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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);市場競爭;現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)類投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè),屬于第三產(chǎn)業(yè)。主要包括:土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場。房地產(chǎn)業(yè)是我國支柱性產(chǎn)業(yè),是具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。
根據(jù)國民經(jīng)濟行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)(GB/T 4754—2002)分類方法,房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、其他房地產(chǎn)活動。
近年來形成的房地產(chǎn)熱吸引著眾多投資,房地產(chǎn)企業(yè)像雨后春筍一樣,迅速冒出來,急速增長。企業(yè)數(shù)量的增多引得市場競爭更加激烈,在激烈的市場競爭中,企業(yè)要尋找發(fā)展的機會,就必須對企業(yè)、行業(yè)進行分析。目前,學(xué)術(shù)界及企業(yè)界研究企業(yè)、行業(yè)的文章非常多,但大多數(shù)的文章只是概括性的提到房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀,采用數(shù)據(jù)作為理論依據(jù)進行分析相對較少,本文收集官方數(shù)據(jù)對目前房地產(chǎn)行業(yè)進行詳細(xì)分析,通過分析有助于對我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進行了解,也有助于對房地產(chǎn)企業(yè)進行科學(xué)分析。
1 房地產(chǎn)業(yè)的重要作用
房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中起重要作用,是增強國民經(jīng)濟和改善人民生活的重要產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動力強,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。它的重要性體現(xiàn)在以下幾方面:
1.1 房地產(chǎn)業(yè)直接推動經(jīng)濟的增長
投資、消費、進出口三項是國民經(jīng)濟增長的發(fā)動機,而房地產(chǎn)業(yè)是構(gòu)成投資、消費、進出口三大增長發(fā)動機的主要拉動力量。我國自1998年實行住房市場化改革,推行住房分配貨幣化以來,房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的時期,對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到2007年,房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資總額從3614.23億元上升為25288.8億元,年均增長24.14%;房地產(chǎn)業(yè)增加值從1998年的3434.5億元上升為2007年的11854.3億元,年均增長14.76%;高于年均國內(nèi)生產(chǎn)總值12.8%的增長速度。房地產(chǎn)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和帶動消費對GDP 的拉動,1998—2007年,房地產(chǎn)投資占GDP比重為4.07%~4.75%,近十年平均比重為4.49%,在國民經(jīng)濟中占有較大比例。下圖為房地產(chǎn)業(yè)投資、增加值與GDP增長對比圖。近十年房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重見表1。
1.2 房地產(chǎn)業(yè)帶動性對經(jīng)濟增長的貢獻
房地產(chǎn)業(yè)除了直接推動經(jīng)濟增長外,由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟鏈中處于中間環(huán)節(jié),具有很強的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。能通過前向效應(yīng)帶動建材、冶金、機械制造、金融等產(chǎn)業(yè),通過后向效應(yīng)帶動裝修、家電、金融保險、儀表等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮能夠有力的帶動很多產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮。房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達(dá)1.416,其中對金融保險業(yè)和商業(yè)的帶動效應(yīng)最大,為0.145,兩者并列第一,而對建筑業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)為0.094,居第二,與美國、日本、英國、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家均值相近。所以,當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展面臨需求不足或者其他困難時,通常都會采取相應(yīng)的房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟政策,以發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強這一特點來拉動經(jīng)濟增長。
1.3 改善人民的居住和生活條件
構(gòu)建社會主義和諧社會主要內(nèi)容之一就是民生問題,而住房問題是重要的民生問題,直接關(guān)系到人民生活水平的提高和生活質(zhì)量的改善。加快城市住宅建設(shè),解決人民住房緊張的問題,是關(guān)系國計民生、發(fā)展生產(chǎn)、改善人民生活水平的一件大事。促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,是提高居民住房水平,改善居住質(zhì)量,滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求。在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的近十年,全國新建住宅和人均住宅面積都有了較大的提高。近十年新建住宅面積和人均住宅面積詳見表2。
