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房地產(chǎn)周期論文范文第1篇

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理分析—以安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例

要做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理，要正確認(rèn)識(shí)成本控制，理解房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成要素。只有這樣才能把握在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的過程中有效的提高成本控制效率，降低企業(yè)成本，贏得最終的勝利。

（一）成本控制的含義

成本控制是企業(yè)根據(jù)一定時(shí)期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生以前和成本控制過程中，對(duì)各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的特征

1、房地產(chǎn)企業(yè)最本質(zhì)的特征是綜合性

現(xiàn)代城市建設(shè)中的房地產(chǎn)企業(yè)要求在開發(fā)過程中堅(jiān)持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針[1]，不僅對(duì)房屋的建設(shè)要有詳細(xì)的規(guī)劃，同時(shí)對(duì)周邊的公共設(shè)施也要進(jìn)行全面協(xié)調(diào)和建設(shè)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)過程具有長(zhǎng)期性

房地產(chǎn)企業(yè)從最初的資金投入到最終的資金收回，從可行性研究報(bào)告到最后的房屋交付使用，要經(jīng)歷好幾個(gè)階段，比如決策階段，設(shè)計(jì)階段，招標(biāo)階段成本管理論文，施工階段，物業(yè)管理階段，每個(gè)階段都要耗費(fèi)一定的規(guī)劃時(shí)間，而有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)工期延后的現(xiàn)象。

3、房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的地域性

眾所周知，房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，因此房地產(chǎn)商在選擇項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，首先要考慮的便是它的地理位置，那么，房地產(chǎn)商的就必須根據(jù)市場(chǎng)需求情況以及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)來進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，做出最后的判斷。

4、房地產(chǎn)企業(yè)具有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性便是由房地產(chǎn)企業(yè)資金密度高演化而來，每個(gè)房地產(chǎn)所開發(fā)的項(xiàng)目都要耗費(fèi)巨額的資金，而籌集資金是有一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如銀行利率的升降、匯率的變動(dòng)、政府的政策、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等等這些經(jīng)濟(jì)條件的變化都會(huì)引起資金實(shí)際數(shù)額的變動(dòng)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素

圖一 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素圖

從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的構(gòu)成要素有：地價(jià)、拆遷費(fèi)用、成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)這五個(gè)組成部分，要提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就必需從這五個(gè)構(gòu)成要素出發(fā)，壓縮開發(fā)項(xiàng)目中的地價(jià)、拆遷費(fèi)用、成本、稅費(fèi)，同時(shí)，從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益來看，要擴(kuò)展企業(yè)的利潤(rùn)，來增強(qiáng)企業(yè)的整體實(shí)力，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的最終目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的現(xiàn)狀

（一）安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的最新項(xiàng)目——信達(dá)· 水岸茗都項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目規(guī)劃

小區(qū)占地167.5畝，規(guī)劃建筑面積22.37萬平方米，地下建筑面積3.57萬平方米，綠地率近40％，建成后可容納近1800戶居民入住，小區(qū)配有停車位1400個(gè)，停車率近80％。小區(qū)配套設(shè)施有：社區(qū)幼兒園、五星級(jí)洗禮會(huì)所、超大露天游泳池、商業(yè)街等，十分齊全，讓你足不出戶及可滿足日常的生活、休閑、娛樂所需小論文。

2、項(xiàng)目位置

“信達(dá)· 水岸茗都”綜合住宅小區(qū)位于合肥市政務(wù)文化新區(qū)翡翠路與習(xí)友路交匯處，是安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼“銀杏苑”、“花樣年華”、“文景雅居”、“格蘭云天”等項(xiàng)目后又一高品質(zhì)綜合住宅小區(qū)。“信達(dá)·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河環(huán)城公園，向西沿習(xí)友路步行十分鐘即可到達(dá)奧體中心成本管理論文，北距天鵝湖僅一公里之遙。優(yōu)越的大配套環(huán)境及完善的社區(qū)配套設(shè)施成就了信達(dá)·水岸茗都良好的居住氛圍，也形成了信達(dá)·水岸茗都良好的性價(jià)比，讓業(yè)主們輕松實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)居住。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)程序介紹以及階段劃分

圖二 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)流程圖

根據(jù)上圖的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)流程圖，我們可將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程劃分成如下幾個(gè)階段:決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、實(shí)施階段、后期的物業(yè)管理階段[2]。

1、項(xiàng)目的決策階段

項(xiàng)目的決策階段是項(xiàng)目開發(fā)能否取得成功的奠基石，房地產(chǎn)所開發(fā)的項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯康哪康氖菍?shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。可行性研究按五個(gè)步驟進(jìn)行：（1）項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng)；（2）調(diào)查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化；（4）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；（5）編制可行性研究報(bào)告。

2、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的一個(gè)重要部分，雖然它占整個(gè)開發(fā)費(fèi)用的比重只有1.4%-2%，但設(shè)計(jì)的效果以及它的可行性對(duì)整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)的影響力能夠達(dá)到74%之大，因此，我們也可以看出設(shè)計(jì)的重要性。

3、項(xiàng)目的招標(biāo)階段

招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正?，F(xiàn)象[3]。選擇價(jià)格低廉同時(shí)質(zhì)量有所保證的投標(biāo)公司。

4、項(xiàng)目的實(shí)施階段

工程建設(shè)中最讓人頭痛的事是“三超”，即概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算。這是長(zhǎng)期以來都難以破解的難題[4]。這個(gè)階段的所要做的工程量大，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)些變化的因素，工程時(shí)間久，因此，這是開發(fā)項(xiàng)目成本控制的核心所在。

5、物業(yè)管理階段

物業(yè)管理基本上可以分為經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)三個(gè)方面，它所執(zhí)行的原則是：管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中實(shí)現(xiàn)管理。

