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房地產(chǎn)企業(yè)管理規(guī)章制度范文第1篇

關(guān)鍵詞：現(xiàn)代企業(yè) 辦公室管理工作 優(yōu)化 完善

一、現(xiàn)代企業(yè)辦公室管理工作的內(nèi)涵

在現(xiàn)代企業(yè)的管理工作中，企業(yè)辦公室管理工作有著重要的內(nèi)部作用。何謂現(xiàn)代企業(yè)的辦公室管理？辦公室管理，就是指企業(yè)中相關(guān)的辦公室人員嚴格執(zhí)行管理者層的有關(guān)決策，能夠執(zhí)行和解決企業(yè)內(nèi)部的一系列行政工作，包括從計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)和控制等過程的有效執(zhí)行和解決，進而保證企業(yè)的工作能夠有序的進行的過程?，F(xiàn)代企業(yè)的辦公室管理工作還包括企業(yè)內(nèi)外的信息傳遞，與其他部門的有關(guān)工作的有效協(xié)調(diào)，目的是保證計劃與決策的有效實現(xiàn)?？傊?，決策就是企業(yè)的工作起點，企業(yè)的辦公室管理工作就是決策到達目標的必經(jīng)過程，目標能否有效實現(xiàn)，不僅取決于決策的制定是否有效，還取決于辦公室的管理工作能夠有效進行。

二、現(xiàn)代企業(yè)辦公室管理工作的重要性

眾所周知，企業(yè)要想長遠發(fā)展就一定要重視五力模型，特別是房地產(chǎn)企業(yè)。其中一項為企業(yè)的內(nèi)部競爭力，在哲學(xué)上也強調(diào)事情發(fā)展的內(nèi)因而非外因，而且由于現(xiàn)代市場競爭日益激烈，企業(yè)在任何決策或者執(zhí)行上有所缺失都有可能造成不良后果，因此，要注重對現(xiàn)代企業(yè)辦公室的管理工作。一方面，現(xiàn)代企業(yè)的辦公室作為企業(yè)自身的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)，其管理工作的展開情況直接影響到企業(yè)的運營情況和決策執(zhí)行情況，也就是說，現(xiàn)代企業(yè)辦公室管理工作的有效展開是保障企業(yè)有效運行的前提，另一方面，現(xiàn)代企業(yè)的辦公室管理人員作為企業(yè)的人力資源，能夠在一定程度上彌補物力資源的缺失，為管理者提供一定的信息來源，輔助管理者進行決策和管理等等，因此，要注重對現(xiàn)代企業(yè)辦公室的管理工作?？傮w來講，對于企業(yè)發(fā)展的重要性，辦公室的管理工作重要性主要體現(xiàn)為以下兩方面：

（一）辦公室管理能夠促進信息的有效交流

辦公室是企業(yè)的重要基礎(chǔ)部門，是構(gòu)成企業(yè)整體的重要單位場所。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，辦公室管理工作承擔(dān)著重要的信息傳遞工作，是上級與下級之間重要的溝通媒介。首先，辦公室管理人員要將上級的房地產(chǎn)相關(guān)決策下發(fā)到基礎(chǔ)崗位當(dāng)中去，在一定程度上可以監(jiān)督下屬人員的工作進行情況。還可以將下級信息傳遞給上級，讓上級對下級的執(zhí)行情況有所掌握，在此過程中還可以有一定的參謀權(quán)力，給予上級一些建議或者意見，提高管理者決策的準確性，這樣就能夠從局部工作進行有效協(xié)調(diào)，最終促進整體目標的有效實現(xiàn)。

（二）辦公室管理具有一定的參與權(quán)力

可以看出，辦公室管理能夠促進信息的有效交流，在信息的有效交流過程中，辦公室的管理工作也是一個在為企業(yè)管理者提供建議，既與其共同參與到企業(yè)工作進行中來的過程。之所以說辦公室管理具有一定的參與權(quán)力，首先，辦公室的相關(guān)人員需要隨時為管理者的決策制定提供有效精確的房地產(chǎn)信息，提高管理者決策制定的準確性；其次，辦公室的相關(guān)人員需要通過房地產(chǎn)行業(yè)的實地分析與考察來確認信息的準確性，來找到信息的來源，最終滿足管理者的信息需求；再次，辦公室的相關(guān)人員需要完善管理者決策的相關(guān)工作，制定好決策方案，最終監(jiān)督下屬的決策執(zhí)行；最后，企業(yè)在進行危機公關(guān)處理等工作時，辦公室管理相關(guān)人員可以給予一定建議，促進問題順利解決。

