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房產(chǎn)公司管理制度范文第1篇

1.1 為了維護(hù)公司、股東和債權(quán)人的合法權(quán)益，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，根據(jù)《公司法》和《企業(yè)會計(jì)制度》等相關(guān)法規(guī)，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定本規(guī)定。

1.2 公司財(cái)務(wù)管理的基本任務(wù)是:做好財(cái)務(wù)預(yù)算、控制、核算、分析和考核工作;規(guī)范公司的財(cái)務(wù)行為，準(zhǔn)確計(jì)量公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果;依法合理籌集資金，有效控制和合理配置公司的財(cái)務(wù)資源;實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值的最大化。

1.3 本規(guī)定在公司內(nèi)部暫時(shí)執(zhí)行，隨著公司業(yè)務(wù)的正常開展和不斷拓展，將進(jìn)行更改、補(bǔ)充和完善。

第二章 財(cái)務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)

2.1 公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下、總經(jīng)理負(fù)責(zé)制的財(cái)務(wù)管理體制，公司是獨(dú)立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營、自我發(fā)展、自負(fù)盈虧、自我約束，依法享有法人財(cái)產(chǎn)權(quán)和民事權(quán)力，承擔(dān)民事責(zé)任。公司設(shè)置獨(dú)立的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)即財(cái)務(wù)部。

2.2 公司按照《會計(jì)法》和《會計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》等規(guī)定,結(jié)合公司的核算體制和財(cái)務(wù)管理的實(shí)際需要，配備財(cái)會人員，加強(qiáng)對財(cái)會人員的管理。

2.3 財(cái)務(wù)部主要負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，主要職責(zé)為：

(1)負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)管理制度和各項(xiàng)會計(jì)制度擬定;

(2)參與公司籌資方案的擬定和實(shí)施;

(3)參與公司發(fā)展新項(xiàng)目、重大投資、重要經(jīng)濟(jì)合同的可行性研究，提供財(cái)務(wù)意見;

(4)參與公司經(jīng)營決策，統(tǒng)一調(diào)度資金;

(5)負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)預(yù)算管理、會計(jì)核算;

(6)負(fù)責(zé)編制合并報(bào)表，提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，如實(shí)反映公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，并作好項(xiàng)目和財(cái)務(wù)分析工作;

(7)監(jiān)督財(cái)務(wù)收支，依法計(jì)繳稅收;

(8)負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)會計(jì)檔案的保管，票據(jù)申購、使用、核銷等管理工作;

(9)監(jiān)督、檢查資金使用、費(fèi)用開支及財(cái)產(chǎn)管理，嚴(yán)格審核原始憑證及賬表、單證，杜絕貪污、浪費(fèi)及不合理開支;

(10)參與對子公司的財(cái)務(wù)管理。

(11)協(xié)調(diào)處理與各單位的關(guān)系。

2.4 財(cái)務(wù)部建立稽查制度，出納員不得兼管稽核、會計(jì)檔案保管和收入、費(fèi)用、債權(quán)債務(wù)賬目的登記工作。

2.5 公司董事會按有關(guān)程序聘任公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。

第三章 會計(jì)核算

3.1 公司按照《企業(yè)會計(jì)制度》規(guī)定，結(jié)合經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)際情況，制訂并實(shí)施有關(guān)會計(jì)核算暫行辦法，及時(shí)、正確反映經(jīng)營業(yè)績和披露經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 公司采用借貸記賬法，以中文作為記錄的文字，以人民幣為記賬本位幣，按照《企業(yè)會計(jì)制度》的規(guī)定并結(jié)合公司的實(shí)際情況，設(shè)置總分類和明細(xì)賬科目。

3.3 公司按照《企業(yè)會計(jì)制度》規(guī)定對經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行會計(jì)核算、賬務(wù)處理，并實(shí)行會計(jì)電算化。

3.4 公司依照權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則確認(rèn)收入和成本，以反映公司的經(jīng)營成果。

3.5 公司嚴(yán)格區(qū)分本期費(fèi)用支出與期間費(fèi)用支出。

3.6 公司各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在取得時(shí)按照實(shí)際成本計(jì)量，其后，如果財(cái)產(chǎn)發(fā)生減值，按照《企業(yè)會計(jì)制度》的規(guī)定計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。

3.7 公司在進(jìn)行會計(jì)核算時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循謹(jǐn)慎性原則的要求，不得多計(jì)資產(chǎn)和收益、少計(jì)負(fù)債和費(fèi)用。

第四章 財(cái)務(wù)預(yù)算管理

4.1 公司制定財(cái)務(wù)預(yù)算管理暫行規(guī)定，對公司的經(jīng)營業(yè)績、財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目運(yùn)作等實(shí)行全面財(cái)務(wù)預(yù)算，并依據(jù)其實(shí)施管理。

4.2 公司在年度開始前組織編制完成本年度的各項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算，財(cái)務(wù)預(yù)算主要包括以下內(nèi)容：

1. 經(jīng)營預(yù)算;

2. 盈利預(yù)算;

3. 資金預(yù)算。

4.3 公司在預(yù)算年度開始后，對財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分階段的控制和監(jiān)督，及時(shí)進(jìn)行差異分析，并查實(shí)差異的原因，向總經(jīng)理報(bào)告。

第五章 收入、成本費(fèi)用管理

5.1 公司建立并完善營業(yè)收入的管理規(guī)定，確保收入循環(huán)中的報(bào)價(jià)、簽訂合同、實(shí)際收款和開具發(fā)票等各環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制，以加強(qiáng)對業(yè)務(wù)活動的財(cái)務(wù)監(jiān)督。

5.2 營業(yè)收入是指公司在營業(yè)期間收取的各種經(jīng)營項(xiàng)目的主營收入和其他業(yè)務(wù)收入。公司在收訖價(jià)款或取得價(jià)款的憑證時(shí)，確認(rèn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

5.3 公司對外投資性的收益包括短期投資收入和長期投資收益。短期投資收益在持有期滿后確認(rèn)，長期投資收益按被投資單位取得的合法審計(jì)報(bào)告中的財(cái)務(wù)年度權(quán)益確認(rèn)。

5.4 成本費(fèi)用的核算堅(jiān)持權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則，當(dāng)期發(fā)生的成本費(fèi)用，無論其款項(xiàng)是否支付，都應(yīng)計(jì)入當(dāng)期的成本費(fèi)用;雖在本期支付的成本費(fèi)用，但應(yīng)有后期負(fù)擔(dān)的均不能計(jì)入本期成本費(fèi)用。但應(yīng)歸屬本期的成本費(fèi)用和損失不得掛賬，調(diào)節(jié)利潤。

5.5 嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格履行請購、審批、合同訂立、付款等程序，合理控制成本和費(fèi)用。費(fèi)用報(bào)銷的審批及流程按照費(fèi)用報(bào)銷暫行規(guī)定執(zhí)行。

5.6 公司合理運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用等資本成本。

第六章 資產(chǎn)管理

6.1 公司嚴(yán)格按照國家有關(guān)部門頒布的《現(xiàn)金管理?xiàng)l例》、《銀行支票使用管理暫行規(guī)定》、《銀行賬戶管理辦法》和公司現(xiàn)金、銀行存款管理暫行規(guī)定，對貨幣資金的使用、銀行賬戶的開設(shè)和使用進(jìn)行管理。貨幣資金的保管和核算須崗位分離。

6.2 公司制定信用政策，加強(qiáng)對應(yīng)收款項(xiàng)的管理，明確欠款對象，落實(shí)追款責(zé)任并依據(jù)結(jié)果施以獎懲。

公司采用余額百分比法估計(jì)壞賬損失，并計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，計(jì)提的比例為期末應(yīng)收款項(xiàng)的5‰。財(cái)務(wù)部對已確實(shí)不能收回的超齡應(yīng)收款項(xiàng) ，定期逐筆書面上報(bào)總經(jīng)理審核，批準(zhǔn)后作為壞賬損失處理。如數(shù)額較大者須通過董事會批準(zhǔn)后處理。

6.3 公司加強(qiáng)對存貨的管理，建立完善的采購、保管、領(lǐng)銷、記錄、盤點(diǎn)制度，保證賬、卡、物相符。存貨按照實(shí)際成本計(jì)價(jià)，領(lǐng)用或發(fā)出存貨，采用先進(jìn)先出法確認(rèn)其實(shí)際成本。

6.4 公司制定并嚴(yán)格執(zhí)行《固定資產(chǎn)管理辦法》，健全固定資產(chǎn)購建預(yù)算、授權(quán)購買、登記核算、維護(hù)保養(yǎng)、處置等控制制度。公司的固定資產(chǎn)按分類確定折舊率，采用直線法折舊。全部折舊額在相應(yīng)資產(chǎn)的有效經(jīng)營期內(nèi)收回。

公司對固定資產(chǎn)的購建、清理、報(bào)廢等，都應(yīng)當(dāng)辦理會計(jì)手續(xù)，設(shè)置固定資產(chǎn)明細(xì)賬，建立固定資產(chǎn)卡片，進(jìn)行會計(jì)核算。

6.5 公司對資產(chǎn)使用部門要求定期或者至少于每年年度終了，對各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行全面檢查，并根據(jù)謹(jǐn)慎性原則的要求，合理地預(yù)計(jì)各項(xiàng)資產(chǎn)可能發(fā)生的損失，當(dāng)期末賬面資產(chǎn)價(jià)值與可收回金額發(fā)生差額時(shí)，對可收回金額低于賬面價(jià)值的差額，提交公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

第七章 負(fù)債及所有者權(quán)益管理

7.1 公司的債務(wù)性融資和權(quán)益性融資，依據(jù)《公司法》等相關(guān)法規(guī)和《公司章程》進(jìn)行。

7.2 公司依據(jù)《公司法》等相關(guān)法規(guī)和《公司章程》實(shí)施股本變動、提取公積金以及分紅派息等程序。

公司法定公積金按照稅后利潤的10%提取。

第八章 籌資管理

8.1籌資是公司根據(jù)發(fā)展需要，在自有資金不能滿足和保證公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，從外部獲取資金以達(dá)到公司經(jīng)營目標(biāo)的必要活動?；I資必須充分考慮公司實(shí)際情況，制定和掌握好籌資策略和方法，確保此項(xiàng)工作安全、有序，并取得最佳效益。

8.2籌資的目的是投資，籌資策略必須以投資策略為依據(jù)，充分反映公司投資的要求?；I資時(shí)考慮以下因素：以“投”定“籌”、量力而行、具有配套能力和消化能力、籌資成本、籌資管理的難度、公司籌資的期限、負(fù)債率和還債率等。

8.3 籌資方式包括銀行籌資、股票籌資、債券籌資等。結(jié)合公司實(shí)際情況，銀行籌資是公司資金籌集的最主要、最直接的內(nèi)容，在公司的發(fā)展階段，應(yīng)盡量爭取各專業(yè)銀行的支持。

第九章 投資管理

9.1 公司依據(jù)國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、有關(guān)法規(guī)和公司章程、地區(qū)及行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、公司及項(xiàng)目前景分析等因素，把對公司的長期發(fā)展有較大的影響投資項(xiàng)目，作為是對外投資管理的重點(diǎn)，同時(shí)，為改善投資決策效果，提高投資決策能力和收益，董事會對投資項(xiàng)目進(jìn)行初審、分析、篩選、評價(jià)、論證。公司不從事證券信用交易，避免從事承擔(dān)無限責(zé)任的投資。

9.2 對外投資應(yīng)考慮投資增值程度、投資保本能力、投資風(fēng)險(xiǎn)性、納稅優(yōu)惠方針、投資的預(yù)期成本、籌資能力、投資回報(bào)期間的長短等，全面綜合考慮各因素的基礎(chǔ)上，確定投資的項(xiàng)目。

9.3在爭取獲得更多的投資增值、投資收益時(shí)必須重點(diǎn)考慮投資的風(fēng)險(xiǎn)，包括項(xiàng)目特有風(fēng)險(xiǎn)、公司風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)。由于項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)不能通過多角化加以分散，因此其對項(xiàng)目的影響非常重大，但公司風(fēng)險(xiǎn)或項(xiàng)目特有風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。

9.4 短期投資是指公司購入能隨時(shí)變現(xiàn)并且持有時(shí)間不準(zhǔn)備超過一年的投資。短期投資按取得時(shí)的投資成本入賬。

短期投資持有期間所取得的股利、利息等收益，不確認(rèn)投資收益。

9.5長期投資是指公司購入不能隨時(shí)變現(xiàn)或不準(zhǔn)備隨時(shí)變現(xiàn)的投資，并分別在“長期股權(quán)投資”、“長期債權(quán)投資”科目中核算。

公司對外進(jìn)行股權(quán)投資，根據(jù)對被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的不同情況，分別采用成本法或權(quán)益法核算。

公司對外進(jìn)行債權(quán)投資，按取得的實(shí)際成本，作為開始投資成本。

9.6 公司應(yīng)當(dāng)定期或者至少每年年度終了,對長期投資逐項(xiàng)進(jìn)行檢查,如果由于市價(jià)持續(xù)下跌或被投資單位經(jīng)營狀況惡化等原因?qū)е缕淇墒栈亟痤~低于賬面價(jià)值的,應(yīng)當(dāng)計(jì)提長期投資減值準(zhǔn)備.

9.7公司根據(jù)《公司法》，以及公司發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施對外投資，并嚴(yán)格履行立項(xiàng)、可行性分析、審批、運(yùn)作、監(jiān)督管理和核算等程序，對外投資必須經(jīng)董事會審議通過。

第十章 財(cái)務(wù)信息管理

10.1 公司依據(jù)《企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告條例》、《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)會計(jì)制度》、《合并會計(jì)報(bào)表暫行規(guī)定》以及財(cái)政部頒布的其他有關(guān)制度，編制財(cái)務(wù)報(bào)表。

10.2 公司的財(cái)務(wù)報(bào)表屬于公司的財(cái)務(wù)機(jī)密，未經(jīng)董事會批準(zhǔn)的財(cái)務(wù)報(bào)表一律不得外流。

10.3 已經(jīng)審核過的報(bào)表如需外送，需經(jīng)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。月報(bào)在次月的十日內(nèi)送各股東，季報(bào)在每一季度結(jié)束后的二十日內(nèi)送各股東，年報(bào)在每一會計(jì)年度結(jié)束后的三十日內(nèi)送各股東。

10.4公司依照《會計(jì)電算化管理制度》實(shí)行財(cái)務(wù)電子信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)授權(quán)、崗位分離、記錄控制等內(nèi)控程序的電算化，保證內(nèi)控制度的有效性,相關(guān)人員在使用財(cái)務(wù)電子信息系統(tǒng)過程中，嚴(yán)格遵循內(nèi)部控制規(guī)范和技術(shù)規(guī)范，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

10.5 公司財(cái)務(wù)部依照《會計(jì)檔案管理辦法》妥善保管各種財(cái)務(wù)會計(jì)文本(電子)資料。

10.6 財(cái)務(wù)部按照規(guī)定作好財(cái)務(wù)工作交接工作，財(cái)務(wù)人員工作調(diào)動或者因故離職必須將本人所經(jīng)管的財(cái)務(wù)工作全部交給接替人員，沒有辦清交接手續(xù)不得調(diào)動或者離職。

第十一章 附則

11.1本規(guī)定由董事會負(fù)責(zé)修改和補(bǔ)充。

11.2本規(guī)定由董事會授權(quán)公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)解釋。

11.3 董事會委托公司財(cái)務(wù)部依據(jù)本規(guī)定擬定若干具體實(shí)施細(xì)則和具體辦法，由公司總經(jīng)理審批通過后，頒發(fā)施行。

房產(chǎn)公司管理制度范文第2篇

大家好！

我__財(cái)會專業(yè)畢業(yè)，大專學(xué)歷，————年取得會計(jì)師--中級職稱，本次競聘的是房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部異地項(xiàng)目處主任崗位。本人2001年入司以來，先后在房產(chǎn)原綜合處辦理過房產(chǎn)證、房產(chǎn)財(cái)務(wù)原資產(chǎn)信用處擔(dān)任過往來會計(jì)、現(xiàn)任房產(chǎn)財(cái)務(wù)成本處核算會計(jì)并兼任洪江項(xiàng)目部會計(jì)。在這期間得到了公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心與同事的幫助，才使我得以不斷的成長與收獲，在此表示深深的感謝。在公司工作已幾年頭，但真正的參加競聘還是頭一回，心里的緊張不亞于參加競聘的每一位，今天站在這里是演講，是介紹自己，闡述觀念，接受評委和大家的點(diǎn)評。從徘徊不定到?jīng)Q定應(yīng)聘，從不自信到自信，多少也有一些內(nèi)心升華的感悟。在此先為大家即將的點(diǎn)評表示衷心的感謝！

我出生在一個(gè)工農(nóng)家庭，父親是工作起來一絲不茍，力求規(guī)范的人。他時(shí)常勉勵(lì)我要刻苦學(xué)習(xí)，多鉆研，要愛崗敬業(yè)，多奉獻(xiàn)，為集團(tuán)公司事業(yè)的發(fā)展添磚加瓦。父親的囑咐時(shí)常在我耳畔縈繞，為我指明了奮進(jìn)的航向。于是我暗下定決心“要干就干好，干出個(gè)樣子來”。在工作中，我虛心向同事、老職工請教，晚上孤燈陪伴，刻苦學(xué)習(xí)《房地產(chǎn)開發(fā)手冊》、《企業(yè)資本運(yùn)營操作指南》、《會計(jì)工作規(guī)則》、《財(cái)務(wù)管理》、《會計(jì)檔案管理制度》等專業(yè)書籍為自己充電，拓寬視野，不斷提高自身業(yè)務(wù)知識。

在公司領(lǐng)導(dǎo)、同事們的幫助和鼓勵(lì)下，我很快從一個(gè)房地產(chǎn)會計(jì)的門外漢得已轉(zhuǎn)變，熟練掌握了房地產(chǎn)會計(jì)工作各項(xiàng)專業(yè)務(wù)知識。在會計(jì)工作中，我充分發(fā)揮會計(jì)職能作用協(xié)助搞好本公司核算管理工作。在原資產(chǎn)管理處任往來會計(jì)時(shí)讓我深刻認(rèn)識到良好的資產(chǎn)管理有助于集團(tuán)及時(shí)識別、防范、化解風(fēng)險(xiǎn)。面對宏觀調(diào)控下的市場開放性競爭，房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品及銷售模式上，我們要及時(shí)調(diào)整工作思路、克服困難，充分調(diào)動起一切社會可用資源，才能確保銷售收入的增長，完成董事局下達(dá)的年度計(jì)劃指標(biāo)；與此同時(shí)，我始終認(rèn)為“增收、創(chuàng)效”應(yīng)作為集團(tuán)工作的長期目標(biāo)來抓，進(jìn)一步加大收入及盈余的量化考核，實(shí)行動態(tài)管理，定期通報(bào)，讓全員競爭意識明顯增強(qiáng)，有效促進(jìn)了公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)持續(xù)了快速發(fā)展。

在具體工作中，我認(rèn)真履行好崗位職責(zé)，重點(diǎn)抓好以下三個(gè)方面：一是認(rèn)真抓好資產(chǎn)的規(guī)范管理，加強(qiáng)公司的資產(chǎn)變現(xiàn)，合理利用自留資產(chǎn)。二是認(rèn)真抓好成本的監(jiān)督管理，開源節(jié)流。三是認(rèn)真學(xué)習(xí)法律法規(guī)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)知識，不斷提升自身綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)。會計(jì)工作，讓我倍加珍惜這神圣的工作崗位。每當(dāng)為整理借、貸方發(fā)生額和為趕制會計(jì)數(shù)據(jù)加班到深夜的時(shí)候，我深深體會到會計(jì)工作艱難和辛苦；可當(dāng)集團(tuán)一次次銷售突破新高，優(yōu)質(zhì)服務(wù)受表彰，精神文明創(chuàng)建傳來喜訊，財(cái)務(wù)效益指標(biāo)上升的時(shí)候，我又感到由衷地高興和欣慰，我的付出是值得的。

適逢這次競爭上崗，我本著檢驗(yàn)、學(xué)習(xí)、提高的目的走上了今天的演講臺，希望能尋找到下一步的人生答案，感謝在坐的各位，是你們給了我勇氣與信心，讓我對自己的工作與能力有了一次新的嘗試與挑戰(zhàn)的機(jī)會，本次我將應(yīng)聘房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部異地項(xiàng)目處主任崗位，任職后我將積極配合單位領(lǐng)導(dǎo)努力做好以下工作：

一、認(rèn)真執(zhí)行國家金融政策、法規(guī)和房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會計(jì)制度，履行好會計(jì)崗位職責(zé)，進(jìn)一步規(guī)范項(xiàng)目部管理辦法的相關(guān)內(nèi)容，實(shí)行程序化管理，進(jìn)一步提高項(xiàng)目部資產(chǎn)變現(xiàn)收入，降低風(fēng)險(xiǎn)，夯實(shí)集團(tuán)發(fā)展基礎(chǔ)。并通過建立電腦系統(tǒng)收入臺帳，落實(shí)銷售任務(wù)，做好項(xiàng)目部資金就地平衡工作。

二、按規(guī)定審核、匯總、編報(bào)項(xiàng)目部各種會計(jì)報(bào)表或數(shù)據(jù)，真實(shí)、完整、及時(shí)地反映經(jīng)營成果，并為房產(chǎn)公司及董事局提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)和信息依據(jù)。同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)重要印章保管和會計(jì)檔案管理，防止各類安全事故的發(fā)生。

三、進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目部的財(cái)產(chǎn)管理，認(rèn)真搞好項(xiàng)目部的會計(jì)資料的收集和保管，加強(qiáng)保密制度的落實(shí)。

四、加強(qiáng)監(jiān)督，維護(hù)財(cái)經(jīng)紀(jì)律和金融市場秩序，敢與違法亂紀(jì)行為作斗爭。

五、保守項(xiàng)目部的商業(yè)秘密，確保項(xiàng)目部內(nèi)部信息和商業(yè)機(jī)密不外漏。

六、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高自身綜合素質(zhì)，積極配合集團(tuán)搞好中心工作。

房產(chǎn)公司管理制度范文第3篇

【關(guān)健詞】別墅建筑；給排水安裝；質(zhì)量控制

建筑給排水的重要性已經(jīng)為業(yè)界所熟知，其包含的內(nèi)容會因建筑類型的不同也會較大的區(qū)別，大致可以分為生活給排水、消防給水等，有些建筑還會有太陽能熱水及污水處理設(shè)施等相關(guān)內(nèi)容，本文想結(jié)合工程實(shí)例就別墅類建筑給排水管道安裝質(zhì)量控制作一些探討與分析，希望有助于該類工程的安裝質(zhì)量的提高。

1 別墅建筑施工管理的特殊性

別墅建筑特別是成片開發(fā)的別墅建筑群，有其自身的一些特殊性，因此無論是房產(chǎn)商、施工單位還是監(jiān)理單位，都應(yīng)對這類建筑的特殊性作深入的研究。

（1）別墅建筑施工面分散，如果沒有其他制約因素限制幾乎可以同時(shí)施工，如一個(gè)別墅小區(qū)按100戶計(jì)，建筑面積在3萬到5萬平米左右，對施工質(zhì)量的監(jiān)督、控制尤其是過程控制有特殊要求。這與高層建筑有很大區(qū)別。

（2）建筑戶型（房型）相對復(fù)雜，戶內(nèi)管線分散而室外管線在有些情況又集中、擁擠。同時(shí)別墅相對來說對景觀綠化要求較高，這與室外管線特別是排水管線的施工產(chǎn)生較多矛盾，協(xié)調(diào)難度高。

（3）別墅建筑品質(zhì)的高預(yù)期與施工隊(duì)伍（單位）低進(jìn)入門檻的矛盾。別墅在人們心中的高檔品質(zhì)是無須多言的，但就單個(gè)別墅而言事實(shí)上三層左右的建筑，似乎沒有很高要求。為這表象所誤，業(yè)主很可能選擇不合格的或者誠信度較差的單位進(jìn)入，因而產(chǎn)生大量的質(zhì)量問題。

常州某別墅項(xiàng)目的質(zhì)量問題實(shí)例，這是一個(gè)分期開發(fā)的高檔別墅樓盤，一期工程別墅項(xiàng)目分聯(lián)排及雙拼（實(shí)際上獨(dú)棟），共3.5萬平米，毛坯房交付。在交付業(yè)主過程中，業(yè)主提出了大量的質(zhì)量問題，與給排水專業(yè)有關(guān)的主要有：

外墻及屋面有滲水、地下排水管道因回填土下沉斷裂、屋面及陽臺排水不暢積水嚴(yán)重、排水管材品質(zhì)差（排水UPVC管未經(jīng)抽樣送檢），給水PPR管冷熱水管混用，穿屋面及樓板未按規(guī)定設(shè)置套管，部分房間雨污水管混接，給水管未按圖紙安裝，既有明裝，也有暗裝，還有的在室內(nèi)地坪半明半暗等。當(dāng)然其他專業(yè)也有很多質(zhì)量問題，如庭院圍墻開裂甚至倒坍、結(jié)構(gòu)滲水，窗臺滲水等。

2 通常認(rèn)為，人 、材料、機(jī)械、方法 、環(huán)境是影響施工質(zhì)量的重要因素，我們想重點(diǎn)從人這個(gè)方面討論如何加強(qiáng)質(zhì)量控制

（1）施工單位的誠信與人員素質(zhì)。如果施工單位沒有質(zhì)量意識，沒有以質(zhì)量求生存的觀念，沒有嚴(yán)格的質(zhì)量管理體系并且落到實(shí)處，施工質(zhì)量是無從談起的。在投標(biāo)或者合同開始簽定階段的承諾常常就是一紙空文而已，這對招標(biāo)方選擇施工單位提出了研究課題。即使是施工單位有較好的質(zhì)量控制體系、管理制度，如建設(shè)方、監(jiān)理方?jīng)]有經(jīng)常的監(jiān)督與檢查，施工單位也會松懈，所以建設(shè)方、監(jiān)理方、施工方都應(yīng)該有嚴(yán)格的制度約束，同時(shí)要時(shí)時(shí)做到實(shí)處，才有可能為質(zhì)量控制有一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（2）監(jiān)理單位的作用。監(jiān)理單位應(yīng)該是質(zhì)量監(jiān)督的主體，但是在上述實(shí)例中，由于房產(chǎn)公司為了節(jié)省監(jiān)理費(fèi)用，僅僅委托監(jiān)理單位負(fù)責(zé)資料的監(jiān)理，負(fù)責(zé)各種驗(yàn)收表格的填報(bào)蓋章而已，質(zhì)量監(jiān)督不在其工作范圍，監(jiān)理實(shí)際上完全成了擺設(shè)。房產(chǎn)公司這種違背國家建設(shè)法律法規(guī)的做法事實(shí)證明是自食苦果。我國建設(shè)工程監(jiān)理制度自1988年實(shí)行已經(jīng)二十多年了，房產(chǎn)公司如何正確認(rèn)識監(jiān)理的地位與作用，仍然有很多誤區(qū)，值得深思。而監(jiān)理單位為了取得監(jiān)理合同，常常是對建設(shè)方不符合國家規(guī)定的合同條款、范圍也接受，因而嚴(yán)重地影響了自己的聲譽(yù)進(jìn)而影響了自己的行業(yè)現(xiàn)象與發(fā)展，同樣應(yīng)該反省。

（3）業(yè)主單位管理人員在整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)過程處于主體地位，由于管理模式的千差萬別，給排水工程師在各房產(chǎn)公司不盡相同，但對施工質(zhì)量、進(jìn)度及安全的管理是基本的。給排水工程師自己的業(yè)務(wù)水平、職業(yè)道德及責(zé)任心對給排水安裝質(zhì)量的控制至關(guān)重要，特別是監(jiān)理缺位在某些情況下尤其如此（如文中的實(shí)例）。如上述實(shí)例中的套管預(yù)埋在混凝土施工階段就應(yīng)該提前要求整改，室外排水管施工中應(yīng)該針對回填土質(zhì)及排出管較長的情況提出預(yù)案，發(fā)現(xiàn)問題時(shí)調(diào)整施工方案就不至于在交房時(shí)才發(fā)現(xiàn)。我們認(rèn)為給排水工程師（或者其他專業(yè)工程師）專業(yè)技術(shù)知識是基礎(chǔ)，責(zé)任心是關(guān)鍵，只有這樣才能完成本專業(yè)的管理職責(zé)，才能對施工單位進(jìn)行管理，對施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督控制。

（4）正確處理好質(zhì)量、進(jìn)度、成本（投資）的關(guān)系

在處理三者之間的關(guān)系時(shí)，必須建立這樣的理念，即：質(zhì)量是生命，成本是根本，工期是體現(xiàn)。在質(zhì)量與工期發(fā)生矛盾時(shí)，工期讓步；當(dāng)質(zhì)量與成本沖突時(shí)，選擇質(zhì)量。質(zhì)量在這三者起著主導(dǎo)與支配的作用。只能通過加強(qiáng)管理，做到工程質(zhì)量在不增加成本的基礎(chǔ)上達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計(jì)要求；施工工期在不增加成本的基礎(chǔ)上低于國家定額工期；工程成本在符合質(zhì)量與工期要求下低于社會平均水平。使質(zhì)量、進(jìn)度、成本三者達(dá)到最佳的結(jié)合與辨證的統(tǒng)一。

3 工程質(zhì)量控制的流程與措施

首先在工程質(zhì)量控制過程要杜絕僅僅讓監(jiān)理單位對資料監(jiān)理的做法，嚴(yán)格按國家建設(shè)法律、法規(guī)、規(guī)范簽訂監(jiān)理委托合同，讓監(jiān)理在合同范圍內(nèi)責(zé)、權(quán)、利相一致。

3.1 質(zhì)量控制主要措施

（1）督促承包商建立健全的質(zhì)量保障體系并督促其運(yùn)轉(zhuǎn)

建立質(zhì)量控制應(yīng)該以主動控制為主，督促承包商建立健全的質(zhì)量管理和質(zhì)量保障體系，對工程項(xiàng)目建設(shè)的人、機(jī)、料等生產(chǎn)要素實(shí)施全方位控制。

監(jiān)理工程師要經(jīng)常檢查承包商質(zhì)保體系的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，尤其是承包商各級技術(shù)負(fù)責(zé)人和專職質(zhì)檢人員到位情況，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)有規(guī)范的貫徹執(zhí)行情況。

（2）工序管理

要求承包商完善計(jì)量及質(zhì)量檢測技術(shù)和手段，在每道工序開始前進(jìn)行施工技術(shù)交底，并在每道工序完成后進(jìn)行質(zhì)量自檢，未經(jīng)監(jiān)理工程師驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格的不予簽認(rèn)，且要求承包商不得進(jìn)入下道工序施工。認(rèn)真做好隱蔽工程的檢查驗(yàn)收、工序交接檢查驗(yàn)收、工程施工質(zhì)量預(yù)控三方面工作。

（3）進(jìn)場材料和設(shè)備的管理

給排水專業(yè)監(jiān)理工程師對進(jìn)場的材料和設(shè)備，按照委托監(jiān)理合同的約定和工程質(zhì)量管理文件的規(guī)定，對其產(chǎn)品合格證、材質(zhì)證明單和相關(guān)材料檢驗(yàn)合格的證明及技術(shù)文件進(jìn)行復(fù)核。

（4）嚴(yán)肅處理監(jiān)理過程中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量隱患或質(zhì)量事故

監(jiān)理工程師每日進(jìn)行有目的性的日常巡視，對工程重點(diǎn)部位進(jìn)行旁站監(jiān)理，比如，室外給排水管網(wǎng)回填等項(xiàng)目有必要進(jìn)行旁站監(jiān)理。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題立即通知承包商整改，并跟蹤承包商的糾正過程，以消除質(zhì)量隱患。對于原材料使用和設(shè)計(jì)承包合同（如何合同中有規(guī)定材料的型號）的，應(yīng)查明原因，通知承包商清除出現(xiàn)場。

（5）人員管理

對于鋼管焊接工序操作人員必須取得特殊工種證書的才允許上崗，對于不要求的人員，立即通知承包商停止其工作，要求調(diào)換合格的操作人員，從源頭上保證工程質(zhì)量。

（6）分包商管理

對分包商進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查，檢查其營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)資質(zhì)等級證書等；對其以往的業(yè)績進(jìn)行考核，必要情況進(jìn)行實(shí)地考察，確保分包商是加合格的施工單位。

房產(chǎn)公司給排水工程師要積極支持監(jiān)理工程師的工作，同時(shí)也要對監(jiān)理工程師的工作進(jìn)行必要的檢查與管理，防止可能出現(xiàn)的失控。

4 結(jié)束語

總之，給排水安裝質(zhì)量的控制是建設(shè)單位（監(jiān)理單位）、施工單位的共同職責(zé)，必須按質(zhì)量控制目標(biāo)建立嚴(yán)格的程序及制度并且在工作切實(shí)執(zhí)行，才能達(dá)到質(zhì)量控制目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳粟帛.建筑給排水管道安裝質(zhì)量控制.中國建設(shè)信息，2012（13）.

房產(chǎn)公司管理制度范文第4篇

筆者在2010年5月至9月份,就美國地方政府對土地的管理問題,先后對馬薩諸塞州的Cohasset鎮(zhèn)、馬里蘭州的HfJward縣、得克薩斯州的Houston市、伊利諾伊州的carhondale市和紐約州的sullivan縣進(jìn)行了實(shí)地考察。在考察中,筆者與當(dāng)?shù)卣耐恋匾?guī)劃和管理部門的官員進(jìn)行了交流,收集了大量美國地方政府土地管理方面的法律法規(guī)和規(guī)劃圖,實(shí)地考察了一些規(guī)劃案例。在這些材料的基礎(chǔ)上,筆者大致勾畫出美國地方政府對土地管理的基本輪廓。

首先需要明確的是,美國土地管理的責(zé)任,主要由地方政府承擔(dān)。美國實(shí)行的是土地私有制。但是,在對土地的規(guī)劃和管理方面,地方政府所擁有的權(quán)力往往大于私人的財(cái)產(chǎn)權(quán)。這不是說,地方政府可以剝奪私人財(cái)產(chǎn)權(quán)或者像中國一些地方政府那樣,直接去征用土地,而是說,美國地方政府在維護(hù)土地的自然屬性方面,在保護(hù)自然環(huán)境和歷史文化遺產(chǎn)方面,可以通過地方立法,去限制私人或者公司對其擁有的土地不當(dāng)開發(fā),防止造成對當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境、文化和歷史傳統(tǒng)的破壞。

“分區(qū)制(Zoning)”是包括美國在內(nèi)的發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家地方政府進(jìn)行土地管理的基本方法,是地方政府在土地規(guī)劃和管理的實(shí)踐中,通過批準(zhǔn)一塊土地具有與另一塊土地不同的用途,并用地圖表示出來而形成的。這種方法既可以確定土地的不同用途,也可以規(guī)范一個(gè)區(qū)域內(nèi)土地開發(fā)和建設(shè)的性質(zhì)和范圍。由此可以看出,“分區(qū)制”土地管理制度不涉及土地的所有權(quán)性質(zhì),它所規(guī)范的主要是土地的使用權(quán)。

“分區(qū)制”的由來及其變化

美國第一個(gè)綜合分區(qū)制土地管理的法律,產(chǎn)生于1916年的紐約市。1916年,紐約市曼哈頓區(qū)的下城建造了一棟“公平大廈”。這棟大廈不僅高度超過了相鄰的建筑,占據(jù)了自己土地所有權(quán)邊界內(nèi)的所有陸地面積,而且影響了相鄰建筑的采光,由此在紐約市引起了廣泛的討論。這次討論的結(jié)果,在美國歷史上產(chǎn)生了第一部綜合性的分區(qū)制土地管理法律。這部由愛德華?巴塞特律師領(lǐng)導(dǎo)的委員會提出的法律,不僅從此規(guī)范了紐約市的土地管理,而且他們制定的《分區(qū)土地管理標(biāo)準(zhǔn)法案》,還在1924年為美國聯(lián)邦政府商務(wù)部所采納和,成為美國其他地方政府制定土地管理法的范本,由此巴塞特被尊稱為“分區(qū)制土地管理法的創(chuàng)始人”。

紐約市將城市分為3個(gè)主要功能區(qū):居民區(qū)(R),商業(yè)區(qū)(C),工業(yè)區(qū)(M)。這3個(gè)功能區(qū)內(nèi)部又進(jìn)一步劃分為低密度、中密度和高密度的居民區(qū)、商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)。任何一個(gè)區(qū)都可以因?yàn)樘貏e的目的來改變區(qū)劃的某些性質(zhì),以滿足居民生活的需要。例如,規(guī)劃為居民區(qū)的一些街道也可以有為居民日常生活服務(wù)的零售商業(yè)區(qū)。這些調(diào)整是由區(qū)劃內(nèi)的行政組織來實(shí)施的。

1926年發(fā)生的一起土地使用糾紛案,由于美國聯(lián)邦最高法院支持了地方政府對土地的分區(qū)管理,從而在憲法層次上,首次確認(rèn)了分區(qū)制土地管理的合法性。20世紀(jì)20年代,安博勒房產(chǎn)公司在美國俄亥俄州克利夫蘭市郊區(qū)的歐幾里德鎮(zhèn)擁有68英畝土地,該公司準(zhǔn)備對這些土地進(jìn)行工業(yè)開發(fā)。但是當(dāng)?shù)卣呀?jīng)在幾年前制定并通過了分區(qū)制土地管理的法律,確定這些土地不能用于工業(yè)目的,當(dāng)?shù)鼐用褚舱J(rèn)為這樣的土地開發(fā),將影響歐幾里德鎮(zhèn)原有的自然環(huán)境、文化傳統(tǒng)和自己的生活。當(dāng)?shù)卣鶕?jù)分區(qū)制土地管理法否決了安博勒房產(chǎn)公司的開發(fā)計(jì)劃。由此,安博勒房產(chǎn)公司將歐幾里德地方政府告上了法庭,認(rèn)為當(dāng)?shù)卣牟脹Q違反了美國憲法第五修正案中關(guān)于“不能將私人財(cái)產(chǎn)在沒有進(jìn)行補(bǔ)償?shù)那闆r下用于公共目的”的條款,使他們擁有的土地價(jià)值降低了,損害了他們的經(jīng)濟(jì)利益,要求得到地方政府的賠償。雖然基層法院支持了安博勒房產(chǎn)公司的訴訟請求,但1926年聯(lián)邦最高法院糾正了基層法院的判決,認(rèn)為地方政府分區(qū)制土地管理法符合美國憲法第十四修正案中關(guān)于“平等保護(hù)”的條款,而且安博勒房產(chǎn)公司也沒有明確的證據(jù)來證明他們擁有的土地價(jià)值貶值了,并遭受了經(jīng)濟(jì)上的損失。

這是美國歷史上關(guān)于分區(qū)制土地管理的一個(gè)里程碑,也是至今為止提交聯(lián)邦最高法院審理的最后一起重要的分區(qū)制土地管理案例。從此以后,美國沒有類似的案例再度發(fā)生。盡管20世紀(jì)60年代末,美國的民權(quán)倡導(dǎo)者指出,分區(qū)制土地管理法排斥低收入家庭和歧視少數(shù)民族,因而這種制度是違憲的。但是美國聯(lián)邦最高法院還是既支持分區(qū)制土地管理法,也保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)所有者的權(quán)利。在歷史上,法院一般將私有財(cái)產(chǎn)權(quán)與民權(quán)區(qū)分開來,并認(rèn)為前者比后者更為重要。

美國地方政府制定的分區(qū)制土地管理法律,是政府與社區(qū)合作的結(jié)果。而改變土地的功能也必須與民眾協(xié)商,通過立法來實(shí)現(xiàn)。這一點(diǎn)也叫“規(guī)則的底線”:就是地方政府、居民團(tuán)體、民間組織、開發(fā)商共同協(xié)商來完成。不僅需要符合實(shí)際情況,還要公開公正透明。

在俄亥俄州的克利夫蘭市,當(dāng)?shù)刈h會規(guī)定,改變分區(qū)制土地用途需要土地開發(fā)商履行自薦義務(wù),但開發(fā)項(xiàng)目能否批準(zhǔn)要由大克利夫蘭地區(qū)的居民實(shí)行全民公決來決定。在1971～1972年,庫亞洪嘎(Cuyahoga)縣內(nèi)21個(gè)地方政府通過了改變土地用途要舉行全民公決的法律。這就使民眾有了直接控制土地使用的權(quán)力,可以拒絕不受歡迎的土地開發(fā),從而保護(hù)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的生活質(zhì)量和保護(hù)環(huán)境不受破壞。例如,在斯?fàn)钏咕S爾市(Strongsvine),

從1971～1977年,居民拒絕了要求將單戶住宅區(qū)改變?yōu)槎鄳糇≌瑓^(qū)11項(xiàng)申請中的10項(xiàng)。在同一時(shí)期,大克利夫蘭地區(qū),要求建設(shè)多戶住宅區(qū)的15項(xiàng)申請,只有l(wèi)項(xiàng)獲得了通過。另外要求改變土地使用性質(zhì)的28項(xiàng)申請,只有兩項(xiàng)通過了全民公決。

以上事實(shí),一方面說明社區(qū)居民在土地管理過程中的地位和作用日益明顯,另一方面也顯示出,在保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)與保護(hù)區(qū)域特色之間,分區(qū)制土地管理將成為地方政治和經(jīng)濟(jì)矛盾和沖突的焦點(diǎn)。事實(shí)上,美國法院在審理這類案件時(shí),也是在保持一種平衡:法院既要保護(hù)私人的土地財(cái)產(chǎn)權(quán),也要保護(hù)社區(qū)的自然環(huán)境和人文歷史傳統(tǒng),通過案件的審理使雙方都能在自己的權(quán)力邊界內(nèi)行使權(quán)利,避免超越相互制約的平衡點(diǎn)。

政府作用和民眾參與

可以說,沒有民眾的廣泛參與和監(jiān)督,就不會有地方政府對土地管理的主導(dǎo)權(quán)。地方政府在土地管理和開發(fā)中,充當(dāng)著市場經(jīng)濟(jì)秩序的維護(hù)者、開發(fā)商和居民關(guān)系的仲裁者的角色。它是裁判員,不是運(yùn)動員。政府是不參與土地買賣和征收活動的。即使在地方經(jīng)濟(jì)開發(fā)中,政府也只是規(guī)劃者和引導(dǎo)者,并不是投資者和建設(shè)者。

但是,要想使政府切實(shí)履行好這樣的職責(zé),民眾的參與和監(jiān)督就是必不可少的。這種參與不僅在土地管理法律的制定過程中存在,在法律的執(zhí)行過程中存在,也在法律的修改過程和政府關(guān)于土地的決策過程中存在。

在馬里蘭州的豪伍德縣,分區(qū)制土地管理法就規(guī)定當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)決策過程中民眾參與的具體途徑。

首先,當(dāng)土地所有者計(jì)劃對自己擁有的土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)前,他有法律義務(wù)召開有社區(qū)居民參加的會議,征求社區(qū)居民對擬開發(fā)項(xiàng)目的意見。

然后在此基礎(chǔ)上,將土地開發(fā)計(jì)劃提交當(dāng)?shù)刈h會和政府行政部門進(jìn)行審查。這個(gè)審查過程最長為45天,并根據(jù)居民和議員的意見進(jìn)行修改補(bǔ)充。

修改形成的方案要求公開征求公眾意見,時(shí)間是3～4個(gè)星期。這期間居民可以通過書信、電子郵件和打電話等形式,反映自己的意見。

在此基礎(chǔ)上形成的開發(fā)計(jì)劃,由當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃部門召開公開聽證會,聽取公眾的意見。同時(shí),對擬開發(fā)土地進(jìn)行分區(qū)制的土地規(guī)劃調(diào)整,接受與此相關(guān)的道路、防洪管理、給排水等部門的審查,時(shí)間最長為60天。

從召開聽證會開始,在120天內(nèi)形成最終開發(fā)計(jì)劃,土地所有者與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議,簽訂合同。從召開聽證會開始,在180天內(nèi)完成政府對開發(fā)項(xiàng)目的審批。

美國中部伊利諾伊州南部的Carbondale市,有居民2.6萬多人。這是一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)社區(qū),市內(nèi)面積的35.8%為農(nóng)業(yè)用地,自然保護(hù)地也占19.7%,兩者相加達(dá)到了55.5%。其他如城鄉(xiāng)居民區(qū)占地19.6%;城鄉(xiāng)商業(yè)用地3.7%;工業(yè)用地3.6%;公共機(jī)構(gòu)(包括大中小學(xué)校)用地13.6%;公園2.3%;未使用土地1.7%。

該市在制定分區(qū)制土地規(guī)劃時(shí),已經(jīng)明確:在城區(qū),主要搞好城市中心區(qū)的集中開發(fā);在公路沿線的城區(qū),主要開發(fā)單個(gè)住宅和聯(lián)戶住宅,建好公路沿線的商業(yè)設(shè)施;在郊區(qū),主要發(fā)展圍繞主城區(qū)占地面積大的單戶住宅;在農(nóng)村地區(qū),要保護(hù)好自然環(huán)境和農(nóng)業(yè)用地,使綠蔭環(huán)繞城市。

同時(shí),該市為市民參與土地管理創(chuàng)造了多種渠道。這主要包括三個(gè)計(jì)劃:一是公眾溝通計(jì)劃;二是內(nèi)部溝通計(jì)劃;三是公眾參與計(jì)劃。這三個(gè)計(jì)劃的內(nèi)容是部分重合的,以保證居民與政府官員之間的溝通。其中,最重要的是5個(gè)會議。

一是綜合計(jì)劃審查委員會的會議。該委員會由選舉或者任命的政府官員和居民、商家、土地所有者的代表組成,與政府顧問定期舉行會議。這種會議對所有市民開放,市民可以自由參加,會議舉行時(shí)間提前在網(wǎng)站上公布,會議材料也在網(wǎng)站上下載。

二是利益相關(guān)者訪談。政府官員要與項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)的居民、商家、土地所有者進(jìn)行有針對性的訪問,了解他們對項(xiàng)目計(jì)劃和實(shí)施過程的意見。

三是社區(qū)座談會。2009年3月26日召開的一次社區(qū)座談會,政府官員就與居民集中討論了Carbondale市的綜合發(fā)展計(jì)劃和實(shí)施步驟。這種形式的會議可以幫助政府官員收集居民的意見和建議,也可以更廣泛地聽取民眾的意見。

四是市議會中期情況介紹會。2009年7月21日召開的市議會中期情況介紹會說明,市議會不僅是項(xiàng)目的批準(zhǔn)機(jī)構(gòu),而且也是項(xiàng)目實(shí)施的主要參與者。

房產(chǎn)公司管理制度范文第5篇

歷經(jīng)千辛萬苦，走過風(fēng)雨春秋。當(dāng)鮮紅的太陽冉冉升起，終點(diǎn)又成了新的起點(diǎn)。本人自年擔(dān)任管理處副主任職務(wù)以來，公司領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)及諸位同仁的幫助支持下，努力適應(yīng)新形勢新任務(wù)的需要，以學(xué)習(xí)強(qiáng)素質(zhì)，變壓力為動力，勇于實(shí)踐，大膽創(chuàng)新，個(gè)人能力和綜合素質(zhì)有了全面提高和升華，管理處的各項(xiàng)工作均取得了較好成績。現(xiàn)將年度工作從以下幾個(gè)方面向各位作個(gè)匯報(bào)。不當(dāng)之處，請批評指正。

一、高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求，不斷加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高綜合素質(zhì)要做好新形勢下的物業(yè)管理工作，工作人員的素質(zhì)是關(guān)鍵，而提高素質(zhì)的主要途徑和手段就是學(xué)習(xí)

