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農(nóng)村土地賠償標(biāo)準(zhǔn)范文第1篇

土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)合同范文一轉(zhuǎn)出方(甲方) 區(qū)(市)縣 鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道)

村(社區(qū)) 組

戶主或受托人(單位法定代表人)： 受讓方(乙方)： 地 址：

戶主或法定代表人：

為了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，穩(wěn)定和完善以家庭承包經(jīng)營(yíng)為主的農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度，規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)行為，建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合理流轉(zhuǎn)機(jī)制，切實(shí)保護(hù)轉(zhuǎn)出方(承包方)和受讓方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》和《成都市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(試行)及有關(guān)法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商一致，特訂立下列條款，并經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和縣級(jí)農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)備案和鑒證，作為共同遵守的準(zhǔn)則。

一、土地流轉(zhuǎn)方式：(選擇劃勾)

①轉(zhuǎn)讓 ②互換 ③出租 ④轉(zhuǎn)包 ⑤入股 ⑥拍賣 ⑦其他 二、土地流轉(zhuǎn)用途

三、土地流轉(zhuǎn)時(shí)限

從 年 月 日至 年 月 日止，共計(jì) 年。 四、土地流轉(zhuǎn)數(shù)量及費(fèi)用甲方將位于 的土地(水面) 市畝的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給乙方。

(1)每畝每年由乙方支付甲方流轉(zhuǎn)費(fèi) 元，共計(jì)每年應(yīng)付人民幣 元，每 年遞增 %，合計(jì)應(yīng)付流轉(zhuǎn)費(fèi)為： 元。

(2)或每畝每年由乙方支付甲方黃谷(大米) 公斤，共計(jì)每年應(yīng)付黃谷(大米) 公斤。以每年 月 日市場(chǎng)上黃谷(大米)的 價(jià)格為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

(3)入股方式流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地，按每畝折成股金 元，甲方共占有股份 股，每年按 分紅。

五、土地流轉(zhuǎn)費(fèi)支付方式及時(shí)間

1、于 年 月 日以 方式一次性支付全部流轉(zhuǎn)費(fèi)。 2、每年分 次以 方式分期支付流轉(zhuǎn)費(fèi)，支付時(shí)間分別為每年的 。

六、流轉(zhuǎn)土地現(xiàn)狀 1、土地性質(zhì)： 2、土地等級(jí)：

2、座落方位：用簡(jiǎn)易圖示法標(biāo)明四方邊界(附合同后)。 七、轉(zhuǎn)出方的權(quán)利和義務(wù)

1、權(quán)利：①按照合同規(guī)定收取土地流轉(zhuǎn)費(fèi);②對(duì)采取轉(zhuǎn)讓、互換、出租、轉(zhuǎn)包、入股、抵押和其他形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，享有根據(jù)雙方約定獲得相關(guān)權(quán)利。

2、義務(wù)：①協(xié)助受讓方按合同規(guī)定行使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，幫助協(xié)調(diào)本村(組)內(nèi)用水、用電、道路方面的事宜;②不得干預(yù)受讓方正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

八、受讓方的權(quán)利和義務(wù)

1、權(quán)利：對(duì)采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，享有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、管理、產(chǎn)品處理及收益的權(quán)利。

2、義務(wù)：①依照合同規(guī)定按時(shí)足額支付土地流轉(zhuǎn)費(fèi);②不得擅自改變流轉(zhuǎn)土地所有權(quán)性質(zhì)和農(nóng)業(yè)用途，不得使其荒蕪;③受讓方將流轉(zhuǎn)的土地實(shí)行再流轉(zhuǎn)，必須與轉(zhuǎn)出方或委托的中介機(jī)構(gòu)按相關(guān)政策完善手續(xù);④合同規(guī)定的流轉(zhuǎn)時(shí)限屆滿，不愿繼續(xù)流轉(zhuǎn)土地，與轉(zhuǎn)出方或委托的中介機(jī)構(gòu)配合執(zhí)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的相關(guān)事宜。

九、合同的變更與解除

有下列情況之一者，合同可以變更或解除：

1、經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，不損害國(guó)家、集體和他人利益的; 2、訂立本合同可依據(jù)的國(guó)家政策發(fā)生重大變化的;

3、受讓方喪失經(jīng)營(yíng)能力使合同不能履行的;

4、因不可抗力(重大自然災(zāi)害等)使合同無法履行的; 5、受讓方擅自改變流轉(zhuǎn)土地所有權(quán)性質(zhì)、農(nóng)業(yè)用途; 6、受讓方未履行按合同，使其荒蕪的; 7、因一方違約，使合同無法履行的;

8、合同規(guī)定的流轉(zhuǎn)時(shí)限屆滿，不繼續(xù)流轉(zhuǎn)土地的。 十、其他約定

1、在合同有效期內(nèi)轉(zhuǎn)出方不得調(diào)整受讓方流轉(zhuǎn)土地，不得影響本合同的履行。雙方另有約定的按約定執(zhí)行;

2、根據(jù)實(shí)際情況，土地流轉(zhuǎn)用途、流轉(zhuǎn)時(shí)限、流轉(zhuǎn)面積和土地流轉(zhuǎn)費(fèi)支付方式與時(shí)間以及其他未盡事宜，可附合同副本另行約定。

3、任何其他形式的協(xié)議只能作為本合同副本，并不得與法律、法規(guī)和政策相違背。

十一、違約責(zé)任

轉(zhuǎn)出方因非法干預(yù)受讓方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，擅自變更或解除合同而致使受讓方受到損失的，轉(zhuǎn)出方應(yīng)視其違約程度向受讓方賠償經(jīng)濟(jì)損失。受讓方有下列情況之一者，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，視其違約程度向轉(zhuǎn)出方賠償經(jīng)濟(jì)損失。

1、不按合同約定支付土地流轉(zhuǎn)費(fèi)的;

2、荒蕪?fù)恋氐?，破壞土地上附著物的，破壞水利等基礎(chǔ)設(shè)施的;

3、擅自改變流轉(zhuǎn)土地所有權(quán)性質(zhì)、農(nóng)業(yè)用途的; 4、不按合同約定使用土地的。

十二、合同糾紛處理如雙方發(fā)生合同糾紛，按《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》等有關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)政策執(zhí)行。可到鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行糾紛調(diào)解;如調(diào)解后仍有異議，則到縣級(jí)農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機(jī)構(gòu)(縣級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門)進(jìn)行仲裁;也可以直接向人民法院起訴。

十三、補(bǔ)充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充協(xié)議。本合同的附件和補(bǔ)充協(xié)議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

十四、合同效力

本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋公章之日起生效，至合同期滿為止。

本合同一式三份，合同簽訂雙方各執(zhí)一份、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)存檔一份，具有同等法律效力。

轉(zhuǎn)出方(甲方) 戶主或法定代表人：年 月

鑒證機(jī)構(gòu) 年 月

(簽章) (簽章)

受讓方(乙方) 戶主或法定代表人： 年 月 (簽章)

日 日 日

土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)合同范文二甲方(出讓方)：夕佳山鎮(zhèn)

乙方(受讓方)：

為擴(kuò)大種植規(guī)模，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，切實(shí)維護(hù)雙方合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》、《中華人民共和國(guó)合同法》法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，本著依法、公平、自愿、有償?shù)葏f(xié)商的原則，雙方協(xié)商，簽訂如下協(xié)議：

一、流轉(zhuǎn)土地位置：夕佳山鎮(zhèn)壩上村曹村組的土地，小地名： 。

二、流轉(zhuǎn)土面積： 畝，田面積 畝，山面積

三、土地流轉(zhuǎn)期限：流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)間為20xx年，即 年日止。

四、土地流轉(zhuǎn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式：乙方按每畝田每年362斤黃谷折算，每畝每年土地按254斤黃谷折算，每畝每年山按150斤黃谷折算，共計(jì)： 斤黃谷為當(dāng)年市場(chǎng)價(jià)支付甲方，從簽字之日起支付第一年的土地流轉(zhuǎn)費(fèi)，以后每年 月 日前付清當(dāng)年土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用。

五、土地流轉(zhuǎn)期重大調(diào)整：如果在流轉(zhuǎn)期間被國(guó)家和集體征占用土地，使合同無法履行或者不能完全履行時(shí)，不認(rèn)為違約，土地賠償歸甲方所有，地上附屬設(shè)施歸乙方所有。

六、在合同期內(nèi)，因乙方經(jīng)營(yíng)不善不能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的，乙方享有轉(zhuǎn)租權(quán)利，甲方不得干預(yù)，但乙方負(fù)責(zé)按合同約定支付甲方土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用。

七、違約責(zé)任：本協(xié)議簽字蓋章后生效，甲乙雙方不得違約，若有違約由違約方承擔(dān)一切經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

八、在合同期內(nèi)，甲方確保乙方能在租地內(nèi)開展一切合法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如因甲方原因?qū)е乱曳讲荒苷＝?jīng)營(yíng)，給乙方造成損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠付乙方全部損失。

九、甲方確保乙方能通過現(xiàn)有公路進(jìn)行貨物運(yùn)輸。

十、合同到期后，乙方負(fù)責(zé)復(fù)耕，如乙方不復(fù)耕，乙方一次性補(bǔ)助甲方每畝1000元復(fù)耕費(fèi)，由甲方自己負(fù)責(zé)復(fù)耕。

十一、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。自簽訂之日起生效。

甲方(簽字蓋章)： 乙方(簽字蓋章)：

監(jiān)證單位：壩上村村民委員會(huì)

20xx年日

土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)合同范文三甲方：漢臺(tái)區(qū)鋪鎮(zhèn)安然寺村四組(由村委會(huì)代管) 乙方：

根據(jù)土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)及遵守國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的前提下，經(jīng)甲乙雙方自愿協(xié)商，并征得涉及土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)農(nóng)戶簽字同意后，現(xiàn)達(dá)成以下合同條款，雙方共同遵守。

一、租用土地范圍及座落：甲方自愿將位于鋪武路東側(cè)安然寺村四組3.5畝耕地(詳見四至邊界圖)。

二、租用土地期限：承包期為30年，即從20xx年11月15日起至2041年11月14日止(按公歷年份計(jì)算)。

三、租用土地價(jià)格：土地承包費(fèi)每畝每年為600元，按年支付費(fèi)用。合同簽訂生效之日乙方支付給甲方第一年(20xx年11月15日蛭 20xx年11月14日)土地承包費(fèi)共計(jì)人民幣2100元(大寫貳仟壹佰元整)，以后每年乙方應(yīng)在6月10日前交清當(dāng)年土地承包費(fèi)，不得無故拖欠。土地承包費(fèi)參照本合同初次承包價(jià)格，每滿5年上浮10%，租賃期間不再產(chǎn)生其他費(fèi)用。

四、其他條款

(一)甲方責(zé)任和權(quán)利

1、租賃期內(nèi)甲方必須協(xié)助乙方處理好周邊關(guān)系，做好各項(xiàng)服務(wù)，確保企業(yè)穩(wěn)定生產(chǎn)。

2、合同期內(nèi)，乙方所租用土地甲方不得擅自收回。若提前收回土地，甲方應(yīng)給乙方經(jīng)濟(jì)賠償，賠償標(biāo)準(zhǔn)按土地的建筑物、構(gòu)筑物、各植物和附著物的市值及租賃期限的余期等實(shí)際因事協(xié)商確定。因社會(huì)公共建設(shè)需要所租賃土地由政府收回的，甲方應(yīng)在收回土地前6個(gè)月，將收回土地的座落、四至范圍、收回理由、收回日期書面通知乙方并予以公告，本合同終止，土地承包費(fèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。土地上的建筑、附著物及資產(chǎn)賠償歸乙方所有，土地賠償金歸甲方所有。

3、甲方中途無故終止合同，除合同中規(guī)定的賠償外，還應(yīng)向乙方支付違約金，為總租賃期間總租金的10%。

4、租賃期內(nèi)，甲方的人事等相關(guān)變動(dòng)不得影響此協(xié)議的執(zhí)行。

(二)乙方責(zé)任和權(quán)利

1、乙方創(chuàng)辦企業(yè)應(yīng)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合國(guó)家安全生產(chǎn)條例，并按時(shí)足額交清土地租用款額，如若違約，乙方承擔(dān)一切責(zé)任。

2、承包期內(nèi)，若乙方停止租用甲方土地，須向甲方代表提出書面申請(qǐng)，以保證甲方能夠順利接茬耕種。

3、乙方創(chuàng)辦企業(yè)工商注冊(cè)于甲方所在行政機(jī)構(gòu)，并離有政策規(guī)定招商引資的相關(guān)優(yōu)惠政策。

