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一綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項目建造成本控制現(xiàn)狀

1綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項目建造成本控制的特點(diǎn)

持有型為主的商業(yè)地產(chǎn)主要經(jīng)營收益為租金及物業(yè)增值，是以實(shí)現(xiàn)營業(yè)周期內(nèi)運(yùn)營成本最低、運(yùn)營收益最高為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)項目類型。因此，商業(yè)地產(chǎn)項目與住宅項目相比，對開發(fā)技術(shù)要求更高，同時,運(yùn)營增值空間也更大。由此可以看出，決定商業(yè)地產(chǎn)項目適合作為綠色建筑發(fā)展的著力點(diǎn)的主要原因是：第一，商業(yè)地產(chǎn)項目多采取租賃為主、租售結(jié)合的經(jīng)營模式，與傳統(tǒng)綠色建筑住宅項目相比，改變了綠色建筑增量成本的投資者和受益者分離的尷尬局面；第二，與傳統(tǒng)綠色建筑住宅項目相比，綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項目投資規(guī)模更大、回收期更長，但同時運(yùn)營增值空間也更大。這兩個因素都導(dǎo)致了投資方追求的將不再是能夠賺取市場眼球以其將建筑產(chǎn)品賣個好價錢的綠色建筑評級指標(biāo)，而是真正能節(jié)約后期運(yùn)營成本的綠色建筑運(yùn)營指標(biāo)。而這種通過運(yùn)營成本節(jié)約彌補(bǔ)前期綠色建筑增量成本的動機(jī)將有利于改變傳統(tǒng)綠色建筑住宅項目重建設(shè)、輕運(yùn)營的弊端，成本管理所關(guān)注的將不僅局限于規(guī)劃設(shè)計階段和施工階段所發(fā)生的全部費(fèi)用，還要充分考慮運(yùn)營階段成本情況，以項目特定運(yùn)營周期為視角進(jìn)行項目開發(fā)成本管理研究更有意義。

2綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項目建造成本控制存在的問題

盡管目前我國對發(fā)展綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項目建造成本的控制模式進(jìn)行了不懈的探索，但目前仍然存在諸多問題。

1）項目成本參考數(shù)據(jù)缺乏或不準(zhǔn)確，又沒有合理的、簡單可行的綠色建筑成本投入績效評價標(biāo)準(zhǔn)，因此，許多開發(fā)商難以確定合理的項目目標(biāo)成本，使后期成本管理困難。

2）項目設(shè)計指標(biāo)偏高，又沒有評價體系進(jìn)行規(guī)范和指導(dǎo)，造成能耗浪費(fèi)嚴(yán)重。

3）缺乏系統(tǒng)設(shè)計的理念，許多商業(yè)地產(chǎn)項目成為技術(shù)堆砌的產(chǎn)物，實(shí)際節(jié)能指標(biāo)遠(yuǎn)低于設(shè)計節(jié)能指標(biāo)的現(xiàn)象普遍存在，部分節(jié)能技術(shù)不實(shí)用且成本高昂，未能實(shí)現(xiàn)綠色增量成本和效益的有效平衡。

4）缺乏有效的綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項目成本動態(tài)管理方法，對項目的管控偏管理而輕治理，項目過程控制效果不理想。

二綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項目成本控制的要點(diǎn)

綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模大、參與方眾多、技術(shù)復(fù)雜的特征決定了其成本管控過程的復(fù)雜性?；诰G色項目設(shè)備的循環(huán)周期N進(jìn)行的成本管控視角，以下從決策設(shè)計管理、制度管控方面對綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項目成本管控的要點(diǎn)進(jìn)行論述。

1決策設(shè)計管理

（依靠績效評價體系作出判斷）綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項目決策設(shè)計階段的成本控制工作要遵循以下原則：

1）決策階段尤為重要，可行性研究的成功與否在一定程度上決定了項目的成?。罕M量使綠色建筑咨詢顧問提前介入項目，以便綠色建筑顧問從決策設(shè)計階段即可對項目各專業(yè)的設(shè)計方案提出意見，避免方案確定后因綠色建筑申報引起方案變更所導(dǎo)致的成本增加。

2）可以采用成本預(yù)估和效益回收預(yù)期情況對項目采用綠色建筑技術(shù)、設(shè)備及材料的情況進(jìn)行績效評價，形成較為可信的績效評價結(jié)果和運(yùn)營成本分析。

3）堅持資源節(jié)約的理念，合理確定項目的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在確保項目使用功能及舒適性的前提下，權(quán)衡優(yōu)化設(shè)計指標(biāo)，避免設(shè)計指標(biāo)偏高造成的資源浪費(fèi)。

4）重視各專業(yè)設(shè)計的系統(tǒng)整合，綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項目涉及專業(yè)眾多，技術(shù)體系復(fù)雜，與傳統(tǒng)的住宅或非綠色建筑商業(yè)項目相比更加重視專業(yè)穿插，對于設(shè)計的精細(xì)程度也要求更高，商業(yè)項目的系統(tǒng)性要求亦更高，因此，各專業(yè)要從概念設(shè)計階段就緊密合作，通過精細(xì)專業(yè)化的設(shè)計，對各種方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)籌優(yōu)化，避免專業(yè)設(shè)計沖突導(dǎo)致的設(shè)計變更或者后期節(jié)能效果不理想。

5）技術(shù)選用要兼顧技術(shù)的適宜性及可用性，既要充分與當(dāng)?shù)貧夂?、水文條件相適應(yīng)，且兼顧綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)用功能要求，又要有技術(shù)成熟且易操作的特性。

