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關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定范文第1篇

農(nóng)村集體建設(shè)用地是指農(nóng)村集體投資或農(nóng)民興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)、村辦企業(yè)、農(nóng)村村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)所使用的土地。即現(xiàn)階段我國農(nóng)村集體土地使用權(quán)在建設(shè)用地上表現(xiàn)為三種情形：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地；鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地；農(nóng)村村民宅基地。同時(shí)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村村民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者是租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。也就是，現(xiàn)階段我國農(nóng)村集體土地使用權(quán)只能流轉(zhuǎn)于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，至于集體建設(shè)用地也僅指法律規(guī)定的上述三種情形。其相關(guān)法律規(guī)定體現(xiàn)如下：

《憲法》第十條規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”；“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用”；“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。

《民法通則》第七十四條規(guī)定“集體所有的土地依照法律規(guī)定屬于農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)合作社等農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有”。

《土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)國有土地；但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”，“前款所稱依法申請(qǐng)使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”；第四十七條規(guī)定“征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定”；六十三條規(guī)定“集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但是，符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)土地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。

綜上，我們可以初步得出一個(gè)結(jié)論，那就是我國的農(nóng)村集體土地使用權(quán)在現(xiàn)行法的規(guī)定下只能在農(nóng)業(yè)建設(shè)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但是對(duì)于非農(nóng)建設(shè)就基本上不適用，只有《土地管理法》第六十三條的一款關(guān)于集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的例外情況，即符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)土地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。但是，對(duì)于用于非農(nóng)建設(shè)（或集體建設(shè)用地）的流轉(zhuǎn)只能有一個(gè)途徑，那就是通過先征用為國有，轉(zhuǎn)為國有土地使用權(quán)，然后才能在市場(chǎng)上進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

二、對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)所存在問題的若干看法

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村集體建設(shè)用地的資產(chǎn)性質(zhì)逐漸顯現(xiàn)出來，以出讓、轉(zhuǎn)讓（含土地使用權(quán)作價(jià)出資、入股、聯(lián)營、兼并和置換等）、出租和抵押等形式自發(fā)流轉(zhuǎn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的行為屢有發(fā)生，在數(shù)量和規(guī)模上有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，集體建設(shè)用地隱性市場(chǎng)客觀存在。不僅這樣，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的限制還將逐漸并已經(jīng)暴露在我們面前。

（一）損害農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)利益

由于現(xiàn)行法律對(duì)集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)規(guī)定并不是很明確，集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不規(guī)范，給了不法分子非法交易的機(jī)會(huì)，避開擁有所有權(quán)的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織，將土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的收益歸為鎮(zhèn)或村所有，未對(duì)原集體土地所有者給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，對(duì)農(nóng)民的利益造成了損害。而且，即使確實(shí)對(duì)農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償了，但是由于現(xiàn)在的征用補(bǔ)償制度存在不足之處，征用補(bǔ)償不合理，到最后農(nóng)民還是無法得到比較合理的補(bǔ)償結(jié)果。新的土地管理法修訂草案已經(jīng)涉及到農(nóng)民征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的提高，有報(bào)道稱可能會(huì)將現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)提高至原來的10倍，這對(duì)農(nóng)民當(dāng)然是好消息，我們拭目以待。

（二）在法律未規(guī)定的前提下而自發(fā)的流轉(zhuǎn)并不能受到法律的有效保護(hù)

在前面已經(jīng)提及，因經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的自發(fā)流轉(zhuǎn)行為已經(jīng)存在，其數(shù)量和規(guī)模也在不斷的擴(kuò)大，但是，這種情況的繼續(xù)，如果沒有隨著法律給予的同步規(guī)范，其產(chǎn)生的負(fù)面影響無疑是巨大的，會(huì)給農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定帶來考驗(yàn)。

（三）這種類似于地下黑市交易的農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)會(huì)給比較完備的國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)帶來較大的沖擊

由于法律對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)沒有做出明文規(guī)定，又因其要先經(jīng)過征用為國有，其成本較之于已經(jīng)開始的“地下直接交易”顯然來的要高，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這種較低的成本優(yōu)勢(shì)當(dāng)然使得國有土地使用權(quán)在其交易流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)上失去競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也給法律對(duì)于集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的模糊規(guī)定給予行動(dòng)上的抗議和否定。

（四）沒有法律的明確規(guī)定和保護(hù)所進(jìn)行的集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是不規(guī)范的，它會(huì)造成集體土地的使用權(quán)屬不明確，造成土地使用用途的改變

由于有些地方出現(xiàn)了私下的集體土地使用權(quán)的交易，其交易方式的隱蔽性和在現(xiàn)階段看來的違法性，使得這種交易的結(jié)果也存在問題。比如因農(nóng)村土地登記制度的各易和不完善，其經(jīng)過一系列的交易流轉(zhuǎn)后最后的權(quán)屬是否明確，這個(gè)在農(nóng)村現(xiàn)行的情況來看是很困難的。而且，也是筆者覺得最重要的一點(diǎn)的是對(duì)土地的用途的改變太過于隨意與容易。這些筆者個(gè)人覺得可以歸咎為因社會(huì)發(fā)展的需要與法律的滯后性之間的矛盾所產(chǎn)成的后果。這也是我們下面要探討的尋求對(duì)現(xiàn)行立法的改變與完善來加予解決。

三、一些地方的立法實(shí)踐對(duì)我國農(nóng)村集體建設(shè)用地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的啟發(fā)與建議

（一）啟發(fā)

早在1996年9月，蘇州市政府下發(fā)文件，允許規(guī)定范圍內(nèi)的集體存量建設(shè)用地使用權(quán)有條件地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租，實(shí)行了集體建設(shè)用地使用權(quán)有償、有限期流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)制度，并逐漸形成了“國有、集體兩種產(chǎn)權(quán)，同出市場(chǎng)，統(tǒng)一管理”的模式。目前，蘇州全市80%以上的集體建設(shè)用地已進(jìn)入了市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，累計(jì)用地總量超過了11萬畝，占年均建設(shè)用地量的28%。之后，國土資源部在前些年分別在蘇州、蕪湖、湖州等地進(jìn)行集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)，各地也出臺(tái)了相關(guān)管理辦法。廣東省政府更是先行，發(fā)出《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用流轉(zhuǎn)權(quán)的通知》，明確規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可上市流轉(zhuǎn)。

在此特別要談的是廣東省的實(shí)踐。廣東省通過明確農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的上市流轉(zhuǎn)，使得其符合該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。其直接上市交易避過了征用為國有土地的前置程序，節(jié)約了時(shí)間和交易成本。有一點(diǎn)筆者認(rèn)為其做的很好并具有今后國家立法的借鑒意義的是，該《通知》規(guī)定：通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)。未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，不得改變?cè)摳蓖恋氐慕ㄔO(shè)用途。筆者認(rèn)為它的意義在于保持土地的原建設(shè)用途，在加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程和提高農(nóng)民收益的前提下，并沒有觸動(dòng)其他現(xiàn)有的利益，造成比原來立法狀態(tài)下更大的損害。

