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房地產(chǎn)經(jīng)營模式范文第1篇

【關(guān)鍵詞】面向客戶；房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)營模式

1 引言

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展, 一方面改善了人民的居住條件, 另一方面也使房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場, 客戶逐漸成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)者, 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營存在的問題也逐漸顯露出來。企業(yè)在生產(chǎn)成本最低的地方大批量建造住宅, 而客戶則希望能在最便利生活的地方購買住宅, 同時要求產(chǎn)品類型多樣, 服務(wù)具有人性化, 滿足個性化需求。房地產(chǎn)企業(yè)的供給和客戶的需求不能準(zhǔn)確對接, 原因在于企業(yè)把房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)作為經(jīng)營對象, 并不十分清楚客戶在何時、何地以什么樣的價格需要企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù), 企業(yè)應(yīng)將經(jīng)營視角轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)客戶, 采用客戶經(jīng)營模式。

2 房地產(chǎn)客戶經(jīng)營的內(nèi)涵與特點(diǎn)

2.1 房地產(chǎn)客戶經(jīng)營的內(nèi)涵

房地產(chǎn)客戶經(jīng)營是相對于傳統(tǒng)經(jīng)營的一種新型經(jīng)營模式。企業(yè)將經(jīng)營對象由房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)客戶, 客戶由被動的接受者上升為企業(yè)經(jīng)營的主動者, 企業(yè)以客戶為中心進(jìn)行資源配置和策略實施, 通過為客戶創(chuàng)造價值來獲得盈利。其內(nèi)涵包括以下方面:

2.1.1 房地產(chǎn)客戶是企業(yè)經(jīng)營的對象

房地產(chǎn)客戶是購買使用房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)者, 其由潛在的客戶、形成中的客戶以及穩(wěn)定的客戶構(gòu)成。潛在的客戶具有潛在的房地產(chǎn)購買需求, 是企業(yè)培養(yǎng)的對象。形成中的客戶處于房地產(chǎn)的購買階段, 是企業(yè)競爭的對象。穩(wěn)定的客戶處于物業(yè)消費(fèi)階段, 企業(yè)可對其價值進(jìn)行深度開發(fā)和利用。企業(yè)把客戶當(dāng)作經(jīng)營對象, 關(guān)注客戶需求的變化, 并滿足其個性化需求。

2.1.2 企業(yè)以客戶為中心進(jìn)行資源配置

企業(yè)在硬件建設(shè)上, 建立客戶經(jīng)營系統(tǒng), 負(fù)責(zé)客戶信息收集、決策、數(shù)據(jù)挖掘等工作, 同時把優(yōu)秀的人力資源配置到客戶研究、定位、促銷、服務(wù)等部門。在資金投入上, 在客戶期望的區(qū)位建設(shè)房地產(chǎn)。在客戶置業(yè)、入住、消費(fèi)的全過程中, 企業(yè)把資源配置到增強(qiáng)客戶體驗的要素上, 為客戶提供便利。企業(yè)以客戶為核心來配置資源, 能夠提高資源的使用效率, 也滿足了客戶的需求。

2.1.3 企業(yè)的經(jīng)營手段是實施客戶滿意的經(jīng)營策略

房地產(chǎn)客戶的滿意是客戶在置業(yè)和物業(yè)消費(fèi)中所感知的效果與期望值相比較后形成的感覺狀態(tài), 其由產(chǎn)品滿意、服務(wù)滿意、企業(yè)形象滿意等要素構(gòu)成[1]。企業(yè)采用客戶滿意的經(jīng)營策略, 對客戶進(jìn)行跟蹤, 及時獲得客戶不滿意的信息, 并實施相應(yīng)的補(bǔ)救措施, 改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)。通過實施客戶滿意的經(jīng)營策略還可以進(jìn)一步獲得客戶忠誠。

2.1.4 企業(yè)通過為客戶創(chuàng)造價值來獲得盈利

企業(yè)是價值的創(chuàng)造者, 客戶是價值的接受者和評判者, 企業(yè)創(chuàng)造的價值能否被客戶認(rèn)可取決于客戶對價值的感知。房地產(chǎn)客戶的感知價值是客戶在一定期間, 對企業(yè)提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)所感知到的利益與付出成本之間的差額。房地產(chǎn)企業(yè)密切關(guān)注客戶需求, 通過定制營銷、個性化服務(wù)來為客戶創(chuàng)造價值。客戶獲得價值, 持續(xù)地購買和消費(fèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù), 又使企業(yè)獲得盈利。

2.2 房地產(chǎn)客戶經(jīng)營的特點(diǎn)

房地產(chǎn)客戶經(jīng)營作為一種全新的房地產(chǎn)經(jīng)營模式,其具有以下特點(diǎn):

2.2.1 房地產(chǎn)客戶經(jīng)營是一種拉動型的經(jīng)營模式

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營是一種推動型的經(jīng)營模式, 企業(yè)先生產(chǎn)出產(chǎn)品, 然后將其推向市場, 企業(yè)貫徹的是備貨型經(jīng)營方針; 而在客戶經(jīng)營模式中, 企業(yè)以客戶的需求為起點(diǎn)來進(jìn)行生產(chǎn), 并貫徹客戶滿意的經(jīng)營方針, 是一種拉動型的經(jīng)營模式。

2.2.2 房地產(chǎn)客戶經(jīng)營實現(xiàn)了多元化的細(xì)分市場

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營, 企業(yè)致力于面向統(tǒng)一的市場, 提供標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品和服務(wù), 而在客戶經(jīng)營模式中, 企業(yè)將每一個客戶或每一部分客戶當(dāng)作一個細(xì)分市場, 充分了解每一個目標(biāo)客戶的需求, 并滿足其需求。

2.2.3 房地產(chǎn)客戶經(jīng)營貫徹了人本經(jīng)營的思想

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營, 企業(yè)從自身利益和觀點(diǎn)出發(fā), 認(rèn)為只要有好的產(chǎn)品和服務(wù), 市場肯定會認(rèn)可, 企業(yè)貫徹的是物本經(jīng)營的思想; 而在客戶經(jīng)營模式中, 企業(yè)從客戶的角度、用客戶的觀點(diǎn)來進(jìn)行經(jīng)營決策, 即關(guān)注客戶的需求變化, 并滿足其個性化需求, 因此, 企業(yè)貫徹的是人本經(jīng)營的思想。

