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投資性房地產(chǎn)范文第1篇

新準則定義為：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，并能夠單獨計量和出售。具體為已出租的、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物，不包括自用和作為存貨核算的房地產(chǎn)。

（一）新準則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)范圍的劃分標志或原則

新準則未明示，《國際會計準則第40號——投資性房地產(chǎn)》（下稱國際會計準則）認為，投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其它資產(chǎn)，至于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)過程中使用的房地產(chǎn)（或用于管理目的的房地產(chǎn)），其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量不僅歸屬于該項房地產(chǎn)，而且歸屬于在生產(chǎn)或供應(yīng)過程中所使用的其他資產(chǎn)。正因為這一點，因此，將投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)區(qū)分開來。

（二）新準則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)范圍

具體還應(yīng)包括：

1.為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經(jīng)營過程中為短期銷售而持有的土地。計劃長期持有或計劃短期持有是否為劃分或確認投資性房地產(chǎn)的標志或條件，新準則未明確規(guī)定。

2.尚未確定未來用途的土地（如果企業(yè)尚未確定將其持有的土地用于自用還是用于在正常經(jīng)營過程中的短期銷售，則持有的土地應(yīng)視為用于資本增值）。

3.企業(yè)擁有（或企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項或多項經(jīng)營租賃下租出的建筑物。

4.準備在一項或多項經(jīng)營租賃下租出的空閑建筑物。

（三）不屬于新準則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)

具體為：

1.持有的為在正常經(jīng)營過程中銷售或為銷售而處于建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)，如為了在不久的將來處置或為開發(fā)和銷售而專門取得的房地產(chǎn)。

2.為第三方在建在開發(fā)的房地產(chǎn)，即新準則規(guī)定的“企業(yè)代建的房地產(chǎn)，適用《企業(yè)會計準則第15號——建造合同》”。

3.自用房地產(chǎn)，包括持有的將來用于自用的、為將來開發(fā)并隨后作為自用的、職工占用的以及待處置的自用房地產(chǎn)。

4.為將來作為投資性房地產(chǎn)而正在建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)。其在建造或開發(fā)活動完成之前，不適用新準則；待建造或開發(fā)活動完成時，作為投資性房地產(chǎn)。但對已經(jīng)是投資性房地產(chǎn)、目前正在進行改建以為將來繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)使用的，適用新準則。

5.閑置地不屬于投資性房地產(chǎn)。

（四）房地產(chǎn)的一部分用于賺取租金或資本增值，另外一部分則用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的，應(yīng)當如何處理

新準則未予明確，可按照國際會計準則的規(guī)定進行判斷處理，即如果這些部分能夠分別出售（或采用融資租賃方式分別出租），則應(yīng)分別計量核算；如果這些部分不能分別出售，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的情況下，才能將該項房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)。

（五）企業(yè)向其持有的房地產(chǎn)的使用者提供服務(wù)對是否判斷為投資性房地產(chǎn)的影響

比如，辦公樓的業(yè)主向其承租人提供保安和維修服務(wù)，一家企業(yè)擁有并經(jīng)營一家旅館，其向客人提供的服務(wù)是整個協(xié)議的一個重要組成部分，該辦公樓和旅館能否被視為投資性房地產(chǎn)？新準則沒有給出明確具體的判斷標準，可參照國際會計準則給出的原則來進行判斷，即：企業(yè)向其持有的房地產(chǎn)的使用者提供輔助服務(wù)，如果該服務(wù)在整個協(xié)議中并不是重要的組成部分，則企業(yè)應(yīng)將該項房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)；在另外一些情況下，提供的服務(wù)構(gòu)成相對重要的組成部分，則不視為投資性房地產(chǎn)。以此判斷，前述“辦公樓”視為投資性房地產(chǎn)，“旅館”是自用房地產(chǎn)，不是投資性房地產(chǎn)。

（六）企業(yè)將其擁有的

本文出自新晨

房地產(chǎn)出租給其母公司或另一家子公司使用，涉及單個財務(wù)報表和合并財務(wù)報表對該房地產(chǎn)不同的列報方式問題

在包括母公司和本企業(yè)，或另一家子公司和本企業(yè)在內(nèi)的合并財務(wù)報表中，該項房地產(chǎn)不符合投資性房地產(chǎn)的條件，從整個集團來看其屬于自用房地產(chǎn)，因此合并財務(wù)報表不能作為投資性房地產(chǎn)列報；但從擁有房地產(chǎn)的單個企業(yè)來看，如果符合新準則的定義，出租人在其單個財務(wù)報表中應(yīng)將該項房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)的確認

新準則規(guī)定的確認條件是同時滿足“與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的未來經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)”和“投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量”兩個條件。

第一項確認標準，需要企業(yè)在初始確認時根據(jù)可取得的證據(jù)對相關(guān)未來經(jīng)濟利益流入的確定程度作出估計；第二項確認標準一般容易滿足，資產(chǎn)購置交易本身已表明了它的成本。

三、投資性房地產(chǎn)的初始計量

新準則規(guī)定投資性房地產(chǎn)初始應(yīng)按其成本計量，即：外購成本包括買價、相關(guān)稅費和直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，自建成本包括建造該資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，其他方式取得的投資性房地產(chǎn)成本按照相關(guān)準則規(guī)定確定。該初始計量規(guī)定包含了以下內(nèi)容：

