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農(nóng)村土地征收法規(guī)范文第1篇

關鍵詞：土地征收 法規(guī)

一、土地征收的含義

所謂土地征收是指，國家就公共利益的要求，通過強制的手段，從國家土地所有權不包含的土地，采取一系列的強制手段，同時給予一定的補償?shù)闹贫取?/p>

二、土地征收的基本特征

2.1公共目的性

所謂公共利益是指，國家或者社會的相對權益決定了公益的目的，即土地征收權能夠存在的有效依據(jù)，但國家在征收土地時，必須滿足公共利益這一前提，否則即是違法征收，國內(nèi)的《物權法》中第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)”。

2.2強制性

土地所有權是人的合法物權之一，它具有排他干涉性，在未得到當事人同意時，不得侵犯土地利益，對土地進行任何一種私自交易，都會得到國家強制限制，這一權利卻不是一定的，神圣不可侵犯，當代，國家多做出相關規(guī)定，指出國家可以根據(jù)公共利益，對私人以及集體所占有的土地進行征收，并將該土地權利轉(zhuǎn)化為國家所有，在土地征收的過程中，征收權是一種意義上的權力，也是在國家單方意志的基礎上所擁有的所有權。

2.3補償性

國家是人民利益的集中體現(xiàn)，標志著國民生活需要，所以，國家可以在某些既定的環(huán)境下，從公眾利益的角度出發(fā)，犧牲部分人的利益，以滿足國家公共需求，因此強制性是土地征收的一個特征，這一過程中，土地的原占有主體將其過渡給國家，同時，為了保證失去土地的人能夠良好的繼續(xù)生活，所以需要采取一定的補償，這是國家私權尊重的一種體現(xiàn)，但各國征收土地的補償?shù)囊?guī)定、原則表現(xiàn)不一，但總體精神是一致的。

三、農(nóng)村土地征收補償?shù)囊饬x

農(nóng)村土地征收補償是政策補償中突出的兩種形式之一，同時結合上述農(nóng)村土地征收理論，能做出界定，行政主體是以公共利益為基礎出發(fā)的，需要對農(nóng)村農(nóng)民集體土地進行征收，從而，國家在征收的同時，還必須以一定形式的補償方式去補償公眾利益，使得公眾所遭受的精神、物質(zhì)損失得到補償，從細節(jié)上講，是農(nóng)村土地征收補償是具有重要意義的。

3.1關系農(nóng)民利益的保護

所謂農(nóng)村土地征收，是指國家以強制手段從農(nóng)民手中獲取土地，該方式具有 一定的正當性，體現(xiàn)在個人權利受到制約，個人所有權，以及土地所有權都需要能夠為社會發(fā)展需要服務，征收農(nóng)村土地也是城市進步中的必要，土地作為人類最根本的生產(chǎn)資料，就土地的自然屬性進行征收，同時去補償是保障農(nóng)民利益的關鍵，在當代中國，土地不僅僅是農(nóng)民所擁有的一項財富，更是衣食父母，從感情上以及心理上都需要一定寄托，因此，在政府同意征收的前提下，是需要以合理的制度來補償公民的。

3.2關系土地資源的合理利用

土地作為一種非可再生資源，是人類賴以生存的物質(zhì)基礎，土地給中國人民提供了充足的糧食以及養(yǎng)分，人類才有物質(zhì)基礎去發(fā)展遠古文明，以發(fā)展至今，隨著經(jīng)濟、社會進步，城市化是人類居住發(fā)展的主導文化，城市的擴大需要充足的土地，因此農(nóng)村土地的征收變成了必然，容易導致各種生態(tài)問題頻現(xiàn)，征地補償制度則直接決定著土地的價格，以及一系列問題的補償途徑，因此農(nóng)村土地的有效利用關系著整個城市的發(fā)展速度、方式。

3.3關系社會的穩(wěn)定

農(nóng)民生活是否安穩(wěn)，一直關系著中國這個農(nóng)業(yè)大國的安穩(wěn)，歷年歷代的封建王朝不停的更迭，原因在于農(nóng)業(yè)為得到穩(wěn)固，因此農(nóng)民是社會穩(wěn)定的主體，征地補償制度所涵蓋的內(nèi)容必須包括農(nóng)民的安置以及補償，若不對補償、安置進行良好的處理，則會使得農(nóng)民階層不穩(wěn)定，最后對城市以及國家的安全造成一定的損害。

