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地產(chǎn)中介公司管理制度范文第1篇

    一、 房地產(chǎn)中間商的種類

    1、 房地產(chǎn)包銷商。

    房地產(chǎn)包銷商指一次性或分期付款買斷整棟、整片發(fā)展商開發(fā)的商品房,隨后再分單元出售給顧客。房地產(chǎn)包銷商以賺取買入價和賣出價的差額為利潤(扣減經(jīng)營成本),經(jīng)營風(fēng)險大,銷售利潤回報高。

    2、 房地產(chǎn)商。

    房地產(chǎn)商業(yè)務(wù)是針對全案樓盤(整棟、整片樓盤)。銷售處主要在樓盤現(xiàn)場,房地產(chǎn)商應(yīng)該具有整盤策劃能力,現(xiàn)場銷售能力。房地產(chǎn)商是房地產(chǎn)間接營銷渠道的主要通路形式。房地產(chǎn)商往往要和發(fā)展商共同承擔(dān)營銷風(fēng)險,包括對廣告費(fèi)的墊支。房地產(chǎn)商以獲取樓盤銷售單元傭金(扣除經(jīng)營成本)為利潤。

    3、 房地產(chǎn)中介商

    房地產(chǎn)中介商業(yè)務(wù)是針對零散樓盤(個別單元樓盤)。銷售主要是采用店鋪式營銷,或上門推銷。房地產(chǎn)中介商對樓盤只有基本的信息介紹和簡單的包裝,成交很大程度上依靠于銷售人員的個人突破。房地產(chǎn)中介商獲取利潤方法和商相同。

    4、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指具備經(jīng)紀(jì)人條件,經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并領(lǐng)取營銷執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的組織和個人。這里所說的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要指上述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人含義中的個人,他們?yōu)樯唐贩康馁I方尋求賣方,為賣方尋求買方,進(jìn)行居間介紹,以買方賣方的成交收取傭金。

    5、 房地產(chǎn)策劃公司

    房地產(chǎn)策劃公司業(yè)務(wù)是為樓盤銷售提供市場調(diào)研、營銷(廣告)策劃、銷售人員培養(yǎng)、顧問服務(wù)等。一些房地產(chǎn)策劃公司可以承擔(dān)包括建筑策劃的房地產(chǎn)營銷全程策劃。房地產(chǎn)策劃公司可以是商(公司)的一種類型,也可以以策劃公司名義注冊。房地產(chǎn)策劃公司一部分以工作室形式出現(xiàn)。

    上述五種房地產(chǎn)中間商中,經(jīng)銷商、商屬于間接營銷渠道類型,一般采取總經(jīng)銷、總或獨(dú)家經(jīng)銷、獨(dú)家的方式。中介商可以作為直接營銷渠道或間接營銷渠道即發(fā)展商或商銷售的分銷商。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(個人)可以作為發(fā)展商或商銷售的補(bǔ)充渠道。房地產(chǎn)策劃公司屬于房地產(chǎn)中間商的范疇,它和發(fā)展商的合作仍屬于直接營銷渠道,但在優(yōu)化營銷渠道乃至樓盤整個營銷過程中具有不可忽視的作用。

    二、 房地產(chǎn)中間商的選擇

    房地產(chǎn)發(fā)展商自身營銷力量不足時可選擇中間商如商,進(jìn)行間接渠道的銷售;也可以選擇中間商、經(jīng)紀(jì)人或策劃公司,作為直接營銷渠道的分銷、補(bǔ)充或策劃。房地產(chǎn)中間商的選擇直接關(guān)系到銷售渠道的優(yōu)劣,事關(guān)大局,必須慎重對待。

    1、 房地產(chǎn)中間商選擇標(biāo)準(zhǔn)

    (1) 中間商的實(shí)力。

    中間商的實(shí)力包括專業(yè)、人員、資料、設(shè)備和經(jīng)濟(jì)、社會關(guān)系等綜合實(shí)力。

    (2) 中間商的業(yè)績。

    中間商都會介紹甚至標(biāo)榜自身以前的業(yè)績,發(fā)展商不能相信一面之辭,應(yīng)作仔細(xì)的核查研究。中間商成功、分銷、策劃的樓盤越多,爾后從事的樓盤銷售成功的可能性就越大。

    (3) 中間商的人品。

    中間商的人品主要指其負(fù)責(zé)人和主要管理人員的人品。中間商的人品應(yīng)該具備敬業(yè)、守信、勤勉、踏實(shí)等品質(zhì)。

    (4) 中間商的管理。

    房地產(chǎn)營銷涉及的環(huán)節(jié)眾多,中間商應(yīng)該有一套嚴(yán)密有序的管理制度和管理方法,才能保證在工作中不會發(fā)生諸如遺失顧客合同等差錯。

地產(chǎn)中介公司管理制度范文第2篇

關(guān)鍵詞:存量房；重要性；勢在必行；措施

中圖分類號：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，具有價值量大，不易移動的特點(diǎn)，是老百姓不可缺少的生活必需品。而存量房因?yàn)槎辔挥谑兄行?，建成年限較長，戶型相對較小，離學(xué)校、醫(yī)院比較近，配套設(shè)施比較完善，生活方便，總價值低而受到中低收入家庭的喜愛，具有很大的消費(fèi)空間。但是，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的活動越來越活躍，其服務(wù)由為老百姓提供房源信息，收取房屋中介服務(wù)費(fèi)，擴(kuò)大到直接參與存量房買賣，低價買入，高價賣出，賺取購房差價以及代為保管購房資金,代收代付交易資金等范圍。于是，存量房的資金安全成了買賣雙方的焦點(diǎn)。

