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房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算細(xì)則范文第1篇

摘 要 近二十年來，房地產(chǎn)業(yè)通過快速發(fā)展，成為我國(guó)重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在會(huì)計(jì)核算、稅務(wù)處理等方面，還有很多不成熟和不規(guī)范之處，本文將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得預(yù)售收入這一業(yè)務(wù)，從會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理方面結(jié)合實(shí)際進(jìn)行介紹、分析和探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 預(yù)售收入 財(cái)稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)符合預(yù)售條件的在建開發(fā)產(chǎn)品，在向主管部門申請(qǐng)并取得預(yù)售許可后，與買受人簽訂《商品房預(yù)售合同》，將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，而向買受人收取的定金或房款收入。

一、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財(cái)稅處理規(guī)定

（一）會(huì)計(jì)核算規(guī)定

由于在房地產(chǎn)預(yù)售過程中取得的預(yù)售收入不能符合新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》關(guān)于收入確認(rèn)的相關(guān)條件，因此房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售過程中所取得的價(jià)款，只能是預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)，應(yīng)作為“預(yù)收賬款”進(jìn)行核算；待開發(fā)項(xiàng)目完工經(jīng)驗(yàn)收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照購銷合同規(guī)定將合格的房產(chǎn)移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后再確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

而對(duì)于預(yù)售收入繳納的相關(guān)稅費(fèi)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度還未及時(shí)進(jìn)行規(guī)范。

（二）稅收征管規(guī)定

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品所取得的預(yù)售收入應(yīng)分別按以下規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)：

1、營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)2009年1月1日實(shí)施的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

2、土地增值稅：根據(jù)《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字【1995】第048號(hào)）第十四條、《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第三條及各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定的土地增值稅預(yù)征辦法預(yù)繳土地增值稅。

3、企業(yè)所得稅：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季度（或月度）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

由此可見，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入是按照“收付實(shí)現(xiàn)制”的原則來確認(rèn)應(yīng)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的，通過提前征收相關(guān)稅費(fèi)，加強(qiáng)了稅收的源頭控制，確保了房地產(chǎn)稅收能夠及時(shí)地、均衡地解繳入庫。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財(cái)稅處理現(xiàn)狀

（一）預(yù)售收入財(cái)稅處理現(xiàn)狀

1、雖然近幾年房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算已在逐步規(guī)范，但仍有部分房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段的會(huì)計(jì)核算上不能嚴(yán)格區(qū)分預(yù)售收入與代收代繳款項(xiàng)，使用科目混亂，甚至存在部分預(yù)售收入不入賬現(xiàn)象。

2、預(yù)售階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)以“預(yù)收賬款”的貸方發(fā)生額作為當(dāng)期應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅的計(jì)算依據(jù)。

（二）預(yù)售收入相關(guān)稅費(fèi)財(cái)稅處理現(xiàn)狀

由于現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度未能及時(shí)對(duì)預(yù)售收入相關(guān)稅費(fèi)如何會(huì)計(jì)核算進(jìn)行規(guī)范，使得各房地產(chǎn)企業(yè)在稅費(fèi)計(jì)提（或結(jié)轉(zhuǎn)）環(huán)節(jié)做法不一，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息不能正確反映。目前各房企關(guān)于預(yù)售收入相關(guān)稅費(fèi)的會(huì)計(jì)處理方較多，但大致可歸納為如下兩類：

1、相關(guān)稅費(fèi)直接損益類。該類方法的要點(diǎn)是先根據(jù)當(dāng)期預(yù)售收入對(duì)相關(guān)稅費(fèi)（包含營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅）進(jìn)行計(jì)提，將稅費(fèi)計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，月末結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期損益。計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納所得稅時(shí)，不再單獨(dú)對(duì)當(dāng)期繳納的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等進(jìn)行納稅調(diào)整。該類方法的弊端在于：把不符合收入確認(rèn)條件的“預(yù)收賬款”以收入的形式結(jié)算了相關(guān)稅費(fèi)，虛增了損益和負(fù)債，且人為地割斷了預(yù)售收入、營(yíng)業(yè)收入與營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅費(fèi)之間的勾稽關(guān)系，也違背了會(huì)計(jì)的配比原則。

2、相關(guān)稅費(fèi)配比損益類。該類方法的要點(diǎn)是通過使用過渡性科目或單獨(dú)使用“應(yīng)交稅費(fèi)”科目將預(yù)售收入繳納的相關(guān)稅費(fèi)逐步與營(yíng)業(yè)收入配比確認(rèn)當(dāng)期損益。該類方法在計(jì)算當(dāng)月應(yīng)納所得稅時(shí)，需對(duì)預(yù)售收入繳納的相關(guān)稅費(fèi)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。在該類處理方法中，如果通過增設(shè)相關(guān)資產(chǎn)類過渡性科目來將預(yù)售收入繳納的相關(guān)稅費(fèi)逐步確認(rèn)為損益，會(huì)造成資產(chǎn)的虛增，但可解決了營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅的應(yīng)交數(shù)和已交數(shù)問題，資產(chǎn)負(fù)債表中能清楚地反映已預(yù)繳的相關(guān)稅費(fèi)，損益表也體現(xiàn)了配比。如果不借助任何過渡科目而直接通過“應(yīng)交稅費(fèi)”科目進(jìn)行核算的話，可能容易讓人把企業(yè)按規(guī)定繳納的相關(guān)稅費(fèi)誤認(rèn)為是企業(yè)“多交了稅費(fèi)”，影響了會(huì)計(jì)的“明晰性原則”。

根據(jù)對(duì)以上兩類相關(guān)稅費(fèi)處理方法的比較與分析，筆者個(gè)人認(rèn)為通過增設(shè)過渡科目來配比結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)損益的作法更為合理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財(cái)稅處理方法的相關(guān)建議