一是交易費用應(yīng)包括在初始計量之中。

二是外購取得中“可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出”包括：法律服務(wù)的職業(yè)收費，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅和其他交易費用等。

三是自建成本的“必要支出”應(yīng)當不含投資性房地產(chǎn)的啟動費用，建造或開發(fā)過程中浪費的材料，人工或其他資源等非正常損失。

四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

新準則規(guī)定，其后續(xù)支出滿足該準則規(guī)定的兩個確認條件的，計入投資性房地產(chǎn)成本，否則計入當期損益。在具體理解和判斷時：

第一，如果超出原先對已有投資性房地產(chǎn)估計的未來經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)，與已確認的某項投資性房地產(chǎn)相關(guān)的后續(xù)支出應(yīng)增加投資性房地產(chǎn)的賬面金額，所有其他后續(xù)支出應(yīng)在發(fā)生的當期確認為費用。

第二，對后續(xù)支出是否進行了恰當?shù)臅嬏幚?，有賴于對其初始計量和確認時對相關(guān)情況的考慮。比如：在確定某項投資性房地產(chǎn)的賬面金額時，考慮了未來經(jīng)濟利益的損失，那么為恢復(fù)該資產(chǎn)的預(yù)期未來經(jīng)濟利益而發(fā)生的后續(xù)支出，就應(yīng)當資本化；某項資產(chǎn)的買價反映了企業(yè)為使該資產(chǎn)達到工作狀態(tài)在未來必須發(fā)生支出的義務(wù)，后續(xù)支出也應(yīng)當資本化（如購置需要整修的建筑物，其后續(xù)支出應(yīng)當增加其賬面金額）。

五、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

新準則規(guī)定了兩種計量模式，即“成本模式”和“公允價值模式”。采用“公允價值模式”必須同時滿足“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場”、“企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計”兩個條件；不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，直接以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)

，

整其賬面價值，差額計入損益。另外，“成本模式”可轉(zhuǎn)為“公允價值模式”，但“公允價值模式”不得轉(zhuǎn)為“成本模式”。在具體理解和判斷時：

（一）什么是公允價值

一般認為，公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換的金額?！肮浇灰住辈淮嬖谔貏e或特殊關(guān)系，假定是在非關(guān)聯(lián)方之間進行的，各方各自獨立發(fā)生行為?！笆煜で闆r”指自愿的購銷雙方都對投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)和特征、其實際和潛在的用途以及資產(chǎn)負債表目的市場狀態(tài)相當熟悉。也就是說，公允價值應(yīng)當是在資產(chǎn)負債表日符合公允價值定義的、在市場上可以合理取得的最可能的價格。也就是銷售者能夠合理取得的最好價格，購買者能夠合理取得的最有利的價格。這種估計不包括在特殊條件或情形下夸大或縮小的估計價格，如不規(guī)范的融資、售后租回以及與銷售有關(guān)的任何人所給予的特殊對價或讓步等。

（二）如何理解投資性房地產(chǎn)公允價值？其內(nèi)涵和外延如何界定

1.投資性房地產(chǎn)的公允價值是指其在資產(chǎn)負債表日（而非之前或之后）的市場價值，因為公允價值的定義實際上假設(shè)了銷售合同的交易和完成是同步的，沒有任何價格上的差異。同時，投資性房地產(chǎn)的公允價值不反映為提高或改善房地產(chǎn)而發(fā)生的未來資本性支出，也不反映由未來資本性支出所產(chǎn)生的相關(guān)未來利益。

2.企業(yè)確定的公允價值不應(yīng)扣除企業(yè)在銷售或其他處置過程中可能發(fā)生的交易費用。

3.公允價值通常是在同一地點和相同條件的活躍市場對相似的房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格以及相似的租賃和其它合同所確定的現(xiàn)時價格。對建筑物而言，其相似性是指所處地理位置和環(huán)境相同、性質(zhì)相同以及結(jié)構(gòu)類型、新舊程度、可使用狀況相同或相近；對于土地使用權(quán)而言，其相似性是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境、可使用狀況相同或相近的土地。企業(yè)應(yīng)當注意分辨和識別該房地產(chǎn)在性質(zhì)、地理位置或狀況方面的差異，或與房地產(chǎn)有關(guān)的租賃和其它合同條款方面的差異。

4.公允價值有別于使用價值。公允價值既反映了“市場參與者”的知識和估計，也反映了與市場參與者相關(guān)的各種因素；使用價值反映了“企業(yè)”的知識和估計，也反映了只針對于“特定企業(yè)”的各種“特定實體”因素，這些因素一般不適用于其它企業(yè)。一般認為，公允價值不包括、不反映：（1）將不同地理位置的房地產(chǎn)進行組合所產(chǎn)生的附加值；（2）投資性房地產(chǎn)與其它資產(chǎn)之間的協(xié)同作用；（3）針對于目前企業(yè)或業(yè)主的法定權(quán)利或法律約束；（4）針對于目前業(yè)主的稅收利益或稅收負擔。

5.在確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，應(yīng)避免重復(fù)計算已在資產(chǎn)負債表中單獨確認的資產(chǎn)或負債。如電梯或空調(diào)等設(shè)備一般包括在建筑物即投資性房地產(chǎn)之中，而不單獨作為非投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)予以確認；又如某一間辦公室與配置的家具一同出租，辦公室的公允價值包括家具的公允價值（其租金收益是涵蓋了所配置家具的收益），亦即企業(yè)不應(yīng)將家具作為一項單獨的資產(chǎn)確認；再如，投資性房地產(chǎn)的公允價值不包括預(yù)付的或應(yīng)計的經(jīng)營租賃收益（因為企業(yè)已將其確認為一項單獨的負債或資產(chǎn)）。