4、在租賃期內(nèi)，乙方有權(quán)根據(jù)國(guó)家政策對(duì)所租賃土地進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，轉(zhuǎn)租等行為，甲方不得干預(yù)，但需提前征得甲方同意。乙方遵守土地政策，不得修建固定建筑，臨時(shí)看管房屋，按土地部門要求辦理。

5、乙方中途無故終止合同，不得要求返還已付清租金，并失去租賃權(quán)利。

6、承包期滿后，在同等條件下，乙方優(yōu)先享有租賃權(quán)。

7、合同期滿后，若乙方不再租用甲方土地，則乙方支付給甲方一年的土地承包費(fèi)作為土地復(fù)耕補(bǔ)償。土地上的建筑，附著物及所有財(cái)產(chǎn)歸乙方所有，并由乙方自行處置。

六、合同未盡事宜，由甲乙雙方協(xié)商解決，補(bǔ)充說明與本合同具有同等的法律效力。

七、本合同一式二份，安然村村民委員會(huì)一份，乙方一份。甲乙雙方簽字后生效。

八、附承包土地四至邊界圖。

甲方簽章：

安然村村民委員會(huì)公章、領(lǐng)導(dǎo)：

農(nóng)村土地賠償標(biāo)準(zhǔn)范文第2篇

關(guān)鍵詞：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押;金融創(chuàng)新

中圖分類號(hào)：F830.31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1674-0017-2015（6）-0086-06

一、楊凌農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的主要內(nèi)容

（一）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款“楊凌模式”

“楊凌模式”的建立，切實(shí)解決了示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的確權(quán)頒證、流轉(zhuǎn)以及涉農(nóng)貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償問題，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押物全覆蓋，有效化解了涉農(nóng)抵押難問題。

1、建立了完善的運(yùn)作體系。楊凌示范區(qū)已成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成員主要包括示范區(qū)金融辦、楊陵區(qū)政府、示范區(qū)國(guó)土局、示范區(qū)農(nóng)業(yè)局、示范區(qū)財(cái)政局、示范區(qū)規(guī)劃局、示范區(qū)法制辦、楊凌現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)建設(shè)管理中心、中國(guó)人民銀行楊凌支行、楊陵區(qū)人民法院等單位，全面負(fù)責(zé)示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款工作。各成員單位具體分工如下：楊陵區(qū)政府負(fù)責(zé)制訂抵押登記和管理辦法，并做好組織實(shí)施工作;示范區(qū)金融辦負(fù)責(zé)制訂農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資的具體實(shí)施辦法，研究設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金，建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資業(yè)務(wù);財(cái)政部門負(fù)責(zé)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金設(shè)立、流轉(zhuǎn)試點(diǎn)經(jīng)費(fèi)提供財(cái)政支持;國(guó)土資源管理部門、農(nóng)業(yè)部門、房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)制訂相關(guān)抵押登記管理的辦法;各金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)制訂農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款的具體操作細(xì)則。

2、制定出臺(tái)配套制度，引導(dǎo)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。以《關(guān)于支持繼續(xù)辦好楊凌農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)若干政策的批復(fù)》為指導(dǎo)，楊凌示范區(qū)管委會(huì)制定出臺(tái)了《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)實(shí)施意見》、《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資管理辦法》、《農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法》、《大棚、養(yǎng)殖圈舍等地上附屬產(chǎn)權(quán)及生產(chǎn)設(shè)施抵押借款管理辦法》和《活體動(dòng)物、果園、苗木等生物資產(chǎn)抵押融資管理辦法》等文件，明確農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款抵押標(biāo)的物涵蓋農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村房屋、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施、活體動(dòng)物及果樹、蔬菜大棚、農(nóng)業(yè)企業(yè)股權(quán)、商標(biāo)專利知識(shí)產(chǎn)權(quán)、應(yīng)收賬款等有形無形資產(chǎn)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)開辦“金土地”土地經(jīng)營(yíng)權(quán)質(zhì)押貸款、“宅貸通”農(nóng)村住宅房抵押貸款、“蔬寶通”溫室大棚抵押貸款、“搖錢樹”苗木抵押貸款、“畜寶通”活體動(dòng)物抵押貸款等農(nóng)村信貸創(chuàng)新產(chǎn)品，強(qiáng)力支持農(nóng)業(yè)發(fā)展。

3、確權(quán)頒證，辦理抵押登記。分別由農(nóng)業(yè)、畜牧、國(guó)土、房管等相關(guān)部門對(duì)抵押資產(chǎn)進(jìn)行確權(quán)頒證，辦理抵押登記。在人民銀行楊凌支行的積極協(xié)調(diào)下，免除了土地部門對(duì)每戶按規(guī)定要收取的數(shù)千元測(cè)繪費(fèi)，頒發(fā)了房屋產(chǎn)權(quán)證及他項(xiàng)權(quán)證等，推進(jìn)農(nóng)村金融創(chuàng)新進(jìn)程。

4、設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，促進(jìn)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)。楊凌示范區(qū)管委會(huì)設(shè)立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易流轉(zhuǎn)中心，建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)。及時(shí)收集和各類產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易信息，組織產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)、招拍掛等交易活動(dòng)。

5、引入農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制，發(fā)揮保險(xiǎn)保障功能。楊凌示范區(qū)管委會(huì)與人保財(cái)險(xiǎn)陜西省分公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，啟動(dòng)政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)創(chuàng)新試點(diǎn)，對(duì)參與抵押試點(diǎn)的活體動(dòng)物、苗木、果樹等生物資產(chǎn)由人保財(cái)險(xiǎn)實(shí)行應(yīng)保盡保。已實(shí)現(xiàn)了政策性奶牛、能繁母豬保險(xiǎn)全覆蓋，設(shè)施大棚蔬菜參保大棚5000畝，與3家養(yǎng)殖企業(yè)合作開展生豬、秦川肉牛保險(xiǎn)試點(diǎn)，有效發(fā)揮了農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的保障作用。其中，“銀保富”設(shè)施蔬菜保險(xiǎn)產(chǎn)品，除大棚主體、大棚內(nèi)農(nóng)作物因自然災(zāi)害等原因受到損失外將獲保險(xiǎn)保障外，大棚經(jīng)營(yíng)者因遭受意外傷害導(dǎo)致身故、殘疾、燒傷的，保險(xiǎn)人依照條款約定，將屬于被保險(xiǎn)人所欠貸款本金余額內(nèi)的保險(xiǎn)金優(yōu)先支付給貸款金融機(jī)構(gòu)，剩余部分的保險(xiǎn)金支付給受益人，從而保障發(fā)放貸款金融機(jī)構(gòu)的資金安全。

6、建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，緩釋信貸風(fēng)險(xiǎn)。由楊凌示范區(qū)和楊陵區(qū)政府兩級(jí)財(cái)政共同出資200萬元設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，對(duì)掛牌交易的抵押物三個(gè)月內(nèi)未能流轉(zhuǎn)或再流轉(zhuǎn)后金額不足以歸還貸款的，按照應(yīng)還款額的80%及時(shí)進(jìn)行代償，由風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金管理機(jī)構(gòu)向抵押人追償后再注入風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金。

7、規(guī)范細(xì)化操作流程。楊凌示范區(qū)所涉及四類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資操作流程分別嚴(yán)格按照《楊凌示范區(qū)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資管理辦法（試行）》、《楊凌示范區(qū)農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法（試行）》、《楊凌示范區(qū)農(nóng)業(yè)設(shè)施抵押融資管理辦法（試行）》和《楊凌示范區(qū)生物資產(chǎn)抵押融資管理辦法（試行）》四個(gè)管理辦法實(shí)行。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資操作流程描述如下：

（1）農(nóng)戶、合作社、家庭農(nóng)場(chǎng)或企業(yè)提出貸款申請(qǐng)并說明貸款用途;（2）對(duì)抵（質(zhì)）押物進(jìn)行確權(quán)，需要參加農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的產(chǎn)權(quán)必須完成參保，與農(nóng)地相關(guān)的抵押貸款須由村委會(huì)同意;（3）金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)調(diào)查農(nóng)戶、合作社、家庭農(nóng)場(chǎng)或企業(yè)的貸款用途、信貸風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)規(guī)模等;（4）對(duì)抵（質(zhì)）押物價(jià)值予以評(píng)估;（5）借款人到政府指定部門辦理抵（質(zhì)）押登記手續(xù);（6）金融機(jī)構(gòu)審議確定期限、金額，與借款人簽訂合同;（7）相關(guān)資料在指定管理部門登記備案;（8）金融機(jī)構(gòu)按照合同約定發(fā)放貸款;（9）金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)及指定管理部門對(duì)借款人資金使用情況持續(xù)監(jiān)督，確保能夠收回抵（質(zhì)）押貸款;（10）借款人按照合同約定歸還貸款。

以上政策措施的出臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村資產(chǎn)的確權(quán)與流轉(zhuǎn)的結(jié)合，最終形成了貸款申請(qǐng)―確權(quán)頒證―銀行受理―價(jià)值評(píng)估、抵押登記并在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心備案―貸款發(fā)放―貸款償還（不能償還貸款時(shí)抵押物進(jìn)入產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌交易）等一整套貸款流程。

（二）楊凌農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押試點(diǎn)取得成效

從試驗(yàn)效果來看，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資拓寬了農(nóng)戶、農(nóng)村中小企業(yè)抵押物范圍，擴(kuò)大了農(nóng)村信貸規(guī)模，提升了農(nóng)村金融服務(wù)效率，初步探索形成了農(nóng)村金融內(nèi)生性發(fā)展模式。

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款“楊凌模式”的主要成效體現(xiàn)在：

1、攻克了涉農(nóng)貸款抵押物的確權(quán)與流轉(zhuǎn)難題。由于涉農(nóng)資產(chǎn)的管理涉及到政府多個(gè)主管部門，產(chǎn)權(quán)多樣且分散，其確權(quán)、頒證與流轉(zhuǎn)是老大難問題，也是涉農(nóng)貸款無有效抵押物的關(guān)鍵所在。楊凌模式的成功做法無疑攻克了這道難題，且實(shí)現(xiàn)了涉農(nóng)資產(chǎn)抵押的全覆蓋，為信貸資金的及時(shí)投放鋪平了道路。

2、實(shí)現(xiàn)了較大額涉農(nóng)信貸資金的無障礙投入。按抵押物評(píng)估價(jià)值一定比例發(fā)放貸款，滿足了涉農(nóng)企業(yè)與農(nóng)戶從事規(guī)模種養(yǎng)業(yè)對(duì)大額信貸資金的需求，彌補(bǔ)了農(nóng)戶小額信用貸款資金較小的缺憾，實(shí)現(xiàn)了較大額涉農(nóng)信貸資金的無障礙投入。

3、促進(jìn)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)不僅滿足了涉農(nóng)企業(yè)、農(nóng)戶季節(jié)性和投入周期長(zhǎng)的農(nóng)業(yè)資金需求，推動(dòng)了土地的集約化經(jīng)營(yíng);而且，激活了農(nóng)村靜態(tài)存量資產(chǎn)，使農(nóng)民依靠土地資本獲得信貸資金致富，農(nóng)民專業(yè)合作社和涉農(nóng)企業(yè)憑借自有資產(chǎn)融資發(fā)展產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了農(nóng)村金融制度、機(jī)制和產(chǎn)品創(chuàng)新，激發(fā)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)活力。

在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款“楊凌模式”的支持下，占地8.3萬畝的楊凌現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)已初具規(guī)模，設(shè)施蔬菜生產(chǎn)基地已建成日光溫室4800多座、中棚4300多畝，建成獼猴桃精品示范園1500畝，大批涉農(nóng)龍頭企業(yè)建成投產(chǎn)。但在實(shí)施過程中由于部分機(jī)制不健全等原因也有金融機(jī)構(gòu)信貸資金損失的問題，通過以下案例進(jìn)行分析。

二、案例分析

（一）典型案例

2010年5月17日，法定代表人劉某組建成立了蔬果專業(yè)合作社，注冊(cè)資本共計(jì)162萬元。2010年6月1日，專業(yè)合作社與楊凌示范區(qū)五泉鎮(zhèn)湯家村簽訂土地租賃合同，租地面積共70.305畝，租賃期限為20年。后期總共投資約200余萬元，建成了50米標(biāo)準(zhǔn)化大棚53.1座。

2011年3月20日，為補(bǔ)充生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所用流動(dòng)資金，專業(yè)合作社以自建的53.1座大棚為抵押，由楊陵區(qū)農(nóng)林局辦理了抵押登記手續(xù)，向楊凌農(nóng)村商業(yè)銀行申請(qǐng)大棚產(chǎn)權(quán)抵押貸款50萬元。經(jīng)農(nóng)商行審核成功發(fā)放貸款，貸款期間從2010年4月29日至2014年4月28日，期限為36個(gè)月，利率為8.382‰，還款方式為按月清息，并且53.1座大棚均完成參保。