（二）建議

1.建立農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)直接上市流轉(zhuǎn)制度。前面也已經(jīng)說過了，直接的上市流轉(zhuǎn)，避免了中間的交易環(huán)節(jié)，節(jié)約了交易成本，對(duì)廣大農(nóng)民來說是有益的。這是從表面層次上來講的。最終，其城市化進(jìn)程也是得意于該制度的建立和有效實(shí)施的，這是從本質(zhì)層面上來說的。新的土地管理法修訂草案說也有涉及到讓農(nóng)民直接成為集體土地交易的主體，如果這樣，此次土地管理法修訂是有歷史性的突破的，是惠民和與時(shí)俱進(jìn)的。

關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定范文第2篇

土地承包經(jīng)營權(quán)制度是我國一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)制度，尤其是改革開放三十多年來，隨著農(nóng)村土地的活躍流轉(zhuǎn)，更多深層次的問題逐漸顯現(xiàn)出來［1］。根據(jù)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的客觀要求，中央先后出臺(tái)一些有關(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的政策和法規(guī)，各個(gè)地方根據(jù)自己的特點(diǎn)制定了一些地方性政策和措施。河南省是我國第一農(nóng)業(yè)大省，在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方面一直走在全國的前列。全省各地在穩(wěn)定我國農(nóng)村基本土地政策的前提下，以優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為導(dǎo)向，以農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收為核心，以土地集約化、規(guī)模化經(jīng)營為目標(biāo)，大力推動(dòng)農(nóng)村土地向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)和農(nóng)業(yè)科研單位流轉(zhuǎn)，已初步建立適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的土地管理制度。但是，由于河南地域廣闊、農(nóng)村人口眾多、省情復(fù)雜，在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中不可避免地會(huì)遇到一些問題。這些問題必須及時(shí)加以解決，否則必然阻礙土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行。為了更好地保障農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)活動(dòng)依法、有序進(jìn)行，本文對(duì)河南農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的問題與成因、思路與對(duì)策進(jìn)行分析研究，以期為促進(jìn)全省土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)活動(dòng)貢獻(xiàn)微薄之力。

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的基本問題

(一)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的概念和特征農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)緊密結(jié)合的概念。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是指農(nóng)村土地承包人對(duì)其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利［2］。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)則是指擁有土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，保留土地承包權(quán)，將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織或徹底放棄承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的行為［3］。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)質(zhì)是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)與土地使用權(quán)的再次轉(zhuǎn)移，包括土地權(quán)利流轉(zhuǎn)和土地功能的流轉(zhuǎn)，在土地權(quán)利流轉(zhuǎn)中又包括土地承包權(quán)和土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)行法律法規(guī)主要有《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》、《土地管理法》、《合同法》、《土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》及相關(guān)的司法解釋等。根據(jù)這些法律法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)具有如下法律特征:1．土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是一種民事行為。土地承包經(jīng)營權(quán)是《物權(quán)法》明確規(guī)定的他物物權(quán)，其性質(zhì)屬于民事權(quán)利。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是土地承包經(jīng)營權(quán)人通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓等方式將自己依法享有的土地承包經(jīng)營權(quán)讓與他人行使，自己獲得相應(yīng)的收益。其本質(zhì)上屬于平等主體之間的民事交易行為，應(yīng)受民事法律法規(guī)的規(guī)制。2．土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主體是依法享有承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶。我國對(duì)農(nóng)村土地實(shí)行農(nóng)戶承包經(jīng)營的土地政策，農(nóng)村土地在保持集體土地所有權(quán)的前提下，其土地的經(jīng)營使用權(quán)由農(nóng)村集體組織的農(nóng)戶承包享有。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不是將土地收回重新發(fā)包給大戶經(jīng)營，而是由承包經(jīng)營權(quán)人將自己享有的承包經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)處置。因此，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是依法享有承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，而不是對(duì)土地享有所有權(quán)的集體組織;集體組織在流轉(zhuǎn)過程中，有權(quán)以土地所有者的身份引導(dǎo)流轉(zhuǎn)、監(jiān)督流轉(zhuǎn)，但無權(quán)干涉農(nóng)戶自主流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。3．土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)客體是承包方承包權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)中的土地使用權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)是一種建立在土地所有權(quán)之上的他物權(quán)，承包方所承包土地所有權(quán)歸集體所有，承包方只享有對(duì)承包土地的經(jīng)營權(quán)。因此，承包方流轉(zhuǎn)土地的時(shí)候，只能通過轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包等方式流轉(zhuǎn)土地的承包權(quán)，或者通過出租等方式流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營權(quán)中的土地使用權(quán)，而無權(quán)處分土地的所有權(quán)。4．土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為具有有償性。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的目的是為了處分收益或獲得補(bǔ)償，承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)后可以依法取得轉(zhuǎn)包金、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等，流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有，任何組織和個(gè)人不得擅自截留、扣繳。5．土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)必須依法進(jìn)行。為了規(guī)范和保障土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，國家制定了一系列法律法規(guī)和政策，對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、主體、范圍、程序、管理和法律責(zé)任作出明確規(guī)定。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵守這些法律法規(guī)規(guī)定，否則，不但流轉(zhuǎn)行為無效，而且還會(huì)受到法律追究。

(二)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則是指當(dāng)事人在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中應(yīng)當(dāng)遵守的基本行為準(zhǔn)則。根據(jù)法律法規(guī)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循以下原則:1．平等、自愿、有償原則。平等是指當(dāng)事人地位平等，流轉(zhuǎn)關(guān)系中法律平等對(duì)待流轉(zhuǎn)各方當(dāng)事人;自愿是當(dāng)事人自主協(xié)商土地流轉(zhuǎn)事宜，不受任何外界因素的干擾;有償是指流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營人流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)獲得相應(yīng)的對(duì)價(jià)回報(bào)。平等、自愿、有償原則，是民法的基本原則，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是一種民事行為，當(dāng)事人在流轉(zhuǎn)過程中應(yīng)遵守平等、自愿、有償原則，不得強(qiáng)迫流轉(zhuǎn)，不得強(qiáng)制無償流轉(zhuǎn)。2．不得改變土地用途原則。我國實(shí)行土地性質(zhì)和用途管制政策，國家法律對(duì)土地用途進(jìn)行嚴(yán)格限制，國家通過規(guī)劃，確定了農(nóng)村每塊土地的用途。農(nóng)村土地承包經(jīng)營必須在確定的土地用途范圍內(nèi)進(jìn)行，承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后，受流轉(zhuǎn)人必須在原有范圍內(nèi)利用土地，若需改變土地用途必須依法辦理土地用途改變手續(xù)，否則屬于違法用地，將依法承擔(dān)法律責(zé)任。因此，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人不得改變流轉(zhuǎn)土地的原有用途。3．剩余流轉(zhuǎn)期限原則。根據(jù)法律規(guī)定，我國土地承包經(jīng)營權(quán)受承包期限限制，如耕地承包期限30年，承包到期后，土地將被收回重新發(fā)包。為了避免土地因承包期限屆滿被收回而在流轉(zhuǎn)人和受流轉(zhuǎn)人之間發(fā)生不必要的糾紛，法律將流轉(zhuǎn)期限限制在剩余承包期以內(nèi)。如果當(dāng)事人簽訂流轉(zhuǎn)合同規(guī)定的流轉(zhuǎn)期限超過剩余承包期限，流轉(zhuǎn)期限以剩余承包期限為準(zhǔn)，超過部分不受法律保護(hù)。4．農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力和優(yōu)先權(quán)原則。農(nóng)村土地承包的目的是將土地用于農(nóng)業(yè)經(jīng)營，為了保證對(duì)土地的農(nóng)業(yè)持續(xù)利用，法律規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)的受流轉(zhuǎn)人必須是具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的自然人或者組織。另外，由于被流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營權(quán)的土地的所有權(quán)屬于集體組織，因此，為了照顧集體經(jīng)濟(jì)組織成員利益，法律規(guī)定在同等條件下，集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織的承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)具有優(yōu)先受流轉(zhuǎn)權(quán)。