（三）在實務(wù)操作中如何取得投資性房地產(chǎn)的公允價值

一是委托專業(yè)的評估估價機構(gòu)進行評估估價。投資性房地產(chǎn)的公允價值依賴于具獨立資格的評估師所作評估的程度，具備獨立資格的評估師應(yīng)具有國家認可的相關(guān)專業(yè)資格，并具有對所評估的投資性房地產(chǎn)的地理位置和種類方面的近期經(jīng)驗，要求評估機構(gòu)和估價人員掌握豐富的房地產(chǎn)交易市場資料和扎實的估價理論知識。

二是自行確定。在企業(yè)自行確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，應(yīng)當考慮自身的專業(yè)水平和能力；同時應(yīng)當審視和披露所采用的方法及重要假設(shè)、房地產(chǎn)的性質(zhì)和缺乏可比的市場數(shù)據(jù)、公允價值的確定是取得了市場證據(jù)還是更多地依賴于其它因素等。

（四）新準則規(guī)定“公允價值模式”不得轉(zhuǎn)為“成本模式”

也就是說，如果企業(yè)原先按公允價值計量某一項投資性房地產(chǎn)，即使可比的市場交易變得不經(jīng)常發(fā)生或市場價格變得不易取得，在該項投資性房地產(chǎn)處于變?yōu)樽杂没蚱髽I(yè)為以后在正常經(jīng)營過程中銷售而開始開發(fā)之前，企業(yè)仍應(yīng)按公允價值對其計量。

六、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

新準則規(guī)定的轉(zhuǎn)換條件易于理解，但未規(guī)定其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的條件。因此，需要注意的是：原作為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)為銷售而開始開發(fā)房地產(chǎn)，從而證明其用途發(fā)生了變化，企業(yè)應(yīng)將該項房地產(chǎn)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成存貨；相應(yīng)地，如果企業(yè)決定處置某項不需進一步開發(fā)的投資性房地產(chǎn)，在終止確認（從資產(chǎn)負債表中消除）之前，應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)而不應(yīng)作為存貨進行會計處理。類似地，如果企業(yè)為在將來繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)使用而開始對某項現(xiàn)有投資性房地產(chǎn)進行改建，改建期間企業(yè)應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，而不應(yīng)將其重新劃歸為自用房地產(chǎn)。

新準則規(guī)定，在“成本模式”下，應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。也就是說，在企業(yè)采用“成本模式”的情況下，投資性房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)和存貨之間的相互轉(zhuǎn)換不應(yīng)改變所轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的賬面金額，也不改變該項房地產(chǎn)計量或披露的成本。至于在“公允價值模式”下的轉(zhuǎn)換，均以轉(zhuǎn)換當日其公允價值作為入賬價值，但其公允價值與原賬面價值的差額的處理規(guī)定則有所不同，即投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的，差額（借差或貸差）均計入當期損益；自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，借方差額（即公允價值小于原賬面價值）計入當期損益（體現(xiàn)了“穩(wěn)健原則”），貸方差額（即公允價值大于原賬面價值）計入所有者權(quán)益（應(yīng)當是計入“資本公積”科目）。

七、投資性房地產(chǎn)的處置

新準則規(guī)定，當投資性房地產(chǎn)被處置或永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)終止確認該項投資性房地產(chǎn)，處置凈額計入當期損益。

結(jié)合《企業(yè)會計準則第14號——收入》，處置投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的應(yīng)收對價，初始應(yīng)按公允價值確認。如果投資性房地產(chǎn)的付款額延期支付，則收到的對價初始應(yīng)按與現(xiàn)金價格相等的金額予以確認。對價的名義金額和與現(xiàn)金價格相等的金額之間的差額，應(yīng)在合同或協(xié)議期內(nèi)采用實際利率法進行攤銷，計入當期損益。

【主要參考文獻】

[1]中華人民共和國財政部制定.企業(yè)會計準則.經(jīng)濟科學(xué)出版社，2006.

[2]中華人民共和國財政部會計司編寫組.企業(yè)會計準則講解.人民出版社，2007.，

投資性房地產(chǎn)范文第2篇

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn) 會計規(guī)范 探索

企業(yè)會計準則既是會計操作規(guī)范和指南,也是審計人員就企業(yè)會計報表合法性、公允性和會計處理的一貫性作出審計簽證的依據(jù)之一。

《企業(yè)會計準則――應(yīng)用指南2006》(中國財政經(jīng)濟出版社出版以下簡稱《指南》)中關(guān)于“1521投資性房地產(chǎn)”的內(nèi)容,其絕大部分條款都易于認識和理解,但個別條款因筆者有獨特見解,試述如下:

《指南》第195頁第三條“采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理?！敝械谖蹇钜?guī)定“處置投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)按實際收到的金額,借記‘銀行存款’等科目,貸記‘其他業(yè)務(wù)收入’科目。按該項投資性房地產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷,借記‘投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)’科目,按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額,貸記本科目,按其差額,借記‘其他業(yè)務(wù)成本’科目。已計提減值準備的,還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)減值準備?！?/p>

