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不動產(chǎn)買賣合同范文第1篇

關(guān)鍵詞氮肥用量;運籌方式;揚麥16;群體動態(tài);產(chǎn)量;影響

筆者以揚麥16為材料,研究了不同施氮量與氮肥運籌方式對小麥產(chǎn)量和群體發(fā)育動態(tài)的影響[1-3],以期為小麥大面積種植奪取高產(chǎn)提供相關(guān)技術(shù)依據(jù)。

1材料與方法

1.1試驗概況

試驗田前茬為水稻,土質(zhì)為砂壤土,地勢平坦,地力均勻,肥力水平較好,土壤有機質(zhì)含量17.54 g/kg。供試小麥品種為揚麥16。

1.2試驗設(shè)計

1.2.1氮肥用量試驗。設(shè)6個水平,分別為:0(n0)、180 kg/hm2(n180)、210 kg/hm2(n210)、240 kg/hm2(n240)、270 kg/hm2(n270)、300 kg/hm2(n300),3次重復(fù),隨機區(qū)組排列,共18個小區(qū)。小區(qū)長寬各3 m,行距30 cm,小區(qū)面積9 m2。各小區(qū)氮肥運籌方式均為基肥∶壯蘗肥∶拔節(jié)孕穗肥為6∶1∶3。

1.2.2氮肥運籌方式試驗。氮肥用量為240 kg/hm2,運籌方式分為4種,即基肥∶壯蘗肥∶拔節(jié)孕穗肥分別為7∶1∶2(b7)、6∶1∶3(b6)、5∶1∶4(b5)、4∶1∶5(b4),隨機區(qū)組排列,3次重復(fù),共12個小區(qū)。

1.3試驗實施

小麥于11月8日播種,人工開溝條播,基施五氧化二磷75 kg/hm2、氧化鉀90 kg/hm2,壯蘗肥施五氧化二磷33 kg/hm2、氧化鉀39 kg/hm2。12月7日用50%苯磺·異丙隆2.25 kg/hm2對水900 kg噴霧防除田間雜草,4月30日用25%多菌靈加吡蟲啉防治小麥赤霉病和蚜蟲。6月12日小麥成熟后分小區(qū)收獲,分收分脫獲得實產(chǎn)。

1.4調(diào)查內(nèi)容

基礎(chǔ)地力:5點取樣,風干后測定土壤有機質(zhì)及氮、磷、鉀含量。群體結(jié)構(gòu):每小區(qū)取1個點,每點1 m長,調(diào)查基本苗與越冬期、返青期、拔節(jié)期、抽穗開花期等的主莖葉齡、莖蘗數(shù)[4]。產(chǎn)量結(jié)構(gòu):每小區(qū)取1個點,每點1 m長,調(diào)查有效穗數(shù),從每個取樣點隨機抽取50穗,調(diào)查每穗粒數(shù),從計產(chǎn)區(qū)取樣測定千粒重。籽粒實產(chǎn):收獲曬干后稱重計產(chǎn)。成熟期測量各處理植株性狀。

2結(jié)果與分析

2.1不同氮肥用量與氮肥運籌對揚麥16群體發(fā)育動態(tài)的影響

2.1.1不同氮肥用量對揚麥16群體發(fā)育動態(tài)的影響。從表1可以看出,隨著施氮量的增加,各生育期的總苗數(shù)也隨之增加,最終成穗數(shù)以不施氮的最低,以處理n240的最高。

2.1.2不同氮肥運籌對揚麥16群體發(fā)育動態(tài)的影響。從表2可以看出,隨著施氮量的逐步后移,各生育期總苗數(shù)逐步減少,但最終成穗數(shù)以處理b6最高,以處理b7最低。

2.2不同施氮量與氮肥運籌方式對揚麥16產(chǎn)量及構(gòu)成因素的影響

2.2.1不同施氮量對揚麥16產(chǎn)量及構(gòu)成因素的影響。從表3可以看出,各施氮處理與不施氮相比,揚麥16產(chǎn)量的差異均達到極顯著水平。各施氮處理間,以處理n270產(chǎn)量最高,但與處理n240差異不顯著,與其他處理間差異達到極顯著水平。處理n240產(chǎn)量次之,與其他施氮處理間差異也達到極顯著水平。處理n210與處理n300產(chǎn)量基本持平,與處理n180、處理n240、處理n270、處理n0處理間差異達到極顯著水平。處理n180排名第5,與不施氮相比極顯著增產(chǎn),與其他施氮處理相比產(chǎn)量又極顯著下降。不施氮處理產(chǎn)量最低?？傮w上看,隨著施氮量的增加,產(chǎn)量逐漸增加,但施氮水平達到一定程度后,施氮量再增加,產(chǎn)量反而下降。主要原因是在較低施氮水平條件下,隨著施肥量的增加,穗數(shù)、粒數(shù)都有逐漸增加的趨勢,特別是粒數(shù)增加更為明顯,但施肥量增加到一定程度后,穗數(shù)、粒數(shù)就不會再增加,反而會下降[5]。本試驗以處理n240穗數(shù)最高,達到433.50萬穗/hm2,處理n270粒數(shù)最多,每穗粒數(shù)達到47.47粒。千粒重變化相對較小,以處理n0千粒重最高,達到46.67 g,其次為處理n180,千粒重為46.10 g,其他處理間千粒重在45.5 g左右,差異較小。

2.2.2不同氮肥運籌對揚麥16產(chǎn)量及構(gòu)成因素的影響。從表4可以看出,在施氮水平240 kg/hm2的情況下,不同氮肥運籌方式對揚麥16產(chǎn)量的影響達到顯著或極顯著水平。以

(下轉(zhuǎn)第81頁)

處理b6產(chǎn)量最高,與處理b5的差異達到顯著水平,與處理b7、處理b4的差異達到極顯著水平。處理b5的產(chǎn)量次之,與處理b4、處理b7的差異達到極顯著水平。處理b4的產(chǎn)量第3,與處理b7的差異也達到極顯著水平。產(chǎn)量最低的為處理b7?？傮w上看,氮肥適當后移對揚麥16有增產(chǎn)效應(yīng),能同時提高成穗率,增加有效穗數(shù),促進小穗小花分化,增加每穗粒數(shù),提高后期光合能力[6],增加千粒重。但氮肥過度后移,穗數(shù)、粒數(shù)也會下降。本試驗以處理b6穗數(shù)最高,為468.00萬穗/hm2,以處理b5粒數(shù)最多,為43.33粒,處理b4穗數(shù)及每穗粒數(shù)都比處理b5有所下降。千粒重變化相對較小,最高的處理b6為47.13 g,最低的處理b4為45.23 g。

3結(jié)論

試驗結(jié)果表明,揚麥16施氮量以240~270 kg/hm2最為適宜,過多或過少都不利于高產(chǎn)的獲得,以240 kg/hm2效益最好。在施用240 kg/hm2純氮的條件下,基肥∶壯蘗肥∶拔節(jié)孕穗肥以6∶1∶3最為適宜,產(chǎn)量最高。

4參考文獻

[1] 孫克剛,胡穎,和愛玲,等.控釋尿素對小麥品種鄭麥366產(chǎn)量及氮肥利用率的影響[j].河南農(nóng)業(yè)科學(xué),2009(8):67-69.

