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內(nèi)容摘要:本文從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成研究入手,系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的特點(diǎn),對(duì)現(xiàn)實(shí)中的幾種商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了理論分析,認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營應(yīng)以商業(yè)為核心、資本為杠桿,實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)的強(qiáng)耦合,并從實(shí)證角度,以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式詮釋了該理論現(xiàn)實(shí)操作的可行性。

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式資本運(yùn)營產(chǎn)權(quán)式商鋪頤高模式萬達(dá)模式

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個(gè)系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐,從系統(tǒng)角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了研究,并提出了一種商業(yè)運(yùn)營商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和資本運(yùn)營等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營的成敗;地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn),沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā),附著其上的商業(yè)運(yùn)營則失去了必要的基礎(chǔ)和載體;資本運(yùn)營是線索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主體構(gòu)成

根據(jù)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成,相應(yīng)的運(yùn)營主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營商和資本運(yùn)營商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營商的角色,并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營商的工作,這是我國現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的常用模式

地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位

所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外,還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營商的選擇,并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。

從功能來講,地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)階段性行為,而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個(gè)長期性行為,所以從這個(gè)角度上考慮,地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運(yùn)營的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲(chǔ)備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢,并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開發(fā),然后才是商業(yè)經(jīng)營。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位,具有先天優(yōu)勢。

萬達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢,通過模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本;通過耦合大型商業(yè),實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的內(nèi)在邏輯流程;在資本運(yùn)營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營。

但萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個(gè)特點(diǎn)值得我們關(guān)注,它們分別是:

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長、投資大的特點(diǎn),以地產(chǎn)耦合商業(yè),地產(chǎn)占主動(dòng)對(duì)其在整個(gè)項(xiàng)目中的利益博弈并無益處,商業(yè)運(yùn)營商可能的變更對(duì)地產(chǎn)運(yùn)營商影響巨大。除通過地產(chǎn)的載體、租金的形式外,資本運(yùn)營未與商業(yè)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營與地產(chǎn)開發(fā)商通過契約方式的耦合,在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營上(尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí))存在一定隱患。內(nèi)容摘要:本文從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成研究入手,系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的特點(diǎn),對(duì)現(xiàn)實(shí)中的幾種商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了理論分析,認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營應(yīng)以商業(yè)為核心、資本為杠桿,實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)的強(qiáng)耦合,并從實(shí)證角度,以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式詮釋了該理論現(xiàn)實(shí)操作的可行性。

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式資本運(yùn)營產(chǎn)權(quán)式商鋪頤高模式萬達(dá)模式

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個(gè)系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐,從系統(tǒng)角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了研究,并提出了一種商業(yè)運(yùn)營商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和資本運(yùn)營等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營的成敗;地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn),沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā),附著其上的商業(yè)運(yùn)營則失去了必要的基礎(chǔ)和載體;資本運(yùn)營是線索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主體構(gòu)成

根據(jù)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成,相應(yīng)的運(yùn)營主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營商和資本運(yùn)營商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營商的角色,并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營商的工作,這是我國現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的常用模式

地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位

所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外,還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營商的選擇,并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。

從功能來講,地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)階段性行為,而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個(gè)長期性行為,所以從這個(gè)角度上考慮,地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運(yùn)營的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲(chǔ)備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢,并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開發(fā),然后才是商業(yè)經(jīng)營。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位,具有先天優(yōu)勢。

萬達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢,通過模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本;通過耦合大型商業(yè),實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的內(nèi)在邏輯流程;在資本運(yùn)營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營。

但萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個(gè)特點(diǎn)值得我們關(guān)注,它們分別是:

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長、投資大的特點(diǎn),以地產(chǎn)耦合商業(yè),地產(chǎn)占主動(dòng)對(duì)其在整個(gè)項(xiàng)目中的利益博弈并無益處,商業(yè)運(yùn)營商可能的變更對(duì)地產(chǎn)運(yùn)營商影響巨大。除通過地產(chǎn)的載體、租金的形式外,資本運(yùn)營未與商業(yè)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營與地產(chǎn)開發(fā)商通過契約方式的耦合,在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營上(尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí))存在一定隱患。