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【摘要】房地產(chǎn)投資信托在近年來得到了快速的發(fā)展，但其潛藏的風(fēng)險卻一直被有關(guān)投資者所忽視。筆者在分析了我國房地產(chǎn)信托所面臨的宏觀行業(yè)風(fēng)險、實際運(yùn)營風(fēng)險和法律監(jiān)管缺失風(fēng)險之后，從政府部門及信托機(jī)構(gòu)的角度就如何應(yīng)對風(fēng)險展開了探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信托風(fēng)險防范

一、引言

隨著近些年國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)信貸門檻的收緊，融資難的壓力迫使房地產(chǎn)開發(fā)者不斷探尋新型融資路徑。房地產(chǎn)投資信托作為發(fā)達(dá)國家一種成熟的融資手段，憑借其靈活的金融創(chuàng)新和政策規(guī)避優(yōu)勢受到許多開發(fā)商的青睞。目前，國內(nèi)信托公司發(fā)行的集合資金信托產(chǎn)品已經(jīng)逾千個，其中大部分資金都投向了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。房地產(chǎn)投資信托的火爆和一路走高，雖然緩解了不少地產(chǎn)開發(fā)公司的資金壓力，但部分信托產(chǎn)品暴露出的風(fēng)險也使得我們不得不予以特殊關(guān)注。

二、房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的風(fēng)險因素分析

1、宏觀行業(yè)風(fēng)險

一般來說，信托產(chǎn)品的風(fēng)險首先來源于其作為標(biāo)的的資產(chǎn)，具體到房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品而言，房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀性風(fēng)險是其風(fēng)險的首要來源。國內(nèi)目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，無論是借貸型亦或是股權(quán)型，其本質(zhì)都是資金型信托產(chǎn)品，都同房地產(chǎn)市場本身的波動密切相關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中政策、資金、土地供求市場等因素中的任一因素發(fā)生變化都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形勢的轉(zhuǎn)變；一旦某個關(guān)鍵環(huán)節(jié)發(fā)生問題，便很容易發(fā)生資金鏈繃斷；房地產(chǎn)企業(yè)很容易因此陷入困境，由此導(dǎo)致信托產(chǎn)品發(fā)生行業(yè)風(fēng)險，難以兌付。從房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品本身的發(fā)展而言，其也面臨著很大的風(fēng)險。信貸政策逐步收緊的近十年，房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品有了一個井噴式的增長。雖然許多條款的規(guī)定有所不同，所接受的監(jiān)管也不一樣，但從本質(zhì)上來說，其只是銀行貸款的一個變種。不過同銀行相比，信托公司在貸款使用監(jiān)控、風(fēng)險管理、實際經(jīng)營方面都嚴(yán)重缺乏經(jīng)驗，其自有資本金也不足以抵抗很大的風(fēng)險。事實上，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的發(fā)行正是因為公司沒有達(dá)到銀行信貸的要求，因此信托產(chǎn)品面臨的風(fēng)險不言而喻。

2、實際運(yùn)營風(fēng)險

（1）信托公司尚缺乏成熟的項目選擇和評估制度。信托公司對于房地產(chǎn)投資項目的選擇及評估能力很大程度上決定著信托投資房的收益水平和風(fēng)險，信托公司有必要肩負(fù)起評估項目收益性及風(fēng)險性的責(zé)任。目前國內(nèi)與房地產(chǎn)信托公司配套的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)尚未出現(xiàn)，信托公司本身也不具有這方面的豐富經(jīng)驗。因此，在房地產(chǎn)投資信托市場走向規(guī)?；统墒熘?，項目選擇和評估能力的高低也始終是信托產(chǎn)品多潛藏的巨大風(fēng)險。