總之，辦公室管理工作貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)整體運營當(dāng)中，包括企業(yè)管理活動的計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)和控制等過程。因此，企業(yè)的有效運營，離不開辦公室管理工作的有效展開。

三、現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)辦公室管理工作的有效方案

可以看出，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的辦公室管理工作對企業(yè)的有著極為重要的作用，因此，要加強現(xiàn)代企業(yè)辦公室管理工作的優(yōu)化與完善是十分必要的。為了促進這一目標的實現(xiàn)，提出了以下解決方案。

（一）制定房地產(chǎn)辦公室管理制度，嚴格規(guī)范辦公室人員行為

俗話說?！盁o規(guī)矩不成方圓”，任何組織的生存與發(fā)展都必須建立在有效的規(guī)章制度之上。制度相關(guān)有效的辦公室管理制度，才能使辦公室人員有標準可依，才能使企業(yè)的辦公室管理者在對辦公室人員進行懲罰與獎勵時有所依據(jù)，不失偏頗，才能有效規(guī)范辦公室人員的行為，才能讓企業(yè)內(nèi)部人員了解到企業(yè)文化。辦公室人員有法可依，就會依據(jù)規(guī)章制度規(guī)范自己的行為，在了解到房地產(chǎn)企業(yè)文化的基礎(chǔ)上，建立與企業(yè)目標相符合的行為，這樣有利于企業(yè)發(fā)展目標的實現(xiàn)。只有辦公室的管理者在進行獎勵與懲罰時有法可依，才能讓員工意識到自身的錯誤，且覺得處理公正，不失偏頗，才能讓員工受到激勵，意識到符合企業(yè)發(fā)展目標的行為，進而提高未來工作的主動性。制定相關(guān)有效的辦公室管理制定，體現(xiàn)了企業(yè)的正規(guī)性與文化水平，加強了員工對于企業(yè)的未來發(fā)展信心。

（二）擺脫傳統(tǒng)硬性管理方法，重視人力資源作用

制定房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)章制度是促進辦公室管理有效進行的首要途徑，其次，還要重視房地產(chǎn)辦公室人員的重要性，擺脫傳統(tǒng)的硬性管理，向更為實際有效的軟性管理轉(zhuǎn)變。所謂的軟性管理，就是重視人員在企業(yè)發(fā)展中的作用，強調(diào)以人為中心，是將經(jīng)營藝術(shù)與現(xiàn)代管理方法融為一體的管理，是從科學(xué)走向藝術(shù)的管理，是從控制為主的專項管理轉(zhuǎn)向?qū)嵤└哂腥嫘?，長遠性的戰(zhàn)略管理。之所以要重視人力資源的作用，是因為人員是構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)辦公室部門的重要主體，是企業(yè)決策的重要執(zhí)行者與監(jiān)督者，重視對人力資源的管理才能夠有效解決員工的生活以及工作困惑，減少員工的負面情緒與低落態(tài)度，從而能夠提高企業(yè)人員的工作積極性與主動性，使員工與企業(yè)的目標思想相一致，最終更為有效的執(zhí)行企業(yè)的相關(guān)決策。擺脫傳統(tǒng)的硬性管理方法，重視人力資源的作用，就是管理者要為員工創(chuàng)造一個使人得以發(fā)揮才能的工作環(huán)境，使員工在完成組織任務(wù)的目標的同時，也能實現(xiàn)自己的人生價值。對員工的激勵主要采取有效的內(nèi)在激勵。例如一些情感關(guān)心與激勵，而不是不分情況的金錢獎勵。

