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房地產(chǎn)政策金融范文第1篇

關(guān)鍵詞　房地產(chǎn)　貼現(xiàn)率　信貸總量　信貸結(jié)構(gòu)　權(quán)益融資

房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來自于各種金融機構(gòu)，金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個方面來看：一是面向全社會金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響；二是社會為了達到一定的目的而通過金融政策對房地產(chǎn)業(yè)進行引導(dǎo)，以利于房地產(chǎn)業(yè)及整個社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。后者在國內(nèi)常常稱之為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，在所有房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的方法中，金融政策是較容易以低成本的方式執(zhí)行，并且調(diào)控迅速，效果較好的措施。日本在這方面就有成功的經(jīng)驗和失敗的教訓(xùn)，很值得我們借鑒。

1　日本催生房地產(chǎn)泡沫的三大金融因素

1.1　貼現(xiàn)率與利率調(diào)整導(dǎo)致的貨幣供應(yīng)量擴大為房地產(chǎn)泡沫提供資金源頭

在金融市場上，中央銀行貼現(xiàn)率是市場利率的核心，后者一般追隨前者變動，進而影響銀行貸款規(guī)模及廣義貨幣供應(yīng)量（M2+CD）的變化。在日本房地產(chǎn)泡沫形成的過程中，貼現(xiàn)率的調(diào)整有著重大的作用。日本1985年9月之后的貨幣供應(yīng)量呈不斷擴張的趨勢，1987年2月日本銀行下調(diào)貼現(xiàn)率后，貨幣供應(yīng)增長量超過10%，特別是1987年1月達到12.4%，創(chuàng)下了高增長率的紀錄。在貨幣供應(yīng)量大大增加的同時日本的貨幣流通速度卻很低。1987年的貨幣流通速度是1.059，1988年是1.043，1989年是1.034，1990年是1.01。流通速度變化慢說明了貨幣供應(yīng)量相對增加。沒有轉(zhuǎn)向流量的過剩流動性自然就會被用來購買存量，具體地說就是進行土地投機。

1.2　信貸總量膨脹為房地產(chǎn)投機資金大開方便之門

1984年末，日本全國銀行業(yè)對不動產(chǎn)的貸款余額為16.7萬億日元， 1989年末上升到超過40萬億日元，1991年年底時，借款余額上升至45.5萬億日元（含通過非銀行金融機構(gòu)貸款部分），其中的一半為城市銀行貸款。除了銀行界加大對不動產(chǎn)的融資以外，以長期投資著稱的壽險公司對土地和建筑物的投資也有明顯增加。壽險業(yè)1988年度對土地和建筑物投資總額達到5.5萬億日元，1989年進一步擴大至6.5萬億日元。壽險公司歷來將其收入的一半以上用于對企業(yè)的融資，泡沫經(jīng)濟期間企業(yè)融資需求大量減少后，壽險業(yè)對不動產(chǎn)貸款激增。據(jù)統(tǒng)計，1989年9月，日本生命、住友生命和第一生命三家壽險公司分別居日本擁有出租樓宇面積排名之第2、第3和第5名。

1．3　信貸結(jié)構(gòu)失衡進一步加劇房地產(chǎn)業(yè)投機

1984年末，日本全國銀行業(yè)對不動產(chǎn)的貸款只及制造業(yè)貸款的27%，而1989年則上升到約相當(dāng)于制造業(yè)貸款的74%，房地產(chǎn)業(yè)信貸迅猛增加，整體信貸結(jié)構(gòu)失衡。表1列出了銀行業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)貸款的情況。

從表1可以看出銀行對房地產(chǎn)的貸款在泡沫時期以年增2位數(shù)的速度增加，而對制造業(yè)的貸款1984年以來增勢趨緩，1987～1989年3年間，竟出現(xiàn)了負增長。

2　日本政府針對房地產(chǎn)過熱采取的不動產(chǎn)融資的總量控制措施

1986～1990年間，針對與土地有關(guān)的融資上升過程過猛的現(xiàn)象，日本大藏省曾采取了行政上的干預(yù)措施。

1986年7月和1987年4月、12月，大藏省曾先后三次要求各家金融機構(gòu)自行控制不動產(chǎn)融資，以免誘發(fā)投機性土地交易。大藏省要求銀行界的行業(yè)團體———全國銀行協(xié)會的成員對投機性土地交易采取慎重的態(tài)度，同時還加強了與土地有關(guān)的交易的專項報告制度。

對不動產(chǎn)融資產(chǎn)生直接影響的，是大藏省自1990年4月1日所采取的不動產(chǎn)融資的總量控制措施。所謂總量控制措施，就是對不動產(chǎn)融資增長速度的一種直接管制，以此達到將不動產(chǎn)融資余額控制在一定水平以下的目標(biāo)，該直接管制措施曾在1973年付諸實施過。此次實施，前后時間將近兩年，實施對象除銀行外，還包括信用金庫、壽險公司和外資金融機構(gòu)在內(nèi)，它具體要求有關(guān)的金融機構(gòu)將每季度不動產(chǎn)融資余額，控制在總貸款余額的增長率以下。日本銀行利用窗口指導(dǎo)，積極配合大藏省的行動。1989年7～9月后，連續(xù)四個季度要求金融機構(gòu)減少對不動產(chǎn)投資的增加額。1990年9月開始，要求城市銀行第四季度的新增融資額較上年同期減少30％。

大藏省和日本銀行的干預(yù)很快奏效，1990年第二季度城市銀行貸款額減少了16.7％，這是10年以來的首次減少。

由于針對泡沫經(jīng)濟的上述政策干預(yù)性極強，因此其執(zhí)行期間都不是很長，隨著資產(chǎn)價格下跌以及實體經(jīng)濟方面的向下調(diào)整，金融政策從1991年7月開始轉(zhuǎn)為緩和，當(dāng)年連續(xù)三次對官方貼現(xiàn)利率作出向下調(diào)整，同年底還取消了對不動產(chǎn)融資的總量控制。

3　總量控制失效的原因分析

3.1　政策漏洞，資金仍通過間接融資方式流入房地產(chǎn)業(yè)