同文第四條“采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理?！敝械牡谖蹇钜?guī)定“處置投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)按實際收到的金額,借記‘銀行存款’等科目,貸記‘其他業(yè)務(wù)收入’科目。按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額,借記‘其他業(yè)務(wù)成本’科目,貸記本科目(成本)、貸記或借記本科目(公允價值變動);同時,按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動,借記或貸記‘公允價值變動損益’科目,貸記或借記‘其他業(yè)務(wù)收入’科目。按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額,借記‘資本公積――其他資本公積’科目,貸記‘其他業(yè)務(wù)收入’科目”。

筆者以為上述規(guī)定的立論似有失偏頗。眾所周知,“主營業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)收入”同屬于損益類收入科目,而“收入”是指企業(yè)日?；顒又行纬傻慕?jīng)濟利益總流入。日?；顒邮杖胍话闶侵钙髽I(yè)銷售商品、對外提供勞務(wù)、讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等導(dǎo)致的經(jīng)濟利益流入企業(yè),而上述兩款闡述的都是讓渡資產(chǎn)所有權(quán)而非讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的賬務(wù)處理,因而其規(guī)范似嫌牽強。

筆者認為有兩種賬務(wù)處理建議可供選擇:

一、參照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的賬務(wù)處理,將處置投資性房地產(chǎn)凈收益記入“營業(yè)外收入”科目,或?qū)⑻幹猛顿Y性房地產(chǎn)凈損失記入“營業(yè)外支出”科目。該法對于采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)的處置較為適宜。即:

處置投資性房地產(chǎn)時,按實際收到的金額,借記“銀行存款”等科目;按該項投資性房地產(chǎn)的累計折舊或者累計攤銷,借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目;按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額,貸記“投資性房地產(chǎn)”科目;按已計提減值準備,借記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目;按處置投資性房地產(chǎn)應(yīng)繳稅費金額,貸記“應(yīng)交稅費”科目。按其差額,借記“營業(yè)外支出”科目,或貸記“營業(yè)外收入”科目。

二、比照處置“交易性金融資產(chǎn)”、“長期股權(quán)投資”、“可供出售金融資產(chǎn)”和“持有至到期投資”,將投資性房地產(chǎn)的處置凈收益,記入“投資收益”科目的貸方,或?qū)⑻幹脙魮p失記入“投資收益”科目的借方。此法對于運用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的處置更為適合。即:

處置投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)按實際收到的金額,借記“銀行存款”等科目;按該項投資性房地產(chǎn)公允價值變動,借記或貸記“投資性房地產(chǎn)(公允價值變動)”科目;按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日(指原作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),或原自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn))記入資本公積科目的金額,借記“資本公積――其他資本公積”科目;按該項投資性房地產(chǎn)的賬面成本,貸記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目;按處置該項投資性房地產(chǎn)應(yīng)繳的各種稅費,貸記“應(yīng)交稅費”科目,按其差額,借記或貸記“投資收益”科目。

上述建議中第一種方法理由如下:

(一)《指南》在列示“6051其他業(yè)務(wù)收入”的具體項目七項中,未將處置投資性房地產(chǎn)項目歸入規(guī)范之中。

(二)《指南》在闡述“6402其他業(yè)務(wù)成本”的具體內(nèi)容中,亦未列示處置投資性房地產(chǎn)項目。

(三)采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn),與按歷史成本計量屬性確認計量的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)同屬于非流動資產(chǎn),其出租所得屬于收入中讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的收益,記入“其他業(yè)務(wù)收入”無可厚非。而投資性房地產(chǎn)處置所得,顯然不屬于日?；顒有纬傻氖杖?應(yīng)將其歸屬于讓渡資產(chǎn)所有權(quán)形成的“利得”,理應(yīng)記入“營業(yè)外收入”科目,同理,當其處置實收金額低于其賬面成本時,應(yīng)作為“損失”,記入“營業(yè)外支出”科目。

(四)《指南》在列舉“6301營業(yè)外收入”具體項目中,涵蓋“非流動資產(chǎn)處置利得”項目。而“投資性房地產(chǎn)”屬于“非流動資產(chǎn)”在會計界則是眾所周知的。

(五)《指南》將“非流動資產(chǎn)處置損失”,歸屬于“6711營業(yè)外支出”的構(gòu)成內(nèi)容之一。

(六)根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定,在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)(包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán))、銷售不動產(chǎn)(包括銷售建筑物或構(gòu)筑物和銷售其他土地附著物)應(yīng)繳納5%的營業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》規(guī)定,國家對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅(簡稱“三稅”)的單位和個人以其實際繳納的“三稅”稅額為計稅依據(jù)征收一定比例的城市維護建設(shè)稅(分別納稅人所在地:市區(qū)7%,縣城、鎮(zhèn)5%,其他地區(qū)1%)。另外,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,國家按納稅人實際繳納的“三稅”稅額的3%征收“教育費附加”。企業(yè)在處置投資性房地產(chǎn)應(yīng)繳的上述稅費時,應(yīng)貸記“應(yīng)交稅費”科目。

上述建議第二種方法除與第一種方法(一)、(二)、(六)點理由相同外,還有如下4點理由:

(一)投資性房地產(chǎn)包括“持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)”,其投資性由此可見一斑。

