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一、居住權(quán)的基本概念

（一）居住權(quán)的歷史沿革

居住權(quán)制度源于羅馬法。在羅馬法中，居住權(quán)的性質(zhì)為人役權(quán)。人役權(quán)是指為了特定人的利益而使用他人之物的權(quán)利，包括用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)和奴畜使用權(quán)四種。居住權(quán)制度在其他人役權(quán)如用益權(quán)和使用權(quán)中也有所反映。

用益權(quán)，指無(wú)償?shù)厥褂?、收益他人之物而不損壞或變更物的本質(zhì)的權(quán)利。享有用益權(quán)的人被稱為用益權(quán)人，物的所有人則被稱為虛所有人。它產(chǎn)生發(fā)展的最初目的，是被家長(zhǎng)用來(lái)作為處分遺產(chǎn)的一種手段，通過(guò)遺囑將某項(xiàng)遺產(chǎn)的使用、收益權(quán)遺贈(zèng)給需要照顧的人，使某些有繼承權(quán)的家庭成員，特別是繼承權(quán)被剝奪的寡婦或者未婚女兒有可能取得一種供養(yǎng)。由于用益權(quán)的目的在于維持用益權(quán)人的日常生活需要，故無(wú)論動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，包括房屋，都可以成為用益權(quán)的標(biāo)的物。

使用權(quán)，是權(quán)利人在個(gè)人需要的范圍內(nèi)，對(duì)他人的物按照其性質(zhì)加以利用的權(quán)利。如果此時(shí)使用權(quán)的標(biāo)的物為房屋，則可供使用權(quán)人居住，也涉及居住權(quán)。使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)與用益權(quán)人基本相同。不同之處在于，用益權(quán)包括使用和收益兩種權(quán)能，而使用權(quán)的行使，則在供個(gè)人需要的限度內(nèi)，使用標(biāo)的物而已，故用益權(quán)中的收益的確定，于使用權(quán)并不適用。

居住權(quán)，是指因居住而使用他人房屋的權(quán)利。居住權(quán)是一種獨(dú)立的人役權(quán)，在其范圍上要比使用權(quán)廣，比用益權(quán)窄。可見(jiàn)，羅馬法上三種獨(dú)立的人役權(quán)中都涉及居住權(quán)這一問(wèn)題，這種立法體例為許多大陸法系國(guó)家所采納，并在此基礎(chǔ)上有所發(fā)展。

法國(guó)民法基本承襲了羅馬法的規(guī)定，在《法國(guó)民法典》中規(guī)定了用益權(quán)制度。該法典第578條對(duì)用益權(quán)下了定義：“用益權(quán)是指，如同本人是所有權(quán)人，享用所有屬于他人之物的權(quán)利，但享用人應(yīng)負(fù)責(zé)保管物之本體?！庇靡鏅?quán)包含了用益權(quán)人以各種方式對(duì)于包括房屋在內(nèi)的物進(jìn)行使用和收益的權(quán)利，從該法典的結(jié)構(gòu)來(lái)看，使用權(quán)為用益權(quán)的一種，而居住權(quán)則為使用權(quán)的一種，這一點(diǎn)與羅馬法不同。在此前提下，居住權(quán)較用益權(quán)、使用權(quán)，顯示出限制逐步增多的特點(diǎn)。因而從性質(zhì)上講，使用權(quán)與居住權(quán)是在效力上減弱了的用益權(quán)。