日本大藏省1990年4月1日所采取的不動產(chǎn)融資總量的控制措施不包括農(nóng)林系列金融機構(gòu)和非銀行金融機構(gòu)在內(nèi)。因此，在泡沫期間，有大量的資金通過住宅金融公司等非銀行金融機構(gòu)以“迂回融資”方式貸出，以此回避大藏省要求減少與不動產(chǎn)相關(guān)的融資的措施。這些非銀行金融機構(gòu)在當(dāng)時并沒有獨立的資金來源，主要依靠銀行貸款生存。1984年末，全國銀行業(yè)對非銀行金融機構(gòu)貸款余額為15.1萬億日元，1985～1991年間，累計增加了25萬億日元，長期信用銀行和信托銀行占了總增加額的六成。據(jù)大藏省對占非銀行金融機構(gòu)貸款總額70%的前200位公司的調(diào)查，1989年3月～1990年3月的1年間，這些非銀行金融機構(gòu)的融資額增加了47%，而同時銀行貸款只增加12%。大藏省推算非銀行金融機構(gòu)通過各種渠道將融資的60%投入了不動產(chǎn)。通過非銀行金融機構(gòu)進行的迂回融資，成為土地價格在股價崩潰后得以繼續(xù)維持的重要原因。

3.2　企業(yè)融資方式變化是總量控制措施失效的又一原因

在企業(yè)自有資金比率提高的同時，日本銀行多次降低貼現(xiàn)率，致使有價證券的價格上升，股票、債券的籌資成本低于銀行貸款，促使企業(yè)積極尋求低成本的籌資渠道來籌集資金。1986年以后，企業(yè)改變了以往向銀行借款的方式，轉(zhuǎn)而利用權(quán)益融資。所謂權(quán)益融資就是伴隨可調(diào)換公司債券、附認股權(quán)證公司債券的發(fā)行來發(fā)行新股票從而籌措資金的方法。然而通過權(quán)益融資形式以極低的利率籌集到的巨額資金并沒有完全用于企業(yè)的設(shè)備投資上。從1986~1987年間，企業(yè)設(shè)備總投資額在5兆日元水平上，而且由于此時日本的經(jīng)濟增長速度不夠，實業(yè)投資利潤不大，而房地產(chǎn)市場趨升。因此，通過權(quán)益融資而籌集到的大量資金投向了房地產(chǎn)市場，以期獲得投機利潤。

4　對中國的啟示

4.1　制定金融政策時，要結(jié)合實際情況全盤考慮貨幣供應(yīng)對不同行業(yè)的影響

尤其是在整個社會利潤率低下，新的高利潤行業(yè)有待開發(fā)，社會游資增加的情況下，更應(yīng)該考慮金融政策對資產(chǎn)價格的影響。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有著密切的聯(lián)系，并且是投機資金較好的選擇，很容易因為投機資金的作用而畸形發(fā)展。一個明顯的循環(huán)如下：社會中其他行業(yè)利潤率低———長期投資減少，游資增加———因為房地產(chǎn)具備資產(chǎn)特性，理論上可以在任何價格達到市場出清，游資進入房地產(chǎn)———房地產(chǎn)價格上升，房地產(chǎn)投資利潤上升———更多游資進入房地產(chǎn)———房地產(chǎn)價格進一步上升———……進入惡性循環(huán)。日本進入20世紀70~80年代后，社會發(fā)展已經(jīng)進入相當(dāng)平穩(wěn)的時期，再加上日本政治文化體制總的來說依然缺乏創(chuàng)新活力，社會各行業(yè)利潤率逐漸下降。而此時政府已采取了金融緩和措施，調(diào)低了銀行利率，替房地產(chǎn)投機資金來源拓寬了渠道。

4.2　控制金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)業(yè)貸款的過快增長，密切關(guān)注信貸結(jié)構(gòu)狀況，采取措施避免信貸結(jié)構(gòu)畸形

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融系統(tǒng)的支持，但金融資金大量流入房地產(chǎn)業(yè)不僅不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，而且往往對整體經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的危害。盡管日本政府在1985年、1986年房地產(chǎn)業(yè)增長率達到22.1%和31.6%時成功地意識到信貸結(jié)構(gòu)的畸形，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該加以干預(yù)，并且采取了窗口指導(dǎo)的措施，但仍未有效制止大量資金涌入房地產(chǎn)。如果日本政府更早采取有效的手段，日本經(jīng)濟所受危害將大大減輕。

4.3　制定金融政策時，要有清晰的政策目標(biāo)，防止出現(xiàn)政策漏洞，在實際執(zhí)行過程中根據(jù)反饋信息不斷修正

日本在執(zhí)行總量控制措施時，本來的目標(biāo)是控制金融系統(tǒng)風(fēng)險和房地產(chǎn)價格的過快上升，但在執(zhí)行過程中又怕打擊房地產(chǎn)業(yè)，整個過程中搖擺不定，政策執(zhí)行者決心不堅定，目標(biāo)不明確，導(dǎo)致政策效果不明顯、出現(xiàn)系統(tǒng)漏洞，并且沒有及時彌補，造成了更大的損失。目前我國政府面臨與日本當(dāng)時相似的處境，在其他可以進入發(fā)展的行業(yè)已經(jīng)成熟，社會利潤率降低，國內(nèi)社會經(jīng)濟相對而言缺乏創(chuàng)新，新的高利潤行業(yè)極少出現(xiàn)的情況下，大量游資正進入房地產(chǎn)業(yè)，試圖利用其資產(chǎn)特性獲得投機利潤。

4.4　金融政策的制定應(yīng)該是一個動態(tài)的過程

對于不斷出現(xiàn)的新的變化，應(yīng)該采取有效的措施保證目標(biāo)得以實現(xiàn)。日本政府在面對企業(yè)融資方式改變，權(quán)益融資及自有資金比率提高的情況下并未采取任何措施，使得整個金融體系風(fēng)險依然進一步擴大，為經(jīng)濟崩潰的后果又加上重重的一筆。結(jié)合中國目前現(xiàn)狀，自從央行121文件頒布實施后，房地產(chǎn)資金來源明顯緊張；但與此同時，也催生出不少新的融資方式，特別是最近以房地產(chǎn)信托為代表的融資方式迅猛發(fā)展。對于這一新生事物，我們既不能簡單的加以抹殺，也不能放任其自由發(fā)展，最終造成整個金融系統(tǒng)的風(fēng)險增加；而應(yīng)該對其進行具體的分析，按照降低金融系統(tǒng)風(fēng)險和減少房地產(chǎn)投機的目標(biāo)對其進行規(guī)范、指導(dǎo)。

