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物業(yè)管理實踐報告范文第1篇

今年一月十八日下午開始，我在美佳物業(yè)**花園進行了物業(yè)管理實習工作。在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業(yè)管理相關工作，注意把書本上學到的物業(yè)管理理論知識對照實際

今年一月十八日下午開始，我在美佳物業(yè)**花園進行了物業(yè)管理實習工作。在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業(yè)管理相關工作，注意把書本上學到的物業(yè)管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性與理性的認識。

我所實習的美佳物業(yè)管理有限公司，隸屬于香港沿海綠色家園集團。目前，該公司擁有員工近1500人，在深圳、廈門、福州、上海、武漢、鞍山、北京、大連、長沙等大中城市均有物業(yè)管理的項目。管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區(qū)、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業(yè)。**花園是其所管轄的物業(yè)管理項目之一。**花園由2棟19層高的塔樓組合而成，小區(qū)面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。

回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對**花園管理處的物業(yè)管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業(yè)管理有關工作的特點、方式、運作規(guī)律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。

一、加強人力資源管理，創(chuàng)“學習型、創(chuàng)新型”企業(yè)。

嚴把員工招聘關。美佳物業(yè)在招聘管理人員須畢業(yè)于物業(yè)管理專業(yè)；招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質(zhì)等都進行嚴格考核挑選。

做好員工的入職、在職培訓工作。美佳物業(yè)對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區(qū)的基本情況、應開展的工作心中有數(shù)，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業(yè)性的培訓機會。美佳物業(yè)提倡“工作就是學習，工作就是創(chuàng)新”，每位員工都爭做“學習型、創(chuàng)新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質(zhì)得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業(yè)形象。

從實際出發(fā)，管理處嚴格參照ls09000質(zhì)量體系運作，制定了嚴格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標準、考核標準。管理處根據(jù)員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現(xiàn)象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質(zhì)。

二、培育自身核心專長，創(chuàng)特色服務，提升核心競爭力。

在實習中，我看到一套由沿海集團、易建科技、美佳物業(yè)合作自行設計開發(fā)的“一站式物業(yè)管理資迅系統(tǒng)”物業(yè)管理服務軟件。該軟件包括：“一站式客戶服務、一站式資迅管理、一站式數(shù)碼社區(qū)”三大體系，是一個利用網(wǎng)絡、電子商務、科技手段來提高物業(yè)管理水平和服務質(zhì)量，有效地開發(fā)、整合、利用客戶資源的資迅系統(tǒng)。管理處全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現(xiàn)了高效的管理運作，解決了業(yè)主的奔波之苦，創(chuàng)造了一種無微不至、無所不在的服務，提升了服務效率，提高了業(yè)主滿意度，提升了物業(yè)管理服務的水平和服務質(zhì)量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

三、推行“顧客互動年”，促進公司與業(yè)主之間的良性互動。

美佳物業(yè)在與業(yè)主關系管理方面，在實習中我了解到，在xx年美佳重點開展了“顧客互動年”活動。成立了美佳俱樂部，設立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據(jù)小區(qū)居住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區(qū)活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動；“六一”兒童節(jié)，與幼兒園聯(lián)誼開展游戲活動；十月份，組織小區(qū)業(yè)主觀看露天電影；十二月份，圣誕節(jié)由圣誕老人派發(fā)圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流，創(chuàng)建了互動的顧客關系，營造了濃厚的社區(qū)氛圍和良好的居住環(huán)境。

四、重視物業(yè)管理的重要基礎工作——設備管理。

對于設備管理，我在實習中看到，管理處著重建立和完善設備管理制度；對各類設備都建立設備 卡片；做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質(zhì)化驗，以保證水質(zhì)符合國家標準；發(fā)電機每月試運行一次；消防泵每月點動一次，以確保發(fā)生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。

五、管理處一道亮麗的風景線——安保隊伍。

管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，對小區(qū)實行24小時的安全保衛(wèi)。建立并完善各項治安管理規(guī)章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質(zhì)；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛(wèi)并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業(yè)主提供各種服務，形成了管理處一道亮麗的風景線。