3 房地產(chǎn)企業(yè)采用客戶經(jīng)營模式的可行性

3.1 客戶的資產(chǎn)性是客戶經(jīng)營模式實施的前提

客戶在購買和消費(fèi)房地產(chǎn)的過程中, 一方面與企業(yè)建立契約關(guān)系, 另一方面給企業(yè)創(chuàng)造利潤, 客戶是企業(yè)擁有的、控制的, 能夠以貨幣計量的經(jīng)濟(jì)資源, 即客戶是房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)。資產(chǎn)經(jīng)營是企業(yè)通過對資產(chǎn)進(jìn)行組織、管理、運(yùn)籌、謀劃和優(yōu)化配置來促進(jìn)資產(chǎn)的最大化增值, 并使企業(yè)獲得盈利的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)客戶是企業(yè)的資產(chǎn), 企業(yè)可對其實施資產(chǎn)化經(jīng)營, 獲取其給企業(yè)創(chuàng)造的價值。

3.2 客戶要求參與房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營為客戶經(jīng)營模式的實施提供了基礎(chǔ)

房地產(chǎn)價值昂貴、使用壽命長, 客戶一生中購買的次數(shù)有限, 客戶要求參與房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營, 行使業(yè)主的權(quán)利?？蛻魠⑴c房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營, 一方面給企業(yè)提供了客戶需求信息, 企業(yè)可針對性地提品和服務(wù), 滿足其價值需求; 另一方面, 也加強(qiáng)了企業(yè)與客戶的溝通, 企業(yè)對客戶進(jìn)行引導(dǎo), 縮小客戶期望價值與感知價值的差距,提高客戶對企業(yè)經(jīng)營策略的認(rèn)可度。

3.3 信息技術(shù)的發(fā)展為客戶經(jīng)營模式的實施提供了可能

網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展使得企業(yè)與客戶的溝通變得更加方便, 這種溝通幾乎不受時間和地域的限制, 企業(yè)可以及時了解客戶的需求, 為其提供可視化的設(shè)計界面, 讓其參與房地產(chǎn)的開發(fā)。另一方面, 數(shù)據(jù)倉庫、數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的發(fā)展為企業(yè)收集、分析、處理和利用客戶數(shù)據(jù)提供了科學(xué)的手段, 為決策提供了支持, 使客戶資產(chǎn)的運(yùn)作和經(jīng)營成為可能, 并提高了客戶經(jīng)營的效率和效果。

4 房地產(chǎn)企業(yè)實施客戶經(jīng)營模式的措施

4.1 營造客戶型企業(yè)文化

客戶型企業(yè)文化是企業(yè)在客戶經(jīng)營過程中形成的,并為全體員工所遵循的共同意識、價值觀念、職業(yè)道德、行為規(guī)范和準(zhǔn)則的總和, 其包括客戶是企業(yè)的重要資產(chǎn)、關(guān)注客戶的個性化需求、客戶百分之百滿意等內(nèi)容。它能夠統(tǒng)一員工的以客戶為中心的理念, 激勵員工自覺地并協(xié)同一致地為客戶創(chuàng)造價值。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)本著創(chuàng)新、以人為本、全員參與的原則, 通過分析總結(jié)、規(guī)劃設(shè)計、貫徹落實等步驟來營造客戶型企業(yè)文化。

4.2 建設(shè)信息技術(shù)平臺

信息技術(shù)尤其是網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、數(shù)據(jù)倉庫、知識發(fā)現(xiàn)、數(shù)據(jù)挖掘等先進(jìn)信息技術(shù)是企業(yè)貫徹客戶經(jīng)營模式的重要支撐和保證, 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建設(shè)信息技術(shù)平臺。企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)獲取客戶信息, 并建立客戶數(shù)據(jù)倉庫, 運(yùn)用知識發(fā)現(xiàn)、數(shù)據(jù)挖掘等技術(shù)來系統(tǒng)識別和解釋客戶數(shù)據(jù)背后隱藏的模式和趨勢, 并預(yù)測客戶的未來行為, 為經(jīng)營決策提供支持和科學(xué)依據(jù)。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身條件, 依托外部技術(shù)力量來建設(shè)信息技術(shù)平臺, 并在運(yùn)行中不斷完善。

4.3 實施定制營銷

企業(yè)將客戶納入到房地產(chǎn)開發(fā)中, 與客戶相互交流,定義出對客戶最有價值的產(chǎn)品、服務(wù)與信息的組合, 并通過專業(yè)軟件在計算機(jī)中進(jìn)行模擬, 同時實施該定制項目。在客戶物業(yè)消費(fèi)階段, 企業(yè)提供菜單式服務(wù)供客戶選擇, 還可以根據(jù)客戶的特殊要求為其設(shè)計、定制服務(wù), 企業(yè)充當(dāng)資源的組織者和服務(wù)的管理者, 滿足客戶的個性化需求。

5 結(jié)語

隨著客戶成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)者, 其將成為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營對象。房地產(chǎn)客戶經(jīng)營模式能夠更好地為客戶創(chuàng)造價值, 滿足客戶的個性化需求, 同時也提升了企業(yè)的盈利能力, 其一定會成為最具競爭力的經(jīng)營模式。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊宏濤.房地產(chǎn)客戶滿意營銷[J].商業(yè)時代, 2006( 9) .