四、我國現(xiàn)行土地征收法律制度的缺陷以及原因分析

4.1公共利益界定不清

雖然在國內(nèi)，我們的憲法中的《憲法》、《土地管理法》，都對公共利益需求做出了相關的規(guī)定，即是指，政府有權利，通過法律相關條例去實行土地征收，但是公共利益卻具有不確定性，模糊性，我國法律卻有每一對這一概念進行描述，導致了當?shù)厣鐣诟鞣N地方利益沖突面前，顯得很局促，特別是一些具有明顯商務利益的幌子，損害了工資的利益，最后造成了公共利益的損害。

4.2建設用地使用權的有償出讓市場具有一定的國家壟斷傾向

我國的土地所有制可以分為國家屬性和集體屬性兩種，但是在建設用地的規(guī)劃以及使用方面具有相當大的差別，其中《土地管理法》第43條規(guī)定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，“依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”。在農(nóng)用土地像非農(nóng)用土地的轉(zhuǎn)化上，必須將土地所有權進行變性，將集體所有權轉(zhuǎn)化為國家所有權，并投資到非農(nóng)建設當中去，該規(guī)定世家上是為國家的獨斷土地使用做出了空間，將土地國有化權利夸大，農(nóng)民則很大程度上是被該法規(guī)所排斥的，換言之，農(nóng)業(yè)用地的非農(nóng)用轉(zhuǎn)化，是由村集體以及農(nóng)民自身的所有權、決定權都是被排斥的，所有補償也是相對的。

五、完善土地征收制度相關建議

5.l嚴格界定公共利益的范圍

公共利益同私人利益的概念具有較大的差別，公共利益以及私人利益常常表現(xiàn)出相關規(guī)律，公共利益多是以削弱私人利益的形式去實現(xiàn)，甚至說，通過限制甚至剝奪掉私人所有權換來的。所以，多國法律實踐的過程中，多是通過憲法以及法律來對公共利益進行區(qū)分，此外，與公共利益的界定實質(zhì)內(nèi)容進行比較，公共利益的界定相對繁雜，所以我們還應關注由誰確定公共利益的劃分，公共利益程序界定相對與制衡以及對抗對于界定公共利益具有重要作用，所以他也是農(nóng)民權益的保障。還需要為農(nóng)民保留異議權等權項。

參考文獻：

【4】黃祖輝，汪暉.城市發(fā)展中的土地制度研究【M】.北京:中國社會科學出版社，2002

農(nóng)村土地征收法規(guī)范文第2篇

在社會主義市場經(jīng)濟條件下和城鎮(zhèn)化的進程中，我國農(nóng)村已經(jīng)逐步形成了比較完整的現(xiàn)代土地制度體系?，F(xiàn)階段我國農(nóng)村土地制度體系是由五種土地制度構成的。這五種制度的現(xiàn)狀可以概括為：農(nóng)村土地集體所有制得到堅持和完善，但土地集體所有權仍需明晰；農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營制度得到穩(wěn)定和充實，但仍需完善；農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)制度初步形成，但仍處于探索階段，農(nóng)村土地征用與補償制度基本形成，但仍需改進；農(nóng)村土地管理制度已經(jīng)建立起來，但仍需健全。

(二)農(nóng)村土地產(chǎn)權制度存在的問題

1.在法律上，農(nóng)村集體土地所有權主體界定不明晰。農(nóng)村集體土地所有權主體虛位，“農(nóng)民集體”是一個抽象的概念，不符合產(chǎn)權主體的特征。從所有制內(nèi)容來看，國家和集體在法律關系上是平等的兩個主體，實際卻表現(xiàn)為國家高于集體，國家可以通過城鎮(zhèn)化征收和征用集體的土地，反之則不行?！稗r(nóng)村集體土地所有權在法律上界定不明，結果導致土地被少數(shù)人控制，許多農(nóng)民的土地經(jīng)營權被侵害，也導致在城鎮(zhèn)化進程中，本應作為既得利益的農(nóng)民的權利，卻被國家或其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)村組織侵害?！蔽覈r(nóng)村集體所有權主體的模糊和缺失，其根本原因在于我國現(xiàn)階段生產(chǎn)力發(fā)展水平不高并且在全國范圍還不均衡，因此集體所有制這種形式在一定階段內(nèi)仍將存在。從法律方面看，立法上的缺失和法律解釋的模糊也是造成這一現(xiàn)象的主要原因。