一、存量房交易資金安全的重要性。

目前，比較正規(guī)的中介公司，注冊資金多，有固定的經(jīng)營場所，有稅務(wù)登記證及工商注冊，一家中介機(jī)構(gòu)往往在市區(qū)不同的地方設(shè)置不同的分店，有比較健全的財務(wù)制度，有比較齊全的配套設(shè)施，配備電腦、看房車、一定比例的經(jīng)紀(jì)人等，隨時將房源信息輸入微機(jī)，隨時更換房源信息，能夠?qū)崿F(xiàn)及時查詢，動態(tài)管理。但部分中介公司規(guī)模小，管理混亂，經(jīng)營不規(guī)范。很多中介不進(jìn)行工商注冊，個人及親屬直接參與房產(chǎn)買賣，他們往往通過對市房管局外網(wǎng)房源信息進(jìn)行攔截，或到小區(qū)張貼欄進(jìn)行信息搜羅，幾個人信息共享，一家提供房源，幾個人一起銷售，獲利后分成。他們將賣房人的房子低價買入，并不到房管部門辦理過戶手續(xù)，等找到第二個買主后，以賣房人受托人的身份到公證部門辦理委托公證，直接與第二個買方簽訂買賣合同，拿原賣房人的房產(chǎn)證及身份證明與第二個買方到房管部門辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，歸避了一手契稅、交易手續(xù)費(fèi)及第二手的營業(yè)稅及個人所得稅，有時一套房子倒賣幾手，哄抬房價。這種情況下往往實(shí)際的賣方與買方并不見面，在市房產(chǎn)交易中心辦證現(xiàn)場經(jīng)常有因?yàn)榉慨a(chǎn)證持有人與賣房人不相符，買方怕上當(dāng)受騙，而發(fā)生口角爭吵的現(xiàn)象。在這種情況下，交易資金的安全顯得尤為重要。

二、存量房交易資金交付難的原因

存量房交易不像其他商品交易那樣可以“一手交錢一手交貨”，買賣雙方達(dá)成一致，簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，到房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)登記、過戶等手續(xù)，而買方要領(lǐng)取到合法的《房屋所有權(quán)證》，又需要房產(chǎn)交易主管部門的審核通過，這又需要一段時間，這中間產(chǎn)生一個“時間差”， 此時買賣雙方合法權(quán)益的受保障程度是最低的。正是這個時間差的存在，使得如何確保交易資金的安全和不發(fā)生合同糾紛成了大問題，容易導(dǎo)致欺詐行為的發(fā)生。存量房買賣雙方普遍存在顧慮：賣方想讓買方在辦理過戶手續(xù)前，將房款全部付清：“萬一過戶后，他拿到房產(chǎn)證不給我房款，我追要起來會很麻煩?！倍I家也有自己的顧慮：“辦理過戶手續(xù)后，雖然有收件證明，但畢竟只有房產(chǎn)證才是房屋權(quán)屬的唯一合法證明。如果辦理房產(chǎn)證時，萬一在審核中出現(xiàn)賣方資料不齊、提供虛假證明材料或房屋出現(xiàn)各種爭議等問題，導(dǎo)致房產(chǎn)證無法辦理。再說對賣方又不是很熟悉，信用難以保證，萬一出了問題，房款就很難追回了，風(fēng)險太大。”老百姓攢了一輩子的積蓄甚至還要貸款買一套房子，因賣方誠信度不好辦不了房產(chǎn)證，那買房人到頭來財物兩空，對老百姓來說，簡直是一場災(zāi)難。

三、中介代收交易資金存在的風(fēng)險

買賣雙方僵持不下，但房子必須買，房錢必須付，那怎么辦才能更好？因?yàn)榉孔邮菑闹薪樘庂I的，通過第三方中介進(jìn)行房款交接比較可靠，于是，買賣雙方將定金和房產(chǎn)證交至中介處，并簽訂相關(guān)合同，來保證交易的完成，等交易完成后，雙方再各自從中介處拿到房款和房產(chǎn)證。

然而，中介的信用也給買賣雙方帶來新的問題?！耙环矫?，要交一筆價格不低的中介費(fèi)；另一方面，如果中介出了問題，關(guān)門走人了怎么辦？” 這種擔(dān)心并不是無端出現(xiàn)的。據(jù)了解，我市房產(chǎn)中介市場上還存在不少的小中介帳面交易資金與自有資金在同一賬戶內(nèi)混用的情況，導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)挪用業(yè)主的資金，一旦資金鏈條斷裂，就會造成消費(fèi)者的資金交易安全。隨著存量房交易在全國火熱，“不良中介卷款而逃”的事件也是屢見不鮮。2003年，北京市堅石房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司惡意不履行合同，截留房租累計詐騙金額達(dá)370多萬元，詐騙被害人達(dá)數(shù)百人。2005年12月，天津爆出“匯眾”案。天津匯眾房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司拖欠、壓占500多戶客戶房款。

四、存量房資金監(jiān)管勢在必行

存量房交易資金監(jiān)管就是指買賣雙方的交易資金不直接通過中介公司，而是由中介公司在銀行開立的資金監(jiān)管“專用賬戶”進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，銀行是資金的監(jiān)管主體。原國家建設(shè)部聯(lián)合中國人民銀行于2006年12月29日聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》（建住房〔2006〕321號），實(shí)行政府高壓政策，要求“建立存量房交易結(jié)算資金管理制度。發(fā)展交易保證機(jī)構(gòu)，專門從事交易資金監(jiān)管。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開立交易結(jié)算資金專用存款賬戶，交易結(jié)算資金的存儲和劃轉(zhuǎn)均應(yīng)通過交易結(jié)算資金專用存款賬戶進(jìn)行，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、交易保證機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得通過客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶以外的其他銀行結(jié)算賬戶代收代付交易資金。各市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)采取定期或不定期檢查的方式，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶的開立情況、交易資金支付情況等加強(qiáng)監(jiān)管。對違反合同約定使用資金的行為，要嚴(yán)肅查處?！弊源?，真正的“資金監(jiān)管”風(fēng)暴已經(jīng)到來。一個安全中介服務(wù)模式的回歸，預(yù)示著存量房交易安全時代的真正到來。進(jìn)一步擠兌不良中介的生存空間，使消費(fèi)者在存量房交易中的安全系數(shù)提高，是此次“資金監(jiān)管”風(fēng)暴的重點(diǎn)。