《德國(guó)民法典》在物權(quán)篇中同時(shí)規(guī)定了用益權(quán)、限制的人役權(quán)和居住權(quán)三項(xiàng)制度，為他人居住、使用房屋這一目的提供了多種法律方式。此法典從1030條至1089條用了60個(gè)條文來(lái)規(guī)定用益權(quán)，并且分為物上用益權(quán)、權(quán)利用益權(quán)、財(cái)產(chǎn)用益權(quán)三種用益權(quán)類型，其中的物上用益權(quán)包括了對(duì)于他們房屋予以使用、收益的權(quán)利。限制人役權(quán)，指的是為特定人設(shè)定的物權(quán)性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)，其是介于地役權(quán)和用益權(quán)之間的權(quán)利。這一權(quán)利的主要形態(tài)為居住權(quán)，可以說(shuō)，在限制的人役權(quán)中，包括了居住權(quán)。而德國(guó)民法中的居住權(quán)，是指對(duì)他人的房屋以居住為目的而加以使用的權(quán)利。由于《德國(guó)民法典》對(duì)用益權(quán)規(guī)定得較為詳細(xì)，此種權(quán)利與居住權(quán)較為類似，居住權(quán)的許多方面要適用用益權(quán)的規(guī)定。

（二）居住權(quán)的法律特征

根據(jù)我國(guó)的《物權(quán)法（草案）》第180條規(guī)定，居住權(quán)，是指居住權(quán)人對(duì)他人享有所有權(quán)的住房及其附屬設(shè)施享有的占有、使用的權(quán)利。從此定義，我們可以看出：（1）居住權(quán)是一種用益物權(quán)。用益物權(quán)，是指非所有權(quán)人對(duì)他人所有之物所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。由于居住權(quán)須經(jīng)過(guò)登記程序才具有對(duì)世性和絕對(duì)性，故而居住權(quán)具有物權(quán)的效力，屬于用益物權(quán)的一種。（2）居住權(quán)既然是一種用益物權(quán)，那它肯定有一定的期限。具體期限通常由當(dāng)事人在合同中特別約定或根據(jù)遺囑、遺贈(zèng)來(lái)確定，并應(yīng)當(dāng)在登記機(jī)關(guān)登記。（3）居住權(quán)的主體是自然人，不可以是法人。這是由于居住權(quán)主要是基于婚姻、家庭關(guān)系而產(chǎn)生的，是源于贍養(yǎng)、扶養(yǎng)等現(xiàn)實(shí)目的而設(shè)立的。（4）居住權(quán)具有不可轉(zhuǎn)讓性，不能與權(quán)利人相分離，權(quán)利人死亡，居住權(quán)消滅。這是有設(shè)立居住權(quán)的目的所決定的。（5）居住權(quán)的設(shè)立通常是無(wú)償?shù)?。物?quán)法草案第182條規(guī)定，居住權(quán)人“可以不支付住房使用費(fèi)，不承擔(dān)重大維修費(fèi)用，但遺囑、遺贈(zèng)另有表示或者合同另有約定的除外”。

（三）居住權(quán)的內(nèi)容

1、居住權(quán)人的權(quán)利

（1）房屋占有和使用權(quán)。居住權(quán)人有權(quán)占有、使用他人所有的房屋，這是居住權(quán)人最重要、最基本的權(quán)利。居住權(quán)人既可以使用他人的全部房屋，也可以使用房屋的一部分，房屋的面積應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同、遺囑或登記記載的面積加以確定。如無(wú)特別規(guī)定，則原則上應(yīng)當(dāng)以保證居住權(quán)人正常居住、生活為限。當(dāng)然，居住權(quán)人在使用該房屋時(shí)，可以基于生活上照顧等正當(dāng)理由，而允許他人共同使用。（2）出租的權(quán)利。從《物權(quán)法（草案）》第180條的規(guī)定來(lái)看，居住權(quán)人一般不享有對(duì)房屋的收益權(quán)。但對(duì)此應(yīng)當(dāng)有例外的規(guī)定，一定條件下的租賃權(quán)就是一個(gè)例外。根據(jù)《物權(quán)法（草案）》第183條的規(guī)定，在一般情況下，居住權(quán)人不可將房屋出租給他人以收取租金，這是由居住權(quán)作為人役權(quán)的基本性質(zhì)和設(shè)置居住權(quán)的法律目的所限定的。但是當(dāng)事人可以以約定排除這一規(guī)定。比如，在作為養(yǎng)老計(jì)劃的居住權(quán)中，房屋所有權(quán)人在讓與所有權(quán)而自己保留居住權(quán)時(shí)，也大多會(huì)考慮同受讓人約定，用出租部分房屋來(lái)使自己獲得更多收益。當(dāng)然，在居住權(quán)有期限時(shí)，租賃的期限不得超過(guò)居住權(quán)的期限或其剩余期限。（3）物上請(qǐng)求權(quán)。居住權(quán)人享有排除所有權(quán)人和第三人妨害的權(quán)利。這是根據(jù)居住權(quán)的立法體系得出的解釋。因?yàn)榫幼?quán)是物權(quán)，居住權(quán)人為排除他人妨害可以行使物上請(qǐng)求權(quán)，包括請(qǐng)求侵權(quán)人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還占有、恢復(fù)原狀等。此外，《物權(quán)法（草案）》第185條還規(guī)定了居住權(quán)的追及效力，即所有權(quán)人的變更不影響居住權(quán)的效力，這也是居住權(quán)作為物權(quán)而具有的強(qiáng)勢(shì)效力的體現(xiàn)。