（三）“信達(dá)· 水岸茗都”成本控制與管理存在的問題

1、土地成本費(fèi)用高

費(fèi)用核算項(xiàng)目

前期估算費(fèi)用（萬元）

實(shí)際發(fā)生費(fèi)用（萬元）

差額（萬元）

土地費(fèi)用

7500

8400

-900

拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

7260

8100

-840

基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

1420

1470

-50

各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)費(fèi)

4988

5100

-112

規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)

456

425

31

小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)

2280

2100

180

財(cái)務(wù)費(fèi)用

2660

3100

-440

管理費(fèi)用

865

645

220

銷售費(fèi)用

1250

955

295

（二）利用套期保值策略來規(guī)避材料價(jià)格變動(dòng)

工程建設(shè)過程中，各種原材料價(jià)格的升降成為成本控制中的一個(gè)難點(diǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷變動(dòng)的情況下，房地產(chǎn)商可以利用套期保值策略來規(guī)避這一問題。套期保值的基本原理是期貨價(jià)格與現(xiàn)貨價(jià)格變化的一致性和到期的收斂性，房地產(chǎn)商應(yīng)根據(jù)套期保值數(shù)量相等、時(shí)間相同或相近、方向相反、品種相同的操作原則，來進(jìn)行選擇套期保值的操作手法，套期保值策略的選擇原則是盡可能沖銷風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)公司損益與現(xiàn)貨市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)正相關(guān)時(shí)，適宜做空頭套期保值成本管理論文，反過來，當(dāng)公司損益與現(xiàn)貨市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)呈負(fù)相關(guān)時(shí)，則適宜做多頭套期保值，同時(shí)，房地產(chǎn)商應(yīng)將主要精力集中在其主營(yíng)業(yè)務(wù)上，并采取有效措施使其面臨的價(jià)格、利率、匯率等風(fēng)險(xiǎn)最小化。這樣，就可以回避現(xiàn)貨價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格的基本動(dòng)力；鎖定產(chǎn)品成本，穩(wěn)定公司利潤(rùn)；減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)；有利贏得時(shí)間，合理安排儲(chǔ)運(yùn)；有利提升房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。

（三）成本核算對(duì)象的正確確認(rèn)

成本核算對(duì)象的確定原則是：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。如下例子：

1、單體開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。

2、在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本對(duì)象小論文。

3、對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或周期劃分成本核算對(duì)象。

4、根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。

（四）從項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段來有效控制工期

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前期階段，應(yīng)有效控制建筑設(shè)計(jì)的時(shí)間。當(dāng)出現(xiàn)設(shè)計(jì)和施工同步進(jìn)行的情況時(shí)，我們要依照工程建設(shè)的預(yù)定時(shí)間，馬上向設(shè)計(jì)部門提交沒個(gè)時(shí)間段所需要的施工圖紙和相聯(lián)系的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)資料，以保障施工現(xiàn)場(chǎng)的需要。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的中期階段，應(yīng)做好招標(biāo)工作，同時(shí)保證機(jī)械設(shè)備以及所需材料的事前供應(yīng)。通常在工程建筑過程中，會(huì)由于資金拖欠等一系列的原因?qū)е略系墓?yīng)出現(xiàn)脫節(jié)，房地產(chǎn)商因事前與供應(yīng)商達(dá)成好協(xié)議，此外，還要處理好采購(gòu)部門與管理部門之間原料采購(gòu)與發(fā)放及時(shí)溝通的環(huán)節(jié)，避免內(nèi)部出現(xiàn)不可協(xié)調(diào)性。

3、在簽訂合同時(shí)成本管理論文，需對(duì)工期的延期以及延誤所造成的經(jīng)濟(jì)賠償和相應(yīng)的責(zé)任進(jìn)行明確的條款設(shè)置，用以避免或減輕所產(chǎn)生的糾紛和賠償。

4、對(duì)施工過程進(jìn)行一個(gè)循環(huán)的計(jì)劃管理。通過把預(yù)先設(shè)計(jì)的總工期計(jì)劃于現(xiàn)場(chǎng)施工的實(shí)際情況想對(duì)照，查出施工過程的薄弱環(huán)節(jié)，對(duì)此，提出相應(yīng)的補(bǔ)救措施，形成一個(gè)未完工計(jì)劃，再將未完工計(jì)劃結(jié)合到總工期計(jì)劃，不斷根據(jù)實(shí)際的完工情況來更新總工期計(jì)劃。

圖四施工計(jì)劃管理流程圖

四、總結(jié)

文章通過對(duì)成本控制的含義、原則、意義的了解，以及明確房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素，總結(jié)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的相關(guān)問題，例如：土地成本高、工程建筑中各類材料的變動(dòng)、成本核算未能適應(yīng)項(xiàng)目的需求、工期延誤等，并對(duì)這四個(gè)問題提出相應(yīng)的解決方法。

房地產(chǎn)周期論文范文第2篇

由中國(guó)高等院校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會(huì)、《經(jīng)濟(jì)研究》編輯部和浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院聯(lián)合主辦的“2010年中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)術(shù)研討會(huì)暨高校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會(huì)” 10月30-31號(hào)在浙江杭州召開。會(huì)議由浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長(zhǎng)虞曉芬教授主持，浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)陳杰教授、《經(jīng)濟(jì)研究》編輯部常務(wù)副主編鄭宏亮研究員、華東師范大學(xué)張永岳教授分別代表主辦單位致辭。