2.在產(chǎn)權安排上，現(xiàn)行土地承包制度不夠完善。是一種小農(nóng)式的家庭經(jīng)營模式，其特點是農(nóng)戶擁有小面積的土地，耕作的方式是勞動密集型。這一土地制度安排隨著農(nóng)村經(jīng)濟體制改革的深化和市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，不能與農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；噙m應，出現(xiàn)了不同程度的制度障礙。究其原因，一是這種生產(chǎn)關系規(guī)模小，產(chǎn)生不了規(guī)模效應，二是僅僅賦予農(nóng)民使用權，而無所有權，土地的使用經(jīng)營常常受政策、人口、鄉(xiāng)村干部等外部因素的干擾；三是還沒有建立完善暢通的土地流轉(zhuǎn)機制；四是“由于吸引了大量的勞動力，勞動力的缺乏阻礙了整個農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構的變革與農(nóng)村的城鎮(zhèn)化進程?！?/p>

3.在全國范圍內(nèi)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機制沒有普遍建立起來。土地流轉(zhuǎn)即土地使用權流轉(zhuǎn)，是指擁有土地承包經(jīng)營權的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)民或經(jīng)濟組織，保留承租權，轉(zhuǎn)讓使用權。首先，目前農(nóng)村有大量的未利用建設用地處于低效利用甚至閑置、半閑置狀態(tài)。其次解決農(nóng)村家庭人口勞動力的增減變化，外出務工人員的流動與現(xiàn)行的土地制度的矛盾，都需要形成合理規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)機制。土地流轉(zhuǎn)機制的缺失導致土地的粗放式經(jīng)營，農(nóng)民生產(chǎn)積極性不高，農(nóng)業(yè)發(fā)展缺少動力，阻礙了農(nóng)村城市化和現(xiàn)代化的進程。土地流轉(zhuǎn)機制缺失的原因是我國集體產(chǎn)權制度所有權的缺失、國家法律法規(guī)的不健全，以及農(nóng)村社會保障的不完善。

4.現(xiàn)行土地征收和補償制度損害農(nóng)民利益。在我國，土地征收補償制度分為土地補償、青苗補償、地上附著物補償、被征地人員的安置補助四種。我國的征地補償制度在計劃經(jīng)濟時代能夠降低經(jīng)濟發(fā)展的建設成本，對社會主義的建設起到了積極的作用。在_市場經(jīng)濟時代，這種征地制度表現(xiàn)出明顯的不適應性。主要體現(xiàn)在政府在征地過程中權力過大，征地目的和征地程序不清，范圍過寬，缺少相應的法律和制度上的監(jiān)督和制衡，征收補償標準不合理損害農(nóng)民利益，被征地農(nóng)民的安置和社會保障工作不到位。造成這種狀況的根本原因在于土地產(chǎn)權制度權能的缺失，以及法律法規(guī)制度建設上的滯后。

農(nóng)村土地征收法規(guī)范文第3篇

甲方(出租方)：

身份證號： 住 址： 電 話：

乙方(承租方)： 身份證號： 住 址： 電 話：

根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國合同法》、 《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法》、《四川省<中華人 民共和國農(nóng)村土地承包法>實施辦法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理辦 法》等法律、法規(guī)、規(guī)章和有關政策的規(guī)定，在原承包關系不變的前提 下，甲乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，經(jīng)協(xié)商一致，就土地承包 經(jīng)營權出租事宜，簽訂本合同。 一、出租土地基本情況及用途 甲方自愿將位于 第 村民小組的 畝承包 地的承包經(jīng)營權出租給乙方，出租土地為農(nóng)業(yè)用途，主營項目是生產(chǎn)經(jīng) 營。 二、出租期限 土地承包經(jīng)營權出租期限不得超過二輪土地承包期限剩余年限。出 租期限為十八年，自 年 月 日起至2029 年8 月30 日止。 三、出租價格與支付方式 （一）出租按下列第貳種形式計價： 1.實物。乙方每畝每年支付甲方 公斤(大寫： )稻谷， 共計每年支付 公斤(大寫： )稻谷，按稻谷當年當?shù)卮笞?上市時均價折算現(xiàn)金。 2.現(xiàn)金。乙方每畝每年支付甲方人民幣 元(大寫： 整)， 共計每年支付人民幣 元(大寫： 仟 佰 拾 元)。 （二）租金支付方式： 租金采取逐年支付的方式，乙方于每年三月一日前支付當年度租金， 且每年遞增0%。 四、甲方的權利和義務

