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土地評(píng)估法范文第1篇

關(guān)鍵詞 土地價(jià)格評(píng)估原則 土地價(jià)格評(píng)估方法 土地價(jià)格評(píng)估方法的適用范圍

中圖分類(lèi)號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

Exploration on Land Price Assessment Method

CAO Shuilin

(Wuhan Institute of Railway Technology, Wuhan, Hubei 430205)

Abstract The land in modern society is an important economic resources, land development is the important national economy, land income national revenue is an important component of the land transactions frequent, scientific and reasonable land price valuation method is to land fair trade important tools, so discuss the land price evaluation method is practical significance.

Key words principle of land price assessment; land price assessment method; the application scope of land price assessment method

土地是現(xiàn)代社會(huì)重要的經(jīng)濟(jì)資源，因?yàn)橥恋氐南∪毙?、有限性，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地的市場(chǎng)價(jià)格不斷快速上漲，然而我國(guó)的土地市場(chǎng)現(xiàn)狀是一級(jí)市場(chǎng)為政府壟斷，二級(jí)市場(chǎng)受政府限制，造成土地價(jià)格既不完全是市場(chǎng)價(jià)格，又不是傳統(tǒng)意義上的計(jì)劃價(jià)格，給土地在交易過(guò)程中的價(jià)格造成諸多混亂。結(jié)合我國(guó)土地市場(chǎng)價(jià)格的現(xiàn)狀，本文嘗試對(duì)土地在交易過(guò)程中的價(jià)格評(píng)估方法進(jìn)行探討。

1 土地價(jià)格評(píng)估應(yīng)遵循以下原則

我國(guó)土地所有權(quán)是實(shí)行國(guó)家和農(nóng)村集體所有制，但農(nóng)村集體所有制土地在現(xiàn)階段還不允許上市流通，只有國(guó)有土地的使用權(quán)才能才能上市交易。因此，土地價(jià)格是指國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)格，是由土地的效用，稀缺特性及有效需求相互制約而形成。為了客觀、公正、科學(xué)、合理地估價(jià)，估價(jià)過(guò)程中，應(yīng)遵循替代、供需關(guān)系、動(dòng)態(tài)、和諧、有效、收益增減和多種方法比較等主要原則。

1.1 替代原則

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，使用價(jià)值相同的商品，對(duì)于使用者或消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是可以相互替代的。使用者或消費(fèi)者對(duì)商品的選擇因素各種各樣，但理智的使用者或消費(fèi)者總會(huì)考慮的因素有：價(jià)格、性能、效用、使用壽命、時(shí)尚潮流。土地在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中也是一種商品，而且是一種不可再生、稀缺、受政府控制的商品，使用者或消費(fèi)者會(huì)考慮土地的價(jià)格、規(guī)劃、形狀和未來(lái)發(fā)展前景等因素，在規(guī)劃相同、形狀和未來(lái)發(fā)展前景相似的條件下，使用者或消費(fèi)者會(huì)選擇價(jià)格低的土地。所以土地是可以替代的，在土地評(píng)估過(guò)程中，對(duì)待估土地的評(píng)估價(jià)格應(yīng)參考規(guī)劃相同、形狀和未來(lái)發(fā)展前景相似的土地的價(jià)格。

1.2 供需關(guān)系原則

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律就是供應(yīng)和需求規(guī)律。當(dāng)供應(yīng)大于需求時(shí)，商品的價(jià)格下降；當(dāng)需求大于供應(yīng)時(shí)，商品的價(jià)格上漲，當(dāng)供求不穩(wěn)時(shí)，商品的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。土地市場(chǎng)也是如此，當(dāng)土地供應(yīng)量較大時(shí)，土地價(jià)格會(huì)下降，當(dāng)土地供應(yīng)政策緊縮時(shí)，價(jià)格會(huì)上漲。在國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策的不斷變化過(guò)程中，土地政策也在不斷變化，土地的供求關(guān)系總是處在波動(dòng)之中，供求關(guān)系影響土地價(jià)格。

1.3 動(dòng)態(tài)原則

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各種商品的價(jià)格總在不斷地變化，變化的因素有商品結(jié)構(gòu)性調(diào)整、通貨膨脹、國(guó)際市場(chǎng)的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。土地是重要的經(jīng)濟(jì)資源，土地價(jià)格除同樣受到商品結(jié)構(gòu)性調(diào)整、通貨膨脹、國(guó)際市場(chǎng)的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度的影響外，還受到國(guó)家政策的影響比其他商品的程度更大。所以在土地評(píng)估過(guò)程中，要充分探索土地價(jià)格變化的規(guī)律，要用未來(lái)的眼光對(duì)土地的評(píng)估價(jià)格進(jìn)行修正。

1.4 和諧原則

舉國(guó)上下都在建設(shè)和諧社會(huì)，和諧是當(dāng)今社會(huì)發(fā)展的主題，和諧包括人和自然的和諧。土地是人類(lèi)賴以生存的地方，人類(lèi)在利用土地、開(kāi)發(fā)土地的同時(shí)要保護(hù)土地。不能只求經(jīng)濟(jì)發(fā)展，過(guò)度開(kāi)發(fā)土地、甚至污染土地，要保持足夠的綠地面積，要和諧友好地利用開(kāi)發(fā)土地。在土地價(jià)格評(píng)估過(guò)程中，也要充分考慮土地的利用與周?chē)h(huán)境的和諧友好關(guān)系。