1.4 房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻不斷加大
財政收入是衡量政府財力的重要指標(biāo),政府在社會經(jīng)濟活動中提供公共物品和服務(wù)的范圍和數(shù)量,很大程度上決定于財政收入的充裕狀況。財政是為了滿足社會公共需要,彌補市場失靈,以國家為主體參與的社會產(chǎn)品分配活動。它既是政府的集中性分配活動,又是國家進行宏觀調(diào)控的重要工具。稅金是國家財政收入的主要來源,房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金近十年持續(xù)增加,從1998年的139億元快速增長到2007年的1660億元,房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金占財政收入比重由1.41%上升到3.24%,對財政收入的貢獻不斷加大,在財政收入中占有較重要地位。房地產(chǎn)企業(yè)稅金占財政收入比重見表3。
2 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代改革開放起,經(jīng)過三十年的發(fā)展,房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資快速增長,隨著人民的生活水平不斷提高,購房需求不斷增長,房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展,取得了令人矚目的成就。 1 投資方面
房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大。由1997年的3178億元,逐年增加至2006年的25289億元,增長率高于全社會固定資產(chǎn)投資增長率,房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例由1997年12.74%增長為2007年的18.42%,增長5.7個百分點,詳見表4。從商品房投資類型結(jié)構(gòu)看,普通住宅比重稍有上升,從1997年87.3%上升為2007年的90.7%;經(jīng)濟適用房所占比重直降,從1997年的13.4%下降為4.5%,尤其是2000—2007年的七年間,更是下降達(dá)15.7%;辦公樓所占比重稍有下降,而商業(yè)用房所占比重趨于穩(wěn)定,基本維持不變。表4為1997—2007(2008)年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資對比。1997—2007(2008)年按用途分商品房屋銷售面積見表5。
信貸比重有所降低,但對銀行的依賴度依然過高。從1997年起國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢。從1997年的23.9%下降為2007年的18.7%;自籌及其他來源資金的比重從1997年的63.61%增長為2007年的79.56%,資金結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。但國內(nèi)貸款額自1997年以來持續(xù)增大,2007年超過7000億元,為1997年的近8倍,是1997年以來的最高值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源見表6。
2.2 銷售方面
銷售量持續(xù)增長,商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升,2007年商品房銷售面積是1996年銷售面積的近10倍,達(dá)到77355萬平方米,其中:住宅銷售量從1996年的6898萬平方米增長到2007年的70136萬平方米,增長了10倍。2007年商品房銷售額接近3萬億元,為1996年商品房銷售額的21倍。近年商品房屋銷售情況見表7。
房價大幅攀升。1997—2007年全國商品房價格,年均增長187元。2004年、2005年全國商品房平均房價大幅攀升,1年增長400元/平方米左右。商品房價格從1997年到2005年增長了1171元,其中2004年和2005年增長了809元/平方米,占69%。2007年較2006年增長了497元/平方米,占1997年以來商品房價格增長的27%。商品房價上漲是綜合因素導(dǎo)致的,這些因素包括土地價格上漲、建筑材料價格上漲、人工價格上漲、新建住宅品質(zhì)提升、中低位商品住房供應(yīng)比重下降、投資和投機性購房的拉動、消費者對房價的預(yù)期等。房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展三十年,屬于新興起的產(chǎn)業(yè),存在較高的利潤,同時宏觀調(diào)控措施總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加,推動了價格增長。由于我國政府的土地出讓制度造成房地產(chǎn)進入壁壘和房地產(chǎn)產(chǎn)品完全差別的內(nèi)在特性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不完全競爭性,形成壟斷競爭市場;而我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別性,加強了房地產(chǎn)商的市場力量,提高了他們進行壟斷定價的能力,進行產(chǎn)品定價時更多的是基于消費者的保留價格而攫取盡可能多的消費者剩余,這是當(dāng)前我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因。全國商品房屋平均銷售價格見表8。
2.3 開發(fā)方面
開發(fā)規(guī)??焖僭鲩L。2007年全國房地產(chǎn)施工面積從1997年的44985萬平方米上升到2007年的236318萬平方米,增加了191333萬平方米,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)房屋建筑面積見表9。 4 區(qū)域發(fā)展