短暫的實習轉眼而過，回顧實習生活，我在實習的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過實習，加深了我對物業(yè)管理知識的理解，豐富了我的物業(yè)管理知識，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認識。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業(yè)管理有些工作的認識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領會其精髓。

物業(yè)管理實踐報告范文第2篇

梅婉雯，女，吳江市第一人民醫(yī)院ICU 215200，住院醫(yī)師，研究方向：急救工作

【關鍵詞】烏頭堿中毒;心律失常;血液灌流

臨床上川烏、草烏等有祛風除寒、溫經(jīng)止痛的功效，加入酒泡制后口服治療風濕性關節(jié)痛、腰腿痛等有較好效果。但泡制或服用不當或誤服可導致烏頭堿中毒，引起心律失常，嚴重者可致死亡。我院2010年3月收治烏頭堿中毒致嚴重心律失常1例，常規(guī)治療無效，血液灌流效果明顯,現(xiàn)報道如下。

1 臨床資料

患者男性，65歲，3月25日因自服藥酒（內(nèi)含生草烏及生川烏等成分）兩大口，量約100ml，2小時后感四肢麻木,惡心嘔吐。查體：血壓92/57mmHg,心率188次/分,心律不齊,神志朦朧，心電監(jiān)護提示：“室性心動過速, 室早二聯(lián)律”。 入院診斷為: ①烏頭堿中毒，②心律失常：室性心動過速。入院后常規(guī)予洗胃，開放靜脈通道,補液促進毒物排泄，給予可達龍、利多卡因等藥物反復靜脈推注抗心律失常，但效果不明顯，未能轉復竇性心律，并出現(xiàn)陣發(fā)性室性心動過速及室顫；予胸外心臟按壓，多次施行同步電復律術效果不理想，室性心律失常反復發(fā)作持續(xù)長達30min，查血肌酸激酶，206U/L，肌酸激酶-MB，83U/L。床邊心電圖：室早二聯(lián)律，陣發(fā)性室性心動過速?？紤]和烏頭堿中毒致心肌損害有關。為了促進毒物排泄，給予血液灌流治療2小時。期間患者呼吸困難，行氣管插管，呼吸機輔助通氣。經(jīng)血液灌流治療1h后，患者心律即轉為竇性自主心律，第2天患者神志轉清,脫離呼吸機隨后拔除氣管插管,第4天治愈出院。

2 討論

烏頭堿是毛莨科烏頭屬草本植物的主要成分,為一種毒性劇烈的生物堿,烏頭藥用其塊根,主根為烏頭,旁根為附子,烏頭性熱,味辛苦,全株有毒,以根最毒,次為種子和葉,主要有毒成份為二萜類生物堿,烏頭堿親脂性強,易溶于酒精等有機溶劑,微溶于水,易從消化道、破損的皮膚吸收,其吸收和排泄均較迅速,主要在肝臟和腎臟代謝,從尿液和唾液中排出體外。烏頭堿類中草藥具有祛寒、散風、溫經(jīng)、止痛之功效,民間常用于治療腰腿痛、跌打損傷、抗風濕及滋補溫陽等,治療劑量有強心作用，中毒原因多為煎煮炮制不當，烏頭類藥物浸酒飲用或服用民間醫(yī)生自制含烏頭堿類藥物的制劑過量，烏頭堿毒性極強,其治療劑量和中毒劑量十分接近。純?yōu)躅^堿結晶成人口服0.2mg即中毒,2～4mg即致死［1］。烏頭堿易溶于酒精,故生藥泡酒或配酒后服用更易中毒,急性中毒致死率可達3.1%［2］。

烏頭堿引起心理失常的機制復雜：1）興奮心臟迷走神經(jīng)，釋放大量乙酰膽堿，降低竇房結的自律性和房室結的傳導性，引起竇性心動過緩和房室傳導阻滯；另外，乙酰膽堿作用于心房肌細胞可導致心房肌絕對和相對不應期縮短，易于折返，誘發(fā)室上性心動過速和心房顫動。2 ）心臟毒性：烏頭堿對心肌有特殊的親和力,直接作用于心臟,出現(xiàn)心肌的損害,導致異位節(jié)律、心肌各部分興奮、傳導和不應期不一致，復極不同步，形成室性期前收縮、室性心動過速，嚴重時出現(xiàn)心室顫動［3］。