[2] 呂強,熊瑛,陳明燦,等.氮肥運籌對不同類型小麥籽粒品質(zhì)的影響[j].河南農(nóng)業(yè)科學(xué),2007(9):17-20.

[3] 劉萬代,樊樹平,晁海燕,等.氮肥基追比對不同穗型優(yōu)質(zhì)小麥產(chǎn)量及品質(zhì)的影響[j].華北農(nóng)學(xué)報,2003(2):56-59.

[4] 江洪芝,晏本菊,譚飛泉,等.氮肥施用量及施用時期對小麥品質(zhì)性狀的影響[j].麥類作物學(xué)報,2009(4):658-662.

不動產(chǎn)買賣合同范文第2篇

一、房屋買賣合同的特點

對于房屋買賣合同，雙方當事人簽訂合同后，一方支付價金，一方交付標的物，只因尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，便認定合同尚未成立，那么雙方當事人根據(jù)合同條款取得的價金和房屋就沒有合法依據(jù)，未依法取得的行為應(yīng)當認定為不當?shù)美＜热环梢?guī)定登記是合同成立的時間，也是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時間，那么房屋買賣合同應(yīng)當都視為實踐性合同和即時清結(jié)的合同。即時清結(jié)合同可采取口頭形式訂立，但是根據(jù)法律規(guī)定，房屋買賣合同必須采取書面合同。在審判實踐中房屋買賣合同往往是合同訂立后，雙方便支付價金和交付房屋，才去辦理登記手續(xù)，有些甚至不辦。如依登記生效之說法，上述行為就變成履行合同在先，合同成立在后。合同成立后反而無履行的內(nèi)容。

買賣作為一種民事法律行為和合同關(guān)系，當事人之間的權(quán)利義務(wù)因意思表示一致而設(shè)立，其內(nèi)容為賣方向買方交付標的物，買方向賣方支付價金。其權(quán)利義務(wù)是買賣作為一種民事法律行為的核心要件，也是其區(qū)別于其他民事法律行為的根本標志。作為一種合同關(guān)系，買賣合同的成立與其他合同成立一樣，只要當事人就標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和價金的支付協(xié)商一致，合同即告成立。至于標的物在訂立合同時是否已實際交付，價金在訂立時是否已支付，各國法律均無約定。因此，買賣合同是典型的諾成性合同，它的成立不以交付標的物和支付價金為要件。

合法的房屋買賣合同是有償變更房屋所有權(quán)的一種民事法律行為，房屋不僅是不動產(chǎn)，而且是一種特殊商品，具有商品買賣的一般屬性。任何商品買賣合同的訂立和履行實際上都包括了一個相對獨立的債權(quán)行為和相對獨立的物權(quán)行為。首先，訂立合同是債權(quán)行為，它以當事人之間設(shè)立特定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系為目的，而履行合同則是物權(quán)行為，它以物權(quán)的創(chuàng)設(shè)、轉(zhuǎn)移、變更或消滅為目的，債權(quán)行為是物權(quán)行為的發(fā)生依據(jù)，物權(quán)行為是債權(quán)行為的履行結(jié)果。訂立合同是債權(quán)行為。商品買賣合同一經(jīng)依法訂立，當事人之間即產(chǎn)生了特定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債權(quán)行為即告完成。該債權(quán)行為在當事人之間設(shè)立的一方交付標的物，一方支付價金的債權(quán)債務(wù)即受法律保護，具有強制性的法律約束力，非依法律規(guī)定或當事人的重新合意，不得單方變更和解除，否則，應(yīng)承擔違約的民事責任。其次，履行合同是物權(quán)行為，它以物權(quán)本身的變動作為直接內(nèi)容和法律后果的法律行為，它通常表現(xiàn)為標的物的交付和價金的支付。動產(chǎn)自交付之時起轉(zhuǎn)移所有權(quán)，作為不動產(chǎn)的房屋，其交付有事實上的交付與法律上的交付之分，前者指賣方標的物交給買方使用和管理，它只發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，后者指進行產(chǎn)權(quán)過戶登記，它發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。因此，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記只是要式物權(quán)行為中的“要式”而不是合同成立中的“要式”。

二、房屋產(chǎn)權(quán)公示公信的作用

由于房地產(chǎn)是一種基本生產(chǎn)、生活資料，其權(quán)屬是否穩(wěn)定，流轉(zhuǎn)是否安全，對社會秩序和經(jīng)濟生活具有重大影響。房地產(chǎn)屬于物權(quán)，具有排他性。為防止人對物的爭奪，對他人財產(chǎn)的侵犯?，F(xiàn)代各國物權(quán)立法都實行物權(quán)公示公信原則。我國采取交付為物權(quán)變動要件的同時，也允許例外，在物權(quán)公示立法上屬于以成立要件主義為原則，而以對抗要件主義為例外的折衷主義。不動產(chǎn)物權(quán)登記，是指不動產(chǎn)行政管理機關(guān)根據(jù)申請人的申請或依職權(quán)將不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、消失等情況依法記載于其專門設(shè)置的登記簿上。不動產(chǎn)物權(quán)登記是一種行政行為，它所體現(xiàn)的是國家行政權(quán)力對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的合理干預(yù)。干預(yù)的目的是為了明晰各種不動產(chǎn)物權(quán)，依法保護物權(quán)人的合法權(quán)益。物權(quán)公示公信其意義在于通過登記的形式把房地產(chǎn)的存在、內(nèi)容、物權(quán)所有者以及物權(quán)變更的過程記載下來，并向整個社會公示出來，以便預(yù)防和減少糾紛，便于國家進行監(jiān)督和管理，也有利于當事人安全、慎重、平穩(wěn)地進行交易，一旦發(fā)生糾紛，也有案可查，有據(jù)可考，處理起來也更為方便和公正。世界各國將不動產(chǎn)買賣合同的履行作為要式物權(quán)行為。我們?nèi)绻源税逊山忉尀楫斒氯穗p方簽訂不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后，已支付定金，支付價款，甚至已開始使用和管理了房屋，只因沒有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，他們之間的合同就“尚未成立”或“沒有生效”，因而他們之間的債權(quán)債務(wù)不受法律保護。這樣容易導(dǎo)致當事人只要有利就圖，就隨意立即甚至連續(xù)撕毀合同而不承擔任何違約責任，對方因訂立和履行合同所受的損失亦無權(quán)要求賠償，結(jié)果反而支持和鼓勵違約方，打擊和制裁了守約方，最終導(dǎo)致交易和市場的混亂，從而影響了社會秩序和經(jīng)濟生活的穩(wěn)定。同時也讓某些人鉆法律空子，把國家對不動產(chǎn)交易的監(jiān)督管理和特殊保護變成任意違約，轉(zhuǎn)嫁風險，甚至坑蒙拐騙的法律依據(jù)。這無疑與不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移須進行登記公示的立法初衷相違背，同時也有悖于我國民法的誠實信用原則。