學(xué)習(xí)上，始終能夠擺正心態(tài)，做到虛心向公司領(lǐng)導(dǎo)和同事學(xué)習(xí)、向書本學(xué)習(xí)、向?qū)嵺`學(xué)習(xí)。每個(gè)星期按時(shí)參加公司統(tǒng)一組織的學(xué)習(xí)，認(rèn)真作好每堂課的筆記、寫好心得體會。今年10月，博學(xué)堂文化傳播有限公司及實(shí)踐家王海倫博士到公司講座，獨(dú)辟蹊徑的見地，深入淺出的講解，讓我豁然開朗，獲益匪淺。課后，自費(fèi)花錢購買了推薦的決策力》絕對成功》等系列叢書及光碟，并利用空閑時(shí)間認(rèn)真研讀，同時(shí)作了學(xué)習(xí)筆記。能積極參加公司開展的各種學(xué)習(xí)實(shí)踐活動，各種學(xué)習(xí)會上主動發(fā)言，并結(jié)合實(shí)際，對公司的發(fā)展、廣場的定位進(jìn)行認(rèn)真思考。去年3月，公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和林總帶領(lǐng)下，有幸到長沙著名物業(yè)小區(qū)唯一星城、美林景園及萬家麗建材市場參觀考察。并對考察進(jìn)行了認(rèn)真總結(jié)和思考，回來后向公司領(lǐng)導(dǎo)作了詳細(xì)匯報(bào)，一些好做法、好經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行“拿來主義”大膽借鑒，管理處有了具體體現(xiàn)。如從長沙萬家麗的商位布局中得到啟發(fā)，對廣場二層商位布局作了重新規(guī)劃，進(jìn)行了合理調(diào)整，使招租工作有了重大突破。又如裝修管理施行現(xiàn)場巡邏監(jiān)督制，杜絕了違規(guī)裝修等。

二、整規(guī)章。不斷強(qiáng)化管理，提高領(lǐng)導(dǎo)和服務(wù)水平

離不開規(guī)范科學(xué)的管理。管理出戰(zhàn)斗力，和諧有序的工作環(huán)境。管理出效益。首先，從加強(qiáng)內(nèi)部管理入手，不斷強(qiáng)化工作人員的服務(wù)意識和責(zé)任意識。年初，根據(jù)崗位職責(zé)要求，對管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度進(jìn)行了一次統(tǒng)一整理和規(guī)范，并組織了全體員工進(jìn)行了集中學(xué)習(xí)，重申了各項(xiàng)紀(jì)律要求。堅(jiān)持和完善了周一例會制度，會上，對上一周工作進(jìn)行認(rèn)真總結(jié)，查漏補(bǔ)缺，對本周工作進(jìn)行超前計(jì)劃，合理安排。加大各項(xiàng)制度的執(zhí)行力度，對違背制度規(guī)定的堅(jiān)持按制度辦事，嚴(yán)格獎罰兌現(xiàn)。

于去年4月組建了水一方物業(yè)管理辦公室，為加強(qiáng)在水一方小區(qū)的物業(yè)管理。對辦公室進(jìn)行了規(guī)范布置，建立了一系列管理制度，設(shè)立了24小時(shí)投訴電話，使小區(qū)從一開始接管就步入了規(guī)范、有序的運(yùn)作軌道。管理就是服務(wù)。服務(wù)第一，業(yè)主至上。工作中我身體力行這么做的如在招租中，要與形形的人打交道，甚至要面對一些人的無理取鬧和侮辱謾罵。每當(dāng)遇到這些情況時(shí)，總能想到公司的服務(wù)宗旨，努力克制自己，將淚水往肚里吞，始終面帶微笑做好解釋工作。相信，雨過就會天晴，付出就有回報(bào)。與管理處同仁的共同努力下，如今武陵城廣場呈現(xiàn)一派和諧、融洽的商業(yè)新景象。

三、勇求索。不斷推動工作，提高工作成效

由于前期宣傳工作不力等原因，租賃工作是管理處各項(xiàng)工作的重中之重。武陵城廣場自2003年6月28日開業(yè)以來。武陵城廣場一層BC區(qū)及二層的招租工作幾經(jīng)陷入困境。當(dāng)時(shí)我針對招租工作一直受阻的實(shí)際情況，進(jìn)行了認(rèn)真分析，及時(shí)查找原因，加班加點(diǎn)制定了較為合理的商鋪新布局圖，并主動與房產(chǎn)公司協(xié)調(diào)，爭取了租賃優(yōu)惠政策。同時(shí)，一改過去坐等式的租賃方式，實(shí)行了兩項(xiàng)措施，激活了一池春水”即建立了租賃信息跟蹤表，實(shí)行專人上門招租。由于這兩項(xiàng)措施的實(shí)行，招租工作收到積極的效果。截止到年底，房產(chǎn)公司原招租的基礎(chǔ)上，出租廣場一、二層商位達(dá)6000多平方米，五六層商位達(dá)5700多平方米，整個(gè)廣場商位出租率達(dá)95%出租倉庫及住房達(dá)3200平方米，出租率達(dá)100%三角坪招租工作也有了新突破，出租房屋達(dá)1000多平方米。水一方門面招租開局良好，接管理次月對外出租門面達(dá)300平方米，并在短短3個(gè)月內(nèi)，不向公司增援一兵一卒，管理處完成在水一方交房及裝修入住達(dá)70多戶。

增強(qiáng)工作人員的責(zé)任意識，為減少收費(fèi)中存在漏收、跑單、呆帳現(xiàn)象。管理處建立并實(shí)行征收工作責(zé)任制，將責(zé)任落實(shí)到人。調(diào)動了員工的工作積極性和主動性，每年物業(yè)管理費(fèi)及租金收繳率在95%以上。年，管理處完成租金收入200余萬元(包括加佳家私城家具款抵租金)物業(yè)管理費(fèi)達(dá)50余萬元。

四、查問題。積極應(yīng)對措施，開創(chuàng)工作新局面

管理處工作中還存在一些不盡人意、不適應(yīng)新發(fā)展要求的地方，目前。主要表現(xiàn)在員工隊(duì)伍上，人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)水平不高，發(fā)展后勁不足；內(nèi)部管理上，崗位職責(zé)欠完善，沒有嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、考核量化和細(xì)化，員工的積極性、責(zé)任性需進(jìn)一步增強(qiáng)；等等。對于這些，都是今后的工作中需要引起高度重視并切實(shí)加以解決的解決問題才能更好的向前發(fā)展。新形勢下，正視問題是為了解決問題。今后一段時(shí)間，管理處應(yīng)從以下幾個(gè)方面努力：

制定詳細(xì)的崗位職責(zé)，一要強(qiáng)化綜合管理。將責(zé)、權(quán)、利三者有機(jī)結(jié)合。

嚴(yán)格執(zhí)行量化考核。二建立工作目標(biāo)責(zé)任制。

提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，三要強(qiáng)化品牌意識。力求惟精惟微。

積極為公司創(chuàng)收，四要加強(qiáng)競爭力。力爭利潤最大化。