(二)投資性房地產(chǎn),如屬自行開發(fā)形成,不但資金占用大,而且開發(fā)時間長;如屬外購形成,不但耗費大,而且取得手續(xù)和程序冗雜。類似于“長期股權(quán)投資”、“持有至到期投資”,投資性房地產(chǎn)同樣具有投資的長期性。

(三)有投資必然有投資收益或投資損失,以“投資收益”科目反映采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)處置利得或損失順理成章。

(四)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)同時滿足兩個條件:

1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。

2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。

投資性房地產(chǎn)范文第3篇

關(guān)鍵詞：企業(yè)會計準則；投資性房地產(chǎn)；重要意義

中圖分類號： F235.91 文獻標識碼： A 文章編號：1671-1297(2008)09-153-01

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟增長點。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風險的特征，為了順應(yīng)我國經(jīng)濟發(fā)展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006 年2月15日了《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》。此準則對于公允、客觀地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價值具有重要意義。本文結(jié)合自己的理解，就如何更好地實施新準則談一談一己之見。

一、投資性房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面與企業(yè)自用的廠房、辦公樓等作為生產(chǎn)經(jīng)營活動場所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)是不同的。投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動，主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)而取得的使用費收入。投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其目的是為了增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》，投資房地產(chǎn)的范圍包括：1、已出租的土地使用權(quán)；2、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；3、已出租的建筑物。并明確規(guī)定，下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：①自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)；②作為存貨的房地產(chǎn)。在會計實務(wù)處理中，投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為建筑物或構(gòu)筑物、土地使用權(quán)等，確定一項房地產(chǎn)是屬于自用房地產(chǎn)還是作為投資性房地產(chǎn)，關(guān)鍵在于確認其持有房地產(chǎn)的目的。

二、投資性房地產(chǎn)準則的顯著特點

（一）將投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)分賬列示

固定資產(chǎn)是企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的、使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)。長期以來，我國企業(yè)會計準則將投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)來進行確認、計量和披露，并按其使用年限計提折舊，而現(xiàn)實中，投資性房地產(chǎn)經(jīng)過若干個會計年度后，其市場價值不僅高于其賬面原值，而且往往是其賬面價值的數(shù)倍。此外，企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的在于賺取租金或資本增值或兩者兼有，即為投資而持有，因而，將投資性房地產(chǎn)視同一般固定資產(chǎn)，無論在理論上還是實務(wù)上都顯得不太適宜?；诖耍聹蕜t將投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)分賬列示，記入“投資性房地產(chǎn)”科目進行反映，涵蓋了已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，從目的和歸屬上將兩者加以區(qū)分，從而體現(xiàn)了投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)值，有利于提升會計報表的科學(xué)性與可理解性。

（二）引入公允價值計量模式

投資性房地產(chǎn)準則引入了公允價值計量屬性。所謂公允價值，是指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換的金額。新準則對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有條件地采用了公允價值模式，指出企業(yè)應(yīng)于資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，同時，如有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。投資性房地產(chǎn)準則中引入公允價值模式，實現(xiàn)了資產(chǎn)計價模式的重大突破。公允價值計價模式的應(yīng)用可以真實地反映投資性房地產(chǎn)的價值，增加報表信息的相關(guān)性，為報表的使用者提供對決策有用的信息，這樣對企業(yè)本身、投資者、債權(quán)人、企業(yè)主管部門及社會公眾都有益。

三、投資性房地產(chǎn)準則的應(yīng)用

投資性房地產(chǎn)是我國會計領(lǐng)域的新生事物，尤其是公允價值計量屬性的引入，由于估計公允價值時存在復(fù)雜性、不確定性，勢必帶來操作上的困難。為了更好地運用新準則，從國家、企業(yè)、投資人、債權(quán)人等多方利益出發(fā)，站在真正如實反映會計信息的角度，筆者認為應(yīng)著手做好以下幾個方面：

（一）加強公允價值計量的理論研究

我國理論界對公允價值計量屬性的研究尚不深入，當務(wù)之急，我們需要加強公允價值計量的理論研究，借鑒國外公允價值計量先進的研究成果，結(jié)合我國實際情況，制定符合我國國情的公允價值準則框架，在此基礎(chǔ)上制定邏輯一致的公允價值計量具體會計準則。另外，我國也迫切需要制定一項專門和系統(tǒng)的公允價值審計具體準則，這對提高公允價值計量的可靠性有重要作用。

（二）完善我國的市場體系

公允價值是通過市場確認的，但市場環(huán)境是復(fù)雜多變的，房地產(chǎn)市場交易價格是多變的，盡管近幾年在持續(xù)攀高，也因此帶來高度的市場泡沫風險，因此，只有不斷完善的市場體系，讓房地產(chǎn)市場價格理性回歸，這樣市場交易價格才能成為真實的、準確的市場信號。

（三）提高會計、審計執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)

新會計準則的實施，需要企業(yè)的財務(wù)人員更多地運用職業(yè)判斷，也更需要審計人員提高業(yè)務(wù)知識和職業(yè)判斷力，才能有效起到審計監(jiān)督作用。為了節(jié)約實施新準則的運行成本，更重要的是為了更好掌握新準則，企業(yè)應(yīng)該為財務(wù)人員提供培訓(xùn)，讓他們盡快熟悉新制度的運作。越領(lǐng)先做好各項培訓(xùn)工作，就越能降低企業(yè)成本，也就越能適應(yīng)新準則并找到解決問題的對策。