1.5 有效使用原則

土地的使用價(jià)值多種多樣，可以作為公益綠地使用、可以作為工業(yè)用地、可以作為商業(yè)用地、可以作為文化用地，可以作為農(nóng)業(yè)用地等等。不同的用途其價(jià)格是不一樣，有效使用土地，不能以土地的價(jià)格高低為依據(jù)，而是要考慮整體利益，充分有效地使用土地。反而，如何有效使用土地，對(duì)土地的價(jià)格有很大影響。在土地評(píng)估過(guò)程中，要充分考慮土地的使用效果。

1.6 收益增減原則

土地估價(jià)時(shí)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。

1.7 多種方法比較的原則

在土地評(píng)估實(shí)踐中，較常使用的土地評(píng)估方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。每種評(píng)估方法都有自己的優(yōu)點(diǎn)和不足，用不同的評(píng)估方法對(duì)相同宗地的估價(jià)結(jié)果會(huì)有差異，而且可能差異很大。所以在土地評(píng)估過(guò)程中，要根據(jù)所評(píng)宗地的特點(diǎn)，選擇適當(dāng)?shù)牟煌脑u(píng)估方法分別進(jìn)行評(píng)估，還要對(duì)不同的評(píng)估結(jié)果和差異進(jìn)行分析，剔除不合理的因素，減小誤差，確定出合理的價(jià)格。

2 土地價(jià)格評(píng)估方法的探討

在我國(guó)土地價(jià)格評(píng)估實(shí)踐中，常用的評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。估價(jià)方法的選擇應(yīng)充分考慮待估土地的性質(zhì)、土地規(guī)劃、供求關(guān)系、未來(lái)收益等因素，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。

2.1 市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。但在市場(chǎng)上很難找到兩塊在地理位置、規(guī)劃、面積、用途、形狀、地質(zhì)等因素一致或相似的宗地，因此市場(chǎng)比較法要充分考慮這些因素并進(jìn)行科學(xué)合理修正，特別是規(guī)劃、用途的潛在的變化，會(huì)對(duì)土地價(jià)格造成較大影響。

2.2 收益還原法

收益還原法是根據(jù)土地近期的使用收益，充分考慮未來(lái)經(jīng)濟(jì)情況的變化，預(yù)測(cè)土地在未來(lái)有效期內(nèi)各年的收益，然后折算為現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。

計(jì)算公式：

P－評(píng)估值

Ri－未來(lái)第i年的預(yù)期凈收益

r－折現(xiàn)率

這種方法對(duì)商品房開(kāi)發(fā)用地價(jià)格可以做出比較準(zhǔn)確的評(píng)估，但對(duì)工業(yè)用地不太適合，因?yàn)閷?duì)工業(yè)收入中屬于土地的收入很難做出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。

2.3 成本逼近法

成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤(rùn)、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。計(jì)算公式為：

土地價(jià)格 = 土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi) + 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) + 投資利息 + 投資利潤(rùn) + 土地增值收益。

其中：土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)包括：（1）土地取得費(fèi)。土地取得費(fèi)是指征用待估宗地所在區(qū)域同類(lèi)土地所支付的平均費(fèi)用，分別為土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)。（2）相關(guān)稅費(fèi)包括征地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、水利建設(shè)基金、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。這種土地評(píng)估方法只能適合于國(guó)家征收農(nóng)村集體所有制的集體土地時(shí)使用，但土地取得費(fèi)用是計(jì)劃價(jià)格，在一定程度上損害了農(nóng)村農(nóng)民利益。

2.4 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

是以基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果為依據(jù)，根據(jù)替代原則，將影響待估宗地地價(jià)的因素條件與基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)說(shuō)明表中的指標(biāo)條件進(jìn)行對(duì)照比較，確定待估宗地地價(jià)各個(gè)因素的修正系數(shù)，據(jù)此對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而得到待估宗地地價(jià)的一種方法。其計(jì)算公式如下：

式中：Pi－待估宗地地價(jià)

A－待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)

∑K－待估宗地所在地價(jià)區(qū)位影響因素總修正系數(shù)

∏S－待估宗地地價(jià)個(gè)別因素修正系數(shù)的乘積

這種評(píng)估方法的不足是政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)總是滯后的，跟不上土地市場(chǎng)的變化，使用這種方法做出的評(píng)估結(jié)果很難讓公眾信服。

3 土地評(píng)估方法的適用范圍

綜合上述的四種土地價(jià)格評(píng)估方法中，每種評(píng)估方法的適用范圍和對(duì)象是不同的，要根據(jù)不同的評(píng)估對(duì)象選用合適的評(píng)估方法才能做出合理的評(píng)估結(jié)果。

3.1 市場(chǎng)比較法的適用范圍

市場(chǎng)比較法適用于有充分市場(chǎng)交易案例，且參考案例在土地規(guī)劃、用途相同的情況下，才能選用。因?yàn)橥恋匾?guī)劃和用途不同的宗地價(jià)格相差懸殊，只有土地規(guī)劃和用途相同的宗地價(jià)格都有可比性。即使地理位置相近，但土地規(guī)劃和用途不同的宗地價(jià)格都有很大的不同，一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)用地價(jià)格大于工業(yè)用地。