房地產(chǎn)經(jīng)營模式范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；O2O；產(chǎn)品銷售；服務(wù)銷售；信息交付

中圖分類號：F299.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）13-0049-04

一、引言

隨著互聯(lián)網(wǎng)科技的發(fā)展，電子商務(wù)發(fā)展迅速，并已經(jīng)被被眾多商家與廣大消費(fèi)者所接受[1]。在B2B、B2C、C2C等常用的幾類電子商務(wù)模式里，商品的流通是以信息為基礎(chǔ)，引導(dǎo)資金正向流動，并最終依靠物流來完成的一個動態(tài)過程。在這個過程中，信息、資金和物流三者缺一不可。其中，資金和信息都可以在互聯(lián)網(wǎng)上完成，而物流環(huán)節(jié)要在線下才能完成[2]。

2016年，企業(yè)在線銷售的開展比例達(dá)45.3%。在傳統(tǒng)媒體與新媒體加快融合發(fā)展的趨勢下，互聯(lián)網(wǎng)在企業(yè)營銷體系中扮演的角色越發(fā)重要，互聯(lián)網(wǎng)營銷推廣比例達(dá)38.7%。在供應(yīng)鏈升級改造過程中，企業(yè)日益重視并充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的作用[3]。而O2O作為一種全新的電子商務(wù)模式，引起了國內(nèi)學(xué)者廣泛的關(guān)注。王艷江認(rèn)為，O2O（Online To Off-line）即線上到線下，是把互聯(lián)網(wǎng)作為線下交易的基礎(chǔ)，最終把線下的商務(wù)機(jī)會與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合在一起。如此，線下實體店的服務(wù)通過互聯(lián)網(wǎng)在線上吸引消費(fèi)者；相反，消費(fèi)者也可以通過互聯(lián)網(wǎng)在線上篩選商家并支付選中的商品或服務(wù)，最終在實體店進(jìn)行線下消費(fèi)[4]。2012年，王慧認(rèn)為，將線上虛擬經(jīng)濟(jì)與線下實體經(jīng)濟(jì)結(jié)合起砭褪O2O商業(yè)模式，即消費(fèi)者在線上網(wǎng)絡(luò)平臺上下單支付，再到線下實體店消費(fèi)[5]。2013年，盧益清、李忱提出，O2O模式就是將線下交易與互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用結(jié)合在一起，也就是說，某交易平臺將大量實體店商家的信息在互聯(lián)網(wǎng)上，消費(fèi)者通過互聯(lián)網(wǎng)下單并支付，最后到實體店享受服務(wù)和提取所購商品[6]。傳統(tǒng)的電子商務(wù)必須有客流、資金流、信息流和物流，而新興的O2O模式是將信息流和資金流放在互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行，并且由于此類消費(fèi)品的特殊性，消費(fèi)者必須到實體店才能獲得商品或服務(wù)，O2O能為商家?guī)泶罅靠土?，但通常不需要物流?014年，王麗總結(jié)了目前我國的O2O主要應(yīng)用在團(tuán)購網(wǎng)站以及打車軟件上[7]。張波認(rèn)為，隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的興起及迅速發(fā)展，O2O會成為21世紀(jì)最主流的電子商務(wù)模式[8]。

筆者認(rèn)為，O2O就是線上線下虛實結(jié)合，即使互聯(lián)網(wǎng)作為實體交易的前臺，將線下的實體商業(yè)機(jī)會與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來。在O2O營銷模式中，整個消費(fèi)過程由線上和線下兩部分，平臺、商戶與消費(fèi)者三方構(gòu)成（見圖1）。其主要交易流程由線上撮合、線上支付、線下消費(fèi)與消費(fèi)反饋形成交易流程鏈（見圖2）。

圖1 O2O構(gòu)成示意圖

圖2 O2O交易流程示意圖

消費(fèi)者被線上的商品或服務(wù)所吸引并篩選線上資源。對于消費(fèi)者而言，互聯(lián)網(wǎng)可以成千上萬、不同種類的商品匯聚到一起，商家想要占據(jù)榜首就必須提供性價比較高的商品或服務(wù)；而O2O減少了傳統(tǒng)交易的中間環(huán)節(jié)，為消費(fèi)者提供更多的選擇以及更為方便的服務(wù)；在傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)時代中，品牌的傳播通常是依靠傳統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)媒體的廣告，而在新一階段的互聯(lián)網(wǎng)時代中，品牌的傳播主要依靠新興的社交媒體，每一位社交網(wǎng)絡(luò)用戶都有可能成為品牌廣告的載體，每一位消費(fèi)者有足夠通暢的渠道發(fā)聲，可能形成左右市場的影響力。而對于商戶來說，獲得更多的宣傳、展示機(jī)會可以吸引更多的新客戶到店實現(xiàn)購買，最終達(dá)成推廣效果；通過數(shù)據(jù)分析，對消費(fèi)者的行為模式進(jìn)行分析，更好地掌握客戶消費(fèi)心理、合理安排運(yùn)營，降低成本、減少線下實體店鋪對黃金地段的依賴，極大地減少租金支出。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中O2O營銷模式

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易成功，而從事居間、等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，不僅是一手房的買賣，還包括二手房的買賣；不僅提供房地產(chǎn)的買賣業(yè)務(wù)服務(wù)，還提供房地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)服務(wù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，雖然屬于經(jīng)紀(jì)行業(yè)，但是因為房地產(chǎn)市場活動特點(diǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，又區(qū)別于其他的經(jīng)紀(jì)行業(yè)，具有中介性、有償性、公共性及專業(yè)性等自有特征[9]。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的O2O

在“互聯(lián)網(wǎng)+”的浪潮中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也在尋求與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合的新模式，O2O就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)+”下的新產(chǎn)物。由于房地產(chǎn)商品自身所帶有位置固定性、產(chǎn)品獨(dú)一無二等特殊屬性，其交易不能完全在線上完成，必須有線上和線下共同配合才能完成。線上，信息流和部分資金流在房地產(chǎn)電子商務(wù)平成。購房者通過互聯(lián)網(wǎng)查詢到現(xiàn)有的房產(chǎn)信息，并通過條件篩選排除掉一部分的無用信息，再交納一定訂金或保證金，從而達(dá)成可能要購房的意向。線下，購房者通過到房屋所在地的實地看房、簽約，最終支付剩余房款與傭金。房地產(chǎn)O2O產(chǎn)業(yè)鏈（如圖3所示）。