（一）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入會(huì)計(jì)核算

1、由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段進(jìn)行稅收征管的主要依據(jù)為“是否取得預(yù)售收入”（即是否取得預(yù)收賬款）。因此，如何正確核算“預(yù)收賬款”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要，我們只有在日常核算過程中能夠明確區(qū)分哪些屬于是建立在購銷合同基礎(chǔ)上取得的應(yīng)稅收入（如向購貨方預(yù)收的定金或部分房款），哪些不屬于應(yīng)稅收入而應(yīng)作為“其他應(yīng)付款”來核算的其他暫收、應(yīng)付款項(xiàng)（如誠(chéng)意金、公共維修基金等），才能正確計(jì)算各期應(yīng)納稅額，才能有效防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

2、為了便于日后對(duì)預(yù)售收入納稅的管理與檢查，并統(tǒng)一房地產(chǎn)企業(yè)各經(jīng)營(yíng)時(shí)期（包括預(yù)售期與現(xiàn)房銷售期）相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算口徑，筆者建議，在收到賬款時(shí)，不管是在預(yù)售期還是在現(xiàn)房銷售期均一律從“預(yù)收賬款”科目過賬。這樣我們就很容易地從“預(yù)收賬款”的當(dāng)期借方發(fā)生額得知企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是多少、當(dāng)期應(yīng)計(jì)提多少稅費(fèi)；從“預(yù)收賬款”的當(dāng)期貸方發(fā)生額就能計(jì)算出當(dāng)期應(yīng)交多少稅費(fèi)。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算公式

根據(jù)稅法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入應(yīng)繳稅費(fèi)的相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合工作實(shí)踐情況與稅務(wù)征管要求，現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售階段應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的計(jì)算公式作了相應(yīng)延伸與完善，使其適用于房地產(chǎn)企業(yè)的各經(jīng)營(yíng)時(shí)期（包括預(yù)售期與現(xiàn)房銷售期）：

當(dāng)前本年累計(jì)應(yīng)繳所得稅額=[當(dāng)前實(shí)際利潤(rùn)總額-本年度"預(yù)收賬款"借方累計(jì)發(fā)生額×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率+本年度"預(yù)收賬款"貸方累計(jì)發(fā)生額×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率-本年預(yù)售收入繳納的稅費(fèi)+本年確認(rèn)的"營(yíng)業(yè)稅金及附加"]×稅率

通過以上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財(cái)稅處理的介紹、比較與分析，我們可以看出房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理方法因各自確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)不同而存在一定的差異，即取得預(yù)售收入時(shí)不得確認(rèn)會(huì)計(jì)上的收入，但應(yīng)作為應(yīng)納稅收入計(jì)算繳納相關(guān)稅費(fèi)。因此，我們?cè)谔幚矸康禺a(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入時(shí)，應(yīng)按照有關(guān)要求對(duì)會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理區(qū)別對(duì)待，只有這樣我們才能在正確核算會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)、準(zhǔn)確反映會(huì)計(jì)信息的同時(shí)有效地避免可能遭受的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算細(xì)則范文第2篇

摘要：本文通過分析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的現(xiàn)狀，闡釋房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務(wù)內(nèi)控體系的重要性，并針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系提出合理的建議。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)內(nèi)控；構(gòu)建；探究

一、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的重要性

近年來，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，采取有效的措施加強(qiáng)管理，制定了很多制度來約束房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，其稅收占國(guó)家總稅收額的大部分。所以，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了重要的作用，其有利于約束房地產(chǎn)行業(yè)，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控存在漏洞

現(xiàn)在，很多企業(yè)還沒有建立完善的內(nèi)控體制，沒有良好的控制環(huán)境，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)系統(tǒng)還不是特別健全，企業(yè)的控制程序還是沿用傳統(tǒng)的方法。內(nèi)控體系出現(xiàn)漏洞，原因在于房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定良好的發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中忽視了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理要求沒有清晰的認(rèn)識(shí)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控體系都停滯在過度分散化的文字編寫的步驟上，沒有采取有效的配套措施，內(nèi)控體系的可操作性比較差。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控環(huán)境差

房地產(chǎn)企業(yè)在建立內(nèi)控體系時(shí)，沒有形成一套系統(tǒng)的章程，企業(yè)制定的細(xì)則實(shí)用性不強(qiáng)，沒有詳細(xì)的計(jì)劃。內(nèi)控的主體沒有較高的素質(zhì)，在一定程度上增加了企業(yè)管理的難度，風(fēng)險(xiǎn)控制的效率降低。

（三）稅務(wù)的外部環(huán)境惡劣

房地產(chǎn)企業(yè)的投資大，具有一定的特殊性，其外部環(huán)境不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)難以控制。房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算方面也存在很多不確定的因素，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)成本難以預(yù)算。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系應(yīng)遵循的原則

（一）遵守法律原則

房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務(wù)內(nèi)控體系時(shí)必須堅(jiān)持國(guó)家規(guī)定的法律和法規(guī)，在國(guó)家法規(guī)允許的情況下，制定企業(yè)可操作的稅務(wù)內(nèi)控體系。

（二）兼顧性原則

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控要充分體現(xiàn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)控制，內(nèi)控體系要與企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)相一致，同時(shí)內(nèi)控體系又要協(xié)調(diào)企業(yè)的短期規(guī)劃，稅務(wù)內(nèi)控要與企業(yè)的其他內(nèi)部控制協(xié)調(diào)。

（三）指向性原則

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控控制要按照企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，要抓住企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中的薄弱環(huán)節(jié)，要有指向性的找出企業(yè)容易失誤的內(nèi)控環(huán)節(jié)。

（四）一致性原則

企業(yè)在制定稅務(wù)內(nèi)控體系時(shí)一定要長(zhǎng)期的執(zhí)行，不能過多地變動(dòng)，否則內(nèi)控體制就不能落實(shí)下去。

（五）普適性原則

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控要按照企業(yè)的變動(dòng)以及企業(yè)會(huì)計(jì)制度的更新來對(duì)稅務(wù)內(nèi)控進(jìn)行調(diào)整。普適性原則包括對(duì)內(nèi)的普適性和對(duì)外的普適性。

（六）成本性原則

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系必須要考慮成本問題，稅務(wù)內(nèi)控體系的制定盡量節(jié)約成本。

（七）實(shí)用性原則

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系要實(shí)現(xiàn)實(shí)際的運(yùn)用效果，稅務(wù)內(nèi)控體系要有很強(qiáng)的操作性，其制定的方案一定要可行。