（三）順應(yīng)市場發(fā)展潮流，創(chuàng)新有效的房地產(chǎn)管理方式

在加強對人力資源作用的重視之后，就要進行有效的管理創(chuàng)新活動工作，因為時代和市場是不斷變化發(fā)展的，因此企業(yè)要隨著自身外部的環(huán)境變化而調(diào)整企業(yè)內(nèi)部的管理內(nèi)容與方式。之所以這么做，是因為企業(yè)的未來方向與目標實現(xiàn)離不開企業(yè)辦公室管理工作的有效運行，它影響著整個房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展方向，只有建立符合外部發(fā)展的創(chuàng)新管理方式，才能夠保證企業(yè)的生存與發(fā)展。有效的創(chuàng)新管理模式，可以借鑒傳統(tǒng)管理方式當(dāng)中較為有效的方式與方法，在借鑒的基礎(chǔ)上進行大膽的管理方法創(chuàng)新，從而調(diào)動人員的工作積極性，培養(yǎng)員工樹立正確的工作態(tài)度。隨時適應(yīng)房地產(chǎn)壞境，調(diào)整企業(yè)的管理規(guī)章制度，使企業(yè)員工的行為始終與企業(yè)目標相一致。

（四）重視房地產(chǎn)企業(yè)終端銷售，建立有效工作連接

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，所謂的盈利過程就是從內(nèi)部到外部的服務(wù)、房產(chǎn)商品價值等的傳遞，再從外部資金到內(nèi)部利潤的傳遞過程。內(nèi)部工作，主要就是內(nèi)部房產(chǎn)的辦公室人員的管理工作；外部工作，則是企業(yè)的終端房產(chǎn)銷售工作。企業(yè)的最終目標是實現(xiàn)房產(chǎn)商品的銷售，而這一目標的實現(xiàn)則離不開銷售工作的順利展開，所以，企業(yè)的辦公室管理工作的最終目標是與房產(chǎn)銷售工作的目標相一致的，而企業(yè)的辦公室管理工作又是企業(yè)有效運行的基礎(chǔ)性工作，因此，在進行工作過程當(dāng)中，要建立以房產(chǎn)銷售為目的，實現(xiàn)企業(yè)利潤的思想體系，隨時保持與房產(chǎn)銷售部門的有效溝通，加強兩者之間的信息傳遞，為房產(chǎn)銷售部門的工作需要隨時提供自己的有效服務(wù)，最終促進終端房產(chǎn)商品銷售的有效實現(xiàn)。

四、結(jié)語

總之，現(xiàn)代化市場的競爭激烈提高了企業(yè)對內(nèi)部核心競爭力的重視程度，更加強了對內(nèi)部企業(yè)管理的重視性，特別是房地產(chǎn)企業(yè)。而企業(yè)內(nèi)部的辦公室管理工作是企業(yè)的核心工作，是實現(xiàn)企業(yè)有效運行的重要前提條件。辦公室管理工作能夠促進信息的上下與同級之間的交流，對于房地產(chǎn)的相關(guān)決策制定與實現(xiàn)起到了一定的參與作用，貫穿于企業(yè)管理的計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)和控制等過程，因此，對現(xiàn)代企業(yè)的辦公室管理工作進行優(yōu)化和完善是十分必要的，相信通過企業(yè)管理者與辦公室人員的共同努力，一定能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

參考文獻：

[1]王景軍.企業(yè)辦公室管理的創(chuàng)新與實踐[J].中國城市經(jīng)濟，2012（2）

房地產(chǎn)企業(yè)管理規(guī)章制度范文第2篇

（山西太行建設(shè)開發(fā)有限公司，山西 陽泉 045000）

摘要：本文分析了項目風(fēng)險的基本內(nèi)涵和類別，從三個方面探討了房地產(chǎn)企業(yè)強化風(fēng)險管理的對策，并重點就集團型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險進行了論述，具有一定的理論和實踐指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險管理；流程；決策

中圖分類號：F293.30

文獻標志碼：A

文章編號：1000-8772（2015）22-0159-02

在房地產(chǎn)行業(yè)，成熟的開發(fā)商總是很大程度能透過風(fēng)險看到機會，但有些開發(fā)商卻被風(fēng)險擋在了殿堂之外。不論是國家政策，還是行業(yè)政策，又或者是市場行情的變化，對房地產(chǎn)企業(yè)都構(gòu)成或多或少的風(fēng)險，為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須時刻關(guān)注政策風(fēng)險、市場形勢所帶來的風(fēng)險，科學(xué)研判，穩(wěn)妥應(yīng)對。

一、科學(xué)識別項目風(fēng)險

風(fēng)險識別首先是識別風(fēng)險事件，并進行分類、量化等工作。對于房地產(chǎn)企業(yè)，常見的幾種風(fēng)險為政策風(fēng)險、決策風(fēng)險、管理風(fēng)險，具體表現(xiàn)在：