東部、西部區(qū)域發(fā)展不平衡。東部城市相比中西部城市,地理位置優(yōu)越、交通方便、經(jīng)濟發(fā)達(dá)、資金相對寬裕,城市規(guī)模和城市密度較大,城鎮(zhèn)化水平較高,這些優(yōu)勢使得東部的房地產(chǎn)業(yè)在起步階段就走在中西部房地產(chǎn)業(yè)的前面。2007年施工房屋面積東部省份占全國的55.6%,竣工房屋面積東部省份占全國的54.3%,均占有一半以上比例。隨著東部地區(qū)土地資源的減少,土地價格上升引起的成本大幅度上升和競爭加劇,一些房地產(chǎn)商投資重心開始向中西部轉(zhuǎn)移,房地產(chǎn)投資的最優(yōu)區(qū)域發(fā)生變化。西部地區(qū)由于地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施條件較差,經(jīng)濟發(fā)展水平和城市化仍然處于初級階段,因此存在著巨大的增長空間。近年來受到國家“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略的扶持,西部地區(qū)宏觀經(jīng)濟的發(fā)展正在享受著高速增長的回報。2007年全國分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)情況對比見表10。
3 結(jié) 論
近年來我國房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高,房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展,本文總結(jié)出房地產(chǎn)業(yè)有直接推動經(jīng)濟增長、帶動性影響經(jīng)濟增長、改善人民居住和生活條件、對財政收入的貢獻不斷加大等重要性。在此基礎(chǔ)上分析出我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀:房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大;信貸比重有所降低,但對銀行的依賴度依然過高;銷售量持續(xù)增長,商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升;房價大幅攀升;開發(fā)規(guī)模快速增長;東部、西部發(fā)展不平衡等。通過本文可有助于對我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進行了解,也有助于對房地產(chǎn)企業(yè)進行科學(xué)分析,本文總結(jié)出的數(shù)據(jù)可以供以上分析研究做。
參考:
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè);外資;影響;政策
改革開放三十多年以來,隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展,外國資本紛紛流入,中國已成為世界上吸引外資最多的發(fā)展中國家。而房地產(chǎn)業(yè)作為拉動我國經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一,以其高利潤、發(fā)展前景較好、政策限制較少等獨特優(yōu)勢成為中國吸收外資的主要領(lǐng)域。近年來,外國資金在我國房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模不斷擴大,對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響不可忽視,亟需采取應(yīng)對措施。
1 外資進入我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
因為我國房地產(chǎn)的利潤空間大,且人民幣的升值預(yù)期較高,從而我國房地產(chǎn)也有很大升值區(qū)間,正因為如此外資紛紛看好中國地產(chǎn)業(yè),流入速度十分迅速。
2009年房地產(chǎn)業(yè)FDI降幅高出總體降幅7個百分點,2010年1月,房地產(chǎn)業(yè)實際使用外資額繼續(xù)下滑,同比下降6.04%,但2010年1-10月累計增幅已猛增至48.04%。更詳細(xì)的數(shù)據(jù)顯示,2010年1-9月,全國新設(shè)房地產(chǎn)外資企業(yè)498家,累計使用外資166億美元,占FDI總量的比重達(dá)到22.38%,比上年同期高5.7個百分點。從結(jié)構(gòu)看,外商投資以普通住宅為主,旅游地產(chǎn)增長較快。此外,外資地產(chǎn)基金機構(gòu)數(shù)量也大幅增長,許多國際知名投資機構(gòu)紛紛在國內(nèi)進行投資。
2 外資進入對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響
2.1 積極影響
2.1.1 加劇市場競爭,推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展
由于國外資本擁有成熟的管理體系、先進的技術(shù)和開發(fā)理念,國內(nèi)企業(yè)通過與外資進行戰(zhàn)略合作能夠吸收其先進經(jīng)驗,不斷提高企業(yè)經(jīng)營能力,進而使得整個行業(yè)的水平得到提高。同時,外資的進入使得房地產(chǎn)市場競爭加劇,將促使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)積極采用先進的技術(shù)設(shè)備和管理理念,用以降低成本,增強自身競爭力,生產(chǎn)出高質(zhì)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品,從而大大提高整個房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品供給水平和運營效率。
2.1.2 改善本土房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu),推動優(yōu)勢企業(yè)的持續(xù)發(fā)展
為了防止房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過度增長,我國政府部門和有關(guān)金融機構(gòu)通過宏觀調(diào)控采取措施控制金融風(fēng)險,這使得以銀行貸款為主要融資途徑的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金短缺的困境,在這種情況下,爭取與國外資本的合作便成為很多房地產(chǎn)商的首選,并將其視為實現(xiàn)生存和發(fā)展的重要機遇。在這一獲取外資的競爭過程中,加速了行業(yè)內(nèi)的“優(yōu)勝劣汰”,使得本土房地產(chǎn)企業(yè)中一些優(yōu)勢企業(yè)通過資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整和改善,得以持續(xù)發(fā)展。
2.1.3 有利于拓寬融資渠道,改變了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融運作理念