1.有權獲得土地流轉(zhuǎn)收益，有權按照合同約定的期限到期收回流轉(zhuǎn) 的土地。 2.有權監(jiān)督乙方合理利用、保護流轉(zhuǎn)土地，有權制止乙方損壞流轉(zhuǎn) 土地和其他農(nóng)業(yè)資源的行為。 3.乙方不按合同約定使用土地，改變土地用途、違反城鄉(xiāng)環(huán)境規(guī)劃、 破壞水利等基礎設施或給土地流轉(zhuǎn)造成永久性損害的，甲方有權終止合 同。 4.流轉(zhuǎn)土地被依法征收、占用時，土地補償款由甲方享受。 5.甲方于 年 月 日之前將土地交付乙方。 6.負擔按國家有關政策、法規(guī)繳納的各項稅費。 7.不得干涉乙方依法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動和生產(chǎn)條件的改善。 8.保護乙方的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動，維護乙方的合法權益，協(xié)助乙方 解決生產(chǎn)經(jīng)營中的困難。 9.法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定的其他權利和義務。 五、乙方的權利和義務 1.依法享有該流轉(zhuǎn)土地的使用權、收益權、經(jīng)營權和產(chǎn)品處置權。 2.符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的規(guī)定，并報經(jīng)有關部門批準， 可以在流轉(zhuǎn)土地上修建直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和管理的非永久性生產(chǎn)設施。 3.依法享受國家和當?shù)卣峁┑囊?guī)模性產(chǎn)業(yè)發(fā)展的獎勵、扶持、 補助。 4.流轉(zhuǎn)的土地被依法征收、占用、收回時，有權獲得承租土地后的 青苗補償、投資權屬明確歸己的地上附著物補償及相關損失補償。 5.依法保護和合理利用流轉(zhuǎn)土地。不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途，不得 隨意棄耕拋荒，不得損壞農(nóng)田水利設置，不得從事違反國家法律、法規(guī)、 規(guī)章和政策規(guī)定的生產(chǎn)經(jīng)營活動。 6.乙方按時向甲方交付租金。 7.合同期滿或中途終止合同，應及時交還承租的土地。需繼續(xù)承租 的，在同等條件下享有優(yōu)先權，并于承租前一個月甲方平等協(xié)商，重新 訂立合同。 六、違約責任 1.因一方擅自變更或解除本合同，無過錯方依法可免除責任，有權 要求過錯方賠償違約金每畝人民幣貳萬元，如違約金不足以彌補經(jīng)濟損

農(nóng)村土地征收法規(guī)范文第4篇

關鍵詞：農(nóng)村違法用地；產(chǎn)生原因；建議

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2011）-07-0053-1

1 當前農(nóng)村建設用地存在的問題

1.1 未批先建，少批多占

因近年來，舒蘭加大了耕地保護力度，農(nóng)民建房占用耕地或基本農(nóng)田的行為比較少，而自2003年開始，國家惠農(nóng)政策的實施，對農(nóng)村翻建的泥草房給予適當?shù)慕?jīng)濟補償，加快了泥草房的翻改擴建進度，平均每年全市翻建的泥草房都在1000戶左右，但往往是先建房后辦手續(xù)，有的只交了申請，但未等批件下來就已經(jīng)開工。因歷史原因，農(nóng)村村民所占的宅基地都比較大，有80%都超過了《吉林省土地管理條例》規(guī)定的330平方米的標準。而超占的部分大都頂了“園田地”或“承包地”，此現(xiàn)象在農(nóng)村非常普遍。

1.2 存在非法占用耕地建養(yǎng)殖小區(qū)現(xiàn)象

近幾年地方政府為發(fā)展牧業(yè)生產(chǎn)，以指標的方式要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)展養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)，并對規(guī)模、數(shù)量進行要求，作為年終崗位責任制的考核指標，從而造成了非法占地建牧業(yè)小區(qū)行為的發(fā)生。

1.3 改變集體建設用地性質(zhì)，從事經(jīng)營性活動

鄉(xiāng)鎮(zhèn)街內(nèi)的農(nóng)村村民及周邊的村民，因其所居住的舊宅鄰街的特殊地理位置，在翻建、擴建過程中，以住宅申請，建成后從事經(jīng)營性活動，條件好的，建2-3層，一層做為商業(yè)層，2-3層做為住宅。