2、居住權(quán)人的義務(wù)

（1）合理使用的義務(wù)。我國(guó)《物權(quán)法（草案）》規(guī)定，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理使用住房（第182條）。居住權(quán)人應(yīng)以善良管理人的原則性要求享受其權(quán)利，并以權(quán)利取得人及其家庭居住所必要為限。居住權(quán)人行使使用權(quán)時(shí)，須依房屋的居住用途，在不毀損房屋本體或變更其性質(zhì)的情形下對(duì)房屋加以利用，以供生活的需要。居住權(quán)人不得將房屋用于經(jīng)營(yíng)用途。當(dāng)然投資性居住權(quán)，不在此限。（2）承擔(dān)房屋日常費(fèi)用的義務(wù)。我國(guó)《物權(quán)法（草案）》規(guī)定，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)居住房屋的日常費(fèi)用（第181條）。我國(guó)可以借鑒法國(guó)和羅馬法上的做法，房屋的大修一般應(yīng)當(dāng)由房屋所有權(quán)人承擔(dān)，但所有權(quán)人并沒(méi)有維護(hù)房屋以供居住權(quán)人使用的義務(wù)，因此大修是房屋所有權(quán)人基于其所有權(quán)的享有而發(fā)生的自愿行為；但其他正常維修和房屋稅費(fèi)應(yīng)由居住權(quán)人負(fù)擔(dān)。正常維修費(fèi)用包括保存、管理和正常修繕?lè)课莸馁M(fèi)用，由于居住權(quán)人未履行正常修繕義務(wù)，導(dǎo)致必須對(duì)房屋進(jìn)行大修，此時(shí)的大修費(fèi)用也應(yīng)由居住權(quán)人支付。房屋的稅費(fèi)，指在居住權(quán)存續(xù)期間，定期年負(fù)擔(dān)，例如稅金、租金、不動(dòng)產(chǎn)年金，以及其他由于收益而產(chǎn)生的負(fù)擔(dān)。（3）返還房屋的義務(wù)。在居住權(quán)消滅時(shí)，居住權(quán)人有返還房屋的義務(wù)。如果居住權(quán)是因?yàn)榫幼?quán)人死亡而消滅的，則其繼承人有返還房屋的義務(wù)。但是，對(duì)于房屋在正常情況下使用所產(chǎn)生的折舊，居住權(quán)人不負(fù)有返還義務(wù)。該義務(wù)在我國(guó)《物權(quán)法（草案）》條文中沒(méi)有直接規(guī)定，建議未來(lái)物權(quán)法對(duì)此加以明確，即單設(shè)一條明確規(guī)定，“居住權(quán)消滅后，居住權(quán)人負(fù)有返還住房給所有權(quán)人的義務(wù)?！?/p>