參考文獻

投資性房地產(chǎn)范文第4篇

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；確認

一、境內(nèi)外準則對比分析

（一）租入又出租的建筑物會計確認對比分析

國際會計準則理事會（InternationalAccountingStandardsBoard）在IAS40中對投資性房地產(chǎn)的定義為“為了賺取租金或為資本增值，兩者兼而有之，由業(yè)主或融資租賃的承租人持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，建筑物的一部分，兩者兼而有之）”，不包括：①用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，用于管理目的的房地產(chǎn)；②在正常經(jīng)營過程中銷售的房地產(chǎn)[1]。同時在列舉第3條中提出如若主體在融資租賃下持有并租出的建筑物，則是投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在準則第6段又提出企業(yè)經(jīng)營租入又出租的建筑物在滿足投資性房地產(chǎn)的定義的前提下，如若能用公允價值計量，則第一次承租資產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)該將其計入投資性房地產(chǎn)科目。澳大利亞會計準則委員會（AustralianAccountingStandardsBoard）在AASB140將投資性房地產(chǎn)定義為：為賺取租金或為資本增值，兩者兼有而由業(yè)主或融資租賃的承租人持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，建筑物的一部分，兩者兼有）[2]。英國會計準則委員會（AccountingStandardsCommittee）頒布的SSAP19[3]和香港會計師公會頒布的HKAS40[4]，其在具體準則規(guī)范上趨同于IAS40。CAS3中指出投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括：①已出租的土地使用權(quán)，②持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，③已出租的建筑物[5]。未將租入又出租的建筑物納入確認范圍（見表1）。

（二）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)會計確認對比分析

IAS40認為，持有目的是長期資本增值則確認為投資性房地產(chǎn)，并堅決剔除為短期銷售而持有的土地。同樣SSAP19，AASB140以及HKAS40也都清晰的認為如若確認為投資性房地產(chǎn)，該土地必須為長期持有。CAS3中雖說應(yīng)當將其納入范圍，但卻沒有對其持有的期限進行界定（見表2）。

（三）出租或增值為目的而正在建造的房地產(chǎn)會計確認對比分析

IAS40在舉例子時，其第5條表示以后作為投資性房地產(chǎn)核算，而目前正在建造的房地產(chǎn)，并在后來不斷地修訂中表示若投資性房地產(chǎn)要進行改建或擴建，應(yīng)該確認為投資性房地產(chǎn)-在建。SSAP19在對其下定義時，清楚地指出投資性房地產(chǎn)應(yīng)該是已完成的在建工程和開發(fā)項目，因此不包括在建的投資性房地產(chǎn)。AASB140和HKAS40對在建的投資性房地產(chǎn)定義上與IAS40趨同。CAS3中始終沒有對初始建造目的為出租的建筑物進行定義，但是隨著準則應(yīng)用幾年后，財政部會計司頒布了《企業(yè)會計準則講解2010》，講解中表示改建或者擴建的投資性房地產(chǎn)應(yīng)該在投資性房地產(chǎn)-在建中進行會計核算，但是對于以出租或增值為目的而現(xiàn)在正在建造的房地產(chǎn)仍在在建工程中反映?！吨v解2010》雖不是準則規(guī)范，但也是財政部頒布的正式文件，應(yīng)被認為具有一定的權(quán)威（見表3）。

二、我國投資性房地產(chǎn)會計確認存在的問題及分析

（一）將融資租入又出租的建筑物未納入確認范圍與CAS21相悖

隨著經(jīng)濟市場的活躍，融資租賃在房地產(chǎn)市場也逐步活躍起來。2017年鐵流股份（603926）、美凱龍（601828）均將其融資租入并出租的建筑物劃分為投資性房地產(chǎn)?？梢?，實務(wù)中已有相關(guān)做法。CAS21認為融資租賃是出租人實質(zhì)上將該租賃資產(chǎn)所有權(quán)及其相關(guān)的全部風險和報酬都已經(jīng)轉(zhuǎn)移了的租賃，可見從出租人的角度出發(fā)，已經(jīng)完全終止確認了該項資產(chǎn)，因此承租人應(yīng)該對其認定為自己的資產(chǎn)，比照自己的資產(chǎn)進行會計處理?？梢?，從CAS21的角度講，企業(yè)融資租入的資產(chǎn)在會計確認及權(quán)利歸屬方面與自有資產(chǎn)并沒有太大的不同，若企業(yè)再將其對外出租，持有目的也就是賺取租金，且取得成本能夠可靠計量，符合投資性房地產(chǎn)的確認條件，若不將其納入確認范圍不妥。

