tài)，進一步明確相關(guān)法律規(guī)范，健全監(jiān)督市場以幫助企業(yè)安全高效融資。

3.2.2 微觀模式層面

在組織結(jié)構(gòu)選擇方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該基于REITs體系特征來構(gòu)建信托型REITs結(jié)構(gòu)，循序漸進的開放企業(yè)融資模式及范圍。采用該融資結(jié)構(gòu)類型也是為了做到以商業(yè)地產(chǎn)為標(biāo)的，加速信托收益憑證的形成，企業(yè)也會基于此有期限封閉式基金形式來強化上市交易活動?？v觀我國當(dāng)前金融信托法律法規(guī)，其機制相對比較完善，這對減少商業(yè)地產(chǎn)立法障礙非常利好，也非常容易被房地產(chǎn)企業(yè)管理層及投資者所普遍接受。所以說，從微觀模式運作角度來講，我國房地產(chǎn)企業(yè)利用信托型REITs來運作商業(yè)地產(chǎn)還是具有很高可行性的，而且商業(yè)地產(chǎn)也可以利用該新融資模式來為企業(yè)構(gòu)建更健康融資體系，加速企業(yè)的資金流動性。

在管理模式選擇方面，主要可以采用外部管理模式或內(nèi)部管理模式，它們都基于REITs組織結(jié)構(gòu)及相關(guān)法律環(huán)境來展開，同時它也取決于我國金融市場及商業(yè)地產(chǎn)的實際發(fā)展程度。

在內(nèi)部管理模式方面，REITs投資經(jīng)營管理主體就是該融資模式的發(fā)起者，他的穩(wěn)定收入來源應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)的基金管理費及物業(yè)管理費?？陀^講，內(nèi)部管理模式相對靈活，非常益于企業(yè)制定商業(yè)地產(chǎn)運營策略，像美國大部分房地產(chǎn)企業(yè)所采用的就是這一內(nèi)部管理模式。在亞洲，像日本、韓國等發(fā)達國家所采用的是REITs外部管理模式，它主要依賴于受托人以外的第三方專業(yè)管理機構(gòu)來為商業(yè)地產(chǎn)進行前期融資和后期資產(chǎn)管理服務(wù)。因此外部管理模式的優(yōu)勢就在于它能夠確保投資人利益不受到外界侵害，具有極高的監(jiān)督屬性。

對于我國而言，基于REITs的外部管理模式更為妥當(dāng)，因為我國房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資及運營管理方面本身就缺乏外部監(jiān)管力度，所以為了確保投資者利益分配的合理和監(jiān)管規(guī)則的安全性，外部委托管理模式還是比較符合我國國情的。

在投資管理模式方面，我國房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資方面應(yīng)該持開放態(tài)度，應(yīng)該學(xué)習(xí)美國以權(quán)益型REITs為主的房地產(chǎn)資產(chǎn)融資模式，長期專注于某一區(qū)域的投資，為企業(yè)帶來持續(xù)利益。而且這種投融資模式相比于傳統(tǒng)模式受利率影響更小，也能在一定程度上抵御權(quán)益型風(fēng)險的發(fā)生。對我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來講，應(yīng)該允許權(quán)益型、混合型、抵押型等多種融資類型在市場中的同時存在，監(jiān)管層也無需劃出詳盡框架進行約束，應(yīng)該交由市場、企業(yè)自身來作出符合自己發(fā)展現(xiàn)狀的正確選擇[3 ]。

4 總 結(jié)

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀政策調(diào)控與微觀模式選擇上都要做出正確選擇，尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)該基于政策大背景和市場大環(huán)境來發(fā)揮其行業(yè)獨特性，廣泛接受多元化融資模式，引入REITs模式，并基于它來解決行業(yè)融資問題，為商業(yè)地產(chǎn)在我國未來的健康良性發(fā)展尋求支柱。

主要參考文獻

[1]陳文玲.促進中國商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展[J].商業(yè)研究，2008（9）：5-7.