五、保障存量房資金安全的幾點(diǎn)措施

1、為維護(hù)存量房買賣雙方的合法權(quán)益，保證交易結(jié)算資金安全交付，按照住建部的有關(guān)規(guī)定，為存量房網(wǎng)上交易和交易結(jié)算資金監(jiān)管提供強(qiáng)有力的政策保障。

地產(chǎn)中介公司管理制度范文第3篇

隨著現(xiàn)代房產(chǎn)行業(yè)的日漸活躍和城市的發(fā)展，買房、租房的人們越來越多，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的隊伍也日漸壯大。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的“今世前生”

直到2006年9月，國家勞動和保障部頒布第七批新職業(yè)時，才將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人列入其中。這對規(guī)范化、制度化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)體系，制定統(tǒng)一的工作規(guī)范，對從業(yè)人員素質(zhì)的提高及整個職業(yè)的穩(wěn)定、健康、持續(xù)發(fā)展，具有十分重要的意義。

2006年是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人意義重大的一年。9月，這個群體被勞動部列入第七批新職業(yè)，而在這前后，房地產(chǎn)交易市場一系列的個稅、營業(yè)稅、利率增加，12月1日起將開征二手房交易環(huán)節(jié)土地增值稅。

對于房地產(chǎn)市場而言，政策的傾向或“冷落”成為它最大的風(fēng)向標(biāo)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，就處在房地產(chǎn)市場變化的風(fēng)口浪尖。一朝 “盆滿缽溢”，一朝“門庭冷落”。

“在過去的幾年中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是備受矚目的職業(yè)。‘門檻底、收入高’曾是市場火爆時房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最重要的特征?！睂O金平對記者說。他已經(jīng)在房產(chǎn)行業(yè)從業(yè)8年，現(xiàn)在是西安市某知名房產(chǎn)公司的市場部經(jīng)理。

“大概在2004年前后，西安的房屋中介公司像雨后春筍般冒出來。在許多大街小巷，一間小屋，一個老板，一個會計，一個業(yè)務(wù)員，就齊備了！其中大多是‘家庭店’。門面雖然簡陋，但收入簡直就是‘暴利’。一個月可以做十來筆交易，中介費(fèi)收入可達(dá)數(shù)萬元，規(guī)模大些的公司就更不用說了。”

“大河有水小河滿”。房地產(chǎn)的火爆使不少經(jīng)紀(jì)人幾乎不需要什么專業(yè)知識，就可輕而易舉地拿到高薪和多筆交易帶來的高額傭金，讓他們賺得心花怒放。

但自從2005年3月國家宏觀調(diào)控以來，對于房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人的“打擊”相當(dāng)大。西安市一大批原來火爆市場培育起來的中介公司，轉(zhuǎn)眼間就消失得蕩然無存。冷清的門庭，陳舊的門牌，告訴了人們曾經(jīng)的火爆，也讓人們看到了現(xiàn)在的蕭條。國家的宏觀調(diào)控直接將大量的中介經(jīng)紀(jì)人擠到下崗的危機(jī)中。就算在職人員，也基本只能拿到每月1000元左右的底薪，由于沒有業(yè)務(wù)量，傭金也無從談起。

一時間，經(jīng)紀(jì)人被“炒掉”成為房地產(chǎn)市場上的普遍現(xiàn)象。

房產(chǎn)市場期待“大洗牌”

在西安市的一些街道上，仍然可以看到許多門面式的房屋中介。門口的一塊木板上密密麻麻寫的都是房產(chǎn)信息。冷落凌亂的房間，百無聊賴的工作人員，一部電話是所有生意的來源。這些中介者們，要么是在沖擊中頑強(qiáng)存活的，要么是形同空殼，期待重生。

中介公司數(shù)量的縮減，已經(jīng)體現(xiàn)出根本的問題在于：以前從業(yè)人員的非專業(yè)素質(zhì)已經(jīng)不能適應(yīng)市場需求。新的市場條件下，要想在房地產(chǎn)中介行業(yè)立足，提高個人素質(zhì)成為必然。

培訓(xùn)已經(jīng)成為中介公司最重要的生存基石，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人“浴火重生”的一次生存機(jī)會。市場需要更懂房地產(chǎn)專業(yè)知識、更有服務(wù)意識、能為客戶選擇樓盤提供合理化建議、能真正為客戶著想的中介經(jīng)紀(jì)人。

著名的“點(diǎn)子何”何毅是西安一名資深的房產(chǎn)營銷策劃專家，他認(rèn)為：“西安的二手房市場還未打開局面，所以也造成了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)的不成熟、不規(guī)范。但是隨著城市改造工程的進(jìn)展，二手房買賣市場的活躍和成熟是必然的。而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在未來房產(chǎn)二手交易市場上將發(fā)揮越來越重要的作用。但是目前這個群體整體素質(zhì)良莠不齊。比如從業(yè)人員的準(zhǔn)入條件過低，真有點(diǎn)‘英雄不問出處’的味道。這樣往往在交易過程中造成了欺詐、額外加費(fèi)，給購房者造成經(jīng)濟(jì)損失。另外房產(chǎn)買賣市場的游戲規(guī)則還不完善，政府監(jiān)管難度大，造成房產(chǎn)交易出現(xiàn)了私自買賣，非實(shí)名過戶，偷稅漏稅現(xiàn)象比較嚴(yán)重，給國家稅收造成巨大損失。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊伍的清理整頓勢在必行?！?/p>

對此，西安市房屋管理局的有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為：現(xiàn)在西安二手房市場上的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，還只是市場的自然產(chǎn)物，相對來說比較混亂。相對于我國發(fā)達(dá)省市，西安市的二手房市場還不完善。統(tǒng)一的認(rèn)證機(jī)制和加強(qiáng)統(tǒng)計、審驗(yàn)制度是規(guī)范房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊伍的良好途徑。