2014年，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)吹響O2O的號角[10]。線上，金融大鱷平安中國推出中國平安好房網(wǎng)，革命性地提出“去中介化”口號，勵志打造中國領(lǐng)先并具強(qiáng)大影響力的“互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)”電商平臺。同年7月，易居克而瑞官方平臺房價點(diǎn)評網(wǎng)，成為目前國內(nèi)同類產(chǎn)品中唯一一個可以準(zhǔn)確計算單套房屋價格的電子商務(wù)平臺。為房產(chǎn)價格市場信息的公開化和透明化、為房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系平衡做出不可磨滅的貢獻(xiàn)。鏈家在線更名為鏈家網(wǎng)，金融業(yè)務(wù)全面鋪開。鏈家地產(chǎn)的商業(yè)模式從客戶的價值和體驗出發(fā)，為客戶在線選擇房源、線下看房到交易環(huán)節(jié)能提供可供追溯的保障，提升客戶的交易安全性和顧客滿意度。線下，各地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為抵制搜房網(wǎng)和安居客擴(kuò)張，紛紛推出了自己的互聯(lián)網(wǎng)平臺。6月，深圳世華地產(chǎn)成為Q房網(wǎng)品牌特許加盟商，從而實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。而搜房網(wǎng)與世聯(lián)行以及合富輝煌的合作，正式拉開了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)O2O革命的序幕[11]。

（二）展望

隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，以及行業(yè)分工越來越細(xì)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專業(yè)服務(wù)需求將會顯著增加。

據(jù)統(tǒng)計，截至2016年12月，中國網(wǎng)民已達(dá)到7.31億，其中手機(jī)網(wǎng)民6.95億，占比達(dá)95.1%；同時67.5%的網(wǎng)民使用手機(jī)網(wǎng)上支付，50.3%的網(wǎng)民在線下實體店購物時使用手機(jī)支付結(jié)算。開發(fā)手機(jī)端APP是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中O2O的大勢所趨。

加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，促進(jìn)服務(wù)規(guī)范化。相關(guān)的主管部門要盡快出臺關(guān)于促進(jìn)和規(guī)范房地產(chǎn)電子商務(wù)的法律法規(guī)，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動O2O規(guī)范化，做到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、高效發(fā)展。

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房地產(chǎn)經(jīng)營模式范文第3篇

關(guān)鍵詞 ：高職院校 房地產(chǎn)經(jīng)營與估價 工學(xué)結(jié)合

現(xiàn)在全國范圍內(nèi)各高職院校大力推廣和實踐工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式?，F(xiàn)結(jié)合我院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式運(yùn)行情況做簡單的探索與分析。

我院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)自成立起，就與學(xué)校工學(xué)結(jié)合的人才培養(yǎng)模式保持一致，并做到以下幾點(diǎn)：

1.堅持工學(xué)結(jié)合的辦學(xué)思想

深刻認(rèn)識“工學(xué)結(jié)合”的意義。我院從經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展對人才的需求及自身生存發(fā)展的高度，深刻認(rèn)識“工學(xué)結(jié)合”在培養(yǎng)高技能人才中的重要作用，要認(rèn)識到“工學(xué)結(jié)合”是經(jīng)濟(jì)發(fā)展對高職教育提出的客觀要求，也是高職院校自身生存發(fā)展的內(nèi)在需求。企業(yè)深層次參與教學(xué)過程是保證高職教育特色和質(zhì)量的不可缺少的要素之一，我院先后與多家房地產(chǎn)經(jīng)營與估價企業(yè)建立了合作關(guān)系，學(xué)生在第三年去這些企業(yè)實習(xí)一年取得了不錯的效果。

2.調(diào)整專業(yè)和開發(fā)新課程

從教育與社會需求的結(jié)合點(diǎn)入手，把企業(yè)崗位、技能要求與學(xué)校的專業(yè)設(shè)置、課程體系、課程教學(xué)的組織實施有效結(jié)合起來，讓企業(yè)由配角變成主角，參與到學(xué)校的教學(xué)、管理和決策。緊貼區(qū)域經(jīng)濟(jì)需求，校企共建專業(yè)。邀請行業(yè)企業(yè)專家成立專業(yè)建設(shè)指導(dǎo)委員會，根據(jù)行業(yè)企業(yè)需求開設(shè)或調(diào)整專業(yè)，讓行業(yè)企業(yè)共同參與制訂專業(yè)發(fā)展規(guī)劃、人才培養(yǎng)方案等。如我院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的人才培養(yǎng)方案在每次修訂時，都邀請房地產(chǎn)行業(yè)的專家參與，并把專家的可行性意見寫入新版本的人才培養(yǎng)方案，這樣做到緊跟實際需要。在校企合作中努力探索多樣化實現(xiàn)形式。

3.共建共享校內(nèi)外實訓(xùn)基地

我院根據(jù)生產(chǎn)流程和職業(yè)崗位要求，建設(shè)集“學(xué)做合一、生產(chǎn)與實訓(xùn)合一、教學(xué)與技術(shù)服務(wù)合一”的校內(nèi)生產(chǎn)性實訓(xùn)基地和緊密型的校外實習(xí)基地。（1）學(xué)校遴選一批優(yōu)秀企業(yè)，雙方進(jìn)行雙向選擇，根據(jù)“優(yōu)勢互補(bǔ)、產(chǎn)權(quán)明晰、利益共享、互惠互利”的原則共建共享實訓(xùn)基地。通過基地合建，推進(jìn)工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式改革，推進(jìn)工作過程導(dǎo)向課程體系改革，推進(jìn)雙師結(jié)構(gòu)教學(xué)團(tuán)隊建設(shè)。（2）拓寬校外實習(xí)基地的建設(shè)渠道，開發(fā)校外實習(xí)基地的多專業(yè)實訓(xùn)功能，建立多種類型實習(xí)基地，實現(xiàn)校內(nèi)外基地的緊密銜接。我院在去年還在各系成立了校企合作教育科，其功能就是加強(qiáng)校企合作，深化工學(xué)結(jié)合的培養(yǎng)模式。雖然剛開始正式運(yùn)行，我堅信，校企合作教育科必將在工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式深化中起到非常重要的作用。