房地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理范文第4篇

管理大師德魯克說：“當(dāng)今企業(yè)的競爭，不是產(chǎn)品之間的競爭，而是商業(yè)模式之間的競爭?！鄙虡I(yè)模式創(chuàng)新已成為促進競爭和商業(yè)發(fā)展的重要動力，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。

房地產(chǎn)的商業(yè)模式不是也不可能一成不變。本輪房地產(chǎn)調(diào)控，從根本上改變了房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境。只有那些具備了適應(yīng)行業(yè)特定發(fā)展階段的商業(yè)模式的企業(yè)，才能生存下來，發(fā)展壯大，為投資者帶來回報。提高附加值，也就是提高投資回報率。就投資回報率而言，房地產(chǎn)企業(yè)投資回報率等于利潤率乘以周轉(zhuǎn)率再乘以杠桿率。

1.利潤空間日益縮小

目前情況下，由于土地貴、工資高、融資難，加上限購，利潤率不可能高。2011年房地產(chǎn)500強企業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額均值小幅增長24.59%，同時凈利潤均值出現(xiàn)負增長，同比下降17.94%，為3.47億元，雖然凈利潤均值小幅下降，但盈利水平基本保持在較好水平。這表明，2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強盈利水平趨穩(wěn)，利潤空間有所收窄。2010年不少企業(yè)創(chuàng)造了良好的銷售業(yè)績，為企業(yè)將營業(yè)收入鎖定在較好的水平上，但在建筑材料、人力等成本持續(xù)上升以及企業(yè)內(nèi)部管理費用上升等因素的帶動下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間正在逐漸被壓縮，今后此趨勢仍將持續(xù)。

2.存貨去化壓力對周轉(zhuǎn)率提出更高要求

由于2010年來的調(diào)控政策影響深入，眾多房企存貨問題加速攀升，壓力愈加明顯，導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)率不斷下降。從投資回報率來看，杠桿率就是表內(nèi)的負債率和表外杠桿的運用，如土地款的延付和預(yù)售款的收取，大趨勢可能長期走低，優(yōu)秀企業(yè)只能在周轉(zhuǎn)率上大做文章。大眾化的產(chǎn)品定位、標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品設(shè)計、模式化的項目管理和適度的土地儲備，就能夠在一定程度上提高周轉(zhuǎn)效率。目前，像萬科、綠地這樣的標(biāo)桿企業(yè)在經(jīng)濟繁榮時期的周轉(zhuǎn)效率可以達到1倍左右水平，低谷期的周轉(zhuǎn)率在0.5～0.6倍水平。也就是說，在繁榮期最快可用一年時間收回投資，低谷時期最快也需要兩年時間才能收回投資。這已是在傳統(tǒng)模式下效率的極限了，如若再想進一步提高周轉(zhuǎn)速度，提高投資回報率，就必須要進行商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型。

二、歐美國家房地產(chǎn)發(fā)展的成功經(jīng)驗

歷史是最好的老師，讓我們看看歐美國家在經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程中都經(jīng)歷些什么？

城市化率30%～40%左右進行住宅房地產(chǎn)開發(fā)，從30%時開始加速，到70%時基本停止。在城市化率30%～60%的一段時間，人口涌向城市的速度最快、數(shù)量最多。因此，實際房價總體上漲最快。這段時間，也是從事住宅開發(fā)的最佳時間；當(dāng)城市人口超過50%之后，人口遷移以小城市人口遷入大城市為主，農(nóng)村人口向城市遷移為輔。當(dāng)城市化率達到60%時，人口對于新房需求趨于停滯，從事住宅開發(fā)難以獲得超額收益，此時持有商業(yè)地產(chǎn)才有可能獲得超額收益。一個國家的核心城市永遠都是人口的主要流向，這些地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)升值空間最大，而且可以規(guī)避未來人口下降的風(fēng)險。從美國的數(shù)據(jù)看，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重達到50%時，城市化已基本完成，對新房需求大為減少，此時商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)需求發(fā)生大逆轉(zhuǎn)。