（二）將持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)納入確認范圍與法律背離

CAS3沒有對持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有的期限進行明確規(guī)定，如若短期的持有土地使用權(quán)并轉(zhuǎn)讓存在炒地，投機動機，而長期持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓從我國土地管理法角度來看，又存在違法嫌疑?！吨腥A人民共和國土地管理法》在其第四條中指出我國對土地施行用途管制的制度，在國家層面上將土地劃分為農(nóng)用地，建設(shè)用地，教育用地等，而針對作為建設(shè)開發(fā)的土地，企業(yè)必須按照法律規(guī)定的用途開發(fā)，禁止“囤地”“捂地”“捂盤惜售”等，因此我國企業(yè)頂著違背法律的風險在一經(jīng)拿地，就將其劃分為持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的可能性幾乎為零。另外，我國《閑置土地處置辦法》（中華人民共和國國土資源部令第5號）在其第二條中明確提出閑置土地的概念，即企業(yè)如若取得土地使用權(quán)在有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期已經(jīng)滿一年沒有動工開發(fā)的國有建設(shè)用地，或雖然已經(jīng)動工開發(fā)，但已開發(fā)的面積占比需開發(fā)的總面積沒有達到三分之一或者已經(jīng)投資的投資額占比不夠25%，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地。CAS3中清晰表達閑置土地不是投資性房地產(chǎn)。在實務(wù)操作中，企業(yè)常常在認定閑置土地的各種數(shù)量標準上苦做文章，使其略超過開發(fā)標準，進而將其確認為投資性房地產(chǎn)，可見CAS3將持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)認定為投資性房地產(chǎn)，不但違背土地管理法還使得某些企業(yè)有機可乘。

（三）將來出租或增值為目的而正在建造的房地產(chǎn)準則或指南中規(guī)定模糊

CAS3沒有提及將來作為投資性房地產(chǎn)而正在建造的房地產(chǎn)的確認歸屬，只是在《講解2010》中表示，已出租的建筑物包括“將來作為投資性房地產(chǎn)而正在建造的房地產(chǎn)”，且規(guī)定在建造的過程中將其歸類為“在建工程”，等待建造完成后再結(jié)轉(zhuǎn)至“投資性房地產(chǎn)”，但是對于改擴建的投資性房地產(chǎn)卻直接認定為投資性房地產(chǎn)的范疇，計入“投資性房地產(chǎn)-在建”[6]。可見在《講解2010》中將此類認定為投資性房地產(chǎn)，但是卻在“在建工程”中列報，另外講解明顯與準則的法律效力不同，這就給實務(wù)工作者帶來了很大的困擾。新華聯(lián)和陽光股份在建造過程中在“投資性房地產(chǎn)-在建”核算列報也歸屬于投資性房地產(chǎn)項目下，而華業(yè)資本、凱嘉誠等均在“在建工程”中核算，但是列報歸屬于投資性房地產(chǎn)，茂業(yè)股份和藍光發(fā)展核算與列報均歸屬于“在建工程”。由于CAS3的缺失導(dǎo)致實務(wù)處理無法統(tǒng)一，使得會計信息的可比性也大大削弱。

三、我國投資性房地產(chǎn)會計確認改進建議

（一）融資租入又出租的建筑物應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)確認

CAS21將融資租入的建筑物比照自有資產(chǎn)進行處理，而CAS3卻將融資租入的建筑物不視為自有資產(chǎn)處理，這樣就會造成準則之間的矛盾。另外，我國在2017年中央經(jīng)濟工作會議中提出，要重點發(fā)展房屋租賃市場，側(cè)重于長期租賃，可見在今后的市場上房屋建筑物的融資業(yè)務(wù)會不斷增多，融資租入又出租的業(yè)務(wù)也會不斷顯現(xiàn)，因此建議CAS3比照IAS40，將融資租入又出租的建筑物納入投資性房地產(chǎn)的確認范圍。

（二）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不應(yīng)納入確認范圍

根據(jù)我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定，我國無法出現(xiàn)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。若企業(yè)拿地不開發(fā)則會被認定為閑置土地且影響土地使用效率，若其拿地打政策的球，則CAS3又會使違法行為得到了合法認證，雖然目前我國企業(yè)會計準則大環(huán)境下在與國際會計準則趨同，但是在我國特殊的土地管理法背景下，CAS3應(yīng)該具有中國特色，其確認范圍應(yīng)不包括持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

（三）將來出租或增值為目的而正在建造的房地產(chǎn)應(yīng)當納入確定范圍

投資性房地產(chǎn)范文第5篇

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的處理方式淺析

一、投資性房地產(chǎn)概念的提出

我國房地產(chǎn)行業(yè)自上個世紀末開始快速發(fā)展，同時與房地產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展也很快。房地產(chǎn)行業(yè)在近些年國民經(jīng)濟的發(fā)展過程中起到了重要作用，但同時對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)處理顯現(xiàn)出諸多問題。2000年3月，國際會計準則委員會正式通過了《國際會計準則第40號——投資性房地產(chǎn)》，并于2001年1月1日起開始實施。而我國，企業(yè)所擁有的房地產(chǎn)，即使是用作投資的房地產(chǎn)按照當時的會計制度與政策規(guī)定，仍然作為固定資產(chǎn)處理，并按其估計使用年限計提折舊。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，這種核算方法已經(jīng)完全不能反映投資性房地產(chǎn)的真實情況。2006年2月15日財政部頒布了新企業(yè)會計準則，根據(jù)新準則，在我國投資性房地產(chǎn)開始單獨作為一項資產(chǎn)核算和反映。

所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理

先來了解一下投資性房地產(chǎn)的計量模式。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照成本進行初始確認和計量。在后續(xù)計量時，通常應(yīng)當采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式進行后續(xù)計量。

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重分類。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)的準則對成本模式和公允價值模式下其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)以及投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為其他資產(chǎn)分別做了說明，但是對于同一資產(chǎn)從其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)的會計處理并未詳盡說明，以下對此進行探析。

（一）在投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量的情況下，其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)的會計處理相對簡單。

