前言：本站為你精心整理了REITs國內發(fā)展范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

摘要分析了reits（房地產投資信托基金）的特性，并結合我國房地產業(yè)的現(xiàn)狀，提出在我國發(fā)展REITs是必然的，它既有利于房產商，也有利于國家、中小投資者，是一個實現(xiàn)共贏的舉措。文章進一步分析了在我國實現(xiàn)REITs的瓶頸以及解決方案。

關鍵詞房地產投資基金信托業(yè)

中圖分類號F830.8文獻標識碼A

在國家對房地產業(yè)加強宏觀調控下，房地產業(yè)急需新的融資途徑，REITs成了人們關注的焦點。本文從另一個的視角分析了REITs在我國發(fā)展的必要性以及如何將其在我國推廣。

1REITs的特性

REITs（RealEstateInvestmentTrusts，簡寫為REITs），可譯為房地產投資信投基金或房地產投資信托，這種投資實際上是一種證券化的產業(yè)投資基金，按照聚池管理（PoolingManagement)的原理成立，通過發(fā)行股票（基金單位），匯集公眾投資者資金，由專門投資機構經營管理，通過選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產項目進行投資組合，將投資綜合收益按比例分配給投資者。REITs具有以下特點：①專家管理。REITs將投資者的資金聚集成一股大的基金，由專家對基金進行管理，通過專業(yè)操作，提高資金的盈利能力；②可流動性。REITs是證券化的產業(yè)基金，持有者可以將受益憑證在市場上進行轉讓流通。上市的REITs可以在證券交易所自由交易。未上市的REITs的信托憑證一般情況下也可以在柜臺市場進行交易流通；③收益高。REITs凈收益的90％以上都必須以分紅的形式返還投資者，委托手續(xù)費僅占很小一部分，此外有很多稅收優(yōu)惠。在美國，REITs的收益率基本上都達到7.3％，比美國國債高出350個基點；④分散風險。可以通過對不同地區(qū)、不同地產商進行投資，利用組合優(yōu)勢分散風險。

美國的REITs可以分為私募REITs、不上市的公募REITs、上市流通的公募REITs，其中2/3以上的REITs上市流通。

上市REITs的操作流程如下：

募資（個人投資者和機構投資者）→專業(yè)管理機構進行管理→選擇優(yōu)質商業(yè)物業(yè)購買→投資者分紅→證券交易所上市。

從REITs的操作流程，我們可以看到這一過程涉及到中小投資者、機構投資者、專業(yè)管理機構、優(yōu)質商業(yè)物業(yè)、證券交易所。中小投資者和機構投資者是市場的資金供給者，專業(yè)管理機構是融通資金的中介機構，優(yōu)質的房地產商是資金的需求者，規(guī)范的證券交易所等交易市場是REITs的流通渠道。

2在我國發(fā)展REITs的必要性

規(guī)范的REITs運作可以使中小投資者、機構投資者、房地產商、國家實現(xiàn)共贏。和我國現(xiàn)在的信托產品相比，REITs有很多優(yōu)越的地方：①對于房地產商而言，REITs可以為房地產商提供更廣闊的籌資空間。REITs有公募和私募兩種籌資方式，公募REITs在投資人數(shù)上要求不少于100人，國內的信托業(yè)只允許私募，信托產品合同份數(shù)不能超過200份，而且嚴禁保險公司、銀行、證券投資基金、養(yǎng)老基金等投資信托產品，這些機構投資者掌握著大量的資金卻被拒之門外，這限制了房地產商的籌資途徑和籌資數(shù)量；②對于中小投資者，REITs有利于中小投資者分享房地產利潤。REITs可以進行公募，公募投資者不少于100人，私募投資者在100人以上就可以享有稅收優(yōu)惠，5個及以下的個體不能擁有超過50%的股份,鼓勵REITs投資者分散化，避免股份過于集中造成的中小投資者不能分享房地產保值、增值帶來的收益。我國目前的信托產品不能公募，在發(fā)行時要求最低購買金額不能少于5萬元，有些產品門檻要求更高，這將眾多的中小投資者拒之門外，他們沒有途徑也沒有能力進入這一塊需要巨額資金、有豐厚回報的投資領域；③對于機構投資者，REITs是一個具有高額收益、風險較小的投資工具。圖1是美國REITs與S&P5OO的收益率比較。