資格認(rèn)證西安有三套辦法

嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等環(huán)節(jié)從事中間業(yè)務(wù)而收取傭金的個體。

取得專業(yè)資格證書，成為職業(yè)資格準(zhǔn)入的門檻。

國家建設(shè)部與人事部2001年12月聯(lián)合制定，于2002年開始實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格管理制度，納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動和設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。人事部、建設(shè)部共同負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的政策制定、組織協(xié)調(diào)、資格考試、注冊登記和監(jiān)督管理工作。

就全國來看，各個省市除了全國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試獲得資格證書，還有當(dāng)?shù)卣?jīng)過培訓(xùn)考試頒發(fā)的資格證書。在使用效力上，前者可以在實(shí)施《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》的所有省市通用，而后者僅僅只在本地可以使用。

陜西省除了以上兩種證件外，還有一個介于兩者之間的資格證書。該證書是由陜西省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)認(rèn)證中心負(fù)責(zé)的從業(yè)培訓(xùn)、考試和證書頒發(fā)。

西安市場營銷學(xué)會的張鐵洋解釋說：“國家的考試形式近乎于現(xiàn)在的成人自考機(jī)制，大家都可以來報名，然后自己在市場上購買教材，參加統(tǒng)一考試。但是由于國家經(jīng)紀(jì)人資格考試比較嚴(yán)格，報考要求高，通過率較低，只是為一些白領(lǐng)一族的鍍金。西安市通過全國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試的人寥寥無幾。而西安市當(dāng)?shù)氐摹段靼彩蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)人員上崗證》是‘土政策’，局限性比較大。不能得到西安市以外省市的認(rèn)同?！?/p>

“現(xiàn)在陜西省既有較強(qiáng)效力、又能得到其他省市認(rèn)可的資格證書，就是由陜西省經(jīng)紀(jì)人協(xié)會頒發(fā)、陜西省工商管理局監(jiān)制的《經(jīng)紀(jì)人資格證書》，是集培訓(xùn)、考試、發(fā)證和審驗(yàn)為一體的?！?/p>

張鐵洋給記者介紹說：“房地產(chǎn)交易的金額巨大，交易過程復(fù)雜，存在較大風(fēng)險隱患。委托專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是降低交易風(fēng)險的最好辦法。專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人除掌握房地產(chǎn)信息外，還應(yīng)了解交易中涉及的建筑、金融、法律等多方面知識?！?/p>

“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)模式，則要求經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)交易過程中的全部工作，即從委托受理到帶客看房、簽約和后期服務(wù)都是由一位經(jīng)紀(jì)人完成，讓客戶享受最大程度的方便。在交易過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不斷與客戶進(jìn)行溝通，提供專業(yè)化的意見和建議，進(jìn)行感情溝通，最大程度地了解客戶的需求和思維變化?！?/p>

“現(xiàn)在的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人缺乏專業(yè)知識，很少能夠給客戶提供專業(yè)意見，對于買家，經(jīng)紀(jì)人只能一味地說這房子怎么怎么好，而很難進(jìn)行客觀地分析。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對房地產(chǎn)交易的每個環(huán)節(jié)都應(yīng)該精心安排，并站在客戶的角度，代表客戶的利益，為客戶提供專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、知識和建議，事實(shí)上，能夠真正做到這樣的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人并不多。”

當(dāng)舊式的房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人“死去”，必將由符合時展的新式中介經(jīng)紀(jì)人來替代。一些不適應(yīng)新的市場環(huán)境的舊式經(jīng)紀(jì)人，正在逐步淡出市場。

新的經(jīng)紀(jì)人更加專業(yè)化，經(jīng)過宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)市場，再也沒有舊式經(jīng)紀(jì)人生存的空間，只有掌握專業(yè)知識，擁有高學(xué)歷的新式經(jīng)紀(jì)人，才會被社會所接受。中介經(jīng)紀(jì)人的角色也從單純的中介向房地產(chǎn)理財?shù)母拍钷D(zhuǎn)變。

二手房市場在興起

就西安市的二手房市場情況，孫金平認(rèn)為：“房產(chǎn)日益成為社會“稀缺性資源”，西安二手房市場勢將興旺。但是目前并不景氣，西安二手房市場還需要一段時間的成熟。西安市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)證程序、房產(chǎn)市場秩序等，由于從業(yè)人員上崗資格、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、法律責(zé)任劃分和要求不明確等原因，還不十分成熟和完善。也造成了房產(chǎn)開發(fā)的難度大?！?/p>

西安市房屋管理局產(chǎn)權(quán)交易處的張升志調(diào)研員說：“發(fā)達(dá)國家居民居住二手房的比率占到了70%~80%；就北京、上海的二手房居住率也分別占到了30% 和50%?？梢姸址繌囊粋€側(cè)面顯示出了一個城市的發(fā)展程度，越是發(fā)達(dá)國家，房屋建筑和房產(chǎn)市場越趨于完善和成熟?！?/p>

地產(chǎn)中介公司管理制度范文第4篇

加入WTO后的中國，房地產(chǎn)中介市場這塊蛋糕的誘惑力越來越大，二手房、寫字樓和住宅租賃市場的預(yù)期利益至少還有十幾年的榮景，房地產(chǎn)中介服務(wù)仍然大有可為。筆者就以中介服務(wù)最為活躍的上海為例，2002年之前在上海，外資中介機(jī)構(gòu)在國內(nèi)主要從事的是中高檔物業(yè)，如以豪宅、休閑不動產(chǎn)、商業(yè)不動產(chǎn)等為主的租賃買賣業(yè)務(wù)，而本土傳統(tǒng)的中介機(jī)構(gòu)則主要從事中低端的物業(yè)，如普通二手房、商品房……