3.2 收益還原法的適用范圍

收益還原法適用于能夠?qū)ν恋氐奈磥?lái)收益作出科學(xué)合理預(yù)測(cè)的宗地。未來(lái)的事情有著許多不可預(yù)知的情況，要對(duì)未來(lái)收益作出準(zhǔn)確預(yù)測(cè)應(yīng)堅(jiān)持必要的條件，一是收益應(yīng)在未來(lái)不超過(guò)五年內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)，時(shí)間太長(zhǎng)，未知情況不可控，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果不可靠；二是影響未來(lái)收益的法律法規(guī)、行業(yè)政策、稅收政策、金融政策不會(huì)發(fā)生太大變化，如果法律法規(guī)發(fā)生較大變化，則對(duì)土地收益生產(chǎn)較大影響。符合這兩個(gè)條件的土地則是商品房開(kāi)發(fā)用地，開(kāi)發(fā)時(shí)間不長(zhǎng)，法律政策也可以有效預(yù)見(jiàn)。

3.3 成本逼近法的適用范圍

成本逼近法只適用于國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體所有土地的征用，帶有明顯的政府強(qiáng)制色彩，不利于保護(hù)農(nóng)村農(nóng)民的利益，且容易引起社會(huì)，不利于和諧社會(huì)的建設(shè)，應(yīng)取消此種評(píng)估方法。

3.4 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

如果政府能及時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)該是很科學(xué)的土地價(jià)格評(píng)估方法，且適用范圍廣泛。只是我國(guó)的基準(zhǔn)地價(jià)更新太慢，基本上三四年才更新一次，導(dǎo)致科學(xué)的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法經(jīng)常沒(méi)有科學(xué)的基準(zhǔn)地價(jià)可以參考，是一件很遺憾的事情。

總之，利用市場(chǎng)比較法和收益還原法對(duì)土地價(jià)格做出的評(píng)估結(jié)果要相對(duì)合理，而成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法做出的評(píng)估結(jié)果往往與實(shí)際情況相差較大。在土地評(píng)估過(guò)程中還要充分考慮市場(chǎng)實(shí)際的土地交易信息，對(duì)評(píng)估結(jié)果做出充分的比較修正。

參考文獻(xiàn)

土地評(píng)估法范文第2篇

《辦法》明確，評(píng)估國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測(cè)算被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定，適用該辦法。

《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收入按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書(shū)或者委托合同的約定，向房屋征收部門(mén)提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

《辦法》規(guī)定，被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定。協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。

土地評(píng)估法范文第3篇

【關(guān)鍵詞】剩余法估價(jià)；土地增值稅；假設(shè)前提

1、剩余法在土地估價(jià)中的應(yīng)用

剩余法又稱(chēng)假設(shè)開(kāi)發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買(mǎi)賣(mài)有關(guān)稅費(fèi)后，以價(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。

就土地估價(jià)而言，剩余法常用的基本公式： V = A B - C D - E

其中：V―土地評(píng)估價(jià)值，A―總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，B―開(kāi)發(fā)成本， C―開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)，D―稅費(fèi)（包括銷(xiāo)售稅金、土地增值稅、期間費(fèi)用等），E―投資利息。

剩余法除適用于土地估價(jià)外，還大量應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)和投資決策，具體可應(yīng)用于三個(gè)方面：（1）確定投資者獲取待開(kāi)發(fā)場(chǎng)地所能支付的最高價(jià)格；（2）確定具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)；（3）確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的最高控制成本費(fèi)用。

本文僅對(duì)土地估價(jià)采用剩余法存在的問(wèn)題進(jìn)行剖析。在采用剩余法評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)值時(shí)遇到的問(wèn)題有：剩余法評(píng)估土地時(shí)，沒(méi)有扣除土地增值稅，即便扣除土地增值稅，因?qū)ν恋卦鲋刀惙ㄒ?guī)認(rèn)識(shí)不到位，造成土地增值稅計(jì)算錯(cuò)誤。

2、剩余法在土地估價(jià)中土地增值稅計(jì)算存在的問(wèn)題

2.1剩余法估價(jià)過(guò)程沒(méi)有考慮土地增值稅

在計(jì)算過(guò)程中沒(méi)有扣除土地增值稅。在以往的土地估價(jià)采用剩余法評(píng)估時(shí)，稅金計(jì)算往往只考慮銷(xiāo)售稅金及附加，而不考慮土地增值稅，造成土地估價(jià)結(jié)果偏高。認(rèn)為假設(shè)開(kāi)發(fā)法可以不考慮扣除土地增值稅，理由為：

（1）土地增值稅是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售后才能結(jié)算計(jì)稅的稅種，同企業(yè)所得稅一樣，需從整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目甚至整個(gè)公司范圍統(tǒng)籌考慮，單從第一期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目計(jì)算不全面，與其他項(xiàng)目是相互影響的，很難準(zhǔn)確地測(cè)算。

（2）土地增值稅的取得成本及費(fèi)用不易取得，一般需通過(guò)查賬才能確認(rèn)已支付的合法的扣稅憑證，而房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)期，一般支付的合法憑證是不齊全的，有以預(yù)付款形式暫付款，有已發(fā)生未結(jié)算的，很難準(zhǔn)確結(jié)算的，不準(zhǔn)確的結(jié)算估算出來(lái)的土地增值稅，可用性差。

（3）《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)剩余法估價(jià)沒(méi)有明確規(guī)定要扣除土地增值稅，其他教材專(zhuān)業(yè)用書(shū)也未見(jiàn)有特別規(guī)定，在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中存在很多未考慮扣除土地增值稅?！锻恋貓?bào)告檢查評(píng)分細(xì)則》中關(guān)于剩余法的評(píng)分中（對(duì)計(jì)算中所采用的建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用要說(shuō)明其確定的方法和依據(jù)；對(duì)開(kāi)發(fā)周期、利息、稅費(fèi)、手續(xù)和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等要說(shuō)明其選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)），并未明確稅費(fèi)包含土地增值稅及所得稅。