（八）可持續(xù)性原則

房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務(wù)內(nèi)控體系時(shí)要聯(lián)系國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，并結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展，制定出有助于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的制度和體系。

四、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善稅務(wù)內(nèi)控的管理水準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)要建立專業(yè)的稅務(wù)管理部門，請(qǐng)專業(yè)人員來對(duì)稅務(wù)進(jìn)行管理和控制。企業(yè)要把稅務(wù)管理項(xiàng)目落實(shí)到個(gè)人，要制定獎(jiǎng)懲制度，大力推廣稅務(wù)管理工作。加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)申報(bào)的核對(duì)、對(duì)稅務(wù)發(fā)票嚴(yán)格管理、權(quán)衡各類稅收的風(fēng)險(xiǎn)、分析國(guó)家稅收制度，合理運(yùn)用國(guó)家稅收政策來指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行稅收的籌劃工作，引導(dǎo)企業(yè)稅務(wù)部門規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)稅務(wù)部門要牢牢把握企業(yè)的投資方向，提出可行的稅務(wù)控制措施。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系是企業(yè)管理的核心環(huán)節(jié)，因此，在企業(yè)內(nèi)部開設(shè)專業(yè)的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)的控制力度，保障企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中實(shí)現(xiàn)高收益。房地產(chǎn)企業(yè)要了解自身發(fā)展的情況，要準(zhǔn)確定位，實(shí)現(xiàn)對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的每一項(xiàng)與稅收有關(guān)的環(huán)節(jié)的控制，降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)要改進(jìn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體制，使該體制可以順利運(yùn)行，達(dá)到稅務(wù)內(nèi)部控制的效果。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)時(shí)要控制好增值稅，在銷售時(shí)要嚴(yán)格管理其營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)在保有環(huán)節(jié)上要處理好房產(chǎn)稅，實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)的內(nèi)部控制。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)置內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào)體系

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào)體系要求企業(yè)內(nèi)部人員要樹立整體觀念，要考慮企業(yè)的整體效益，要站在企業(yè)的角度對(duì)稅務(wù)進(jìn)行控制。房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金比較多，其涉及的稅種有不確定性，因此，企業(yè)的員工要根據(jù)實(shí)際情況，要分析企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況再做出判斷。企業(yè)很多重要的涉稅項(xiàng)目，要提前預(yù)算，及時(shí)匯報(bào)。企業(yè)的稅務(wù)人員要遵守稅務(wù)匯報(bào)的步驟，確保匯報(bào)的文件在各部門有效地流通。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制是企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，并將預(yù)測(cè)的結(jié)果采取制度化的方式進(jìn)行評(píng)定。房地產(chǎn)企業(yè)在建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制時(shí)要加強(qiáng)職工對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制意識(shí)，樹立高度的責(zé)任心。房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好員工的教育的培訓(xùn)工作，讓員工了解基本的稅務(wù)知識(shí)，增強(qiáng)員工抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。企業(yè)稅務(wù)部門要及時(shí)評(píng)定涉稅的風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)消除。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)稅務(wù)管理人員的素質(zhì)

現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)人員的素質(zhì)參差不齊，因此，企業(yè)要通過定期的培訓(xùn)來提高稅務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)，不斷更新稅務(wù)人員的理念。房地產(chǎn)企業(yè)要制定考核機(jī)制，定期對(duì)稅務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)考核，保障稅務(wù)人員能夠勝任自身的崗位。提高稅務(wù)人員的道德素質(zhì)，防止偷稅、漏稅的現(xiàn)象發(fā)生。

結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)中存在著偷稅和漏稅的現(xiàn)象，使國(guó)家的稅收大量地流失，因此，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系有著重要的意義，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的建立，不僅僅可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而且對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系是很有必要的。建立健全房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系必須堅(jiān)持一致性原則、成本性原則，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善稅務(wù)內(nèi)控的管理水準(zhǔn)，設(shè)置內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào)體系，建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]許明. 對(duì)我國(guó)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的構(gòu)建研究[J]. 財(cái)經(jīng)界,2014（02）.

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算細(xì)則范文第3篇

近年來，房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，逐漸成為一項(xiàng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)和國(guó)家稅收收入的重要來源。然而房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收款項(xiàng)的核算和銷售收入的確認(rèn)以及相關(guān)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收處理上，由于行業(yè)會(huì)計(jì)制度和稅收政策法規(guī)的要求不同，使其相關(guān)稅收的核算與會(huì)計(jì)處理產(chǎn)生明顯差異。

一、銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收款項(xiàng)收入的確認(rèn)和核算

房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入的確認(rèn)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定特殊性，其取得的預(yù)收款項(xiàng)未能同時(shí)符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》中關(guān)于商品銷售收入確認(rèn)的條件。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的處理上，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)收入的確認(rèn)上也出現(xiàn)過因采用不同的方法而導(dǎo)致不同的結(jié)果。比較有代表性的做法包括：以簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收款項(xiàng)作為收入確認(rèn)的依據(jù)、以簽訂正式銷售合同作為收入實(shí)現(xiàn)、以竣工驗(yàn)收并開具發(fā)票作為銷售實(shí)現(xiàn)、以收訖款項(xiàng)并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)作為收入的確認(rèn)等。這些做法曾經(jīng)引起嚴(yán)重的分歧，有些房地產(chǎn)上市公司因銷售收入的確認(rèn)問題而被出具保留意見或解釋性說明段的審計(jì)意見。

為加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管，特別是規(guī)范企業(yè)所得稅的納稅行為，2003年7月，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2003］83號(hào)）。時(shí)隔兩年多，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所得稅管理新暴露的問題，國(guó)家稅務(wù)總局又于2006年3月下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2006］31號(hào)）。由此，現(xiàn)行稅收政策在確認(rèn)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入的問題上，分別按照一次性全額收款方式、分期收款方式、銀行按揭方式、委托銷售方式、先租再售方式、視同銷售等不同方式采取不同的方法來明確?？傮w上說，銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)收入的原則，其核心不外乎包括以下兩個(gè)基本條件：1.開發(fā)產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，并將開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目交付給購買人；2.價(jià)款已經(jīng)收到或者已取得收取價(jià)款的權(quán)利。