（1）政策風(fēng)險。政府作為保護廣大人民的利益載體，在制定政策時，要充分考慮資源與經(jīng)濟的關(guān)系，當(dāng)然，還有政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在等等矛盾。而對于地產(chǎn)開發(fā)商來說，政策應(yīng)該是一種約束和控制的行為，企業(yè)必須要遵守相關(guān)的政策法規(guī)，同時要制定對于相關(guān)法律法規(guī)進行補充和操作的部門管理規(guī)章制度和規(guī)范性文件以及強制性標準等。

（2）項目決策風(fēng)險。房地產(chǎn)項目決策風(fēng)險，主要體現(xiàn)在項目的定位風(fēng)險、創(chuàng)新風(fēng)險等。項目的定位是決策層根據(jù)市場調(diào)查、項目的經(jīng)濟技術(shù)分析、項目可行性研究報告做出的，包括項目的目標客戶定位、產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，是指導(dǎo)項目設(shè)計、建設(shè)、營銷策劃方案等工作的依據(jù)。項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案，基本上決定了項目的銷售前景。如果項目定位不準確、盲目開始項目建設(shè)，帶來的影響將是巨大的，也給管理控制帶來的巨大的難度。這是項目開發(fā)過程中最大的風(fēng)險，屬項目的決策性失誤風(fēng)險，風(fēng)險事件一旦發(fā)生，其管理非常困難，成本巨大，甚者能導(dǎo)致不可挽回的后果。

（3）項目資金風(fēng)險。這是任何項目都要面臨的風(fēng)險類型，如果項目資金鏈出現(xiàn)問題，項目將會舉步維艱。所以，項目可行性報告要體現(xiàn)項目的資金曲線，制定合理的資金控制計劃，保證項目能夠有充足的資金運行。但是由于項目的資金絕大多數(shù)來自于外部，如銀行、合作伙伴、金融市場等，因為會受到金融市場的影響，在做資金計劃時，要保證能合理規(guī)避這些外部金融風(fēng)險事件。

二、房地產(chǎn)項目管理風(fēng)險

房地產(chǎn)管理是在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程框架內(nèi)進行的管理活動、行動決策，這些管理事務(wù)本身都能給項目帶來致命的打擊，而且是重量級的風(fēng)險事件。如果管理不到位，帶來的項目質(zhì)量風(fēng)險、進度風(fēng)險、人力風(fēng)險，還有前面的資金風(fēng)險，都會因為管理對項目產(chǎn)生致命的傷害。房地產(chǎn)項目的項目特性非常明顯，房地產(chǎn)商應(yīng)該建立完善的項目管理體系，保證項目管理體系流程清晰、責(zé)任明確。同時要加強項目管理人員的項目管理知識。

（1）項目的質(zhì)量風(fēng)險：在項目決策階段由于經(jīng)濟技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題；在設(shè)計階段，向設(shè)計提出違反設(shè)計規(guī)范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關(guān)系”關(guān)照通過驗收而造成的“投機性”質(zhì)量問題；施工階段，從業(yè)人員對設(shè)計知識有重大錯誤，擅自改變設(shè)計造成的質(zhì)量風(fēng)險；施工管理過程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題；處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者交房后給客戶造成的質(zhì)量“隱患”（實際上就是“質(zhì)量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質(zhì)量”問題等。

（2）項目進度風(fēng)險：在項目運作和建設(shè)過程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計與勘察設(shè)計成果審核、招標、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復(fù)性）特點，建設(shè)周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給項目造成相當(dāng)大的麻煩。比如，在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”而不慎跌入“陷阱”。

三、科學(xué)控制房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險

對于成功的房地產(chǎn)風(fēng)險管理，決策層首先需要能認識到風(fēng)險管理的重要性，在項目規(guī)劃時予以重視，并做詳盡的風(fēng)險管理規(guī)劃，并采用“以流程為中心”的管理方式，確保有效應(yīng)對突發(fā)事件及相關(guān)風(fēng)險和機會。