(三)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)遵守法定的流轉(zhuǎn)方式。我國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)經(jīng)歷了從單一流轉(zhuǎn)方式到多樣化的流轉(zhuǎn)方式的轉(zhuǎn)變［4］。根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)主要有如下幾種流轉(zhuǎn)方式:一是轉(zhuǎn)包，是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。二是出租，是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。三是互換，是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換土地承包經(jīng)營權(quán)。四是轉(zhuǎn)讓，是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由其履行相應(yīng)土地承包合同的權(quán)利和義務(wù)。五是入股等其他方式，是指將土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營的入股方式和其他承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式。

二、河南土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)存在的問題

(一)規(guī)模小、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)率不高，缺乏規(guī)模效應(yīng)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年12月份，河南農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積1037萬畝，占家庭承包經(jīng)營總面積的10．83%。盡管土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)增長速度比較迅速，但相對(duì)于全省龐大的農(nóng)村土地的總量來說，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)模仍然偏小，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)率不高，缺乏規(guī)模效應(yīng)，因此，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)量有待進(jìn)一步提高。

(二)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)多為農(nóng)民自發(fā)組織，示范帶動(dòng)，組織程度低，缺乏政府有效引導(dǎo)根據(jù)調(diào)查，各地的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)一般發(fā)生在親戚、鄰居、干群之間，多由農(nóng)戶自發(fā)進(jìn)行，只有較少的流轉(zhuǎn)是由村、鎮(zhèn)里組織的。這些土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)表現(xiàn)出“示范”和“跟風(fēng)”效應(yīng)，具有很強(qiáng)的自發(fā)性。由于缺乏政府和基層組織的參與和引導(dǎo)，組織程度低，很難形成市場(chǎng)化、規(guī)?；\(yùn)作。

(三)思想認(rèn)識(shí)不到位，農(nóng)民參與的積極性不高由于部分地方對(duì)國家土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)政策缺乏高度的認(rèn)識(shí)，對(duì)政策宣傳不到位，導(dǎo)致少數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村干部對(duì)《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》及土地承包經(jīng)營權(quán)保護(hù)與流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律法規(guī)、政策理解不透徹，多數(shù)農(nóng)戶甚至不了解相關(guān)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)政策。這直接影響了農(nóng)戶參與土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的積極性。

(四)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不規(guī)范，糾紛較多國家法律法規(guī)和政策規(guī)定了比較規(guī)范的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)程序，并要求采取書面土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，但在現(xiàn)實(shí)的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中，農(nóng)戶之間的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)很少簽訂書面土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，即使簽訂有土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，也是條文簡(jiǎn)單，未予以備案;而且對(duì)流轉(zhuǎn)登記、資料歸檔等一般流轉(zhuǎn)程序也很少遵守。流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，導(dǎo)致大量土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛，一方面使得流轉(zhuǎn)當(dāng)事人的利益不能得到很好保護(hù)，另一方面也不利于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系的穩(wěn)定，很難實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)目的。

(五)流轉(zhuǎn)政策不配套，尤其缺乏地方性法規(guī)保障國家目前出臺(tái)了一系列的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)政策和法律法規(guī)，各地應(yīng)因地制宜，根據(jù)本地實(shí)際情況制定出具體的政策和法規(guī)。目前，就河南省而言，一些地市如安陽、信陽、新鄉(xiāng)、平頂山、商丘等地出臺(tái)有與土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)的配套政策和措施，但在一些地方，尤其是縣一級(jí)政府出臺(tái)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)配套政策的還比較少。另外，河南省出臺(tái)的規(guī)范性文件只有農(nóng)業(yè)委員會(huì)制定的《河南省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)則》，尚未出臺(tái)地方法規(guī)、規(guī)章，規(guī)范性文件層次比較低，不利于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)范和引導(dǎo)，也不能作為解決土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛的法律依據(jù)。

(六)有些地方行政干預(yù)色彩濃厚，存在侵犯農(nóng)戶合法權(quán)益現(xiàn)象有些地方違反自愿原則，強(qiáng)行流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)過程中存在侵害農(nóng)民合法利益的現(xiàn)象。法律和政策規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循農(nóng)戶自愿原則，但一些地方存在政府和集體組織強(qiáng)行收回農(nóng)民的承包地搞所謂的“結(jié)構(gòu)調(diào)整”和“規(guī)模經(jīng)營”，甚至發(fā)生在農(nóng)戶的承包土地尚未到期情況下提前收回承包田另行發(fā)包的現(xiàn)象。這些行為不但損害了農(nóng)民利益，造成對(duì)流轉(zhuǎn)政策的誤解，也直接違反和破壞了國家關(guān)于農(nóng)村土地的基本政策。

(七)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系不健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的高效有序進(jìn)行，離不開健全的市場(chǎng)化服務(wù)體系，如信息咨詢服務(wù)、產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)、經(jīng)紀(jì)服務(wù)等。盡管一些地方根據(jù)自身情況初步建立了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的服務(wù)體系，但這些服務(wù)體系仍然不夠健全，尤其是市場(chǎng)化程度不高，還不能擔(dān)當(dāng)起為土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供優(yōu)質(zhì)高效市場(chǎng)化服務(wù)的重任;個(gè)別地方甚至還沒有形成土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化服務(wù)體系，無法提供市場(chǎng)化服務(wù)。

(八)部分地方土地所有權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)等“三權(quán)”尚不明晰土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的本質(zhì)是在保持土地所有權(quán)不變的前提下，由土地承包經(jīng)營權(quán)人對(duì)土地的使用權(quán)進(jìn)行讓渡，由他人依法實(shí)際利用土地。這就要求土地所有權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)權(quán)屬明晰，沒有爭(zhēng)議，否則土地承包經(jīng)營權(quán)很難順利進(jìn)行。根據(jù)法律規(guī)定，土地發(fā)包應(yīng)簽訂書面合同，但根據(jù)調(diào)查的情況，有相當(dāng)一部分地區(qū)土地發(fā)包不規(guī)范，未簽訂土地承包經(jīng)營合同，農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)很難得到法律保障，更少有土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行登記。這樣的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后，受流轉(zhuǎn)人的土地使用權(quán)自然也很難得到法律保護(hù)。

(九)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中存在違法利用土地的現(xiàn)象土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的目的之一是在不改變土地用途的前提下，實(shí)現(xiàn)土地的集中化、規(guī)?；?，以提高土地的利用效率。因此，法律規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變土地的用途。但是，個(gè)別地方少量存在在土地流轉(zhuǎn)過程中將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地或建設(shè)用地的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象不符合國家進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的初衷，也違反我國土地管理法規(guī)，必須加以制止和糾正。