一直以來,銀行貸款就是我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要的資金來源,但是除此之外,其他的來源就很少了。由于國外的大量投資,特別是具有金融投資性質(zhì)的海外投資機構(gòu)的投資,使得房地產(chǎn)的資金來源的渠道大大擴寬,房地產(chǎn)金融理念和金融工具也隨之進入我國市場。
2.1.4 加快我國房地產(chǎn)業(yè)和國際標(biāo)準(zhǔn)接軌的步伐,推動房地產(chǎn)行業(yè)的升級轉(zhuǎn)化 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對外開放使得外資房地產(chǎn)企業(yè)大量涌入國內(nèi)市場,這不僅僅對于提高房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開放度有重要意義,而且有利于推動我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和國際房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的接軌,提高我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的運作水平,使其更加規(guī)范化、透明化。
2.2 消極影響
2.2.1 加劇房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的不合理
隨著外資的大量流入,其投向?qū)a(chǎn)生一定的引導(dǎo)效應(yīng),也將對房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生較大的影響。目前,國家不斷強化對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策,其重點之一就是改善房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu),加大中低檔住宅的投資。但是,受利益的驅(qū)動,利潤較高的高檔住宅與商業(yè)地產(chǎn)將是國外資本的“最愛”,這將對本土開發(fā)商的投資行為產(chǎn)生一定的引導(dǎo)作用,使得投資需求逐漸取代消費需求成為房地產(chǎn)投資的重點,這在一定程度上使房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理狀況進一步加劇。
2.2.2 提高了房地產(chǎn)價格,助長局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫
總體來看,目前我國房價收入比一直處于偏高狀態(tài),在上海、北京等城市甚至高達(dá)10-30倍,而外資的大量流入將會使這一趨勢進一步加劇。其原因在于,一方面,外資的進入會使得房地產(chǎn)市場的投資需求超過住房需求,容易形成較強的標(biāo)桿效應(yīng),從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格不斷上漲。另一方面,由于外資本身的逐利性高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)將成為國外資本投資的主要領(lǐng)域,從而減少對中低檔房產(chǎn)的投資,造成中低檔住宅市場供求失衡,進一步抬高其市場價格。
2.2.3 增加了房地產(chǎn)金融體系的潛在風(fēng)險
盡管目前我國還沒有形成次級住房抵押貸款市場,但在我國住房按揭貸款過程中,由于虛假按揭、把關(guān)不嚴(yán)情況的大量存在,使得一些不符合條件的借款人得到貸款,這正是我國的房貸風(fēng)險所在,并正逐漸步入違約高風(fēng)險期,增加了金融體系的潛在風(fēng)險。同時,由于外資熱錢的高靈敏性,一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎縮或者變化,外資就會大量撤離,使得房價猛然大幅下跌,造成樓市動蕩,進而引發(fā)房地產(chǎn)信貸金融風(fēng)險。
3 規(guī)范外資進入我國房地產(chǎn)業(yè)的對策建議
3.1 逐漸加強對外資進入房地產(chǎn)市場的管制
作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系緊密,對金融業(yè)和人們的生活有著重要的影響。但是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展剛剛起步,一方面市場還很不完善,另外相關(guān)的法律也很不完善,對境外機構(gòu)和個人投資房產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)沒有進行實質(zhì)性的限制,這樣就很不利于國家的經(jīng)濟安全。因此,為了推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,維持國家經(jīng)濟安全防止財富外流,我國應(yīng)該學(xué)習(xí)國際經(jīng)驗,管制外資在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的流入。
3.2 完善金融機制,逐步拓展國內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道 房地產(chǎn)行業(yè)是一種資金密集型產(chǎn)業(yè),其融資逐漸向多元化方向發(fā)展。然而,目前我國金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融市場。因此,必須拓寬我國房地產(chǎn)企業(yè)的投融資渠道,開發(fā)出多種類的地產(chǎn)金融產(chǎn)品,加快發(fā)展國內(nèi)房地產(chǎn)基金信托,建立起適合我國房地產(chǎn)發(fā)展要求的房地產(chǎn)金融體系,這樣不僅促使廣大的中小投資者能夠直接投資于房地產(chǎn)業(yè),而且也是減少外資對我國房地產(chǎn)業(yè)沖擊的一個重要途徑。
3.3 出臺相關(guān)政策法規(guī),加強對房地產(chǎn)基金的監(jiān)管
房地產(chǎn)基金因其靈活、成熟的投資機制已經(jīng)成為外資進入市場的主要方式。根據(jù)統(tǒng)計,中國大概有80多家以基金形式存在的中小型外資地產(chǎn)基金,每個大約掌握1-3億美元的基金。目前,摩根斯坦利、美林銀行等外資基金在大陸房地產(chǎn)市場比較活躍。雖然房地產(chǎn)基金的投資十分的活躍,但是由于我國目前沒有與產(chǎn)業(yè)基金相關(guān)的法律法規(guī),對房地產(chǎn)基金的管理也就沒有相應(yīng)的法律來指導(dǎo)。因此,為了加強對房地產(chǎn)基金的監(jiān)管,針對產(chǎn)業(yè)基金,我國要盡快出臺相關(guān)法律。