三、房屋產(chǎn)權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)別在于生效要件不同

國家通過登記的形式把房地產(chǎn)這種特殊物權(quán)的存在、內(nèi)容、誰是物權(quán)所有者以及物權(quán)變更的過程記載下來，并向社會公示，以便預(yù)防和減少糾紛，便于國家進行監(jiān)督和管理，也有利于當事人安全、慎重、平穩(wěn)地進行交易，一旦發(fā)生糾紛，也有案可查，有據(jù)可考，處理起來也更為方便和公正。因此，將不動產(chǎn)買賣合同的履行作為要式物權(quán)的行為，規(guī)定不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為準的全部法律意義即在于此。由此可見，房屋買賣合同的成立以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準這一解釋并無堅實的理論基礎(chǔ)和法律依據(jù)，更不符合市場經(jīng)濟體制的內(nèi)在要求。至于訂立房屋買賣合同的債權(quán)行為的成立和生效，各國立法一般都不要求公示。由于債的民事關(guān)系的權(quán)利主體和義務(wù)主體都是特定的，義務(wù)主體以外的任何人對債權(quán)人均無任何義務(wù)，故訂立房屋買賣合同在理論上沒有公示的必要，在立法上也無公示的依據(jù)。

在房屋買賣合同中，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是合同各方當事人實現(xiàn)經(jīng)濟目的內(nèi)容之一，賣方的權(quán)利是取得對價，同時轉(zhuǎn)移其房屋的所有權(quán)，買方的權(quán)利是取得房屋所有權(quán)，同時付出對價。顯然，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移是合同的履行內(nèi)容，同時也是房屋買賣合同履行的結(jié)果。由于房屋產(chǎn)權(quán)變更登記是房屋所有權(quán)變動的生效條件，是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標志，因此辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)是履行房屋買賣合同的行為。在實際生活中，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)通常需要提交房屋買賣合同，公民身份或法人單位的證明文件，賣方出具的購房款發(fā)票或收據(jù)，且是在房款已基本付清（少數(shù)分期付款除外），房屋已交付使用，合同已基本履行完畢的情況下辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的。

合同當事人訂立合同的主要目的是利用合同的法律約束力來保障其經(jīng)濟行為的完成和經(jīng)濟目的的實現(xiàn)，合同最重要的就是其法律約束力，如果認為房屋產(chǎn)權(quán)變更登記是房屋買賣合同的成立要件，由于房屋產(chǎn)權(quán)變更登記是合同的履行內(nèi)容和履行后果同時成就，將合同的三個階段集中在辦理登記的一瞬間，合同的法律約束力形同虛設(shè)，房屋買賣合同也就失去存在的必要了。

綜上所述，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記既非合同成立階段的內(nèi)容，亦非對房屋買賣合同的審批，也不是房屋買賣合同的生效要件，而是對合同履行的一種公示，因而它不是要式合同中的“要式”。那種將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記解釋為要式合同中的“要式”，認為房屋買賣合同是要式合同，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記是合同的生效要件的觀點，其實是對法律的誤解。房屋買賣合同是一般合同而非要式合同，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記不是房屋買賣合同的生效要件，在審判實踐中，也不應(yīng)因未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記而確認房屋買賣合同無效。

不動產(chǎn)買賣合同范文第3篇

 

一、問題的提出

 

“甲開發(fā)商將其開發(fā)的樓盤的一套商品房出賣給乙，簽訂了《商品房買賣合同》，但是未辦理過戶登記。后甲又將同一套商品房出賣給丙，也簽訂了《商品房買賣合同》，未辦理過戶登記。現(xiàn)乙、丙均起訴到法院，二者的合同均有效，均要求甲履行合同，辦理登記手續(xù)，使自己獲得該房屋的所有權(quán)，法院該如何處理?”，上述案例是對司法實踐中的“一屋數(shù)賣”情形的類型化。在上述案例中，甲與乙、丙所簽訂的《商品房買賣》合同均為合法有效合同，因此都基于合同對甲享有權(quán)利，可以請求甲履行合同使自己成為該商品房的所有權(quán)人。但問題是，“一個所有權(quán)的客體僅為一個獨立的物”，乙和丙不能同時獲得該商品房的所有權(quán)，因此，他們的權(quán)利請求發(fā)生了沖突。那么，是什么原因?qū)е铝舜朔N權(quán)利沖突呢?

 

分析“一屋數(shù)賣”權(quán)利沖突的原因，需要將視野回顧到依法律行為物權(quán)變動模式的立法選擇上。結(jié)合我國《物權(quán)法》第6條、第9條、第15條之規(guī)定可以看出，我國采取的是債權(quán)形式主義，物權(quán)變動采區(qū)分原則，在區(qū)分原則下，引起物權(quán)變動的原因行為和導(dǎo)致物權(quán)變動的結(jié)果行為之間相互獨立，根據(jù)不同的法律規(guī)則發(fā)生效力。而債權(quán)具有平等性，一個標的物上可以成立多個債權(quán)，因此，一個商品房上可以成立多個債權(quán)。由此可見，商品房“一屋數(shù)賣”權(quán)利沖突的根本原因在于我國所采取的物權(quán)變動模式。那么，在實踐中又該如何處理這樣一類問題呢?

 

二、理論爭鳴

 

在一屋數(shù)賣的情況下，數(shù)份買賣合同均有效且買受人均未取得所有權(quán)且未辦理預(yù)備登記時，房屋仍然為出賣人所有，此時，基于兩份買賣合同的履行標的物為同一商品房，而一個商品房上只能成立一個所有權(quán)，因此，必然有一份買賣合同無法履行。我國《物權(quán)法》并沒有規(guī)定在出現(xiàn)“一屋數(shù)賣”情形時應(yīng)當如何進行處理，而最高人民法院所的《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中也只是明確規(guī)定了普通動產(chǎn)和特殊動產(chǎn)“一物數(shù)賣”的處理方式，因此，如果商品房上存在了多個互相沖突的債權(quán)時，應(yīng)當保護哪一個債權(quán)、按照什么順序保護買受人成為了一個至今尚未解決的問題，法學(xué)理論上頗多爭議。

 

按照傳統(tǒng)債法理論，“契約自由原則下的合同一方有選擇相對人的自由。債權(quán)的平等性和相對性決定了一屋數(shù)賣情形下數(shù)份買賣合同在法律地位上的平等性，故在這種情形下，出賣人有權(quán)選擇對于自己最為有利的合同……簽訂買賣合同本身乃至關(guān)于出賣人不得隨意處分的約定，都不導(dǎo)致出賣人處分權(quán)的喪失”。而王利明教授在其主持的《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》中的第544條建議：“不動產(chǎn)的出賣人或者不動產(chǎn)使用權(quán)的出讓人對未付價款或者出讓金的債權(quán)就該不動產(chǎn)享有優(yōu)先權(quán)”，并且解釋道“因為不動產(chǎn)的價款或出讓金的數(shù)額一般較大，不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓使受讓人的財產(chǎn)增加，因此，不動產(chǎn)買賣的出賣人對其應(yīng)得的價款就該不動產(chǎn)應(yīng)有優(yōu)先于其他債權(quán)人受償?shù)臋?quán)利”。其理由主要在于：合同雖為當事人之間的法，但是合同自由賦予當事人選擇合同相對人的自由，并且私法的基本原則之一就是意思自治，如果出賣人不愿意履行某一合同，而與另外一個當事人達成一致愿意履行合同，法律不能強迫出賣人違背自己的意愿去與自己不愿意合作的買受人履行合同，而且這樣也不能有效保護已經(jīng)達成合意的另外一位買受人的信賴利益。另外，商品房買賣屬于大宗貨物買賣，本身房屋價值就比較高，而且通常而言具有較高的增值空間，如果出賣人先訂立《商品房買賣合同》后，市場波動導(dǎo)致房屋價值大增，如果要求出賣人繼續(xù)履行合同實際上是要求出賣人犧牲自己的利益去滿足買受人的利益，因此應(yīng)當賦予出賣人再行訂立《商品房買賣合同》出賣房屋的權(quán)利。