為此，在銷售不動(dòng)產(chǎn)取得預(yù)收款項(xiàng)時(shí)，與其他工商企業(yè)預(yù)收款項(xiàng)一樣，會(huì)計(jì)上不將其確認(rèn)為收到當(dāng)期的銷售收入，而將其作為預(yù)收賬款處理，待以后符合不同銷售方式下收入確認(rèn)要件時(shí)，再將其轉(zhuǎn)為符合條件當(dāng)期的損益。

二、銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收款項(xiàng)的納稅義務(wù)

在營(yíng)業(yè)稅方面，《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十一條第三款規(guī)定：“納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?！薄吨腥A人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十八條規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！?/p>

在企業(yè)所得稅方面，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在取得銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收款項(xiàng)時(shí)，采取預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額的辦法計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，計(jì)算方法從國(guó)稅發(fā)［2003］83號(hào)文規(guī)定的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為國(guó)稅發(fā)［2006］31號(hào)文規(guī)定預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率。現(xiàn)行政策規(guī)定：1.房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)（經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房）以及按非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的不同區(qū)域分別確定為預(yù)售收入的3%、10%、15%和20%。2.房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品完工后，根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。

因此，結(jié)合銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)收入的原則，稅法與會(huì)計(jì)制度對(duì)預(yù)收款項(xiàng)在收入確認(rèn)時(shí)間與納稅義務(wù)時(shí)間存在差異，房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)收取預(yù)收款項(xiàng)雖然不確認(rèn)經(jīng)營(yíng)收入，但同樣產(chǎn)生了營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)。

三、銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收款項(xiàng)的賬務(wù)處理和納稅調(diào)整

由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收款項(xiàng)的應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的計(jì)算、申報(bào)與會(huì)計(jì)核算結(jié)轉(zhuǎn)收入不匹配、不一致，那么房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何針對(duì)預(yù)收款項(xiàng)進(jìn)行賬務(wù)處理和納稅調(diào)整呢？

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在收到銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收款項(xiàng)的當(dāng)期，不僅要將其并入發(fā)生當(dāng)期的應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加，而且要其預(yù)收款項(xiàng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出當(dāng)期毛利額，可以扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，并將按上述計(jì)稅毛利率計(jì)算的金額作為取得當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額的調(diào)增項(xiàng)目處理，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。同時(shí)允許企業(yè)在按會(huì)計(jì)制度規(guī)定將上述預(yù)售收入確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，將已繳納過營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額、企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額作為發(fā)生當(dāng)期的應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額和應(yīng)納稅所得額的調(diào)減項(xiàng)目處理?？傮w上說，國(guó)稅發(fā)［2006］31號(hào)采用預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用、稅金及附加，已于發(fā)生的當(dāng)期依法在企業(yè)所得稅前扣除，待開發(fā)產(chǎn)品完工后只需考慮產(chǎn)品的計(jì)稅成本問題，因而更加科學(xué)、合理、合法。

由于按現(xiàn)行稅收政策對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收款項(xiàng)采取預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率法估算的應(yīng)交所得稅稅額，與某一會(huì)計(jì)期間實(shí)際應(yīng)交所得稅稅額以及完工決算應(yīng)交所得稅稅額一般會(huì)存在差異，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立相應(yīng)的明細(xì)賬或輔助賬，對(duì)會(huì)計(jì)制度和稅收政策允許扣除的與同期預(yù)收款項(xiàng)配比的稅金及附加進(jìn)行登記。嚴(yán)格按照企業(yè)會(huì)計(jì)制度進(jìn)行賬務(wù)處理的前提，其實(shí)質(zhì)上是一種時(shí)間性差異，利用“遞延稅款”賬戶歸集和轉(zhuǎn)回企業(yè)所得稅，可以有效地將按稅收政策預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率法預(yù)交的所得稅與確認(rèn)收入時(shí)確定的所得稅相聯(lián)系，按照會(huì)計(jì)處理的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則、配比原則等相關(guān)原則解決好賬務(wù)處理問題。

四、銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收款項(xiàng)核算注意事項(xiàng)

2003年以來，國(guó)家稅務(wù)總局每年都把房地產(chǎn)業(yè)作為稅收專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)，在明晰政策和強(qiáng)化征管等方面規(guī)范企業(yè)納稅行為，采取有效措施防止逃避納稅義務(wù)，保證國(guó)家稅收及時(shí)足額入庫。為此，加強(qiáng)銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收款項(xiàng)的核算工作，必須做好以下兩個(gè)方面工作：

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算細(xì)則范文第4篇

房地產(chǎn)企業(yè)收入是指企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品等所形成的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。會(huì)計(jì)法規(guī)與稅收法規(guī)分別從不同的角度規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)原則。

(一)會(huì)計(jì)法規(guī)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)原則 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》規(guī)定了銷售商品的收入確認(rèn)條件，房地產(chǎn)銷售與一般的商品銷售類似，按銷售商品確認(rèn)收入的原則確認(rèn)實(shí)現(xiàn)的銷售收入。但房地產(chǎn)銷售要經(jīng)過取得預(yù)售許可證、預(yù)售并簽訂商品房買賣合同、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)企業(yè)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比，收入的確認(rèn)又具有其特殊性。

在房地產(chǎn)銷售中，房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方，且所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬也已轉(zhuǎn)移，企業(yè)即應(yīng)確認(rèn)銷售收入。但也有可能出現(xiàn)法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移的情況，此時(shí)，賣方在繼續(xù)涉入的期間內(nèi)不應(yīng)確認(rèn)收入。房地產(chǎn)銷售由于其商品價(jià)值很大，收款方式與一般的產(chǎn)品有很大的不同，買方可能選擇一次性付款、分期付款、按揭付款等方式。但無論買方采用何種付款方式，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，均應(yīng)同時(shí)具備以下條件：(1)商品房已經(jīng)移交；(2)已將發(fā)票或結(jié)算賬單提交買方；(3)履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價(jià)款已經(jīng)取得或確信可以取得；(4)成本能夠可靠地計(jì)量。在收到預(yù)售房款或簽訂商品房買賣合同時(shí)不應(yīng)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，因?yàn)檫@種情況下主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬不一定已經(jīng)轉(zhuǎn)移；如在產(chǎn)權(quán)過戶后才確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，則會(huì)造成推遲確認(rèn)收入，不符合實(shí)質(zhì)重于形式原則。