3.4 建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系 目前,我國對房地產(chǎn)市場的檢測和管理水平不高,當(dāng)大量外資進入房地產(chǎn)市場時,就容易造成市場的不穩(wěn)定,不利于經(jīng)濟安全。因此,必須要嚴(yán)格的監(jiān)測房地產(chǎn)市場,加強對外資流入的預(yù)警,對外資在房地產(chǎn)業(yè)活動的流向進行嚴(yán)格的監(jiān)控。為了達(dá)到這個目的,我們可以建立外資購買房地產(chǎn)的登記體系,關(guān)注外資是否對某個城市、某種物業(yè)類型進行了集中投資,分析這種行為與該地區(qū)經(jīng)濟的承受能力的匹配程度,監(jiān)控資金的流向,防止外資熱錢的炒房行為。另一方面,應(yīng)將風(fēng)險指標(biāo)定量化,設(shè)計出具有操作性的、科學(xué)的風(fēng)險評價體系,以此制定相關(guān)的調(diào)控政策與措施。
參考文獻
[1]李艷虹、張鐵強.境外資本流入中國房地產(chǎn)市場的影響與對策[J].上海金融,2009(1)
關(guān)鍵詞:住宅智能化 房地產(chǎn)
住宅智能化作為一項新興的產(chǎn)業(yè),成為目前房地產(chǎn)界最熱門話題,不少房地產(chǎn)企業(yè)都在不同程度地進行嘗試,雖然其僅占地產(chǎn)項目總投資1%左右,但它的發(fā)展、變化、更新特別快,智能化究竟能夠?qū)嵤┑胶畏N程度比較難把握,這也成為房地產(chǎn)業(yè)非常富于挑戰(zhàn)性的決策項目。做得好,整個樓盤高雅別致,相得益彰;做得不好,精心打造的樓盤必然缺少現(xiàn)代氣息,給人留下遺憾。細(xì)節(jié)成就品牌,品質(zhì)決定市場。選擇與樓盤相匹配的住宅智能化系統(tǒng),既是細(xì)節(jié)的處理,也是品質(zhì)的需要。
經(jīng)調(diào)查,近六、七年來,住宅智能化建設(shè)從南到北,從大城市向中、小城市發(fā)展,住宅智能化系統(tǒng)已經(jīng)成為城市新建樓盤必不可少的配套設(shè)施。剛開始時,許多房地產(chǎn)項目為尋求賣點,通過“炒作”智能化概念取得了良好的效果,提高了樓盤的銷售業(yè)績。
然而在這一過程中,許多房地產(chǎn)企業(yè),特別是一些最早應(yīng)用住宅智能化系統(tǒng)的地產(chǎn)項目吃盡了苦頭。根據(jù)建設(shè)部有關(guān)部門所做的一項調(diào)查,全國住宅智能化系統(tǒng)正常運行的不足30%,部分正常部分無法使用的約占30%,還有大量的無法正常使用,許多樓盤被迫更換產(chǎn)品,進行二次投資,造成了極大的損失和困擾。
一、造成上述局面,概括起來主要有幾個方面的原因
一是要求不切實際。有的地產(chǎn)開發(fā)商為“炒作概念”,對智能化系統(tǒng)功能有著不切實際的過高要求,希望一勞永逸,十年不落后,要求產(chǎn)品供應(yīng)商將一些技術(shù)不成熟的功能作為重要賣點;或者迷信進口產(chǎn)品,使用之后才發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)不適合國情,做了冤大頭。
二是產(chǎn)品選擇不當(dāng)?,F(xiàn)在不成熟的產(chǎn)品充斥市場,有的甚至品牌知名度較高的公司也走捷徑,隨便OEM一些小公司的不成熟、不可靠且沒有大型聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的產(chǎn)品就推向市場,爭搶項目。眾多互不兼容的標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致產(chǎn)品魚龍混雜,而隨著市場競爭加劇,許多企業(yè)被迫出局,許多已安裝在各地住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品就變成了無人關(guān)照的“孤兒”,維修服務(wù)的“斷層”嚴(yán)重影響了業(yè)主利益。
三是工程商選擇不當(dāng)。住宅智能化產(chǎn)品基本上都是網(wǎng)絡(luò)型工程產(chǎn)品,布線、安裝、調(diào)試都需要有經(jīng)驗的工程技術(shù)人員操作,但目前系統(tǒng)集成行業(yè)由于門坎低,參與角逐者眾多,較之產(chǎn)品制造行業(yè)的混亂有過之而無不及,而大部分地產(chǎn)開發(fā)商采取“價低者得”的方法選擇系統(tǒng)集成商,使得系統(tǒng)集成行業(yè)陷入了惡性競爭的困境,許多項目最終根本無法保證其施工質(zhì)量。
二、鑒于此,在實際操作中,根據(jù)住宅智能化的發(fā)展水平、人們的生活水平和生活習(xí)慣、住宅的檔次、業(yè)主的愛好和成本等因素的限制,筆者認(rèn)為在考慮和實施住宅智能化的時候,應(yīng)堅持以下四個原則
1.適度先進的原則
以目前電子信息技術(shù)的發(fā)展水平而言,住宅智能化的內(nèi)容可以說是包羅萬象,單就室內(nèi)設(shè)備自動化而言,可以做到遠(yuǎn)程控制、室內(nèi)集中控制、遙控或指紋控制、聲控、面部識別等,還可以做到恒溫恒濕的室內(nèi)環(huán)境,可以利用手機控制家電等等。對一個房地產(chǎn)開發(fā)而言,要實現(xiàn)這么多的智能化,代價不菲。所以,住宅智能化的設(shè)計,要綜合考慮實現(xiàn)的功能與項目的成本之間的關(guān)系,做到適度先進。
2.業(yè)主優(yōu)先的原則
業(yè)主優(yōu)先的原則就是根據(jù)不同的項目定位和不同層次業(yè)主的需要,設(shè)置相應(yīng)檔次的智能化系統(tǒng)。檔次高的樓盤,層次高的業(yè)主,智能化程度就高一些,反之,則可簡單一些??傊?要考慮業(yè)主的不同需求。如沈陽不少別墅和洋房樓盤安裝的千里眼系統(tǒng),就是考慮到業(yè)主平時不在家,為他們隨時了解家里的情況而設(shè)置的。
另外,與業(yè)主生命、財產(chǎn)、安全休戚相關(guān)的安保系統(tǒng)、室內(nèi)綜合報警系統(tǒng),為業(yè)主區(qū)內(nèi)生活提供方便的一卡通系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等最好能做,而且要做全、做好;而與業(yè)主的切身利益關(guān)系不明顯、不直接的,如公用設(shè)備的自動化系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)等,則在考慮投資合理性的前提下適當(dāng)設(shè)置。
3.技術(shù)與產(chǎn)品成熟的原則
智能化以提供安全和方便為已任,如果所采用的技術(shù)或使用的產(chǎn)品不成熟,只能是弄巧成拙。所以,強調(diào)技術(shù)或產(chǎn)品“成熟一項,使用一項”,確保實際使用過程中的安全和方便,確保實現(xiàn)設(shè)置智能化裝置的初衷,是房地產(chǎn)企業(yè)必須引起重視的問題。
4.可持續(xù)發(fā)展的原則
信息技術(shù)發(fā)展迅猛,今天我們認(rèn)為先進的技術(shù)可能在很短的時間內(nèi)就落伍了。在前面三項原則的前提下,住宅的智能化設(shè)置要有一定的預(yù)見性,在設(shè)計中預(yù)留相應(yīng)設(shè)備的接口、容量,此做法也為適應(yīng)不同業(yè)主的需要進行調(diào)整預(yù)留了空間。
5.質(zhì)量第一的原則
隨著玉溪市生態(tài)城市建設(shè)工作的推進,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱作用日益彰顯?!笆濉币詠?,房價逐年上漲,輿論導(dǎo)向及公眾的口誅筆伐,讓房地產(chǎn)業(yè)背負(fù)著“暴利”的亞健康形象,國家宏觀調(diào)控政策逐漸向房地產(chǎn)業(yè)傾斜,且調(diào)控力度逐年增加。2007年以國務(wù)院的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號)為標(biāo)志,國家調(diào)控方向發(fā)生標(biāo)志性轉(zhuǎn)變,形成加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的梯級住房保障體系。2008年開始,宏觀調(diào)控的效果初步顯現(xiàn),受金融危機的影響,市場不斷傳出趨冷的信號,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨極其嚴(yán)峻的形勢。如何落實“促進居民合理住房消費,保持房地產(chǎn)投資規(guī)模適度增長”的工作目標(biāo),保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展,借學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動之機, 2009年4月16日至17日,我局一行六人到華寧、澄江兩縣開展專題調(diào)研,以期通過調(diào)查分析摸索出特殊時期適合玉溪市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新思路,完善住房保障體系的新辦法,辨證地將科學(xué)發(fā)展觀貫徹落實到房地產(chǎn)領(lǐng)域。
一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及保障性住房建設(shè)情況
(一)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況
房地產(chǎn)業(yè)涉及領(lǐng)域廣、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動系數(shù)較大,是實踐科學(xué)發(fā)展觀,落實中央、省、市拉動消費需求,保民生、保穩(wěn)定、保增長的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)投資有效地促進了社會固定資產(chǎn)投資增長,是我市國民經(jīng)濟的重要組成部分。
1、固定資產(chǎn)投資情況。2006年以來,玉溪市房地產(chǎn)業(yè)處于迅速上升時期,房地產(chǎn)開發(fā)投資總量及開發(fā)建設(shè)規(guī)模屢創(chuàng)新高,2008年更是達(dá)到歷史巔峰,成為房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超過云南省平均增速的十個州市之一,“十一五”中期完成投資總量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“十五”期間總投資規(guī)模,鞏固了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位。
2006年我市完成房地產(chǎn)投資13.001億元,房屋施工面積148.9228萬平方米,商品房銷售面積52.9332萬平方米,現(xiàn)房平均銷售價格1885元/㎡,期房銷售價格1543元/㎡。
2007年我市完成房地產(chǎn)投資21.2932億元,占全社會固定資產(chǎn)投資14%。房屋施工面積298.6021萬平方米,商品房銷售面積90.4295萬平方米,現(xiàn)房平均銷售價格1440元/㎡,期房銷售價格1827元/㎡。
2008年我市完成房地產(chǎn)投資30.3億元,占全社會固定資產(chǎn)投資16.6%。房屋施工面積381.4萬平方米,現(xiàn)房平均銷售價格1844元/㎡,期房銷售價格2393元/㎡。
2006年至2008年,共累計完成房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資64.59億元,是“十五”期間完成投資31.95億元的2.02倍。
2009年一季度以來,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資較同期明顯下滑。2009年一季度,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成5.18億元,同比下降37.9%;全市商品房施工面積為84.87萬平方米,同比下降62.1%,其中商品住宅施工面積為76.42萬平方米,同比下降61.7%。新建住房現(xiàn)房平均價格2914元/㎡,較去年同期有一定的增幅,但較去年年底增幅不大,期房銷售平均價格較去年有一定的下降,整體房價基本保持穩(wěn)定。
2、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況。上世紀(jì)80年代,我市首家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誕生,歷經(jīng)二十多年的培育和發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)隊伍逐漸發(fā)展壯大,物業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)中介等衍生產(chǎn)業(yè)應(yīng)勢而生,為實現(xiàn)行業(yè)全面發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展夯實基礎(chǔ)。目前我市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)111家(其中一級資質(zhì)企業(yè)1家,二級資質(zhì)企業(yè)6家,三級資質(zhì)企業(yè)8家,四級資質(zhì)企業(yè)33家),物業(yè)服務(wù)企業(yè)34家,房地產(chǎn)估價機構(gòu)6家,經(jīng)紀(jì)機構(gòu)44家。