（4）土地增值稅，它雖然是一種行為稅 但卻擁有所得稅的性質(zhì)，也就是說(shuō)可以簡(jiǎn)單的理解為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為所得的一種稅，所以認(rèn)為不必考慮，其已包含在市場(chǎng)價(jià)格（評(píng)估結(jié)果）中。

以上理解，是對(duì)剩余法評(píng)估的的假設(shè)前提、土地增值稅等沒(méi)有理解造成的。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》“關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問(wèn)題”中規(guī)定“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（〔2005〕26號(hào)）制定。比如廣西情況是除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房暫不預(yù)征土地增值稅外，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均需要征收土地增值稅。

2.2剩余法估價(jià)中計(jì)算土地增值稅時(shí)出現(xiàn)錯(cuò)誤

在計(jì)算土地增值稅時(shí)，扣除項(xiàng)目計(jì)算出現(xiàn)混亂和錯(cuò)誤。實(shí)務(wù)中不加分析一律按照開(kāi)發(fā)成本加扣20%。其中土地取得費(fèi)的扣除是按照歷史成本扣除還是按照基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)扣除存在模糊認(rèn)識(shí)。

采用剩余法評(píng)估要取得政府批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)才好計(jì)算，如果無(wú)法區(qū)分，就不能加扣20%。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》允許扣除項(xiàng)目項(xiàng)中可以按照土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本等合計(jì)加扣20%是指開(kāi)發(fā)的是普通住宅才能加扣。土地增值稅納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅，如果委估宗地的開(kāi)發(fā)指標(biāo)尚未區(qū)分普通住宅的，一律按非普通住宅項(xiàng)目來(lái)處理，即便增值率低于20%也要繳納土地增值稅。

土地增值稅計(jì)算過(guò)程中的扣除項(xiàng)目中的土地價(jià)款是按照歷史取得成本扣除還是按照土地現(xiàn)價(jià)扣除，要區(qū)別對(duì)待：如果是整體企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，評(píng)估土地價(jià)值按照企業(yè)取得的歷史成本來(lái)作為扣除。如果是單獨(dú)評(píng)估土地價(jià)值，按照土地現(xiàn)值來(lái)扣除。

關(guān)于扣除項(xiàng)目中是按照歷史取得成本扣除還是按照土地現(xiàn)價(jià)扣除問(wèn)題，涉及對(duì)土地價(jià)值定義及內(nèi)涵理解是否到位。按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中對(duì)于不同估價(jià)目的下的估價(jià)進(jìn)行了規(guī)定，以抵押、出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、拍賣(mài)等估價(jià)目的均應(yīng)首先采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。剩余法評(píng)估土地價(jià)值，無(wú)論從投資者（買(mǎi)方）還是產(chǎn)權(quán)持有者（賣(mài)方）角度都需要了解的是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，如果是整體企業(yè)價(jià)值評(píng)估涉及的土地資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，企業(yè)價(jià)值內(nèi)涵對(duì)應(yīng)的是股東權(quán)益價(jià)值，在這種估價(jià)情況下，一般土地權(quán)屬不發(fā)生變化，因此，扣除項(xiàng)目應(yīng)該是土地歷史取得成本。而單獨(dú)評(píng)估土地時(shí)，是假設(shè)土地產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化的情況下進(jìn)行的，因此，扣除項(xiàng)目要按照土地現(xiàn)價(jià)來(lái)扣除。

2.3沒(méi)有理解剩余法的假設(shè)前提

最佳利用原則、土地已開(kāi)發(fā)完成，建成時(shí)即銷(xiāo)售完成，建設(shè)期均勻投入。

最佳利用原則，要求在法律許可前提下確定土地用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。

土地開(kāi)發(fā)完成假設(shè)，要求必須按照房地產(chǎn)稅收政策計(jì)算銷(xiāo)售稅費(fèi)（包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等）。

建成時(shí)即銷(xiāo)售完成。對(duì)于開(kāi)發(fā)周期較短的項(xiàng)目一般采用靜態(tài)法評(píng)估開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，而開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，可以采用動(dòng)態(tài)法評(píng)估開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

建設(shè)期均勻投入的假設(shè)，為了簡(jiǎn)化分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利息和利潤(rùn)率確定過(guò)程。

3、剩余法估價(jià)體會(huì)

采用剩余法評(píng)估土地時(shí)無(wú)論是單獨(dú)土地估價(jià)項(xiàng)目是企業(yè)整體價(jià)值中的土地估價(jià)項(xiàng)目，都要求扣除土地增值稅。否則，土地估價(jià)結(jié)果有失公允。

剩余法估價(jià)中的有關(guān)參數(shù)需要估價(jià)師適時(shí)更新調(diào)整，只有對(duì)某一地方房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律充分了解，才能客觀公允反映土地市場(chǎng)價(jià)值，尤其是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率、開(kāi)發(fā)周期等。

土地評(píng)估法范文第4篇

關(guān)鍵詞：基準(zhǔn)地價(jià)； 用途系數(shù)修正法； 機(jī)會(huì)成本； 評(píng)估模型

中圖分類(lèi)號(hào):F224.0 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X（2008）15-0162-03

引言

目前城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法主要有：（1）以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)；（2）以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場(chǎng)交易資料為參考評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)[1]。上述方法對(duì)于商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估比較適用，而對(duì)于新增四類(lèi)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估則很難適用，一方面因?yàn)樾略鏊念?lèi)用地大多不以營(yíng)利為目的，收益很小且收益很難準(zhǔn)確界定；另一方面因?yàn)樵擃?lèi)用地市場(chǎng)交易案例很少。