(二)稅收法規(guī)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)原則 稅法對(duì)于內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)原則均有專門規(guī)定，其共同點(diǎn)在于都按照銷售方式的不同來確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

對(duì)于內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》，住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

對(duì)于涉外房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理問題的通知》，外商投資企業(yè)及外國(guó)企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入的確定以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同按以下原則確定：(1)采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實(shí)現(xiàn)；(2)采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時(shí)間為銷售收入的實(shí)現(xiàn)；(3)采取以土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對(duì)方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)；(4)采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

可見，會(huì)計(jì)法規(guī)與稅收法規(guī)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)涉及所得稅的收入確認(rèn)原則存在區(qū)別。會(huì)計(jì)法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)主要以房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方且所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移為前提，而稅法則按銷售方式的不同確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅的計(jì)繳房地產(chǎn)銷售一般都會(huì)收取購房定金，購房定金在會(huì)計(jì)核算上只能反映為預(yù)收賬款，不能作為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。而按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，須按照適用稅率計(jì)提并繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，而不論當(dāng)期會(huì)計(jì)核算上是否結(jié)轉(zhuǎn)收入。

我國(guó)稅法規(guī)定土地增值稅按單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)征，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理項(xiàng)目竣工結(jié)算后，多退少補(bǔ)。

[例1]某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商住小區(qū)項(xiàng)目于2×6年2月份開盤預(yù)售，住宅尚未完工，計(jì)劃于20×6年5月份交房。2月份取得合同預(yù)收款收入1500萬元，其中含有一幢綜合樓，售價(jià)為1000萬元，全部款項(xiàng)已收訖并已竣工交房，發(fā)票已提交買方。綜合樓買賣合同約定，兩年期滿后15日內(nèi)買方可選擇按原價(jià)退房，賣方同時(shí)一次性給予10％的補(bǔ)償金；買方也可選擇不退房，但仍享有10％的一次性補(bǔ)償金。該企業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅率5％(主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定以1個(gè)月為一期納稅)、城建稅率7％、教育費(fèi)附加率3％，土地增值稅按1％預(yù)征。

(1)收入確認(rèn)問題。該房地產(chǎn)企業(yè)在2月份不應(yīng)確認(rèn)銷售收入。原因在于該小區(qū)的住宅尚未交房，主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移。綜合樓雖然已經(jīng)移交、全部款項(xiàng)已收訖并已提供發(fā)票，但是買方有退房選擇權(quán)，故該企業(yè)應(yīng)在重大不確定因素消失(即兩年期滿15日內(nèi)買方未選擇退房)后確認(rèn)收入。

(2)流轉(zhuǎn)稅計(jì)繳問題。根據(jù)稅法規(guī)定及稅務(wù)機(jī)關(guān)核定，該企業(yè)應(yīng)在申報(bào)期3月10日前按照預(yù)收款收入的5．5％繳納2月份營(yíng)業(yè)稅及附加82．5萬元。同時(shí)，對(duì)該企業(yè)應(yīng)按預(yù)收款的1％預(yù)征土地增值稅15萬元，辦理竣工結(jié)算后根據(jù)預(yù)征情況多退少補(bǔ)。

[例2]某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商業(yè)房項(xiàng)目于20×5年4月份開盤預(yù)售，20×6年2月份完工交房并辦理了竣工結(jié)算。該項(xiàng)目20×5年取得銷售收入5000萬元，20×6取得銷售收入2000萬元，至此全部銷售完畢且發(fā)票或結(jié)算賬單已提交買方。為建造該商業(yè)用房支付的地價(jià)為1500萬元，投入了3000萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本。該企業(yè)不能按該商業(yè)用房計(jì)算分?jǐn)傘y行貸款利息，當(dāng)?shù)匾?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按10％扣除，該企業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅率5％、城建稅率7％、教育費(fèi)附加率3％，20×5年該項(xiàng)目已按1％預(yù)征土地增值稅。計(jì)算20x6年度該項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅額。

1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=5000+2000=7000(萬元)

2、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額為1500萬元

(2)房地產(chǎn)的開發(fā)成本為3000萬元

(3)與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用：(1500+3000)×1O％=450(萬元)

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=7000×5．5％=385(萬元)

(5)從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除：(1500+3000)×20％=900(萬元)

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額=1500+3000+450+385+900=6235(萬元)

3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=7000-6235=765(萬元)

4、增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=765+6235≈12％

5、20×6年度該項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅額=765×30％-5000x1％＝179．5(萬元)

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本確認(rèn)及所得稅問題

(一)房地產(chǎn)企業(yè)成本確認(rèn)應(yīng)遵循配比原則 在房地產(chǎn)開發(fā)中，一個(gè)住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)通常需要較長(zhǎng)時(shí)間，往往會(huì)出現(xiàn)住宅已經(jīng)建成而配套工程尚未投入使用，或者住宅已經(jīng)銷售而道路、綠化尚未完工的情況。這種商品房與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已經(jīng)具備使用條件、并已出售的商品房應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用無法按照配套設(shè)施的實(shí)際成本來計(jì)算。為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)小區(qū)內(nèi)已出售商品房的開發(fā)成本，以便與銷售收入相配比，就需要采取預(yù)提方式，將未完工的配套設(shè)施的預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用計(jì)入已銷售商品房的開發(fā)成本。其計(jì)算方法一般是以未完工配套設(shè)施預(yù)算為基數(shù)，計(jì)算出已出售商品房應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，作為預(yù)提費(fèi)用計(jì)入已出售商品房開發(fā)成本。待開發(fā)小區(qū)全部竣工決算時(shí)，再調(diào)整預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用，以保證整個(gè)開發(fā)小區(qū)成本計(jì)算的準(zhǔn)確性。