受2011年9月長(zhǎng)期陰雨影響，專業(yè)合作社40余座大棚不同程度受損，造成直接經(jīng)濟(jì)損失100余萬元。經(jīng)過修繕，部分大棚勉強(qiáng)可以繼續(xù)使用。因合作社后期經(jīng)營(yíng)不善嚴(yán)重虧損，劉某無力交付地租，且無法歸還農(nóng)村商業(yè)銀行貸款本息，目前這筆貸款已被農(nóng)村商業(yè)銀行計(jì)入可疑貸款之列。另外，抵押物流轉(zhuǎn)管理也存在問題，即使依法收回大棚產(chǎn)權(quán)，年大棚租金僅勉強(qiáng)能夠交付土地年租賃費(fèi)，已無余款償還貸款本息，給農(nóng)村商業(yè)銀行的信貸資金造成損失。類似的情況還有楊凌綠礬農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社及楊凌慶饗專業(yè)合作社等。其中，因楊凌綠礬農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社無法按期償還農(nóng)村商業(yè)銀行貸款利息，2012年9月11日，農(nóng)商行依法強(qiáng)制收回。完好的大棚不足20座，其它基本倒塌廢棄，已將借款人在楊凌區(qū)金雅都一套房產(chǎn)查封，但大棚和房產(chǎn)流轉(zhuǎn)執(zhí)行存在困難，造成資金嚴(yán)重?fù)p失。楊凌慶饗專業(yè)合作社后期經(jīng)營(yíng)不善嚴(yán)重虧損，徐懷慶無力交付地租，債務(wù)較高，大棚村和五泉鎮(zhèn)政府接管，現(xiàn)借款人外出兩年未能取得聯(lián)系，無法歸還農(nóng)村商業(yè)銀行五泉支行貸款本息，且抵押物流轉(zhuǎn)無法執(zhí)行。

（二）案例說明

自2009年12月起，楊凌示范區(qū)開始探索農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資創(chuàng)新試點(diǎn)。這幾年試點(diǎn)工作成效比較顯著，但是不應(yīng)忽視的是，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款實(shí)際操作過程中仍存在著一些問題，影響和制約了示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資工作的進(jìn)一步開展。上述案例反映出了示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資工作的部分問題，對(duì)其中存在的兩項(xiàng)典型問題予以分析說明。

1、政府支持措施不到位。楊凌農(nóng)村商業(yè)銀行五泉支行之所以向這三家專業(yè)合作社發(fā)放大棚產(chǎn)權(quán)抵押貸款，其中一個(gè)重要的原因是楊凌示范區(qū)管委會(huì)及楊陵區(qū)政府為鼓勵(lì)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，設(shè)立了農(nóng)林產(chǎn)權(quán)抵押保證金專戶，并口頭承諾若信貸資金產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，政府將補(bǔ)償80%信貸資金。但是，當(dāng)這三筆大棚產(chǎn)權(quán)抵押貸款發(fā)生逾期后，政府承諾資金并未到位，致使五泉支行信貸資金產(chǎn)生較大損失，共計(jì)116萬元無法收回。

2、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)體系不健全。案例中三筆大棚產(chǎn)權(quán)抵押貸款發(fā)生逾期，五泉支行按照信貸協(xié)議約定，將大棚收回并進(jìn)入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行流轉(zhuǎn)。但是現(xiàn)實(shí)情況是這些抵押品無法流轉(zhuǎn)，或者即使流轉(zhuǎn)成功也無法償還信貸資金。據(jù)實(shí)地調(diào)研了解，進(jìn)入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心流轉(zhuǎn)的土地租金約為每畝1000元，一座完好無損的大棚年租金價(jià)值2000左右，而三戶專業(yè)合作社的多數(shù)大棚都已倒塌荒廢。首先由于租金定價(jià)較高，難以實(shí)現(xiàn)抵押品全部流轉(zhuǎn);其次即使實(shí)現(xiàn)成功流轉(zhuǎn)，需先向土地所屬村莊交納土地租金，僅以土地上面附著物經(jīng)濟(jì)收益來償還五泉支行信貸資金，而這部分收益都不足以歸還貸款利息。

在楊凌示范區(qū)開展的農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施、生物資產(chǎn)等多項(xiàng)工作也存在類似隱患。若信貸資金發(fā)生違約情況，即使能夠收回作為抵押物的房屋、苗木、活體動(dòng)物等，也難以在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)成功流轉(zhuǎn)。因此解決好農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款中流轉(zhuǎn)方面的問題成為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

三、案例啟示

（一）楊凌農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點(diǎn)工作中存在不足

楊凌示范區(qū)在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點(diǎn)中大膽創(chuàng)新，不斷盤活農(nóng)村資產(chǎn)，助推了楊凌現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點(diǎn)提升了示范區(qū)農(nóng)村金融服務(wù)效率，但因受制于種種因素，目前仍存在著一些實(shí)際問題。

1、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制不健全

楊凌示范區(qū)和楊陵區(qū)政府兩級(jí)財(cái)政共同出資設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金共計(jì)200萬元，用于彌補(bǔ)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款的資金損失，但是在實(shí)際操作過程中風(fēng)由于在設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金時(shí)，并未相應(yīng)地出臺(tái)配套風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償具體辦法，即使出現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)問題，需要?jiǎng)佑蔑L(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金時(shí)，沒有明確的申請(qǐng)和使用流程，使風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金未能彌補(bǔ)金融機(jī)構(gòu)信貸資金損失。同時(shí)隨著轄區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款筆數(shù)增大、金額增多，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)隨之上升，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金從2009年設(shè)立之后一直沒有追加，資金量相對(duì)不足。

2、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)體系不健全

（1）土地流轉(zhuǎn)制度有漏洞。楊凌是我省最早推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)的地區(qū)，由政府主導(dǎo)，推行合并調(diào)整、反租倒包、企業(yè)租賃、自愿互換、入股合作等五種土地流轉(zhuǎn)土地流轉(zhuǎn)過程中有涉及多方主體，包括：土地流出方--農(nóng)民;土地流入方--種植大戶、合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等用地單位;土地流轉(zhuǎn)管理部門--政府各級(jí)管理機(jī)構(gòu)），初步形成了土地流轉(zhuǎn)治理網(wǎng)絡(luò)。

在實(shí)地調(diào)研中掌握到土地流轉(zhuǎn)管理方面還存在一些細(xì)節(jié)問題：一是宣傳不到位，導(dǎo)致農(nóng)民缺乏對(duì)土地流轉(zhuǎn)和土地銀行的認(rèn)識(shí)，增加了土地流轉(zhuǎn)的難度;二是缺乏系統(tǒng)規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)相關(guān)文件，缺乏全方位多角度對(duì)整個(gè)土地流轉(zhuǎn)過程進(jìn)行明確系統(tǒng)規(guī)定的文件;三是青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不完善，糧食作物在不同的生長(zhǎng)階段耗費(fèi)的種植成本以及能夠帶來的收益是不同的，因此設(shè)置賠償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)該按照糧食作物的不同階段有不同的賠償標(biāo)準(zhǔn)。

（2）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心作用未發(fā)揮。政府主導(dǎo)與市場(chǎng)決定之間缺乏有效的連接，盡管設(shè)立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，但沒有市場(chǎng)需求的有效配合。市場(chǎng)的建立和繁榮需要一定的利益驅(qū)動(dòng)，而目前農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)后的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益還沒有真正體現(xiàn)。楊凌農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心的設(shè)想尚停留在理論層面，又因農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款違約情況較少，對(duì)可能存在的現(xiàn)實(shí)問題并未真正得到相關(guān)部門重視及有效解決。

3、產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估辦法不明確

楊凌農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)中心對(duì)農(nóng)戶和中小企業(yè)抵押物的確權(quán)登記以及價(jià)值評(píng)估等工作都存在一定的缺陷。截止2014年8月，楊凌示范區(qū)尚無專門為產(chǎn)權(quán)抵押貸款服務(wù)的產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)。抵押物價(jià)格由政府制定或者涉農(nóng)企業(yè)、農(nóng)戶與放貸金融機(jī)構(gòu)協(xié)商決定，易產(chǎn)生人為壓低抵押物價(jià)值的情況，勢(shì)必影響涉農(nóng)企業(yè)和農(nóng)戶進(jìn)行產(chǎn)權(quán)抵押的積極性。

4、保險(xiǎn)發(fā)展滯后且農(nóng)戶參保意識(shí)弱

示范區(qū)保險(xiǎn)發(fā)展較為滯后，尚不能較好地滿足農(nóng)戶、合作社等防范農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的需求。并且據(jù)調(diào)研了解，部分農(nóng)戶參保意識(shí)較弱，認(rèn)為購(gòu)買農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)是多此一舉或者青苗補(bǔ)貼太少，不少苗木抵押物未投保。

5、農(nóng)村信用環(huán)境較差

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點(diǎn)在一定程度上推進(jìn)了新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展，公民誠(chéng)信觀念和信用意識(shí)有所提高。楊凌示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)控制良好，但是仍應(yīng)當(dāng)清醒認(rèn)識(shí)到當(dāng)前農(nóng)村整體信用環(huán)境較差，部分農(nóng)民信用觀念淡薄、對(duì)自身信用重視程度低，不利于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點(diǎn)工作的進(jìn)一步開展。

（二）楊凌示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資支持措施

雖然農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保存在若干風(fēng)險(xiǎn)，但其在擴(kuò)大農(nóng)村擔(dān)保物范圍、降低農(nóng)民貸款門檻方面無疑是積極有益的，為此應(yīng)從法律、政策、資金保障等多方面進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保的實(shí)踐。針對(duì)楊凌示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點(diǎn)工作中存在的問題，特提出以下建議：

1、建立政銀企聯(lián)動(dòng)機(jī)制。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點(diǎn)工作牽涉組織層級(jí)、參與主體較多，在信貸風(fēng)險(xiǎn)防控方面，金融機(jī)構(gòu)難以獨(dú)立完成持續(xù)動(dòng)態(tài)化的跟蹤監(jiān)測(cè)，必須依靠密切配合、高效聯(lián)動(dòng)的機(jī)制對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行反饋、判斷和處置。同時(shí)應(yīng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)控制前移，及早消除管理性風(fēng)險(xiǎn)、盡量減少經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)農(nóng)戶利益造成損害。因此要進(jìn)一步發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，建立政銀企聯(lián)動(dòng)機(jī)制，切實(shí)提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平，在出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)初期能夠?qū)崿F(xiàn)及時(shí)反饋和快速介入，通過實(shí)施土地經(jīng)營(yíng)權(quán)再流轉(zhuǎn)等有效手段，為化解金融信貸風(fēng)險(xiǎn)提供保障。

2、健全風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，提高農(nóng)戶參保意識(shí)。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受自然環(huán)境的影響較大，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高，由此擴(kuò)大農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)覆蓋面對(duì)促進(jìn)示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點(diǎn)工作具有重要意義。應(yīng)從積極擴(kuò)大農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種和覆蓋面，切實(shí)提高農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)保障水平，爭(zhēng)取農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)良好發(fā)展環(huán)境等方面多管齊下，積極穩(wěn)妥推進(jìn)示范區(qū)農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展。

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款使農(nóng)戶獲得了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的資金，一定程度上降低了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，但是農(nóng)戶面臨的農(nóng)業(yè)固有風(fēng)險(xiǎn)依然客觀存在。萬一發(fā)生農(nóng)業(yè)災(zāi)害，不愿參保的部分農(nóng)戶損失較大，部分農(nóng)戶購(gòu)買農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)則保險(xiǎn)公司需承擔(dān)較大損失。因此應(yīng)當(dāng)構(gòu)建多層次、多元化的農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)保障體系。強(qiáng)制實(shí)行農(nóng)業(yè)災(zāi)害保險(xiǎn)，可由保險(xiǎn)公司、再保險(xiǎn)公司及政府三方分擔(dān)保險(xiǎn)損失，這樣可有效地化解農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司與再保險(xiǎn)公司按照業(yè)務(wù)要求予以賠償，政府應(yīng)運(yùn)用財(cái)政資金設(shè)立農(nóng)業(yè)補(bǔ)償基金，結(jié)合農(nóng)業(yè)災(zāi)害及保險(xiǎn)公司賠償情況，向農(nóng)戶及保險(xiǎn)公司予以適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