3、中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售情況。2006年預(yù)售項目14個,預(yù)售項目總面積56.5萬平方米;2007年預(yù)售項目24個,預(yù)售項目總面積67.9萬平方米;2008年預(yù)售項目24個,預(yù)售項目總面積188.8萬平方米;2009年一季度預(yù)售項目1個,預(yù)售項目總面積7757.05平方米。
(二)保障性住房建設(shè)情況
2006年年底196套廉租住房竣工交付,標(biāo)志著我市保障性住房工作正式拉開序幕。2007年國家從低收入家庭最關(guān)注的住房政策著手,加大保障性住房建設(shè)力度。我局從完善住房保障制度入手,編制了《玉溪市中心城區(qū)“十一五”期間住房建設(shè)規(guī)劃》、《玉溪市2008年—2012年城鎮(zhèn)住房保障發(fā)展規(guī)劃》,了《玉溪市城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭資格認(rèn)定辦法(試行)》,初步摸清了我市低收入家庭情況,截止2008年12月31日,共對5534戶家庭、15828人實施廉租住房保障。其中:5338戶家庭,15338人實行租賃補貼,累計發(fā)放租賃補貼資金485.37萬元。196戶家庭、490人實行實物配租。
2008年共建設(shè)7萬平方米廉租住房,建設(shè)項目82個,建設(shè)套數(shù)1612套。提前到2008年四季度開工的1.97萬平方米(7個廉租住房建設(shè)項目)以及2009年15萬平方米廉租住房建設(shè)項目正在進行前期準(zhǔn)備工作。
二、影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及保障性住房建設(shè)的因素分析
2008年我國遭遇了百年罕見的雪災(zāi)、震災(zāi),由全球金融危機引發(fā)的經(jīng)濟衰退、工業(yè)萎縮以及失業(yè)、購買力下降等連鎖反應(yīng)逐漸顯現(xiàn),我市房地產(chǎn)投資壓力增大,發(fā)展步伐減緩,保障性住房建設(shè)問題多、難度大,整個行業(yè)面臨著嚴(yán)峻考驗。目前,舉國上下掀起學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展活動,就是要求我們本著科學(xué)的態(tài)度,用發(fā)展的眼觀分析出不利于全面發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展的因素,為特殊時期的科學(xué)決策提供依據(jù)。
(一)影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素。
1、房地產(chǎn)市場活躍度降低。受國內(nèi)輿論影響,開發(fā)商信心不足,消費者心理預(yù)期均向觀望轉(zhuǎn)化。從中心城區(qū)去年下半年新開盤的幾個項目來看,到今年1季度,商品房銷售率低于60%,無法與前幾年項目樓花現(xiàn)象相比;二手房市場同樣呈現(xiàn)了有價無市,銷量下降的趨勢。商品房銷售量銳減,直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資效益的實現(xiàn)以及投資資金的回籠,房地產(chǎn)緊縮信貸政策的實施,開發(fā)投資資金鏈普遍緊張,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資信心明顯不足。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整投資戰(zhàn)略,放慢投資節(jié)奏,少數(shù)企業(yè)項目已經(jīng)審批的情況下,一直未辦理建設(shè)的相關(guān)手續(xù),保持觀望態(tài)度。
2、土地招拍掛,開發(fā)商投資難。自土地供應(yīng)方式轉(zhuǎn)化為掛牌出讓制度后,土地的有限供給及倍增的出讓價格是房價上漲的最主要因素。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會2008年對我國9個城市62家房地產(chǎn)企業(yè)的82個開發(fā)項目調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果顯示,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)中土地成本占直接成本的比例最高可達(dá)58.2%,土地成本過高增加了企業(yè)的資金壓力,也是造成房價上漲的根本原因。與省內(nèi)其他地州,特別是省會昆明相比,我市房價上漲屬于成本推動型上漲,房價在省內(nèi)處于中間水平,開發(fā)商利潤空間有限,資本積累步履維艱,不利于龍頭企業(yè)的培植,難以開發(fā)出高檔次、高品位的房地產(chǎn)項目。
【關(guān)鍵詞】政策調(diào)控;房地產(chǎn)現(xiàn)狀;內(nèi)部管理;資金管理
2012年國家就房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策依然是緊縮的,無論是房貸政策的收緊,存款準(zhǔn)備金率的上調(diào),還是限購令的出臺,無疑對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了極大地影響,其結(jié)果是造成“兩低一高”的局面,即商品房銷量逐步走低,每平方米售價逐步走低,空置房率逐步增高。房地產(chǎn)行業(yè)的冬天已經(jīng)到來,嚴(yán)寒正步步逼近。對于在市場經(jīng)濟中的某一個行業(yè),國家根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展,行業(yè)之間的平衡,民生的訴求等,對其進行行政干預(yù)和或高或低的政策調(diào)整是非常正常的?;谀壳暗男蝿?,房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)人怎樣平穩(wěn)過冬,這是擺在大家面前的一個嚴(yán)峻考驗。如何來面對呢?