烏頭堿中毒目前缺乏有效解毒藥，治療越早越好，早期徹底洗胃，阻斷毒物的吸收，控制心理失常。本例患者系烏頭堿中毒引起致命性的心律失常,持續(xù)時間長且較為頑固，雖經(jīng)反復多次的同步電復律，應用抗心律失常藥物,但患者心律失常仍未能得到有效糾正，考慮和口服毒物的劑量較大和救治時機較晚有關。該例患者的搶救過程中及時使用電動洗胃治療阻止了毒物的繼續(xù)吸收，并果斷地采取血液灌流治療促進了毒物清除，積極的補液脫水治療促進了毒物的排泄,是心律失常得到有效控制的關鍵措施。

血液灌流是利用碳腎中的活性炭吸附血液中的毒物,以達到血液凈化目的的方法,主要用于中分子物質(zhì)，小分子環(huán)狀結構物質(zhì)和部分血漿蛋白結合的大分子物質(zhì)的清除。烏頭堿二萜類生物堿，脂溶性的小分子物質(zhì)分子結構中含有環(huán)狀結構，所以血液灌流效果較好。血液灌流是治療烏頭堿中毒的一種有效方法［4］。

參考文獻

［1］任引津，張壽林，倪為民，等.實用急性中毒全書［M］.北京:人民衛(wèi)生出版社，2003，911-912.

［2］趙初環(huán),盧中秋,黃維佳,等. 血液凈化治療烏頭堿中毒.中國內(nèi)科雜志2001,40（7）：502.