參考文獻

房地產(chǎn)政策金融范文第2篇

一、存款準備金率上調(diào)對房地產(chǎn)市場的影響

2011年6月16日，中國人民銀行決定，從2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，至此，國內(nèi)銀行存款準備金利率達創(chuàng)紀錄的21.5%。這已經(jīng)是自2010年1月份以來央行第12次上調(diào)存款準備金率了，每次凍結(jié)的資金量都在3 500億元以上。4月16日，對中國存款準備金率是否已提高到極限的問題，周小川表示，存款準備金率提高到何種水平，取決于多個條件。條件發(fā)生變化，存款準備金率調(diào)整的力度和空間也會變化。根據(jù)國際經(jīng)驗，也沒有明確的尺度，中國的存款準備金率不存在絕對的上限。當(dāng)然，央行上調(diào)存款準備金率的主要目的或在于控制信貸投放規(guī)模和節(jié)奏、防通脹和對沖外匯占款持續(xù)高增長的壓力，對房地產(chǎn)市場沒有直接影響。但由于每次幾乎都凍結(jié)3 500億元以上的資金，無疑是收緊了流動性，壓縮銀行的放貸能力，這就提高了銀行貸款的門檻，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款產(chǎn)生了直接影響。與今年1月高達1.04萬億元新增信貸規(guī)模相比，2月份不足6 000億元的新增信貸水平，說明連續(xù)上調(diào)存款準備金率尤其是實施差別存款準備金率政策已經(jīng)顯效。但是據(jù)中國貨幣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，銀行間市場利率高企后已經(jīng)回落，至3月3日已跌至最近一次上調(diào)存款準備金率之前的水平，表明貨幣市場流動性仍然較充裕，央行可能會再次上調(diào)存款準備金。準備金率連續(xù)上調(diào)的累積效應(yīng)對銀行信貸總量將產(chǎn)生顯著抑制作用，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款量會受到很大影響。

二、銀行調(diào)整信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響

據(jù)統(tǒng)計，2008年我國新增人民幣貸款4.9萬億，其中房地產(chǎn)貸款4 800億；2009年，新增貸款9.6萬億，其中房地產(chǎn)貸款2萬億；2010年，新增貸款減少為7.5萬億，房地產(chǎn)貸款不減反增，達到2.022萬億，這說明2010年在房地產(chǎn)企業(yè)上市、擴容、發(fā)債等方面陷入停滯以及房地產(chǎn)信托融資被叫停的情況下，房地產(chǎn)金融市場形成了信貸主導(dǎo)的格局，這也說明商業(yè)銀行在信貸投放上存在結(jié)構(gòu)性問題，過多地投向了房地產(chǎn)行業(yè)。2011年各商業(yè)銀行都針對當(dāng)前經(jīng)濟形勢對信貸政策進行了調(diào)整，對于房地產(chǎn)等可能引發(fā)資產(chǎn)價格泡沫或通貨膨脹的領(lǐng)域會嚴加控制，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款門檻會持續(xù)提高。

個人貸款方面，2008年為應(yīng)對金融危機帶來的房地產(chǎn)市場需求下滑，人民銀行將商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70%，最低首付款比例調(diào)整為20%。在之后兩年寬松的貨幣政策下，絕大多數(shù)銀行都為首次購房的新老客戶辦理了房貸利率七折優(yōu)惠，很多銀行甚至大打“球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購房者都發(fā)放了七折利率的貸款。從2010年11月1日起，應(yīng)監(jiān)管部門要求個人住房貸款利率的下限上調(diào)為基準利率的0.85倍。近期由于銀行規(guī)模緊張影響的擴散，已經(jīng)有多家商業(yè)銀行取消了首套購房貸款的利息優(yōu)惠。目前唐山市場上，只有中小股份制銀行還有首套房利率的優(yōu)惠政策。但是隨著各家銀行總行政策的調(diào)整，利率優(yōu)惠被取消應(yīng)該是未來的趨勢，這無疑給購房者增加了成本。加之國家對二套房貸的差別化信貸政策大幅提高了購買第二套住房的資金門檻，監(jiān)管力度的不斷增強，必將對房地產(chǎn)市場的需求形成沖擊。據(jù)報道，上海及浙江的四大國有銀行的首套住房按揭貸款已經(jīng)完全取消現(xiàn)有的優(yōu)惠，其首套住房按揭貸款首付比例上升到四成以上，貸款利率也上升到基準利率以上。

開發(fā)貸款方面，種種跡象表明，2011年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)將受到一定抑制，審批標(biāo)準將明顯趨嚴。工行日前已表示要順應(yīng)整個經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的要求,調(diào)整內(nèi)部的信貸結(jié)構(gòu),有保有壓，并對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行控制；某商業(yè)銀行總行近期要求各地分行對全部已經(jīng)審批的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目重新進行風(fēng)險評估。在這種形勢下，預(yù)計在2011年除目前全國排名靠前的知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍會獲得部分信貸資源外，其他的尤其是地方性的中小開發(fā)商獲得銀行貸款支持的難度比較大，中小開發(fā)商資金的“枯水期”可能會到來，這一點目前已經(jīng)顯現(xiàn)在了委托貸款利率走高、民間借貸成“瘋”上。在此需要提醒廣大購房者的是，未來一段時間內(nèi)置業(yè)需考慮的重要因素不只是地段、房價等，還應(yīng)該側(cè)重開發(fā)商實力的了解，規(guī)避購買期房形成爛尾的風(fēng)險。

三、加息對房地產(chǎn)市場的影響

從2010年10月至今的五個月內(nèi)，央行已經(jīng)連續(xù)加息四次，雖然貨幣政策進行加息通道旨在抑制物價上漲，但同時也給房地產(chǎn)市場帶來了一定影響。存貸款利息的提高一方面加重了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)負擔(dān)，加劇了放棄的資金緊張程度，另一方面還增加了購房者的負擔(dān)，削弱了房地產(chǎn)的需求市場，使得房地產(chǎn)供需市場發(fā)生了變化。