三、解決河南土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中存在問題的對(duì)策

(一)完善承包制度，落實(shí)“三權(quán)”制度土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的本質(zhì)是在保持農(nóng)村土地集體所有權(quán)不變的基礎(chǔ)上，允許土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地使用權(quán)予以靈活利用。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉及土地所有人、土地承包經(jīng)營權(quán)人和土地實(shí)際使用權(quán)人的利益。正確處理各方利益關(guān)系，必須對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行確權(quán)。目前，許多地方的農(nóng)村土地權(quán)屬不明確，尤其是土地承包經(jīng)營活動(dòng)不規(guī)范，沒有簽訂土地承包經(jīng)營合同，更是很少進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)登記、發(fā)證工作，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)人的權(quán)利本身就難以得到保障，以這樣的土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)受流轉(zhuǎn)人的權(quán)益更是沒有保障，容易引發(fā)糾紛。因此，為了保障土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)各方權(quán)益，必須對(duì)農(nóng)村土地依法進(jìn)行權(quán)屬登記，確認(rèn)權(quán)利歸屬，進(jìn)一步保障所有權(quán)，穩(wěn)定承包經(jīng)營權(quán)，放開放活使用權(quán)。

(二)堅(jiān)持農(nóng)民自愿，加強(qiáng)政府引導(dǎo)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)從根本上來講是農(nóng)民作為承包經(jīng)營權(quán)人對(duì)自己土地權(quán)利的一種處分行為，因此土地流轉(zhuǎn)要堅(jiān)持自愿原則，充分尊重農(nóng)民的意愿［5］;尊重市場(chǎng)規(guī)律，不能搞一刀切，不強(qiáng)行要求農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。在流轉(zhuǎn)活動(dòng)中，是否進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)給誰、以什么價(jià)格進(jìn)行流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)多長時(shí)間，這些問題都由土地承包經(jīng)營權(quán)人自己決定，流轉(zhuǎn)行為當(dāng)事人自己協(xié)商處理，政府不能強(qiáng)行干預(yù)。同時(shí)也要看到，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是國家的一項(xiàng)政策，農(nóng)民由于自身的原因，無法透徹理解國家政策，更缺乏對(duì)政策的掌握和利用，因此需要政府的組織和引導(dǎo)。政府的引導(dǎo)主要是宣傳、普及與土地流轉(zhuǎn)有關(guān)的國家政策，加強(qiáng)民間組織建設(shè)，積極推動(dòng)民間協(xié)會(huì)和專業(yè)合作組織的發(fā)展，通過這些組織，為規(guī)模經(jīng)營提供行業(yè)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)制定、財(cái)政補(bǔ)貼分配等準(zhǔn)公共服務(wù)，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的組織化程度。

(三)以法律為依據(jù)，規(guī)范進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是一種民事法律行為，應(yīng)依照法律規(guī)定進(jìn)行，國家為此也制定了相關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)流轉(zhuǎn)原則、流轉(zhuǎn)主體、流轉(zhuǎn)對(duì)象、流轉(zhuǎn)條件和程序都作了明確規(guī)定，因此，流轉(zhuǎn)必須嚴(yán)格遵守法律規(guī)定。政府應(yīng)大力宣傳、普及法律法規(guī)規(guī)定，增加流轉(zhuǎn)當(dāng)事人的法律知識(shí)，提高其法律意識(shí)，同時(shí)提供政策法律法規(guī)服務(wù)，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為和流轉(zhuǎn)程序，預(yù)防流轉(zhuǎn)糾紛。對(duì)土地違法案件應(yīng)依法嚴(yán)格查處，既維護(hù)國家和社會(huì)利益，又預(yù)防流轉(zhuǎn)糾紛，維護(hù)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人合法權(quán)益。

(四)建立服務(wù)體系，形成流轉(zhuǎn)市場(chǎng)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)要想成規(guī)模、常態(tài)化，必須加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系建設(shè)，進(jìn)而形成穩(wěn)定、健康、統(tǒng)一的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。各地應(yīng)積極探索，分級(jí)設(shè)立流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，形成縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系。成立市、縣級(jí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)指導(dǎo)中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心、村級(jí)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)站。尤其注重發(fā)揮村級(jí)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)站的信息服務(wù)作用，建立信息服務(wù)員制度，積極收集土地流轉(zhuǎn)信息，探索專業(yè)化信息服務(wù)建設(shè)，加快公益性農(nóng)業(yè)服務(wù)體系建設(shè)。

(五)對(duì)土地實(shí)行用途管制，堅(jiān)決保護(hù)耕地各地在流轉(zhuǎn)過程中不同程度地存在違反土地用途的現(xiàn)象，不經(jīng)法定審批手續(xù)擅自將農(nóng)用地當(dāng)做建設(shè)用地使用的情況比較突出。這種違法變更土地用途的行為嚴(yán)重破壞耕地，危及糧食安全，必須堅(jiān)決制止。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)加大法律法規(guī)宣傳力度，使流轉(zhuǎn)當(dāng)事人充分認(rèn)識(shí)流轉(zhuǎn)的真正意義，糾正一些錯(cuò)誤思想和觀念，杜絕改變流轉(zhuǎn)土地用途的現(xiàn)象發(fā)生。同時(shí)，加強(qiáng)檢查和監(jiān)督，對(duì)違反土地流轉(zhuǎn)用途的違法流轉(zhuǎn)行為依法及時(shí)嚴(yán)厲查處。

(六)建立農(nóng)村土地合作社、農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司等流轉(zhuǎn)組織，鼓勵(lì)公司化、規(guī)?；?jīng)營運(yùn)作進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的目標(biāo)之一是發(fā)展壯大農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。農(nóng)業(yè)的發(fā)展壯大以及現(xiàn)代化經(jīng)營運(yùn)作，也離不開土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。通過土地流轉(zhuǎn)，打破條塊分割，將零星的地塊集中到大農(nóng)戶、農(nóng)業(yè)公司、農(nóng)業(yè)合作社等名下，以便集中利用、規(guī)模經(jīng)營。因此，各地應(yīng)制定優(yōu)惠政策，吸引各種社會(huì)資金投資農(nóng)業(yè)，鼓勵(lì)多類經(jīng)營主體參與土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn);采取措施，鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)企業(yè)和農(nóng)村種養(yǎng)大戶擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模;鼓勵(lì)“公司+合作社+農(nóng)戶”等形式發(fā)展產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營;積極發(fā)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合作社，作為經(jīng)營主體促進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。

(七)制定地方配套土地流轉(zhuǎn)政策和法規(guī)，為土地流轉(zhuǎn)提供政策依據(jù)和法律保障土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)政策性強(qiáng)，法律法規(guī)操作技術(shù)性要求高，要依據(jù)政策和法律規(guī)定進(jìn)行。但是，由于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)尚處于探索階段，國家層面的政策和法律規(guī)定比較原則和粗框，尚不能完全適應(yīng)流轉(zhuǎn)的要求。各地應(yīng)結(jié)合自身情況制定流轉(zhuǎn)政策和法規(guī)，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為，引導(dǎo)、促進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。目前，河南各地基本制定有《土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理辦法》，細(xì)化了土地流轉(zhuǎn)政策，但還有許多不足之處，有待進(jìn)一步完善;尤其是河南尚無省級(jí)地方法規(guī)和規(guī)章，省人大和省政府應(yīng)盡快制定《河南省土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)條例和管理辦法》，為全省土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供地方法規(guī)依據(jù)和保障。