正是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，收入、成本的結(jié)轉(zhuǎn)往往要跨年度才能完成，使得房地產(chǎn)企業(yè)在成本的確認(rèn)與計(jì)量中存在一定的操作空間，可能違反配比原則，多計(jì)或虛增成本，調(diào)節(jié)當(dāng)年利潤(rùn)。主要表現(xiàn)為：(1)多計(jì)開發(fā)成本。如對(duì)于不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，人為多預(yù)提計(jì)入成本；虛構(gòu)欠付的工程款掛賬進(jìn)成本；拖延工程結(jié)算時(shí)間，推遲項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算。(2)濫擠亂攤成本。為了降低應(yīng)納稅所得額，人為將應(yīng)由未售商品房負(fù)擔(dān)的成本擠入已售商品房承擔(dān)；將非開發(fā)項(xiàng)目的借款利息、工資、福利費(fèi)等計(jì)入該項(xiàng)目，人為虛減項(xiàng)目利潤(rùn)。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用的分?jǐn)?一是借款利息的處理。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目前期進(jìn)行征地、拆遷、補(bǔ)償以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都需要投入大量的資金。其資金來源除了預(yù)收款外，還可能有銀行借款。按照企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本，待銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)按照配比原則轉(zhuǎn)入當(dāng)期銷售成本。在開發(fā)產(chǎn)品完工之后，則應(yīng)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用。二是共同性成本的分配。房地產(chǎn)企業(yè)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等共同性成本歸集完畢，在財(cái)務(wù)結(jié)算時(shí)是按占地面積、可售面積還是按建筑面積分配?筆者建議按可售面積分配，原因是：首先各建筑物的占地面積需要國(guó)土部門核定，可能存在滯后性，因而財(cái)務(wù)操作上有困難；其次，如按可售面積分配，由于可售面積在銷售過程中可能會(huì)有所調(diào)整，如此前已售開發(fā)產(chǎn)品成本已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)，會(huì)造成未售與已售開發(fā)產(chǎn)品成本分配標(biāo)準(zhǔn)不一致。反之，按照建筑面積(扣除不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施面積)分配，則可保證已售和未售開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偟暮侠硇?、一致性、?zhǔn)確性。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)方法的選擇房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)商品房銷售成本時(shí)一般有兩種方法：一是按面積比結(jié)轉(zhuǎn)。先將完工開發(fā)產(chǎn)品總成本除以總建筑面積(扣除不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施面積)得出單位成本，再用已售面積乘以單位成本即為應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本，未結(jié)轉(zhuǎn)部分為存貨。二是按收入比結(jié)轉(zhuǎn)。將已售合同收入占總可售合同收入的比率乘以完工開發(fā)產(chǎn)品總成本即為應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本，未結(jié)轉(zhuǎn)部分為存貨。

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算細(xì)則范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；銷售；收入確認(rèn)；過程；時(shí)點(diǎn)

一、 房地產(chǎn)行業(yè)收入概述

1.房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的理論依據(jù)

房地產(chǎn)收入符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)――收入》指南中提供勞務(wù)收入標(biāo)準(zhǔn)。準(zhǔn)則對(duì)收入的確認(rèn)規(guī)定得比較原則化、注重交易的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，要求符合以下四個(gè)條件：

（1）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；

（2）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

（3）交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定；

（4）交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。

顯然，一項(xiàng)交易或事項(xiàng)發(fā)生后，若僅同商品銷售、提供勞務(wù)收入有關(guān)，則應(yīng)否和何時(shí)確認(rèn)為收入，就需要會(huì)計(jì)人員運(yùn)用專業(yè)知識(shí)和實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行職業(yè)判斷，從交易的類型、收入的種類、銷售、提供勞務(wù)時(shí)有無附加條件而使所銷售的商品或勞務(wù)在似乎錢貨兩清的表面現(xiàn)象后，與商品或勞務(wù)有關(guān)的所有權(quán)及其風(fēng)險(xiǎn)在實(shí)質(zhì)上是否完全轉(zhuǎn)移等方面進(jìn)行分析與判斷，才能決定收入應(yīng)否和何時(shí)確認(rèn)。

2.房地產(chǎn)行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類型

（1）收入構(gòu)成

①費(fèi)是指公司銷售開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售成功且達(dá)到合同約定條款后按照合同約定比例，開發(fā)商結(jié)算給公司的銷售傭金。

②顧問費(fèi)是指公司為開發(fā)商提供的前期市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)策劃以及后期銷售過程中的策劃服務(wù)等工作得到的相應(yīng)報(bào)酬。

③渠道分銷收入是指銷售公司行業(yè)內(nèi)資源共享，在公司間再次簽訂合同，按約定比例結(jié)算分銷傭金。

④開發(fā)商給予的獎(jiǎng)勵(lì)是指在房地產(chǎn)銷售期間開發(fā)商根據(jù)銷售情況給予的固定的或者臨時(shí)性的各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)，其中包含：跳點(diǎn)、超價(jià)等。

（2）合同收入確認(rèn)條款類型

①銷售合同

a.以開發(fā)商房款到賬金額確認(rèn)銷售公司費(fèi)收入

合同約定不論收到的房款為部分或全部，開發(fā)商以收到的房款金額結(jié)算銷售傭金。

b.開發(fā)商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認(rèn)公司銷售傭金

合同約定開發(fā)商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結(jié)算傭金。

c.開發(fā)商必須收到全部房款后，結(jié)算80%傭金且留有收房控存20%

開發(fā)商必須收到全部房款，只結(jié)算80%傭金，另外20%傭金，必須等到業(yè)主收房且業(yè)主滿意評(píng)價(jià)達(dá)標(biāo)后才可結(jié)算。

②顧問策劃合同，是與開發(fā)商簽訂的為開發(fā)項(xiàng)目提供市場(chǎng)定位、數(shù)據(jù)調(diào)查、營(yíng)銷計(jì)劃等服務(wù)的合同。合同中一般規(guī)定按照所約定的服務(wù)內(nèi)容條款和完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)，按合同總價(jià)款的比例，分階段結(jié)算傭金報(bào)酬。

③渠道分銷合同是指銷售公司間再次簽訂合同，按照合同中約定的銷售方式和提成比例完成同一項(xiàng)目的銷售服務(wù)活動(dòng)。

④獎(jiǎng)勵(lì)合同或臨時(shí)約定協(xié)議，開發(fā)公司視銷售情況階段性和臨時(shí)性與公司約定的銷售獎(jiǎng)勵(lì)。比如：跳點(diǎn)合同中的傭金結(jié)算。