物業(yè)管理實踐報告范文第3篇

業(yè)大物業(yè)管理專業(yè)模擬實踐課程的設計

實踐教學的目的是為了檢驗學生所學理論與方法，采用相應手段，按照實際工作的要求進行實際教學的教學活動，是使學生掌握基本技能的必要教學活動。為了使業(yè)大學生能夠順利地參與、開展實踐教學活動，我們嘗試在業(yè)大學生的教學活動中進行模擬實踐實習。（一）物業(yè)管理模擬實踐課程設計由于進行的是現(xiàn)場情景的模擬實踐實習，與真實的現(xiàn)場環(huán)境必然還是存在差別的。為了能達到盡可能逼真的實習效果，我們仿照物業(yè)管理現(xiàn)場實際情況進行不同內(nèi)容的單元模塊設計。每一單元模塊內(nèi)容包含了相應大類的物業(yè)管理內(nèi)容。各個單元模塊內(nèi)容相對獨立，以便學生能方便開展相關內(nèi)容的實習實踐活動。同時，各個單元模塊內(nèi)容又有內(nèi)在聯(lián)系。把各個單元模塊聯(lián)系起來，就形成了一個比較完整的物業(yè)管理實際現(xiàn)場情景。為了給學生創(chuàng)造一個真實的物業(yè)管理“現(xiàn)場”實習感覺，創(chuàng)造身臨其境的環(huán)境，在各個單元模塊內(nèi)容實習完成后，我們把所有的單元模塊內(nèi)容綜合起來，讓學生自己組建物業(yè)公司，開展物業(yè)管理活動。而其他沒有進入該“物業(yè)公司”的學生，自然成為其服務的物業(yè)小區(qū)的業(yè)主。這樣的物業(yè)公司成立不止一個，讓所有的學生都能成為物業(yè)公司的工作人員或業(yè)主，都能得到實踐的機會。公司成立后，我們要求同學們把在物業(yè)公司運作過程中的相關內(nèi)容和可能發(fā)生地情況事先提出來，進行充分討論。然后編排成情景短劇，由學生自編自演，同時進行錄像。情景短劇演完后，重新播放，組織同學們（同時就是劇中的演員）觀看、分析、點評，肯定成績、指出不足，老師給予適當?shù)脑u價。以上一系列的實踐教學活動，既可以給同學們一種真實的親臨現(xiàn)場實習的感覺，又能使同學們分辨清在實際工作中應該如何處理相關的問題，哪些處理是正確的，哪些處理是欠妥的。同時也提高了同學們利用所學知識解決實際問題的能力。做到理論聯(lián)系實際，用課堂上學到的理論知識指導實踐，反過通過實踐來驗證所學的理論知識，正可謂一舉多得。（二）物業(yè)管理模擬實踐單元模塊設計內(nèi)容我們設計的物業(yè)管理單元模塊內(nèi)容包括：①物業(yè)管理企業(yè)的組建；②業(yè)主的入伙管理；③物業(yè)裝修管理；④物業(yè)環(huán)境管理；⑤物業(yè)客服管理；⑥綜合演練，情景劇的自編自演。每一個單元模塊都是首先由教師按照物業(yè)管理工作內(nèi)容的實際提出要求、注意事項等，由學生分組（假設的各個物業(yè)公司），組員共同討論完成，形成相應的文件、操作程序、成員分工，最后形成書面的文檔。最后，每個學生寫出實習報告，進行全面的自我總結。（三）成績考核成績考核是督促學生自覺自主學習，實現(xiàn)提高學生綜合素質(zhì)、培養(yǎng)實踐動手能力和創(chuàng)新精神教學目標的必要手段。模擬實踐實習，分單元進行考核。按各個單元模擬進行的內(nèi)容及要求，檢查每一位學生在其小組（虛擬公司）分工負責工作的文本資料、情景短劇表演中處理問題的能力和表現(xiàn)、模擬實踐實習結束后的模擬實踐實習報告、全體學生對情景短劇劇中人表現(xiàn)的評議等，綜合評定出該學生的總成績。（四）物業(yè)管理模擬實踐教學效果的評價通過物業(yè)管理模擬實踐的實習，學生們掌握了物業(yè)管理企業(yè)的設立條件和不同于一般企業(yè)設立的特殊程序過程。通過各個單元模塊模擬實習，尤其是最后的情景短劇的綜合模擬演練實習，同學們基本上掌握了物業(yè)管理企業(yè)的運作過程和熟悉了相關內(nèi)容。在情景短劇的演練中，學生完全是物業(yè)管理的主角，由其擔任的各個物業(yè)管理崗位的管理人員進行相應的管理工作。其切身感受、體會、收獲甚至超過了現(xiàn)場實習。在整個實習過程中，學生們在教師的要求和引導下，充分討論，自行準備相關的文件、設計辦事程序、找出問題解決的辦法等，強化分析問題、處理問題、解決問題的能力，取得了預期的教學效果。

模擬實習存在的問題及今后改進的設想

物業(yè)管理實踐報告范文第4篇

在實習過程中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業(yè)管理相關工作，注意把書本上學到的物業(yè)管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性與理性的認識。

我所實習的xx物業(yè)管理有限公司，隸屬于xx集團。目前，該公司擁有員工近1500人，在深圳、廈門、福州、上海、武漢、鞍山、北京、大連、長沙等大中城市均有物業(yè)管理的項目。管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區(qū)、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業(yè)。xx花園是其所管轄的物業(yè)管理項目之一。xx花園由2棟19層高的塔樓組合而成，小區(qū)面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。

回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、實習報告網(wǎng)問等方式，對xx花園管理處的物業(yè)管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業(yè)管理有關工作的特點、方式、運作規(guī)律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。

一、加強人力資源管理，創(chuàng)“學習型、創(chuàng)新型”企業(yè)。

嚴把員工招聘關。xx物業(yè)在招聘管理人員須畢業(yè)于物業(yè)管理專業(yè);招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》;招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質(zhì)等都進行嚴格考核挑選。

做好員工的入職、在職培訓工作。xx物業(yè)對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區(qū)的基本情況、應開展的工作心中有數(shù)，減少盲目性;隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業(yè)性的培訓機會。xx物業(yè)提倡“工作就是學習，工作就是創(chuàng)新”，每位員工都爭做“學習型、創(chuàng)新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質(zhì)得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業(yè)形象。