關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定范文第3篇

一、關(guān)于對(duì)土地承包優(yōu)先權(quán)訴訟主體的認(rèn)識(shí)問題

這是在審理土地承包優(yōu)先權(quán)糾紛中經(jīng)常遇到的程序性問題，認(rèn)識(shí)還不夠統(tǒng)一。所謂土地承包優(yōu)先權(quán)訴訟主體是能夠參與土地承包優(yōu)先權(quán)訴訟法律關(guān)系，享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的人，該訴訟主體資格由國家法律規(guī)定，包括原告、被告和第三人。根據(jù)法律明確規(guī)定，以下人員可以作為土地承包優(yōu)先權(quán)原告，具備土地承包優(yōu)先權(quán)人訴訟主體資格：一是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)在同等條件下本集體經(jīng)濟(jì)組織成員；二是以其它方式承包農(nóng)村土地時(shí)在同等條件下本集體經(jīng)濟(jì)組織成員；三是專業(yè)性生產(chǎn)承包土地合同期滿又重新發(fā)包時(shí)同等條件下原承包方。對(duì)這三種人的土地承包優(yōu)先權(quán)原告主體資格無可爭(zhēng)議，認(rèn)識(shí)是一致的。但是在優(yōu)先權(quán)訴訟中還有兩種人主張優(yōu)先權(quán)，他們是否具有優(yōu)先權(quán)原告訴訟主體資格，法律沒有作出明確的規(guī)定，因此存在爭(zhēng)議。第一種人是，集體經(jīng)濟(jì)組織成員以其它方式承包本集體經(jīng)濟(jì)組織土地期滿，該集體經(jīng)濟(jì)組織另外成員要求承包，原承包方主張優(yōu)先權(quán)：第二種人是，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員專業(yè)承包集體經(jīng)濟(jì)組織土地期滿，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員要求承包，原承包方主張優(yōu)先權(quán)。一些人認(rèn)為，這兩種人都是優(yōu)先權(quán)原告訴訟主體。理由是他們是土地的原承包方，符合《海南省第二輪土地承包若干規(guī)定》第四條第三款的規(guī)定，可以主張優(yōu)先權(quán)。筆者認(rèn)為，法律規(guī)定土地承包優(yōu)先權(quán)的立法旨意是為了保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員土地承包權(quán)和保護(hù)原承包方的投入兼顧兩者而以前者為先。在土地承包合同期滿，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員原承包者依法可以優(yōu)先權(quán)對(duì)抗同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的承包權(quán)，因?yàn)橥瑢儆诩w經(jīng)濟(jì)組織成員，無所謂保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員土地承包權(quán)問題，只存在依法保護(hù)原承包方的投入問題。賦予原承包方優(yōu)先權(quán)充分體現(xiàn)優(yōu)先權(quán)立法者保護(hù)原承包方投入的意圖。而土地承包合同期滿，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員原承包者不得以優(yōu)先權(quán)對(duì)抗集體經(jīng)濟(jì)組織成員的承包權(quán)，因?yàn)樵O(shè)置土地承包優(yōu)先權(quán)以保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員土地承包權(quán)為首要，排斥非集體經(jīng)濟(jì)組織成員原承包者對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包土地的優(yōu)先權(quán)，反映了優(yōu)先權(quán)立法者保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包權(quán)的用意。由此可見，前面第一種人是土地承包優(yōu)先權(quán)人；第二種人則不是，不能主張優(yōu)先權(quán)，對(duì)其主張應(yīng)裁定駁回。

與土地承包優(yōu)先權(quán)原告相對(duì)應(yīng)的當(dāng)事人是被告，土地承包優(yōu)先權(quán)被告是侵犯優(yōu)先權(quán)人土地承包優(yōu)先權(quán)或者與優(yōu)先權(quán)人發(fā)生優(yōu)先權(quán)爭(zhēng)議而由法院通知應(yīng)訴的人。為了更直觀、形象地弄清土地承包優(yōu)先權(quán)訴訟被告，舉一實(shí)例予以說明。村民小組成員某甲承包本村民小組土地圍池養(yǎng)蝦。承包合同期滿，村民小組另一成員某乙與村民小組簽訂承包該土地承包合同，甲以優(yōu)先權(quán)受到侵害為由向法院，主張優(yōu)先承包。在本案中，甲土地承包優(yōu)先權(quán)不僅受到村民小組侵犯，而且受到某乙的侵犯；或者說甲既與村民小組發(fā)生優(yōu)先權(quán)爭(zhēng)議，也與某乙發(fā)生優(yōu)先權(quán)爭(zhēng)議。因此村民小組和某乙都是本案優(yōu)先權(quán)訴訟的共同被告。如果村民小組和某乙的行為對(duì)某甲的優(yōu)先權(quán)構(gòu)成侵害甚至造成損失，就由村民小組和某乙共同承擔(dān)停止侵害和賠償損失的民事責(zé)任。審判務(wù)實(shí)通常把某乙列為案件第三人參加訴訟，很不準(zhǔn)確，應(yīng)該糾正過來。

二、關(guān)于土地承包優(yōu)先權(quán)取得和喪失的認(rèn)識(shí)問題

土地承包優(yōu)先權(quán)由法律規(guī)定取得。而優(yōu)先權(quán)屬于一項(xiàng)私權(quán)利，在與法律規(guī)定不相抵觸情況下，也可約定取得。但是約定取得優(yōu)先權(quán)不得對(duì)抗法定優(yōu)先權(quán)，更不能通過約定優(yōu)先權(quán)排除法定優(yōu)先權(quán)，否定法定優(yōu)先權(quán)的約定自始無效。土地承包優(yōu)先權(quán)不論是按法律規(guī)定取得，還是按約定取得，都是期待權(quán)而非既得權(quán)，是附條件而非無條件，只有所附條件成就時(shí)，優(yōu)先承包土地期待權(quán)才能實(shí)現(xiàn)，取得土地承包優(yōu)先權(quán)。取得土地承包優(yōu)先權(quán)所附條件包括：1有優(yōu)先權(quán)人要求優(yōu)先承包的明示。民事法律行為有明示和默示兩種表現(xiàn)形式，但行使優(yōu)先權(quán)這種民事法律行為只能適用明示而不適用默示。優(yōu)先權(quán)人知道自己是優(yōu)先權(quán)人后，必須在土地發(fā)包或流轉(zhuǎn)前向發(fā)包人或流轉(zhuǎn)人明確表示優(yōu)先承包，這是優(yōu)先權(quán)人獲得土地承包優(yōu)先權(quán)的根據(jù)，不可或缺。2有土地發(fā)包或流轉(zhuǎn)事實(shí)。這是取得土地承包優(yōu)先權(quán)的前提，不發(fā)生土地發(fā)包或流轉(zhuǎn)，土地承包優(yōu)先權(quán)無從談起。倘若發(fā)包方為規(guī)避優(yōu)先權(quán)收回土地閑置時(shí)間較長（一般半年以上）或擱置一段時(shí)間尚未自用又發(fā)包的，優(yōu)先權(quán)人仍然可以主張并取得土地承包優(yōu)先權(quán)。3條件同等。這是取得土地承包優(yōu)先權(quán)的基礎(chǔ)。主要指與發(fā)包方利益密切相關(guān)的條件同等，諸如承包價(jià)格同等，承包金給付方式同等，承包期限同等，對(duì)土地保護(hù)義務(wù)同等，等等。與發(fā)包方利益基本無關(guān)的如土地種養(yǎng)何物、何時(shí)種養(yǎng)、管理方法等都不是同等條件的內(nèi)容。