4.建立專兼結(jié)合的雙師結(jié)構(gòu)師資團(tuán)隊

工學(xué)結(jié)合的關(guān)鍵問題之一是建立一支專兼結(jié)合的雙師結(jié)構(gòu)師資團(tuán)隊，專業(yè)教師隊伍建設(shè)重點(diǎn)是形成在本專業(yè)（行業(yè)）中具有影響力的專業(yè)帶頭人和骨干教師隊伍。（1）要重視學(xué)歷、職稱的提高與實踐本領(lǐng)和研發(fā)能力的培養(yǎng)。要讓教師意識到參加培訓(xùn)進(jìn)修是他們必須履行的一種義務(wù)，學(xué)校也要出臺相應(yīng)的鼓勵政策，制訂教師進(jìn)修培訓(xùn)計劃和評估標(biāo)準(zhǔn)。比如：我院制定師資隊伍建設(shè)的五種能力規(guī)劃，鼓勵教師參加職業(yè)技能鑒定或考取資格證書，進(jìn)行學(xué)歷學(xué)位進(jìn)修，接受現(xiàn)代教育教學(xué)技能培訓(xùn)，強(qiáng)化課改，去相關(guān)企業(yè)實習(xí)、學(xué)習(xí)教育學(xué)相關(guān)知識、參加或主持科研項目、參編或主編教材等；要鼓勵教師主動下企業(yè)鍛煉，提高實踐教學(xué)能力。我院還根據(jù)課程和實踐要求，聘請房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的專家擔(dān)任兼職教師工作，為學(xué)生講解相關(guān)學(xué)科，達(dá)到理論實踐的結(jié)合。

在我院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式實踐 中不可避免出現(xiàn)一些問題，具體表現(xiàn)在：

1．傳統(tǒng)的教學(xué)管理體制落后

工學(xué)結(jié)合的辦學(xué)模式需要建立相應(yīng)的現(xiàn)代創(chuàng)新教學(xué)管理體系。而傳統(tǒng)的教學(xué)管理體制已經(jīng)落后，表現(xiàn)在（1）由于教師習(xí)慣了傳統(tǒng)的課堂教學(xué)方式，對下企業(yè)、進(jìn)車間指導(dǎo)實訓(xùn)有抵觸情緒，因此工學(xué)結(jié)合在具體落實到每一門課程時往往會遇到很多阻力。（2）課程開發(fā)多數(shù)還不能適應(yīng)職業(yè)崗位需求?，F(xiàn)在高職課程的改革僅依靠由學(xué)校和企業(yè)組成的有關(guān)組織機(jī)構(gòu)來進(jìn)行課程內(nèi)容的選擇、知識的編排和課程的設(shè)置，沒有較權(quán)威的組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核，勢必存在局限性和片面性。真正構(gòu)建以崗位職業(yè)能力和工作過程為導(dǎo)向的課程體系，還很艱難。（3）實訓(xùn)條件仍需改善。首先是實訓(xùn)基本條件不足，無法滿足學(xué)生基本技能訓(xùn)練，如房地產(chǎn)預(yù)算、造價實訓(xùn)較強(qiáng)，而房地產(chǎn)銷售、策劃相對建設(shè)薄弱。其次是實訓(xùn)場地不足，無法滿足生產(chǎn)性實訓(xùn)的需要。要引入企業(yè)開展生產(chǎn)性實訓(xùn)需要較大的“教學(xué)工廠”才能運(yùn)行，場地問題也是制約高職院校開展校企合作、實現(xiàn)生產(chǎn)性實訓(xùn)的瓶頸。（4）雙師素質(zhì)教師嚴(yán)重不足。雖然調(diào)研顯示我國高職院校雙師素質(zhì)教師已占很高的比率，但其中很多是僅參加一次培訓(xùn)、考取一個職業(yè)資格證書就成為“雙師”的，真正具備較高理論知識，又有豐富實踐經(jīng)驗，能指導(dǎo)學(xué)生實訓(xùn)的雙師素質(zhì)教師嚴(yán)重不足。比如房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)教師持有的房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格證書就不多，而這是推進(jìn)“工學(xué)結(jié)合”的關(guān)鍵。

2.企業(yè)缺乏合作意識

大多數(shù)企業(yè)認(rèn)為培養(yǎng)人才是職業(yè)院校的責(zé)任和義務(wù)，導(dǎo)致“校企合作”只停留在單純選擇人才的層面，要么就是被動地進(jìn)行捐資助學(xué)，不參與或很少參與人才的培養(yǎng)，真正的工學(xué)結(jié)合無法進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)的性質(zhì)決定了企業(yè)培養(yǎng)人才的周期比較長，企業(yè)沒有太多的時間培訓(xùn)，這也是企業(yè)不愿與高職院校合作的原因。

綜上所述，做好工學(xué)結(jié)合建議如下：

1.加大實訓(xùn)基地力度。要在兩個層次上建立實訓(xùn)基地。一是建立房地產(chǎn)教學(xué)工廠。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、估價、中介咨詢等房地產(chǎn)企業(yè)工作場景，建立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等實訓(xùn)室。

二是建立真實場景的公司。有條件的高職院?？梢钥紤]自己組建房地產(chǎn)策劃或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，也可以和房地產(chǎn)企業(yè)合作，成立高職院校分公司。

2.加強(qiáng)真正的雙師型師資和兼職教師建設(shè)

針對目前不少雙師型教師只取得證書而缺乏實踐經(jīng)驗或者取得的證書含金量不高等情形，建議高職院校出資讓教師參加輔導(dǎo)班，幫助教師考取含金量較高的職業(yè)資格證書，或者出資讓教師集中一段時間去房地產(chǎn)企業(yè)去實習(xí)，這樣在保證實習(xí)時間的情況下，最大限度的讓教師學(xué)習(xí)最新的實踐知識，當(dāng)然需要高職院校大力配合，在不影響學(xué)院正常教學(xué)的情況下進(jìn)行。這樣的雙師型教師建設(shè)才不會流于形式。

另外，要重視兼職教師的建設(shè)。我院多年來打造一批高水平的兼職教師隊伍，對教學(xué)上起到不可磨滅的作用。但實踐中還存在一線高水平企業(yè)管理人員、技術(shù)人員因為工作繁忙無法到學(xué)校指導(dǎo)學(xué)生的情況。因此，需要高職學(xué)院和房地產(chǎn)企業(yè)要克服困難，協(xié)調(diào)一致，引進(jìn)更多的高水平的兼職人才。

3．建立專門的工學(xué)結(jié)合機(jī)構(gòu)

