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房產(chǎn)交易合同違范文第1篇

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；交易欺詐；行為

Abstract: Along with the increase attention of real estate industry, some real estate developers and intermediary organizations conduct investment just for profit-making, which cheats theconsumers and harms their interests, and causes a bad influence to the society. In this paper, the author analyses some of the current cheating behaviors of the real estate developers and intermediary agencies, and talks about how to prevent this kind of behavior.

Keyword: real estate; trading fraud; behaviors

中圖分類號： F293.3文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2012）

房地產(chǎn)行業(yè)是我國各地的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，由于民眾對商品房的需求不斷攀升，即便是國家采取了各種壓縮和擠壓政策，也難真正遏制人們對他的投資，一些房地產(chǎn)開發(fā)商與中介機構(gòu)有與利益驅(qū)使，一切只向經(jīng)濟利益看齊，在投資的過程中費盡心思榨取消費者以求最大利潤。一下就一下就以欺詐騙取的行為進行解析：

一、房地產(chǎn)交易過程中的欺詐行為

1.1開發(fā)商的欺詐行為

（1）由于利益的驅(qū)動，很多地方的房屋建設(shè)隨意變更原有規(guī)劃，爭取最大利潤而導(dǎo)致房屋質(zhì)量低劣，致使經(jīng)過科學(xué)論證的整個城市建設(shè)規(guī)劃整體遭到不同程度的破壞。而其中的小項目建設(shè)也要求服從于大局利益，包括原有規(guī)劃中存在的綠地建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)都被忽略掉或改為他用，建設(shè)中偷工減料、不合環(huán)保、水電配套故障、房屋出現(xiàn)裂縫等等問題層出不窮。消費者每年的年報中房屋投訴問題都高居榜首。

（2）房屋銷售過程中設(shè)置重重陷阱，舞蹈欺騙消費者。這里的陷阱主要指房地產(chǎn)廣告房地產(chǎn)合同兩方面。有調(diào)查顯示，90%以上的購房者對樓盤的認識都來自房地產(chǎn)的廣告，開發(fā)商正是利用了消費者的這種心理在廣告上大做文章，在廣告語上運用大量美詞佳句極富動情的誘導(dǎo)消費者購買，而現(xiàn)實卻與廣告相差甚遠。而很多消費者缺乏專業(yè)知識，也未全面了解

，如：開發(fā)商是否具備售房資格、房屋附加值是否被虛構(gòu)等問題，最終造成各種購房沖突，是自身利益遭到危害。合同陷阱方面，開發(fā)商在訂立買賣合同時，常常會故意隱瞞一些事實，比如說房屋已抵押或預(yù)售給第三人，為取得預(yù)售許可證或提供虛假證明等，是購買者目的落空，居住權(quán)益嚴重受侵。

此外，還有一點，相信大多數(shù)購房者都經(jīng)歷過的就是房屋面積的紛爭。對于非專業(yè)的購房者來說，所謂的實用面積、建筑面積、套內(nèi)面積和公攤面積幾項說法難以理清，也沒有相應(yīng)的法律法規(guī)可以依靠，以致開發(fā)商在面積上常常少斤短兩，因其眾多業(yè)主不滿，但最終也因沒有法律的規(guī)范而無奈告終。

1.2中介組織的欺詐行為

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的空前活躍，房產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)也住進多了起來。一方面，房產(chǎn)中介機構(gòu)為買賣雙方起到了媒介和橋梁的作用，大多數(shù)的中介機構(gòu)遵守法律法規(guī)誠信經(jīng)營，促進了房產(chǎn)交易的良好運轉(zhuǎn)；另一方面，也因其起步晚，法律法規(guī)不健全，不少不良機構(gòu)存在欺詐行為，侵犯了消費者的合法權(quán)益。房地產(chǎn)中介市場存在的欺詐行為有一下幾個方面：

（1）有些房產(chǎn)中介機構(gòu)無牌照、假牌照經(jīng)營，或超出經(jīng)營范圍，或進行非法異地經(jīng)營，其名片上所留的信息也帶虛假成分，往往一出現(xiàn)問題就找不到人；有些則在申請注冊公司時借用他人的從業(yè)資格證書來充數(shù)；有些公司則以為只要領(lǐng)到營業(yè)執(zhí)照就可以開業(yè)，也未按照期限辦理備案手續(xù)。

（2）房產(chǎn)廣告未經(jīng)登記就，廣告信息缺乏真實性、合法性、準確性，打個比方，在網(wǎng)上信息說出售“特價房”，表明全新裝修、環(huán)境優(yōu)美、、價格實惠來吸引消費者眼球，實際并非如此；廣告中未標明忠告語，未對產(chǎn)權(quán)特點進行注明，等到消費者準備交款辦手續(xù)之時才悟到，造成不必要的麻煩。