（2）信托產(chǎn)品的條款設(shè)計還尚未成熟，許多房地產(chǎn)信托資金更多的是作為一種“過橋貸款”的性質(zhì)而存在。雖然目前出現(xiàn)了諸如股權(quán)信托方式和財產(chǎn)信托方式等，但由于國內(nèi)一直缺乏具有穩(wěn)定收租收益的房地產(chǎn)項目，所以國內(nèi)主要的房地產(chǎn)投資信托形式仍然是資金型信托。在具體的運(yùn)作模式上，仍然遵照的是傳統(tǒng)的貸款形式，形式比較固定。信托產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓形式也僅局限于信托憑證的轉(zhuǎn)讓，信托產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓市場還尚未構(gòu)建起來。

（3）信托投資公司本身素質(zhì)參差不齊。有相當(dāng)一部分信托公司自身治理結(jié)構(gòu)就存在問題，從業(yè)人員的素質(zhì)也參差不一。信托公司和信托產(chǎn)品的快速擴(kuò)張也導(dǎo)致相當(dāng)多的信托公司鋌而走險，違規(guī)經(jīng)營。根據(jù)有關(guān)監(jiān)管部門的數(shù)據(jù)顯示，新登記的信托公司中，約有三分之一都存在這樣那樣的問題，主要集中在違規(guī)操作和壞賬比例居高不下這兩方面。信托公司違背規(guī)定操作或不注重風(fēng)險控制，導(dǎo)致原定的信托目的難以實現(xiàn)，使不少的投資者蒙受經(jīng)濟(jì)損失。

3、法律監(jiān)管缺失風(fēng)險

信托產(chǎn)品作為國內(nèi)金融業(yè)的新興產(chǎn)品，在法律建設(shè)方面存在著嚴(yán)重滯后的問題，主要的表現(xiàn)則是信托合同的條款在法律中存有缺陷，導(dǎo)致后續(xù)發(fā)生法律糾紛甚至難以依法律履約?？梢灶A(yù)計的是，相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)之路還非常漫長，而房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品市場則快速發(fā)展，這為房地產(chǎn)投資信托的健康發(fā)展蒙上了陰影。投資者對于信托產(chǎn)品缺乏足夠了解亦或是存在某種錯誤認(rèn)識也是潛在的風(fēng)險之一。許多投資者尚不清楚信托產(chǎn)品，并不能提供承諾的收益率。這意味著在信托產(chǎn)品開始進(jìn)行運(yùn)作之后，如果實際的可獲得收益率達(dá)不到信托公司宣稱的水平，購買者也無權(quán)要求信托公司以宣稱的收益率兌現(xiàn)收益信托產(chǎn)品的擔(dān)保效力僅存在于信托公司與被投資項目之間。因此可以說，如果被投資方（房產(chǎn)開發(fā)公司）出現(xiàn)破產(chǎn)現(xiàn)象，信托公司是優(yōu)先被償付的對象，信托產(chǎn)品受益者則無權(quán)獲得償付。如果信托公司自身不能夠全額退還信托本金，投資者要承擔(dān)其中的風(fēng)險。

三、風(fēng)險防范措施探討與研究

監(jiān)管方（政府）、信托公司、投資者在房地產(chǎn)投資信托發(fā)展中有著不同的利益和訴求，各利益相關(guān)方要達(dá)到某種平衡，才能保證信托產(chǎn)品的健康發(fā)展和保證投資者的利益。房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險防范是一個系統(tǒng)性的工程，有賴于各方特別是政府監(jiān)管部門及信托公司的共同努力。當(dāng)然，信托投資者也要增加對信托產(chǎn)品和信托風(fēng)險的了解，最好能夠通過成本估算、預(yù)估收益等辦法確定所承擔(dān)風(fēng)險的大小，正確對房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品進(jìn)行投資。要從根本層面上防范房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險，還是要依賴政府部門和信托公司共同發(fā)揮作用。