3、完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)體系。規(guī)范的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心應(yīng)該成為多方主體參與、利益共享的平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)和市場(chǎng)的有效對(duì)接。要切實(shí)做好土地流轉(zhuǎn)的供求登記和信息，接受雙方質(zhì)詢，落實(shí)契約關(guān)系，辦理合同簽證手續(xù)。針對(duì)示范區(qū)實(shí)際存在的抵押物流轉(zhuǎn)難問題，首先可以考慮在借款人申請(qǐng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款時(shí)要求其提供能夠聯(lián)系合作的下游企業(yè)名錄，若信貸資金無法順利收回，抵押物由其下游企業(yè)接手的可能性較在流轉(zhuǎn)中心盲目尋找下家應(yīng)更大些;其次，對(duì)于已進(jìn)入流轉(zhuǎn)中心的抵押物定價(jià)的問題應(yīng)該予以關(guān)注。信貸資金發(fā)生不良，金融機(jī)構(gòu)依照約定收回抵押物，賦予其對(duì)抵押物的定價(jià)權(quán)，更好地結(jié)合市場(chǎng)需求規(guī)定抵押物的價(jià)格，更有利于其彌補(bǔ)信貸資金的缺口。

4、建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)需要依靠農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)制才能形成農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的合理價(jià)格。由示范區(qū)相關(guān)部門完善產(chǎn)權(quán)制度，建立產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)農(nóng)民抵押的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行有效、科學(xué)、準(zhǔn)確的估價(jià)，保證農(nóng)村產(chǎn)權(quán)應(yīng)有的價(jià)值。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，并向其出具書面證明，為金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款提供準(zhǔn)確的參考，以此作為向金融機(jī)構(gòu)獲得貸款的憑證。比如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，既要考慮土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的的年限，又要考慮到其地面附著物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從而對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的綜合價(jià)值做出合理評(píng)估。

5、加強(qiáng)示范區(qū)信用體系建設(shè)，增進(jìn)金融支農(nóng)能力。農(nóng)村信用環(huán)境是開展農(nóng)村金融創(chuàng)新的基礎(chǔ)條件，由人民銀行楊凌支行牽頭，與示范區(qū)相關(guān)部門聯(lián)動(dòng)，打造出農(nóng)村信用體系建設(shè)“楊凌模式”，擬建成涵蓋農(nóng)戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、家庭農(nóng)場(chǎng)等新型農(nóng)村經(jīng)營(yíng)主體的農(nóng)村信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息定期更新、轄區(qū)金融機(jī)構(gòu)共享，較好地解決因信用信息不對(duì)稱而長(zhǎng)期困擾涉農(nóng)企業(yè)和農(nóng)民無法簡(jiǎn)便快捷滿足貸款需求的難題，提高信用等級(jí)，降低融資成本，增加貸款的便利性。金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)農(nóng)戶進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，以信貸員實(shí)地調(diào)查的資料為依據(jù)，建立農(nóng)戶個(gè)人信用檔案，優(yōu)先對(duì)達(dá)到金融機(jī)構(gòu)信用等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)又有資金需求的農(nóng)戶安排發(fā)放貸款。在信用評(píng)級(jí)制度的基礎(chǔ)上，以農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款為基點(diǎn)，完善農(nóng)村信用體系，將農(nóng)村抵押貸款擴(kuò)大為更大范圍上的信用貸款，更大程度地支農(nóng)惠農(nóng)。

6、優(yōu)化農(nóng)村金融生態(tài)環(huán)境。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點(diǎn)工作的良性發(fā)展離不開良好的農(nóng)村金融生態(tài)環(huán)境。積極打造農(nóng)村信用工程，創(chuàng)建信用農(nóng)戶、信用村組、信用鄉(xiāng)鎮(zhèn)，營(yíng)造重信用、講誠(chéng)心的社會(huì)風(fēng)氣;加強(qiáng)宣傳教育，采取靈活多樣的形式加大農(nóng)村地區(qū)信用法制的宣傳力度，推進(jìn)農(nóng)戶電子信用檔案的建立，積極開展農(nóng)戶信用評(píng)價(jià)。同時(shí)要加強(qiáng)正面典型的宣傳力度，推動(dòng)農(nóng)村信用工程建設(shè)的健康發(fā)展。并且要多角度、多層次、多方面地對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押政策進(jìn)行宣傳，普及貸款政策，并通過新聞媒體，面向社會(huì)廣泛報(bào)道農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新的工作動(dòng)態(tài)、成效經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)典型，為推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點(diǎn)工作創(chuàng)造良好的環(huán)境。

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The Research on the “Yangling Mode” of Rural Property Right Mortgages

Research Group

農(nóng)村土地賠償標(biāo)準(zhǔn)范文第3篇

關(guān)鍵詞：“村改居”；社區(qū)；轉(zhuǎn)型

“村改居”是農(nóng)村政治經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展到一定的程度，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、村民就業(yè)方式和文化生活需求等發(fā)展到城鎮(zhèn)水平或者接近城鎮(zhèn)水平的條件下進(jìn)行的，由農(nóng)村管理模式過渡到城鎮(zhèn)社區(qū)的改革。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展，越來越多的地區(qū)開始了“村改居”工作，然而都不同程度地陷入了困境。作為處在改革開放前列的佛山，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平已經(jīng)基本完成了中級(jí)工業(yè)化，進(jìn)入高級(jí)工業(yè)化階段，經(jīng)過幾年的發(fā)展，佛山的城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程已經(jīng)走在全省的前列，全市實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)“七個(gè)統(tǒng)一”：統(tǒng)一了城鄉(xiāng)戶籍，統(tǒng)一了城鄉(xiāng)基本醫(yī)療，統(tǒng)一了城鄉(xiāng)規(guī)劃，統(tǒng)一了城鄉(xiāng)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，統(tǒng)一了城鄉(xiāng)免費(fèi)義務(wù)教育，統(tǒng)一了城鄉(xiāng)勞動(dòng)力管理培訓(xùn)，統(tǒng)一了城鄉(xiāng)低保標(biāo)準(zhǔn)。因此其在“村改居”上的政策和遇到的問題應(yīng)該具有一定代表性。課題組在全市范圍內(nèi)進(jìn)行問卷調(diào)查的基礎(chǔ)上，選取順德區(qū)倫教街道作為具體觀察分析的樣本。

一、“村改居”社區(qū)的特征

倫教地處珠江三角洲腹地，與廣州番禺一水之隔，水陸交通網(wǎng)絡(luò)完善，是順德百萬人口中心城區(qū)的組成部分，總面積59.2平方公里，常住人口7.8萬人，外來流動(dòng)人口約7.8萬人，轄下有10個(gè)村（居）。在倫教7.8萬的常住人口中，城鎮(zhèn)居民4.5萬（包括社區(qū)中由原農(nóng)民全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的1.6萬人），農(nóng)村居民3.3萬。2007年實(shí)現(xiàn)本地生產(chǎn)總值80億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值333億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值315億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值18億元，出口總額209.16億人民幣，稅收收入6.94億元，財(cái)政可支配收入2.9億元。2006－2007年，先后獲得“中國(guó)木工機(jī)械重鎮(zhèn)”、“獲得“中國(guó)玻璃機(jī)械重鎮(zhèn)”稱號(hào)。倫教現(xiàn)轄下2個(gè)居委會(huì)，8個(gè)村委會(huì)，其中常教社區(qū)居委會(huì)是2001年由新民村民委員會(huì)、北海村民委員會(huì)和倫教居民委員會(huì)合并而成（順民復(fù)〔2001〕57號(hào)《關(guān)于同意撤銷新民、北海村委會(huì)和倫教居委會(huì)設(shè)置常教居委會(huì)的批復(fù)》），屬“村改居”；三洲社區(qū)居委會(huì)是1991年由大南、大東、烏洲管理區(qū)辦事處和大洲街道辦事處合并而成（順府復(fù)〔1992〕47號(hào)《關(guān)于倫教鎮(zhèn)大南、大東、烏洲管理區(qū)辦事處和大洲街道辦事處合并的批復(fù)》），屬“村并居”（一般統(tǒng)稱為“村改居”）。這些新成立的社區(qū)與城市成熟社區(qū)相比，具有典型的轉(zhuǎn)型期特征：

1、觀念的相對(duì)滯后性?！按甯木印焙螅r(nóng)民在身份定位上，已屬于城市居民，但由于長(zhǎng)期農(nóng)村工作方式和生活習(xí)性的熏陶，社區(qū)內(nèi)的居民仍保留有比較濃的農(nóng)民意識(shí)，絕大多數(shù)村都只是名稱變了，社區(qū)干部、社區(qū)居民以及周圍群眾的認(rèn)識(shí)感基本上仍停留在原來的行政村。如不少村民仍習(xí)慣性地稱呼居委會(huì)主任為“村長(zhǎng)”，稱社區(qū)為“我們村”。大部分受訪者不知道“村改居”的情況，同時(shí)，他們對(duì)村委會(huì)和居委會(huì)的區(qū)別表示不清楚。90%的受訪者表示不愿意將村委會(huì)改為居委會(huì)。不少社區(qū)干部認(rèn)為“村改居”跟原來沒有什么大的分別，不同的只是掛著的牌子從“村委會(huì)”換成了“居委會(huì)”，而運(yùn)作方式仍然照舊，因循原先的農(nóng)村工作方法，

2、經(jīng)濟(jì)的相對(duì)獨(dú)立性?！按甯木印鄙鐓^(qū)的轉(zhuǎn)型是城市化推進(jìn)的結(jié)果，由土地征用帶來的高額補(bǔ)償金讓這些原來的農(nóng)村甚至窮鄉(xiāng)僻壤一夜之間成為“大富翁”，這些社區(qū)均有總量規(guī)模各不相同的集體資產(chǎn)，人均從幾千元到幾十萬元不等，有的凈資產(chǎn)超過億元。這些集體資產(chǎn)大多以房產(chǎn)、地產(chǎn)為主，每年收入完全可以滿足社區(qū)正常運(yùn)行的開支和社區(qū)干部的工資開支，經(jīng)濟(jì)基本上相對(duì)獨(dú)立，一般不需要依靠財(cái)政撥款來維持?！按甯木印焙蟠寮w所有的資產(chǎn)所有權(quán)性質(zhì)不變，仍為集體所有，這是“村改居”社區(qū)的福利主要源泉和利益關(guān)聯(lián)點(diǎn)。多數(shù)社區(qū)仍舊把發(fā)展經(jīng)濟(jì)作為第一要?jiǎng)?wù)，而忽略了社區(qū)文化等基本功能建設(shè)，其中表現(xiàn)最為突出的現(xiàn)象是黃、賭、毒等丑惡現(xiàn)象越來越盛。

3、明顯的村民自治特性?！按甯木印鄙鐓^(qū)居民的生活基本上集中在原村落的空間內(nèi)，世世代代的家族、宗族、鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親等傳統(tǒng)關(guān)系還在起著主導(dǎo)作用，社區(qū)還處于“半熟人社會(huì)”狀態(tài)。多數(shù)村（居）“兩委”班子成員和村（居）民，普遍存有“不能讓外來戶占了便宜”的思想，從感情上不接受“外來戶”，不允許他們分享“祖輩留下的土地”和村（居）集體積累資產(chǎn)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)不愿意外地人參加居委會(huì)選舉占43.40%，愿意的占21.60%，無所謂的占35%。同時(shí)，原村（居）民同居一地，世代相鄰，形成了相對(duì)獨(dú)立的村（居）文化，這種狹小范圍內(nèi)的文化觀念往往具有排他性，外遷人口在短時(shí)間內(nèi)很難融入。同時(shí)由于沒有形成分散的單位獨(dú)立分割和流動(dòng)性較強(qiáng)的城市社區(qū)，從“村改居”社區(qū)的區(qū)域范圍、社會(huì)關(guān)系、社區(qū)利益相關(guān)程度、社區(qū)政治參與來看，村民自治的實(shí)現(xiàn)條件基本沒變。

4、社區(qū)自治管理的復(fù)雜性。城市社區(qū)是各類機(jī)關(guān)、學(xué)校、企事業(yè)單位的集中區(qū)域，可以為社區(qū)建設(shè)提供豐富的資源支撐，相比之下村改居社區(qū)由于特定的區(qū)域位置限制，社區(qū)共建資源明顯不足。村改居社區(qū)內(nèi)的人員居住情況相當(dāng)復(fù)雜，除了居住著原來的村民，還有一些商品房的住戶以及大量租居在居民家中的流動(dòng)人員。有些社區(qū)內(nèi)居住的流動(dòng)人口已經(jīng)數(shù)倍于原來的村民。而且社區(qū)人員的異質(zhì)性和復(fù)雜性增大，有本地人員，也有外地人員；有相對(duì)穩(wěn)定的，也有短時(shí)暫住的；有經(jīng)商務(wù)工人員，也有閑散的社會(huì)人員。復(fù)雜的人口構(gòu)成情況，使得社會(huì)治安、環(huán)境衛(wèi)生管理等方面的難度大大增加。