從實際出發(fā)，管理處嚴格參照lS09000質(zhì)量體系運作，制定了嚴格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標準、考核標準。管理處根據(jù)員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法;制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響;建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現(xiàn)象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質(zhì)。

二、培育自身核心專長，創(chuàng)特色服務，提升核心競爭力。實習報告網(wǎng)

物業(yè)管理實踐報告范文第5篇

一、物業(yè)管理交接糾紛頻發(fā)的原因

物業(yè)管理交接糾紛頻頻發(fā)生的原因有很多：物業(yè)管理公司的觀念不適應物業(yè)管理市場化要求、物業(yè)管理招投標的程序不完善、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會在溝通方面存在誤解、規(guī)范物業(yè)管理交接的法律法規(guī)不健全……從法律層面上分析，產(chǎn)生物業(yè)管理交接糾紛的原因可以分為以下兩類：

1、業(yè)主大會以物業(yè)管理公司提供的服務不到位為由提前解除物業(yè)服務合同，而物業(yè)管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導致糾紛。我國有關由業(yè)主大會公開選聘物業(yè)管理公司負責對本物業(yè)區(qū)域進行管理的制度剛剛建立，目前大多數(shù)的物業(yè)區(qū)域都由開發(fā)商確定的物業(yè)管理公司負責管理，業(yè)主只能被動接受，很多物業(yè)管理公司的競爭意識、危機意識不強，服務不到位，也不主動與業(yè)主進行溝通，雙方缺乏良性互動。在《物業(yè)管理條例》明確賦予業(yè)主大會公開選聘、解聘物業(yè)管理公司的權利后，很多小區(qū)的業(yè)主大會積極行使這一權利，以服務不到位為由解聘原物業(yè)管理公司。當前產(chǎn)生的物業(yè)管理交接糾紛大部分屬于這一類，如去年12月8日，杭州最早的高層住宅小區(qū)-中山花園業(yè)主大會就以“收費過高、管理不善、開支混亂”為由解聘原物業(yè)管理公司，并選聘了新的物業(yè)管理公司入駐，但是因為原物業(yè)管理公司不配合接交而產(chǎn)生糾紛，導致小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)管理“真空”。

2、物業(yè)服務合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理結束，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理公司進駐管理，而原物業(yè)管理公司不甘退出，繼續(xù)占據(jù)小區(qū)，拒絕與新物業(yè)管理公司進行交接，因而產(chǎn)生糾紛。如今年3月18日廣州市中級人民法院終審判決原物業(yè)管理公司必須撤出的廣州翠湖山莊新舊物管交接糾紛案，就是由于前期物業(yè)管理階段完成后業(yè)主委員會選聘了新的物業(yè)管理公司，但是開發(fā)商確定的物業(yè)管理公司卻拒不移交物業(yè)管理權，并與新物業(yè)管理公司發(fā)生嚴重沖突，致使小區(qū)遭受重大經(jīng)濟損失。

二、物業(yè)管理交接糾紛的法律性質(zhì)

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，移交物業(yè)管理用房和資料是物業(yè)管理公司在物業(yè)服務合同終止后必須承擔的責任，即《合同法》所規(guī)定的“附隨合同義務”（見《合同法》第九十二條），因此，物業(yè)管理交接糾紛屬于合同一方不履行“附隨合同義務”而產(chǎn)生的合同糾紛。物業(yè)管理交接糾紛在形式上表現(xiàn)為物業(yè)管理公司不移交物業(yè)管理用房、資料，但本質(zhì)上是物業(yè)管理公司不移交物業(yè)管理權。具體可以分為兩種情況：

1、建設單位與前期物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會與所聘物業(yè)管理公司之間簽訂有物業(yè)服務合同，并且明確約定了合同期限。我國《物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定：“前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止?！钡谌鍡l第二款規(guī)定：“物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項……合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。”由此我們可以看出，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同必須明確約定服務期限，而前期物業(yè)服務合同雖然可以約定期限也可以不約定期限，但是實際上《物業(yè)管理條例》已經(jīng)明確規(guī)定了其最長有效日期-業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日。