中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)張平研究員作了“中國(guó)貨幣信貸政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)”主題報(bào)告，深入分析了貨幣政策變動(dòng)趨勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系。清華大學(xué)水利土木學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授作了“住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系與住房?jī)r(jià)格研究”主題報(bào)告，對(duì)我國(guó)住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)中存在的問題作了探討，提出了改進(jìn)方法。北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)鑒定中心主任馮長(zhǎng)春教授作了“城市化與房地產(chǎn)”主題報(bào)告，圍繞城市化的內(nèi)涵、趨勢(shì)，城市化與房地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)和主要任務(wù)介紹了研究成果。同濟(jì)大學(xué)施建剛教授作了“以房?jī)r(jià)為核心的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析”的主題報(bào)告，描述了住房?jī)r(jià)格“漲跌”的分析框架，并對(duì)住房?jī)r(jià)格走勢(shì)及其影響因素做了探討。浙江大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)部副主任、房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授作了“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策動(dòng)態(tài)與市場(chǎng)周期走勢(shì)”的主題演講，對(duì)當(dāng)前宏觀調(diào)控中的“限購(gòu)令”、“房產(chǎn)稅”等熱點(diǎn)問題做了分析。華中師范大學(xué)艾建國(guó)教授作了“對(duì)完善經(jīng)濟(jì)適用房制度的思考”主題報(bào)告，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房制度中存在的問題作了總結(jié)，并提出政策建議。南京大學(xué)高波教授作了“關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革的思考”的主題報(bào)告，對(duì)開征房產(chǎn)稅帶來的預(yù)期效果，實(shí)施難點(diǎn)做了分析。最后，浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院虞曉芬院長(zhǎng)做了“公共租賃房若干問題研究”的主題報(bào)告，對(duì)公共租賃定位問題、建設(shè)管理問題、進(jìn)入退出機(jī)制做了精彩演講。

本次大會(huì)共有來自清華大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)、北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、浙江大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)等全國(guó)50余所高校、100多位學(xué)者集聚一堂，對(duì)提交的100多篇學(xué)術(shù)論文作了分組討論與交流。小組討論主題包括“房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)”、“房地產(chǎn)價(jià)格與波動(dòng)”、“住房市場(chǎng)與住房保障”、“土地利用與土地管理”、“房地產(chǎn)金融”、“房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理”、“房地產(chǎn)學(xué)科探討與其他”。在學(xué)術(shù)論文研討之外，大會(huì)還對(duì)房地產(chǎn)教育與教學(xué)問題進(jìn)行了圓桌討論，圍繞“房地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”、“房地產(chǎn)估價(jià)”等課題教學(xué)中的經(jīng)驗(yàn)、問題進(jìn)行深入、熱烈交流。最后，經(jīng)過論文評(píng)審委員會(huì)評(píng)審，確定獲得一、二、三等獎(jiǎng)的優(yōu)秀論文，并頒發(fā)了榮譽(yù)證書和獎(jiǎng)金。

房地產(chǎn)周期論文范文第3篇

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司 資本結(jié)構(gòu) 公司價(jià)值

一、研究目的和背景

房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點(diǎn)：第一，資產(chǎn)負(fù)債率很高。第二，房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來源的60％以上。第三，流動(dòng)性負(fù)債比重大。房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四，房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價(jià)值無關(guān)；理論認(rèn)為債務(wù)不僅會(huì)減少股東和經(jīng)理人成本，還會(huì)增加股東和債權(quán)人的成本，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型關(guān)系；信號(hào)傳遞理論認(rèn)為債務(wù)融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息，債務(wù)水平和公司價(jià)值正相關(guān)；優(yōu)序融資理論認(rèn)為企業(yè)融資偏好次序?yàn)閮?nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的關(guān)系并不能確定。

在實(shí)證研究方面，國(guó)外的研究大多表明公司價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、馬勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)。國(guó)內(nèi)相關(guān)實(shí)證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值負(fù)相關(guān)；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀(jì)明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型相關(guān)；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值不相關(guān)。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的實(shí)證研究起步較晚，主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主，或者是多行業(yè)總體研究，由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少，涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問題的專業(yè)研究數(shù)量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素，并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收款等特殊因素對(duì)公司價(jià)值的影響，也未涉及市場(chǎng)冷熱等周期性因素對(duì)房地產(chǎn)公司價(jià)值的影響，研究深度不足。

二、研究設(shè)計(jì)

1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1：資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值相關(guān)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2：資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時(shí)對(duì)公司價(jià)值影響度不同。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)銷售旺季時(shí)，成交量放大，由于需求旺盛，房地產(chǎn)公司會(huì)加大房地產(chǎn)投資，增加對(duì)負(fù)債的依賴程度，負(fù)債比重會(huì)增加，而到了淡季，對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)減少，負(fù)債比重降低。

2、研究垂量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價(jià)值的衡量指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率，該指標(biāo)反映了單位股東權(quán)益投資回報(bào)。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)／股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量，本文采用國(guó)內(nèi)學(xué)者使用較多的總資產(chǎn)負(fù)債率來表示，資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債／總資產(chǎn)。國(guó)內(nèi)外學(xué)者研究證明，公司規(guī)模，公成長(zhǎng)性，盈利能力，股權(quán)集中度等指標(biāo)對(duì)公司價(jià)值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標(biāo)采用國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)／公司總股數(shù)。公司規(guī)模：公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對(duì)數(shù)。公司成長(zhǎng)性：公司成長(zhǎng)性：(本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一前一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入)／前一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當(dāng)年的凈利潤(rùn)／當(dāng)年?duì)I業(yè)收入。

3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產(chǎn)負(fù)債率；模型中1是檢驗(yàn)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系；模型2中加入市場(chǎng)繁榮度虛擬變量，當(dāng)市場(chǎng)處于繁榮期時(shí)，season取1，否則season為0，該模型是檢驗(yàn)市場(chǎng)周期性因素對(duì)資本結(jié)構(gòu)和公司價(jià)值相關(guān)性的影響。

4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報(bào)。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導(dǎo)致主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數(shù)量為200個(gè)。

三、描述性統(tǒng)計(jì)與分析

由表1統(tǒng)計(jì)繕果可以看出，公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10％，標(biāo)準(zhǔn)差為7％，說明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較?。毁Y產(chǎn)負(fù)債率為54％，標(biāo)準(zhǔn)差為15％，這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率非常高，且行業(yè)內(nèi)部分化明顯；凈利潤(rùn)率均值為12％，最高達(dá)60％，標(biāo)準(zhǔn)差為10％，說明行業(yè)內(nèi)部分化明顯；公司成長(zhǎng)度均值為45％，標(biāo)準(zhǔn)差為1．19，這說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56％，說明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高，行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值回歸結(jié)果分析(見表2、表3)。