 

而有的觀點主張，“數(shù)個買賣合同均依法有效且買受人均未取得標的物的所有權(quán)，也無法定的優(yōu)先因素的情況下，可在自愿的基礎(chǔ)上由法院與各買受人協(xié)商，通過競價的方式確定標的物的歸屬”。該種觀點的主要理由在于：采用競價方式進行處理，可以充分照顧到房屋升值后的價值從而保護出讓人的利益，而且不會對債權(quán)平等性這一基本原則造成沖擊。按照該種觀點，當出現(xiàn)前述商品房上存在多個合法有效債權(quán)，各個債權(quán)人均要求履行合同獲得房屋所有權(quán)時，應(yīng)當由司法機關(guān)組織進行競價，價高者獲得房屋所有權(quán)，再由出賣人對未獲得房屋所有權(quán)的買受人承擔違約責任。

 

商品房“一屋數(shù)賣”情形中，有的買受人已經(jīng)支付了價款，有的買受人已經(jīng)合法占有該商品房但是買賣合同成立在后。因此，有的學(xué)者主張應(yīng)當以支付價款或者合同成立之順序來保護買受人。先行支付價款說主張“從維護正常交易秩序、促進合同的善意履行、維護當事人合法權(quán)益的角度出發(fā)，主張應(yīng)由先行支付價款的買受人優(yōu)先享有合同權(quán)利并最終取得標的物的所有權(quán)”。合同在先說主張“在確定多重轉(zhuǎn)讓中的權(quán)利保護順位時，如果均未辦理轉(zhuǎn)移登記或交付占有標的物情況下，按照合同成立或生效時間的先后確定債權(quán)實現(xiàn)的順位”。

 

2012年7月1日，最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》正式實施，明確指出了普通動產(chǎn)一物數(shù)賣的處理方式，但是未對不動產(chǎn)一屋數(shù)賣處理方式作出規(guī)定。該司法解釋出臺后，最高人民法院兩位法官又撰文提出：“我們認為，在平衡多重買賣行為中各方的利益時，應(yīng)當依據(jù)誠實信用和公平原則予以衡量?！_定了如下履行規(guī)則：第一，均未受領(lǐng)交付的，采納先行支付價款說;第二，均未受領(lǐng)交付，也未支付價款的，采納合同成立在先說”。以該《解釋》為中心，對于不動產(chǎn)一屋數(shù)賣的情形之司法處理，形成了參照《買賣合同司法解釋》進行處理的觀點。

 

三、解決對策

 

“多重買賣，自古有之，在物價波動之際，最為常見。而此實際多出于罔顧信用，圖謀私利”。由于商品房多重買賣兼涉《合同法》和《物權(quán)法》兩大領(lǐng)域，并且合同相關(guān)規(guī)定和房地產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定又不是完全銜接，因此成為買賣合同司法實踐中的重點問題。筆者認為，商品房“一屋數(shù)賣”的權(quán)利沖突應(yīng)當參照《買賣合同司法解釋》，根據(jù)誠實信用原則和公平原則予以衡量，綜合采取支付價款在先說和合同在先說，形成自身的處理方式。筆者認為：

 

(一)絕對禁止出賣人選擇權(quán)

 

在商品房“一屋數(shù)賣”情形中，應(yīng)當禁止出賣人選擇合同相對人的權(quán)利。商品房“一屋數(shù)賣”通常是在出賣人因標的物價格上漲、后買受人支付的價金更高時發(fā)生。如果采納“出賣人自主決定說”，無疑是放任甚至慫恿出賣人的失信行為。誠實信用原則是民法基本原則之一，此原則規(guī)制下的當事人履行債務(wù)應(yīng)當講誠實、守信用。因此，應(yīng)當對出賣人的選擇履行合同權(quán)應(yīng)加以的限制。

 

(二)綜合考量處理

 

法律應(yīng)當禁止“一屋數(shù)賣”情形中開發(fā)商選擇當事人履行合同，那么該如何決定房屋的歸屬、確定保護的順序呢?筆者認為，應(yīng)當參照最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，綜合采取支付價款說和合同在先說進行處理。具體而言，處理的方式可分為以下幾種：一是已經(jīng)受領(lǐng)交付的，應(yīng)當先保護已經(jīng)依據(jù)《商品房合同》合法占有該商品房的買受人。二是均未移轉(zhuǎn)占有的，應(yīng)當保護先支付價款的買受人，判決先支付價款的買受人取得所有權(quán)。三是均為受領(lǐng)交付，也未支付價款，應(yīng)當保護合同成立在先權(quán)利人的請求權(quán)。四是商品房出賣人向人民法院提出競價的，各買受人同意競價的，可以由人民法院主持競價取得。這種處理方式應(yīng)當是輔的，賦予出賣人和買受人都有程序啟動權(quán)。

 

(三)類推適用《買賣合同司法解釋》及其方法論意義

 

商品房作為“物”的一種，屬于《物權(quán)法》調(diào)整的范疇。但是，關(guān)于諸如商品房一類不動產(chǎn)“一屋數(shù)賣”的情形卻沒有任何司法解釋作出過明確的規(guī)定。最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中未給出處理商品房“一屋數(shù)賣”的辦法，在《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》也只是給出了普通動產(chǎn)和特殊動產(chǎn)的處理方法，依然未明確規(guī)定商品房權(quán)利沖突的處理方法。但是司法實務(wù)中商品房“一屋數(shù)賣”引發(fā)的糾紛并不在少數(shù)，在法律不存在明確規(guī)范的情況下，為處理此種現(xiàn)實問題，類推適用與商品房性質(zhì)相似的普通動產(chǎn)、特殊動產(chǎn)“一物數(shù)賣”的規(guī)定，既符合法律適用的方法，又能夠保持法律的穩(wěn)定性，減少因為法官的自由裁量權(quán)利過于寬泛而帶來的判決結(jié)果的不穩(wěn)定性。

 

四、結(jié)語

 

商品房“一屋數(shù)賣”是司法實務(wù)中經(jīng)常遇到的問題，面對多個買受人均主張所有權(quán)的情形時，應(yīng)當類推適用《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，先保護合法占有的買受人，均未合法占有的，應(yīng)當保護先行支付價款的買受人，均未占有且支付價款的，應(yīng)當保護合同成立在先的買受人。正確處理商品房買賣上的權(quán)利沖突問題，有利于維護物權(quán)關(guān)系的穩(wěn)定、促進社會和諧與經(jīng)濟發(fā)展，目前對于商品房“一屋數(shù)賣”尚無明確的法律規(guī)定應(yīng)當如何處理，應(yīng)當在以后的法律或者司法解釋中加以規(guī)定，更好地保護買受人的利益。