二、“村改居”社區(qū)自治面臨的挑戰(zhàn)

由于“村改居”社區(qū)存在以上這些轉(zhuǎn)型期特性，所以當(dāng)前在自治上也面臨著諸多挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)在：

1、農(nóng)民對(duì)城市化的抗拒。一方面隨著改革開放的深入，附著在戶籍制度上的就業(yè)、教育、住房和社會(huì)保障等政策，城鄉(xiāng)的差異在逐步彌合，轉(zhuǎn)為城市戶口的經(jīng)濟(jì)收益在日益降低：另一方面農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加上國(guó)家對(duì)農(nóng)民所實(shí)行的各種優(yōu)惠政策，這些地方農(nóng)民享受的社會(huì)福利，往往高于目前城市居民所享受的福利待遇（見附表）。此外，由于自身文化水平普遍偏低，難以在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中立足，因此，農(nóng)民對(duì)實(shí)施城市化有抗拒的心理。

附表：“農(nóng)村居民”在適用政策上有如下的不同：

項(xiàng)目

農(nóng)村居民

城鎮(zhèn)居民

政策依據(jù)

計(jì)生

處

罰

倫教征收社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)金額按農(nóng)民人均純收入為基數(shù)，按2007年的標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村居民單方罰44412元。

征收社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)金額按城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為基數(shù)，城鎮(zhèn)居民單方罰78018元。（全區(qū)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)）

《廣東省人口與計(jì)劃生育條例》、《關(guān)于社區(qū)居委中原農(nóng)業(yè)人口違法生育社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)計(jì)征標(biāo)準(zhǔn)問題的復(fù)函》（佛人口計(jì)生函字[2004]15號(hào)）

生

育

生育第一個(gè)子女是女孩的，安排第二胎指標(biāo)

“村改居”（即常教）時(shí)夫妻雙方均為農(nóng)業(yè)人口，在2004年7月1日前只生育一個(gè)子女是女孩的，可在2009年8月31日前按有關(guān)規(guī)定再生育一個(gè)子女。2009年9月1日起，執(zhí)行城鎮(zhèn)居民的生育政策；

“村并居”（即三洲）時(shí)夫妻雙方均為農(nóng)業(yè)人口，在2004年7月前只生育一個(gè)子女是女孩的，可在2009年6月30前按規(guī)定再生育一個(gè)子女，2009年7月1日起，執(zhí)行城鎮(zhèn)居民的生育政策。

《廣東省人口與計(jì)劃生育條例》、關(guān)于《廣東省人口與計(jì)劃生育條例》實(shí)施前村委會(huì)改居委會(huì)有關(guān)生育政策和戶籍管理措施意見的批復(fù)（順府辦復(fù)[2003]77號(hào)）、《批轉(zhuǎn)區(qū)人口和計(jì)劃生育局<關(guān)于戶籍制度改革后生育政策的請(qǐng)示>》（順府辦發(fā)〔2004〕101號(hào)）、《關(guān)于明確城市化期間生育期限問題的復(fù)函》（粵計(jì)生委函[2003]124號(hào)）

項(xiàng)目

農(nóng)村居民

城鎮(zhèn)居民

政策依據(jù)

獎(jiǎng)

勵(lì)

發(fā)放農(nóng)村獨(dú)生子女或純二女戶家庭獎(jiǎng)勵(lì)：80元/月/人

四年過渡期滿后，取消發(fā)放（如三洲，2008年8月起停止發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)）

《廣東省人口與計(jì)劃生育條例》、《關(guān)于明確城市化期間生育期限問題的復(fù)函》（粵計(jì)生委函[2003]124號(hào)）

教育

對(duì)父母雙方戶口均登記在我市農(nóng)村村委會(huì)并依法領(lǐng)取《獨(dú)生子女父母光榮證》的獨(dú)生子女，或父母雙方戶口均登記在我市農(nóng)村村委會(huì)的純二女戶的女孩，在初中應(yīng)屆畢業(yè)并參加當(dāng)年中考者降5分錄取。

四年過渡期滿后，取消降5分錄取優(yōu)惠。

《關(guān)于印發(fā)佛山市2007年高中階段學(xué)校招生考試工作意見的通知》（佛教考〔2006〕31號(hào)）、《關(guān)于我市農(nóng)村獨(dú)生子女和純二女戶女孩參加高中階段學(xué)校招生考試給予照顧錄取的實(shí)施意見》（佛人口計(jì)[2007]49號(hào)）

民政

2008年農(nóng)村五保戶供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)每人每月500元。

2008年城鎮(zhèn)孤寡供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)每人每月320元。

《順德區(qū)城鄉(xiāng)居民最低生活保障制度實(shí)施辦法》、《關(guān)于核定2008年五保供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)和追加供養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的復(fù)函》（順府辦函〔2008〕60號(hào)）

人身?yè)p害賠償

農(nóng)村居民按照人均純收入5079.78元/年、人均年生活消費(fèi)支出3885.97元的賠償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

城鎮(zhèn)居民按照人均可支配收入16015元/年、人均消費(fèi)性支出12432元的賠償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]20號(hào)）

武裝

新兵入伍條件初中文化程度

入伍條件必須高中文化程度

2、“村改居”集體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)體制存在缺陷。順德區(qū)1993年開始全面實(shí)施的股份合作制改革，為社區(qū)合作經(jīng)濟(jì)組織規(guī)模的擴(kuò)大，社區(qū)合作經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部產(chǎn)權(quán)關(guān)系的明晰，生產(chǎn)要素配置的優(yōu)化，利益分配機(jī)制的建立創(chuàng)造了條件。“村改居”后雖然政府下?lián)艿纳鐓^(qū)經(jīng)費(fèi)逐年有所增加，但“村改居”社區(qū)并沒有真正納入城市建設(shè)和管理體系中來，社區(qū)管理費(fèi)用及基礎(chǔ)建設(shè)等公共費(fèi)用主要仍由原村集體經(jīng)濟(jì)改制后的股份經(jīng)濟(jì)合作社承擔(dān)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，原來的股份合作制內(nèi)在的制度缺陷也逐漸顯現(xiàn)。順德區(qū)在集體經(jīng)濟(jì)改制進(jìn)程中先行一步，將股份合作經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)一步轉(zhuǎn)制為集體經(jīng)濟(jì)管理有限公司，實(shí)行公司化運(yùn)作。由于轉(zhuǎn)制的公司既要按照公司法要求，上繳各種稅費(fèi)，同時(shí)又要承擔(dān)絕大部分的社區(qū)公共事務(wù)管理和公益事業(yè)發(fā)展費(fèi)用，因此公司運(yùn)營(yíng)不堪重負(fù)，經(jīng)濟(jì)效益明顯下降。如2007倫教村、組兩級(jí)負(fù)擔(dān)的公共事務(wù)管理和公益事業(yè)發(fā)展費(fèi)用總額分別為一般公共服務(wù)4277.58萬元；國(guó)防45.38萬元；教育支出9800萬元；文化教育與傳媒412.82萬元；社會(huì)保障和就業(yè)1127.25萬元；醫(yī)療衛(wèi)生168.76萬元；環(huán)境保護(hù)28.5萬元；公共安全1604.3萬元；城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)7602.88萬元。在改制居委會(huì)的強(qiáng)烈要求下，順德區(qū)的集體經(jīng)濟(jì)管理有限公司又退回到農(nóng)村股份合作經(jīng)濟(jì)組織，按原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織性質(zhì)運(yùn)行。沉重的公共事務(wù)管理和公益事業(yè)發(fā)展費(fèi)用嚴(yán)重制約了社區(qū)股份合作經(jīng)濟(jì)組織的快速發(fā)展。

3、社區(qū)自治的難度明顯增強(qiáng)。由于社區(qū)自治面臨人員流動(dòng)性增強(qiáng)、觀念意識(shí)不統(tǒng)一、社區(qū)凝聚力不強(qiáng)等轉(zhuǎn)型期特征的復(fù)雜局面，目前“村改居”社區(qū)自治還無法有效整合全部資源和人力，自治難度明顯增強(qiáng)。這主要源于居住在這些社區(qū)人員的自發(fā)性、無序性以及數(shù)量的龐大，同時(shí)隨著城市化的推進(jìn)以及大量外來工的涌入和聚居，村落的傳統(tǒng)格局開始受到?jīng)_擊和影響，受利益的驅(qū)動(dòng)，嚴(yán)重的超標(biāo)違章建設(shè)行為、良莠不齊的建設(shè)質(zhì)量、居住空間的超負(fù)荷使用，尤其是那些沿街搭建的簡(jiǎn)易用房，外觀簡(jiǎn)陋和分布隨意，不但擠占了有限的綠地、院落和道路，還嚴(yán)重地破壞了社區(qū)的空間布局和景觀環(huán)境。社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套服務(wù)設(shè)施的后天匱乏和難以承載，這都使社區(qū)管理和服務(wù)工作處于相當(dāng)嚴(yán)重的艱難和缺位狀態(tài)。

4、社區(qū)公共服務(wù)職能亟待增強(qiáng)。對(duì)照成熟的城市社區(qū)，“村改居”社區(qū)的公共事務(wù)管理能力還有較大差距，這在一定程度上源于“村改居”社區(qū)經(jīng)濟(jì)上相對(duì)獨(dú)立性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力所導(dǎo)致的。由于“村改居”后仍然由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)擔(dān)絕大部分的公共事務(wù)管理和公益事業(yè)發(fā)展費(fèi)用，這使社區(qū)面臨較大的經(jīng)濟(jì)壓力，不得不把發(fā)展經(jīng)濟(jì)放在一個(gè)很重要的位置，一方面使得社區(qū)構(gòu)建組織體系時(shí)就要有一個(gè)社區(qū)經(jīng)濟(jì)的直接管理者——村股份經(jīng)濟(jì)合作社組織。經(jīng)合社與社區(qū)組織兩位一體的組織形式雖然在過渡階段有利于村級(jí)經(jīng)濟(jì)對(duì)社區(qū)組織的支持，但也很容易導(dǎo)致社區(qū)對(duì)經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行形成包辦，兩者職責(zé)不清，在一定程度上不利于形成社企分開的良性社區(qū)組織體系。另一方面有可能影響社區(qū)服務(wù)這一核心功能的發(fā)揮，社區(qū)組織工作的定位也可能發(fā)生異化。此外，這種公共支出機(jī)制，也導(dǎo)致“村改居”社區(qū)在社區(qū)公共事務(wù)的自治上出現(xiàn)兩極分化，集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的社區(qū)，因有充足的經(jīng)費(fèi)，就能為居民提供比較完善的社區(qū)公共服務(wù)和進(jìn)行社區(qū)社會(huì)事務(wù)的自治。相反，社區(qū)公共事務(wù)則往往陷于管理“真空”，如在廣東佛山市三水區(qū)的布心村，村民在1992年變成城市居民后的16年，布心村出現(xiàn)了奇異的發(fā)展停滯：社區(qū)里沒有一條水泥路，村民沒建一棟新樓，沒一個(gè)公共電話亭，沒有一盞路燈，沒有任何污水處理設(shè)施的現(xiàn)象。而且，“村改居”社區(qū)的日常管理往往仍沿用舊體制模式，依然要承擔(dān)包括黨建、人武、計(jì)生、綜治、醫(yī)療、土地等多方面工作，因社區(qū)人力、物力有限，社區(qū)服務(wù)反而嚴(yán)重不到位。

三、制度突破和路徑選擇

（一）明確保障各方的權(quán)利，讓他們?cè)诔鞘型恋刂亟M進(jìn)程中得到實(shí)際的利益。

第一，確保村民對(duì)集體資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不受剝奪?！按甯木印边^程中，應(yīng)保證改制后農(nóng)村集體資產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系不變，即原農(nóng)村所有資產(chǎn)，包括經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、資源性資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，未實(shí)行股份制改造的，歸原村民集體所有；已實(shí)行股份制改造的，歸享有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)分配權(quán)的原村民集體所有，村民按股分紅。保障農(nóng)民對(duì)集體資產(chǎn)的所有權(quán)和收益權(quán)不變，在社會(huì)保障體系尚未完善之前，這是保障改制后居民基本生活的關(guān)鍵。