其一，方程整體通過F檢驗(yàn)。方程的判別系數(shù)為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，總資產(chǎn)負(fù)債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，盈利能力和總資產(chǎn)負(fù)債率都通過了t檢驗(yàn)，且兩者與公司價(jià)值存在正相關(guān)關(guān)系，因此假設(shè)1成立。其三，公司成長(zhǎng)性對(duì)ROE影響顯著，成長(zhǎng)性指標(biāo)通過了t檢驗(yàn)，它與ROE正相關(guān)。其四，公司規(guī)模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗(yàn)，這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)ROE無統(tǒng)計(jì)意義，它們的影響不能確定。

本文按照房地產(chǎn)市場(chǎng)成交水平將市場(chǎng)分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率的回歸模型整體通過F檢驗(yàn)，方程擬合度是0．33，但是交叉項(xiàng)的乘積沒能通過T檢驗(yàn)，無法說明市場(chǎng)變化對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系的影響程度。

四、結(jié)論和建議

房地產(chǎn)周期論文范文第4篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì) 收入 成本

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中存在的主要問題

會(huì)計(jì)核算主要是反映會(huì)計(jì)主體資金的運(yùn)轉(zhuǎn)情況。雖然我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過這一時(shí)期飛速的發(fā)展,已經(jīng)達(dá)到了一定的水平,到目前也制定了一系列相關(guān)的法律法規(guī),但是由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚,存在的問題也很多,相關(guān)的法律法規(guī)不是十分的健全,因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的確認(rèn)、竣工驗(yàn)收后成本結(jié)轉(zhuǎn)的會(huì)計(jì)核算中還存在許多問題。限于篇幅,本文主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行闡述。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式呈多元化特點(diǎn),其企業(yè)的收入確認(rèn)存在其自身的特點(diǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中成本費(fèi)用要大于當(dāng)前確認(rèn)的收入,房地產(chǎn)企業(yè)一般采用預(yù)售和分期付款的辦法。房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)方面,在會(huì)計(jì)務(wù)實(shí)中,針對(duì)不同的房地產(chǎn)企業(yè),基本對(duì)于收入的確認(rèn)有以下幾個(gè)方法:①在簽訂預(yù)售合同后收預(yù)售房款確認(rèn)收入;②在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;③在房地產(chǎn)項(xiàng)目驗(yàn)收后,開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;這樣就造成了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)務(wù)實(shí)中收入確認(rèn)的隨意性較大。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售收入確認(rèn)原則問題上,被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見審計(jì)報(bào)告,這樣就造成了房屋所有權(quán)報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)存在的問題

土地的經(jīng)營(yíng),開發(fā)、房屋的經(jīng)營(yíng),開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施的開發(fā)等都是房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)的范圍。所以,土地購(gòu)置、土地開發(fā),房屋建筑,安裝工程等的成本,以及管理費(fèi)用,銷售費(fèi)用等等都是房地產(chǎn)業(yè)成本核算的內(nèi)容。

總所周知,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的周期長(zhǎng),投資的風(fēng)險(xiǎn)大,所需要的資金非常多。所以,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本的管理非常重要。由于房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算上存在很多問題:①?zèng)]有形成完整的成本控制體系。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加大的情況下,企業(yè)在成本控制上沒有明確的體系,缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)性,從而造成了成本管理的盲目性,有些情況下,甚至使得管理目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。②房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率很高,對(duì)于成本核算以靜態(tài)成本管理方式為主,缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。一般情況下,財(cái)務(wù)人員根據(jù)合同控制款項(xiàng)的支付,卻很少關(guān)注對(duì)成本的控制,從而造成了大量的浪費(fèi)現(xiàn)象,加大了成本的投資

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)存在問題的原因分析

(一)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)存在的問題分析

商品所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬依據(jù)轉(zhuǎn)移給買方,由買方對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行控制,并同時(shí)擁有對(duì)商品的管理權(quán),而賣方不在對(duì)商品產(chǎn)生影響,這是房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的原則和條件。

實(shí)際上,房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量。確定確認(rèn)收入以及入賬金額的時(shí)間。在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)務(wù)實(shí)中,在房地產(chǎn)企業(yè)竣工并通過驗(yàn)收以后,辦理了移交手續(xù),此時(shí)確定房地產(chǎn)收入。在某些房地產(chǎn)企業(yè)中,預(yù)售款是一種暫收款,因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)沒有轉(zhuǎn)移,成本沒有最后核算,因此預(yù)售款只作為企業(yè)的預(yù)收賬款,在完全竣工后,才確認(rèn)收入;某些房地產(chǎn)企業(yè)在竣工前的銷售款作為確認(rèn)收入,在竣工并收到部分房款后確認(rèn);對(duì)于分期房款方式來說,按照合同規(guī)定的時(shí)間確認(rèn)收入,實(shí)際上也是分期結(jié)轉(zhuǎn)成本的過程;有些房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí),已經(jīng)按照回收或可能回收的價(jià)款確認(rèn);某些房地產(chǎn)企業(yè)收取的房款代表已發(fā)生銷售業(yè)務(wù),按預(yù)售合同價(jià)款中己經(jīng)收取的價(jià)款分期確認(rèn)收入。

(二) 房地產(chǎn)企業(yè)成本的問題分析

在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)成本問題中存在一定的問題,由于房地產(chǎn)企業(yè)需要資金多,開發(fā)周期長(zhǎng),使得其風(fēng)險(xiǎn)較大,那么房地產(chǎn)企業(yè)成本的問題顯得十分重要。