針對工學(xué)結(jié)合教學(xué)管理過程中存在的問題，高職院校應(yīng)當(dāng)成立專門的機(jī)構(gòu)。如我院建立了校企合作教育科。每個院系獨(dú)立設(shè)置，歸學(xué)院統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。校企合作教育科主要是溝通與企業(yè)的關(guān)系，貫徹教育部工學(xué)結(jié)合的思想，為學(xué)生聯(lián)系實習(xí)、就業(yè)單位。為我院邁進(jìn)國家一流高職院校作出突出貢獻(xiàn)。當(dāng)然，校企合作教育科不是孤立存在的，還得與學(xué)院各部門協(xié)調(diào)、團(tuán)結(jié)，共進(jìn)，配合，這樣真正把工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式進(jìn)行下去。

工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式是一個新型而又復(fù)雜的模式，還有許多東西需要我們?nèi)ヌ剿?，我相信隨著理論和實踐水平的不斷提高，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價的人才培養(yǎng)模式會不斷完善的。

參考文獻(xiàn)

1.職業(yè)教育課程開發(fā)與實施 嚴(yán)中華 清華大學(xué)出版社

房地產(chǎn)經(jīng)營模式范文第4篇

Abstract： Based on the construction and improvement of the transport infrastructure caused by Nanjing Summer Youth Olympic Games， the price of real estate near the rail traffic around Nanjing Olympic Sports Center has increased significantly. In this paper， according to the collect samples of real estate surveys and related data， the trend of housing price changes caused by the construction of the Youth Olympic rail transit infrastructure is explored and the ordinary residential real estate value near to Nanjing Olympic Sports Center subway station is forecasted. The improvement of rail transit infrastructure surrounding Nanjing Olympic Sports Center caused by the Nanjing Youth Olympic Games pushes up prices of real estate. The driving effect of the real estate caused by convenient transportation facilities is also gradually emerging. The price of core areas rose rapidly in the short term， but the duration of this effect is shorter. After the Youth Olympic Games， the prices of real estate near the Olympic Sports Center will decrease， and then recover to small steady growth.

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)價值；灰色模型；預(yù)測；軌道交通

Key words： real estate；grey model；forecast；rail transit

中圖分類號：F282；O212 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）03-0039-06

0 引言

2014年8月16日第二屆青年夏季奧運(yùn)會（以下簡稱青奧會）在南京開幕。自2010年申辦成功以來，青奧會作為南京發(fā)展戰(zhàn)略部署的重要組成部分，在促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、提升文化認(rèn)同感的同時，更是為青奧會加大了以南京奧體中心為聚點(diǎn)，延伸至周邊諸多場館的軌道交通設(shè)施建設(shè)。地鐵的發(fā)展將帶動沿線舊城改造和新城區(qū)的開發(fā)，提高沿線物業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)價值。本文將以南京奧體中心周邊的新建站點(diǎn)（地鐵十號線上的中勝站、元通站、奧體中心站，以及地鐵二號線上的奧體東站）為例，對南京奧體中心及其周邊地鐵沿線地區(qū)房價的變化趨勢進(jìn)行研究。

目前，國內(nèi)已經(jīng)有不少關(guān)于重大體育賽事影響房價的詳細(xì)調(diào)查研究，然而對重大賽事導(dǎo)致交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善改變區(qū)位條件而影響房價的理論研究還很鮮見，更不用提對其影響的定量評估。發(fā)生此種現(xiàn)象的原因主要是由于重大事件對房價影響具有隱性，其使用價值難以從市場價值中分離，加之我國房地產(chǎn)市場起步晚，數(shù)據(jù)開放性弱而加劇了這一現(xiàn)象。但在當(dāng)前環(huán)境下，城市地鐵建設(shè)產(chǎn)生了“一線帶活一片”的效應(yīng)，使得沿線區(qū)域的房地產(chǎn)升值，因此深入研究重大體育事件通過影響交通便利性對房價造成的具體影響，對購房者、城市規(guī)劃者和決策者等都具有實際參考價值。于購房者而言，能有效地對房地產(chǎn)價值進(jìn)行估計進(jìn)行合理購置與投資；于城市規(guī)劃者和決策者而言，能有效地降低政策制定和實施的盲目性，為城市發(fā)展戰(zhàn)略的定位和調(diào)整提供理論依據(jù)和有效指導(dǎo)?；诖耍狙芯恳?014年南京青年奧運(yùn)會為實例，收集、統(tǒng)計奧體中心附近地鐵沿線的房地產(chǎn)價值并建立灰色預(yù)測模型對房價進(jìn)行預(yù)測，分析由交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善對房價的影響。

1 文獻(xiàn)綜述

距離南京青奧會結(jié)束已經(jīng)歷時近兩年，這種大型的體育賽事的舉辦帶來的一系列的有關(guān)房地產(chǎn)價值的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)更是引起了相關(guān)學(xué)者的關(guān)注，眾多學(xué)者針對大型賽事與房地產(chǎn)價值這二者聯(lián)系做出過相關(guān)研究。例如，崔旭靚[1]研究發(fā)現(xiàn)北京市由于奧運(yùn)會舉辦帶來的房價上漲有其自身特點(diǎn)，奧運(yùn)會帶來的經(jīng)濟(jì)帶動作用，使生活水平提高和城鎮(zhèn)化水平提高，使購房需求增加，房價上升，但是奧運(yùn)會的舉辦與購房需求沒有直接聯(lián)系；葉子君，方斌，程廷，郁佳影等[2]研究得出，重大事件是階段性影響房價上漲的關(guān)鍵因子。申奧成功兩年后，青奧會的影響開始顯現(xiàn)，同時隨著青奧會的不斷臨近。影響愈加增強(qiáng)，他們均以北京奧運(yùn)會和南京青奧會為一個整體，去研究經(jīng)濟(jì)帶動水平以及房價的變化，并未針對某一具體的重要因素去分析影響房價變化的趨勢。

鑒于此，本文擬針對軌道交通這一因素進(jìn)行分析。軌道交通對于房價的影響，相關(guān)學(xué)者曾經(jīng)做出過相應(yīng)不同程度的研究。趙冬琦曾研究南京長江緯七路過江隧道開通影響到房價的攀升，得出交通影響的即時性、區(qū)域性特征，造成交通成本的提高及不同區(qū)域人通需求的差異，從而影響到房價的跌幅[3]。湯學(xué)永通過對軌道交通沿線房價分布的特點(diǎn)和變動趨勢進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)了軌道交通的修建對房地產(chǎn)價格時間和空間上有著明顯的波動影響[4]。同樣張興勝，高忠研究得出城市交通對住宅房價卻有影響其影響效應(yīng)分為：空間影響、時間影響和區(qū)位影響[5]。杜文姬，盧志強(qiáng)對北京越來越易達(dá)與通達(dá)的城市公共交通與其周邊房價的變化進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)二者之間的影響是顯著的[6]。