今天的房地產(chǎn)中介服務(wù)，不再是單一的房地產(chǎn)咨詢、價格評估，還有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動，房地產(chǎn)中介企業(yè)也不再是單一為賣方（即一級房地產(chǎn)市場中的房地產(chǎn)開發(fā)商和二級房地產(chǎn)市場中的房屋產(chǎn)權(quán)人）服務(wù)，更多的要對消費(fèi)者即購房者負(fù)責(zé)，充當(dāng)著"中間人"這一角色。在這些專業(yè)的交易活動中必然產(chǎn)生專業(yè)類型的風(fēng)險，因此參與房地產(chǎn)中介法律關(guān)系的各個主體需要對房地產(chǎn)中介活動中可能出現(xiàn)的各種法律風(fēng)險加以了解并作出積極的預(yù)防措施。

二.房地產(chǎn)中介活動中的法律風(fēng)險

房地產(chǎn)中介從法律角度解釋是一種民事法律關(guān)系。這種民事法律關(guān)系中各個主體的聯(lián)系主要是通過與房地產(chǎn)中介有關(guān)的合同。在房地產(chǎn)中介活動中常見的合同有委托合同、居間合同、行紀(jì)合同等。作為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及房屋產(chǎn)權(quán)人（使用人）、購房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)交易目的，獲得預(yù)期利益。

(一).通過中介進(jìn)行房屋買賣是目前房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)容易出現(xiàn)法律風(fēng)險的一項業(yè)務(wù)，其中比較常見的法律問題有：

1.來自交易主體方面的風(fēng)險。

交易主體的風(fēng)險一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件，就是說出賣人并非房屋所有權(quán)人或者未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。

對于不同的房產(chǎn)所有人，其在房地產(chǎn)市場進(jìn)行交易的動機(jī)各不相同，有的人想賣小房換大房，有的人想低價買高價賣，有的人則是由于出現(xiàn)法律糾紛或陷入債務(wù)危機(jī)，還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋；房屋產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自將房屋出售；職工不告知單位便把單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的公房出售等等。上述情況在認(rèn)定合同法律責(zé)任時一般認(rèn)定合同效力待定，或者直接認(rèn)定合同無效。

買方委托中介機(jī)構(gòu)選購房屋，是出于對中介機(jī)構(gòu)專業(yè)人士的信任和信賴，因此，對于交易主體是否合法，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，如果中介機(jī)構(gòu)未盡審查義務(wù)，導(dǎo)致合同無效，給交易一方造成損失了，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2.來自交易標(biāo)的物的風(fēng)險。

交易標(biāo)的物即是用于交易的房屋，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對房屋的有關(guān)情況予以調(diào)查，如果出現(xiàn)下列情況，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知該交易標(biāo)的物不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓：①交易標(biāo)的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍；②房屋權(quán)屬有爭議或者房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的；③房屋已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的；④交易房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量瑕疵等。

如果房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務(wù)，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，當(dāng)然如果是委托人（一般指賣方）刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，則由委托人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

3.來自交易合同、交易手續(xù)方面的風(fēng)險。

房屋屬于不動產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到政府有關(guān)部門進(jìn)行登記，出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產(chǎn)生房屋所有權(quán)變更的法律后果。買賣雙方要交納相關(guān)稅費(fèi)，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門才會核發(fā)過戶并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。

但是在房屋交易過程中，如果雙方對交房時間、付款期限等約定不明引發(fā)爭議，其中一方的權(quán)益必然受到損害。為保證交易目的的順利實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)提示交易雙方對諸如交房時間、付款方式等條款作出明確的約定，這樣做的目的也是為了使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)避免不必要風(fēng)險和損失。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如何防范以上述及的諸多的法律風(fēng)險，關(guān)鍵是應(yīng)當(dāng)在交易前對交易房屋的產(chǎn)權(quán)等情況作一個徹底的了解，謹(jǐn)慎與委托人簽訂房屋買賣合同及其他委托、獨(dú)家等關(guān)聯(lián)合同。同時為了避免給委托人造成損失，還應(yīng)認(rèn)真審查該房屋產(chǎn)權(quán)證明、有無權(quán)利限制等情況，如中介機(jī)構(gòu)未能盡到謹(jǐn)慎審查的義務(wù)，致使房屋產(chǎn)權(quán)人或購房者因此遭受損失的，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

(二).房地產(chǎn)評估過程中出現(xiàn)的法律風(fēng)險：

1、過失引起的風(fēng)險。

這一風(fēng)險包括估價師未盡到義務(wù)、受客觀條件限制，對可能存在的事項未能如實(shí)披露等。

一般情況下，估價風(fēng)險與主觀因素關(guān)聯(lián)較大，如因?qū)I(yè)能力和工作態(tài)度導(dǎo)致產(chǎn)生風(fēng)險。專業(yè)方面的風(fēng)險如估價人員未能正確掌握房地產(chǎn)價值標(biāo)準(zhǔn)對估價的影響，使估價目的與估價方法、估價價值不匹配，或估價報告文字?jǐn)⑹霾划?dāng)，造成委托方誤解，或估價人員對評估參數(shù)及評估信息資料真實(shí)性的甄別、價格含義等缺乏正確的把握，而導(dǎo)致估價結(jié)果與事實(shí)相差懸殊，從而引發(fā)估價糾紛風(fēng)險。

由工作態(tài)度引發(fā)的風(fēng)險，主要表現(xiàn)有估價人員工作態(tài)度不認(rèn)真，估價報告質(zhì)量低劣，或受自身執(zhí)業(yè)能力限制，使估價結(jié)論發(fā)生較大偏差，在未明確委托評估房地產(chǎn)的情況下，就盲目估價，導(dǎo)致估價不實(shí)。另外在對國家相關(guān)政策理解不夠充分的情況下，輕率確定經(jīng)濟(jì)性貶值率或貶值額，以及估價人員與委托方有利害關(guān)系，使估價結(jié)論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險。