不動產(chǎn)買賣合同范文第4篇

別。

［關(guān)鍵詞］登記備案預(yù)告登記商品房預(yù)售不動產(chǎn)交易

1995年1月1日實施的《房地產(chǎn)管理法》開始全面推行商品房預(yù)售合同的登記備案制度，2007年頒布的《物權(quán)法》則設(shè)置了不動產(chǎn)物權(quán)買賣預(yù)告登記的專門法條。不少法律實務(wù)工作者認為，《物權(quán)法》實施之前商品房預(yù)售合同的“登記備案”其實就是“預(yù)登記”，而“預(yù)登記”即“預(yù)告登記”1，于是在實踐中出現(xiàn)了將“登記備案”認定為“預(yù)告登記”并賦予其相應(yīng)物權(quán)效力的司法裁判。為此，我們有必要對二者的性狀作一辨析：

一、在法律效力上

《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！币来艘?guī)定可以認為，經(jīng)預(yù)告登記的不動產(chǎn)買賣合同買受人的債權(quán)已經(jīng)添附了預(yù)期物權(quán)，債權(quán)人可以享有已取得產(chǎn)權(quán)者的部分權(quán)利，包括可以對抗前手抵押權(quán)人對標的物行使抵押權(quán)，甚至司法機關(guān)也不能將已預(yù)告登記的不動產(chǎn)當作出賣方的財產(chǎn)施以強制執(zhí)行。而商品房預(yù)售合同經(jīng)過登記備案，僅表明該買賣行為已納入行政監(jiān)管，在沒有其他法定因由的情況下，該合同的效力優(yōu)于出賣人一房多賣的時間順序在后的預(yù)售合同（但是相對于時間順序在前的商品房預(yù)售合同，并不因時間順序在后的預(yù)售合同辦理了登記備案而獲得效力上的優(yōu)勢），其中已支付了全部或部分價款的買受人享有比承建企業(yè)更為先序順位的受償優(yōu)先權(quán)2，但在產(chǎn)權(quán)登記過戶前商品房預(yù)售合同仍然沒有物權(quán)效力――沒有物權(quán)效力就意味著無論合同履行狀況如何，出賣人仍然是標的物法律意義上的產(chǎn)權(quán)人3，在某些情況下，出賣人的經(jīng)營風險或管理風險會衍生為買受人的法律風險和產(chǎn)權(quán)風險，因此，在其他條件相同的情況下，辦理了買賣合同預(yù)告登記的買受人較之商品房預(yù)售合同僅經(jīng)過登記備案的買受人，毫無疑問地享有更充分的權(quán)利保障。

二、在性質(zhì)與權(quán)源上

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”可見商品房預(yù)售合同的登記備案是政府主管部門行使監(jiān)管職權(quán)、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)滿足預(yù)售條件履行報備義務(wù)接受資格審查的一項行政管理行為，其作為法律事實的存在意義具有永續(xù)性；而不動產(chǎn)物權(quán)交易的預(yù)告登記則源于買賣當事人雙方的合意，是當事人借助法律制度和登記機關(guān)所實施的一種民事權(quán)利義務(wù)設(shè)置（當然，從登記機關(guān)的角度而言，它又是一種具體行政行為），當標的物產(chǎn)權(quán)在三個月內(nèi)登記過戶時，預(yù)告登記的效力被自動疊蓋；當能夠進行不動產(chǎn)過戶登記而當事人在三個月內(nèi)未申請登記時，預(yù)告登記自動失效。

有必要指出的是：當下學(xué)界流行的“經(jīng)預(yù)告登記的不動產(chǎn)買賣合同，當事人的債權(quán)已經(jīng)‘物權(quán)化’”的概括欠妥。所謂“債權(quán)的物權(quán)化”，應(yīng)是指當事人的原債權(quán)已趨于物權(quán)的屬性或已轉(zhuǎn)化為物權(quán)，譬如不動產(chǎn)買賣經(jīng)終局登記過戶，買受人對標的物已取得完全的支配權(quán)。而經(jīng)預(yù)告登記的不動產(chǎn)買賣合同，買受人可以行使的主要還是債權(quán)，雖然當事人對這種債權(quán)附設(shè)了預(yù)期物權(quán)，但預(yù)期物權(quán)仍有別于既定物權(quán)，其最明顯的不同是：享有預(yù)期物權(quán)的當事人對標的物仍然沒有處分權(quán)，至于對標的物的占有使用和收益的權(quán)利，還要視合同的預(yù)約情況而定；當預(yù)告登記因超過法定期限而自動失效時，這種附設(shè)了預(yù)期物權(quán)的債權(quán)還會自動還原為純粹的債權(quán)。由此我們可以認為：附設(shè)了預(yù)期物權(quán)的債權(quán)并沒有“物權(quán)化”。盡管如此，在債權(quán)上添附預(yù)期物權(quán)還是有著重大的效能：當事人對標的物的物權(quán)預(yù)期在預(yù)告登記的有效期內(nèi)是確定的，這種預(yù)期權(quán)也具有獨占性和對世性，可以抵御來自不特定主體的物權(quán)主張。

三、在適用范圍、前置條件和登記程序上

商品房預(yù)售合同的登記備案，其登記的標的僅限于商品房預(yù)售合同（商品房預(yù)售合同僅是商品房買賣合同中的一種），因而商品房的現(xiàn)房買賣、二手房買賣合同都被排除在備案登記的范圍之外，更遑論其他不動產(chǎn)物權(quán)的交易了；而預(yù)告登記適用于所有不動產(chǎn)交易，不僅包括所有的商品房買賣乃至私房買賣，還包括國有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體受讓等等。不動產(chǎn)交易合同的預(yù)告登記在商品房預(yù)售形式下的功用顯而易見；而大部分現(xiàn)產(chǎn)交易在簽約后隨即可以著手辦理登記過戶，預(yù)告登記有可能成為多余；但在登記過戶的手續(xù)過程曠日持久的情況下，或在當事人雙方約定分期付款且價款付訖才予登記過戶的不動產(chǎn)現(xiàn)產(chǎn)交易中，合同的預(yù)告登記對買受人而言，又成為重要的抗風險手段。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，商品房預(yù)售合同的登記備案，預(yù)售人應(yīng)具備已取得商品房預(yù)售許可證等四項條件4；而根據(jù)《房屋登記辦法》第七十條的規(guī)定，申請預(yù)購商品房的預(yù)告登記，還需具備商品房預(yù)售合同已登記備案這個前置條件。在這個法律關(guān)系體系中，“登記備案”又成為“預(yù)告登記”次一級的、存在被包涵關(guān)系的法律事實。在程序上，登記備案的啟動主體是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，而預(yù)告登記的啟動主體是簽訂了物權(quán)買賣協(xié)議的雙方當事人；登記備案目前還沒有嚴格的形式要件上的規(guī)定，而預(yù)告登記卻要遵循法定的申請---受理---審核---登記等步驟；依《房屋登記辦法》第二條等相關(guān)規(guī)定，預(yù)告登記須記載于房屋登記簿并以允許公眾查詢的方式向社會公示，而商品房預(yù)售合同的登記備案并不記載于表示物權(quán)公示的房屋登記簿。