一、新增四類(lèi)用地的特點(diǎn)

新增四類(lèi)用地包括公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水利設(shè)施用地，他們具有以下特點(diǎn)：

1.多為公共服務(wù)或基礎(chǔ)建設(shè)用地，具有一定的社會(huì)效益和生態(tài)效益。

2.多呈點(diǎn)狀分布，面積小、數(shù)量多，由于具有各自特定的功能，造成其分布廣且零散，難以形成功能規(guī)模集中的用地分區(qū)。

3.大多不以贏利為目的，收益很小或無(wú)收益，且收益很難準(zhǔn)確界定；雖有少部分用地以贏利為目的，如商業(yè)醫(yī)院、私立學(xué)校、殯葬用地等，機(jī)場(chǎng)、碼頭用地等因其具有壟斷性質(zhì)，因而該部分用地具有壟斷收益。

4.多以劃撥方式取得土地使用權(quán)形式，以有償方式出讓取得的土地面積極少。

5.土地市場(chǎng)欠發(fā)育，市場(chǎng)上土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交易案例很少。

二、新增四類(lèi)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估方法

（一）確定新增用地基準(zhǔn)地價(jià)的修正基礎(chǔ)

1.地價(jià)影響因素相關(guān)性分析

城鎮(zhèn)土地價(jià)格與其土地利用條件相關(guān)，影響地價(jià)的因素主要有：商服繁華影響度條件、交通條件（道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度）、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、公用設(shè)施狀況、環(huán)境狀況（環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度）、人口密度狀況、產(chǎn)業(yè)集聚狀況、規(guī)劃限制因素、土地利用限制因素（容積率、建筑密度、建筑限高、土地利用強(qiáng)度、特殊選址要求等）、宗地自身?xiàng)l件（宗地形狀、宗地面積、臨街寬度、臨街進(jìn)深等）等。利用特爾菲測(cè)定法確定的上述因素影響各類(lèi)地價(jià)的權(quán)重大小，進(jìn)行地價(jià)影響因素相關(guān)程度分析，判斷不同用途土地利用上的趨近性，以確定新增地類(lèi)地價(jià)的修正基礎(chǔ)。設(shè)定權(quán)重＞0.10時(shí)，影響程度“高”；0.05≤權(quán)重≤0.10時(shí)，影響程度“中”；權(quán)重＜0.05時(shí)，影響程度“低”；見(jiàn)表1。

2.土地用途轉(zhuǎn)化分析

經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“機(jī)會(huì)成本”（Opportunity Cost）是指當(dāng)一種生產(chǎn)要素被用于生產(chǎn)某產(chǎn)品時(shí)所放棄的使用相同要素在其他生產(chǎn)用途中所得到的最高收入。經(jīng)濟(jì)資源的稀缺性決定了當(dāng)生產(chǎn)要素被用于一種產(chǎn)品生產(chǎn)時(shí)，它就不可能被用來(lái)生產(chǎn)其他商品[2]。因此，任何資源都應(yīng)發(fā)揮最佳效用，否則就會(huì)造成資源的浪費(fèi)。土地作為一種稀缺資源，其總量有限，且不可再生。目前中國(guó)城市土地利用實(shí)行規(guī)劃制度，一般來(lái)講某一確定位置土地的用途是規(guī)劃好的，具有排他性，在一個(gè)規(guī)劃期內(nèi)其用途一般是確定的；這就是說(shuō)當(dāng)土地以某一種用途被利用時(shí)，是以放棄將土地作為其他用途被利用為代價(jià)的。但從長(zhǎng)期來(lái)看，土地的用途是可以相互轉(zhuǎn)化的。

通過(guò)近幾年土地收購(gòu)儲(chǔ)備――出讓樣點(diǎn)的現(xiàn)狀用途與新規(guī)劃用途比較分析，根據(jù)機(jī)會(huì)成本的理論，得出新增地類(lèi)最適宜（最可能轉(zhuǎn)化）的用途，見(jiàn)表2。

通過(guò)對(duì)表1、表2分析可以發(fā)現(xiàn)，無(wú)論從地價(jià)影響因素相關(guān)性分析，還是從新增地類(lèi)最可能轉(zhuǎn)化的用途及機(jī)會(huì)成本用途分析，都可得出交通運(yùn)輸用地基準(zhǔn)地價(jià)接近于住宅用地、商服用地基準(zhǔn)地價(jià)，公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地地價(jià)接近于住宅用地地價(jià)，水利設(shè)施用地地價(jià)接近于工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地地價(jià)；交通運(yùn)輸用地因?yàn)槠溥€未走向有償使用，而且是初次評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，所以交通運(yùn)輸用地基準(zhǔn)地價(jià)最接近于住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)，與商服用地地價(jià)差別還比較大。因此，確定公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地基準(zhǔn)地價(jià)的修正基礎(chǔ)為住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)，水利設(shè)施用地基準(zhǔn)地價(jià)的修正基礎(chǔ)為工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地基準(zhǔn)地價(jià)。