當(dāng)前國內(nèi)外文獻(xiàn)中，對于城市軌道交通對住房價格的影響大多集中于一般城市層面的研究，研究內(nèi)容聚焦于影響顯著性、影響大小和影響范圍等問題。這些問題非常重要，但城市軌道交通對住房價格的影響規(guī)律不限于此，還有很多內(nèi)部規(guī)律和更細(xì)節(jié)的影響有待探索。本文擬針對南京青奧會舉辦帶動軌道交通發(fā)展，居民房產(chǎn)距離新建地鐵站點(diǎn)的遠(yuǎn)近影響房價的程度和趨勢，并針對這樣的趨勢對奧體中心一帶的房價做出估計。

2 問題描述

南京青奧會的舉辦，促進(jìn)了南京奧體中心附近地鐵干線的新建與站點(diǎn)重新規(guī)劃，在奧體中心附近共有奧體中心站、奧體東站、夢都大街站、興隆大街站、元通站、中勝站、綠博園站七個站點(diǎn)。通過收集距離這七個站點(diǎn)的附近的27個普通居民住宅小區(qū)從2010年至2015年共六年的季度房價數(shù)據(jù)，構(gòu)建灰色模型分析，分析隨時間變化房地產(chǎn)價值的變動趨勢與特點(diǎn)。

本研究的因變量為奧體中心地鐵沿線附近房地產(chǎn)的價格，通過價格的變動來反應(yīng)價值的變化規(guī)律。鑒于我國房地產(chǎn)市場的評估機(jī)制還不完善，缺少權(quán)威的評估機(jī)構(gòu)，且對房地產(chǎn)進(jìn)行評估的費(fèi)用比較高；而通過調(diào)查的方式獲得交易價格的費(fèi)用比較低，并且交易價格更能反應(yīng)房地產(chǎn)市場的真實情況，能夠比較靈敏的反應(yīng)房地產(chǎn)價格隨時間的變化情況，所以本研究選取通過抽樣調(diào)查方式獲得的普通住宅房地產(chǎn)價值（樣本小區(qū)均位于南京奧體中心附近，距離新建地鐵站點(diǎn)約200米到1500米不等），數(shù)據(jù)如表1。

根據(jù)普通住宅小區(qū)距離最近地鐵站點(diǎn)的人行距離遠(yuǎn)近與房價的關(guān)系得出：距離地鐵站點(diǎn)越近，房價受其影響越明顯，故按此規(guī)律將收集的原始數(shù)據(jù)賦予不同的權(quán)重進(jìn)行處理[7]，其權(quán)重賦予表，如表2。

得出每一季度奧體中心地鐵沿線普通住宅價值的均價，結(jié)果如表3。

根據(jù)上表繪制更直觀的折線圖，如圖1。

由圖1定性分析可以看出：2010年底，因南京青奧會的申辦成功，南京奧體中心周邊軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施開始建設(shè)、完善，其對房價的影響呈漸進(jìn)式推進(jìn)。隨著交通設(shè)施便利，對房地產(chǎn)的推動效應(yīng)也逐漸顯現(xiàn)。奧體中心周邊區(qū)域房地產(chǎn)價值快速上漲，在南京奧體中心附近軌道交通基本健全的2014年第一季度，房地產(chǎn)價值達(dá)到有史以來最高水平，隨著青奧會的舉辦房地產(chǎn)價值一直維持在那一價格水平，但是此影響持續(xù)時間較短，在青年奧運(yùn)會結(jié)束之后，奧體中心附近地鐵周邊的房價有小幅度降低，隨后又恢復(fù)至小幅度穩(wěn)態(tài)增長的狀態(tài)。

4 結(jié)論

近幾年，房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為金融建筑和股市等經(jīng)濟(jì)板塊發(fā)展的重要推動力，而諸如南京青奧會等的這樣一類大型體育賽事推動軌道交通建設(shè)與完善，是影響周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要因素。本文選擇了南京奧體中心周圍具有代表性的普通住宅的房地產(chǎn)市場六年的均價數(shù)據(jù)作為分析對象，預(yù)測未來兩年內(nèi)奧體中心地鐵沿線普通住宅均價的變動情況。所提出的預(yù)測結(jié)果可為間接調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場價值的供需平衡提供可行性的參考，同時為廣大的房地產(chǎn)投資決策者的管理與決策提供一定的科學(xué)性借鑒。本文得出的研究結(jié)果也表示，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場在諸如軌道交通建設(shè)等方面的正面影響下，會呈現(xiàn)一定程度的有規(guī)律的變化。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也可利用此因素積極推動，進(jìn)而正向帶動中國其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動中國經(jīng)濟(jì)。

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房地產(chǎn)經(jīng)營模式范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；內(nèi)部控制；風(fēng)險管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的及成因

（一）財務(wù)風(fēng)險的概念

財務(wù)風(fēng)險是指由于各種意外和不可控因素導(dǎo)致企業(yè)在一定時間和范圍內(nèi)實際財務(wù)成果與預(yù)期成果發(fā)生偏離的情況，這種狀況可能會使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失或或者更大的收益。

（二）財務(wù)風(fēng)險在中小房地產(chǎn)企業(yè)中的成因及表現(xiàn)

結(jié)合我國中小房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)、市場狀況與國情，財務(wù)風(fēng)險的成因與表現(xiàn)在以下幾個方面：1、負(fù)債經(jīng)營模式所導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。所有事物都具有兩面性，負(fù)債經(jīng)營模式也不例外，它是我國中小房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因。我國中小房地產(chǎn)企業(yè)均采用負(fù)債經(jīng)營模式，而企業(yè)過度負(fù)債會為企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生埋下隱患。2、國家宏觀調(diào)控所導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度隨著十的召開達(dá)到高峰。首先，胡總書記提出要大力推行城鎮(zhèn)化這一發(fā)展道路，為三四線城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展勾勒除了廣闊的空間。而中央于十后仍舊堅持“房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松”，使得中小企業(yè)面臨經(jīng)營困境外，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動也受到相當(dāng)大的影響。2、資金回收不足所導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。高負(fù)債經(jīng)營模式下的中小房地產(chǎn)企業(yè)，本金償還主要依靠房屋銷售所帶來的收益。但是在當(dāng)前市場環(huán)境下，中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營范圍多處于三四線城市，這類城市人口流動性很弱，缺乏對房產(chǎn)的剛性需求；并且在過去幾年中，許多三四線城市的土地供給極度膨脹，造成房地產(chǎn)供大于求，許多樓盤折價銷售，資金回籠不理想，造成經(jīng)營困難，加大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對措施