1.對房產(chǎn)企業(yè)的影響。一位資深審計人士介紹，房企債務(wù)由短期借款、長期借款、一年內(nèi)到期非流動負債和應(yīng)付債券幾項組成，房企除了固定利率的債券外，多數(shù)負債都將受到加息影響。一個開發(fā)商算了一筆賬，自去年10月份加息以來，1到3年期的貸款利率剛好上調(diào)了1個百分點，同樣的10億元貸款，1年要多付利息1 000萬元。這是理論算法，在實際借貸過程中，不少開發(fā)貸款利率在基準利率上都有所上浮，這說明加息導(dǎo)致的實際利息支出更多。例如萬科2010年僅利息一項即支出30億元，財務(wù)費用總額達到50.47億元，而當(dāng)年的凈利潤是88億元。

由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所等研究機構(gòu)共同組成的中國房地產(chǎn)TOP10研究組報告顯示，2011年一季度上市房地產(chǎn)資產(chǎn)負債率比2010年年底上升了8個百分點，達到71.36%，有部分企業(yè)甚至超過80%，企業(yè)資金鏈面臨考驗，如何控制擴張節(jié)奏、拓展穩(wěn)定的資金來源渠道成為上市房企需要重點考慮的問題。同時，在經(jīng)歷2009年經(jīng)營現(xiàn)金流量為正值的一年后，2010年滬深及內(nèi)地在港上市的房地產(chǎn)公司的每股經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額都由正轉(zhuǎn)負，甚至低于2008年經(jīng)濟低谷期的水平，財務(wù)風(fēng)險陡然上升。另外，加息不僅影響購房者，同時對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也形成了融資壓力，而且預(yù)計未來壓力會越來越明顯，房企資金鏈緊張程度將增加。因此，我們不難看出，利率的提高增加企業(yè)的資金成本，吞噬企業(yè)的利潤，這對處于限購政策中的房地產(chǎn)企業(yè)而言無異于雪上加霜。

2.對購房者的影響。單看每次加息，對購房者影響不大。本次加息，五年以上貸款利率已升至6.80%，這意味著如果是100萬的房貸款，按基準利率20年按揭的話，每月月供就得7 633元，增加了118元，而利息總額將由80.35萬元增加到83.2萬元。但自去年10月份以來，這已是4次加息，不少機構(gòu)分析今年還有2次加息。持續(xù)加息對購房者最直接的影響就是貸款利息的增加。在2010年加息前，去銀行貸款一般都可以取得7折優(yōu)惠利率，當(dāng)時五年期以上利率為5.94%。照此，兩者每月月供相差1 490元；而利息總額增加了35.76萬元，幾近翻番。而公積金貸款，本次五年以上貸款利率增加到4.70%，提高了20個百分點。也按上述百萬房貸20年期按揭計算，本次加息后每月月供增加109元，而利息總額將增加26萬元。

雖然單次加息對購房者月供影響不是很大，但累計加息的影響將會逐步顯現(xiàn)。持續(xù)加息不光提高還款壓力也會提升中長期存款利息收入有助于削弱老百姓對房產(chǎn)投資的熱衷程度，對房地產(chǎn)市場也是個利空。

四、金融政策和其他政策相結(jié)合對房地產(chǎn)市場的影響

除金融政策外，國家還出臺了一系列抑制房價過快上漲的調(diào)控政策，包括限購令、土地政策和稅收政策等。在如此嚴厲的調(diào)控政策下，市場出現(xiàn)了開發(fā)商捂盤，購房者觀望的局面，即持續(xù)加息會干預(yù)購房者的心理預(yù)期，觀望情緒會逐漸濃厚，樓市的需求量會逐步減少。調(diào)控政策還會從另外一個方面增加樓市的供應(yīng)，重慶大學(xué)公共事務(wù)系副主任曹躍群說，隨著多次提高存款準備金率和加息，部分快速擴張的中小企業(yè)資金壓力加大，從而會出售持有的房源，增加市場供應(yīng)。一方面需求萎縮，另一方面供應(yīng)在增加，這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)的庫存量不斷擴大，資金回收率降低。

以北京為例，5月北京樓市29個開盤項目的平均銷售率為31.1%，進入6月樓市再創(chuàng)年內(nèi)新低。根據(jù)中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計，6月當(dāng)月北京取得預(yù)售許可證的商品房期房住宅項目合計為29個，提供住宅套數(shù)為9508套，而當(dāng)月簽約的數(shù)量為1 295套，簽約率僅為13.6%。

其次，是北京的商品房庫存積壓上漲，僅6月預(yù)售的商品房期房住宅項目，根據(jù)預(yù)售總值對比已經(jīng)簽約的項目值，合計提供的9 508套住宅總市值325億，而截至月底簽約的僅有29億，一個月的庫存積壓市值就超過296億。296億還僅僅是積壓商品房的市值的一小部分。根據(jù)6月30日的數(shù)據(jù)，北京商品房庫存總面積分別為：期房面積1 510.5萬平方米，現(xiàn)房面積1 809.5萬平方米?？値齑婷娣e為3 320萬平方米，相比春節(jié)調(diào)控前的3 181.2萬平方米增加了138.8萬平方米?！案鶕?jù)今年在售期房預(yù)售均價，乘以庫存面積，目前全市積壓庫存總市值已經(jīng)超過8 000億。預(yù)計年底有望達到萬億?！?/p>

房地產(chǎn)政策金融范文第3篇

【關(guān)鍵詞】互聯(lián)網(wǎng)+背景；政策性；商業(yè)性；房地產(chǎn)；金融發(fā)展

前言：房地產(chǎn)的開發(fā)和利用，能夠為人們社會生活提供有利的物質(zhì)保障，滿足人們的實際需求。政策性和商業(yè)性金融是房地產(chǎn)金融組織的兩個重要內(nèi)容，二者既互相依賴，又互相獨立。如果實現(xiàn)二者的協(xié)同發(fā)展，則對房地產(chǎn)金融發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，我國房地產(chǎn)金融發(fā)展面臨著更為復(fù)雜的環(huán)境，對持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展有不良影響。因此，我國有關(guān)部門有必要針對房地產(chǎn)金融的政策性和商業(yè)性進行有效分析，以提出合理策略，促進二者的協(xié)同發(fā)展。