1、從政府角度

（1）要完善與房地產(chǎn)信托有關(guān)的法律法規(guī)制度。

信托作為新型金融業(yè)態(tài)，沒有專門的法律予以規(guī)范，因此有必要進(jìn)行專項立法。信托立法首先是要完善對信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管范圍，對動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托、股權(quán)、債權(quán)信托等產(chǎn)品的業(yè)務(wù)操作都作出明確的規(guī)定。因為信托合同可能導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生改變，且這種改變是無償?shù)?；這在物權(quán)法中也是一個監(jiān)管的空白，有可能危害到善意第三人的合法利益，因此，有必要配套建立房地產(chǎn)信托權(quán)屬登記制度。另外與信托相關(guān)的稅收規(guī)定、財會制度、信息披露制度、外匯信托制度等都亟待完善。促進(jìn)這些專門監(jiān)管制度和配套設(shè)施的完善，才可以確保信托產(chǎn)品在法律的實時監(jiān)管下運(yùn)行。

（2）可以嘗試對房地產(chǎn)投資信托實行行業(yè)準(zhǔn)入制度

以準(zhǔn)入制度來保證房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的規(guī)范化。第一，對信托機(jī)構(gòu)資質(zhì)的準(zhǔn)入制度，未經(jīng)資質(zhì)認(rèn)定的機(jī)構(gòu)不得從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和交易；第二，對具體的信托投資項目建立批準(zhǔn)制度，具體來說就是對信托的具體投資項目在信托發(fā)行和審批上進(jìn)行把關(guān)，防止信托機(jī)構(gòu)盲目把信托投資項目推向投資者，抑制行業(yè)可能產(chǎn)生的巨大風(fēng)險；第三，建立行業(yè)從業(yè)人員的資格準(zhǔn)入制度，確保從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)能夠達(dá)到風(fēng)險防控的要求。

（3）可以嘗試對信托機(jī)構(gòu)施行差異化的管理措施。

對于規(guī)模較大、資信條件較好、依法合規(guī)經(jīng)營的信托機(jī)構(gòu)，在通用的政策規(guī)定上予以突破，比如突破信托份數(shù)限制、準(zhǔn)許異地經(jīng)營等；通過特殊性的政策規(guī)定，扶持優(yōu)質(zhì)信托機(jī)構(gòu)的快速成長和發(fā)展。對于那些經(jīng)營管理能力較差、風(fēng)險防控能力弱的信托機(jī)構(gòu)則應(yīng)當(dāng)進(jìn)行重點化監(jiān)管，確保其遵守相關(guān)制度規(guī)定，依法合規(guī)經(jīng)營。通過對信托機(jī)構(gòu)實施差異化監(jiān)管措施，保證信托行業(yè)既能快速健康發(fā)展，又能避免系統(tǒng)性風(fēng)險的過高過大。

（4）要健全信托產(chǎn)品披露制度。

健全的信托披露不僅可以對信托機(jī)構(gòu)的不合規(guī)經(jīng)營及操作予以監(jiān)管，還能使信托發(fā)行方脫離目前信托產(chǎn)品發(fā)行、營銷渠道狹窄的困境。對信托機(jī)構(gòu)和信托產(chǎn)品的信息披露規(guī)定原則上應(yīng)做到以下三點：第一，信息披露要限制在特定的媒體之上；第二，必須按照監(jiān)督部門要求的格式、語言進(jìn)行規(guī)范化披露，保證信息披露的一致性；第三，披露內(nèi)容僅限于信托業(yè)務(wù)文件、使用情況報告、重大例外事項等，要遵守重要性規(guī)定。