造成這些問題的原因有以下幾個(gè)方面:①伴隨著中國(guó)城市化建設(shè)的不斷深入,經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高,人們對(duì)生活質(zhì)量的要求越來越高,中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈。某些房地產(chǎn)企業(yè)搶市場(chǎng)和工期,在過程中造成了一定的盲目性;②在我國(guó)傳統(tǒng)觀念中,房地產(chǎn)企業(yè)是高利潤(rùn)回報(bào)的企業(yè),受此影響,忽視了成本的動(dòng)態(tài)管理和控制,造成了不必要的浪費(fèi);而房地產(chǎn)企業(yè)本身開發(fā)中周期長(zhǎng),造成了管理人員對(duì)成本缺乏控制的意識(shí)。③房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目做規(guī)劃的時(shí)候,有些房地產(chǎn)企業(yè)事先并沒有對(duì)成本進(jìn)行認(rèn)真的估計(jì)和預(yù)測(cè),在經(jīng)營(yíng)過程中,對(duì)成本的控制重視不夠,或者即使進(jìn)行了成本預(yù)測(cè),但是不夠規(guī)范,不夠系統(tǒng),不夠全面,僅僅是對(duì)事后進(jìn)行控制核算,沒有進(jìn)行全程的跟蹤控制和管理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)存在問題的解決方案

(一) 建立和完善的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度,尤其是會(huì)計(jì)規(guī)范體系。

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)務(wù)實(shí)活動(dòng),如成本結(jié)算,收入確認(rèn)等都有著自身的特性。但是還存在著不夠系統(tǒng)和完整的問題,目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的自身特點(diǎn)還沒有相應(yīng)的會(huì)計(jì)制度進(jìn)行指導(dǎo)和規(guī)范,這樣,會(huì)計(jì)核算就不一致,影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏規(guī)范的制度的指引,使得房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員按照需要做出處理。因此,在目前實(shí)行的會(huì)計(jì)相關(guān)的規(guī)范和制度的基礎(chǔ)上,不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)制度,制定的這些房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,為房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的發(fā)展提供了制度依據(jù)和基礎(chǔ)。

(二) 建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)收入與成本費(fèi)用確認(rèn)原則

房地產(chǎn)企業(yè)收入的隨意性比較大,因此,房地產(chǎn)企業(yè)可以延遲和提前確認(rèn)收入。建立針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,使得所有的房地產(chǎn)企業(yè)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)作為收入的確認(rèn)準(zhǔn)則。房地產(chǎn)企業(yè)的成本要有明確的規(guī)定,并應(yīng)該細(xì)化到有可操作性。收入和成本費(fèi)用的差是利潤(rùn),細(xì)化成本費(fèi)用和確認(rèn)收入的準(zhǔn)則可以減少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)的隨意性,可以減少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策的自由,這樣可以大大提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性。

(三)完善房地產(chǎn)企業(yè)的公司治理,提高會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)

完善房地產(chǎn)企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)從所有者入手,形成對(duì)經(jīng)營(yíng)者的監(jiān)督機(jī)制,通過對(duì)公司各個(gè)相互利益相關(guān)之間相互協(xié)調(diào),合理分配權(quán)力,形成完善科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu),這樣可以減少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真問題。

對(duì)于會(huì)計(jì)信息的技術(shù)規(guī)范就是會(huì)計(jì)制度。不管是會(huì)計(jì)制度或是會(huì)計(jì)規(guī)范,都是面向會(huì)計(jì)人員的,其實(shí)施的對(duì)象就是會(huì)計(jì)人員。所以,會(huì)計(jì)人員是不是能夠正確了解熟悉運(yùn)用會(huì)計(jì)制度或者規(guī)范,是非常重要的。提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì),既包括專業(yè)素質(zhì),文化修養(yǎng),也包括房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員的誠(chéng)信和職業(yè)道德。提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì),可以提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性,可靠性。如果房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)不夠,那么會(huì)造成會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的下降。做好房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的前提是會(huì)計(jì)人員的職業(yè)誠(chéng)信,提高會(huì)計(jì)人員的道德素質(zhì),使得會(huì)計(jì)人員盡職盡責(zé),做好本職工作。

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房地產(chǎn)周期論文范文第5篇

論文關(guān)鍵詞： 市場(chǎng)非景氣 房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè) 戰(zhàn)略選擇

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)非景氣之判斷

（一）、房地產(chǎn)市場(chǎng)非景氣的內(nèi)涵

由于房地產(chǎn)景氣循環(huán)的復(fù)雜性和各個(gè)專家的認(rèn)識(shí)不同，目前國(guó)際上還缺乏一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)景氣循環(huán)概念，引用比較多的是由英國(guó)皇家測(cè)量師協(xié)會(huì)（RICS）在1994年《理解房地產(chǎn)景氣循環(huán)》中給出的概念，即“房地產(chǎn)景氣循環(huán)是指所有類型房地產(chǎn)總收益率的重復(fù)性但不規(guī)則的波動(dòng)；這種波動(dòng)在其他許多房地產(chǎn)活動(dòng)指標(biāo)中也很明顯，但它們的變動(dòng)落后或領(lǐng)先于上述房地產(chǎn)總收益率周期”。 這里，“房地產(chǎn)景氣循環(huán)”用于表示在房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)中各種經(jīng)濟(jì)變量的循環(huán)，因此，房地產(chǎn)景氣循環(huán)指房地產(chǎn)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出圍繞著其長(zhǎng)期趨勢(shì)的周期性但并非定期的波動(dòng)。