對于這類有明確期限的合同，我國《合同法》規(guī)定當事人雙方都不得隨意解除合同，以保證合同的法律效力。但是為了適應隨時可能發(fā)生變化的實際情況，保護當事人的利益，《合同法》規(guī)定如果出現(xiàn)以下情況，當事人可以單方面解除合同：

（1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（2）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的；

（3）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（4）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

（5）法律規(guī)定的其他情形。

業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務合同的目的是為了享受方便、及時并且與物業(yè)管理費相當?shù)奈飿I(yè)服務，如果物業(yè)管理公司沒有嚴格按照合同履行自己的義務，提供相應的服務，致使業(yè)主不能實現(xiàn)其合同目的，或者出現(xiàn)其他可以解除合同的法定情形，則業(yè)主委員會可以根據(jù)《合同法》的以上規(guī)定提前解除合同?！逗贤ā返诰攀邨l規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失?！备鶕?jù)物業(yè)服務合同的性質(zhì)，物業(yè)管理公司提供的是一種服務，不可能恢復原狀，但是如果物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主大會同意就擅自改變小區(qū)內(nèi)公共設施設備或者有違章搭建情況的，則物業(yè)管理公司應當恢復原狀。這種行為給業(yè)主造成損失的，物業(yè)管理公司還應當承擔賠償責任。

《物業(yè)管理條例》第三十九條規(guī)定：“物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作?！币虼耍凑辗煞ㄒ?guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定做好物業(yè)管理交接工作是物業(yè)管理公司必須承擔的“附隨合同義務”。物業(yè)服務合同期限屆滿或者被解除，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理公司負責小區(qū)的物業(yè)管理，原物業(yè)管理公司拒不進行交接而產(chǎn)生糾紛的，原物業(yè)管理公司需要承擔違約責任，不依法進行交接的行為給業(yè)主或新物業(yè)管理公司造成損失的，還應當承擔賠償責任。另一方面，如果有業(yè)主拖欠物業(yè)管理費或者由物業(yè)管理公司代收代繳的水電費的，物業(yè)管理公司也有權要求欠費的業(yè)主清償其所欠費用。

2、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務合同沒有明確約定服務期限，或者雙方?jīng)]有簽訂物業(yè)服務合同。由于我國推行物業(yè)管理公開招投標的時間不長，當前還有大量的物業(yè)區(qū)域由開發(fā)商確定的物業(yè)管理公司負責管理，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務合同往往比較簡單，有的甚至根本就沒有合同。對于沒有約定服務期限的情況，我國《物業(yè)管理條例》沒有做出相應規(guī)定，但是我國《合同法》第六十一條規(guī)定：“合同生效后，當事人就質(zhì)量……等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以補充協(xié)議；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定?！钡诹l進一步規(guī)定：“當事人就有關合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，使用下列規(guī)定：……履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間?！彼?，如果業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務合同沒有約定服務期限，而業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理公司入駐管理，或者物業(yè)管理公司主動要求撤離的話，法律是允許的，但是首先應當爭取通過友好協(xié)商的方式達成有關協(xié)議，解決好物業(yè)管理用房、資料移交的問題，只有在無法達成協(xié)議的情況下，才能通過單方面的行為解除合同，并給對方必要的準備時間辦理物業(yè)管理交接手續(xù)。否則，給對方造成損失的，責任方需要承擔賠償責任。

對于沒有簽訂物業(yè)服務合同的情況，由于雙方在事實上形成了一種合同關系，根據(jù)我國司法實踐，任何一方都可以隨時終止這種事實上的合同關系，但是應當及時通知對方，并給對方必要的準備時間。因此，如果業(yè)主委員會聘請了新的物業(yè)管理公司，或者物業(yè)管理公司主動要求撤離的，應當及時通知對方并給對方必要的準備時間，雙方本著公平、誠實信用的原則對所形成的債權債務進行清算，辦理物業(yè)管理交接手續(xù)。