上海目前城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP已超過50%，正由粗放式增量開發(fā)向集約式存量經(jīng)營管理轉(zhuǎn)化，此時，商品房投資進一步放緩，保障房建設(shè)是此輪結(jié)構(gòu)性調(diào)整的重點、也是難點。行業(yè)門檻不斷提高，資金和融資能力成為進入市場的基本能力，像中星集團這樣的大型房企，間接融資“三金二票一托”的工具都用上了。產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，品牌和服務(wù)成為重要的競爭手段。開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理能力比以往任何時候都重要，粗放的開發(fā)模式一去不復(fù)返了，此輪調(diào)控很多企業(yè)已嘗到了高負債重資產(chǎn)模式之苦。

三、商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變急需重視

產(chǎn)業(yè)的升級換代是一個市場化的過程，要靠企業(yè)家去發(fā)現(xiàn)。中國的企業(yè)家需要努力了解歷史，并要看清未來，了解什么樣的技術(shù)和什么樣的經(jīng)濟能對未來產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生決定性影響，什么樣的產(chǎn)業(yè)能在未來引領(lǐng)經(jīng)濟的發(fā)展。筆者參加國際專業(yè)會議、企業(yè)論壇，國外企業(yè)家聚在一起討論的是行業(yè)、產(chǎn)業(yè)未來格局和商業(yè)模式的創(chuàng)新，而中國企業(yè)家特別是房地產(chǎn)商在一起討論最多的還是政治或政策問題。

IBM商業(yè)研究所的全球CEO調(diào)查顯示，從2006年開始，全球大企業(yè)集團的總裁已將商業(yè)模式創(chuàng)新作為企業(yè)創(chuàng)新的首要考量。2009年，70%的全球大企業(yè)在進行商業(yè)模式創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，而高達98%的全球企業(yè)對它們自身的商業(yè)模式創(chuàng)新進行調(diào)整。目前國內(nèi)城市化進程和人民幣升值仍將在一段時期內(nèi)推動資產(chǎn)回報的上升，但可以預(yù)見的是，上海城市化已基本完成，將慢慢進入老年社會。從長期看，人口紅利在消失，土地紅利在降低，資產(chǎn)的超額回報在衰減，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動、轉(zhuǎn)型發(fā)展是必然的。如何選擇適合企業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展、健康發(fā)展的商業(yè)模式，是戰(zhàn)略，不是戰(zhàn)術(shù)，不可動搖。

四、國內(nèi)房企的轉(zhuǎn)型之路——美國模式

房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式如何創(chuàng)新，怎樣轉(zhuǎn)型發(fā)展？萬科是中國房地產(chǎn)的龍頭，王石堅持萬科只做住宅，他有一句著名的話：“死了也要從棺材里伸出雙手反對萬科搞多元化”?，F(xiàn)如今在郁亮總裁治理下的萬科，年銷售額過千億，業(yè)務(wù)也由單一住宅過渡到商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)“二八”分配。像萬科這樣的過渡模式，一是借鑒香港開發(fā)商經(jīng)驗，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大體是從傳統(tǒng)住宅開發(fā)公司轉(zhuǎn)過來的，通過拿住宅項目，做一些社區(qū)商業(yè)，逐步積累商業(yè)不動產(chǎn)物業(yè)。二是住宅調(diào)控，限購了，為了規(guī)模必須增加商業(yè)份額。

萬達做商業(yè)地產(chǎn)，目前總資產(chǎn)過2000億元，年銷售額達1000億元。開始是以商業(yè)地產(chǎn)的名義去要項目，實際上是做住宅，最理想的也就是在一堆住宅中間蓋個購物中心，從而把商業(yè)地產(chǎn)的名目做實。建成后，采用以售帶租的方式，售是最重要的，銷售大量住宅和一部分店鋪后，留下來的部分出租。這樣做的好處是現(xiàn)金壓力比較小，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)比較快，但最大的問題就是商業(yè)地產(chǎn)上的專業(yè)性運作不夠，租金回報率普遍偏低。