從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的角度，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平所呈現(xiàn)出來的擴(kuò)張與收縮兩大階段交替出現(xiàn)、復(fù)蘇—繁榮—衰退—蕭條四個(gè)環(huán)節(jié)循環(huán)往復(fù)的周期波動(dòng)。由于房地產(chǎn)景氣循環(huán)形成于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，因此，房地產(chǎn)景氣循環(huán)也可以分為四個(gè)階段：復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條。從市場(chǎng)供求角度來看，當(dāng)供過于求時(shí)，就產(chǎn)生非景氣現(xiàn)象；通過市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)整，達(dá)到供求平衡，進(jìn)而產(chǎn)生供不應(yīng)求，即出現(xiàn)市場(chǎng)景氣現(xiàn)象，因此，景氣與非景氣周而復(fù)始的重復(fù)就形成了房地產(chǎn)景氣循環(huán)。

綜上所述，本人認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)非景氣的內(nèi)涵為房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給大于總需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)各種經(jīng)濟(jì)變量表現(xiàn)出不利于房地產(chǎn)總收益率提高的現(xiàn)象，這里的經(jīng)濟(jì)變量，例如價(jià)格、租金、吸納率，空置率和建筑活動(dòng)等，并且呈現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣循環(huán)的復(fù)蘇階段、衰退階段、蕭條階段。

（二）、房地產(chǎn)市場(chǎng)非景氣的特征

根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)非景氣的內(nèi)涵及形成原因，其共同特征是空置率較高，房?jī)r(jià)和租金下降，房地產(chǎn)的總投資下降，市場(chǎng)的總供給大于總需求等，但是不同循環(huán)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)非景氣具有不同的特征。

1、復(fù)蘇階段

在復(fù)蘇階段前，市場(chǎng)供給過剩達(dá)到最低點(diǎn)，空置率達(dá)到最高值，然后進(jìn)入復(fù)蘇階段。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)供給大于需求，購(gòu)樓者特別是住宅類購(gòu)樓者在滿足自用的前提下進(jìn)入市場(chǎng)，但從總體上看房地產(chǎn)交易量不大，價(jià)格與租金水平仍然處于較低位置，各類房屋的期房?jī)r(jià)格仍低于現(xiàn)樓價(jià)格。隨著復(fù)蘇階段的繼續(xù)，空置率下降（仍高于長(zhǎng)期平均空置率），使得市場(chǎng)的租金率開始穩(wěn)定，房地產(chǎn)需求上升，房地產(chǎn)供求關(guān)系開始逐漸改善。金融專業(yè)畢業(yè)論文

2、衰退階段

在衰退階段，供給的增長(zhǎng)率比需求的增長(zhǎng)率高，空置率開始上升，市場(chǎng)上房地產(chǎn)價(jià)格總體水平出現(xiàn)了下調(diào)趨勢(shì)，特別是現(xiàn)樓價(jià)基本上停滯不前甚至有所回落，房地產(chǎn)交易量也明顯減少。在收縮的開始階段，由于供給過剩還不是太嚴(yán)重，租金仍在上升，但租金增長(zhǎng)的速度開始下降；在收縮開始階段的后期，隨著新的供給越來越多，租金的增長(zhǎng)停滯并開始下降。然后，市場(chǎng)參與者發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)已經(jīng)下滑，處于開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)轉(zhuǎn)手、停建等現(xiàn)象，房地產(chǎn)投資量大幅度縮減，房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸停止萎縮、衰退的趨勢(shì)。

3、蕭條階段

經(jīng)過急速且痛苦的衰退階段后，房地產(chǎn)市場(chǎng)便進(jìn)入了持續(xù)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)的蕭條階段。房地產(chǎn)銷售價(jià)格和租金水平繼續(xù)維持著衰退期的原值或建造成本，同時(shí)期樓價(jià)格加速下降，從繁榮時(shí)期高于現(xiàn)樓價(jià)回復(fù)到低于現(xiàn)樓價(jià)的水平。伴隨房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下跌，房地產(chǎn)交易量進(jìn)一步銳減，其中期房交易量降幅更大，房地產(chǎn)空置率居高不下成為市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。在市場(chǎng)普遍蕭條的情況下，出租者認(rèn)識(shí)到，如果他們的租金不具有競(jìng)爭(zhēng)性，就將失去市場(chǎng)份額，于是降低租金來獲得租客，有時(shí)甚至受益只能和成本相當(dāng)。最后，在價(jià)格暴跌和成交萎縮的雙重打擊下，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣循環(huán)達(dá)到最低點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略類型

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都逐漸形成了自己的發(fā)展戰(zhàn)略。目前，可供選擇的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略類型，概括起來大概為以下十大類：

（一）成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是指企業(yè)在價(jià)值鏈條的各個(gè)環(huán)節(jié)努力降低成本，在研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、服務(wù)等環(huán)節(jié)上把成本降到最低限度，使本企業(yè)產(chǎn)品成本在全行業(yè)最低，從而獲得高于行業(yè)平均投資回報(bào)率的一種戰(zhàn)略。

（二）目標(biāo)集聚戰(zhàn)略。目標(biāo)集聚戰(zhàn)略也稱集中化戰(zhàn)略或?qū)ｉT化戰(zhàn)略，是指企業(yè)通過市場(chǎng)細(xì)分，選擇某一細(xì)分市場(chǎng)，為該細(xì)分市場(chǎng)提品和服務(wù)，并作為主要目標(biāo)的戰(zhàn)略思想。

（三）差異化戰(zhàn)略。差異化戰(zhàn)略就是要設(shè)法使自己的產(chǎn)品或服務(wù)同其他企業(yè)相區(qū)別，樹立起一些全行業(yè)范圍中具有獨(dú)特性的東西，用以滿足顧客特殊的需求，從而形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一種戰(zhàn)略。

（四）擴(kuò)張性戰(zhàn)略。擴(kuò)張性戰(zhàn)略又稱發(fā)展戰(zhàn)略或成長(zhǎng)戰(zhàn)略，是指企業(yè)在其現(xiàn)有的主要業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上維持并提高其市場(chǎng)占有率，培育用戶對(duì)企業(yè)的感情，力求增加其主要業(yè)務(wù)的銷售量，起到企業(yè)擴(kuò)張作用的戰(zhàn)略。

（五）一體化戰(zhàn)略。一體化戰(zhàn)略又稱企業(yè)整合戰(zhàn)略，是指企業(yè)通過資產(chǎn)紐帶或契約方式，與相同業(yè)務(wù)（或互補(bǔ)業(yè)務(wù)）的企業(yè)聯(lián)合，即將若干個(gè)部分有機(jī)地結(jié)合在一起組成一個(gè)整體，從而降低成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)化的目的。一體化戰(zhàn)略包括縱向一體化與橫向一體化戰(zhàn)略。

（六）多元化戰(zhàn)略。多元化戰(zhàn)略又稱多角化戰(zhàn)略或多種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，是指企業(yè)在新產(chǎn)品領(lǐng)域和新的市場(chǎng)領(lǐng)域形成的戰(zhàn)略。根據(jù)企業(yè)進(jìn)入與現(xiàn)有業(yè)務(wù)在價(jià)值鏈上的關(guān)聯(lián)性，多元化戰(zhàn)略又可以分為相關(guān)多元化戰(zhàn)略與無關(guān)多元化戰(zhàn)略。

（七）品牌戰(zhàn)略。品牌戰(zhàn)略是指公司將品牌作為核心競(jìng)爭(zhēng)力，按品牌內(nèi)在運(yùn)作的規(guī)律采取相應(yīng)措施來實(shí)現(xiàn)，以獲取差別利潤(rùn)與價(jià)值的企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

（八）國(guó)際化戰(zhàn)略。國(guó)際化戰(zhàn)略是指企業(yè)打破經(jīng)營(yíng)活動(dòng)在國(guó)家地域上的限制，將經(jīng)營(yíng)活動(dòng)拓展到更廣的世界經(jīng)濟(jì)范圍之內(nèi)，以希望獲得更多資源，并在更大的市場(chǎng)空間獲得更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而獲得更大的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和利潤(rùn)增長(zhǎng)。

（九）合資戰(zhàn)略。合資戰(zhàn)略是指企業(yè)之間通過合資的方式進(jìn)行聯(lián)合，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的戰(zhàn)略。

（十）緊縮、退出和清算戰(zhàn)略。緊縮、退出和清算戰(zhàn)略是指當(dāng)企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、所擁有的資源狀況以及發(fā)展前景發(fā)生了變化，與企業(yè)原有的戰(zhàn)略目標(biāo)出現(xiàn)大的差距，甚至威脅企業(yè)的生存和發(fā)展的時(shí)候，為避免更大損失而采取的收縮經(jīng)營(yíng)范圍或退出所在行業(yè)的戰(zhàn)略。

三、市場(chǎng)非景氣下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型的劃分可以從很多角度進(jìn)行，本文根據(jù)企業(yè)在“資金與資本實(shí)力、市場(chǎng)洞察力、產(chǎn)品研究能力、土地儲(chǔ)備、公共關(guān)系、員工隊(duì)伍素質(zhì)、營(yíng)銷能力、企業(yè)管理能力、企業(yè)品牌”等八個(gè)方面的情況，，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為四種類型。

1、關(guān)系型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這類開發(fā)企業(yè)的突出特點(diǎn)是有很好的公關(guān)關(guān)系，即與政府、相關(guān)的事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體關(guān)系很好，土地儲(chǔ)備充足，資金與資本實(shí)力雄厚，而市場(chǎng)洞察力、產(chǎn)品研究能力、企業(yè)管理能力、員工隊(duì)伍素質(zhì)等方面都保持市場(chǎng)平均水平。

2、資金型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這類開發(fā)企業(yè)的突出特點(diǎn)是資金與資本實(shí)力很強(qiáng)，有充足的資金儲(chǔ)備；但是市場(chǎng)洞察力、產(chǎn)品研究能力、企業(yè)管理能力等方面低于市場(chǎng)平均水平；土地儲(chǔ)備情況一般；公關(guān)關(guān)系比知識(shí)型開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目型開發(fā)企業(yè)要好，比關(guān)系型開發(fā)企業(yè)差。

3、知識(shí)型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這類開發(fā)企業(yè)突出特點(diǎn)是在市場(chǎng)洞察力、產(chǎn)品研究能力、員工隊(duì)伍素質(zhì)、營(yíng)銷能力、和企業(yè)管理能力等方面比其他類型的開發(fā)企業(yè)強(qiáng)，但是在公共關(guān)系、資金實(shí)力和土地儲(chǔ)備方面比關(guān)系型開發(fā)企業(yè)和資金型開發(fā)企業(yè)差，比項(xiàng)目型開發(fā)企業(yè)好。

4、項(xiàng)目型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這類開發(fā)企業(yè)在這方面都不如其他類型開發(fā)企業(yè)，規(guī)模比較小，因項(xiàng)目而設(shè)立企業(yè)，即始于項(xiàng)目準(zhǔn)備階段，終于項(xiàng)目工作的完成。

（二）、市場(chǎng)非景氣下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略選擇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟并且發(fā)展壯大，就必須根據(jù)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境、外部環(huán)境及其變化，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。在市場(chǎng)非景氣條件下，不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)非景氣的不同階段，需要選擇不同的企業(yè)戰(zhàn)略，具體可參照本文作者構(gòu)建的如下“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略選擇表”進(jìn)行選擇。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略選擇表

市場(chǎng)非景氣階段

企業(yè)戰(zhàn)略

企業(yè)類型

復(fù)蘇階段

衰退階段 蕭條階段

關(guān)系型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略 相關(guān)多元化戰(zhàn)略 市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略 資金型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 品牌戰(zhàn)略 一體化戰(zhàn)略 無關(guān)多元化戰(zhàn)略 知識(shí)型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 差異化戰(zhàn)略

目標(biāo)集聚戰(zhàn)略

國(guó)際化戰(zhàn)略

產(chǎn)品開發(fā)及創(chuàng)新戰(zhàn)略 緊縮戰(zhàn)略 項(xiàng)目型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 市場(chǎng)滲透戰(zhàn)略 合資戰(zhàn)略 退出和清算戰(zhàn)略 1、復(fù)蘇階段的企業(yè)戰(zhàn)略選擇

在復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)慢慢回暖，空置率下降，各種需求逐漸增加。在這種市場(chǎng)背景下，關(guān)系型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的成本受土地取得成本和融資利息影響很大，而該類型的開發(fā)企業(yè)可以利用突出優(yōu)勢(shì)——公共關(guān)系，獲取較低的土地取得成本和融資利息，從而以低成本優(yōu)勢(shì)，快速占領(lǐng)市場(chǎng)，在短期內(nèi)提高市場(chǎng)份額，為在繁榮階段的競(jìng)爭(zhēng)做好鋪墊；資金型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用品牌戰(zhàn)略，因?yàn)槠放平ㄔO(shè)除了要有卓越的質(zhì)量和準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，最關(guān)鍵是要有資金作后盾，因此該類型企業(yè)在復(fù)蘇階段的市場(chǎng)背景下，可以利用資金優(yōu)勢(shì)建立自己的品牌，從而在繁榮階段形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力；知識(shí)型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用差異化戰(zhàn)略、目標(biāo)集聚戰(zhàn)略、國(guó)際化戰(zhàn)略，一方面差異化戰(zhàn)略和目標(biāo)集聚戰(zhàn)略都需要開發(fā)企業(yè)要有很強(qiáng)的市場(chǎng)洞察能力、產(chǎn)品研究能力和營(yíng)銷能力，而這些要求剛好是該類型開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，另一方面與國(guó)外企業(yè)合作，可以獲得更多的資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)更大的市場(chǎng)空間；項(xiàng)目型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用市場(chǎng)滲透戰(zhàn)略，因?yàn)樵擃惼髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模有限、產(chǎn)品單一，要想從繁榮階段的市場(chǎng)分得“一杯羹”，只有對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品進(jìn)行研究，增加產(chǎn)品附加值，進(jìn)一步挖掘產(chǎn)品的賣點(diǎn)和開發(fā)其潛在客戶。

2、衰退階段的企業(yè)戰(zhàn)略選擇

在衰退階段，房地產(chǎn)景氣循環(huán)由盛轉(zhuǎn)衰，市場(chǎng)上的供給增長(zhǎng)率超過需求增長(zhǎng)率，逐漸出現(xiàn)供給過剩，空置率慢慢上升，交易量逐漸減少。在這種市場(chǎng)背景下，關(guān)系型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用相關(guān)多元化戰(zhàn)略，因?yàn)槠涔碴P(guān)系具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，可以通過各種渠道取得一定待開發(fā)的土地，然后開發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍以外的相關(guān)產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)需求，從而賺取一定的利潤(rùn)；資金型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用一體化戰(zhàn)略，利用資金優(yōu)勢(shì)，投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍以外的相關(guān)部門，例如銷售部門或建筑施工等，從而降低生產(chǎn)成本，減小風(fēng)險(xiǎn)；知識(shí)型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用產(chǎn)品開發(fā)或創(chuàng)新戰(zhàn)略，因?yàn)樵擃愋推髽I(yè)的突出特點(diǎn)是市場(chǎng)洞察力和產(chǎn)品研究能力較強(qiáng)，應(yīng)充分利用其優(yōu)勢(shì)，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行研究，開發(fā)老產(chǎn)品的新用途或開發(fā)新產(chǎn)品，挖掘市場(chǎng)上未滿足的潛在需求；項(xiàng)目型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用合資戰(zhàn)略，在市場(chǎng)逐漸萎縮的背景下，該類型開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)合資經(jīng)營(yíng)，互相取長(zhǎng)補(bǔ)短，共同開發(fā)市場(chǎng)，從而有利于生存和發(fā)展。

3、蕭條階段的企業(yè)戰(zhàn)略選擇

在蕭條階段，房地產(chǎn)價(jià)格和租金繼續(xù)下降，空置率也繼續(xù)上升，市場(chǎng)上的交易量很少，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)現(xiàn)象。在這種市場(chǎng)背景下，關(guān)系型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略，即該類型的開發(fā)企業(yè)利用自身的特點(diǎn)，有選擇的儲(chǔ)備土地，適量的開發(fā)，為復(fù)蘇階段做好準(zhǔn)備；資金型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用無關(guān)多元化戰(zhàn)略，因主要優(yōu)勢(shì)是資金實(shí)力雄厚，此時(shí)從整個(gè)企業(yè)的發(fā)展考慮，可以把部分投資轉(zhuǎn)向利率水平高的行業(yè)，從而保持企業(yè)的盈利水平；知識(shí)型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用收縮戰(zhàn)略，即收縮現(xiàn)有的產(chǎn)品或市場(chǎng)領(lǐng)域，從而把損失降到最低，以挨過這個(gè)市場(chǎng)非景氣的階段；項(xiàng)目型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用退出和清算戰(zhàn)略，因產(chǎn)品沒有銷售出去，運(yùn)營(yíng)資金被占用，導(dǎo)致企業(yè)難以生存和發(fā)展，需要通過退出或破產(chǎn)降低損失。

四、結(jié)語

企業(yè)戰(zhàn)略對(duì)企業(yè)的發(fā)展極其重要，關(guān)系到企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的問題，對(duì)企業(yè)的興衰成敗具有決定性作用，但企業(yè)的戰(zhàn)略選擇也不可能一勞永逸，而需要根據(jù)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的變化，適時(shí)調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略?，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，成交量逐步上升，基本走出了08年的蕭條期，開始進(jìn)入房地產(chǎn)景氣循環(huán)的復(fù)蘇階段，而在這種非景氣市場(chǎng)背景下，各種類型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何選擇自己的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，本文在上面做了淺顯的分析，希望可以起到“他山之石”的作用。

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