一個成功的全面風(fēng)險管理流程能夠為企業(yè)管理者提供一個風(fēng)險管理框架，以便其明確地考慮風(fēng)險變化，幫助房地產(chǎn)商應(yīng)對種種挑戰(zhàn)，從而判斷開發(fā)商愿意承受的風(fēng)險量，并確保有到位的風(fēng)險緩釋措施，將風(fēng)險限定在既定水平。

首先，作為風(fēng)險管理開始，應(yīng)在項目開始時進行風(fēng)險的識別，可以采用頭腦風(fēng)暴法對風(fēng)險事件識別以后進行分類及量化，根據(jù)不同類型的風(fēng)險事件進行分類，根據(jù)成本影響進行量化分級，形成風(fēng)險清單。對于風(fēng)險分類及風(fēng)險等級劃分要根據(jù)各開發(fā)商的管理特點進行劃分。?此外，由于房地產(chǎn)項目屬于典型的資源整合型項目，其市場環(huán)境及項目開發(fā)環(huán)境等變數(shù)相對較大，在風(fēng)險識別時，要考慮到不可預(yù)見的風(fēng)險事件發(fā)生。

其次，根據(jù)風(fēng)險事件清單，進行風(fēng)險應(yīng)對計劃的編制，設(shè)置不同的風(fēng)險閥值，風(fēng)險準備的方案，并明確崗位，監(jiān)控項目臨界值的跟蹤。這里是“準備”方案，而不要“應(yīng)對”方案，強調(diào)是對風(fēng)險事件的控制，進行主動管理，而不是被動的應(yīng)對。

再次，按照風(fēng)險管理流程，一方面要保證風(fēng)險列表清單清晰，另一方面列表中風(fēng)險清單在流程中得以體現(xiàn)，包括風(fēng)險的認知，對比風(fēng)險清單進行對號，并制定準備措施，流程的主體要責(zé)任明確。責(zé)任人按照流程規(guī)定的臨界值和項目的進展及項目執(zhí)行情況進行比較，進行風(fēng)險事件的識別，并按照流程“準備”的動作進行風(fēng)險事件的解決。當(dāng)然，此流程是在組織決策層進行風(fēng)險管理規(guī)劃的前提下進行風(fēng)險的識別、風(fēng)險應(yīng)對計劃的編制、風(fēng)險控制與跟蹤，并根據(jù)不同房地產(chǎn)商不同的風(fēng)險喜好進行不同的流程設(shè)置。

在項目整體規(guī)劃下的風(fēng)險管理流程體系的建立、風(fēng)險清單的制定完成后，企業(yè)要將風(fēng)險管理建立在持續(xù)測試和驗證的基礎(chǔ)上，確保局部、重復(fù)的風(fēng)險控制管理活動有效跟進。

四、集團企業(yè)如何進行風(fēng)險管理

風(fēng)險管理控制框架和流程是搭建在房地產(chǎn)企業(yè)組織之上的，所以，對于風(fēng)險管理控制模型，會因為組織的不同而有所不同，切不可生搬硬套。比如，對于一般的項目型房地產(chǎn)公司，可以先做好前期的項目風(fēng)險管理規(guī)劃，把風(fēng)險的臨界值檢查放置在項目日?？冃гu估工作中，對于風(fēng)險清單中的風(fēng)險就能做到預(yù)見性的管理了。

對于集團式的大型房地產(chǎn)公司來說，就需要考慮建立基于企業(yè)管理體系下的風(fēng)險管理系統(tǒng)。比如，在項目前期，需要充分的做好風(fēng)險清單以及風(fēng)險準備計劃的編制，在組織上設(shè)立專門的風(fēng)險管理崗位，并設(shè)計風(fēng)險管理流程，流程范圍覆蓋項目相關(guān)的各個部門。區(qū)域分公司（或是子公司）要定期的審核風(fēng)險報告，如果遇高等級風(fēng)險，要第一時間匯報到集團公司。

保證信息能暢通的傳達是風(fēng)險事件能得到妥善處理的最基本條件。定期的風(fēng)險報告是項目核心的過程輸出產(chǎn)品之一，它能保證項目知識有效的利用。在風(fēng)險報告中不僅要有臨界值風(fēng)險監(jiān)控的內(nèi)容，還應(yīng)該有對所有發(fā)生的風(fēng)險事件的描述和處理過程。上級（區(qū)域公司或是分公司、集團公司）要對報告的真實性、準確性進行檢查。