3.規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的重要性

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷壯大和深入發(fā)展，規(guī)范的收入確認(rèn)原則不僅能夠幫助企業(yè)準(zhǔn)確計(jì)量經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、規(guī)避法律及涉稅風(fēng)險(xiǎn)，而且促使企業(yè)提高內(nèi)控管理水平。

（1）計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，能夠增強(qiáng)可比性。統(tǒng)一了行業(yè)收入確認(rèn)的條件，而非個(gè)性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業(yè)間可對(duì)標(biāo)，行業(yè)業(yè)績(jī)可評(píng)判，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供有效數(shù)據(jù)。

（2）規(guī)避法律及涉稅風(fēng)險(xiǎn)。統(tǒng)一規(guī)范的收入確認(rèn)過程，是需要公司和開發(fā)商之間進(jìn)行數(shù)據(jù)交換和確認(rèn)，這個(gè)過程為今后新合同的條款設(shè)計(jì)、合同糾紛中證據(jù)的收集提供了保障；同時(shí)也可以避免在混亂的收入確認(rèn)下產(chǎn)生的稅務(wù)差異和納稅風(fēng)險(xiǎn)。

（3）提升企業(yè)內(nèi)控的管理水平。規(guī)范化的收入確認(rèn)過程，使得企業(yè)建立起一套規(guī)范的、完整的、標(biāo)準(zhǔn)的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)流程，這個(gè)流程本身就是一個(gè)科學(xué)管理的方法，這將有助于企業(yè)加強(qiáng)自身管理，提高內(nèi)控制度建設(shè)。

（4）通過行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，減少行業(yè)內(nèi)的不公平現(xiàn)象，創(chuàng)造一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。為公司上市審計(jì)提供理論支持，方便審計(jì)師發(fā)表審計(jì)意見，從而為企業(yè)的上市融資提供便利，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。

二、 房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的影響因素

1.收入準(zhǔn)則的限制

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》應(yīng)用指南中認(rèn)為：長(zhǎng)期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費(fèi)，在相關(guān)勞務(wù)活動(dòng)發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入。房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)從服務(wù)周期來說其時(shí)間跨度往往需要幾個(gè)月甚至一兩年，在此期間為開發(fā)商提供一項(xiàng)重復(fù)勞務(wù)即銷售服務(wù)。按照指南中的規(guī)定根據(jù)相關(guān)勞務(wù)發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入，這里的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)不是由銷售公司所能掌控的。

從本文中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類型的分析中不難看出，看似明確的收入類型和合同條款，確因開發(fā)商的主導(dǎo)地位導(dǎo)致的信息的收集和確認(rèn)過程的不對(duì)等地位，在實(shí)際工作中很難作為收入確認(rèn)的依據(jù)。且現(xiàn)在開發(fā)商作為強(qiáng)勢(shì)的一方，經(jīng)常會(huì)有不按合同約定支付傭金，最終壓低結(jié)算費(fèi)的情況出現(xiàn)，導(dǎo)致以權(quán)責(zé)發(fā)生制按合同條款確認(rèn)收入?yún)s無法收回所確認(rèn)款項(xiàng)。

2.收入條款的不確定性

（1）以開發(fā)商房款到賬金額確認(rèn)銷售公司費(fèi)收入

在現(xiàn)實(shí)中，銷售公司負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主簽訂銷售合同及支付首付款，在該環(huán)節(jié)能夠掌握每套銷售房屋的首付款到達(dá)開發(fā)商賬戶時(shí)間及金額，此部分房款對(duì)應(yīng)費(fèi)可以依據(jù)合同確認(rèn)傭金，但是由于開發(fā)商財(cái)務(wù)及放款銀行具有保密性，銷售公司無法隨時(shí)查詢已銷售房屋尾款是否到達(dá)開發(fā)商賬戶及具體金額，由于開發(fā)商自身利益需要，其在收到房款后長(zhǎng)期不與銷售公司對(duì)賬確認(rèn)，導(dǎo)致銷售公司實(shí)際已達(dá)到合同約定收入確認(rèn)條件，但是因?yàn)樾畔⒌牟煌暾鵁o法確認(rèn)收入。

（2）開發(fā)商必須收到全部房款后以全部房款金額確認(rèn)銷售公司傭金

此類型銷售合同看似簡(jiǎn)單，但銷售公司完全無法掌握全部房款是否已經(jīng)到達(dá)開發(fā)商賬戶，原因同上，從而無法根據(jù)合同條款確認(rèn)收入。

（3）開發(fā)商必須收到全部房款才結(jié)算80%傭金且留有收房控存20%

此類型合同基本與第2條情況相同，但是關(guān)于20%的收房控存?zhèn)蚪鹦畔N售公司更加無法掌握，只能按照開發(fā)商結(jié)算傭金時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入。

（4）顧問策劃收入

此類收入是銷售行業(yè)唯一處于相對(duì)主導(dǎo)地位的收入形式，因?yàn)槠湫枰罅康男畔?、?jīng)驗(yàn)和人才積累，又處于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前端，所以基本能夠按照完工百分比法確認(rèn)收入，但是如果面對(duì)的是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的巨頭，為了取得后期的銷售業(yè)務(wù)，也不得不遷就開發(fā)商的意愿。

（5）渠道分銷收入、跳點(diǎn)收入

此二類收入因統(tǒng)計(jì)過程需大量開發(fā)商的考核銷售記錄支持，另因銷售公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司信息的不對(duì)等，導(dǎo)致實(shí)操中也無法完全按照合同條款確認(rèn)收入，也只能按照實(shí)際到賬時(shí)確認(rèn)。

3.稅務(wù)收入確認(rèn)的差異

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知國(guó)稅函[2008]875號(hào)中關(guān)于勞務(wù)交易的規(guī)定：企業(yè)在各個(gè)納稅期末，提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計(jì)的，應(yīng)采用完工進(jìn)度（完工百分比）法確認(rèn)提供勞務(wù)收入。