6）要兼顧所選用技術(shù)的前期施工及后期運(yùn)營成本，以特定的運(yùn)營周期為視角進(jìn)行項目經(jīng)濟(jì)分析，對綠色建筑增量成本、建造成本及產(chǎn)生效益進(jìn)行深入研究,充分論證項目的經(jīng)濟(jì)可行性,真正實(shí)現(xiàn)綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項目“使用成本最低”的目標(biāo)進(jìn)行方案選優(yōu)，確保實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策，全面提高項目的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。

2制度管控

（項目治理與項目管理相結(jié)合）綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項目涉及的參與方眾多，各個參與方在項目中考慮問題的角度不同，這就給項目整體的實(shí)施帶來了難題。然而目前，我國對綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項目成本管控的研究還是集中在對施工階段居多，且大多重管理輕治理的思維傾向也十分嚴(yán)重，這極大地制約了綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項目在我國的發(fā)展。因此，更需要有效的項目管控機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)對項目從制度到流程的全方位管控，即項目治理和項目管理相結(jié)合的項目管控模式。對于綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)過程，強(qiáng)調(diào)的是在項目參建各方的協(xié)調(diào)下，在項目建設(shè)各階段都能夠體現(xiàn)綠色建筑的特色，這就要求項目參與各方的有效溝通和協(xié)調(diào)，通過良性的溝通避免造成綠色建筑特性的缺失，保證綠色特性的可用性。因此，在綠色建設(shè)項目的項目管控模式中，主張做到摒棄靜止的、片面的和孤立的立場和觀點(diǎn)，堅持發(fā)展的、全面的、系統(tǒng)的項目管理和治理相結(jié)合的項目管控。實(shí)現(xiàn)項目治理與項目管理相結(jié)合的項目管控模式的核心思路，是通過完善的責(zé)、權(quán)、利分配制度更好地保障項目的順利實(shí)施。在此治理模式下，首先要明確的是在綠色建筑建設(shè)管控過程中，綠色等級方面及商業(yè)項目功能需求的實(shí)現(xiàn)是面向全生命周期的，要建立一套合理的制度體系，將項目建設(shè)任務(wù)分解到各個環(huán)節(jié)，并通過項目治理在參建各方中完善責(zé)、權(quán)、利的配置與制衡，從而維持項目交易中的一種良好秩序的過程，這種秩序絕非只是在出現(xiàn)治理問題時才需要，而是貫穿項目的整個建設(shè)過程。實(shí)現(xiàn)項目治理與項目管理相結(jié)合的項目管控模式的最終目標(biāo)是通過建立以項目建設(shè)目標(biāo)為導(dǎo)向的項目管控結(jié)構(gòu)，使最有能力，最有積極性做出正確決策的人掌握決策權(quán)，以合理的部門責(zé)、權(quán)、利關(guān)系和有效的執(zhí)行力去開發(fā)和利用最合適的資源，從而在此制度下，更好地通過項目管理實(shí)現(xiàn)資源、能力和態(tài)度的匹配，配合有效的監(jiān)督機(jī)制，實(shí)現(xiàn)綠色建筑項目的成本、質(zhì)量、工期和節(jié)能減排的項目目標(biāo)。

3建立獨(dú)立的商業(yè)綠色建筑項目節(jié)能及效益實(shí)現(xiàn)的績效評價及管理平臺

（商業(yè)綠色建筑項目的項目核心管理目標(biāo)統(tǒng)一）綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)過程的復(fù)雜性決定了其成本管控模式的探索將是一個漫長的過程，且目前我國綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項目尚處于起步階段，參考數(shù)據(jù)缺乏，這就要求參建方在建設(shè)過程中，一方面要積極通過綠色建筑專題會議、論壇等平臺學(xué)習(xí)新經(jīng)驗，并根據(jù)項目自身開發(fā)和運(yùn)營特點(diǎn)進(jìn)行改造實(shí)現(xiàn)為我所用，另外更重要的是，要做好建設(shè)過程中的經(jīng)驗總結(jié)和數(shù)據(jù)庫的積累，并在施工階段就要形成項目節(jié)能及效益管理平臺，實(shí)現(xiàn)能耗指標(biāo)監(jiān)測、節(jié)能成果展示和對外宣傳的展示平臺能耗在線監(jiān)測，以便后期跟蹤各項技術(shù)的實(shí)際運(yùn)營效果，積極總結(jié)經(jīng)驗，完善節(jié)能技術(shù)措施。最終通過積累和分享，在標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項目的模塊化的設(shè)計、生產(chǎn)，有效形成成熟做法的拼接復(fù)制，形成節(jié)能技術(shù)的菜單化操作，模塊化設(shè)計、成本測算、工程實(shí)施一體化操作；最終實(shí)現(xiàn)綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項目成熟成本管理模式的推廣。

三小結(jié)

本文對商業(yè)綠色建筑項目的的成本管控研究從商業(yè)周期的角度進(jìn)行了分析，首先對類似商業(yè)綠色建筑項目成本管控的現(xiàn)狀進(jìn)行了基于一定商業(yè)運(yùn)營周期角度的分析，之后對應(yīng)現(xiàn)狀問題提出了較為系統(tǒng)的商業(yè)綠色建筑項目管控要點(diǎn)分析；創(chuàng)造性地將項目治理和商業(yè)綠色建筑項目效益績效評價的內(nèi)容融入到包含一定運(yùn)營周期的成本分析中來，希望對商業(yè)綠色建筑項目的成本管控研究提供不同的視角和更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难芯糠椒ā?/p>

作者：桑培東許紅蕾單位：山東建筑大學(xué)