第二，確保農(nóng)民對(duì)土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。實(shí)現(xiàn)村委會(huì)到居委會(huì)的轉(zhuǎn)變，有必要進(jìn)行土地所有制的改革，把集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有，實(shí)現(xiàn)與城市土地制度的對(duì)接，但同時(shí)也須保證農(nóng)民的利益不受侵害。因此，首先必須明確土地的產(chǎn)權(quán)所屬。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)可分解為集體所有權(quán)和家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)又包括占用權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等?！按甯木印边^程中，應(yīng)保證農(nóng)民的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不變，也即農(nóng)民對(duì)土地的使用權(quán)和收益權(quán)不被剝奪。同時(shí)，維持土地用途不變，因國(guó)家建設(shè)需要轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí)，按征地標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。其次，必須合理分配征地獲得的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，明確界定征地補(bǔ)償?shù)氖芤嬷黧w。“村改居”后，村內(nèi)剩余的土地轉(zhuǎn)為國(guó)有，由集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，所取得的收益應(yīng)由全體股民按股分享。同時(shí)在征地過程中，適當(dāng)提留建設(shè)用地，為集體經(jīng)濟(jì)提供發(fā)展空間。

第三，保障基層干部的收入待遇。一是保證基層干部的平穩(wěn)過渡。基層自治組織的干部轉(zhuǎn)為居委會(huì)后，雖然職能、職責(zé)有所區(qū)別，但民選的性質(zhì)并沒有變，因此兩委成員可以直接過渡，待任期屆滿再進(jìn)行重新選舉，這樣既可以消除村干部的憂慮，保證平穩(wěn)過渡，也節(jié)約了資源。二是在保證基層干部工作福利的同時(shí)，規(guī)范其收入。作為村委會(huì)干部的時(shí)候，村集體經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼數(shù)額巨大，然而實(shí)際上很多是灰色收入。轉(zhuǎn)制過程中，對(duì)基層干部收入進(jìn)行規(guī)范，由政府統(tǒng)一補(bǔ)貼，同時(shí)村集體提供適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)金性質(zhì)的補(bǔ)貼，體現(xiàn)不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異，也作為對(duì)基層干部一種激勵(lì)措施。

此外，在計(jì)劃生育政策上，在逐步向城市標(biāo)準(zhǔn)靠攏的同時(shí)，要給原村民一個(gè)緩沖時(shí)間和心理適應(yīng)期，已經(jīng)享受計(jì)劃生育獎(jiǎng)勵(lì)政策的原農(nóng)村居民，在“村改居”后繼續(xù)享受。還有其他如環(huán)境衛(wèi)生、學(xué)校管理、治安等瑣碎而又不得不重視的問題，都有待進(jìn)行深入探討，尋找恰當(dāng)?shù)慕鉀Q辦法，協(xié)調(diào)好各方的利益需要。

（二）、建立有利于“村改居”的制度和政策環(huán)境

目前“村改居”在推行過程中，往往碰到制度障礙，使“村改居”舉步唯艱。理順集體經(jīng)濟(jì)組織和村委會(huì)的關(guān)系，完善就業(yè)服務(wù)體系，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的保障制度，制定具體可行的“村改居”措施，為“村改居”創(chuàng)造制度和政策環(huán)境。

第一，明確公共管理的主體以及費(fèi)用來源?！按甯木印焙蟪闪⒌纳鐓^(qū)居委會(huì)必須加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，改制后原農(nóng)村的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和管理應(yīng)納入市政統(tǒng)一管理范圍。但由于這些費(fèi)用過于龐大，政府財(cái)政不可能一下子承擔(dān)全部管護(hù)經(jīng)費(fèi)。因而在“村改居”的實(shí)踐中，為使“村改居”平穩(wěn)過渡、減輕政府負(fù)擔(dān)，往往維持社會(huì)公共事務(wù)的管理主體、管理范圍和資金投入渠道不變，社區(qū)建設(shè)和管理經(jīng)費(fèi)大部分仍然要從村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)和集體股收益中支付。對(duì)于這一問題，要考慮現(xiàn)實(shí)的困難，制定明確的計(jì)劃，逐步加大公共財(cái)政對(duì)公共服務(wù)的投入，減輕集體經(jīng)濟(jì)組織的負(fù)擔(dān)，直至完全脫離對(duì)集體經(jīng)濟(jì)的依賴，使集體經(jīng)濟(jì)組織真正成為獨(dú)立自主的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體。

第二，建立完善的就業(yè)服務(wù)體系?！按甯木印币獜氐浊袛嘣迕駥?duì)土地的依賴，必須解決原村民的就業(yè)問題。政府除了給失地農(nóng)民以適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)賠償，鼓勵(lì)其自謀出路，還應(yīng)積極幫助他們實(shí)現(xiàn)職業(yè)的轉(zhuǎn)變，使其真正成為城市的一員，建立和完善失地農(nóng)民的就業(yè)服務(wù)體系。一是建立勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)職業(yè)介紹作用，進(jìn)一步完善勞動(dòng)力市場(chǎng)，健全包括就業(yè)信息、咨詢、職業(yè)介紹、培訓(xùn)在內(nèi)的一條龍社會(huì)化就業(yè)服務(wù)體系，逐步完善就業(yè)服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)。二是做好失地農(nóng)民的求職登記。為失地農(nóng)民跨地區(qū)流動(dòng)就業(yè)提供信息引導(dǎo)和就業(yè)服務(wù)，使城鄉(xiāng)勞動(dòng)力合理有序流動(dòng)。三是政府要加強(qiáng)與企業(yè)溝通，

（三）推動(dòng)政府職能社會(huì)化，從根本上減輕政府負(fù)擔(dān)

農(nóng)村土地賠償標(biāo)準(zhǔn)范文第4篇

關(guān)鍵詞： 集體建設(shè)用地； 土地使用權(quán)； 流轉(zhuǎn)制度

中圖分類號(hào)： F301.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 1673-9973（2013）02-0112-05

土地是人類生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展具有不可替代的作用。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和發(fā)展，土地作為一項(xiàng)重要的資源愈發(fā)體現(xiàn)其使用價(jià)值的重要性。同時(shí)，資源性、稀缺性在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下更加促使其使用價(jià)值的不斷提高。作為社會(huì)主義國(guó)家，所有制結(jié)構(gòu)決定了土地作為一種資源其所有權(quán)主體的特殊性。依照我國(guó)現(xiàn)行憲法的規(guī)定，根據(jù)主體的不同，可將土地分為國(guó)有土地和集體土地。此種土地制度在我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、工業(yè)建設(shè)發(fā)揮了重要作用，但隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的建立，此種“城鄉(xiāng)二元”的土地制度成為新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的障礙，特別是在解決“三農(nóng)”問題、縮小城鄉(xiāng)差距、建立社會(huì)主義新農(nóng)村成為當(dāng)前及今后一個(gè)階段主要任務(wù)的時(shí)期，切實(shí)提高廣大農(nóng)民的生活水平，保障農(nóng)村經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、有序發(fā)展成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迫切任務(wù)，構(gòu)建集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度被多數(shù)專家、學(xué)者認(rèn)為是圓滿完成任務(wù)的必經(jīng)途徑和有效手段之一。因其不僅能促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并且對(duì)于合理配置土地資源，合理開發(fā)、利用土地資源，保障集體經(jīng)濟(jì)組織的土地權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、完善相關(guān)法律，解決下位法與上位法之間的矛盾

有學(xué)者將集體建設(shè)用地使用權(quán)定義為：“是指法定主體依法取得的對(duì)農(nóng)民集體所有的土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)目的的占有、使用和收益的權(quán)利”。[1] “土地流轉(zhuǎn)，即土地的流通和轉(zhuǎn)讓”，[2]根據(jù)流轉(zhuǎn)標(biāo)的不同，可分為土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)和土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。根據(jù)我國(guó)憲法第10條的規(guī)定，在我國(guó)土地所有權(quán)是禁止流轉(zhuǎn)的，唯有通過國(guó)家征收的形式實(shí)現(xiàn)集體土地所有權(quán)主體的變更，且只能由集體所有變?yōu)閲?guó)家所有。而國(guó)有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)則形式多樣，根據(jù)我國(guó)《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，無償?shù)男问接袆潛?，有償?shù)姆绞桨ǔ鲎尅⒆赓U、作價(jià)出資或入股。

如：截至2008年11月，江蘇南通海門市共辦理集體建設(shè)用地出讓417宗，出讓面積4357.5畝；集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓74宗；共辦理集體建設(shè)用地租賃73宗，租賃面積623畝。[3]由以上數(shù)據(jù)可知，各地區(qū)的試點(diǎn)工作取得了初步的成果，此種流轉(zhuǎn)方式占據(jù)了集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)非常大的比重，而接下來的工作就是總結(jié)各地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行推廣，以此形成全國(guó)統(tǒng)一的集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2000年至2002年，安陽(yáng)市劉家莊、任家莊、三家莊三村集體流轉(zhuǎn)收入已達(dá)1400多萬元，用于修建道路200萬元，建學(xué)校、養(yǎng)老院等公益事業(yè)150萬元，上繳國(guó)家各種稅費(fèi)500多萬元，安置1300多個(gè)勞動(dòng)力，人均年收入5000元以上；[4]廣東2006年實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)宗數(shù)約2100宗，面積達(dá)1500公頃，涉及價(jià)款20億元。[5]據(jù)測(cè)算，2020年我國(guó)要達(dá)到城鎮(zhèn)化率60%、工業(yè)化率70%的目標(biāo)，需要增加1.5億畝建設(shè)用地。[6]

在我國(guó)，建立集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的客觀需要，法學(xué)理論為此制度的建立提供了深厚的理論基礎(chǔ)，國(guó)家土地政策的推動(dòng)及試點(diǎn)地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為此制度的建立奠定了堅(jiān)實(shí)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

為完善立法，解決下位法土地管理法、擔(dān)保法和上位法憲法之間以及土地管理法本身法律條文之間的矛盾，應(yīng)對(duì)土地管理法、擔(dān)保法相關(guān)條出以下修改：（1）秉承憲法第10條和土地管理法第2條的規(guī)定，將土地管理法第43條修改為：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，可以依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地或集體所有土地；村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，可以依法申請(qǐng)無償使用農(nóng)民集體所有的土地”。（2）將擔(dān)保法第34條第3款修改為：“抵押人依法有權(quán)處分土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物”。

二、改革現(xiàn)行的征地制度

在物權(quán)理論上，土地征收是物權(quán)變動(dòng)的一種形式，是國(guó)家出于公共利益的需要，依照法定條件和程序，將農(nóng)民集體所有的土地強(qiáng)制收歸國(guó)有，并給予相應(yīng)補(bǔ)償?shù)男袨?。我?guó)憲法第10條、土地管理法第2條、物權(quán)法第42條皆有“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”的規(guī)定。此種規(guī)定，為緩解城市擴(kuò)張、經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地的大量需求，進(jìn)而征收農(nóng)民集體土地提供了法律基礎(chǔ)。

國(guó)家只有為了“公共利益的需要”，才能對(duì)集體土地進(jìn)行征收，但我國(guó)立法機(jī)關(guān)并未借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的立法經(jīng)驗(yàn)，采用概括或列舉的方式明確“公共利益”的內(nèi)涵或外延。因而，在城市建設(shè)日益飽和、城市可用土地仍不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的背景下，為保證經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，政府及用地者開始尋找突破點(diǎn)，他們利用國(guó)家法律和司法解釋并未對(duì)“公共利益”做出明確規(guī)定的法律漏洞，人為地任意擴(kuò)大“公共利益”的范圍，將其外延擴(kuò)大化、商業(yè)化，大量征收集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地用于商業(yè)開發(fā)建設(shè)，以滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地的需求，使得集體建設(shè)用地使用權(quán)以征為國(guó)有的形式變相流轉(zhuǎn)。該行為不僅損害了廣大農(nóng)民的土地權(quán)益，而且不利于土地的合理開發(fā)利用，因此要改革現(xiàn)行的征地制度，使其規(guī)范化。據(jù)《新京報(bào)》2011年4月20日的報(bào)道，我國(guó)土地管理法的修改工作已經(jīng)啟動(dòng)。筆者建議：可以此次修改土地管理法為契機(jī)，或是之后通過最高人民法院司法解釋的方式，對(duì)土地征收制度進(jìn)行如下改革：