有關(guān)部門迄今對商品房之外的其他不動產(chǎn)買賣的預(yù)告登記手續(xù)如何辦理尚無具體規(guī)定，拙意以為應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)條款，參照《房屋登記辦法》的設(shè)計作出規(guī)定：登記機關(guān)應(yīng)要求事主提交登記申請書、身份證明、當事人之間關(guān)于預(yù)告登記的約定、已登記備案或經(jīng)有權(quán)機關(guān)以合法形式認可的買賣合同及其他必要材料，經(jīng)審查無詐，始將表示預(yù)告登記的內(nèi)容載入專備的具有物權(quán)公示功能的產(chǎn)權(quán)登記簿，并書面明示其預(yù)告登記的性質(zhì)和效力。

綜上分析，可見登記備案與預(yù)告登記確實不能混淆，讓更多的人辨別了解登記備案與預(yù)告登記的功能及其差異，有利于物權(quán)流轉(zhuǎn)的依法有序進行。

注：

1林召玉先生認為：“登記備案是從物權(quán)的角度體現(xiàn)了合同的公示作用，相當于物權(quán)法中預(yù)告登記的性質(zhì)……”見濟南律師咨詢網(wǎng)“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋的講座（一）”。

2最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

3為特別保障買受人的居住權(quán)及生存權(quán)，最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》［法釋（2009）7號］第一條第二款規(guī)定：“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建 筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。”這是對現(xiàn)有物權(quán)法律制度的有益突破，但其物權(quán)理論的依據(jù)尚有待于探討。

4《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款：商品房預(yù)售，應(yīng)當符下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

不動產(chǎn)買賣合同范文第5篇

    法院執(zhí)行房屋開發(fā)商為被執(zhí)行人、開發(fā)的房產(chǎn)為執(zhí)行標的物的案件，常遇到這樣的問題：被拆遷人、購房人、建筑商、建材商等作為案外人，對開發(fā)商具有某種請求權(quán)，但未經(jīng)裁判、仲裁或強制執(zhí)行債權(quán)公證，無申請強制執(zhí)行的依據(jù)，不能參與分配，但由于他們的權(quán)利的客觀存在，有的地位還很特殊，如被拆遷人與建筑商，他們的權(quán)利與案件申請人的權(quán)利沖突非常突出。法院在執(zhí)行中顯然不能無視他們的現(xiàn)實利益，而如何設(shè)置一項法律制度來保護他們的合法權(quán)益，是值得我們研究的問題。

    二、問題的分析

    在現(xiàn)行法律制度下，上述案件申請人的權(quán)利與案外第三人權(quán)利沖突之所在，案外第三人可獲得何種保護，是我們討論的前提。我們試作如下分析：

    （一）被拆遷人、購房人權(quán)利所處狀態(tài)。購房人的權(quán)利就是作為買方請求開發(fā)商交付房屋的權(quán)利，無須贅述。被拆遷人，是指在房屋開發(fā)商建造新房前原有土地上舊房的所有權(quán)人，在大多情形下，開發(fā)商承諾對其安置新房，補償拆遷的舊房。在此情況下，被拆遷人與開發(fā)商約定在以后開發(fā)商新建的房屋中獲取一定面積房屋產(chǎn)權(quán)，被拆遷人貼補開發(fā)商新房與舊房之差價。在拆遷合同、房屋買賣合同實現(xiàn)之前，當法院將房屋產(chǎn)權(quán)強制執(zhí)行給申請執(zhí)行人時，被拆遷人、購房人即成為物權(quán)（房產(chǎn)）變動中的第三人。上述第三人既不是當事人（在本文中指的是被執(zhí)行人房屋開發(fā)商與申請執(zhí)行人），也不能憑合同申請參加法院執(zhí)行案件的分配，但是，案件的執(zhí)行結(jié)果與其有密切利害關(guān)系，這就構(gòu)成物權(quán)變動中第三人的法律地位特征。

    （二）現(xiàn)行法律制度對作為物權(quán)變動中第三人的被拆遷人與購房人的權(quán)益給予了怎樣的保護呢？從被拆遷人與購房人所獲得的權(quán)利來分析，他們與房屋開發(fā)商分別簽訂有房屋拆遷安置合同和房屋買賣合同，根據(jù)合同，被拆遷人與購房人有從開發(fā)商處獲取房屋所有權(quán)的權(quán)利，有向開發(fā)商交付房款的義務(wù)，被拆遷人另有承擔受拆遷的義務(wù)。雖然被拆遷人與房屋開發(fā)商簽訂的合同似乎有特別之處，包含有一方在被另一方拆遷舊房之后有權(quán)占有另一方新房的約定，但是，與一般的合同并無本質(zhì)上的區(qū)別，雙方的權(quán)利義務(wù)依然是通過協(xié)商一致簽訂合同的方式加以明確、固定的，而非法定的權(quán)利，依通常的內(nèi)容看符合買賣合同的特征，可以歸為買賣合同一類。購房人獲得的是買賣合同中所享有的權(quán)利自不待言。因此，被拆遷人與購房人所享有的權(quán)利均是合同權(quán)利，是請求交付標的物的債權(quán)，統(tǒng)屬于債權(quán)的范疇。在被拆遷人、購房人與房屋開發(fā)商簽訂了不動產(chǎn)買賣合同之后，被拆遷人、購房人均可能已付出了一定的代價，包括舊房被拆讓及支付房款等，而對于開發(fā)商交付房屋的期待則只能通過買賣合同的履行來實現(xiàn)，一旦開發(fā)商違約，被拆遷人、購房人可依據(jù)合同行使債的請求權(quán)，該請求權(quán)有《合同法》為其保障的法律依據(jù)。但是，應(yīng)當看到，該請求權(quán)的實現(xiàn)受到了前文所述物權(quán)變動的影響，根據(jù)物權(quán)法定、物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)保護原則的規(guī)定，再結(jié)合不動產(chǎn)買賣合同中并無擔保適用的實際狀況，可推知被拆遷人、購房人享有的權(quán)利受保護的狀態(tài)是處于相對脆弱的境地的。