首先,市場對住房的剛性需求
在中國人們對商品房的需求與對其他商品的需求有著根本的區(qū)別,自古以來,人們對家的鐘情,對“居者有其屋”的認(rèn)同是根深蒂固的,每個人都夢寐以求要擁有一套屬于自己的住房,并將其作為頭等大事的來畢生追求。在二十一世紀(jì)的今天,生活在城市里的人們自從上世紀(jì)告別了福利住房后,逐步認(rèn)同了商品房的概念,要想擁有自己的產(chǎn)權(quán)房,就要到市場里像買其他商品一樣去買,這種認(rèn)知早已是世界許多國家天經(jīng)地義的事了。而有所不同的是中國是地少人多的人口大國,據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2011年主要宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示,中國大陸2011年城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.9億人之多,占51.27%,首度超過農(nóng)村人口,這不僅是人口結(jié)構(gòu)的變化,更主要的是人們生活的價值觀、消費觀發(fā)生了改變。城鎮(zhèn)人口的增加勢必加大對城市住房的需求,而在城市可供建房的土地非常有限,國家對18億畝耕地的底線是不容突破的,這就形成在非常有限的土地上要來滿足6.9億人的住房需求,并且想擁有自己產(chǎn)權(quán)房的人多之又多,“剛需”態(tài)勢的形成就成為必然。隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展,人們生活水平的不斷提高,城鎮(zhèn)人口會越來越多,這是必然趨勢,而且今后幾十年內(nèi)這種趨勢會愈演愈烈。只要政府不取締房地產(chǎn)行業(yè),這個行業(yè)必定是“剛需”行業(yè),這種中國特色的“剛需”與人少地多的國家沒有可比性。
其二,加強行業(yè)內(nèi)部管理
這不僅僅是完善企業(yè)的規(guī)章制度,而更主要的是提高企業(yè)員工整體素質(zhì),打造高水準(zhǔn)的管理隊伍,在規(guī)劃,開發(fā)、核算、銷售等環(huán)節(jié)都要做到嚴(yán)謹(jǐn)、高效、適宜。要在目前嚴(yán)峻的形勢下生存就要縝密調(diào)研市場,做出符合市場需求的規(guī)劃,開發(fā)出高質(zhì)、優(yōu)良的商品房,科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀竞怂?,以快速回籠資金為原則適度定價,達(dá)到預(yù)期內(nèi)實現(xiàn)銷售目的。由于房地產(chǎn)項目的開發(fā),從籌備到竣工一般需要四到五年時間,工期長,可變因素多,除政策因素變化外,建筑材料的變化更是無常,因此面對諸多風(fēng)險,企業(yè)修煉內(nèi)功,健全制度,招募高素質(zhì)專業(yè)人才,加強管理,特別是加強財務(wù)管理就至關(guān)重要。
其三,提高財務(wù)管理水平
雖然房地產(chǎn)行業(yè)從誕生到今天走過了二十多個春秋,但在財務(wù)管理、會計核算、資金運作等方面比較其他傳統(tǒng)行業(yè)仍屬理論不斷完善階段,特別是財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)參差不齊。在現(xiàn)今行業(yè)低谷的形勢下,加強財務(wù)管理,提高財務(wù)管理水平顯得尤為重要,是關(guān)乎企業(yè)生存的重要方面之一。對此要從兩個方面著手:第一,制定健全財務(wù)制度,加強財會的監(jiān)督職能,介入項目的全過程,預(yù)算的確定、項目合同的會審、履行合同的監(jiān)督、竣工決算的參與以及制定費用支出和資金投入控制制度等等,全方位,多環(huán)節(jié),以財務(wù)的理念建立制度,認(rèn)真貫徹執(zhí)行,做到謹(jǐn)慎投資,嚴(yán)格監(jiān)督。第二,從項目立項、審批、設(shè)計、建造、竣工驗收到交付使用一般少則兩三年,多則四五年時間,其時間長,變數(shù)多,投資大,風(fēng)險高,所有階段都存在資金投入與計劃相出入的可能,為此,財務(wù)人員在各個環(huán)節(jié)控制監(jiān)督力度大小及處理業(yè)務(wù)的水平高低與企業(yè)盈利緊密相關(guān),直接影響到企業(yè)的未來發(fā)展。以各個階段的計劃為依據(jù),計劃內(nèi)的少支出,計劃外的不支出或作為變更因素列入下階段計劃,將風(fēng)險控制在可控范圍內(nèi)。財務(wù)部門作為企業(yè)的核心部門之一雖然不直接創(chuàng)造利潤,但通過加強管理而產(chǎn)生的效益是其他部門無法比擬的,可達(dá)到事半功倍的效果。
其四,資金運作管理
資金對于房地產(chǎn)行業(yè)是第一根本,其行業(yè)特點就是資金投入大,商品成本高,資金的充裕是項目成功一半的保證,所以資金的運作管理至關(guān)重要。資金管理分資金籌措和資金運用。第一,資金籌措有自有資金、銀行借款、合作開發(fā)投資、乙方代墊、預(yù)售資金等方式。由于政策的限制,房地產(chǎn)籌措資金的渠道變得狹窄,使得籌資成本很高,嚴(yán)重影響企業(yè)的利潤,目前企業(yè)多采取乙方墊資和預(yù)售回款的方式開發(fā)項目,市場的冷淡使銷售回籠資金變得異常艱難。合作開發(fā)不失為一個好的方式,既可眾人拾柴火焰高,又分散了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險,同時降低了籌資成本,一舉多得。第二,運用資金必須嚴(yán)格按計劃、按合同支付,力爭使有限的資金辦更多的事。從合同簽訂付款條款的設(shè)計到工程進度監(jiān)督,從間接費用支出的控制到工程款設(shè)備材料款的支付的審核都不可掉以輕心,只有資金運用的科學(xué),才能保證項目順利進行。
綜上所述,雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)整階段,但中國市場的剛性需求特性是該行業(yè)存在發(fā)展的基礎(chǔ),只要企業(yè)在內(nèi)部管理、財務(wù)管理和資金管理諸多方面下足功夫,就會走出嚴(yán)冬,迎來春天。
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作者簡介:
楊帆,1956,10生,河南、鄭州市,男,會計師,大專
(上接第556頁)
極少,特別是對受腐蝕鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)疲勞性能的研究幾乎還是空白,我們應(yīng)加強這方面的研究。
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