萬通是轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)力度最大的一個。在地產(chǎn)界的思想家馮侖帶領(lǐng)下，在轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式中，萬通是行業(yè)內(nèi)概念浸透比較好的公司。萬通一直踐行的“美國模式”就是以輕資產(chǎn)為主要的表現(xiàn)形式。在中國50家重點地產(chǎn)上市公司的戰(zhàn)略線性評分及排名中，萬通地產(chǎn)排名第三，未來成長可期。

萬科、萬達等過渡性模式在中國特定情況下行之有效，但在目前宏觀調(diào)控不放松，特別是限貸不放、開發(fā)貸趨緊情況下，這種模式受到很大挑戰(zhàn)，間接融資成本越來越高，好不容易建好一個項目，應(yīng)有的投資收益沒完全拿到就賣掉。特別是在“北上廣深”一級城市，在人均GDP達到15000～20000美元之后（2011年上海人均GDP達12874美元），國際通用的標(biāo)準(zhǔn)商用不動產(chǎn)模式即所謂“美國模式”會有更加持久的發(fā)展空間。

所謂“美國模式”就是只有購物中心的商業(yè)項目，沒有任何住宅，會有更多專業(yè)性方面的要求和考慮。美國有很多專門做購物中心的管理機構(gòu)、投資機構(gòu)和基金，資產(chǎn)管理人都非常專業(yè)。項目一般是整體運營不散售，考慮的是最終使用者。用基金等權(quán)益資金建設(shè)，靠租金回報和物業(yè)增值收入。以資金權(quán)益為核心，靠運營管理為導(dǎo)向，中期持有，收入多樣化。

以資本收益為核心，這是“美國模式”的一個主要特點。商業(yè)不動產(chǎn)強調(diào)的是投資回報率，而不是強調(diào)這個物業(yè)的所屬。在資本運作上，中間會加進很多夾層融資，然后帶動杠桿。到底物業(yè)是誰的，自己擁有多少，他們并不關(guān)心，因為這個不重要，關(guān)心的只是投入的那部分錢回報有多少就行了。大約十多前年，上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)都知道美國洛克菲勒集團要來做外灘項目了，操作項目的威廉·董是我的一個朋友。威廉·董是華裔美國人，在一次酒會上，他的同學(xué)洛克菲勒的孫子小洛克菲勒問他最近忙什么，他說賦閑在家。小洛克菲勒就和他講，“你去中國上海操作一個大項目吧”。他們的團隊就三個人，一個懂房地產(chǎn)運營的，一個律師，一個建筑師。據(jù)他講，他們拿著這個項目滿世界找錢，他們只出300萬美元和洛克菲勒的牌子，中國會有很多錢跟進來，但他們會最后一個退出，現(xiàn)金投資回報率是500%。這個項目后來沒有做成，中間有很多原因，但這個模式給了我很大的刺激，這就是美國經(jīng)典模式。你要想賺更多錢，不能想著先開溜，最基本也要做到“中期持有”，比如最近與黑石聊他們的商業(yè)模式時，他們的“7+1+1”就是7年后再看延長個一到兩年。一般來講，建一個10萬平方米的寫字樓或購物中心需要3年，租滿需要一年半到兩年，5年后租金正常，一般兩年后進行第一輪換租約，這時候租金比較穩(wěn)定了，這個點租金回報率也達到高點，也是資本市場的高點。當(dāng)這兩個點吻合了，不動產(chǎn)證券化變現(xiàn)或碰到一次機會，把它賣掉。這樣賺的錢要比散售賺得更多。

房地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理范文第5篇

本文首先通過對上海市國資委監(jiān)管的所有地方企業(yè)進行分析，再對幾十家國有控股上市企業(yè)進行考核，分析上海市國有企業(yè)的資本運營情況。

一、總體運營分析

1.企業(yè)數(shù)量及行業(yè)分布

根據(jù)上海市國資委的相關(guān)信息（http：//），上海市地方國有及國有控股企業(yè)2009年共有9915家，2010年共有10189戶，2011年共10475戶，呈逐年遞增的趨勢。其中涉及電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸、倉儲業(yè)、農(nóng)、林、牧、漁業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易、社會服務(wù)業(yè)、信息技術(shù)業(yè)、制造業(yè)、綜合類等若干類。