2、非過失風(fēng)險，主要系客觀因素引發(fā)的風(fēng)險。

包括估價師與他人惡意串通、明知對方有隱瞞行為仍出具虛假估價報價等。除估價人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發(fā)的風(fēng)險也比較多，通常情況下有，委托評估房地產(chǎn)的情況未能真實(shí)告知評估人員，或有意拖延提供有關(guān)證件而造成評估不準(zhǔn)確造成了經(jīng)濟(jì)糾紛，例如隱瞞產(chǎn)權(quán)不明晰、產(chǎn)權(quán)證明文件不完整等情況，致使估價嚴(yán)重失實(shí)。同時，法律、經(jīng)濟(jì)政策等方面不可預(yù)料的變化也會導(dǎo)致某些風(fēng)險。另外，由于我國統(tǒng)計資料的存在不系統(tǒng)、不完全、嚴(yán)重滯后的問題，給估價操作帶來難度，易造成估價失實(shí)而引發(fā)爭議。委托方對估價報告使用不當(dāng)，也容易產(chǎn)生風(fēng)險，造成經(jīng)濟(jì)糾紛。

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，其中專章對房屋中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)的管理予以了規(guī)定，對于其法律責(zé)任未有專門明確，只是強(qiáng)調(diào)了違反管理規(guī)定的一般罰則，即行政責(zé)任問題，對于刑事責(zé)任規(guī)定了"房地產(chǎn)管理部門工作人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中、貪污受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任"。廣泛的法律責(zé)任還包括民事法律責(zé)任，通常，合同責(zé)任既包括合同約定的責(zé)任，同時也包括法律規(guī)定的責(zé)任。其中，合同各方對于違約責(zé)任的約定只要不違反法律規(guī)定，違約方就應(yīng)當(dāng)按照約定向守約方承擔(dān)責(zé)任；對于沒有約定的情形，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定追究違約方責(zé)任。

中介機(jī)構(gòu)為委托人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)以及居間業(yè)務(wù)等方面的服務(wù)，可以根據(jù)合同約定的違約責(zé)任和《合同法》的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)民事法律責(zé)任，承擔(dān)法律責(zé)任的方式有返還財產(chǎn)、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用，對此《民法通則》第一百三十四條已有明確規(guī)定。

三.如何減少房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)風(fēng)險，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展

(一).房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自身應(yīng)盡妥善謹(jǐn)慎的審查義務(wù)。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營活動中應(yīng)盡的謹(jǐn)慎審查義務(wù)，前面已經(jīng)陳述，此處不再贅述。

(二).設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任險，轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。

1、何謂行業(yè)責(zé)任險。

行業(yè)責(zé)任險，又稱為專業(yè)賠償保險，是指保險公司承保專業(yè)人士在履行專業(yè)服務(wù)過程中因疏忽、過錯，造成其委托人或其它利害關(guān)系人的財產(chǎn)損失或人身傷亡，而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

行業(yè)責(zé)任險是化解執(zhí)業(yè)風(fēng)險的有效手段之一。在一些發(fā)達(dá)國家，法律規(guī)定某些從事專業(yè)服務(wù)行業(yè)的專業(yè)人員必須購買行業(yè)責(zé)任險，即常說的強(qiáng)制保險。行業(yè)責(zé)任險，作為責(zé)任保險的一個重要組成部分，從誕生至今已經(jīng)有一百多年的歷史。1885年，在英國出現(xiàn)了世界上第一張行業(yè)責(zé)任保單——藥劑師過失責(zé)任保單，但由于種種原因，行業(yè)責(zé)任保險在20世紀(jì)60年代以前一直難以得到眾人的重視，發(fā)展十分緩慢。而此后，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法律的完善，發(fā)達(dá)國家因行業(yè)過失引發(fā)的糾紛和訴訟案件日益增多，因此，行業(yè)責(zé)任保險開始逐漸引起大家的關(guān)注，市場對行業(yè)責(zé)任保險的需求被極大地激發(fā)。目前，在發(fā)達(dá)國家的保險市場上，行業(yè)責(zé)任保險已經(jīng)涵蓋了醫(yī)生、護(hù)士、藥劑師、美容師、律師、會計師、公證人、建筑師、工程師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、保險經(jīng)紀(jì)人和人、公司董事和高級職員等數(shù)十種不同的行業(yè)。可以說，行業(yè)責(zé)任保險在發(fā)達(dá)國家的保險市場上占有十分重要的地位。

2、我國已推行的有關(guān)行業(yè)責(zé)任險。

和發(fā)達(dá)國家相比，我國的責(zé)任保險起步較晚，水平也不高，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，國外責(zé)任險業(yè)務(wù)占其財產(chǎn)險業(yè)務(wù)總量的比例平均在15％以上，而目前我國責(zé)任保險業(yè)務(wù)量只占整個財產(chǎn)險業(yè)務(wù)的3％左右，并且主要集中在汽車第三者責(zé)任險、雇主責(zé)任險、產(chǎn)品責(zé)任險、公眾責(zé)任險等少數(shù)險種上，行業(yè)責(zé)任保險所占比例雖然很少，但這一領(lǐng)域的市場潛力和發(fā)展空間值得期待。正因如此，近段時間國內(nèi)各家保險公司顯然加快了行業(yè)責(zé)任保險的市場開拓和營銷，例如中國人民保險公司在近年先后一口氣推出了醫(yī)療責(zé)任險、律師責(zé)任險、建筑工程責(zé)任險等新的責(zé)任險種，并準(zhǔn)備繼續(xù)推出校園（方）責(zé)任險、物業(yè)管理責(zé)任險等全國性的新險種。