（3）中介機構(gòu)打著包銷的幌子，隱瞞委托人與第三方進行交易，獲取不正當報酬。所謂的包銷是指誤導(dǎo)購買者說是銷售房產(chǎn)的統(tǒng)一報價中已包括了傭金或是免傭金。實際上，真正的出售價格購房者與售房人員難以清楚地了解到的，其實房產(chǎn)經(jīng)紀早已從中賺取差價，這是違反建設(shè)部規(guī)定的。

（4）中介機構(gòu)利用自己的地位優(yōu)勢，以為消費者不清楚交易細節(jié)和法律法規(guī)，就在合同上動腦筋，玩起文字游戲，制定對相對人不合理不公平的規(guī)定，或者任意篡改以規(guī)避自己的義務(wù)，限制消費者對房屋的知情權(quán)與公平交易權(quán)等。當消費者發(fā)現(xiàn)問題時就以制定的合同條款相抵賴而逃避應(yīng)承擔的責任。

此外，中介機構(gòu)與開發(fā)商相互串通和勾結(jié)，囤積土地房產(chǎn)虛假信息故意制造房產(chǎn)市場供應(yīng)緊張，惡意炒作哄抬房價，還有唯利是圖，不負責任，簽訂虛假合同和出具虛假評估報告來騙取銀行貸款。這些行為都嚴重的直接損害了消費者的經(jīng)濟利益，也損害了國家和社會利益，擾亂了房產(chǎn)市場的正常秩序，阻礙了房產(chǎn)市場的運作和發(fā)展，相關(guān)部門應(yīng)嚴厲制止。

二、如何遏制和防范房地產(chǎn)欺詐行為

房地產(chǎn)市場由于眾多欺詐行為的存在，受到重重危機，如何遏制與防范類似的欺詐行為，是的房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，現(xiàn)提出以下幾點建議：

2.1遏制交易中欺詐行為方面

（1）重視誠信，制定相對集中統(tǒng)一的誠信自律法律法規(guī)，不斷健全并大力實施，以助重建房地產(chǎn)行業(yè)的誠信。因為誠信是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)和保障，是保證企業(yè)與消費者二者共同利益的要素。

（2）發(fā)揮政府職能與行業(yè)協(xié)會功能，通過在房地產(chǎn)行業(yè)開展誠信文化教育與道德反思以及理論與實踐相結(jié)合的系統(tǒng)化學(xué)習(xí)，逐步使行業(yè)認識到誠信的重要性，認識到誠信本是珍貴的無形資產(chǎn)以及誠信喪失所帶來的后果。

（3）加快建立健全房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)章制度，如懲罰性賠償制度、產(chǎn)區(qū)保鮮制度和不動產(chǎn)公正前置制度，以共同規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，重分保障消費者的切身利益。

（4）加強社會輿論監(jiān)督，將新聞輿論與社會公眾的監(jiān)督結(jié)合起來，一方面鼓勵新聞媒體的積極參與，報道宣傳誠信建設(shè)的正面例子，推廣了良好經(jīng)驗，而對房地產(chǎn)行業(yè)交易中的有違道德和法律的行為加以曝光。

（5）嚴格規(guī)范房地產(chǎn)中介組織，提高中介機構(gòu)市場準入門檻，如提高從業(yè)企業(yè)資質(zhì)與從業(yè)人員資質(zhì)的認證；完善有關(guān)中介服務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)，以經(jīng)濟和法律手段加以制止不正當競爭，嚴肅處理違法行為為房地產(chǎn)中介服務(wù)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)平臺，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。

2.2 防范交易中欺詐行為方面

（1）針對交易中容易出現(xiàn)的問題環(huán)節(jié)，特別提醒消費者注意，可制定宣傳手冊于房產(chǎn)交易中心發(fā)放，也可提供有關(guān)房產(chǎn)交易知識的宣傳網(wǎng)址供消費者瀏覽，加深認識，當中可設(shè)意見專欄，方便消費者投訴與舉報。

（2）在購買房屋之前，應(yīng)與中介服務(wù)機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、職業(yè)資格證書等證件，同時取得復(fù)印件留底，并向工商與房產(chǎn)部門核實情況。

（3）凡出現(xiàn)在房產(chǎn)中介廣告和宣傳材料上的表明了符合合同的內(nèi)容，都要計入合同作為附件，以約束對方；提醒消費者區(qū)分清楚居間合同與行紀合同的區(qū)別，以做出正確選擇；對房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”要向房管部門核實，并與合同中約定如有誤不承擔賠償責任，如中介機構(gòu)不同意此條，消費者要特別注意以免上當。