    （三）根據(jù)公平與正義觀念，有建立對被拆遷人、購房人特別保護的制度的必要。我們的理由如下：（1）被拆遷人對開發(fā)商所建房屋享有的權(quán)利是個比較特殊的權(quán)利，因為被拆遷人原先享有一個物權(quán)（即舊房），他與開發(fā)商在房屋建造前即有取得新建房屋物權(quán)的合意，也可以說，被拆遷人在開發(fā)商新建房屋上所享有的物權(quán)是與房屋建造相伴而生的，被拆遷與受安置是密不可分的，我們是否因之可將被拆遷人與開發(fā)商之間的交易形象地比成物物交換？其實，從實質(zhì)上我們可以將它界定為一種不動產(chǎn)買賣行為，雖然它與一般的買賣有所區(qū)別。被拆遷人在失去原有舊房時即與房屋開發(fā)商有獲取新房屋產(chǎn)權(quán)的約定，開發(fā)商獲取了被拆遷人的舊房物權(quán)，并未支付錢款給被拆遷人，而是承諾給被拆遷人新房物權(quán)，如果此時對其房產(chǎn)權(quán)不予特別的保護，而將開發(fā)商的房產(chǎn)執(zhí)行給他人，則對被拆遷人而言，他不僅失去了獲取新房的產(chǎn)權(quán)利益，連原有的用以交換的房屋也因拆遷而不復(fù)存在，失去了棲身之所。從物權(quán)保護角度看，他賴以取得新房的原有舊房物權(quán)并未受到特別的保護。因此，不僅被拆遷人利益確有受損，而且讓人感覺其中有不公平之處。（2）購房人利益受妨礙的情況與被拆遷人有所不同，他與開發(fā)商簽訂了購房合同，對合同履行基本有三種不同情況：一是購房人已付足全款并已入住，但尚未取得房產(chǎn)證；二是購房人已預(yù)付部分房款或定金；三是雙方僅簽訂了合同。由于合同履行情況的不同，在法院將房產(chǎn)執(zhí)行給他人時，購房人受到的具體利益妨礙也不同，有的是雖已入住但不得不退出，有的是付了房款但得不到房屋，有的是所訂合同得不到實際履行，追究違約也成為不實際。在現(xiàn)實生活中，發(fā)生第一種情況下的受損尤為讓人不能接受，也引得人們對如何實現(xiàn)不動產(chǎn)交易安全感到困惑。雖然情形不同、受損程度不同，但總的可歸納為購房人對開發(fā)商請求交付標的物債權(quán)實現(xiàn)的受損。

    三、問題的解決——建立不動產(chǎn)先取特權(quán)制度

    分析了不動產(chǎn)物權(quán)的變動可能造成的對被拆遷人、購房人利益的影響，我們由此可得出結(jié)論，不動產(chǎn)物權(quán)的變動中，對第三人的利益影響是客觀存在的，如何處理調(diào)整好此中種種利益關(guān)系，確定公平合理的清償規(guī)則，則需要建立一個法律制度來加以調(diào)整，即規(guī)定有哪些權(quán)利是應(yīng)予優(yōu)先保護的、保護的范圍是什么、享受優(yōu)先權(quán)利保護的順序是怎樣的等等。只有建立了這樣的法律制度，才能對一些確有優(yōu)先保護必要的權(quán)利提供切實的保障。據(jù)此，筆者建議在我國民法中建立不動產(chǎn)先取特權(quán)制度，在上述權(quán)利沖突中，平衡保護各方利益。同時，為維護交易安全，提供制度保障。

    不動產(chǎn)先取特權(quán)，是債權(quán)人所享有的就債務(wù)人的特定不動產(chǎn)先于其他債權(quán)人受清償?shù)臋?quán)利。關(guān)于不動產(chǎn)先取特權(quán)，在我國現(xiàn)行法律中并沒有規(guī)定。但有國外的立法例可資借鑒。《日本民法典》第八章有先取特權(quán)之規(guī)定，規(guī)定因不動產(chǎn)的保存、工事、買賣等原因所生債權(quán)，于債務(wù)人的特定的不動產(chǎn)上有先取特權(quán)；先取特權(quán)未經(jīng)登記，可以對抗無特別擔保的債權(quán)人；但經(jīng)過登記的不動產(chǎn)先取特權(quán)，可以先于抵押權(quán)而行使。日本《不動產(chǎn)登記法》對先取特權(quán)的登記作了規(guī)定。我們提出建立不動產(chǎn)先取特權(quán)制度的理由除前文所述必要性分析之外，還有如下：

    1、不動產(chǎn)先取特權(quán)，是就將來的不動產(chǎn)設(shè)立的。由于設(shè)立權(quán)利時不動產(chǎn)還未形成，故抵押、讓與保證制度不能取代先取特權(quán)制度。功能上的差別是我們應(yīng)特別注意之點。

    2、通說認為不動產(chǎn)不適用留置權(quán)之規(guī)定，但實務(wù)中對因建造費未得受償而拒不讓出占有不動產(chǎn)的建筑商，強制其將建筑物交與他人而置其利益于不顧，與社會通常的公平觀念不合。而建筑物土地上之原有房屋所有人即被拆遷人、購房人已付款并入住者，其權(quán)利與申請人之權(quán)利沖突時，社會公認的處理原則也是應(yīng)當保護其利益。

    據(jù)此，筆者建議，在先取特權(quán)制度中應(yīng)當明確規(guī)定以下主要內(nèi)容：1、因不動產(chǎn)的保存、不動產(chǎn)的建造、不動產(chǎn)的買賣等原因所產(chǎn)生的債權(quán)，于債務(wù)人的特定不動產(chǎn)上有先取特權(quán)。2、不動產(chǎn)先取特權(quán)就同一不動產(chǎn)相互競合時，其優(yōu)先權(quán)的順序是不動產(chǎn)的保存、建造、買賣。3、就同一標的物，同一順序的先取特權(quán)人有數(shù)人時，如先取特權(quán)經(jīng)過登記的，以登記時間較早的為先，如先取特權(quán)未經(jīng)登記的，按其各債權(quán)額比例清償。4、房屋拆遷安置作為不動產(chǎn)買賣的特殊情形，被拆遷人就其被拆遷的房屋價值部分，對合同約定的房屋有比不動產(chǎn)保存、建造和一般買賣更為優(yōu)先的先取權(quán)利。5、不動產(chǎn)保存、建造的先取特權(quán)，經(jīng)登記的，可先于抵押權(quán)而行使。不動產(chǎn)買賣的先取特權(quán)早于抵押權(quán)登記的，則先于抵押權(quán)而行使。

    四、制度的應(yīng)用——對拆遷人、購房人權(quán)益之保護

    建立不動產(chǎn)先取特權(quán)制度，對解決被拆遷人、購房人利益保護問題，是十分有力的。但是，在不動產(chǎn)先取特權(quán)制度建立之前，目前如何調(diào)節(jié)好申請人與被拆遷人、購房人的利益則是刻不容緩之事。筆者主張，總原則是根據(jù)法院強制執(zhí)行案件中申請人享有的權(quán)利的類型不同，依不動產(chǎn)先取特權(quán)制度理論，對第三人采取相應(yīng)的保護措施。

    目前在執(zhí)行實務(wù)中已經(jīng)注意到，由于權(quán)利類型的不同，在各種權(quán)利同時出現(xiàn)時，在確定優(yōu)先次后的順序上應(yīng)當是不同的，即物權(quán)請求權(quán)優(yōu)先，其次是一般債權(quán)。根據(jù)實體法確定的物權(quán)，要優(yōu)先于根據(jù)程序訴訟、公證確定的債權(quán)，不得以進入執(zhí)行程序的先后來確定受償順序。這一原則在最高人民法院公布施行的《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》相關(guān)的規(guī)定中有體現(xiàn)。如《規(guī)定》第88條第2款規(guī)定：多個債權(quán)人的債權(quán)種類不同的，基于所有權(quán)和擔保物權(quán)而享有的債權(quán)，優(yōu)先于金錢債權(quán)受償。所謂的“基于所有權(quán)和擔保物權(quán)而享有的債權(quán)”正是通常所稱的物權(quán)請求權(quán)。從本條規(guī)定內(nèi)容上，我們或多或少地可以感覺到最高人民法院要根據(jù)權(quán)利性質(zhì)的不同規(guī)定執(zhí)行程序中權(quán)利受償?shù)捻樞?，以解決執(zhí)行程序中權(quán)利沖突的調(diào)節(jié)問題，但限于司法解釋的職權(quán)，未能從法律制度建設(shè)高度，創(chuàng)設(shè)解決上文所述現(xiàn)實問題的制度。此外，依據(jù)該《規(guī)定》，根據(jù)權(quán)利的不同確定執(zhí)行優(yōu)先次后順序的適用前提，限于各種權(quán)利已經(jīng)由法律文書確定了的情形，其中之缺陷在于對許多未經(jīng)法律文書確定的特殊權(quán)利未予以特殊有效的保護。