（1）提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計(jì)，是指同時(shí)滿足下列條件：①收入的金額能夠可靠地計(jì)量；②交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定；③交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地核算。

（2）企業(yè)提供勞務(wù)完工進(jìn)度的確定，可選用下列方法：①已完工作的測(cè)量；②已提供勞務(wù)占勞務(wù)總量的比例；③發(fā)生成本占總成本的比例。

（3）企業(yè)應(yīng)按照從接受勞務(wù)方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款確定勞務(wù)收入總額，根據(jù)納稅期末提供勞務(wù)收入總額乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅年度累計(jì)已確認(rèn)提供勞務(wù)收入后的金額，確認(rèn)為當(dāng)期勞務(wù)收入；同時(shí)，按照提供勞務(wù)估計(jì)總成本乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅期間累計(jì)已確認(rèn)勞務(wù)成本后的金額，結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期勞務(wù)成本。

根據(jù)之前對(duì)房地產(chǎn)銷售行業(yè)現(xiàn)狀及特點(diǎn)分析可見，該行業(yè)屬于提供勞務(wù)交易，但是因?qū)嵅僦行枰鶕?jù)合同條款并結(jié)合開發(fā)商確認(rèn)的證據(jù)來確認(rèn)交易的完工進(jìn)度、勞務(wù)總量比例以及發(fā)生成本占總成本比例，所以會(huì)與國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定產(chǎn)生差異。如若房地產(chǎn)銷售公司按照稅務(wù)確認(rèn)收入條件確認(rèn)收入，將業(yè)務(wù)合同作為確認(rèn)基礎(chǔ)，而得不到真實(shí)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)支持，那么不難預(yù)測(cè)，大量應(yīng)收賬款的呆死賬將在確認(rèn)收入后期出現(xiàn)，同時(shí)已經(jīng)上繳的稅款也無法退回，那么對(duì)于房地產(chǎn)銷售行業(yè)而言，完全依照稅務(wù)收入確認(rèn)方式確認(rèn)收入將加大行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、 完善房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的建議

1.銷售經(jīng)紀(jì)公司自身需要完善的流程

（1） 建立和完善基礎(chǔ)臺(tái)賬

在銷售過程中，建立銷售基礎(chǔ)臺(tái)賬，掌握客戶從簽約到最終收房整個(gè)過程中客戶與開發(fā)商完成交易的所有信息，包括：定金的繳納、簽約首付的付款時(shí)間、全額房款支付完畢的時(shí)點(diǎn)以及客戶的滿意度評(píng)價(jià)等等。

（2）與開發(fā)商定期溝通和對(duì)賬

與開發(fā)商建立起良好溝通機(jī)制，是為其提供服務(wù)，保證質(zhì)量的有效措施。公司和開發(fā)商的相關(guān)人員應(yīng)該定期進(jìn)行數(shù)據(jù)核對(duì)和交換，以便于雙方能夠準(zhǔn)確確認(rèn)收入和成本（公司確認(rèn)收入，開發(fā)商確認(rèn)成本）。

（3）定期匯總分析，明確催款方法

為了有效保證經(jīng)濟(jì)利益能夠及時(shí)流入企業(yè)，維護(hù)企業(yè)自身利益，銷售公司應(yīng)該針對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)建立相應(yīng)的管理措施，比如應(yīng)收款預(yù)警時(shí)間的設(shè)定，分別不同的賬期采取不同的催繳方式，與律師事務(wù)所建立長(zhǎng)期的合作機(jī)制等等。

2.政府房地產(chǎn)管理部門建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制

（1）完善房地產(chǎn)銷售合同備案的內(nèi)容

受到現(xiàn)有房產(chǎn)銷售備案內(nèi)容的限制，作為房地產(chǎn)監(jiān)管部門也不能隨時(shí)動(dòng)態(tài)掌握銷售情況，這既不便于國(guó)家監(jiān)管也不方便數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和使用。建議增加房地產(chǎn)銷售合同備案登記內(nèi)容，如增加全款支付時(shí)間、貸款銀行等。

（2）建立備案登記查詢系統(tǒng)

既然監(jiān)管部門建立了備案登記制度，那就應(yīng)該把相關(guān)的不涉及隱私的登記信息進(jìn)行公開，方便信息的使用者查詢?？梢苑譃閭€(gè)人用戶和企業(yè)用戶，對(duì)其相應(yīng)公開不同等級(jí)的信息查詢內(nèi)容。提高數(shù)據(jù)的使用效率，從而降低企業(yè)數(shù)據(jù)采集成本。

（3）加大對(duì)房地產(chǎn)銷售的管理與控制，從政府層面建立項(xiàng)目運(yùn)作的上報(bào)機(jī)制

在國(guó)家利用政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，引入一些具體的控制措施，指引項(xiàng)目操作的過程，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。比如：建立項(xiàng)目進(jìn)展全過程的上報(bào)制度，監(jiān)控相關(guān)項(xiàng)目從立項(xiàng)到最終銷售全過程的收入、成本、利潤(rùn)的確認(rèn)。

3.完善《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的可操作性

盡管《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的收入確認(rèn)原則對(duì)規(guī)范會(huì)計(jì)核算，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量雖然有很大的作用，但不能徹底消除不規(guī)范、不公平現(xiàn)象。我們可以進(jìn)一步探索在收入確認(rèn)原則中采用“收付實(shí)現(xiàn)制”，以實(shí)際收到價(jià)款作為收入確認(rèn)的依據(jù)，在其他確認(rèn)條件不變的情況下，將第三條件改為“與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益已經(jīng)流入企業(yè)”，這樣就不需要由企業(yè)來判斷，會(huì)計(jì)管理機(jī)構(gòu)，稅收征管機(jī)構(gòu)也不會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)議，也更能使會(huì)計(jì)核算規(guī)范統(tǒng)一，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，且為企業(yè)創(chuàng)造一種公平的納稅環(huán)境。

同時(shí)，希望財(cái)政部門能夠根據(jù)不同行業(yè)，出具行業(yè)內(nèi)的實(shí)施細(xì)則和操作規(guī)范，從而對(duì)實(shí)際業(yè)務(wù)更具有指導(dǎo)意義。

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