土地承包優(yōu)先權(quán)并非優(yōu)先權(quán)人的絕對(duì)權(quán)利，因此不是一成不變或者可以無限期享有。在以下情況下優(yōu)先權(quán)人喪失優(yōu)先權(quán)：1優(yōu)先權(quán)人知道土地發(fā)包或流轉(zhuǎn)而不向發(fā)包方或流轉(zhuǎn)方明確表示優(yōu)先承包致使發(fā)包方或流轉(zhuǎn)方與他人簽訂承包合同的；2土地以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式發(fā)包而優(yōu)先權(quán)人在槌落前仍不報(bào)底價(jià)的；3優(yōu)先權(quán)人明確表示放棄優(yōu)先承包的，該表示行為一旦作出，不管是否到達(dá)發(fā)包方，都不可撤回；4因優(yōu)先權(quán)人嚴(yán)重違約或?qū)ν恋卦斐捎谰眯該p害被依法解除承包合同的。喪失了優(yōu)先權(quán)的優(yōu)先權(quán)人請(qǐng)求保護(hù)優(yōu)先權(quán)，不予支持，應(yīng)當(dāng)依法判決駁回其訴訟請(qǐng)求。

關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定范文第4篇

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地使用權(quán)；土地流轉(zhuǎn)；現(xiàn)狀；問題；原因；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20150833172

1 農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

目前中國大約有2267萬hm2的土地給農(nóng)民頒發(fā)了土地承包經(jīng)營權(quán)證，全國農(nóng)村已經(jīng)流轉(zhuǎn)的土地經(jīng)營權(quán)總面積是2533萬hm2，把土地部分或全部流轉(zhuǎn)給別人使用的農(nóng)戶接近6000萬戶。但我國新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化四化不同步，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化滯后明顯，現(xiàn)有的土地制度缺陷也愈加明顯：在土地資源配置層面，農(nóng)村富余勞動(dòng)力“洗腳上田”使大量農(nóng)田閑置，造成了土地資源的浪費(fèi)；形成了農(nóng)村以家庭為主的散、小、弱的生產(chǎn)經(jīng)營格局，制約我國農(nóng)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和升級(jí)。在農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)層面，土地承包經(jīng)營權(quán)的法律、機(jī)制不健全；政府對(duì)于農(nóng)村的社會(huì)保障制度不完善，注重土地的社會(huì)保障功能，從而制約了土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

2 存在問題及原因

2.1 對(duì)土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí)不夠

農(nóng)戶沒有搞清土地承包經(jīng)營權(quán)和土地所有權(quán)之間的關(guān)系。怕土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)以后會(huì)失去自己的承包地，不敢參與流轉(zhuǎn)；目前農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制尚未形成。土地是農(nóng)民的主要生產(chǎn)資料，只有靠經(jīng)營土地，才能獲得生活保障，醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)也來自于經(jīng)營土地的收入；，地方政府缺乏對(duì)土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí)。一些地方政府忽視了土地流轉(zhuǎn)優(yōu)化資源配置、推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)整促進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營、提高農(nóng)民生活水平等重要作用，因此疏于對(duì)土地流轉(zhuǎn)的宣傳、引導(dǎo)和管理，導(dǎo)致土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)缺少一個(gè)有利的政策環(huán)境。

2.2 法律、機(jī)制不健全

《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》以及《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等諸多關(guān)于土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律條款存在沖突協(xié)調(diào)問題，有些法律甚至相互矛盾，從而帶來因法律界限不明或條文理解不同而帶來的適用不統(tǒng)一問題。

一些地方因沒有完善的中介機(jī)構(gòu)為之服務(wù)，更缺乏土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，土地流轉(zhuǎn)工作沒有完全展開，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也僅僅局限在村內(nèi)，不能跨區(qū)域流動(dòng)，流轉(zhuǎn)范圍小，交易量小，成交的可能性小。

2.3 流轉(zhuǎn)合同不完善

農(nóng)戶所簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同大多不規(guī)范，權(quán)責(zé)不明確。有的合同條款甚至與現(xiàn)有法律和政策相抵觸，這不僅不受法律保護(hù)，嚴(yán)重者還涉及非法犯罪；農(nóng)戶大多以口頭協(xié)議的形式進(jìn)行轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，口頭協(xié)議的穩(wěn)定性差，一旦發(fā)生糾紛，不便于當(dāng)事人舉證和分清責(zé)任，也不利于保護(hù)自己的合法權(quán)益。

2.4 土地流轉(zhuǎn)條件存在限制

土地權(quán)利主體不明確。我國法律規(guī)定農(nóng)村土地歸集體所有，但是往往鎮(zhèn)政府、村集體組織和村民小組共同享有土地權(quán)利；各主體權(quán)利不明確。土地權(quán)利包括所有權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)、收益權(quán)等，各個(gè)權(quán)利主體不清楚自己擁有什么權(quán)利，尤其是農(nóng)民不清楚怎樣行使自己的權(quán)利，導(dǎo)致農(nóng)民的合法權(quán)益很容易受到侵害。承包農(nóng)戶是土地流轉(zhuǎn)中的主體，農(nóng)民只有在法律規(guī)定的范圍內(nèi)應(yīng)當(dāng)有一定的自，這樣才符合依法自治的原則，才能促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展。

3 政策措施

3.1 規(guī)范合同手續(xù)

在流轉(zhuǎn)主體雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上，土地流轉(zhuǎn)應(yīng)嚴(yán)格按法律程序履行合同手續(xù)，并經(jīng)村集體組織同意后方可簽訂流轉(zhuǎn)合同，流轉(zhuǎn)合同簽訂后報(bào)相關(guān)管理部門鑒證備案后生效。政府部門應(yīng)制定統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)合同范本和土地流轉(zhuǎn)證書，統(tǒng)一土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂、鑒證的程序，搞好造冊(cè)登記工作。

3.2 利用市場(chǎng)促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)

應(yīng)充分發(fā)揮市場(chǎng)資源配置的作用，利用市場(chǎng)機(jī)制來調(diào)節(jié)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，有利于土地資源的優(yōu)化配置并調(diào)整土地供需關(guān)系，從而提高土地利用率和市場(chǎng)運(yùn)行效率。而且應(yīng)不斷完善國家有關(guān)土地流轉(zhuǎn)的稅收、貸款、利息政策，建立相應(yīng)的金融、保險(xiǎn)支持體系，使農(nóng)民、企業(yè)以及集體經(jīng)濟(jì)組織擁有足夠的資金參與土地流轉(zhuǎn)，建立一個(gè)安全、高效、穩(wěn)定的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。

3.3 建立和完善土地流轉(zhuǎn)法律制度

《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律修改時(shí)，要完善土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定，明晰土地權(quán)利主體和各主體權(quán)利，并統(tǒng)一相關(guān)法律條款。

3.4 加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)的管理

規(guī)范地籍管理，建立完備的土地檔案；構(gòu)建適應(yīng)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)化的土地管理體制；締造交易中介服務(wù)組織；制定土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)則。

關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定范文第5篇

關(guān)鍵詞：物權(quán)法權(quán)益土地承包經(jīng)營權(quán)