    應(yīng)用不動產(chǎn)先取特權(quán)制度來解決上述不足，區(qū)分申請人權(quán)利的不同，采取不同的保護措施。將申請人的權(quán)利分為物權(quán)請求權(quán)與債權(quán)請求權(quán)兩類。根據(jù)物權(quán)請求權(quán)優(yōu)先的原則予以保護，申請人所獲得的物權(quán)請求權(quán)包括因基于物的所有權(quán)所生請求權(quán)、先取特權(quán)和擔保物權(quán)。對房屋具有所有權(quán)，據(jù)此權(quán)利所生請求權(quán)的保護自不待言。申請人對房屋開發(fā)商有擔保物權(quán)的情形，也已普遍形成共識。問題是，實踐不乏建筑商是申請人的情況，此時我們應(yīng)特別注意到應(yīng)確認建筑商享有本文所述的不動產(chǎn)先取特權(quán)，給予其應(yīng)有的保護。同時也應(yīng)注意，當建筑商、被拆遷人、已付房款并占有房屋的購房人是執(zhí)行案件的案外人時，在執(zhí)行中對他們享有的先取特權(quán)也應(yīng)予以特別保護。本文著重論述對被拆遷人、購房人保護措施如下：

    1、關(guān)于對被拆遷人權(quán)益的保護。從建立科學(xué)的不動產(chǎn)先取特權(quán)的角度，筆者在前文將被拆遷人所享有的權(quán)利明確的規(guī)定為比一般不動產(chǎn)買賣享有更為優(yōu)先清償?shù)南热√貦?quán)，這樣規(guī)定是在充分考慮了被拆遷人權(quán)利的特殊性基礎(chǔ)上作出的。

    基于被拆遷人不動產(chǎn)先取特權(quán)這一權(quán)利的特殊性和在執(zhí)行案件中法院對被拆遷人權(quán)利存在的已知性，筆者認為，在執(zhí)行案件中，因不存在申請人對房屋有所有權(quán)的情形，也不存在申請人對房屋的擔保物權(quán)有早于被拆遷人不動產(chǎn)先取特權(quán)產(chǎn)生的情形，因此，可以推論，無論申請執(zhí)行人是基于其他物權(quán)請求權(quán)還是債權(quán)請求權(quán)提出的對開發(fā)商的強制執(zhí)行申請，法院均不得將開發(fā)商房產(chǎn)中安置給拆遷人的房產(chǎn)部分強制執(zhí)行給申請人，從而給予被拆遷人以特別的物權(quán)保護，這樣既符合執(zhí)行案件應(yīng)注重社會效果的要求，也與公正公平的法理不悖，實現(xiàn)了不動產(chǎn)先取特權(quán)制度的目的。這也是目前在相應(yīng)制度建立之前，人民法院對拆遷戶予以特別保護的理論依據(jù)，是以追求社會正義和公平為目的的。

    2、關(guān)于對購房人權(quán)益的保護。購房人根據(jù)與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同，取得一項債權(quán)，即請求開發(fā)商移轉(zhuǎn)標的物（房屋）所有權(quán)。但如果購房人已支付了價款的，則購房人就其所支付的價款及利息在債務(wù)人的特定不動產(chǎn)上存在先取特權(quán)，因此，在執(zhí)行案件中，根據(jù)購房人與開發(fā)商合同履行情況的不同，對購房人應(yīng)有的保護分述如下：

    A當購房人已向開發(fā)商付足房款并已占有房屋，雖然此時因種種原因購房人尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但并不表明購房人有怠于行使權(quán)利的事實，同時作為法律關(guān)系狀態(tài)來考慮此時已處于相當穩(wěn)定狀況，即根據(jù)合同，雙方的權(quán)利義務(wù)已基本履行完畢，債的關(guān)系即將消滅，只差履行不動產(chǎn)物權(quán)登記手續(xù)。筆者認為：（1）如果此時執(zhí)行案件中申請人所依據(jù)的債權(quán)請求權(quán)無特別擔保的，則不能對房屋有比購房人優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。因為權(quán)利依其性質(zhì)，屬可以享有不動產(chǎn)先取特權(quán)的權(quán)利，申請人不比購房人具有優(yōu)先性，此時顯然不可將房產(chǎn)執(zhí)行給申請人。（2）如果此時執(zhí)行案件中的申請人依據(jù)物權(quán)請求權(quán)的，則根據(jù)物權(quán)的類別、當事人設(shè)定物權(quán)時間先后區(qū)別對待?？偟脑瓌t是所有權(quán)優(yōu)先于先取特權(quán)，對于擔保物權(quán)，則根據(jù)設(shè)定權(quán)利的時間先后順序來確定優(yōu)先受償?shù)捻樞颉Ｖ档米⒁獾氖?，在依法?yōu)先保護申請人享有的其他物權(quán)的情形下，對購房人的權(quán)利也應(yīng)予保護。

    B當購房人與開發(fā)商簽訂了合同僅支付了定金或部分預(yù)付款的情況下，購房人僅就已經(jīng)支付的定金和預(yù)付款部分對向開發(fā)商訂購的房屋有先取特權(quán)，其應(yīng)受保護的情形與上述相同，只是縮小了受保護的價額。

    在上述情形中，如果是申請人與開發(fā)商簽訂有購房合同且早于第三人購房人已交足房款，據(jù)此要求開發(fā)商交付房屋的，緣于開發(fā)商的“一物二賣”，申請人則比購房人無論在實體權(quán)利的獲得還是法律程序的啟動方面均有優(yōu)先性，對其權(quán)利的保護當然應(yīng)優(yōu)先，即應(yīng)將房產(chǎn)執(zhí)行給申請人。

    C如果購房人與開發(fā)商僅僅是簽訂了購房合同，未交付任何代價的，則購房人對開發(fā)商的房產(chǎn)不存在先取特權(quán)，其權(quán)益不受特別優(yōu)先保護，即法院可將開發(fā)商房產(chǎn)執(zhí)行給申請執(zhí)行人。

    另外需要特別說明的，在執(zhí)行案件中應(yīng)注意甄別購房人與開發(fā)商購房合同的簽訂與房款的交付時間，因本文所論述的對購房人權(quán)利的保護，前提條件為該購房人是在執(zhí)行案件開始前已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了購房合同并支付了代價，如果是在執(zhí)行案件開始后簽訂合同、支付代價的，則不應(yīng)予以前文所述的保護。