（二）用途修正系數(shù)確定

1.行業(yè)平均利潤(rùn)率比值法

用途修正系數(shù)根據(jù)待估用地類(lèi)型對(duì)應(yīng)的行業(yè)平均利潤(rùn)率與修正基礎(chǔ)用地類(lèi)型對(duì)應(yīng)的行業(yè)平均利潤(rùn)率的比值確定。根據(jù)地區(qū)生產(chǎn)總值構(gòu)成項(xiàng)目的行業(yè)分類(lèi)，確定各類(lèi)用地對(duì)應(yīng)的行業(yè)歸類(lèi)；根據(jù)焦作市2005、2006、2007年統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)及市發(fā)改委、財(cái)政局、交通局、商務(wù)局、稅務(wù)局等局委的行業(yè)效益統(tǒng)計(jì)資料和行業(yè)成本監(jiān)審的結(jié)果，對(duì)全市各行業(yè)的平均利潤(rùn)率進(jìn)行了測(cè)算，結(jié)果見(jiàn)表3。公共行業(yè)平均利潤(rùn)率適當(dāng)考慮社會(huì)效益和生態(tài)效益，同時(shí)參照地區(qū)生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)率確定。根據(jù)各類(lèi)用地對(duì)應(yīng)的各行業(yè)平均利潤(rùn)率的比值確定交通運(yùn)輸用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地相對(duì)于住宅用地地價(jià)的用途修正系數(shù)分別為0.891、0.771、0.714，水利設(shè)施用地相對(duì)于工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地地價(jià)用途修正系數(shù)為0.800。

2.權(quán)重比例法

根據(jù)市區(qū)住宅用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、交通運(yùn)輸用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、水利設(shè)施用地定級(jí)所選取的影響因素及特爾斐法測(cè)定的權(quán)重值，確定新增地類(lèi)用地與修正基礎(chǔ)用地共有的定級(jí)影響因素的權(quán)重比例，見(jiàn)表4。

（三）新增地類(lèi)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估模型

由于城鎮(zhèn)各類(lèi)用地基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵設(shè)定條件、估價(jià)參數(shù)，以及新增地類(lèi)與修正基礎(chǔ)地類(lèi)的級(jí)別空間分布都存在差異，因此需要進(jìn)行級(jí)別空間分布差異修正、內(nèi)涵設(shè)定條件差別修正、估價(jià)參數(shù)差別修正。經(jīng)分析建立新增地類(lèi)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估模型為：

新增地類(lèi)基準(zhǔn)地價(jià)=修正基礎(chǔ)用途基準(zhǔn)地價(jià)×級(jí)別空間分布差異修正×出讓年期差別修正×容積率差別修正×土地還原利率差別修正×行業(yè)用途系數(shù)修正+其他因素影響地價(jià)增減修正。

Yj=Xi×Km×Nm×Rj×Tj×Hj+B（1）

式中：Yj ――新增地類(lèi)某一用途某個(gè)級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。

Xi ――修正基礎(chǔ)用途用地某個(gè)級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。

Hj ――行業(yè)用途修正系數(shù)。

B ――其他因素影響地價(jià)增減修正，包括土地開(kāi)發(fā)成本差異修正、行業(yè)壟斷效益修正、贏利行業(yè)加價(jià)修正、非贏利行業(yè)減價(jià)修正、特有因素影響地價(jià)修正等。

（四）新增地類(lèi)基準(zhǔn)地價(jià)的確定

應(yīng)用行業(yè)平均利潤(rùn)率比值法確定的用途修正系數(shù)計(jì)算地價(jià)時(shí)，不考慮其他因素影響地價(jià)增減修正（B），在確定二級(jí)類(lèi)修正系數(shù)時(shí)考慮。應(yīng)用權(quán)重比例法確定的用途修正系數(shù)計(jì)算地價(jià)時(shí)，考慮特有因素影響地價(jià)修正。公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地、特殊用地相對(duì)于住宅用地的特有因素均為規(guī)劃限制因素，相對(duì)于工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地來(lái)說(shuō)為二者共有因素，因此確定上述三類(lèi)特有因素影響地價(jià)修正基礎(chǔ)為工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地地價(jià)；同理確定水利設(shè)施用地特有因素影響地價(jià)修正基礎(chǔ)為住宅用地地價(jià)。特有因素修正=（1-修正系數(shù)）×特有因素修正基礎(chǔ)地價(jià)。根據(jù)確定的用途修正系數(shù)和地價(jià)評(píng)估模型，可以評(píng)估出新增各類(lèi)用途用地的基準(zhǔn)地價(jià)。

根據(jù)上述方法評(píng)估出的兩種新增四類(lèi)用地基準(zhǔn)地價(jià)的初步結(jié)果，經(jīng)過(guò)實(shí)地驗(yàn)證和專(zhuān)家論證及級(jí)別間綜合平衡，最終可以采用算術(shù)平均值或加權(quán)平均值法確定公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地四類(lèi)新增用地各級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。由于公共管理與公共服務(wù)用地包含機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、新聞出版用地、科教用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地、文體娛樂(lè)用地、公共設(shè)施用地、公園與綠地、風(fēng)景名勝設(shè)施用地八個(gè)二級(jí)類(lèi)[3]，且二級(jí)類(lèi)基準(zhǔn)地價(jià)差別比較大，建議根據(jù)不同行業(yè)收益能力及其社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益差異性，通過(guò)表3列舉的二級(jí)類(lèi)對(duì)應(yīng)行業(yè)利潤(rùn)率與基準(zhǔn)行業(yè)利潤(rùn)率的比值建立二級(jí)類(lèi)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系。

三、結(jié)論

本文提出的采用用途系數(shù)修正法評(píng)估公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水利設(shè)施用地新增四類(lèi)用途用地基準(zhǔn)地價(jià)的方法，在目前的新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中，具有較強(qiáng)的實(shí)用性和可操作性。本文提出的評(píng)估方法，彌補(bǔ)了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中缺少新增四類(lèi)用途用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法的不足，對(duì)促進(jìn)新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的順利完成起到有力的推動(dòng)作用。

參考文獻(xiàn)：

[1] 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn).城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T 18508-2001）[S].北京:中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2002.