1.4 非本村村民因購買農(nóng)民集體土地上的房屋而獲取宅基地使用權的現(xiàn)象普遍

小城鎮(zhèn)內(nèi)國有土地和集體土地比較混亂，相互交錯，相鄰的兩戶居民有的是國有土地，有的是集體土地。有的根本未辦理過土地使用權申報登記手續(xù)，難以確認其土地權屬，且房屋買賣非常頻繁，只要購房者相中住房了，也不管其使用的土地權屬如何，就是購買。

2 農(nóng)村土地違法用地產(chǎn)生的原因

2.1 宅基地申請、審批程序繁雜，導致先蓋房后辦手續(xù)

宅基地申請、審批程序繁雜，報上的件審批時間太長，加之東北地區(qū)受氣候等因素影響。有的村民為了搶抓建房時機，宅基地申請后，批件未批下來就開始動工，有的因村民保管不善將土地證書、產(chǎn)權證書遺失，有的因未申報登記，原舊宅沒有領取土地證書，給宅基地報批工作帶來很多困難，還有的危房戶，政府、村委會害怕有危險，便告知先蓋房后辦手續(xù)。

2.2 國土所人員少，巡查力度不夠，導致土地違法行為發(fā)生

國土所人員一般都比較少，最多鄉(xiāng)鎮(zhèn)6人，最少的只有1-2人，而承擔的巡查面積大都在上百平方公里，等你巡查一遍后再巡查時，就有非法占地行為的發(fā)生，因為現(xiàn)在建房非?？欤绻鞖庠试S，一個60-70平方米左右的房屋，三天時間就能封頂。

2.3 土地違法行為制止難，處罰程序復雜，是違法行為產(chǎn)生的主要根源

鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所在巡查中發(fā)現(xiàn)了違法行為，則馬上下達停工通知書，并上報市局監(jiān)察大隊，待巡查人員走后違法者繼續(xù)施工，有的和國土所人員打起游擊戰(zhàn)，你來我就停，你走我就建，待監(jiān)察大隊把程序走完，房子已經(jīng)建完。只好移交法院執(zhí)行，而法院真正執(zhí)行的拆除案件卻寥寥無幾，從而滋生了違法行為的蔓延。

2.4 鄰街居住的村民翻建住宅后，改變用途從事經(jīng)營性活動

按法規(guī)要求應重新履行用地手續(xù)，辦理土地征收手續(xù)，因辦理征收手續(xù)程序復雜，征收費用較高，村民又無經(jīng)濟條件是導致集體土地從事經(jīng)營性活動而又無法履行法律審批手續(xù)的主要原因。

3 關于解決農(nóng)村土地違法行為的幾點建議

3.1 進一步加大土地法律、法規(guī)的宣傳力度

重點對耕地尤其是基本農(nóng)田保護、宅基地審批條件、程序，國家關于加強農(nóng)村宅基地管理的相關規(guī)定，如：一戶一宅，法定面積，出賣出租后再申請宅基地的不予批準等相關法津法規(guī)進行廣泛深入的宣傳，做到家喻戶曉，人人皆知。

3.2 修改相關法律法規(guī)，簡化土地執(zhí)法程序

現(xiàn)行的《土地管理法》及相關的法律法規(guī)在查處土地違法案件規(guī)定的條款上，可操作性不強，而且處罰程序過于復雜，一個土地違法案件待所有程序走完，違法已既成事實，只能申請法院拆除，所以國土部門在執(zhí)法中始終處于被動狀態(tài)，所以建議對《土地管理法》及相關土地法規(guī)進行修改，制定一些切實可行的條款。

3.3 進一步加強基層國土所建設，充分發(fā)揮國土所在國土資源管理中的前沿陣地作用

要加大對國土所人力、物力、財力上的支持，使國土所人員安心工作，用心工作，把好土地閘門，使國土所人員不用天天再為生存而擔憂，從而影響國土所工作。

3.4 建立健全村級土地監(jiān)管網(wǎng)絡

只靠國土所人員對轄區(qū)內(nèi)所有用地、用礦行為進行監(jiān)督，受時間、交通、人力等其他因素影響，很難監(jiān)管到位。若在村級設立土地協(xié)管員，并每年給予一定的工資補償，則會起到事半功倍的效果。

農(nóng)村土地征收法規(guī)范文第5篇

對此重大消息筆者保持審慎樂觀態(tài)度，因為雖然具體辦法出臺了，但是其必須經(jīng)過具體實踐才能發(fā)現(xiàn)其效果如何，且筆者對《辦法》研讀后，發(fā)現(xiàn)其有兩大核心問題亟需進一步明確和落實，否則《辦法》有可能達不到預期的效果。

一、《辦法》對貸款條件限制過嚴

《辦法》第四條是對農(nóng)民住房貸款條件的規(guī)定，筆者認為，該規(guī)定至少有兩方面的問題：

其一，第三款要求對于征收范圍的住房不能抵押；該限制實質(zhì)上并沒有理解抵押法律意義和抵押對征收的影響，從實質(zhì)上來說，房屋抵押并不影響征收，也不會增加征收的財政負擔和難度，這也是《國有土地上房屋征收補償條例》第十六條沒有將抵押列入其禁止范圍的原因。

其二，第四款要求除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應有其他長期穩(wěn)定居住場所，并能夠提供相關證明材料；該條款又包含兩個具體問題，一是什么才是其他長期穩(wěn)定居住場所？二是誰來提供這個證明材料？

二、《辦法》對抵押房屋處置的突破不如預期

《辦法》第十二條因借款人不履行到期債務，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權的，貸款人應當結合試點地區(qū)實際情況，配合試點地區(qū)政府在保障農(nóng)民基本居住權的前提下，通過貸款重組、按序清償、房產(chǎn)變賣或拍賣等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應由貸款人優(yōu)先受償。變賣或拍賣抵押的農(nóng)民住房，受讓人范圍原則上應限制在相關法律法規(guī)和國務院規(guī)定的范圍內(nèi)。

該規(guī)定實質(zhì)上沒有達到和符合《國務院關于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權和農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點的指導意見》（以下簡稱《意見》）的精神，該《意見》明確規(guī)定：因借款人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的情形需要實現(xiàn)抵押權時，允許金融機構在保證農(nóng)戶承包權和基本住房權利前提下，依法采取多種方式處置抵押物。完善抵押物處置措施，確保當借款人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的情形時，承貸銀行能順利實現(xiàn)抵押權。農(nóng)民住房財產(chǎn)權（含宅基地使用權）抵押貸款的抵押物處置應與商品住房制定差別化規(guī)定。探索農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押擔保中宅基地權益的實現(xiàn)方式和途徑，保障抵押權人合法權益。對農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款的抵押物處置，受讓人原則上應限制在相關法律法規(guī)和國務院規(guī)定的范圍內(nèi)。

而目前對于受讓人的規(guī)定按照《土地管理法》第六十二條、第六十三條的規(guī)定，只能限制于本集體成員、且需符合一戶一宅的原則。因此，如果嚴格按照目前的法律規(guī)定操作，則抵押物的處置可能只能是一紙空文，不能達到試點的目的，也會嚴重影響到金融機構放貸的積極性。

三、應對措施

其一，應該刪除僅僅列入征收范圍對住房抵押的限制，因集體土地的征收目前還適用《土地管理法》和國土部《關于完善征地補償安置制度的指導意見》，且列入范圍到征收生效的期限是不明確的，不能因為列入范圍就限制抵押。

其二，應該盡快明確長期穩(wěn)定居住場所的定義和證明單位，如其自身名下有其他房屋、或者其直系親屬提供證明愿意提供居住場所，還是進城務工以后租賃房屋證明；或者直接取消該要求。就筆者看來，政府對于公民有提供最低生活保障的義務，其包含保障房，但沒有宅基地或者集體土地上的房屋并不代表農(nóng)民就會流浪街頭，不能通過限制抵押或者轉(zhuǎn)讓的形式來妨礙集體土地及其房屋所有權財產(chǎn)屬性的利用。

其三，農(nóng)民住房財產(chǎn)權（含宅基地使用權）抵押貸款的抵押物處置應與商品住房制定差別化規(guī)定。筆者認為，雖然其原則上應以目前的法律規(guī)定為準，那是否也可以參照集體土地企業(yè)廠房的處理模式，在集體組織同意的情況下，在需要對宅基地進行處置的時候，通過政府征收后招拍掛的模式來進行處置；或者將集體范圍擴大，比如擴大到本鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有經(jīng)濟組織或者本縣級政府范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟組織甚至本縣范圍內(nèi)的所有人均可參與競買。