行業(yè)責(zé)任保險的不斷發(fā)展不僅對合理規(guī)避行業(yè)責(zé)任風(fēng)險、保障當(dāng)事人權(quán)益具有重要的意義，同時社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、科學(xué)教育水平的提高和人們保險意識的增強(qiáng)是造成行業(yè)責(zé)任保險迅速走俏的主要原因。一方面隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，公眾對專業(yè)人士履行職責(zé)的期望值在不斷升高，消費(fèi)者的自我保護(hù)意識也在不斷增強(qiáng)，法律環(huán)境的進(jìn)一步完善也給消費(fèi)者依法保護(hù)自身權(quán)益提供了強(qiáng)有力的保障，這使得行業(yè)責(zé)任引起的投訴和糾紛近年來呈快速上升勢頭。另一方面，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，那些原先不同程度帶有"行政色彩"的專業(yè)職業(yè)，如公證、會計、律師、醫(yī)生等都已經(jīng)開始逐步走向市場化，它們成為自主開展業(yè)務(wù)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的法人機(jī)構(gòu)，因此，一些過去由國家負(fù)擔(dān)的行業(yè)賠償責(zé)任將逐步由機(jī)構(gòu)和個人自行承擔(dān)，這些都有效地激發(fā)了市場對行業(yè)責(zé)任保險的需求。此外，隨著改革開放的深化和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會計、公證、律師等行業(yè)成了社會上的熱門行業(yè)，和老百姓的關(guān)系也越來越緊密，但同時這些專業(yè)行業(yè)也面臨著來自社會各個方面的道德風(fēng)險，如假證明、假報表、假材料等實(shí)在讓人防不勝防，因此，買份保險轉(zhuǎn)移一下風(fēng)險也就成了情理之中的事了。

3、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)設(shè)立行業(yè)責(zé)任險的必要性和重要性。

我國目前尚未設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)責(zé)任險，因此除了在合同中對風(fēng)險的防范作出約定外，如能積極利用社會保險手段來轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險，對于保障整個房地產(chǎn)中介市場經(jīng)營活動的順利發(fā)展，是非常必要的。對一個還沒有打開大門的發(fā)展中保險市場來說，差距代表著挑戰(zhàn)和機(jī)遇，也意味著巨大的市場潛力和發(fā)展空間，占據(jù)了這一市場的主動權(quán)，就有可能在這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域大有作為。對于保險公司而言，誰先開辟新的險種，誰就可能占領(lǐng)先機(jī)，而且房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的市場規(guī)模正是推行這一行業(yè)責(zé)任險最有利的市場保障。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參保行業(yè)責(zé)任險，從而使作為被保險人的房地產(chǎn)中介企業(yè)在承辦房屋中介業(yè)務(wù)過程中，因過失給委托人及其利害關(guān)系人造成的損失，可由保險公司在賠償限額內(nèi)負(fù)責(zé)賠償。有了這種專業(yè)保險的保障，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)無疑吃了一顆定心丸，在業(yè)務(wù)開展和企業(yè)規(guī)模發(fā)展上自然就可以免除太多的后顧之憂。設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險有利于保障安全交易，即使產(chǎn)生糾紛也會將風(fēng)險轉(zhuǎn)移，對保障當(dāng)事人合法權(quán)益也起到了積極的作用。

房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險設(shè)立的目的是為了培育更加有競爭力的房地產(chǎn)中介市場，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介行業(yè)加速整合，進(jìn)入良性循環(huán)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介企業(yè)和保險企業(yè)的雙贏。如今，我國的社會主義市場經(jīng)濟(jì)正走向進(jìn)一步的完善和健全，市場經(jīng)濟(jì)乃是一種信用經(jīng)濟(jì)的觀念日漸深入人心，信譽(yù)立則企業(yè)興，信譽(yù)失則企業(yè)衰。誠信是社會形成過程中逐漸發(fā)展出的社會契約之一，也是社會得以健康發(fā)展的前提之一。誠實(shí)信用原則要求房地產(chǎn)信息的真實(shí)、準(zhǔn)確，是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)中介服務(wù)的基本條件，不偏不倚如實(shí)地向客戶提供信息，既是對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的職業(yè)道德的要求，也是其專業(yè)水準(zhǔn)的體現(xiàn)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的信息不實(shí)、或作宣傳時故意夸大、掩飾租售房屋的優(yōu)、缺點(diǎn)，必然會損害當(dāng)事人權(quán)益的，設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險有益于房地產(chǎn)中介真正在品牌化道路上發(fā)揮誠信作為一種隱性資源的優(yōu)勢。

但并不是說房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)投保了行業(yè)責(zé)任險就可以高枕無憂，因?yàn)榉康禺a(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險仍然屬于一種財險，對于造成損失產(chǎn)生賠償責(zé)任的責(zé)任人，保險公司仍有進(jìn)一步索賠的權(quán)利。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)仍然需要加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與交流，提高房地產(chǎn)評估師、經(jīng)紀(jì)師以及相關(guān)從業(yè)人員的整體執(zhí)業(yè)水平，健全中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度。

4、設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任險的應(yīng)注意的免責(zé)條款。

地產(chǎn)中介公司管理制度范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；問題對策

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01

自從我國的住房體制改革以來，迅速隆起了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而且它目前的社會經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)中占有十分重要的地位，成為推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長點(diǎn)。房地產(chǎn)公司也從單一的地區(qū)發(fā)展到多個地區(qū)，從單一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展到多產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)公司[1]。然而，一個公司管理的好與壞，直接可以從財務(wù)管理方面反映出來。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的現(xiàn)狀

(1)管理制度不夠健全。現(xiàn)如今，首先，有很多的房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理缺乏嚴(yán)重的科學(xué)性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本沒有具體的實(shí)施。其次，制度不夠規(guī)范使工作人員執(zhí)行起來也不夠主動，總體的經(jīng)營戰(zhàn)略不清晰，公司缺乏長期性的戰(zhàn)略目標(biāo)，從而導(dǎo)致員工缺乏長遠(yuǎn)的發(fā)展；管理制度缺乏可操作性，導(dǎo)致財務(wù)工作的盲目，使財務(wù)分析不能夠得到有效的應(yīng)用；缺乏明確的對資本回報率的考慮，在對投資項目進(jìn)行選擇的時候只是一味的追求多元化經(jīng)營和效益；理論要求和具體的實(shí)際工作脫節(jié)，導(dǎo)致項目實(shí)施之前缺乏可行性的分析。