（一）負(fù)債經(jīng)營所導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險的對策

我國中小房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對負(fù)債經(jīng)營所導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險時，應(yīng)充分發(fā)揮負(fù)債經(jīng)營的優(yōu)勢，防范和消化負(fù)債所帶來的財務(wù)風(fēng)險。首先，應(yīng)該樹立正確的風(fēng)險防范意識，建立有效的應(yīng)對策略。企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實際與外部情況，度量經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的組合關(guān)系，建立健全財務(wù)信息處理系統(tǒng)和風(fēng)險防控組織，通過這些工具制定謹(jǐn)慎的負(fù)債計劃并做好相應(yīng)的還款計劃。其次，財務(wù)風(fēng)險管理的關(guān)鍵在于保持合理的資金結(jié)構(gòu)，維持適當(dāng)?shù)膫鶆?wù)水平。通常來說，房地產(chǎn)的開發(fā)周期為2-4年，企業(yè)應(yīng)當(dāng)更具開發(fā)周期來合理安排資金結(jié)構(gòu)以及負(fù)債比率，在實際工作中，企業(yè)確定合理負(fù)債比率時還應(yīng)該注意以下幾個方面：第一，企業(yè)負(fù)債具有固定性，但市場卻是多變，因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)單純的利用財務(wù)杠桿，追求最佳資本機(jī)構(gòu)，而是保持低水平的負(fù)債率，空出一部分負(fù)債能力和變現(xiàn)能力強(qiáng)的流動資產(chǎn)來保持企業(yè)財務(wù)的靈活性。

（二）國家宏觀調(diào)控所導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險的對策

1、排除盲目擴(kuò)張。目前我國中小房地產(chǎn)企業(yè)正處于宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景之下，在做出投資決策前應(yīng)開戰(zhàn)投資可行性分析，關(guān)注市場發(fā)展方向與走勢，選擇合適的投資范圍及實際，在防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的同時提高資金的使用效率。2、避免不合理融資。高負(fù)債的經(jīng)營方式已經(jīng)越來越不適合目前的中小房地產(chǎn)企業(yè)。從理論上講，應(yīng)該將企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率控制在50%以下為宜。結(jié)合自身特點(diǎn)及外部環(huán)境做出合理的資金需求量預(yù)算，降低股利發(fā)放以獲取更多的留存收益，防止財務(wù)風(fēng)險的加劇。3、規(guī)范管理企業(yè)現(xiàn)金流。企業(yè)應(yīng)通過科學(xué)有效的方式合理規(guī)劃現(xiàn)金流，使其滿足企業(yè)日常運(yùn)營或面臨突發(fā)狀況的需要；建立健全內(nèi)部控制系統(tǒng)，加強(qiáng)對現(xiàn)金的監(jiān)控；加強(qiáng)財務(wù)管理來實現(xiàn)資源合理配置，提高資金周轉(zhuǎn)率，最終實現(xiàn)防控財務(wù)風(fēng)險的目的。

（三）資金回收不足所導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險

中小房地產(chǎn)企業(yè)不光可以通過引導(dǎo)消費(fèi)和策劃適宜的銷售策略來加快資金回籠速度，還可以通過科學(xué)管理成本費(fèi)用，從而控制企業(yè)資金流量而實現(xiàn)。企業(yè)經(jīng)營主要業(yè)務(wù)前，該業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)都應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行成本費(fèi)用控制預(yù)算制度；經(jīng)營主要業(yè)務(wù)時，應(yīng)及時跟業(yè)務(wù)進(jìn)度，重視業(yè)務(wù)流程設(shè)計和各流程的實際完成情況，避免由于返工所造成的成本費(fèi)用的增加；業(yè)務(wù)結(jié)束后，應(yīng)及時檢驗業(yè)務(wù)完成狀況是否符合合同標(biāo)準(zhǔn)，各項費(fèi)用是否在合同規(guī)定的限額之內(nèi)，防止不合理的費(fèi)用增加到結(jié)算成本當(dāng)中。最后，還要將業(yè)務(wù)結(jié)束時實際發(fā)生成本費(fèi)用總額與業(yè)務(wù)預(yù)算進(jìn)行比對分析，對企業(yè)在業(yè)務(wù)流程中的成本費(fèi)用控制水平作出評價。

三、研究結(jié)論

中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)中一個特殊的企業(yè)群里，該群體比較大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)所有者能力范圍比較有限，企業(yè)所在地多位于三四線城市，而三四線城市房地產(chǎn)市場較大型房地產(chǎn)企業(yè)所在的一二線城市來說比較低迷，人口流動性較低也導(dǎo)致了居民對房產(chǎn)的剛性需求不高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢造成購買力不足。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從企業(yè)建立初期建立健全內(nèi)部控制制度和財務(wù)風(fēng)險防控部門的建設(shè)，做好市場需求度調(diào)查，結(jié)合經(jīng)營所在地需求狀況及土地情況與自身的能力狀況建立有效的內(nèi)部控制制度與財務(wù)風(fēng)險防控制度；做好項目成本的控制籌資額的預(yù)測，抓好日?，F(xiàn)金流量的管理，避免資不抵債的發(fā)生；投資項目前利用好市場信息甚至專業(yè)人員及部門做好可行性分析；密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策與市場環(huán)境的轉(zhuǎn)變，抓住良好的投資與開發(fā)時期以增加企業(yè)盈利能力，更要分析合適的開發(fā)與投資收縮時期，避免企業(yè)投資開發(fā)不合理所造成的資金鏈斷裂等財務(wù)問題。

參考文獻(xiàn)：

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