（4）雙方協(xié)議達成以后，購房者應(yīng)親自辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，以便在房產(chǎn)部門登記及時處理產(chǎn)權(quán)風(fēng)險。

房產(chǎn)交易合同違范文第2篇

一、案情簡介

成都市龍泉驛區(qū) "怡和新居"是龍泉街道辦事處負責分配的安置房。劉某偽造了龍泉驛區(qū)萬興鄉(xiāng)人民政府的分房證明并冒充房主。劉某又伙同林某委托成都永好房產(chǎn)房屋經(jīng)紀有限公司居間銷售該房屋。2010年3月26日，曾某經(jīng)永好公司與林某簽訂了上述房屋的居間買賣合同。曾某支付林某房款及定金142000元。除去支付永好公司傭金外，劉某分得8萬元，林某分得5.77萬元。

后經(jīng)刑事審判，龍泉驛區(qū)人民法院判決劉某、林某構(gòu)成合同詐騙罪，并判處相應(yīng)刑罰。案發(fā)后永好公司向曾某退還了其收取的居間服務(wù)費4250元，林某向曾某退賠5.77萬元，劉某將所得款揮霍一空?，F(xiàn)曾某訴至法院，請求判決永好公司賠償曾某經(jīng)濟損失80050元。

本案在審理過程中發(fā)現(xiàn)：劉某提供的分房證明等證件存在明顯錯誤。例如：分房主體、管轄派出所等均與事實不符；永好公司的中介工作人員無經(jīng)紀人資格。因此本案居間人是否盡到了自己的義務(wù)，居間人的服務(wù)有無瑕疵，居間人是否應(yīng)承擔賠償責任成為爭議焦點。這正是本文需要探討的問題。

二、房屋中介市場的現(xiàn)狀及原因

目前，中介機構(gòu)所提供的評估、交易、、經(jīng)紀、咨詢等各項服務(wù)亂象叢生，糾紛不斷。這有其深層次的制度原因：

1、市場準入門檻過低，專業(yè)人才不足

我國法律對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的準入要求明顯過低。根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的條件為：有自己的名稱、組織機構(gòu)；有固定的服務(wù)場所；有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費；另外從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。除此之外，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)還須在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)到登記機關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

在這些條件中，比較有約束力的是關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀人數(shù)量的規(guī)定。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》。通過考核的房地產(chǎn)經(jīng)紀人熟悉基本的法律法規(guī)及金融知識，可以為消費者提供專業(yè)的服務(wù)，同時也能對公司的經(jīng)紀行為負責。實踐中獲得該資格證人員較少。據(jù)中介行業(yè)協(xié)會副會長周宗楚介紹：現(xiàn)在北京地產(chǎn)中介從業(yè)人員數(shù)量已經(jīng)達到了5至8萬人，持證人員是4萬多人(其中有40%沒有從事地產(chǎn)經(jīng)紀實務(wù)工作)。②如此折算下來，即使在各方面管理都比較規(guī)范的北京市，持證上崗人員的比例也僅為30%到50%，在成都這些西部城市的比例可想而知。

以文中案件為例，永好公司的工作人員就是一個無證上崗人員，對當事人提供的證件材料未能做出專業(yè)的審查，提供專業(yè)的處理意見，導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。

2、立法內(nèi)容不完善，權(quán)利義務(wù)不明確，違規(guī)成本低。

針對房屋中介這樣的服務(wù)行業(yè),主要是些部門規(guī)章和各地出臺的規(guī)范性文件。但這些規(guī)范大多規(guī)定的是中介違規(guī)操作的行政處罰手段，依賴的是行政監(jiān)管的強度。而對于龐大的中介市場而言，行政部門的監(jiān)管顯得過于力不從心。從而鼓勵了中介機構(gòu)和個人的違規(guī)操作，因此成本低而效益高的違規(guī)行為自然被中介機構(gòu)所追求。

不僅法律規(guī)定不明確，合同約定的權(quán)利義務(wù)也都十分模糊。在實踐中，中介公司往往與買賣雙方直接簽訂房屋買賣居間合同。合同中，將中介公司置于丙方的位置，將居間關(guān)系與買賣關(guān)系融為一體。那么，中介公司到底處于什么法律地位？擁有哪些權(quán)利義務(wù)？都成了非常模糊的事情。

3、中介市場主體法律意識淡薄

購房者大多是初次置業(yè)者，文化層次不高。他們對房產(chǎn)交易風(fēng)險及過戶流程缺乏了解，對中介過分依賴。購房者在與中介機構(gòu)簽訂授權(quán)委托書或者有關(guān)合同時，未能及時審查甚至根本不知道要審查合同條款，導(dǎo)致中介機構(gòu)或從業(yè)人員有違法操作的空間；另有一些置業(yè)者受利益驅(qū)使，在中介機構(gòu)或從業(yè)人員的慫恿下，違反誠信原則一房二賣甚至多賣，以達到獲取更多利益的目的，將損失最終轉(zhuǎn)嫁至買方，擾亂了二手房地產(chǎn)交易的正常秩序。