三、解決物業(yè)管理交接糾紛的途徑

根據(jù)我國有關法律法規(guī)的規(guī)定，對于物業(yè)管理交接糾紛，可以采取以下五種方式進行解決：

1、當事人雙方協(xié)商解決。由被解聘的物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會（可能還包括新聘的物業(yè)管理公司）雙方在自愿、平等、互諒互讓的基礎上就物業(yè)管理交接有關事項如拖欠物管費的支付、物管公司代收代繳水電費的結算、物管公司對小區(qū)公共建設額外投入的回收等進行協(xié)商，以解決雙方之間的爭議。由于這種協(xié)商解決的方式體現(xiàn)了當事人意思自治的原則，有利于化解糾紛、平息爭議，最大程度的避免雙方的經(jīng)濟損失，維護雙方的社會聲譽，避免給小區(qū)全體業(yè)主的正常生活秩序造成影響。因此這種方式對于雙方來說都是最有利的，一旦發(fā)生物業(yè)管理交接糾紛，雙方應盡量通過協(xié)商的方式妥善解決。

2、由物業(yè)管理協(xié)會、居委會或者其他第三方調(diào)解解決。隨著物業(yè)管理協(xié)會組織建設的不斷完善，其在物業(yè)管理行業(yè)中的地位和作用也在不斷加強，物業(yè)管理交接糾紛發(fā)生后，當事人可以在自愿的基礎上請求物業(yè)管理協(xié)會進行調(diào)解，雙方在物業(yè)管理協(xié)會代表的主持下解決各項爭議并形成書面協(xié)議。此外，發(fā)生糾紛后，當事人也可以請求居委會或者其他中立第三方進行調(diào)解。

3、申請有關政府主管部門處理?！段飿I(yè)管理條例》第五條第二款規(guī)定：“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作”，同時《物業(yè)管理條例》第五十九條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款?！币虼?，發(fā)生物業(yè)管理交接糾紛后，如果雙方無法通過協(xié)商或調(diào)解達成一致意見，當事人應當及時報告當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門，由其進行立案查處。如果在交接過程中發(fā)生治安甚至刑事案件的，還應及時向當?shù)毓矙C關報告，由公安機關對其中的治安或刑事案件依法進行處理。

4、提交仲裁委員會裁決。如果當事人雙方在物業(yè)服務合同中明確約定發(fā)生爭議提交仲裁委員會仲裁解決，或者在發(fā)生糾紛后雙方達成仲裁協(xié)議的，任何一方當事人都可以將爭議事項提交約定的仲裁委員會，由仲裁委員會做出具有法律約束力的裁決。由于仲裁委員會處于嚴格的中立地位，其作出的裁決具有很強的社會公信力，并且仲裁是當事人自愿作出的選擇，有利于消除當事人之間的矛盾。但是我國實行“或裁或審”的原則，當事人一旦選擇通過仲裁方式解決糾紛，就不得再向法院提起訴訟（符合法定條件的除外），因此在選擇仲裁之前，雙方當事人都應作充分考慮。

5、向人民法院提起訴訟。雖然我國目前還沒有明確規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律地位，但是在司法實踐中，為了維護業(yè)主的合法權益，各地基本上確認了業(yè)主委員會的訴訟主體地位。當無法通過上述四種方式解決爭議時，業(yè)主委員會可以就物業(yè)管理交接糾紛向法院起訴物業(yè)管理公司，由法院依法作出判決。相應的，物業(yè)管理公司也可以起訴業(yè)主委員會。

四、規(guī)范物業(yè)管理交接的立法建議

為了規(guī)范物業(yè)管理交接程序，減少物業(yè)管理交接糾紛的發(fā)生，我們必須盡快制定、完善相關立法，明確規(guī)定物業(yè)管理交接的程序和法律責任。

第一，在《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定物業(yè)管理交接期限，如規(guī)定原物業(yè)管理公司必須在物業(yè)服務合同終止后15日（或30日）內(nèi)移交物業(yè)管理用房和資料，并撤離原物業(yè)區(qū)域；