(2)財務(wù)體系復(fù)雜，管理難度大。在房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)的過程中，因?yàn)樗婕暗降拿姹容^多，如：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地拆遷費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、安裝費(fèi)用等等。因此，所反映出來的財務(wù)關(guān)系也比較復(fù)雜，這不僅表現(xiàn)在公司和員工、投資者、被投資單位、債權(quán)人以及集團(tuán)內(nèi)部管理部門和集團(tuán)內(nèi)部各個單位之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中和設(shè)計單位、供應(yīng)商、居民、中介、承建商、銀行、購房者、政府部門等一些頻繁和大量的有資金往來的結(jié)算關(guān)系，這無疑給如此繁雜的財務(wù)管理關(guān)系里面又增加了難度[2]。所以，這要求財務(wù)人員必須要加強(qiáng)債務(wù)債權(quán)的管理，協(xié)調(diào)好各個方面的關(guān)系。

(3)成本管理和財務(wù)預(yù)算的意識有待加強(qiáng)。在一個房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資前沒有對其進(jìn)行可行性研究，以及對可行性研究不夠重視，且隨意性較大，對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等沒有做細(xì)致全面的分析，導(dǎo)致項目的投資成本加大，從而影響項目預(yù)期的利潤實(shí)現(xiàn)。忽視企業(yè)內(nèi)部各個職能部門執(zhí)行全面成本核算的重要作用，導(dǎo)致財務(wù)人員沒有辦法及時的收集第一線的資料，使實(shí)際生產(chǎn)的費(fèi)用和預(yù)算的偏差較大；房地產(chǎn)公司項目開發(fā)對全面預(yù)算管理執(zhí)行得不夠到位，沒有積極地調(diào)動公司職員和各個本門的管理人員來參加成本的管理，使預(yù)算管理只是一種形式；沒有及時地分析各個開發(fā)項目的成本情況，導(dǎo)致成本的不利和滯后。

(4)財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，使財務(wù)管理水平較低。目前，我國一部分房地產(chǎn)企業(yè)中的職員和財務(wù)管理人員，他們之前都是從事不同的職業(yè)。因此，對待經(jīng)營管理都沒有很好的認(rèn)識，且文化程度還不高。這種現(xiàn)象尤其在民營企業(yè)的房地產(chǎn)公司尤為顯著。有相當(dāng)多的一部分房地產(chǎn)公司的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術(shù)員發(fā)展起來的所以說他們?nèi)鄙佻F(xiàn)代化的管理經(jīng)營理念，在具體的管理中只是憑著感覺來進(jìn)行管理，認(rèn)為財務(wù)只是簡單的算賬、記賬以及對賬等等。諸多的管理經(jīng)營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來擔(dān)當(dāng)，尤其是在財務(wù)的出納方面一定是自己的親戚。所以，出納人員就成了公司的領(lǐng)導(dǎo)者，由于親戚不是財務(wù)方面的專業(yè)人員，沒有專業(yè)的會計素養(yǎng)，更沒有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財務(wù)的理念。又由于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險很高，所以這樣不專業(yè)的財務(wù)管理隊伍肯定會對公司的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不良影響，甚至還有導(dǎo)致公司資金的運(yùn)轉(zhuǎn)困難而產(chǎn)生倒閉的可能。

二、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的對策

(1)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。創(chuàng)造良好的企業(yè)發(fā)展環(huán)境，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展內(nèi)部和外部環(huán)境上。眾所周知，一個企業(yè)的企業(yè)會計和財務(wù)管理以及財務(wù)會計的發(fā)展是密切相關(guān)的。因此，不斷的優(yōu)化財務(wù)管理的環(huán)境時房地產(chǎn)公司企業(yè)財務(wù)管理的客觀條件。針對這些問題，一些相關(guān)的會計管理部門要注重各個環(huán)節(jié)的完善和改良，進(jìn)而來促進(jìn)企業(yè)的財務(wù)機(jī)制和全面發(fā)展的創(chuàng)新以及改革。

(2)提高決策者的財務(wù)管理意識。俗話說得好：“火車跑得快，全靠車頭帶”，在房地產(chǎn)公司也是一樣，決策者的財務(wù)意識直接決定一個企業(yè)的財務(wù)管理水平。因此，房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務(wù)管理。財務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實(shí)把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。認(rèn)清楚實(shí)施財務(wù)管理的必要性以及重要性，把財務(wù)管理樹立在企業(yè)管理的中心位置。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)可以通過參加管理培訓(xùn)班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學(xué)習(xí)和提高管理水平。

(3)提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實(shí)財務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實(shí)規(guī)范財務(wù)管理和財務(wù)基礎(chǔ)，努力把財務(wù)管理水平提高到最佳。財務(wù)工作是一項專業(yè)性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員[3]。還要對在職的會計人員進(jìn)行定期或者不定期的會計專業(yè)知識培訓(xùn)，及時更新專業(yè)會計人員的知識，提高專業(yè)水平。

(4)加大評審力度。公司的審計部門除了每天要完成全面的審計工作，還要在具體項目的建設(shè)中實(shí)施不定期的專項審計，對在進(jìn)行審計的過程中發(fā)現(xiàn)的任何問題都要及時的向相關(guān)部門反應(yīng)和及時的整改，并對整改后的情況進(jìn)行切實(shí)的落實(shí)[4]。對房地產(chǎn)公司建立完工項目的評價制度，組織各個業(yè)務(wù)部門對項目完成以后取得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合的分析和評價，并定期的總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為日后的順利工作和項目開發(fā)提供可行性的建議。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在不斷地持續(xù)，處理好財務(wù)方面的相關(guān)問題，科學(xué)合理的管理方式、減少債務(wù)支出、降低房地產(chǎn)業(yè)的成本，提高企業(yè)的競爭力是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在和以后要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張月,王靜.我國中小企業(yè)財務(wù)理存在的問題及對策探討[J].會計之友(下財旬刊),2009(1):152-154.

[2]馮志銫,魯忠軍.我國中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題及對策分析[J].中國集體經(jīng)濟(jì),2010(25):153-156.