三、房屋中介機構(gòu)還應(yīng)當承擔積極調(diào)查義務(wù)

目前通說認為居間人對委托人提供的材料沒有實質(zhì)審查義務(wù)，僅作形式審查，居間人承擔責任的前提是主觀的故意。這樣的通說有兩個問題：一是，買方因中介提供的信息存在瑕疵發(fā)生糾紛，很難舉證證明中介的主觀故意，而按照誰主張誰舉證原則，買方就要承擔敗訴風(fēng)險；二是，該規(guī)定有違基本的公平正義原則，法律分配給雙方的權(quán)利與義務(wù)不對稱。委托人與中介機構(gòu)相比，在專業(yè)知識、技能與信息等多方面明顯不對稱，法律在權(quán)利義務(wù)的設(shè)置上也應(yīng)當作出不對稱的安排。筆者認為，在交易過程中，中介公司應(yīng)當承擔積極調(diào)查義務(wù)。理由如下：

第一，積極調(diào)查義務(wù)是權(quán)利義務(wù)相平衡的要求。

房屋買賣標的額較大、交易風(fēng)險較高。購房者之所以愿意支付高昂的傭金通過中介公司購房，就是相信中介公司能夠為他們提供更多更安全的交易信息。中介公司在享受權(quán)利（收取傭金）的同時，也應(yīng)承擔義務(wù)（提供專業(yè)服務(wù)）。中介公司應(yīng)對委托人提供的各種資料作必要的專業(yè)審查，以確保信息的真實性。如果中介公司對委托人提供資料的真實性未盡必要的、謹慎的審查核實，從而致使買房人遭受經(jīng)濟損失的，應(yīng)當認為中介公司未履行完畢自己的義務(wù)，應(yīng)對買房人承擔相應(yīng)的賠償責任。

第二，積極調(diào)查是有償委托合同中受托方應(yīng)盡的義務(wù)。

購房者委托中介公司，并支付傭金，二者是有償?shù)奈嘘P(guān)系。《合同法》第406條規(guī)定，有償?shù)奈泻贤蚴芡腥说倪^錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。過錯，包括故意和過失。作為受托方的中介公司應(yīng)該憑借擁有的專業(yè)知識和技能為委托方把關(guān)。如果未積極調(diào)查導(dǎo)致為委托人提供了虛假信息，那么受托方毫無疑問是有過失的，是應(yīng)承擔賠償責任的。

四、房屋中介機構(gòu)未盡積極調(diào)查義務(wù)應(yīng)承擔法律責任

如果居間人應(yīng)調(diào)查而不調(diào)查，應(yīng)核實而不核實,最終因居間人的過失,導(dǎo)致信息不實,造成委托人損失，在這種情況下，居間人應(yīng)承擔賠償責任。

以本文案件為例，劉某、林某串通，持偽造的分房證明等資料冒充房主委托永好公司銷售。永好公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)中介，未盡必要的、謹慎的審查、核實義務(wù)，就介紹給曾某購買。其提供的錯誤信息無形中幫助犯罪分子實現(xiàn)了詐騙目的，并導(dǎo)致曾某受到難以彌補的經(jīng)濟損失，故永好公司對買房人曾某遭受的經(jīng)濟損失負有不可推卸的責任。

筆者認為, 要求居間人承擔損害賠償責任要充分考慮到居間人的過錯程度及其過錯對委托人損害發(fā)生作用的大小。 居間人應(yīng)承擔與其過錯相應(yīng)的民事責任。過分擴大或縮小居間人責任范圍不但與《合同法》第23 章的立法本意相悖, 而且不利于居間行業(yè)的生存和發(fā)展。

在本案中，中介公司應(yīng)當承擔多大比例的賠償責任？筆者認為，作為房屋的買受人，曾某有義務(wù)對所購房屋的具體情況作認真、謹慎、全面的調(diào)查。中介公司只是負責推薦、介紹，是否購買的決定權(quán)在于曾某本人。而曾某在未經(jīng)具體全面調(diào)查的情況下即草率支付了定金，故本案所涉損失應(yīng)由曾某本人承擔主要責任。永好公司在居間過程中也存在過錯，對案外人提供的資料未盡必要的調(diào)查審查義務(wù)，導(dǎo)致提供的信息虛假，故永好公司對曾某的損失應(yīng)承擔次要責任。綜合雙方的過錯大小及具體案情，筆者認為永好公司對曾某未獲賠償部分應(yīng)承擔不超過50%的賠償責任。

注釋: