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房地產(chǎn)融資論文范文第1篇

透過喧鬧的聲音和紛繁的腳步，我們最關(guān)心的自然是熱鬧下面實(shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)融資新渠道的出現(xiàn)，透過對(duì)本年度房地產(chǎn)六大投融資的成功以及艱難的經(jīng)歷，讓我們真正明白：房地產(chǎn)融資還需要太多的支持和關(guān)愛!

房企借殼上市真忙

游蕩于證券市場(chǎng)多年的廣州恒大終于可以把自己的資產(chǎn)“上市”了。今年8月底，恒大公司成功受讓了在深圳上市的“瓊能源”，成為“瓊能源”的第一大股東，順利實(shí)現(xiàn)了借殼上市。這可以說是房地產(chǎn)企業(yè)艱難上市的一個(gè)縮影。

可以說，買殼上市，在2002年已開始成為很多新銳房地產(chǎn)公司快速擴(kuò)張的必由之路，并引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大能量。繼陽光股份、光彩建設(shè)、珠江控股、金融街被北京的房地產(chǎn)企業(yè)成功買殼后，房地產(chǎn)資產(chǎn)忙于“上市”成了資本市場(chǎng)上一道亮麗的風(fēng)景線。

在北京，一些開發(fā)商頻繁地出入投資銀行或者咨詢顧問的寫字樓，或者直接聘請(qǐng)投資銀行顧問為自己講課，熟悉如何進(jìn)入資本市場(chǎng)。作為一位投資銀行家，林先生近幾個(gè)月來已經(jīng)為4位開發(fā)商咨詢過有關(guān)資本市場(chǎng)的項(xiàng)目。他說：“這些人都是近幾年在北京成功做過

一兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)有了上億元的身家。但是現(xiàn)在他們希望繼續(xù)做大，利用資本市場(chǎng)來擴(kuò)張。其中有兩個(gè)老板已經(jīng)委托我們尋找殼資源，買殼上市?！?/p>

雖然證監(jiān)會(huì)已經(jīng)允許房地產(chǎn)企業(yè)上市，但是復(fù)雜、嚴(yán)格的審核過程，以及漫長的輔導(dǎo)期，使很多房地產(chǎn)開發(fā)商望而卻步。只爭朝夕，房地產(chǎn)商們干脆選擇買殼上市。客觀地說，2002年房地產(chǎn)商們選擇買殼上市有著太多的無奈和不為人知的苦衷。從記者了解的情況看，雖然目前上市公司實(shí)行核準(zhǔn)制，但如果按正常程序上市也需要好幾年的時(shí)間。很顯然，通過買殼的方式可以為急于上市的公司節(jié)約寶貴的時(shí)間，由于房地產(chǎn)開發(fā)

已進(jìn)入了速度就是財(cái)富就是市場(chǎng)的階段，而資金就是速度的重要保障。華夏證券高級(jí)分析師吳春龍說：“大多數(shù)房地產(chǎn)公司買殼上市的根本目的是為了融資。它們必然在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候從資本市場(chǎng)上籌資，或者進(jìn)行配股，或者進(jìn)行增發(fā)新股，以求獲得長期資本的支持?！?/p>

想著自己的企業(yè)能做大和發(fā)展，房地產(chǎn)商們的買殼上市不僅只盯著內(nèi)地股市，更把目光轉(zhuǎn)向了香港、新加坡、美國等海外資本市場(chǎng)。潘石屹旗下SOHO中國、首創(chuàng)集團(tuán)、廣東奧園，紛紛將目光投向了香港股市。雖然目前還沒最后獲準(zhǔn)，但這些公司最遲也將于明年之前完成上市。

在2002年香港資本市場(chǎng)的內(nèi)地民營開發(fā)商軍團(tuán)中，我們可以發(fā)現(xiàn)，大部分是《財(cái)富》富豪榜中的內(nèi)地首富們，有以農(nóng)業(yè)為主業(yè)，后來又轉(zhuǎn)投地產(chǎn)業(yè)務(wù)的楊斌（涉嫌違規(guī)被拘）；有在上海開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的許榮茂，通過買殼上市，世貿(mào)中國在內(nèi)地和香港都有上市

公司；中國富豪榜排名第十三位的張揚(yáng)，也在香港借殼上市公司柏寧頓，改名國中控股；最近，以家電分銷和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的鵬潤投資，也在香港宣布買殼成功，成為京華自動(dòng)化的大股東。

而從去年年初開始，幾只在香港上市的中國地產(chǎn)概念股就走得很不平凡。在內(nèi)地有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的新世界、新鴻基以及華潤置地、合生創(chuàng)展等股票的走勢(shì)明顯強(qiáng)于香港本地的地產(chǎn)股。以主業(yè)位于廣州的中華國際為例，在去年年中香港恒生指數(shù)大幅下跌逾一成時(shí)，該股卻放量上漲，累計(jì)漲幅高達(dá)50％。

對(duì)于渴望上市的民營房地產(chǎn)公司來說，在香港買殼無疑是一種快捷的辦法。只要通過一筆數(shù)目不大的投資，不用排隊(duì)等候?qū)徟纯裳杆僮咄晟鲜兄贰?/p>

但2002年下半年后，這種形勢(shì)有所轉(zhuǎn)變，并不是所有人都能順利地在香港上市。據(jù)香港證券業(yè)人士透露，去年一個(gè)“殼股”的收購價(jià)約為3000萬至4000萬港元。但是在內(nèi)地民企的追捧之下，現(xiàn)在已上漲到5000萬至7000萬港元，這對(duì)要買殼上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)來說，是一筆不菲的花銷。

上市公司投懷房地產(chǎn)

與房地產(chǎn)商蜂擁買殼上市相反，上市公司競相進(jìn)入房地產(chǎn)的火氣更猛。10月21日，上市公司海星科技公告稱，公司擬與西部信托、西安海星科技投資控股集團(tuán)、西安海星房地產(chǎn)公司共同設(shè)立西安海星科技投資置業(yè)有限公司，海星科技出資2500萬元，占新公司16.67％的股權(quán)，此舉表明海星科技欲加大在房地產(chǎn)行業(yè)的投資力度。

從2002年9月份算起，已有北方國際、新疆天宏、大連渤海、銀基發(fā)展、武昌魚、浦東不銹、青為控股、先鋒股份、威遠(yuǎn)生化、海星科技等10家上市公司公告通過各種不同的方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，其中部分上市公司更是通過資產(chǎn)置換，將主業(yè)變?yōu)榉康禺a(chǎn)業(yè)。

火氣逐漸呈燎原之勢(shì)，繼上述公司將主業(yè)變?yōu)榉康禺a(chǎn)業(yè)后，緊接著又出現(xiàn)了數(shù)源科技、亞華種業(yè)、益鑫泰等進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，而國內(nèi)著名企業(yè)海爾、康佳、TCL、美的、三九、聯(lián)想等也紛紛向房地產(chǎn)業(yè)投懷送抱。統(tǒng)計(jì)資料表明，全國10％左右的上市公司，不同程

度涉足房地產(chǎn)業(yè)，新一輪的房地產(chǎn)熱潮呼之欲出。同時(shí)也表明，繼網(wǎng)絡(luò)、生物制藥、金融證券投資熱之后，房地產(chǎn)業(yè)正成為上市公司新的投資方向。

而進(jìn)入11月份，上市公司投資房地產(chǎn)、購買土地使用權(quán)又有新的趨勢(shì)。僅11月份中旬，就有五家上市公司公告稱，準(zhǔn)備或者已經(jīng)購買土地使用權(quán)。這是上市公司繼直接購買成型地產(chǎn)、購買房地產(chǎn)公司股權(quán)等方式之后一種投資房地產(chǎn)的新方式。

對(duì)于今年上市公司繼置換資產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)后，又興起了一股“圈地”熱的現(xiàn)象。西南證券研究所王德勇先生認(rèn)為，與其他投資房地產(chǎn)方式相比，上市公司這種圈地運(yùn)動(dòng)是一種更理智的投資方式。購買土地使用權(quán)的價(jià)格往往比較低，前期投入就小，而且獲得土地使用權(quán)之后，在投資方式上的選擇也比較多，可以直接建樓，也可以再次轉(zhuǎn)讓，能最大限度地實(shí)現(xiàn)公司利潤。

從有關(guān)方面得知，目前深交所、上交所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司超過300家，真正以房地產(chǎn)為主營的上市公司只有70多家，這足以說明當(dāng)前的房地產(chǎn)投資熱潮絲毫不亞于2000年的網(wǎng)絡(luò)風(fēng)暴。

上市公司和業(yè)外巨頭介入房地產(chǎn)業(yè)，不僅活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)給房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭賦予了更新的概念與內(nèi)涵，有利于將房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭引至規(guī)?；⒍嘣瘜用?，提升到更高的平臺(tái)上。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶先生認(rèn)為，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)70％的資金都來自銀行貸款，房企資產(chǎn)負(fù)債率極高。擁有雄厚資本實(shí)力的業(yè)外巨頭的介入，無疑地將有利于減低房企資產(chǎn)負(fù)債率，提高房地產(chǎn)業(yè)的綜合實(shí)力與整體素質(zhì)。不過，業(yè)外巨頭介入房地產(chǎn)業(yè)，首先要有心理準(zhǔn)備，不可預(yù)期過高；并且要作長期打算，切忌“撈一把就走”。

從上市公司報(bào)表也可知，近年來斥巨資介入房地產(chǎn)甚至將主業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)的上市公司，大多業(yè)績并不理想，不少公司還出現(xiàn)了業(yè)績大幅滑坡而要預(yù)警甚至預(yù)虧！

降息好事中的缺憾

2月20日，中國人民銀行宣布金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款年利率平均下調(diào)0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下調(diào)0.27％；各項(xiàng)貸款年利率平均下調(diào)0.5％。其中六個(gè)月期貸款利率及一年期貸款利率均下調(diào)0.54％。金融機(jī)構(gòu)在中國人民銀行的準(zhǔn)備金存款利率下調(diào)0.16％；中國人民銀行的各檔次再貸款利率分別下調(diào)0.54％。

一時(shí)間，降息的利好在市場(chǎng)上不絕于耳，房地產(chǎn)業(yè)尤其大受鼓舞。

此次降息只是這幾年降息的一個(gè)小小組成而已。從1996年至今，央行共下調(diào)利率七次，分別是1996年5月1日、1996年8月23日、1997年10月23日、1998年3月25日、1998年7月1日、1998年12月7日及2002年2月20日。其中幅度最大的是第二次，調(diào)整最頻繁的是1998年，而本次降息，無論從幅度還是從頻率上，都無法與前幾次相比，倒是創(chuàng)了近幾年來利率穩(wěn)定的最長值（計(jì)有3年時(shí)間沒有發(fā)生利率變動(dòng)）。

房地產(chǎn)企業(yè)作為融資主體，在降息的背景下，總體成本隨之會(huì)降低，這無疑對(duì)企業(yè)的發(fā)展有很積極的作用。目前國內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的資金運(yùn)作主要是銀行貸款，降息后，財(cái)務(wù)成本下降，產(chǎn)生的利潤必然上升。另外降息對(duì)購房者來說意味著支出成本降低，付出部分相對(duì)減少，這對(duì)刺激和促動(dòng)居民購房消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需有很積極的影響。

當(dāng)聽到央行降息的消息，北京紅石公司總經(jīng)理潘石屹這樣描述降息調(diào)整經(jīng)濟(jì)、刺激經(jīng)濟(jì)的作用：“把錢從銀行里面趕出去，趕到經(jīng)濟(jì)的別的環(huán)節(jié)，讓人們?nèi)ドa(chǎn)、去投資、去消費(fèi)……這是一個(gè)大的思路?！睋?jù)潘石屹說“有大量的存款放不出去，跟建房子賣不出去是一

樣的，良性貸款是必要而重要的，放不出去意味著庫存多，而此次降息無疑是住房貸款者的喜訊?，F(xiàn)代城80％的客戶采用按揭貸款，降息將減輕負(fù)擔(dān)，購房積極性將提高”。

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)通脹本身有很強(qiáng)的依賴性，降息對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，與對(duì)其他行業(yè)的影響比較，效用是最明顯的。首先，降息改變了目前國內(nèi)通縮的狀況，大幅度提高房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)總值；其次，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營有高負(fù)債的特點(diǎn)，降息減輕了企業(yè)還貸的負(fù)擔(dān)，降低了企業(yè)經(jīng)營成本；三是對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的影響，存款利息的下降，有利促使房地產(chǎn)投資者消費(fèi)，同時(shí)，貸款利息的下降，增加了供平過租的效應(yīng)，促使投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在75％以上，其中銀行貸款的比例相當(dāng)大，1999年至2001年房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款之和約為4200.3億元，由于房地產(chǎn)企業(yè)貸款中長期貸款的比例較高，因此，降息對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的促進(jìn)作用明顯。

尤其降息對(duì)于建行的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目而言是一個(gè)好時(shí)機(jī)，因?yàn)橛捎趪鴥?nèi)銀行缺乏長期的資金，面對(duì)的競爭也小，第八次降息前貸款息差達(dá)到350個(gè)基本點(diǎn)的極高水平。按揭證券化將大為改善中國的房產(chǎn)財(cái)務(wù)系統(tǒng)。銀行可以無須憂慮資產(chǎn)負(fù)債表上出現(xiàn)資產(chǎn)與負(fù)債期的錯(cuò)配。在中國，十年期債券息率只有3厘，銀行大可提供息率4.5至5厘的十年期按揭。即使息差比目前窄，銀行仍可借按揭證券化增加利潤，這將是推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)雙贏方案，由此資產(chǎn)證券化對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的傳導(dǎo)作用會(huì)對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生良性的循環(huán)。

可惜的是，住房貸款證券化一推再推，令銀行和房地產(chǎn)企業(yè)望眼欲穿，也使住房貸款證券化未能搭上降息的好處。在國內(nèi)連續(xù)八次降息后，目前國內(nèi)的通縮壓力仍然呈上升的態(tài)勢(shì)，因此，對(duì)第九次降息的預(yù)期也更加強(qiáng)烈。我們可以預(yù)測(cè)，如果住房貸款證券化在明年推出時(shí)恰逢第九次降息的話，房地產(chǎn)業(yè)的受惠將是一個(gè)多倍的雙贏結(jié)果。

債市首開地產(chǎn)之門

金茂集團(tuán)股份有限公司開發(fā)的金茂大廈年中獲得國家計(jì)委的特批，正式發(fā)債10億元。這一具有歷史意義的舉動(dòng)，令一直被資金困擾的房地產(chǎn)業(yè)大受鼓舞，因?yàn)榇舜伟l(fā)債范圍一改此前基本投向道路、水力、能源等基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)的狀況，而流向了一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的公司。作為首例，它表明中國政府對(duì)企業(yè)發(fā)債收入的用途已經(jīng)放松了限制。

證券人士普遍認(rèn)為，金茂債券的發(fā)行同時(shí)向市場(chǎng)傳遞了一個(gè)重要信號(hào)——一部全新的《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》即將出臺(tái)。而在企業(yè)債一系列發(fā)行規(guī)則改弦更張的前提下，中國企業(yè)債券市場(chǎng)有望迅速啟動(dòng)。

其實(shí)，此次金茂獲準(zhǔn)發(fā)債并非偶然。進(jìn)入2002年以來，很多政府高層管理人員在不同場(chǎng)合都表示過應(yīng)該制定新的《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》，以促進(jìn)企業(yè)債券的發(fā)展。

隨之而來的是，中國企業(yè)債市場(chǎng)發(fā)展悄然轉(zhuǎn)變，今年初，長江三峽等9家企業(yè)總共拿到了19.5億元的發(fā)債額度，盡管規(guī)模不大，但從企業(yè)債單項(xiàng)審批額度和審批條件都顯示出了一定的松動(dòng)。有專家推測(cè)，中國政府決策層有意改變中國資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)狀。

我國目前的債券市場(chǎng)上為房地產(chǎn)開發(fā)籌資而發(fā)行的債券主要有兩種，一種是房地產(chǎn)投資，海南省于1993年初率先在國內(nèi)推出房地產(chǎn)投資券，主要有“萬國”、“仙樂”和“富島”等，這三種投資券的發(fā)行總額達(dá)1.5億元人民幣，并在海南證券報(bào)價(jià)中心上市；另

一種是受益?zhèn)?，如農(nóng)業(yè)銀行、寧波市信托投資公司1991年1月20日向社會(huì)公眾公開發(fā)行的收益率按資金實(shí)際運(yùn)用收益決定的“住宅投資收益證券”，總額1000萬元，期限10年，主要投資于房地產(chǎn)和工商企業(yè)等項(xiàng)目。

要發(fā)展壯大企業(yè)債市場(chǎng)，必然要改變現(xiàn)行的審批與管理規(guī)則，其中最關(guān)鍵的問題是企業(yè)債利率的市場(chǎng)化?，F(xiàn)行《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》有規(guī)定：“企業(yè)債券的利率不得高于銀行相同期居民儲(chǔ)蓄定期存款的40％?！笔聦?shí)上，不同企業(yè)由于所屬行業(yè)、規(guī)模等不同，企業(yè)債

券的信用等級(jí)、風(fēng)險(xiǎn)水平也千差萬別。但由于政策設(shè)置了企業(yè)債券利率上限，不同企業(yè)的債券利率無法拉開必要的檔次。

這樣，利率顯然不能準(zhǔn)確反映各發(fā)債主體的風(fēng)險(xiǎn)差異。比如：某企業(yè)發(fā)行五年期債券，其現(xiàn)實(shí)年利率最高為4％左右，減去債券利息所得稅，投資者年收益率約為3％左右。相對(duì)于國債等更為安全的投資品種，這種收益率水平并不足以對(duì)投資者構(gòu)成吸引。

無論從哪一個(gè)方面來看，資本市場(chǎng)都不能永遠(yuǎn)一條腿走路，現(xiàn)在的中國證券市場(chǎng)可以說是一個(gè)“跛足的證券市場(chǎng)”。而且對(duì)金融機(jī)構(gòu)的調(diào)整也不利。目前中國的債券市場(chǎng)面臨著一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇，做一些調(diào)整是必然的，尤其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)要予以更多的支持。

國家計(jì)委牽頭修訂的《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》，將進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)化改革。預(yù)計(jì)企業(yè)債券將擺脫過去聯(lián)合監(jiān)管形成的“額度下達(dá)，發(fā)行審批”相對(duì)獨(dú)立的兩個(gè)監(jiān)管環(huán)節(jié)，取消額度審批，而是根據(jù)發(fā)行人的素質(zhì)和需求來進(jìn)行債券發(fā)行審核。主要在三個(gè)方面有重大突破：一是企業(yè)債券的發(fā)行將由過去的審批制改為核準(zhǔn)制，國家計(jì)委將不再審批企業(yè)是否能夠發(fā)放債券，而是考核企業(yè)是否可以發(fā)放債券；二是企業(yè)發(fā)債的利率將進(jìn)一步市場(chǎng)化，現(xiàn)行條例規(guī)定的不能高于同期銀行存款利息40％的規(guī)定將被放寬；三是將明確規(guī)定企業(yè)債券信用等級(jí)的差異。

新條例出臺(tái)后，將為民營企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債打開更多的融資通道。

假道基金外資旋風(fēng)突起

2002年，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)再度刮起一場(chǎng)強(qiáng)大的“外資旋風(fēng)”。繼首創(chuàng)集團(tuán)與2001年全球500強(qiáng)排名第24位的荷蘭國際集團(tuán)INGGROUP共同合資成立了“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”（這是全球第一家直接面向中國市場(chǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)基金）后，著名的全球性證券與投資公司摩根士丹利也公布了他們對(duì)海外基金投資中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)研究。該項(xiàng)目研究表明：在未來2年～3年，將有3億～20億美元的海外資金投向中國

的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在中國房地產(chǎn)開發(fā)基金的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，主要股東是來自歐美、東南亞國家，其次是我國香港和臺(tái)灣地區(qū)的大型房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)，而首創(chuàng)集團(tuán)則是這個(gè)基金的策略。

“在國家政策沒有放開之前，外國資本要想進(jìn)入中國，目前最好的方式是境外投資人和中國相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)組建成合資基金。”對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國際房地產(chǎn)研究中心主任梁蓓認(rèn)為。

外商對(duì)華投資其實(shí)從我國對(duì)外開放以來就一直沒有間斷過，并呈現(xiàn)出迅速增長之勢(shì)。以美國為例，在過去的21年中對(duì)華直接投資年增長率超過20％。即使如此，目前也只有約10.5％的外資與房地產(chǎn)有關(guān)。

不過，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于外資的誘惑卻越來越大。根據(jù)相關(guān)預(yù)測(cè)，未來5年內(nèi)，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)投資將達(dá)3580億元人民幣，平均年增長率達(dá)到7％。而住宅項(xiàng)目25％的邊際利潤率也是吸引外資眼球的另一重要原因。

其實(shí)，這一輪外資如此看好中國房地產(chǎn)業(yè)，跟高科技浪潮的破滅有很大的關(guān)系，從全球市場(chǎng)看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的一個(gè)很明顯特點(diǎn)是在全球經(jīng)濟(jì)走勢(shì)下，資本向房地產(chǎn)流動(dòng)增多。這是因?yàn)?，在美國?jīng)濟(jì)增長不佳的情況下，美國股市、美元都出現(xiàn)了大幅度下跌。高科技浪潮的破滅，美國經(jīng)濟(jì)受到實(shí)質(zhì)影響，這種變化造就了美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，投資的需要使房地產(chǎn)市場(chǎng)成為支持美國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

目前，這種房地產(chǎn)市場(chǎng)推動(dòng)需求已是一個(gè)全球現(xiàn)象，美國帶頭，歐洲也漸見明顯。在中國，地產(chǎn)業(yè)的帶頭作用更是鰲頭獨(dú)占，在通縮持續(xù)中，房產(chǎn)價(jià)格卻拾級(jí)而上。

地產(chǎn)為何會(huì)突然如此重要？全球高科技產(chǎn)業(yè)沒落是主要原因，科技股泡沫破滅，全球商業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)資金的需求大幅滑落，資金成本相應(yīng)下降，借貸成本減輕，房地產(chǎn)投資自然帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上升。但現(xiàn)在美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出泡沫化，再加上股市和美元的下跌，資本投向發(fā)生了些許變化，有跡象表明資本已向亞洲地區(qū)轉(zhuǎn)移，主要是向中國轉(zhuǎn)移，其中房地產(chǎn)是一個(gè)方向。

目前中國國內(nèi)的幾例大宗房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出這種資本轉(zhuǎn)移特點(diǎn)。一是上海價(jià)值上億元的頂級(jí)豪宅被美國某世界級(jí)華裔IT巨頭買走；二是臺(tái)灣某世界級(jí)IT富豪大手筆投資深圳多處豪宅；三是國內(nèi)某軟件富豪投資大連豪宅。從這三件涉及金額巨大的投資者的身份特點(diǎn)可以充分看出上述趨勢(shì)。

根據(jù)世貿(mào)組織協(xié)議，中國政府3年內(nèi)允許外商成立獨(dú)資企業(yè)，合資合作企業(yè)在3年內(nèi)開始享受國民待遇，屆時(shí)，市場(chǎng)公開、公平，制度規(guī)范、透明，那種靠關(guān)系得到的稅費(fèi)減免、低價(jià)土地、優(yōu)質(zhì)地塊的優(yōu)先取得權(quán)等等將不復(fù)存在，歐美資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的步伐可能會(huì)提速，外資在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)“摸著石頭過河”的局面將會(huì)得到很大改善。

外資搶注的動(dòng)向已使內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)悄然生變。截止今年，有外資參與的房地產(chǎn)企業(yè)已多達(dá)5000家，占全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的20％，利用外資總額已逾40多億元人民幣。

市場(chǎng)在新資金進(jìn)入的沖擊下肯定會(huì)重新劃分，馬太效應(yīng)勢(shì)必在外資涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)后再度體現(xiàn)。

住房貸款證券化好事多磨

“只聞樓梯響，不見人下來”，在2002年的房地產(chǎn)界，住房貸款證券化稱得上是最搶話語權(quán)的了，盡管中國建設(shè)銀行行長9月份時(shí)透露，建行的住房貸款證券化項(xiàng)目將在年內(nèi)正式啟動(dòng)。但我們看到的仍然是桌面上的證券化。

今年7月底，中國建設(shè)銀行的個(gè)人住房貸款證券化方案曾經(jīng)被國務(wù)院退回，據(jù)說退回的理由是建行采用的是德國模式（表內(nèi)融資）而不是美國模式（表外融資）。所謂“表內(nèi)融

資”就是被證券化資產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于銀行保留在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中。通過在銀行內(nèi)部成立一個(gè)“殼”——個(gè)人住房信貸資產(chǎn)管理中心將個(gè)人住房貸款資產(chǎn)注入其中。然后“殼”再將個(gè)人住房貸款資產(chǎn)組合打包賣給多家投資銀行投行再把這些債券賣

到投資者手上，用句俗話說就是：肥水不流外人田。

建行的個(gè)人住房貸款證券化方案被退回一事，曾被媒體炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，甚至被說成是已經(jīng)“流產(chǎn)”。9月18日中國建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融部住房貸款證券化處負(fù)責(zé)人出面向媒體表示7月底被國務(wù)院退回的建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款證券化方案經(jīng)過修改后已重新上交中國人民銀行。而中國人民銀行信貸政策處人士則稱建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款證券化方案將會(huì)應(yīng)國務(wù)院要求再次提交審批。該人士同時(shí)稱，建行被國務(wù)院退回的方案主要問題并不是如外界所說的德國模式或是美國模式的問題。

據(jù)銀行方面的人士透露上次國務(wù)院退回方案的同時(shí)要求人民銀行先出一份對(duì)此類操作的《管理辦法》。但是否是針對(duì)建行房貸證券化的管理辦法還是對(duì)所有資產(chǎn)證券化的管理辦法建行一位人士不予回答。

從1998年我國停止住房實(shí)物分配后，住房抵押貸款也即通常所說的“供樓”，成為人們買房的主要方式，它拓展出住房貸款的大市場(chǎng)，這正是住房貸款證券化得以開展的前提。從1998年至今，建行個(gè)人住房抵押貸款占整個(gè)信貸消費(fèi)的比例已達(dá)7％至8％，工商銀行則已經(jīng)累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房消費(fèi)貸款2450億元，占全行各項(xiàng)貸款的比重由四年前的0.2％上升到目前的7.8％。

所以，除了建行之外，工商銀行也在積極籌備住房貸款證券化業(yè)務(wù)。工商銀行已經(jīng)向央行和國務(wù)院上報(bào)了方案。據(jù)稱，建行、工行率先推出的將會(huì)是個(gè)人住房貸款的證券化，如果成功，這將標(biāo)志著我國住房貸款的二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)。

我們從另外的銀行系統(tǒng)得知，由于住房貸款證券化的具體內(nèi)容未有任何披露，因而具體操作方面尚未能進(jìn)入準(zhǔn)備階段。一些不愿公開單位名稱、具有證券從業(yè)資格的律師、會(huì)計(jì)師和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人則表示，雖然他們都很急切地想要了解有關(guān)住房貸款證券化的內(nèi)容，探討參與其業(yè)務(wù)的可能性，但消息面上仍處于真空狀態(tài)。從這種真空狀態(tài)估計(jì)，短期內(nèi)項(xiàng)目還不會(huì)啟動(dòng)。

據(jù)證券界人士說，即使2002年住房抵押貸款證券化沒能推出，但實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款證券化估計(jì)不會(huì)遲于明年上半年，因?yàn)檫@是資產(chǎn)大規(guī)模證券化的先聲。早在幾年前，當(dāng)國人還在埋頭忙著辦理住房按揭的時(shí)候，經(jīng)驗(yàn)老到的外資銀行就已經(jīng)預(yù)言中國將會(huì)走上

按揭證券化這條路了。這幾年，外資銀行不斷加大介入住房貸款的動(dòng)作力度，就是有備而來的。由于我國住房市場(chǎng)極其龐大，將在今后幾年成為全球最大的和最矚目的房地產(chǎn)證券交易市場(chǎng)，因而也是一個(gè)掘金的競技場(chǎng)。

最重要的是，個(gè)人住房抵押貸款證券化其實(shí)是銀行的一個(gè)探測(cè)器，繼個(gè)人住房抵押貸款證券化后，房地產(chǎn)開發(fā)抵押擔(dān)保貸款的證券化、汽車等消費(fèi)信貸的證券化，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域的資產(chǎn)證券也會(huì)一步一步來到我們面前。

房地產(chǎn)融資論文范文第2篇

廣州華南商貿(mào)職業(yè)學(xué)院曾小燕《解析民間金融現(xiàn)狀問題及應(yīng)對(duì)策略》指出我國民間融資活躍，主要方式仍為直接借貸，借貸利率總體上揚(yáng)；從人民銀行民間借貸樣本監(jiān)測(cè)中，能看到中小企業(yè)民間借貸規(guī)模呈加快增長趨勢(shì)，借貸利率明顯高于正規(guī)金融貸款利率。目前我國民間金融的形式既有民間借貸、合會(huì)、私人錢莊和典當(dāng)行等傳統(tǒng)的民間金融形式，也出現(xiàn)了一些具有新時(shí)代特征的民間金融機(jī)構(gòu)如農(nóng)村合作基金會(huì)、農(nóng)村互助儲(chǔ)金會(huì)等。東北農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院侯陽在《我國中小企業(yè)融資難的問題及對(duì)策分析》中指出我國中小企業(yè)融資規(guī)模較小、融資渠道較窄、融資成本較高等方面的問題。據(jù)其調(diào)查顯示，約有一半以上的中小企業(yè)企業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為融資難是企業(yè)發(fā)展中遇到的主要障礙,而中西部地區(qū)中小企業(yè)經(jīng)營者選擇“融資困難”的比重更是高達(dá)八成。因此融資難是制約我國中小企業(yè)發(fā)展的主要矛盾。由于中小企業(yè)具有投資少、發(fā)展快，就業(yè)面廣，能較好適應(yīng)社會(huì)的需求，中小企業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。但中小企業(yè)大多是民營經(jīng)濟(jì)實(shí)體，資產(chǎn)值不高，管理機(jī)制不太規(guī)范，中小企業(yè)融資直接受制于整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境。

2.我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及存在的問題

目前，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道問題成因復(fù)雜，如果只從單方面分析中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的問題是不可能的，必須結(jié)合實(shí)際情況，才能更好地找到解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道不暢的問題。

2.1企業(yè)本身的原因

由于中小企業(yè)大多采用資本密集型的經(jīng)營模式，員工素質(zhì)普遍不高，國內(nèi)中小企業(yè)由于企業(yè)資金有限不得不減少人員編制，致使許多優(yōu)秀人才流失，從而使企業(yè)的競爭力大大減弱。多數(shù)中小企業(yè)由于規(guī)模原因，僅有簡陋的廠房和廉價(jià)的設(shè)備，缺乏融資必要數(shù)量的不動(dòng)產(chǎn),企業(yè)無法得到其想要的人才，從而導(dǎo)致技術(shù)水平不高，缺乏創(chuàng)新能力,導(dǎo)致在市場(chǎng)遇到大的波動(dòng)時(shí)無法抗御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3融資力度不夠

目前，專為中小房地產(chǎn)企業(yè)提供信用擔(dān)保的擔(dān)保體系才剛剛起步,我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的外源融資主要還是依靠間接融資。對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，取得銀行貸款難。效益一般的企業(yè)銀行又不允許其作擔(dān)保人，效益好的企業(yè)不愿意給其他企業(yè)作擔(dān)保，，而中小房地產(chǎn)企業(yè)相互之間的擔(dān)保常常變得有名無實(shí)；缺少適合中小企業(yè)的信貸管理辦法，從而造成金融機(jī)構(gòu)服務(wù)于中小企業(yè)時(shí)審批復(fù)雜、對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度被削弱的現(xiàn)象。

2.4缺乏完善的法律、法規(guī)保障

目前，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)法律法規(guī)很不健全，限制了中小企業(yè)的融資，各種所有制的中小企業(yè)法律地位相當(dāng)不平等，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)級(jí)體系還未完全建立起來，缺乏專業(yè)權(quán)威的社會(huì)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，中小房地產(chǎn)企業(yè)的潛在投資者將面臨極高的投資風(fēng)險(xiǎn)，信用擔(dān)保市場(chǎng)運(yùn)作秩序混亂，支持中小金融機(jī)構(gòu)發(fā)展的法律制度缺乏。

3.提高我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的對(duì)策

根據(jù)上述我國中小企業(yè)問題和成因的探索，為了更好地如何改善融資難問題、拓寬其融資渠道，從而加快企業(yè)的發(fā)展,促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

3.1加大政府支持力度

今后，我國政府要盡快健全中小房地產(chǎn)企業(yè)法律體系，制定相關(guān)法律法規(guī)來提高中小房地產(chǎn)企業(yè)的地位。加大政府支持力度，根據(jù)各地的具體情況多樣化實(shí)施扶持政策。如2009年7月20日由中國人民銀行征信中心根據(jù)租賃業(yè)界要求上線運(yùn)行的融資租賃系統(tǒng)，上線一年來，承租人為中小企業(yè)的登記有3000筆，約占總登記量的1/3，依據(jù)初始登記中選填的租金金額，可估算承租人為中小企業(yè)的租金金額累計(jì)約為244億人民幣，約占所有融資租賃合同累計(jì)金額的55%。

3.2加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立健全財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度

中小房地產(chǎn)企業(yè)一方面可通過組織員工進(jìn)行培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，培養(yǎng)核心人才，提高總體素質(zhì)，形成核心競爭力，增強(qiáng)企業(yè)的向心力，從而提高企業(yè)隊(duì)伍的整體水平，塑造良好企業(yè)形象。建立健全財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度。確定合理的籌資渠道和方式，做好籌資、投資等理財(cái)決策，分析每種融資類型所帶來的成本和風(fēng)險(xiǎn)，樹立全面理財(cái)觀念。

3.3.深化金融體制改革，強(qiáng)化自身信用建設(shè)

中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)恪守信用關(guān)系，樹立企業(yè)良好的形象，讓銀行充分了解自身的經(jīng)營信息，為企業(yè)開辟貸款的融資渠道，提高誠信意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)自身債務(wù)的管理，防止資金鏈的斷裂，確保自身在金融機(jī)構(gòu)沒有不良貸款的記錄，從而樹立良好的信用形象，努力協(xié)調(diào)銀行的關(guān)系，有效配置資金，加強(qiáng)化企業(yè)自我積累，為公司的高效運(yùn)行提供重要的物質(zhì)基礎(chǔ)，不斷提高自身融資能力，為企業(yè)順利融資創(chuàng)造良好條件。

3.4拓展融資渠道

房地產(chǎn)融資論文范文第3篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);中小企業(yè);博弈論

中圖分類號(hào):F83

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1672-3198(2010)05-0168-01

1 引言

中小企業(yè)融資難問題在這次的全球金融危機(jī)中引起了各國政府的關(guān)注,從世界各國的情況看,銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的貸款是中小企業(yè)的最大和最主要的資金來源。就我國企業(yè)而言,資金構(gòu)成中有30%是自由資金,這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國等發(fā)達(dá)國家60%的比例。于此同時(shí),我國企業(yè)的銀行貸款大約占到了42%,這卻是美國等發(fā)達(dá)國家銀行貸款的一倍。此外,由于中小企業(yè)的特點(diǎn)所決定的,這些企業(yè)的債券和股票融資所占的比例非常的小。因此,我國中小企業(yè)融資渠道的結(jié)構(gòu)與歐美發(fā)達(dá)國家有很大的不同,這導(dǎo)致了我國的中小企業(yè)融資難問題有其特殊性,這就要求我們?cè)诮鉀Q問題的過程中,不僅要借鑒歐美發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn),而且要結(jié)合國情進(jìn)行實(shí)地分析。

在這次全球金融危機(jī)中,中小房地產(chǎn)企業(yè)所遭受的損失尤為慘重,房價(jià)猛跌,買者卻持幣觀望,資金回收不及時(shí),資金鏈斷裂,最后紛紛破產(chǎn)倒閉或者被一些大的房地產(chǎn)企業(yè)趁機(jī)侵蝕。這對(duì)于那些為我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出過貢獻(xiàn)的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,是不公平的。因此,如何在這次危機(jī)中吸取教訓(xùn),引以為鑒,是值得我們關(guān)注和研究的。下面筆者將從博弈論的角度進(jìn)行分析。

2 博弈分析

在引入博弈模型對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資問題進(jìn)行分析之前,先提出幾個(gè)假設(shè)前提:

(1)中小房地產(chǎn)企業(yè)資金供求雙方都是理性的;

(2)中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行其他金融機(jī)構(gòu)只有兩種選擇:守信或不守信;

(3)這是一個(gè)不完全信息的動(dòng)態(tài)博弈。

設(shè)中小房地產(chǎn)企業(yè)為E,銀行或其他金融機(jī)構(gòu)為B,中小房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額為V,利息為I,交易成本為A(交易成本由E支付),中小企業(yè)的收益為L,銀行追索的成本為C,一旦B追索,E的損失為H,(所有字母所代表的意義均為正)博弈模型如下。

在我國,由于中小企業(yè)的信用體系不健全,因此,銀行追索的難度非常大,這里假設(shè)追索成本C極高。在這個(gè)模型中,由于博弈雙方都是理性的,通過逆推歸納法我們可以分析得出,中小房地產(chǎn)企業(yè)更傾向去不守信,因?yàn)椴皇匦诺氖找嬉h(yuǎn)遠(yuǎn)大于守信的收益(V +L-A>L-A-I),而銀行或金融機(jī)構(gòu)為了減少損失,采取不信任、不借款的方式,結(jié)果銀企博弈的最后結(jié)果是(0,0),雙方一無所獲。

圖1

通過以上分析,我們可以看出,由于資本市場(chǎng)的信息不對(duì)稱問題以及道德風(fēng)險(xiǎn)問題的存在,銀行或金融機(jī)構(gòu)會(huì)更偏向于給大企業(yè)或者國有企業(yè)貸款,而為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),減少提供給中小企業(yè)的貸款額,雙方的不完全信息動(dòng)態(tài)博弈造成了我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題。同時(shí),這個(gè)模型分析也給我們解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題指明了方向。良好的信用保障體系和健全的司法保障體系,將大大減小銀行或金融機(jī)構(gòu)的追索成本,從而會(huì)對(duì)那些不守信用的中小企業(yè)以嚴(yán)厲的懲罰,使其不守信用所得到的利益,要小于其守信時(shí)的利益,這樣才能促使銀企雙方的動(dòng)態(tài)博弈朝向有利于企業(yè)發(fā)展的方向進(jìn)行。

3 解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題途徑

3.1 從政府角度

政府首先應(yīng)該建立健全社會(huì)信用的法律環(huán)境,完善中小企業(yè)信用制度相關(guān)立法。當(dāng)然,法律的完善與健全不是一朝一夕就能完成的事情,可以考慮短期內(nèi)先以行政管理規(guī)定的形式予以頒布,再根據(jù)實(shí)際的執(zhí)行情況進(jìn)行調(diào)整,然后不斷修訂和完善。其次,政府應(yīng)加對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼的力度,這是世界各國扶持中小企業(yè)發(fā)展的通行做法。這樣不僅可以降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn),而且政府的參與,將直接強(qiáng)化對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)信用監(jiān)管,使其強(qiáng)化信用觀念,從而改善中小企業(yè)的融資環(huán)境。最后,制定中小企業(yè)資信管理制度。對(duì)于房地產(chǎn)類企業(yè)來說,政府可以通過建立信用考核與評(píng)估體系健全中小企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫,將其信用問題納入到綜合考評(píng)中,對(duì)于信用考核較差的企業(yè),政府可以加大監(jiān)管力度。在招投標(biāo)、施工、銷售等各個(gè)方面加以限制,使其意識(shí)到信用建設(shè)的重要性,從而自覺遵守借貸合約。此外,政府應(yīng)建立信息平臺(tái),相關(guān)信息,對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行解答,從而為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資提供幫助。

3.2 從企業(yè)角度

一方面,企業(yè)應(yīng)該提高其自有資金的比例,減少對(duì)銀行信貸的依賴程度?？刂坪闷髽I(yè)的負(fù)債比例,這樣企業(yè)才能保持其應(yīng)有的競爭力,才能更好的控制風(fēng)險(xiǎn),由弱變強(qiáng)。另一方面,企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)公司治理水平和財(cái)務(wù)管理水平,采用現(xiàn)代企業(yè)的管理理念,合理規(guī)劃借款期限與企業(yè)經(jīng)營發(fā)展階段的匹配,不能只為了眼前利益而進(jìn)行財(cái)務(wù)信息的虛報(bào)、瞞報(bào)。同時(shí),企業(yè)在經(jīng)營的過程中,應(yīng)強(qiáng)化“誠信經(jīng)營”的理念或者企業(yè)文化,使每一個(gè)員工都能意識(shí)到企業(yè)誠信的重要性,并將其貫徹到工作的各個(gè)方面。此外,企業(yè)應(yīng)努力保持同銀行的良好協(xié)作關(guān)系,選擇適合企業(yè)發(fā)展的銀行進(jìn)行長期合作,在我國目前中小企業(yè)信用體系尚未健全的情況下,這種方式將會(huì)對(duì)中小企業(yè)融資難問題起到很大的幫助。

3.3 從銀行和金融機(jī)構(gòu)的角度

首先,應(yīng)建立多元化,多層次的金融服務(wù)體系,打破國有銀行的壟斷地位,促進(jìn)商業(yè)銀行、中小型金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展。其次,銀行或金融機(jī)構(gòu)應(yīng)針對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn),推出適合其發(fā)展特點(diǎn)的金融產(chǎn)品。最后,應(yīng)繼續(xù)擴(kuò)大我國股票市場(chǎng)的規(guī)模,盡快推動(dòng)創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)的設(shè)立,通過上市,規(guī)范企業(yè)的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng),促進(jìn)中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng),使其融資渠道多元化。

4 適合中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的新品種

(1)租賃融資。指實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部分風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃。它的具體內(nèi)容是指出租人根據(jù)承租人對(duì)租賃物件的特定要求和對(duì)供貨人的選擇,出資向供貨人購買租賃物件,并租給承租人使用,承租人則分期向出租人支付租金,在租賃期內(nèi)租賃物件的所有權(quán)屬于出租人所有,承租人擁有租賃物件的使用權(quán)。出現(xiàn)問題時(shí)租賃公司可以回收、處理租賃物,因而在辦理融資時(shí)對(duì)企業(yè)資信和擔(dān)保的要求不高,所以非常適合中小企業(yè)融資。房地產(chǎn)類企業(yè)尤其是建筑類中小企業(yè)可以采用融資租賃的方式購買機(jī)器設(shè)備,這樣不但能降低雙方的風(fēng)險(xiǎn),還能拓寬融資渠道,減少融資成本。

(2)循環(huán)貸款。指銀行與企業(yè)簽訂一種正式的有合同效力的協(xié)議,根據(jù)協(xié)議,銀行允許企業(yè)在一定期限內(nèi)(如一年),在最高限額內(nèi)隨時(shí)借款,并可在償還后繼續(xù)在限額內(nèi)借用款項(xiàng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收是具有周期性的,因此采用這種還款方式,企業(yè)與銀行只需簽訂一次合同,在規(guī)定期間內(nèi)借用,不需要每次借款都重新訂約,可節(jié)省不少程序費(fèi)用和交易費(fèi)用,同時(shí)也能滿足房地產(chǎn)類企業(yè)短期借款的需求。

(3)資產(chǎn)支撐貸款。指以應(yīng)收賬款、庫存、機(jī)器設(shè)備以及房地產(chǎn)擔(dān)保的貸款。房地產(chǎn)類企業(yè),可以充分利用其行業(yè)特點(diǎn),以應(yīng)收賬款和土地作為抵押擔(dān)保進(jìn)行貸款。

5 結(jié)論及建議

通過博弈模型的分析,我們可以得出目前中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的主要原因是其信用缺失,貸款者不守信的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于守信時(shí)的收益。同時(shí),加上我國相關(guān)法律法規(guī)的不健全,這個(gè)銀行追索帶來了很大的困難,追索成本極高。這致使銀企雙方動(dòng)態(tài)博弈的結(jié)果為銀行不向中小企業(yè)提供貸款。為了有效解決這個(gè)問題,本文從政府、企業(yè)和銀行及金融機(jī)構(gòu)三個(gè)角度出發(fā),分析原因,提出解決問題的對(duì)策。最后提出集中創(chuàng)新型的適合中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的融資方式,目的是為了拓寬企業(yè)融資的視野,希望企業(yè)不要只局限于銀行貸款來獲得經(jīng)營所需的資金,應(yīng)尋求多元化的融資途徑,這樣不僅可以有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),而且還可以降低融資成本,促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]吳巖.基于博弈論的中小企業(yè)融資問題的分析[J].江西金融職工大學(xué)學(xué)報(bào),2005,(3):37-38.

房地產(chǎn)融資論文范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；問題；改革；策略

在我國經(jīng)濟(jì)迅速增長人們生活水平顯著提升的前提下，我國房地產(chǎn)事業(yè)呈現(xiàn)迅猛發(fā)展的局面，并且房價(jià)一直處于一個(gè)持續(xù)增長，居高不下的狀態(tài)。常規(guī)角度而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)著一個(gè)高速發(fā)展局面，但是從事實(shí)角度出發(fā)，房地產(chǎn)的價(jià)格真的就像現(xiàn)在的價(jià)格嗎，房地產(chǎn)的價(jià)格居高不下，泡沫現(xiàn)象問題嚴(yán)重是何造成的，這是我國政府一直關(guān)注的問題并且針對(duì)其實(shí)施了相關(guān)的策略。但是，從目前我國的房價(jià)來說很顯然效果并不理想。就此，本論文著重針對(duì)房地產(chǎn)所存在的問題和原因，提出了相關(guān)的解決方案。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)融資渠道呈現(xiàn)單一局面

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)、流通的進(jìn)程中會(huì)涉及到大量的資本流動(dòng)問題，為了能在最大限度上合理的使用資金、實(shí)現(xiàn)投資優(yōu)化，房地產(chǎn)開發(fā)商一般會(huì)選擇融資的方式。簡單來說，就是通過房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接或者是間接性的融資，并且將二者所融資的資金集合在一起，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資。從房地產(chǎn)融資的情況來看，在我國融資的種類和入境有很多種，但融資的主要方式是通過銀行貸款、海外的房產(chǎn)基金、上市融資這三種方式，從而達(dá)到提升房地產(chǎn)資產(chǎn)的目的。那么，從這三種融資方式而言，存在一定的優(yōu)勢(shì)，卻也存在一定的短板。從銀行貸款的角度進(jìn)行分析，它是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要融資方式之一，需要房地產(chǎn)開發(fā)商提供物的擔(dān)?；蛘呤瞧髽I(yè)、人的擔(dān)保，銀行需要了解開發(fā)商本身的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)情況、借款情況并且進(jìn)行信息審核機(jī)制。但是，這對(duì)于剛剛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商而言非常不利，因?yàn)樾路康禺a(chǎn)開發(fā)商并不具備豐富的借款和還款的融資能力。從海外房產(chǎn)基金角度進(jìn)行分析，它是在我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展之后逐漸衍生到我國的一種融資方式，其見證了我國房地產(chǎn)發(fā)展的進(jìn)步，對(duì)我國房地融資呈現(xiàn)出積極的影響。但是，也正是因?yàn)檫@一方式隸屬于新的融資方式，我國房地產(chǎn)經(jīng)營者并沒有完全的掌握這一融資方式，其在操作的過程中很可能出現(xiàn)漏洞，隱藏了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。從上市融資的角度進(jìn)行分析，上市融資的門檻非常高，因?yàn)槟苓_(dá)到上市條件的房地產(chǎn)企業(yè)并不多，因此對(duì)房地產(chǎn)上市融資的限制也非常多。

二、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)不合理的現(xiàn)象

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理是影響我國房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的主要因素，具體從以下幾點(diǎn)進(jìn)行分析。

（一）一、二級(jí)市場(chǎng)之間缺乏平穩(wěn)、合理的銜接現(xiàn)象。從目前我國房地產(chǎn)的發(fā)展來看，我國房地產(chǎn)的金融主體市場(chǎng)主要指的是一級(jí)市場(chǎng)，住房二級(jí)市場(chǎng)以及房屋租賃市場(chǎng)在發(fā)展過程中呈現(xiàn)緩慢的狀態(tài)。并且，從另外一個(gè)角度進(jìn)行分析，房屋租賃市場(chǎng)、住房梯度消費(fèi)、住房資源配置呈現(xiàn)不完善的局面。

（二）在通貨膨脹的今天，通過購買房產(chǎn)對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行保值增值是最優(yōu)的一種選擇方式。大部分的人在選擇房子并且購買房子的過程中最主要的目的在于投資而不是買房，長此以往所導(dǎo)致的后果就是產(chǎn)品的需求量和實(shí)際需求量嚴(yán)重不符，在一定程度上強(qiáng)化了社會(huì)分配的差距，并增加了社會(huì)資源的浪費(fèi)意識(shí)。從另外一個(gè)角度進(jìn)行分析，房價(jià)的迅速增長，導(dǎo)致了真正的住房困難人員沒有能力購買，而用于投資消費(fèi)人員手中閑置了大量的商品房，并且利用這些商品房通過轉(zhuǎn)售這種方式從中獲取較大利潤。并且，從另一方面分析，房地產(chǎn)中介服務(wù)系統(tǒng)的不完善，存在不合理收費(fèi)，惡性競爭嚴(yán)重等問題。這一系列的結(jié)果都導(dǎo)致了房地產(chǎn)房價(jià)居高不下的局面。

（三）住房貸款結(jié)構(gòu)失衡。從目前我國住房貸款的總體現(xiàn)象來看尚不理想，很多消費(fèi)者在購房的過程中均采取商用房貸款的形式進(jìn)行購房，也有一些消費(fèi)者是工作穩(wěn)定的國家公務(wù)員，其選擇住房公積金貸款，但是政府的貸款覆蓋率遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足于人們購房的需求。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，截止到2013年底的時(shí)候，我國的住房公積金職工人員為130萬人，占在崗人數(shù)的一般，發(fā)放公積金使用率達(dá)到了69%，甚至很多地區(qū)都不能達(dá)到30%。這樣的現(xiàn)狀，導(dǎo)致了很多想買房的人因?yàn)橘Y金的缺失不能貸款而買不起房，而擁有充足的資金和貸款能力的人手里卻閑置房子太多的局面。

三、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的策略

針對(duì)以上所提出來的種種問題，提出了可行性的建議和策略，解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所存在的問題。

第一，開發(fā)多種融資方式。多重融資方式的結(jié)合能從總體上提高房地產(chǎn)資產(chǎn)。從目前我國所采取的融資方式來看，除了國內(nèi)的IPO、上市公司資產(chǎn)投資基金、境外房地產(chǎn)基金等，應(yīng)增加信托融資以及股票融資，其優(yōu)勢(shì)在于能充分利用社會(huì)上的閑散資金。房地產(chǎn)信貸主要是利用銀行等金融機(jī)構(gòu)的信用，通過社會(huì)募集閑散資金將其利用在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營等方面，以提升房地產(chǎn)的資產(chǎn)。

第二，有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)。既然融資是依賴于銀行的信用，那么債權(quán)人的合法權(quán)益就會(huì)進(jìn)一步得到保障。并且，房地產(chǎn)的管理實(shí)際交于信托公司管理，投資人會(huì)將房地產(chǎn)委托給信托公司之后，通過信托公司按照投資人對(duì)外進(jìn)行處理。在這一過程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)需要通過信托公司進(jìn)行承擔(dān)，這對(duì)于降低投資人的風(fēng)險(xiǎn)有積極影響。

第三，加強(qiáng)企業(yè)通過發(fā)行股票吸引社會(huì)資金的股票融資方式。從理論角度進(jìn)行分析，股票融資是房地產(chǎn)融資最好的一種方式，這種方式不但具有信息優(yōu)越性并且隸屬于直接性融資的范疇內(nèi)，在分散金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，不需要支付相對(duì)應(yīng)的本金和利息，只需要從最終的公司所獲得的收益中給股民發(fā)放紅利，在一定程度上降低了融資的成本。

第四，強(qiáng)化房地產(chǎn)的改革力度。所謂的改革是在宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上進(jìn)行不斷的改革和深化。筆者認(rèn)為，除了最為根本的政策調(diào)控之外，還應(yīng)該依附于經(jīng)濟(jì)手段以及法律手段，將政府的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)的自動(dòng)調(diào)整結(jié)合在一起，并且汲取兩者之間的優(yōu)勢(shì)，從根本上提高宏觀調(diào)控的效果。

第五，強(qiáng)化金融創(chuàng)新的力度。所謂的金融創(chuàng)新是指兩方面的創(chuàng)新，首先是管理金融秩序的創(chuàng)新，其次是金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。在制度上應(yīng)該針對(duì)涉及到金融資金的信用評(píng)價(jià)體系進(jìn)行完善，并且定期針對(duì)其中所存在的不足進(jìn)行修補(bǔ)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督體系。選擇多元化的融資體系，在最大程度上降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建一個(gè)合理的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，讓投資商能夠放心的進(jìn)行投資，有效促進(jìn)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的快速增長。

結(jié)語：

總而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所存在的問題是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)泡沫問題產(chǎn)生的根本原因。筆者認(rèn)為，提高我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的融資方式，降低房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)投資能夠緩解我國房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)問題。在本論文中，筆者從提高融資方式、降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、提高房地產(chǎn)收益幾個(gè)方面進(jìn)行了細(xì)致性的論述，以期能改變目前房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]梁健寶，齊旋婷，王龍躍.廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)問題及其對(duì)策研究[J].企業(yè)研究，2012.（16）.

[2]陳小慧.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題與對(duì)策[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2011.（08）.

房地產(chǎn)融資論文范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 籌資風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，以推行城市化建設(shè)、住房制度改革、房屋商品化和土地有償使用等制度為契機(jī)，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展壯大，投資總額從1998年的3 614億元，逐年增長至2012年的71 804億元，占我國固定資產(chǎn)投資總額的近四分之一。但因?yàn)橘Y金投入量大、負(fù)債經(jīng)營、回收期長和變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)始終面臨巨大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。近年來，受全球金融危機(jī)和國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房屋成交量萎縮，許多房地產(chǎn)企業(yè)融資出現(xiàn)困境，籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇，因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入研究，尋求有效應(yīng)對(duì)措施顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

（一）資產(chǎn)負(fù)債率高，償債壓力大

作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、存貸周轉(zhuǎn)期長，僅僅依靠企業(yè)自有資金顯然不能維持正常的生產(chǎn)經(jīng)營，所以企業(yè)要對(duì)外舉債。國家統(tǒng)計(jì)局的2012年統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，在1998年-2011年14年間，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均保持在72%以上，高于50%-60%的警戒標(biāo)準(zhǔn)，而且房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金大部分來源于銀行信貸，也就是說，其有息負(fù)債的比例非常大，一旦企業(yè)用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，那么企業(yè)很可能不能按時(shí)償還貸款本息。

（二）經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)值，企業(yè)資金鏈緊張

按照證監(jiān)會(huì)行業(yè)板塊分類，2009年133家房地產(chǎn)上市企業(yè)中有41家企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)值，2011年上升為89家。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)值，說明企業(yè)經(jīng)營業(yè)績差，現(xiàn)金流入不足以抵補(bǔ)其現(xiàn)金流出，造成企業(yè)營運(yùn)資本缺乏，償債能力下降，籌資風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。

（三）面臨再籌資風(fēng)險(xiǎn)

目前，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)對(duì)債權(quán)人的償債保證程度在下降，這勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)再籌資的難度。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金主要來自于銀行貸款，但隨著國家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，商業(yè)銀行面臨資金運(yùn)營壓力。在當(dāng)前形勢(shì)下，商業(yè)銀行更是將房地產(chǎn)行業(yè)作為控制放貸的重點(diǎn)領(lǐng)域，這更增加了房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度，企業(yè)面臨再籌資風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)于上市的房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)資金使用效果不佳，息稅前利潤不足以補(bǔ)償債務(wù)利息支出時(shí)，自有資金風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，企業(yè)想通過配股、增發(fā)和發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等再融資難度也會(huì)加大。

（四）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)大

利率波動(dòng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響巨大，金融市場(chǎng)上利率的上升會(huì)使房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際價(jià)值減少，因?yàn)樯叩睦蕦?duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值減少，甚至出現(xiàn)負(fù)值，從而引發(fā)投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營期間，受通貨膨脹、物價(jià)上漲的影響，銀行貸款利率不斷增長，導(dǎo)致企業(yè)資金成本增加，加大企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難，預(yù)期收益減少。另外，近幾年央行先后加息不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，而且使按揭貸款購房者購買成本迅速上升，從而抑制了他們的購房欲望，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求降低，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）過度負(fù)債，資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資需要大量的資金支持，但是一些房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目上馬后，沒有充分挖掘自有資金，僅僅考慮從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款，企業(yè)借入資金越多，資產(chǎn)負(fù)債率就越高，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)也會(huì)越大，隨之而來的籌資風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

（二）資金來源渠道單一

從表1數(shù)據(jù)可以看出，國內(nèi)貸款、自籌資金、其他資金一直是房地產(chǎn)業(yè)資金的主要來源。國內(nèi)銀行貸款約占資金來源總額的20%；自籌資金主要是由房屋銷售轉(zhuǎn)化而來，約占資金來源總額的31%；其他資金主要是由預(yù)售房款和定金組成，約占資金來源總額的46%，比例最大，但按照個(gè)人放貸政策，房款中有60%-70%的部分屬于銀行或是住房公積金管理中心發(fā)放的個(gè)人按揭貸款，按此計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)資金中約一半以上直接與間接來自銀行信貸，資金來源渠道單一使籌資風(fēng)險(xiǎn)集中，一旦遇到銀行信貸政策收緊或銀行利率上升，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金危機(jī)。

（三）不重視日常資金管理

資金管理存在的問題具體表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是資金管理意識(shí)不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程項(xiàng)目考核時(shí)只注重對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量和安全的考核，而忽略項(xiàng)目資金調(diào)撥是否按進(jìn)度執(zhí)行。由于沒有建立完善的項(xiàng)目資金管理考核制度，企業(yè)容易發(fā)生項(xiàng)目資金被挪用、使用效率低、資金成本過高等問題，這不僅增加在建項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，也造成企業(yè)資源的浪費(fèi)。二是不重視資金預(yù)算管理。資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。但一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的預(yù)算管理不夠重視，沒有根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況編制資金預(yù)算計(jì)劃，也沒明確企業(yè)年度資金運(yùn)作的重點(diǎn)，從而導(dǎo)致企業(yè)融資成本上升，出現(xiàn)盲目貸款和不合理存款的情況。三是缺乏資金使用監(jiān)督激勵(lì)機(jī)制。很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視資金預(yù)算的執(zhí)行，不能定期對(duì)資金使用情況進(jìn)行檢查，對(duì)應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款等反映資金往來的賬目沒有做到逐筆跟蹤管理，沒有制定相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)懲罰機(jī)制。四是缺乏定期的財(cái)務(wù)分析，無法及時(shí)掌握企業(yè)的償債能力和經(jīng)營狀況。

（四）房地產(chǎn)調(diào)控政策的不利影響

為遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭和調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，近年來，國家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，房地產(chǎn)企業(yè)各種融資途徑受到限制，融資出現(xiàn)困境。在銀行信貸方面，中央銀行多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，直接導(dǎo)致銀行銀根收緊，房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資受阻，一些資信不強(qiáng)的中小企業(yè)融資困難，資金鏈出現(xiàn)斷裂。在債券融資方面，由于對(duì)發(fā)債主體要求嚴(yán)格和債券市場(chǎng)發(fā)展不佳，房地產(chǎn)企業(yè)利用債券融資的渠道一直不暢通。在上市融資方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)周期性強(qiáng)、波動(dòng)大的行業(yè)特點(diǎn)，加上政府對(duì)上市融資主體的要求嚴(yán)格，能夠通過上市來籌集資金的房地產(chǎn)企業(yè)為數(shù)不多，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)還不能依賴上市來填補(bǔ)資金缺口。加之近年來，證監(jiān)會(huì)暫停審批房地產(chǎn)企業(yè)IPO和嚴(yán)控增發(fā)以及資產(chǎn)重組，等于直接堵死了房地產(chǎn)在權(quán)益市場(chǎng)上公開融資的渠道。在信托融資方面，由于房地產(chǎn)信托發(fā)展過快，使得風(fēng)險(xiǎn)積聚，銀監(jiān)會(huì)出于風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的考慮，要求房地產(chǎn)信托融資逐筆申報(bào)，造成事實(shí)上的審批前置機(jī)制。這樣，在銀行信貸受阻后，信托融資也面臨阻礙。各條融資途徑受到限制，企業(yè)籌資難度也隨之加大，一旦開發(fā)資金得不到保障，企業(yè)將無法正常運(yùn)營。

三、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)觀

正確的風(fēng)險(xiǎn)觀是指在企業(yè)內(nèi)部使全體員工樹立起風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，這種意識(shí)會(huì)影響企業(yè)管理層乃至所有員工的決策和行為。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，管理者進(jìn)行的決策總是伴隨各種風(fēng)險(xiǎn)，并且往往風(fēng)險(xiǎn)越大，回報(bào)也就越大。而房地產(chǎn)業(yè)恰恰是高收益高回報(bào)的行業(yè)，幾乎每一個(gè)投資項(xiàng)目都會(huì)伴隨高風(fēng)險(xiǎn)，這就要求企業(yè)的高層管理決策者有一個(gè)良好的風(fēng)險(xiǎn)觀，正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在做出決策之前能認(rèn)真分析企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，以及項(xiàng)目的預(yù)期回報(bào)和存在的風(fēng)險(xiǎn)值，綜合考慮種種因素后做出恰當(dāng)?shù)呐袛?。但一些房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)巨額利潤的誘惑往往忽略其背后潛在的高風(fēng)險(xiǎn)，不顧企業(yè)自身的經(jīng)營狀況和承受能力，做出一些冒險(xiǎn)的投資，這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致企業(yè)陷入無法持續(xù)的絕境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要在每一項(xiàng)決策中保持良好的風(fēng)險(xiǎn)觀和正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，綜合考慮各種因素，最終做出正確的抉擇。

（二）及時(shí)關(guān)注國家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策變動(dòng)

由于房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中的特殊地位，房地產(chǎn)的調(diào)控不但受到市場(chǎng)的制約，國家政策對(duì)它的調(diào)控也至關(guān)重要，甚至在特殊時(shí)期會(huì)具有很強(qiáng)的政策導(dǎo)向性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時(shí)，必須時(shí)刻關(guān)注國家的相關(guān)政策。此外，企業(yè)也要關(guān)注金融市場(chǎng)的波動(dòng)，因?yàn)槿绻荒苷_選擇籌資時(shí)機(jī)，一旦金融緊縮，銀根抽緊，銀行借貸利率上升，很可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。因此，面臨金融市場(chǎng)波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)在籌措資金時(shí)，要盡量采取有利的計(jì)息方式，避免企業(yè)出現(xiàn)較大的損失。

（三）提高自有資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的比例

過高的資產(chǎn)負(fù)債率和單一的銀行信貸融資方式使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。要想改變這一現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該遵循優(yōu)序融資理論，首先通過內(nèi)部融資，提高自有資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中所占的比例。企業(yè)可用的自有資金包括提取的盈余公積金、未分配利潤以及固定資產(chǎn)折舊。因?yàn)閮?nèi)部融資來自于企業(yè)內(nèi)部，無須融資費(fèi)用和用資費(fèi)用，具有自主性強(qiáng)、資本成本低、風(fēng)險(xiǎn)小等特點(diǎn)，所以應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)首選的資金來源。

（四）合理安排資本結(jié)構(gòu)和籌資期限的組合方式

資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)長期負(fù)債與所有者權(quán)益的比例關(guān)系。保持合理的資本結(jié)構(gòu)，不僅可以給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)杠杠收益和節(jié)稅收益，降低資金成本，最大化企業(yè)價(jià)值，而且可以向外部投資者傳遞良好的經(jīng)營信號(hào)。同時(shí)，企業(yè)要按照資金使用期限的長短合理籌資長短期債務(wù)，既要避免集中償還本金，也要杜絕資金閑置，充分實(shí)現(xiàn)資金的高速有效運(yùn)轉(zhuǎn)。

（五）加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性研究

房地產(chǎn)企業(yè)的每一個(gè)投資項(xiàng)目都需要巨大的資金支持，因此，企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真搜集與投資項(xiàng)目相關(guān)的信息資料，從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)層面對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性論證，以保證投資決策的正確。具體來說，要研究當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，熟悉與房地產(chǎn)相關(guān)的政策法規(guī)，進(jìn)行合理的投資組合搭配，比如住宅與商鋪構(gòu)建結(jié)合，發(fā)揮不同類型房地產(chǎn)的功能，最大限度滿足市場(chǎng)需要。其次，要對(duì)項(xiàng)目所在地質(zhì)、水電路和未來城市規(guī)劃狀況進(jìn)行仔細(xì)調(diào)研，做好投資估算和投資收益的預(yù)測(cè)工作。

（六）做好資金回收工作

首先，企業(yè)要制定合理的資金使用計(jì)劃，實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控和審批，合理安排資金的調(diào)度。其次，在樓市調(diào)控政策打壓下，為了防范商品房積壓，通過降價(jià)促銷回籠資金的手段也必不可少。此外，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理工作，比如，通過建立穩(wěn)定的信用政策，對(duì)客戶進(jìn)行資信評(píng)估，對(duì)到期的賬款及時(shí)派人催收，必要時(shí)通過法律途經(jīng)追回。還可以通過建立銷售回款責(zé)任制，將回款任務(wù)落實(shí)到具體責(zé)任人。

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