（一）明晰“公共利益”的范圍

1. 界定“公共利益”的內(nèi)涵?！掇o源》中將“公益”界定為：“公共之利益，相對(duì)于一個(gè)人之私利、私益而言”，將“利益”界定為“好處或功用，即指能滿足人們物質(zhì)或精神需要的事物”。美國(guó)學(xué)者龐德在他的社會(huì)法學(xué)理論中把利益分為個(gè)人利益、公共利益與社會(huì)利益，其中公共利益是指涉及政治組織的社會(huì)生活并以政治組織社會(huì)名義提出的主張、要求或愿望。本質(zhì)上講，龐德所稱的“公共利益”即國(guó)家利益。我國(guó)法律、法規(guī)、司法解釋未對(duì)“公共利益”的涵義作出明確界定，“公共利益”的認(rèn)定缺乏法律標(biāo)準(zhǔn)。但根據(jù)法律解釋原理、國(guó)家現(xiàn)行的土地政策，以及保護(hù)農(nóng)民集體土地利益的需要，對(duì)“公共利益”的范圍不宜作擴(kuò)大解釋。因而，應(yīng)將“公共利益”界定為：為保障國(guó)家的安全、發(fā)展，國(guó)家機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)行，滿足社會(huì)絕大多數(shù)人的生存、生活而必須具備的物質(zhì)基礎(chǔ)。其應(yīng)具備以下四個(gè)特征：（1）公共性。即相對(duì)于私人利益，公共利益主體是國(guó)家或社會(huì)公眾，而不是確定的個(gè)體或組織；同時(shí)，此種利益主要依賴以政府為代表的公共選擇機(jī)制來實(shí)現(xiàn)。（2）合理性。由于公共利益的實(shí)現(xiàn)經(jīng)常是以減少或損害其他類型的公共利益或私人利益為代價(jià)的，因此在認(rèn)定公共利益時(shí)要進(jìn)行利益權(quán)衡，進(jìn)行利益大小、社會(huì)效益、實(shí)現(xiàn)代價(jià)的比較，最大限度地減少對(duì)其他利益的損害。（3）正當(dāng)性。除國(guó)家利益外，對(duì)其余公共利益的認(rèn)定，要體現(xiàn)公共性，廣泛聽取民眾意見，保證公共利益真正滿足公眾的需求。（4）公平性。公共利益的實(shí)現(xiàn)是以損害私人利益為代價(jià)的，因而要對(duì)利益損害者進(jìn)行合理的補(bǔ)償，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。

2. 明確“公共利益”外延。在大陸法系和英美法系國(guó)家，如德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)、美國(guó)等國(guó)，法律同樣規(guī)定，政府為了公共利益的需要可以征收土地，并采用概括或列舉的方式明確規(guī)定“公共利益”的范圍，只是不同國(guó)家基于本國(guó)國(guó)情對(duì)公共利益的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)略有不同而已。我國(guó)土地管理法第54條對(duì)以劃撥方式取得國(guó)有土地建設(shè)項(xiàng)目的范圍進(jìn)行了規(guī)定；同時(shí)，國(guó)土資源部制定的《劃撥用地目錄》將用地劃分為公益性和經(jīng)營(yíng)性，前者可以劃撥方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)；2011年1月21日國(guó)務(wù)院新頒布的《國(guó)有土地上房屋拆遷與補(bǔ)償條例》中，對(duì)可征收房屋的情形進(jìn)行了規(guī)定。因此，可以參照以上法律、規(guī)章的規(guī)定，明確規(guī)定由政府組織實(shí)施的基于以下需要的項(xiàng)目可以征收集體建設(shè)用地：（1）國(guó)防和外交；（2）能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；（3）科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)；（4）保障性安居工程建設(shè)；（5）對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建。

（二）提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

土地管理法第47條規(guī)定，我國(guó)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是：“按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償”，此標(biāo)準(zhǔn)僅從國(guó)家經(jīng)濟(jì)利益的角度出發(fā)，未考慮失地集體的土地權(quán)益，其合理性備受質(zhì)疑。且在當(dāng)今地價(jià)不斷上漲的背景下，該標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)脫節(jié)，不能維護(hù)失地農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)利益。此標(biāo)準(zhǔn)下，在國(guó)家和集體組織之間產(chǎn)生了土地收益“剪刀差”，激發(fā)了民眾的不滿情緒，使集體建設(shè)用地使用權(quán)隱性流轉(zhuǎn)成為可能。

國(guó)際上關(guān)于征地補(bǔ)償?shù)脑瓌t有：（1）日本的“正當(dāng)補(bǔ)償”原則，其補(bǔ)償范圍主要包括：產(chǎn)權(quán)損失、財(cái)產(chǎn)損失、失業(yè)損失和其他損失等，此補(bǔ)償原則是一種比較全面的補(bǔ)償。此外，日本還專門規(guī)定了要“按正常市場(chǎng)交易價(jià)計(jì)價(jià)”的原則；（2）美國(guó)的“合理補(bǔ)償”原則，此原則下國(guó)家要賠償所有者財(cái)產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)格，包括財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值和財(cái)產(chǎn)未來盈利的折扣價(jià)格；（3）巴西的“公平賠償”原則，根據(jù)此原則，征地補(bǔ)償項(xiàng)目包括土地的原購(gòu)置費(fèi)用、土地的產(chǎn)出等項(xiàng)目。三種補(bǔ)償原則中，補(bǔ)償程度最高的為“正當(dāng)補(bǔ)償”原則，“合理補(bǔ)償”原則次之，“公平補(bǔ)償”原則補(bǔ)償程度最低。

為保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員的利益，在確定了征地項(xiàng)目范圍的前提下，我國(guó)要提高現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。新確立的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，既要限定在國(guó)家財(cái)政的承受范圍之內(nèi)，又要實(shí)現(xiàn)失地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的經(jīng)濟(jì)利益。筆者認(rèn)為新征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要考慮以下因素：（1）土地的原用途。土地的原用途一定程度決定了其對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)的作用。不同用途的土地因其給當(dāng)?shù)厮鶐淼睦娌煌?，其價(jià)值也就不同。如被征土地原是村辦企業(yè)用地，其不僅給當(dāng)?shù)卣畮矶愂帐杖?，而且增加了農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入，如果國(guó)家要進(jìn)行補(bǔ)償就要將“農(nóng)民收入的減少”作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的因素。（2）地上附著物。地上附著物是土地上承載的建筑物及其附屬物，附著物的建設(shè)要耗費(fèi)財(cái)力、物力和人力。土地被征用，附著物所有權(quán)人同時(shí)喪失了對(duì)附著物的所有權(quán)和使用權(quán)，造成了經(jīng)濟(jì)利益損失。因而，在確定賠償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)將地上附著物作為必要因素加以考慮。（3）土地的市場(chǎng)價(jià)格。因土地的位置能夠決定土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，故征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定要借鑒馬克思的級(jí)差地租理論。被征收的集體土地大多處于城市邊緣，地理位置優(yōu)越，其一旦被征收，土地所有權(quán)人便喪失了原有的經(jīng)濟(jì)利益，集體經(jīng)濟(jì)組織成員的收入因此而減少。相對(duì)來講，如果此種土地通過招標(biāo)、拍賣的程序進(jìn)入土地市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，憑借其優(yōu)越的地理位置，集體經(jīng)濟(jì)組織必然能獲得優(yōu)厚的回報(bào)。因而，兩種狀態(tài)下土地收益差的存在，使得在確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)必須要參考土地的市場(chǎng)價(jià)格。因此，我國(guó)要對(duì)現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修改，確立合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括：土地原經(jīng)濟(jì)效益、地上附著物的損失、一定比例的市場(chǎng)差價(jià)。

（三）完善征地程序

1. 要由征地部門擬定征地補(bǔ)償方案，報(bào)同級(jí)人民政府進(jìn)行審批。

2. 受理申請(qǐng)的人民政府組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并對(duì)論證結(jié)果予以公布，征求被征地集體經(jīng)濟(jì)組織成員和社會(huì)公眾的意見。

3. 受理申請(qǐng)的人民政府應(yīng)對(duì)所征求的意見進(jìn)行論證并對(duì)原征收補(bǔ)償方案進(jìn)行修改，公布修改后的方案。

4. 根據(jù)方案確定的時(shí)間、程序發(fā)放補(bǔ)償費(fèi)用至集體經(jīng)濟(jì)組織，集體經(jīng)濟(jì)組織定期內(nèi)按人口數(shù)將補(bǔ)償費(fèi)用發(fā)放至成員手中。

5. 以上所有程序完成之后進(jìn)行征地活動(dòng)。

三、制定《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理法》

建立集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度，首先應(yīng)對(duì)相關(guān)規(guī)范性法律文件進(jìn)行修改，解除對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，其次是制定專門的法律以構(gòu)建我國(guó)的集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)程序。筆者以為，我國(guó)立法機(jī)關(guān)應(yīng)制定專門的《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理法》，應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的原則

1. 同一市場(chǎng)原則。經(jīng)濟(jì)學(xué)上對(duì)“市場(chǎng)”的界定，是指消費(fèi)者的集合，而非固定的交易場(chǎng)所。建立集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度，實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地和集體建設(shè)用地“同制、同權(quán)、同價(jià)”，發(fā)揮集體建設(shè)用地的資源價(jià)值，將國(guó)有土地和集體建設(shè)用地納入統(tǒng)一的市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)權(quán)利平等，運(yùn)用相同規(guī)則，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，來實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。（1）市場(chǎng)準(zhǔn)入制度是集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入土地市場(chǎng)的門檻，應(yīng)修改相關(guān)法律允許集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。（2）建立公平的流轉(zhuǎn)制度，實(shí)現(xiàn)對(duì)國(guó)有土地和集體建設(shè)用地的無歧視待遇。（3）利用市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

2. 依法流轉(zhuǎn)原則。依法流轉(zhuǎn)原則是指集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，要符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件、程序、方式、期限，不得違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，否則流轉(zhuǎn)行為無效。（1）不符合法定條件的集體建設(shè)用地不得進(jìn)入土地市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，否則流轉(zhuǎn)行為無效。（2）不按法定程序流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地的，視違法情節(jié)的輕重，進(jìn)行不同的處理：如違反的是不可進(jìn)行事后彌補(bǔ)的強(qiáng)制性程序（如民主決策程序、審批程序），則此流轉(zhuǎn)行為無效；如違反的是可事后彌補(bǔ)的任意性程序（如出讓金或租金交付程序），那么此流轉(zhuǎn)行為可通過修正成為有效的流轉(zhuǎn)行為。（3）集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，必經(jīng)按照法定的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租、抵押等五種方式進(jìn)行，不按此方式進(jìn)行的流轉(zhuǎn)為無效流轉(zhuǎn)。（4）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的期限，要符合法律最高流轉(zhuǎn)期限的規(guī)定，超過最高流轉(zhuǎn)期限的，以最高流轉(zhuǎn)期限計(jì)算，超過部分無效；若流轉(zhuǎn)期限對(duì)合同目的的實(shí)現(xiàn)具有決定性意義，則此流轉(zhuǎn)行為無效。

3. 民主決策原則。民主決策原則是指集體建設(shè)用地使用權(quán)的初次流轉(zhuǎn)，要經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，方可進(jìn)行流轉(zhuǎn)?，F(xiàn)存的大量隱性流轉(zhuǎn)，都是村委會(huì)、村干部或村民個(gè)人充當(dāng)集體建設(shè)用地的所有權(quán)人，全權(quán)行使決策權(quán)，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益。民主決策原則的設(shè)立，保證了土地真正的所有權(quán)人通過法定渠道充分發(fā)表意見，實(shí)現(xiàn)其所有權(quán)權(quán)能，維護(hù)其經(jīng)濟(jì)利益。

（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件

1. 初次流轉(zhuǎn)要進(jìn)行民主決策。集體建設(shè)用地使用權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，為保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員的土地權(quán)益，在進(jìn)行集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)時(shí)，應(yīng)由用地者與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)自愿平等協(xié)商，后經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報(bào)有權(quán)機(jī)關(guān)進(jìn)行審批后，集體建設(shè)用地使用權(quán)才能流轉(zhuǎn)。

2. 符合土地利用總體規(guī)劃、城市和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。土地利用規(guī)劃是為節(jié)約用地、確保土地的供需平衡和合理開發(fā)利用土地而制定的。目前，我國(guó)土地利用規(guī)劃按行政級(jí)別來進(jìn)行劃分，可分為全國(guó)級(jí)、省級(jí)、地（市）級(jí)、縣級(jí)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)。集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度的建立，實(shí)現(xiàn)了不同所有者土地的“同制、同權(quán)、同價(jià)”。為保證農(nóng)村的合理布局、促進(jìn)合理利用農(nóng)村的土地資源，一定要科學(xué)制定土地利用規(guī)劃，將集體建設(shè)用地納入土地總體規(guī)劃和城市、村鎮(zhèn)規(guī)劃之中。此外規(guī)定只有符合土地規(guī)劃，集體建設(shè)用地使用權(quán)方能進(jìn)入土地市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