一、政策性房地產(chǎn)的金融發(fā)展

在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，為房地產(chǎn)金融發(fā)展提供政策性指導(dǎo)，其根本目的是縮小貧富差距，滿足人們對住房保障的基本需求，最大限度的實現(xiàn)國民的安居樂業(yè)。所以，促進政策性房地產(chǎn)金融發(fā)展的策略應(yīng)從以下方面著手：首先，房地產(chǎn)公積金政策。以“積小錢為大錢，變死錢為活錢”的思想理念為主，既能為房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)建設(shè)工作提供充足的資金保障，又能滿足人們的住房需求。其次，房地產(chǎn)的信貸政策。針對不同住房而實現(xiàn)不同的信貸政策，有利于維護房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。最后，保障性住房建設(shè)的政策，能夠滿足人們對住房的基本需求，既推動安居工程建設(shè)的發(fā)展進程，又提高房地產(chǎn)行業(yè)的資金利用率，為我國經(jīng)濟平穩(wěn)增長提供重要保障[1]。

二、商業(yè)性房地產(chǎn)的金融發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)具有虛實二重性，并且介于實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟之間。在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，虛擬經(jīng)濟不斷發(fā)展，使世界處于高度虛擬化階段中。住房信貸業(yè)務(wù)的有效開展，是商業(yè)性房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要表現(xiàn)。但是，就我國目前的住房信貸現(xiàn)狀而言，其發(fā)展水平相對較低，表明我國商業(yè)性房地產(chǎn)金融發(fā)展具有滯后性。在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，促進商業(yè)性房地產(chǎn)金融發(fā)展具有必要性。首先，促進房屋抵押貸款證券化的發(fā)展。隨著全球經(jīng)濟虛擬化水平的不斷提高，我國商業(yè)性房地產(chǎn)金融發(fā)展應(yīng)朝著證券化的方向發(fā)展，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供有利的融資環(huán)境，使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避金融風(fēng)險，滿足人們對住房的基本需求，對推動國家經(jīng)濟發(fā)展和社會進步發(fā)揮著積極的作用。其次，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)選擇直接融資方式。政府等有關(guān)部門要放寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資條件，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)采取直接上市的方式而促進融資[2]。

三、互聯(lián)網(wǎng)+背景下政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展

在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，房地產(chǎn)金融發(fā)展面臨著尤為復(fù)雜的環(huán)境，既為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了發(fā)展機遇，又提出了挑戰(zhàn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)有必要積極促進政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展，為我國經(jīng)濟更好更快發(fā)展奠定有利條件。

（一）加大宣傳力度

要促進政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展，有關(guān)部門有必要加大宣傳力度，以增強人們對二者協(xié)同發(fā)展的認識和強烈認同感。因此，制定二者協(xié)同發(fā)展理念尤為重要。首先，在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，房地產(chǎn)不僅是消費品，也是投資產(chǎn)品，需要相關(guān)人員從房地產(chǎn)虛實二重性角度而看待二者協(xié)同發(fā)展問題，進而制定科學(xué)合理的發(fā)展理念。其次，充分發(fā)揮宏觀調(diào)控手段在房地產(chǎn)金融發(fā)展中的積極作用，既要根據(jù)我國房地產(chǎn)發(fā)展實際，又要從全面角度加以思考，確保政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融協(xié)同發(fā)展思想理念的有效確立。最后，政府在房地產(chǎn)行業(yè)金融發(fā)展中占據(jù)重要地位和發(fā)揮重要作用，促進政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展發(fā)揮著積極的作用[3]。

（二）積極借鑒國外發(fā)展經(jīng)驗

在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，我國政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)面臨著復(fù)雜的市場環(huán)境，對房地產(chǎn)金融發(fā)展有重要影響，并關(guān)系著我國經(jīng)濟的發(fā)展命運?，F(xiàn)階段，國外房地產(chǎn)金融發(fā)展較為穩(wěn)定，有效促進了政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)政策的結(jié)合。所以，我國有必要積極借鑒國外先進經(jīng)驗。首先，國外先進國家對房地產(chǎn)的金融屬性有足夠的認知，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)金融進行精確的金融歸類。其次，國外先進國家針對政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展制定了完善的發(fā)展計劃，能夠為房地產(chǎn)金融發(fā)展充分發(fā)揮引導(dǎo)作用。由此可見，我國在房地產(chǎn)金融發(fā)展中，有必要積極借鑒國外先進經(jīng)驗，在結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展實情的基礎(chǔ)上，制定合理措施，促進政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展。

結(jié)論：隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，我國房地產(chǎn)面臨著更為復(fù)雜的環(huán)境，尤其在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，房地產(chǎn)金融的發(fā)展必須創(chuàng)設(shè)積極有利的環(huán)境，推動市場宏觀調(diào)控和保障房建設(shè)的協(xié)調(diào)運行。房地產(chǎn)的虛實二重性，決定了政策性和商業(yè)性是房地產(chǎn)金融組織體系的重要內(nèi)容，對房地產(chǎn)金融發(fā)展有重要影響。為此，有關(guān)部門有必要制定有效策略，促進政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)在互聯(lián)網(wǎng)+背景下的協(xié)同發(fā)展。

參考文獻：

[1]張曉東.住房金融法律制度研究[D].西南政法大學(xué)，2012.

[2]王苗苗.完善我國政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)建設(shè)的思考[J].長江大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2012，03：47-48+192.