土地評(píng)估法范文第5篇

【關(guān)鍵詞】土地評(píng)估機(jī)構(gòu)；問(wèn)題；對(duì)策

所謂土地評(píng)估機(jī)構(gòu)是指依法獲取土地評(píng)估的資格，根據(jù)客戶委托和授權(quán)對(duì)土地價(jià)格及其他方面進(jìn)行評(píng)估的中介組織。近年來(lái)，土地市場(chǎng)日新月異的繁榮和我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)非常規(guī)地飛躍，極大地繁榮我國(guó)的土地評(píng)估行業(yè)。到目前為止，土地評(píng)估行業(yè)逐漸形成一個(gè)專(zhuān)門(mén)的行業(yè)，據(jù)了解，全國(guó)獲取土地估價(jià)師認(rèn)證資格的人數(shù)已經(jīng)達(dá)到17000多個(gè)，而我國(guó)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)總數(shù)已經(jīng)有1600余家，這些機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員已經(jīng)超過(guò)兩萬(wàn)多人。經(jīng)過(guò)一系列的改革和發(fā)展，我國(guó)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的隊(duì)伍建設(shè)、發(fā)展規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)能力以及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等都得到較大程度的提升，形成一系列的高素質(zhì)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的土地評(píng)估專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于土地市場(chǎng)的正常運(yùn)作以及土地制度的改革發(fā)揮著越加重要的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1992年到2003年這十年間，全國(guó)土地出讓金總收入竟然達(dá)到1萬(wàn)多億元。土地出讓金收入對(duì)于地方預(yù)算外財(cái)政收入的提高、城市環(huán)境的改善以及城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)具有十分重要的意義。

1 我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)的改革歷程

1999年、2001年和2002年這三年期間，國(guó)土資源部通過(guò)三次針對(duì)性的改革，使得我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)最終走向了良性軌道。

1999年9月，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于土地評(píng)估機(jī)構(gòu)與政府主管部門(mén)脫鉤的通知》。該通知要求將原有的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)改制為兩種類(lèi)型。其中一類(lèi)按照《公司法》的要求改制成由相關(guān)人士投資成立合伙制企業(yè)，要求這類(lèi)機(jī)構(gòu)與主管部門(mén)脫離關(guān)系，徹底改制成市場(chǎng)化土地評(píng)估機(jī)構(gòu)。另一類(lèi)則屬于保留事業(yè)單位性質(zhì)的機(jī)構(gòu)，其主要職責(zé)為承擔(dān)政府公益性的土地評(píng)估業(yè)務(wù)。在這兩種形式中，前者也就是土地評(píng)估中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，將成為土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的主要形式，此次改革將部分土地評(píng)估機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)為為市場(chǎng)法人主體。

2001年2月，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，該通知主要是強(qiáng)調(diào)以土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫热〈恋毓纼r(jià)結(jié)果確認(rèn)審批制度。也就是說(shuō)土地行政主管部門(mén)不得再確認(rèn)對(duì)土地估價(jià)結(jié)果，土地估價(jià)結(jié)果只能由中介機(jī)構(gòu)獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。本次改革對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的健康成長(zhǎng)和政府的依法行政水平的提高發(fā)揮了很大作用，是土地評(píng)估機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化改革的一次重大歷程。

2002年，國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于改革土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式的通知》。該通知規(guī)定“土地行政主管部門(mén)不再評(píng)定土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)”、“需要進(jìn)行土地評(píng)估的單位或個(gè)人，可自主擇定土地評(píng)估機(jī)構(gòu)”、“任何單位和個(gè)人都不得依靠行政權(quán)力為有關(guān)單位或個(gè)人指定評(píng)估機(jī)構(gòu)”。與2001及2002年兩次改革相比，本次改革使得土地評(píng)估機(jī)構(gòu)徹底改制成為市場(chǎng)主體，使得土地評(píng)估機(jī)構(gòu)在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境中發(fā)展壯大。

連續(xù)三次改革擴(kuò)大了土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的規(guī)模，增強(qiáng)了其競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，同時(shí)提高了其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。與此同時(shí)，使得土地評(píng)估機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰，充分發(fā)揮了市場(chǎng)在資源配置中的主體作用，提高了土地評(píng)估行業(yè)的運(yùn)作效率。

2 我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題

由于發(fā)展歷程較短以及經(jīng)驗(yàn)不足，土地評(píng)估行業(yè)依然面臨很多挑戰(zhàn)，比如競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，執(zhí)業(yè)的依附性強(qiáng)，執(zhí)業(yè)素質(zhì)低，操作不規(guī)范等。