其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后投資性房地產(chǎn)的入賬價值，借記“投資性房地產(chǎn)”、“累計折舊”、“累計攤銷”，貸記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“庫存商品”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊”等科目。如果其他資產(chǎn)發(fā)生減值，計提的減值準備也應(yīng)一并結(jié)轉(zhuǎn)。

當投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)時，企業(yè)應(yīng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后其他資產(chǎn)的入賬價值，其中，原始價值、累計折舊、累計攤銷應(yīng)分別進行結(jié)轉(zhuǎn)，賬務(wù)處理與其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)相反。

所以成本模式計量的情況下，在其他資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)互相轉(zhuǎn)換時只要將對應(yīng)科目調(diào)整即可。

（二）在投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的情況下，其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)的會計處理相對復(fù)雜。

自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)將轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值。

轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益，借記“投資性房地產(chǎn)”、“累計折舊”、“累計攤銷”、“公允價值變動損益”等，貸記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“庫存商品”等科目。

轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入資本公積，借記“投資性房地產(chǎn)”、“累計折舊”、“累計攤銷”等，貸記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“庫存商品”、“資本公積－其他資本公積”等科目。

如果投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值，計提的減值準備也應(yīng)一并結(jié)轉(zhuǎn)。

采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，如果以前未發(fā)生轉(zhuǎn)換，單純的從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，按照準則規(guī)定，應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的入賬價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，借記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等，貸記“投資性房地產(chǎn)”、借記或貸記“公允價值變動損益”。

但是如果是由其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，公允價值大于賬面價值的差額已計入其他資本公積，在該投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)時，原計入其他資本公積如何處理，準則并未詳盡說明，下面就此問題給出一些處理建議：

建議一：將原計入其他資本公積的金額轉(zhuǎn)入“公允價值變動損益”。

這樣操作符合準則的規(guī)定，轉(zhuǎn)回的其他資產(chǎn)按照轉(zhuǎn)回日公允價值計量，轉(zhuǎn)回日公允價值與其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)前賬面價值的差額全額確認為公允價值變動損益。

但是其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)，相當于其他資產(chǎn)的性質(zhì)未變，但確認公允價值變動損益，這一點不太符合資產(chǎn)的處理方式，一般的資產(chǎn)都是按照歷史成本計量，不會因為公允價值的變動而改變資產(chǎn)的成本。

例如：20×1年1月1日，甲公司將自用辦公樓開始對外出租，賺取租金收入，該辦公樓停止自用，開始對外出租起轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，賬面價值35000萬，公允價值38000萬，甲公司對出租的辦公樓采用公允價值模式計量，因此形成投資性房地產(chǎn)38000萬，其他資本公積3000萬。

這樣處理的結(jié)果就是，自用房地產(chǎn)這項固定資產(chǎn)年初賬面價值35000萬，年末賬面價值40000萬，確認了公允價值變動損益5000萬。這樣的處理方式會使企業(yè)資產(chǎn)總額和企業(yè)利潤增加，有些企業(yè)會利用此種處理方法來操縱企業(yè)利潤。當我們對這種企業(yè)進行投資的時候，應(yīng)該考慮到因為資產(chǎn)轉(zhuǎn)換帶來的資產(chǎn)總額增加和利潤增加，對投資企業(yè)進行考核時，應(yīng)該剔除這部分因為資產(chǎn)轉(zhuǎn)換帶來的利潤增加部分，來評估被投資企業(yè)的真實利潤水平。因為資產(chǎn)轉(zhuǎn)換帶來的利潤增加可以看成是一種虛增的利潤，資產(chǎn)還是那個資產(chǎn)，房子還是那個房子，沒有發(fā)生什么變化，只是因為轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)，又轉(zhuǎn)回固定資產(chǎn)，采用了公允價值計量模式，才使得資產(chǎn)總額增加和利潤增加。

建議二：原計入其他資本公積的金額不予調(diào)整。

即在投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回自用房地產(chǎn)時，原計入其他資本公積的金額不予調(diào)整，這樣處理的結(jié)果是：其他資本公積的金額將永久存在，這樣操作與其他資本公積的性質(zhì)不符。

最后，自用房地產(chǎn)這項固定資產(chǎn)年初賬面價值35000萬，年末賬面價值40000萬，確認了公允價值變動損益2000萬，資本公積－其他資本公積余額3000萬元。

根據(jù)企業(yè)會計準則的規(guī)定，其他資本公積，是指股本溢價(或資本溢價)項目以外所形成的資本公積。其中主要包括直接計入所有者權(quán)益的利得和損失。直接計入所有者權(quán)益的利得和損失由多種事項引起，存貨或自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)是其中的一種，當該項投資性房地產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當期的其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積－其他資本公積”，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”。因此，當投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回自用房產(chǎn)時，按照投資性房地產(chǎn)處置的規(guī)定，處置該項投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)轉(zhuǎn)銷與其相關(guān)的其他資本公積，因此自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)形成的其他資本公積應(yīng)轉(zhuǎn)出。

建議三：投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)時，按照轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)前的價值計量，已計入公允價值變動損益或者資本公積－其他資本公積的部分沖銷。

準則可以規(guī)定由其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)后，必須在一定時間以后才能再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)，或者規(guī)定在同一個會計年度，其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)時，按照資產(chǎn)未轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)前的價值計量。

這樣的處理能夠體現(xiàn)資產(chǎn)的原本的價值，但是不符合投資性房地產(chǎn)準則的規(guī)定。