新出臺(tái)的《中華人民共和國物權(quán)法》分五編十九章二百四十七條，專門針對(duì)農(nóng)民權(quán)益設(shè)置的條文有21條，與農(nóng)民權(quán)益密切相關(guān)的條文有22條。其中更是把與農(nóng)民土地權(quán)益息息相關(guān)的土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)單獨(dú)列為兩章（第十一章和第十三章）。由此可看出，對(duì)農(nóng)民土地權(quán)益的保護(hù)是物權(quán)法重要內(nèi)容之一。民法學(xué)家王利明教授更是將物權(quán)法看作是“農(nóng)民土地權(quán)益保護(hù)的基本法。”

一、物權(quán)的確立是物權(quán)法保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的基礎(chǔ)

物權(quán)法第二條規(guī)定:“物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利?！币簿褪钦f，權(quán)利人不需要借助他人的幫助，就能夠依據(jù)自己的意志依法直接占有、使用其“特定的物”，或采取其他支配方式。比如轉(zhuǎn)讓物權(quán)時(shí)，不需要征得他人同意，他人也不得進(jìn)行干涉，即使是政府及其官員，否則就是違法。這在很大程度上改變了“國家利益至高無上，當(dāng)個(gè)人利益與國家利益相沖突時(shí)，個(gè)人只能無條件服從”的傳統(tǒng)觀念，體現(xiàn)出物權(quán)法最大的亮點(diǎn)平等保護(hù)國家、集體和私人的物權(quán)。

土地不僅是農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入來源，也是其最后的社會(huì)保障。土地權(quán)力問題是物權(quán)特別是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)最核心的問題。土地承包經(jīng)營權(quán)又是其中的重要內(nèi)容之一，它關(guān)系到農(nóng)民安身立命的基本權(quán)利，將其寫入物權(quán)法，從法律上明確土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，就是把農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)納入到物權(quán)保護(hù)的范疇中。

如果說《農(nóng)村土地承包法》是第一次把農(nóng)村土地所有權(quán)與土地使用權(quán)剝離，那么《物權(quán)法》就是將農(nóng)村土地使用權(quán)作為物權(quán)給予法律明確。雖然物權(quán)法中關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的條款與農(nóng)村土地承包法中的內(nèi)容似乎并沒有多少變化。但是物權(quán)法卻大大提升了土地承包經(jīng)營權(quán)的法律地位?！坝绕涫歉鶕?jù)這一法律規(guī)定，承包人可以在司法上獲得保護(hù)其權(quán)利的更多途徑：他可以基于物權(quán)行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，基于承包合同行使違約責(zé)任請(qǐng)求權(quán)，基于法律規(guī)定行使侵權(quán)行為請(qǐng)求權(quán)或不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)。”打個(gè)比方，如果你以前承包一個(gè)果園，但是后來發(fā)包方嫌承包費(fèi)太低，他就可以收回，而最多只支付一下違約費(fèi)用。而現(xiàn)在明確為物權(quán)，作為絕對(duì)權(quán)，發(fā)包方?jīng)]有權(quán)利隨意撤回發(fā)包。

土地承包經(jīng)營權(quán)確定為物權(quán)后可以更好地保護(hù)農(nóng)民的合法土地權(quán)益，增強(qiáng)農(nóng)民抵御來自他人，包括發(fā)包方、地方政府不正當(dāng)干涉和侵害的能力。一旦出現(xiàn)對(duì)承包權(quán)的侵犯，無論這種侵犯是來自于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部或者外部，承包人都可以以自己的名義提訟，獲得法律保護(hù)。像承包人因承包土地獲得豐厚報(bào)酬而受到集體內(nèi)部打壓的情況，其維權(quán)將有法可依，而不再僅僅局限于道德范疇的約束。發(fā)包人與承包人之間的土地承包合同條款將更加規(guī)范化，相關(guān)權(quán)利的內(nèi)容、效力與公示方法等都將由法律確定，而不允許發(fā)包人通過承包合同中的約定加以排除。因此物權(quán)法將限制發(fā)包人任意制定承包合同條款的行為，保護(hù)承包人的合法權(quán)益。物權(quán)法、合同法和土地承包法將共同發(fā)揮維系農(nóng)村土地承包經(jīng)營關(guān)系的作用。

二、物權(quán)法中保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的內(nèi)容

（一）有關(guān)穩(wěn)定土地承包關(guān)系的內(nèi)容

《物權(quán)法》第126條第1款規(guī)定:“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長?！钡?款規(guī)定：“前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包?！焙笳呤俏餀?quán)法的創(chuàng)新，是對(duì)《農(nóng)村土地承包法》的很好補(bǔ)充，有利于土地承包關(guān)系的穩(wěn)定，同時(shí)賦予了農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán)，利于農(nóng)民對(duì)承包地的長期規(guī)劃。

承包期內(nèi)考慮到如果發(fā)包方隨意調(diào)整、收回土地，將會(huì)影響到土地承包穩(wěn)定性，故對(duì)于土地承包的調(diào)整，《物權(quán)法》第130條明確規(guī)定：“承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。”“因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形，需要適當(dāng)調(diào)整承包的耕地和草地的，應(yīng)當(dāng)依照農(nóng)村土地承包法等法律規(guī)定辦理。”而這里所指的相關(guān)規(guī)定包括《農(nóng)村土地承包法》第27條，“承包期內(nèi)，因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形，對(duì)個(gè)別農(nóng)戶之間承包的耕地和草地需要適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)等行政主管部門批準(zhǔn)。承包合同中約定不得調(diào)整的，按照其約定。”

另外《物權(quán)法》第131條還規(guī)定：“承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。農(nóng)村土地承包法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！睂?duì)于土地承包收回的情形《農(nóng)村土地承包法》第26條將其分為兩種：一是承包期內(nèi)，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營權(quán)或者允許其依法進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；二是承包期內(nèi)，承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。承包方不交回的，發(fā)包方可以收回承包的耕地和草地。物權(quán)法與其它法律的延續(xù)性可見一斑。

（二）有關(guān)征地及其補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容

近年來由于拆遷、征地補(bǔ)償引起糾紛的事件屢有發(fā)生。如何切實(shí)保護(hù)人民群眾的利益，特別是中國最大弱勢(shì)群體農(nóng)民的利益，成為政府最為關(guān)心的問題之一。為進(jìn)一步規(guī)范行為，物權(quán)法對(duì)拆遷、征地補(bǔ)償做出了相對(duì)完善的規(guī)定。

《物權(quán)法》第42條第1款規(guī)定：“為了公共利益的需要，按照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)?！笨梢钥闯龃隧?xiàng)條款規(guī)定征地的前提必須是為了“公共利益”。同時(shí)征地不得違反“法律規(guī)定的權(quán)限和程序”。雖然物權(quán)法并未就“公共利益”的范圍進(jìn)行專門規(guī)定，但可以肯定的是商業(yè)性開發(fā)不屬于公共利益，也就是說，像開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目占用集體土地的情況將受到限制。而一些地方政府“未批先占”、“以罰代批”等違法占用土地的做法，也將得以規(guī)范。

關(guān)于征地補(bǔ)償，《物權(quán)法》第42條第2款規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！边@體現(xiàn)了黨和國家關(guān)于征地補(bǔ)償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計(jì)有保障的原則。針對(duì)當(dāng)前現(xiàn)實(shí)中存在的征地補(bǔ)償不到位和侵占補(bǔ)償費(fèi)用的行為，為確保補(bǔ)償費(fèi)能切實(shí)落到百姓手中，《物權(quán)法》第42條第3款還規(guī)定，“任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。”并明確指出，違反規(guī)定的要依法承擔(dān)法律責(zé)任。

（三）有關(guān)集體土地所有權(quán)的條款

個(gè)別地方干部擅自把農(nóng)民的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民到法院，法院以“土地是集體所有”為由拒絕立案，農(nóng)民土地權(quán)益受到侵害。這一事件暴露出的是現(xiàn)有集體所有權(quán)主體不明、權(quán)屬不清的缺陷。我國憲法雖然規(guī)定了農(nóng)村土地集體所有的制度，但究竟由誰來代表農(nóng)民集體行使所有權(quán)卻未確定，這使得有些地方鄉(xiāng)村干部成為事實(shí)上的所有權(quán)代表。新出臺(tái)的物權(quán)法在集體所有制完善方面做出了努力，有一定的創(chuàng)新。第59條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：（一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個(gè)人承包；（二）個(gè)別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間承包地的調(diào)整；（三）土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法；（四）集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)；（五）法律規(guī)定的其他事項(xiàng)?！笨梢钥闯?，這是保護(hù)集體成員合法權(quán)益的有效渠道。該法實(shí)施后，地方干部擅自轉(zhuǎn)讓集體所有土地的情況將得到控制。即使出現(xiàn)上述情況，由于物權(quán)法確立了農(nóng)民對(duì)集體土地享有獨(dú)立的權(quán)利主體地位與合法權(quán)益，農(nóng)民可以依據(jù)所享有的權(quán)利以及物權(quán)性質(zhì)的土地承包權(quán)，向法院，追究地方干部的民事責(zé)任，法院不應(yīng)再拒絕立案。

（四）有關(guān)保護(hù)個(gè)人利益的條款

過去我們總是說：國家利益大于集體利益，集體利益大于個(gè)人利益。物權(quán)法的出臺(tái)顛覆了我們這一傳統(tǒng)觀念。法國杰出的思想家孟德斯鳩就曾說過：“在民法慈母般的眼里，每一個(gè)個(gè)人就是整個(gè)國家?！痹诿袷路深I(lǐng)域，任何民事主體都是平等的?！段餀?quán)法》第63條第2款規(guī)定：“集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。”這為集體中的成員維護(hù)個(gè)人權(quán)益提供了法律武器，也為地方干部可能成為事實(shí)上代表行使集體土地所有權(quán)的行為提供了約束。如果農(nóng)村集體組織的管理人員侵害了農(nóng)民的合法權(quán)益，侵吞了集體財(cái)產(chǎn)，受侵害的農(nóng)民可以依據(jù)所享有的權(quán)力向法院，請(qǐng)求撤銷有關(guān)規(guī)定，維護(hù)其權(quán)益，甚至是侵權(quán)人員。

三、幾點(diǎn)說明

（一）農(nóng)村宅基地仍不能自由流轉(zhuǎn)

根據(jù)物權(quán)法第133條，能夠以“入股”、“抵押”等形式流轉(zhuǎn)的土地僅限于“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地”?？梢娂w土地的流轉(zhuǎn)仍然沒有完全放開。是否應(yīng)放開農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，一直存有爭(zhēng)議?！翱紤]到目前我國農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未全面建立，土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，從全國范圍看，現(xiàn)在放開土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟?！蔽餀?quán)法雖然限制了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，但卻在農(nóng)民融資渠道上有所突破?！段餀?quán)法》第181條規(guī)定：“經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的或者將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、成品抵押，……?！边@一點(diǎn)賦予了中小企業(yè)和農(nóng)業(yè)從業(yè)者浮動(dòng)抵押權(quán)，農(nóng)民可以拿“未來農(nóng)產(chǎn)品”到銀行抵押貸款。也就是，農(nóng)民把糧食種下地后，可以根據(jù)將來的收益向銀行貸款買化肥、買農(nóng)藥等等。當(dāng)然，這還需要農(nóng)民和銀行進(jìn)行協(xié)商，請(qǐng)求其受理貸款申請(qǐng)，這在實(shí)際操作中還是有一定難度的。盡管如此，農(nóng)村宅基地使用權(quán)仍然是我國物權(quán)制度的創(chuàng)新，是具有中國特色的一種物權(quán)。

（二）“公共利益”的不確定性

《物權(quán)法》規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)?！钡?，對(duì)于征收的前提“公共利益”，物權(quán)法并沒有明確規(guī)定，因此“公共利益”很可能會(huì)在實(shí)踐中被濫用。據(jù)悉，有關(guān)部門正在考慮以單行法的形式對(duì)此進(jìn)行規(guī)定。而在此之前，公共利益的界定權(quán)意味著將由法官進(jìn)行裁定，主觀因素的加入，使得其認(rèn)識(shí)上的不確定性加大。

（三）農(nóng)地承包方仍然處于比較被動(dòng)的地位

物權(quán)法中雖然就承包期限、土地承包經(jīng)營權(quán)登記等農(nóng)民土地權(quán)益進(jìn)行了相應(yīng)的法律規(guī)定，但發(fā)包方的意志對(duì)于合同的內(nèi)容仍將起主導(dǎo)作用。發(fā)包方可通過合同條款對(duì)承包方加以限制或附加種種苛刻的義務(wù)和條件。再加上作為政策基層執(zhí)行者的發(fā)包方往往帶有行政色彩的權(quán)力，所以農(nóng)戶的土地權(quán)益在現(xiàn)實(shí)生活中極易受到發(fā)包方的侵害。承包方的被動(dòng)地位，使得其抵御外來因素干擾的能力降低，土地經(jīng)營的自由度受到影響。還應(yīng)注意的是，土地的征收和征用帶有強(qiáng)制性，并不是完全平等主體之間的交換和流轉(zhuǎn)。

（四）物權(quán)法只是框架性法律

現(xiàn)有物權(quán)法的內(nèi)容大多原本是零星分散在其他各個(gè)法律中的，將之抽出來整理為一部法律，是讓老百姓有一個(gè)比較清楚的物權(quán)意識(shí)，便于法律的適用。同時(shí)，對(duì)過去性質(zhì)比較模糊的權(quán)利也加以明確。比如，物權(quán)法將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確立為物權(quán)而不是債權(quán)，這種物權(quán)性質(zhì)的明確界定，有利于農(nóng)民土地承包權(quán)的保護(hù)。從現(xiàn)有的內(nèi)容看，物權(quán)法還只是一部框架性的法律，它所涵蓋的是最基本和最主要的原則，有很多規(guī)定還需依賴后期的一些工作進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)。為更好地完善其中的相關(guān)規(guī)定，物權(quán)法在制定中留有一定余地，如征收補(bǔ)償?shù)姆矫婢椭皇亲鞒鲈瓌t性、指導(dǎo)性的規(guī)定，具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償辦法，由土地管理法甚至地方性立法等依照物權(quán)法規(guī)定的補(bǔ)償原則和補(bǔ)償內(nèi)容，根據(jù)不同情況作出具體而明確的規(guī)定。物權(quán)法與既有法律關(guān)系協(xié)調(diào)的問題，日后也應(yīng)予以重視。

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