2.1 市場(chǎng)化改制不徹底

雖說(shuō)國(guó)土資源部早在1999年就下大了《關(guān)于土地評(píng)估機(jī)構(gòu)與政府部門(mén)脫鉤的通知》，然而，由于受到以往經(jīng)營(yíng)思路的影響，一些土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)化改制僅僅流于形式，并未真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作，也沒(méi)有建立良好的企業(yè)管理內(nèi)部機(jī)制，不少機(jī)構(gòu)經(jīng)常受到行政化的干預(yù)，十分不利于土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的良性發(fā)展。 以行政化干預(yù)為例，一些政府主管部門(mén)通過(guò)行政權(quán)力直接干預(yù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估業(yè)務(wù)，實(shí)行行業(yè)壟斷行業(yè)。更有甚者，一些政府主管部門(mén)通過(guò)成立一個(gè)具有行政職能的事業(yè)單位，承接除行政性評(píng)估以外的經(jīng)營(yíng)性評(píng)估業(yè)務(wù)。不僅如此，很多地方的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)存在著嚴(yán)重的進(jìn)入壁壘，比如部分省級(jí)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，只具備機(jī)構(gòu)所在市的土地評(píng)估資格，并未具備其他市的土地評(píng)估資格，想進(jìn)入本省其他市的土地評(píng)估市場(chǎng)是很困難。 以上行為嚴(yán)重扭曲了土地評(píng)估市場(chǎng)，以至于一些具有行政職能的評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)堆積如山、效率低下，很多經(jīng)營(yíng)型土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)嚴(yán)重匱乏，使得評(píng)估行業(yè)很難在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中發(fā)育，這對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的良好發(fā)展造成了嚴(yán)重影響

2.2 部分估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)

部分估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)主要表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面：首先，估價(jià)師隊(duì)伍稂莠不齊。到目前為止，由于全國(guó)的土地估價(jià)師數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展的需求，所以說(shuō)很多土地評(píng)估業(yè)務(wù)只能依靠兼職估價(jià)師和估價(jià)員操作。不僅如此，由于估價(jià)師考試限制條件偏寬，對(duì)相關(guān)工作年限要求過(guò)低而且缺乏嚴(yán)格的審核程序，因此很多初出茅廬的大學(xué)畢業(yè)生通過(guò)臨時(shí)掛靠考入估價(jià)師行列。由于缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，他們的業(yè)務(wù)能力亟待提升。加之很多土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)單一，估價(jià)人員的工作方法也十分簡(jiǎn)單，對(duì)其他類(lèi)型的評(píng)估業(yè)務(wù)只能是生搬硬套。不僅如此，由于估價(jià)師注冊(cè)條件過(guò)寬，很多具有犯罪前科的人過(guò)了一定年限之后就可以進(jìn)入估價(jià)師隊(duì)伍，十分不利于估價(jià)師隊(duì)伍的良性發(fā)展。其次，評(píng)估機(jī)構(gòu)規(guī)模較小。

3 我國(guó)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

3.1 徹底走市場(chǎng)化改制的道路

土地評(píng)估機(jī)構(gòu)要與政府徹底分開(kāi)。如果土地評(píng)估機(jī)構(gòu)與政府不分開(kāi)。政府既是行政管理者同時(shí)是經(jīng)營(yíng)者，那么唯一的后果是評(píng)估業(yè)務(wù)難以走向市場(chǎng)，土地評(píng)估行業(yè)的效率也就十分低下。因此要實(shí)行政企徹底分開(kāi)，與土地評(píng)估相關(guān)的行政職能由政府有關(guān)部門(mén)直接行使，但從事評(píng)估的經(jīng)營(yíng)行為直接由土地評(píng)估機(jī)構(gòu)行使，而且這樣的評(píng)估機(jī)構(gòu)只能屬于中介單位的性質(zhì)，而不能隸屬于任何政府部門(mén)。要通過(guò)立法確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的中介地位，以此從根本上解決和解決行業(yè)壟斷的問(wèn)題。在部分土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的改制中，要按照經(jīng)營(yíng)者、管理者、勞動(dòng)者承擔(dān)的不同風(fēng)險(xiǎn)以及貢獻(xiàn)大小進(jìn)行股金配置，把員工的責(zé)權(quán)利結(jié)合起來(lái)。由于在改制中既是得利者，又是風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān)者，因此經(jīng)營(yíng)管理層要意識(shí)到既然已經(jīng)改制，就必須順應(yīng)形勢(shì)的需要，努力做好土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)管理工作。不僅如此，還要加強(qiáng)評(píng)估的立法工作，盡快制定土地評(píng)估的法律法規(guī)，還要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，現(xiàn)在評(píng)估市場(chǎng)違規(guī)違法現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，，加大監(jiān)督檢查的力度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處罰，將評(píng)估市場(chǎng)存在的問(wèn)題盡可能的減少。

3.2 要大力強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

大力強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要努力做到兩個(gè)方面，一是要制定和推行技術(shù)規(guī)范和規(guī)程。為保證土地估價(jià)師所提供的估價(jià)服務(wù)的準(zhǔn)確性、有效性，從而不誤導(dǎo)市場(chǎng)，也是為了避免給有關(guān)當(dāng)事人造成經(jīng)營(yíng)損失，政府有必要參照國(guó)際上通行的做法，結(jié)合實(shí)際情況制定土地評(píng)估技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，對(duì)評(píng)估準(zhǔn)則、評(píng)估目標(biāo)、評(píng)估方式以及評(píng)估程序等都作出規(guī)范的分類(lèi)和界定，為土地評(píng)估人員制定一個(gè)共同遵循的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。二是建立和完善職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。很多法律法規(guī)對(duì)土地評(píng)估的職業(yè)道德規(guī)范略有涉及，但都不夠系統(tǒng)。我們應(yīng)制定“土地評(píng)估行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)”，“土地估價(jià)師守則”等規(guī)定，讓土地估價(jià)師和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)明白應(yīng)該怎么做，哪些能做，哪些不能做，從而提高土地評(píng)估行業(yè)的信譽(yù)。

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