2.企業(yè)總體發(fā)展情況

國有資產(chǎn)運營情況可以從國有資產(chǎn)保值增值情況、經(jīng)營規(guī)模情況、經(jīng)濟效益情況和生產(chǎn)總值（GDP）情況四個方面進行分析。

①國有資產(chǎn)保值增值情況：國有資產(chǎn)隸屬于國家，而使國有資產(chǎn)保值增值對于履行國有資產(chǎn)監(jiān)督管理責(zé)任具有重要意義。對于上海市國資委而言，監(jiān)管單位分為市屬國有資產(chǎn)監(jiān)管單位和區(qū)縣屬國有資產(chǎn)監(jiān)管單位。單位：億元

上海市國國資委監(jiān)管的總權(quán)益資本逐年增加，在2010年突破萬億元大關(guān)。增長趨勢均大于10%，預(yù)計還將繼續(xù)保持高增長趨勢。市屬監(jiān)管權(quán)益資本呈逐年遞增的趨勢，增長的幅度均超過總權(quán)益資本增長幅度，預(yù)計2012年超過萬億元。因此，上海市國資委較好的履行了國有資產(chǎn)的監(jiān)督管理的責(zé)任，使國有資產(chǎn)逐步的保值增值。

②經(jīng)營規(guī)模情況

上海市國資委監(jiān)管企業(yè)的資產(chǎn)總額逐年遞增，增長幅度均在10%以上，預(yù)計在2013年將達到10萬億的規(guī)模，歸屬于母公司的所有者權(quán)益也不斷增加，增幅也均超過10%。營業(yè)收入也已經(jīng)超過2萬億，增幅超過20%。

③經(jīng)濟效益情況

上海市國資委監(jiān)管企業(yè)的利潤總額逐年遞增，預(yù)計2012年的利潤總額將超過2000億元，歸屬于母公司的凈利潤也超過了1000億元，且增幅均超過10%?？傎Y產(chǎn)報酬率基本維持在2.5%的水平，較為穩(wěn)定。

④生產(chǎn)總值（GDP）情況

生產(chǎn)總值呈逐年遞增的趨勢，但是增幅有所下降，在全市GDP中占有重大比例，且一直穩(wěn)定在20%左右。全市的生產(chǎn)總值保持較為穩(wěn)定的增長率。

二、上市公司資本運營情況分析

本文對近三年來上市公司的主要財務(wù)指標(biāo)進行分析，2012年上海市國資委直接或間接監(jiān)督管理的上市公司共65家，鑒于上海華虹計通智能系統(tǒng)股份有限公司（C300330）在2012年剛上市，不考慮其對總體數(shù)據(jù)的影響，且金融類（上海浦東發(fā)展銀行）性質(zhì)特殊，也將不考慮其對總體數(shù)據(jù)的影響。因此總共分析63家上市公司近三年的財務(wù)數(shù)據(jù)。其中既包括上海市直屬監(jiān)督管理的企業(yè)旗下上市公司，也包括市下屬單位區(qū)縣監(jiān)督管理的上市公司。具體包括煤電業(yè)2家，房地產(chǎn)業(yè)6家，建筑業(yè)3家，交通運輸和倉儲業(yè)3家，農(nóng)牧業(yè)3家，批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)10家，社會服務(wù)業(yè)3家，信息技術(shù)業(yè)3家，制造業(yè)24家，綜合類6家，共63家上市公司。

（一）資產(chǎn)總額、股本總額、歸屬于母公司權(quán)益總額分析

上市公司資產(chǎn)總額呈逐年遞增的趨勢，增幅均超過15%，且過10000億元。股本總額也逐年增加，保持在8%的增長率，并且已過1000億元。歸屬于母公司的權(quán)益總額的平均增長率約為22%，增長迅速。

（二）營業(yè)收入總額、凈利潤總額、利稅額分析

上市公司的營業(yè)收入總額已經(jīng)超過10000億元，增幅均達到30%以上，凈利潤總額也是增長以兩位數(shù)的速度增長，利稅額逐年增加，預(yù)計2013年將超過200億元。