房地產(chǎn)政策金融范文第4篇

貸款規(guī)模擴大融資方式多元

近幾年來,我國各家銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款規(guī)模不斷擴大,對房地產(chǎn)的相關(guān)貸款占比在貸款整體中不斷上升。即使是在今年“國十條”出臺,國家調(diào)控力度空前的環(huán)境下,各家銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款熱情依然不減。2010年中期,多數(shù)銀行的房地產(chǎn)行業(yè)貸款的投入比重依然高于2009年年末。

與此同時,因為房地產(chǎn)開發(fā)信貸受到嚴格控制,房地產(chǎn)信托融資成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的新選擇。2010年上半年新發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品已近140款,規(guī)模超過350億元,而2009年全年才有181款房地產(chǎn)投資信托,規(guī)模也僅327億元。股市中的房地產(chǎn)板塊也儼然有“帶頭大哥”之勢。除此之外,2006～2009年3年間有近百億美元私募基金投資我國內(nèi)地房市,2007年全國房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)平均占總業(yè)務(wù)量曾一度達到60%……隨著國民置業(yè)的剛性需求和流動性過剩的彈性需求,我國房地產(chǎn)金融市場經(jīng)歷了整體規(guī)模迅速擴大、融資方式日益多元的發(fā)展過程。

完善調(diào)控手段加強管控力度

在房地產(chǎn)金融規(guī)模擴大、融資手段日益多元的同時,對應(yīng)于房地產(chǎn)業(yè)的階段性“過熱”,房地產(chǎn)金融可能出現(xiàn)的不理性現(xiàn)象,我國政府與金融監(jiān)管部門一直保持著高度警惕,出臺了一系列房地產(chǎn)金融調(diào)控政策。

以今年為例,1月12日,中國人民銀行決定上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。2月12日,銀監(jiān)會《流動資金貸款管理暫行辦法》和《個人貸款管理暫行辦法》,其中規(guī)定貸款人不得發(fā)放無指定用途的個人貸款,并要求執(zhí)行貸款面談制度。4月17日,有“史上最嚴厲的調(diào)控”之稱的“國十條”出臺,要求商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)風(fēng)險狀況,在房價高、房價上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),暫停發(fā)放購買第三套及以上住房的貸款,加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管;銀監(jiān)會將對開發(fā)貸款和土地儲備實行“三不貸”“三掛鉤”政策,對房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的貸款實行全程監(jiān)控,防范金融風(fēng)險……

事實上,我國通過宏觀金融政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的歷史可以追溯到1993年甚至更早。1993年,針對房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象,我國制定了“治理經(jīng)濟環(huán)境、整頓金融秩序”的方針,通過控制資金流向,緊縮銀根的金融信貸政策對房地產(chǎn)市場進行了調(diào)控;2002年的121號文件涵蓋了整個房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù);2005～2008年上半年,我國連續(xù)8次提高貸款利率,并從2007年起連續(xù)15次調(diào)高存款類金融機構(gòu)人民幣存款法定準備金率,凍結(jié)了商業(yè)銀行的大量資金,對防止房地產(chǎn)發(fā)展過熱起到了重要作用。

從我國住房制度改革至今,我國房地產(chǎn)調(diào)控從直接干預(yù)房地產(chǎn)信貸政策,到利用利率、法定存款準備金率、再貼現(xiàn)率和公開市場業(yè)務(wù)、匯率等工具,調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量,控制資金流向,有效地促進了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

當(dāng)前,我國對房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款占全部貸款的比重大概為19%,整體來看,房地產(chǎn)金融尚未形成系統(tǒng)性風(fēng)險。但同時也應(yīng)該看到,我國的宏觀經(jīng)濟金融環(huán)境依然復(fù)雜多變,房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資、投機性需求依然存在,進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理,持續(xù)開展房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)貸款壓力測試,堅持房地產(chǎn)金融調(diào)控力度不放松,確保政策實施的穩(wěn)定性和持續(xù)性是金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)良性互動,共同穩(wěn)健發(fā)展的保證。 

相關(guān)鏈接

我國房地產(chǎn)金融調(diào)控政策回顧

1998～2002年,這一階段房地產(chǎn)金融市場的重點是支持房地產(chǎn)市場發(fā)展。1998年,中國人民銀行出臺《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費的通知》。這是人民銀行在住房改革后第一個明確支持房地產(chǎn)發(fā)展的金融政策。

2003年,中國人民銀行出臺《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號文件),拉響了宏觀調(diào)控的預(yù)警。文件要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金不得低于項目總投資的30%,嚴禁商業(yè)銀行以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式的貸款科目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款;限制房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)貸款; 嚴格控制建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途。

2004年4月25日起,實行差別存款準備金率,將資本充足率低于一定水平的金融機構(gòu)存款準備金率提高0.5個百分點。9月,銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》,針對土地儲備貸款,房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款等方面的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理作出詳細規(guī)定。

2005年,將自營個人住房貸款利率回歸到相同期限貸款利率水平。中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合了《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》,此后《資產(chǎn)支持證券發(fā)行登記與托管結(jié)算業(yè)務(wù)操作規(guī)則》、《金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點監(jiān)督管理辦法》、《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》等文件相繼出臺并實施。

2006年,“國六條”和“國十五條”相繼頒布,主要措施包括:上調(diào)商業(yè)銀行貸款利率,收緊商業(yè)銀行流動性,嚴格對外資房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動的管理,控制境外購房需求等。

2007年,一年內(nèi)6次加息,《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》、《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》等文件出臺。2007年房地產(chǎn)金融調(diào)控政策主要是抑制房地產(chǎn)投資、投機的二套房貸款政策。

2008年,受全球金融危機影響,國家宏觀調(diào)控政策從“抑制過熱”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健”,9月16日開始降息并下調(diào)存款準備金,100天內(nèi)5次降息?！督?jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》、《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險管理的通知》、《關(guān)于對房地產(chǎn)委托貸款情況進行調(diào)查的通知》等文件。

房地產(chǎn)政策金融范文第5篇

房地產(chǎn)金融體制是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通、信用渠道和其它金融市場所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動所構(gòu)成的組織體系、機構(gòu)組成和運行機制。［1］從20世紀80年代初期的艱難摸索和金融試點開始，我國房地產(chǎn)金融體制的形成是隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要而不斷產(chǎn)生和發(fā)展的，但又嚴重落后于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。到目前，我國基本建成了一個以商業(yè)銀行為主線，以其他金融機構(gòu)為補充的房地產(chǎn)金融體制，其發(fā)展程度遠未成熟，需要不斷完善和改進。