2、從信托機(jī)構(gòu)角度

（1）找準(zhǔn)市場定位，做專業(yè)化信托服務(wù)。

目前國內(nèi)的信托機(jī)構(gòu)還沒有做專業(yè)化信托的概念。專業(yè)化信托公司在專業(yè)積累、提供服務(wù)方面都要比通用型信托機(jī)構(gòu)更有優(yōu)勢，其風(fēng)險控制水平也更為優(yōu)異。因為風(fēng)險控制涉及到對投資項目的風(fēng)險評估、管理能力、擔(dān)保規(guī)定等諸多方面，本質(zhì)上還是與信托機(jī)構(gòu)的運(yùn)營經(jīng)驗和風(fēng)險抵抗能力有關(guān)。因此，現(xiàn)有信托機(jī)構(gòu)要嘗試向?qū)ｉT化信托的業(yè)務(wù)方向發(fā)展，找準(zhǔn)資金的優(yōu)勢，進(jìn)行準(zhǔn)確定位，從而實現(xiàn)更有效的規(guī)避風(fēng)險、為客戶提供專業(yè)化服務(wù)的初衷。

（2）建立強(qiáng)有力的內(nèi)部控制制度。

信托機(jī)構(gòu)作為資金運(yùn)作型機(jī)構(gòu)，內(nèi)控完善對其發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。第一，要嚴(yán)格遵守法人治理這一規(guī)定。目前來說，由于許多信托公司的大股東都是地方政府或壟斷央企，信托機(jī)構(gòu)的法人地位和公司治理在一定程度上都出現(xiàn)了虛化的現(xiàn)象。因此，后續(xù)監(jiān)管方面，政府部門要同信托機(jī)構(gòu)一起就如何建立透明、規(guī)范的法人治理制度展開嘗試。第二，要全面完善內(nèi)部控制框架和規(guī)范，規(guī)范應(yīng)當(dāng)涵蓋信托機(jī)構(gòu)的一切職能業(yè)務(wù)活動，包括其執(zhí)行程序和具體規(guī)定；其中，對具體業(yè)務(wù)，應(yīng)建立業(yè)務(wù)操作手冊并滿足職務(wù)的牽制規(guī)定。

（3）信托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加快業(yè)務(wù)創(chuàng)新的步伐。

房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品目前的形式還比較單一，難以滿足市場上一部分投資者的投資需求。房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展要求信托公司加快創(chuàng)新，通過創(chuàng)新手段設(shè)計出具有極大靈活性且能夠滿足投資者差異化投資需求的產(chǎn)品。信托機(jī)構(gòu)必須通過創(chuàng)新設(shè)計出具有不同收益形式、來源和風(fēng)險水平的新型信托產(chǎn)品，滿足不同偏好投資者的投資需求。解決信托資金來源也是信托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)考慮的問題?，F(xiàn)行規(guī)定中的信托份數(shù)不得超過200份的規(guī)定，無疑嚴(yán)重制約了信托的資金規(guī)模。信托機(jī)構(gòu)既然無法擺脫200份的限制，則可以從資金來源的方面進(jìn)行創(chuàng)新。200份的限制只是針對于資金信托業(yè)務(wù)而言，如果委托人的資產(chǎn)不是資金的形式，而是股權(quán)或債權(quán)形式，則可以突破200份的限制。

（4）加強(qiáng)投資決策能力和風(fēng)險控制能力建設(shè)。

信托機(jī)構(gòu)必須明晰其經(jīng)營業(yè)務(wù)風(fēng)險的性質(zhì)、來源及風(fēng)險水平高低，通過對風(fēng)險的梳理來制定相應(yīng)對策予以應(yīng)對。信托機(jī)構(gòu)有必要成立專業(yè)化風(fēng)險控制管理部門，對本機(jī)構(gòu)的宏觀風(fēng)險和業(yè)務(wù)操作風(fēng)險進(jìn)行定性和定量的雙重分析，在風(fēng)險分析的基礎(chǔ)上制定具有操作性的應(yīng)對之策。在風(fēng)險控制決策方面，必須要建立明確的決策程序和決策辦法，確保公司領(lǐng)導(dǎo)層承擔(dān)風(fēng)險控制、決策的責(zé)任，保證風(fēng)險控制活動能夠落實到位。信托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過自律性、技術(shù)性措施等的結(jié)合，最大限度地降低信托風(fēng)險。

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作者：武功治 單位：天津市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督管理總隊