3. 符合土地用途管制。土地用途管制，即國(guó)家為了土地資源的合理開發(fā)利用，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，以編制土地利用規(guī)劃的形式劃分土地利用區(qū)，確定土地使用條件，并要求土地所有者和使用者按照國(guó)家確定的用途使用土地的制度。自1999年始，我國(guó)通過編制各級(jí)土地利用規(guī)劃的形式實(shí)行土地用途管制，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，要符合土地用途管制和土地規(guī)劃確定的用途，未經(jīng)法定程序不能改變土地用途，對(duì)擅自改變土地用途的行為，要對(duì)責(zé)任主體進(jìn)行處罰，情節(jié)嚴(yán)重的要追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任，并將流轉(zhuǎn)土地恢復(fù)原狀。

（三）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式和期限

建立集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度，實(shí)現(xiàn)對(duì)國(guó)有土地和集體建設(shè)用地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，可借鑒我國(guó)成熟的國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，設(shè)計(jì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式、規(guī)定流轉(zhuǎn)期限。

1. 出讓。參照國(guó)有土地使用權(quán)的出讓，統(tǒng)一土地使用權(quán)出讓的概念，并將其定義為：指土地所有者將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向其支付出讓金的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓，經(jīng)由民主決策，可采用招標(biāo)、拍賣、協(xié)商等方式，以實(shí)現(xiàn)土地效益最大化。集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓的期限，筆者認(rèn)同一些學(xué)者的觀點(diǎn)，住宅用地70年，工業(yè)用地過50年，商業(yè)用地40年，綜合用地50年，具體期限由出讓方和受讓方協(xié)商而定。

2. 轉(zhuǎn)讓。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，即集體建設(shè)用地使用權(quán)人將依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的行為。集體建設(shè)用地的權(quán)利義務(wù)被轉(zhuǎn)讓給受讓人，可以通過買賣、互易、贈(zèng)與、繼承等方式進(jìn)行，但轉(zhuǎn)讓的土地要符合土地用途管制。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的期限為原合同期限扣除轉(zhuǎn)讓人已使用的期限。

3. 出租。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，即集體土地所有人將其所有的集體建設(shè)用地使用權(quán)在一定期限內(nèi)出租給土地使用權(quán)人，并收取租金的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租的其他事項(xiàng)，適用合同法中關(guān)于租賃合同的規(guī)定。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租的期限，適用合同法最長(zhǎng)租賃期限20年的規(guī)定。

4. 轉(zhuǎn)租。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，即集體建設(shè)用地承租人將其承租的建設(shè)用地使用權(quán)另行出租給第三人使用的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租，同樣適用合同法中關(guān)于租賃合同的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)租要取得土地所有權(quán)人的同意；轉(zhuǎn)租的期限要短于土地出租的剩余期限；同時(shí)，非經(jīng)法定程序不得改變轉(zhuǎn)租土地的用途。

5. 抵押。集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，即集體建設(shè)用地的所有權(quán)人或使用權(quán)人將集體建設(shè)用地使用權(quán)作為自己或他人債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人到期不能履行債務(wù)時(shí)，由債權(quán)人就該集體建設(shè)用地使用權(quán)變價(jià)優(yōu)先受償?shù)男袨?。債?quán)人的抵押權(quán)一旦實(shí)現(xiàn)，集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)也即實(shí)現(xiàn)。集體建設(shè)用地使用權(quán)的抵押不同于國(guó)有土地的抵押，其分為兩種：一是所有權(quán)人進(jìn)行的抵押，二是使用權(quán)人進(jìn)行的抵押。不同主體進(jìn)行的抵押，抵押期限不同；所有權(quán)人進(jìn)行的抵押，由所有權(quán)人與抵押權(quán)人協(xié)商，但抵押最高期限不應(yīng)超過集體建設(shè)用地根據(jù)用途所確定的最高出讓期限；使用權(quán)人進(jìn)行的抵押，抵押期限不應(yīng)超過集體建設(shè)用地原流轉(zhuǎn)合同的剩余期限。

（四）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的程序

1. 初次流轉(zhuǎn)程序

（1）集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)中的出讓和出租，以招標(biāo)、拍賣的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)的，按以下程序進(jìn)行：第一，集體經(jīng)濟(jì)組織持土地所有權(quán)證書、2/3以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者2/3以上村民代表的書面同意，向上級(jí)有權(quán)部門提出審批申請(qǐng)。第二，受理審批申請(qǐng)的有權(quán)部門會(huì)同城鄉(xiāng)規(guī)劃部門指導(dǎo)提出審批申請(qǐng)的集體經(jīng)濟(jì)組織，擬訂出讓或者出租方案，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。第三，方案經(jīng)批準(zhǔn)后，集體經(jīng)濟(jì)組織委托土地交易機(jī)構(gòu)在土地市場(chǎng)對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣。第四，中標(biāo)人、競(jìng)得人憑中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書，與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓或者出租合同，并按合同約定向集體經(jīng)濟(jì)組織支付出讓金或者租金。第五，受讓人或者承租人持集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同，政府批準(zhǔn)文件，以及出讓金或者租金支付憑證，向土地管理部門辦理土地登記，領(lǐng)取集體建設(shè)用地使用權(quán)證書。

（2）集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)中的出讓和出租，以協(xié)商的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)的，按以下程序進(jìn)行：第一，集體經(jīng)濟(jì)組織持土地所有權(quán)證書、2/3上集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者2/3以上村民代表的書面同意、供地方案、出讓或出租合同等材料，向上級(jí)有權(quán)部門提出審批申請(qǐng)。第二，受理審批申請(qǐng)的有權(quán)部門會(huì)同城鄉(xiāng)規(guī)劃部門對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審核，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。第三，經(jīng)批準(zhǔn)后，受讓人或者承租人按合同約定向集體經(jīng)濟(jì)組織支付出讓金或者租金。第四，受讓人或者承租人持集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同，政府批準(zhǔn)文件，以及出讓金或者租金支付憑證，向土地管理部門辦理土地登記，領(lǐng)取集體建設(shè)用地使用權(quán)證書。

（3）初次流轉(zhuǎn)的抵押程序。第一，集體經(jīng)濟(jì)組織持土地所有權(quán)證書、集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村辦企業(yè)與抵押權(quán)人簽訂的主合同和抵押合同、2/3以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者2/3以上村民代表的書面同意，向上級(jí)有權(quán)部門提出審批申請(qǐng)。第二，受理申請(qǐng)的有權(quán)部門對(duì)抵押合同進(jìn)行審核，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。第三，批準(zhǔn)后，抵押人與抵押權(quán)人持主合同、抵押合同、批準(zhǔn)文件至土地管理部門辦理抵押登記。

2. 再次流轉(zhuǎn)程序

土地使用權(quán)人持原協(xié)議、土地使用權(quán)證書、與新權(quán)利主體（受讓人、承租人、抵押權(quán)人）所簽協(xié)議至土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。值得注意的是，原租賃合同無轉(zhuǎn)租約定或原出租人在原租賃合同中不同意轉(zhuǎn)租而后又同意的，承租人轉(zhuǎn)租要取得土地所有權(quán)人的書面同意。

（五）建立集體建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估體系

為防止集體建設(shè)用地使用權(quán)被低價(jià)流轉(zhuǎn)造成土地資產(chǎn)流失，保障集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益，我們要建立一個(gè)科學(xué)、規(guī)范的地價(jià)評(píng)估體系：首先，規(guī)定地價(jià)評(píng)估是土地流轉(zhuǎn)的必經(jīng)程序，由具備資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)待流轉(zhuǎn)土地進(jìn)行地價(jià)評(píng)估；其次，地價(jià)評(píng)估要遵守國(guó)有土地和集體建設(shè)用地“同質(zhì)同價(jià)”的原則；最后，實(shí)現(xiàn)政府最低保護(hù)價(jià)制度。

（六）合理分配土地收益

因集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)涉及的利益主體不同，為確保土地收益的合理分配，流轉(zhuǎn)收益分配過程中要進(jìn)行初次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)的區(qū)分。集體建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，因不涉及利益分配，故此處不予討論。

1. 初次流轉(zhuǎn)的利益分配。初次分配應(yīng)以建設(shè)用地所有權(quán)人為主，各級(jí)政府不直接參與土地收益分配。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的50%，由集體經(jīng)濟(jì)組織按該組織實(shí)際成員數(shù)平均發(fā)放；余下的50%，由集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一管理使用，用于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、文化、保障性建設(shè)，其使用方式和數(shù)額要經(jīng)過2/3以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者2/3以上村民代表的同意。各級(jí)政府不直接參與初次分配，以稅收的形式間接參與土地收益的分配。

2. 再次流轉(zhuǎn)的利益分配。集體建設(shè)用地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)的土地收益，溢價(jià)部分按初次流轉(zhuǎn)的分配方法進(jìn)行分配。如是平價(jià)流轉(zhuǎn)，則不存在收益分配問題，政府可根據(jù)稅法的規(guī)定獲得契稅等稅收收入。

（七）懲處囤積土地行為

2010年12月29日《國(guó)土資源部關(guān)于房地產(chǎn)閑置土地情況的公告》顯示：1993年至今，我國(guó)住宅建設(shè)用地共閑置土地201.703642公頃。為防止集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)囤積土地、大量閑置土地的情況，在《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理法》中應(yīng)對(duì)用地者的囤積行為規(guī)定嚴(yán)厲的處罰措施：（1）對(duì)以出讓、出租的方式取得集體建設(shè)用地用于非農(nóng)建設(shè)的，超過合同約定的動(dòng)工開發(fā)建設(shè)期，滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，由土地管理部門征收相當(dāng)于全部合同金額20%的土地閑置費(fèi)，將土地閑置費(fèi)按集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)的收益分配方法進(jìn)行分配。并責(zé)令受讓人、承租人于一定期限內(nèi)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，并對(duì)責(zé)任主體進(jìn)行通報(bào)批評(píng)。期限屆滿仍未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回集體建設(shè)用地。（2）對(duì)以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的方式取得集體建設(shè)用地用于非農(nóng)建設(shè)的，自土地使用權(quán)證辦理完畢之日起，滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，由土地管理部門征收相當(dāng)于全部合同金額20%的土地閑置費(fèi)，上繳國(guó)庫(kù)。并責(zé)令受讓人、承租人于一定期限內(nèi)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，并對(duì)責(zé)任主體進(jìn)行通報(bào)批評(píng)。期限屆滿仍未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回集體建設(shè)用地。（3）滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回集體建設(shè)用地。

（八）對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行登記

我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)采用的是“登記生效”原則，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必經(jīng)程序。集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，系不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，因而，應(yīng)按法律的規(guī)定進(jìn)行登記方可生效。此項(xiàng)登記具有重要作用：一是登記具有公示效力，可以降低市場(chǎng)交易成本，減少法律風(fēng)險(xiǎn)；二是便于國(guó)家對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行監(jiān)督、管理，實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)土地用途進(jìn)行管制。因此，土地管理部門要切實(shí)履行集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)登記程序，簡(jiǎn)化土地權(quán)利歸屬、流轉(zhuǎn)狀況的查詢程序，以確保市場(chǎng)交易的暢通和安全。

從政府廣泛開展集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)工作到國(guó)家一系列政策、地方規(guī)章的出臺(tái)，我國(guó)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已成必然，因而修改《土地管理法》、《擔(dān)保法》等相關(guān)法律，為建立我國(guó)集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度掃除法律障礙成為首要解決的問題。但構(gòu)建集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度不僅是一個(gè)法律層面上的問題，還涉及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面的問題，故此項(xiàng)制度的建立，立法機(jī)關(guān)和政府要在廣泛調(diào)研、聽取社會(huì)各界的意見的基礎(chǔ)上，循序漸進(jìn)地推進(jìn)。

一項(xiàng)制度的建立需要以相關(guān)配套制度為依托，我國(guó)集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度的建立需要以相關(guān)經(jīng)濟(jì)制度、社會(huì)保障制度為基礎(chǔ)。首先是經(jīng)濟(jì)制度，國(guó)家要完善管理集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的宏觀調(diào)控手段，通過土地利用規(guī)劃部門、土地管理部門實(shí)行定期檢查等手段對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)狀況、建設(shè)用地利用狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督，嚴(yán)厲打擊非法流轉(zhuǎn)行為和囤積土地行為。其次是社會(huì)保障制度，要逐步建立和完善農(nóng)村基本社會(huì)保障制度，將廣大農(nóng)村居民納入醫(yī)療保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)的保障范圍內(nèi)。同時(shí)，還要完善農(nóng)村基本設(shè)施建設(shè)。

集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度的建立，將集體建設(shè)用地納入土地一級(jí)市場(chǎng)，充分發(fā)揮土地的資源性作用，對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展具有重要意義。此制度的建立，必然會(huì)增加農(nóng)民收入，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)“城鄉(xiāng)一體化”建設(shè)，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。

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