一、我國房地產(chǎn)金融體制的現(xiàn)狀與矛盾

（一）融資結(jié)構(gòu)極不平衡和不合理，銀行系統(tǒng)風(fēng)險高度集中

直接融資和間接融資比例的不協(xié)調(diào)、商業(yè)銀行貸款的壟斷不均以及信貸結(jié)構(gòu)風(fēng)險的增大等導(dǎo)致融資結(jié)構(gòu)極不平衡和不合理。目前，我國房地產(chǎn)資金絕大部分來源于商業(yè)銀行的信貸和按揭貸款，而國有控股的大型商業(yè)銀行又占據(jù)主要地位，造成銀行系統(tǒng)風(fēng)險的高度集中，具體表現(xiàn)在以下幾方面：

1．房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行貸款余額比例較高，并有小幅上升趨勢

從國家統(tǒng)計局的資料可以看出，2001年，我國房地產(chǎn)貸款余額僅占金融機構(gòu)貸款余額的9．98％，而到了2010年，這一數(shù)字達到了18．25％。這說明，銀行貸款是房地產(chǎn)的主要融資渠道。我國房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中直接和間接來自銀行貸款的比重大約占55％，超過30％～40％的國際水平。［2］如果加上開發(fā)企業(yè)流動資金貸款、施工企業(yè)墊資中的銀行貸款部分、預(yù)收款中的個人住房貸款部分，銀行資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例更高。目前，我國房地產(chǎn)融資渠道還很單一，融資困難的尷尬局面一直影響著房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)資金巨大和房地產(chǎn)企業(yè)自我資金積累有限的矛盾從未間斷，而投資需求旺盛與融資渠道有限的矛盾也難以解決。這種極度依賴銀行貸款的狀況，嚴重影響房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展，也加重了銀行系統(tǒng)的金融風(fēng)險。因此，只有通過金融創(chuàng)新，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，調(diào)整房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)，才能從根本上解決這道難題。

2．房地產(chǎn)信貸受國家政策和宏觀經(jīng)濟形勢影響較大，年增長率波動較大

商業(yè)銀行信貸一直是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，也是個人住房貸款的主要金融保障?？v觀近10年來的信貸狀況，不管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款，還是個人住房貸款，受政府宏觀政策的影響都非常明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)字顯示，2004年、2008年和2010年，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金中銀行貸款的增速都出現(xiàn)較大的下滑。2004年房地產(chǎn)企業(yè)貸款新增31584126萬元，占資金來源的比例為18．40％，同比增加0．64％，比2003年41．34％的增幅下降40％以上；2008年貸款新增76056925萬元，占資金來源的比例為19．20％，同比增加8．40％，比2007年30．96％的增幅下降22．56％；2010年，貸款新增125400000萬元，占資金來源的比例為18．40％，同比增加10．30％，比2009年49．40％的增幅下降30％以上。之所以會出現(xiàn)這種波動的原因就在于房地產(chǎn)政策的影響所致。

3．個人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額比重較大，且增幅遠遠高于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款增幅

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)字顯示，2001年，我國房地產(chǎn)貸款余額11214億元，其中個人住房信貸余額為5598億元，比2000年增加2282億元，占房地產(chǎn)貸款余額的比例為49．92％；2002年，房地產(chǎn)貸款余額為16352億元，其中個人住房貸款余額8258億元，增加2671億元，占房地產(chǎn)貸款余額的比例為50．50％；2003年房地產(chǎn)貸款余額21422億元，其中個人住房貸款余額11780億元，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額的54．99％；2004年房地產(chǎn)貸款余額26306億元，其中個人住房貸款余額15922億元，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額的60．53％；截至2010年末，房地產(chǎn)貸款余額為90959億元，其中個人住房貸款余額57300億元，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額的62．99％。個人住房信貸余額占金融機構(gòu)貸款總余額的比例也小幅上升，2001年僅為4．98％，而2010年，這一數(shù)字達到了11．24％。此外，個人住房貸款余額的增速均高于房地產(chǎn)企業(yè)貸款增速，均在10％以上，最高時為2001年，達到68．82％的增幅。這兩項數(shù)據(jù)說明了我國個人住房貸款發(fā)展的潛在空間非常巨大。

（二）房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單一，完整的市場體系尚未形成

首先，我國房地產(chǎn)金融市場體系很不健全。一方面，缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機構(gòu)體系。我國房地產(chǎn)金融市場目前以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。目前，一級市場體系仍以商業(yè)銀行為主，其它專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)、投資機構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)和保障機構(gòu)發(fā)展并不充分或僅處于起步階段。另一方面，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。其次，不完善的法律法規(guī)體系制約了房地產(chǎn)金融市場有序發(fā)展。目前我國與房地產(chǎn)金融有關(guān)的法律法規(guī)仍存在不完善和部分缺失現(xiàn)象，難以適應(yīng)房地產(chǎn)金融快速發(fā)展的需要。現(xiàn)有的《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展和創(chuàng)新的需要，需進一步加以修改、補充和完善。［3］雖然目前我國的金融機構(gòu)數(shù)量有了較大的突破，但總體服務(wù)水平還有待提高，服務(wù)類型還比較單一，管理機制還不順暢。由于缺乏整體規(guī)劃，金融機構(gòu)間的協(xié)調(diào)機制還沒有凸顯出來。

（三）房地產(chǎn)金融體系不健全，宏觀調(diào)控難度較大

長期以來，我國形成了“銀行為主、信貸為主、一級市場為主”的房地產(chǎn)金融市場體系。在這樣的房地產(chǎn)金融體系下，房地產(chǎn)融資單一，對商業(yè)銀行信貸依賴程度過高；政策性住房金融發(fā)展滯后，對中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持；金融市場結(jié)構(gòu)不合理，市場機構(gòu)體系不完善，既無多樣化的房地產(chǎn)金融機構(gòu)，也無多層次的房地產(chǎn)金融市場來承擔(dān)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險，讓房地產(chǎn)金融風(fēng)險完全聚集在商業(yè)銀行。［4］目前，我國政府缺乏有力的措施支持房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，缺乏由其直接經(jīng)營、能貫徹政策意圖的金融機構(gòu)，缺乏專門的保險機構(gòu)為居民的儲蓄存款和銀行貸款提供安全保障。眾多的金融機構(gòu)無法進入房地產(chǎn)金融市場，使資本市場與房地產(chǎn)市場脫節(jié)。［5］這種不健全的金融體系勢必加大宏觀調(diào)控的難度。如在當(dāng)前高房價的背景下，國家為了控制房價高漲而采取的宏觀政策起效比較慢，一旦金融機制受到阻隔，市場就會失靈，政府的宏觀政策就可能無法發(fā)揮效應(yīng)。#p#分頁標(biāo)題#e#

二、我國房地產(chǎn)金融體制改革的發(fā)展方向與政策建議

（一）我國房地產(chǎn)金融體制改革的發(fā)展方向

我國房地產(chǎn)金融體制還遠未成熟，以商業(yè)銀行為主要依托的市場體系還不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展需求。雖然我們無法預(yù)測我國未來的房地產(chǎn)金融體制如何形成，應(yīng)包括哪些融資渠道和工具，但可以肯定的是，我國的房地產(chǎn)金融市場一定會朝著更加開放、更加多樣化的發(fā)展趨勢發(fā)展，房地產(chǎn)金融體制將包括更多的具有活力的和實際應(yīng)用價值的金融機構(gòu)和運行機制。在房地產(chǎn)進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的歷史時期，我國房地產(chǎn)金融體制也將面臨巨大的轉(zhuǎn)型機遇。我國的房地產(chǎn)金融體制應(yīng)該形成“政府與市場協(xié)調(diào)發(fā)展”的基本格局。加強政府的宏觀調(diào)控和政策指導(dǎo)是完善我國金融體制的必要手段和關(guān)鍵，而完善金融市場是繁榮房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵和根本。

（二）我國房地產(chǎn)金融體制改革的政策建議

1．積極引進先進的融資工具和模式

從我國目前的實際情況來看，資本市場尚不發(fā)達，市場容量狹小，融資工具缺乏。個人住房抵押貸款占全部貸款總額的比例不足，且貸款的期限、利率、還貸方式、首期付款數(shù)額和提前還貸處置方面差異很大，還談不上標(biāo)準化的住房抵押貸款工具，尚不具備利用抵押債券在資本市場融資的條件。［6］短期來看，我們應(yīng)該大力發(fā)展金融市場，借鑒國外先進的融資模式，包括房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金（RE-ITs）、政策性住宅銀行、房地產(chǎn)抵押貸款證券化等工具。嘗試建立類似德國的互助合作專業(yè)房地產(chǎn)金融機構(gòu)、新加坡的政府公營的專業(yè)政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)、日本的混合型房地產(chǎn)融資機構(gòu)等金融機構(gòu)。長期來看，我國房地產(chǎn)金融體制應(yīng)該建立在以政府為主導(dǎo)，以市場為補充的機制上，借鑒國外先進的融資模式，引進有利于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的融資工具。美國的房地產(chǎn)金融業(yè)比較發(fā)達，融資工具比較齊全，居民購房和房地產(chǎn)商建房都有較穩(wěn)定的資金來源；新加坡的住房公積金制度是世界上最完善的，其政府在住房方面的引導(dǎo)作用值得我們借鑒；西歐國家的房地產(chǎn)融資模式也有自己的特色，尤其是德國的融資模式值得我們學(xué)習(xí)。

2．積極發(fā)展穩(wěn)定的金融市場

長期以來，我國的金融市場停留在初級市場的發(fā)展上，次級市場遠沒有得到開發(fā)和深化。由于二級市場可以更有效地吸納閑散資金，平衡資金供給，分散融資風(fēng)險等作用，因此我們要大力發(fā)展二、三級金融市場。此外，還要發(fā)展直接融資渠道。只有發(fā)展金融市場，我國的房地產(chǎn)業(yè)才能擁有更多的融資渠道，獲取更多的資金。聯(lián)華國際信托投資有限公司總裁李曉東表示：長期以來，銀行一直是我國房地產(chǎn)投資的主要資金來源，而大量社會資金缺乏投資渠道，我國應(yīng)該盡快建立多元化的房地產(chǎn)金融體系，大力發(fā)展直接融資，分流大量堆積在股市、房市等虛擬經(jīng)濟中的游資，將其引導(dǎo)到促進創(chuàng)業(yè)和企業(yè)發(fā)展的實業(yè)投資領(lǐng)域，是解決當(dāng)前流動性過剩帶來的股市、樓市泡沫，有效實施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必由之路。［7］通過發(fā)展直接融資渠道以及次級金融市場，建立穩(wěn)定的金融體制，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。

3．積極穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和房價

長期的銀行信貸，不僅給商業(yè)銀行帶來巨大的系統(tǒng)風(fēng)險，而且不利于整個市場的健康發(fā)展。從1992年出現(xiàn)的海南房地產(chǎn)泡沫，到2004年的房地產(chǎn)過熱發(fā)展，再到當(dāng)前房地產(chǎn)價格居高不下的尷尬局面，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出大起大落的不穩(wěn)定現(xiàn)象，這不利于金融市場和金融體制的建設(shè)。相反，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場促進金融體制的形成，房地產(chǎn)金融體制的完善也會極大促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和繁榮。政府應(yīng)該在建設(shè)金融體制的過程中，有意識地管制房地產(chǎn)市場的波動，為市場開拓一條順暢的渠道，營造一種良好的環(huán)境。

4．積極鼓勵民間資金的投入

一個完善的房地產(chǎn)金融體制中的金融體系不能完全是以間接融資為主要融資模式，也不可能全是直接融資。在房地產(chǎn)過度發(fā)展時期，政府的調(diào)控作用不可或缺。在房地產(chǎn)高度發(fā)展時期，政府的作用也不能缺失，市場依然需要得到適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。尤其在社會主義市場經(jīng)濟還不太完善，房地產(chǎn)金融體制還不成熟的背景下，整個市場都需要政府的調(diào)控和完善。市場是金融生態(tài)的最基礎(chǔ)的環(huán)境，我們必須堅持以市場化為目標(biāo)的金融改革，允許非正規(guī)的金融成分（如民間借資、企業(yè)借貸、錢莊、標(biāo)會等互的合作金融組織）的合法存在，［8］使房地產(chǎn)金融體制早日健全。