由附圖可見，美國REITs的收益率遠遠高于S&P500的收益率。此外，由于投資者的收益主要源自REITs所持有房地產的定期租金、抵押貸款利息等穩(wěn)定的收入，因此REITs的現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，波動性小。β系數(shù)是衡量投資工具的波動性與某一標準指數(shù)的波動性的相對值。1972～2000年中美國REITs的β系數(shù)平均為0.56，這表明REITs的波動性只有S&P500的0.56。而且，REITs與股票市場相關度也很低，“1991～2002年，美國REITs和S&P500指數(shù)相關性只有0.26％?！痹谖覈墒谐掷m(xù)低迷的情況下，REITs為廣大投資者提供了一個優(yōu)越的投資工具。④對于國家，REITs可以促使房地產投機者向投資者轉變，使房地產業(yè)能夠健康的發(fā)展。其一，REITs不僅是提供開發(fā)商資金，還要直接參與具體的項目的管理，由有經驗的專業(yè)房地產管理人員對開發(fā)的項目進行監(jiān)管、對經營管理提出意見，提高項目的質量。其二，REITs的收入，主要通過擁有成熟物業(yè)，以收取租金作為主要收入來源；另外有較小部分用于房地產的抵押貸款以利息作為主要的收入來源，相對穩(wěn)定。這是一種長期、穩(wěn)定、高收益的投資方式。其三，REITs在很長的期限里，每年都必須將大部分收益進行分配，可以促使短線的投機向長線的投資轉變。在我國，房地產業(yè)正處在發(fā)展階段，由于房地產業(yè)的巨額利潤，吸引了一些投機者通過短線操作，倒賣房地產賺取差價，這些非真實的需求會畸形地拉高房地產的價格轉變成房地產的泡沫，不利于我國房地產業(yè)的健康發(fā)展，也會給我國的穩(wěn)定帶來不利的影響。我國目前的信托產品較短，一般期限為1～3年，而且只是提供資金，不參與具體的項目管理，相對來說，REITs可以促使資金真正投向房地產業(yè)，促使房地產業(yè)健康的發(fā)展。3REITs在我國的發(fā)展途徑

3.1REITs實現(xiàn)共贏的關鍵——完善法規(guī)，加強監(jiān)管

能夠實現(xiàn)共贏是REITs的一大優(yōu)勢。如何能使REITs在我國的推行中充分實現(xiàn)這個優(yōu)勢，關鍵就在于完善法規(guī)，加強監(jiān)管，而不是在于稅收優(yōu)惠。根據(jù)我國1999年證券法，證券只包括股票及債券，不像美國證券概念涵蓋從股票、債券到票據(jù)、投資合同等極為廣泛的范疇，上市REITs存在法律真空。我國目前的信托產品缺乏有效的監(jiān)管，對于房地產商也沒有嚴格的信息披露制度，在獨立董事、公司治理方面也沒有要求，相對于美國的REITs而言，缺乏規(guī)范和有力的監(jiān)管。這容易使REITs的經營脫離正常的軌道，很有可能會變成中國的第二個股市，成為房地產商圈錢的工具，損害中小投資者的利益，也不利于房地產的健康發(fā)展。因此，在我國打造REITs，當務之急就是要健全法規(guī)，加強監(jiān)管。

3．2REITs在我國推行存在的一些問題

（1）稅收優(yōu)惠問題。國外的REITs可避免雙重收稅，這和我國目前《稅法》的規(guī)定有沖突。我國現(xiàn)在的房地產業(yè)是高利潤的行業(yè)，房地產開發(fā)商在房價快速上升中獲得了巨額利潤，而中小投資者卻不能進入這個需要巨額資金的投資領域。因此REITs稅收優(yōu)惠目標是保護廣大投資者，讓他們能分享房地產業(yè)增值帶來的收益。

（2）中國房地產的產權問題。REITs通過發(fā)行憑證，將房地產的所有權分割給眾多的投資者，投資者可以將憑證進行轉讓，但是我國現(xiàn)行法律對房地產產權轉讓規(guī)定只能進行整體轉讓，而不能分割轉讓。此外，我國目前房地產產權的登記程序很復雜，大大增加了運作成本，降低了REITs的效率。

（3）缺乏專業(yè)的信托機構。REITs應當由信托投資公司經營，要直接參與具體項目的開發(fā)、利用、經營等各方面，需要較強的專業(yè)知識和技能。我國目前的信托機構不具備這樣的專業(yè)能力，而具有這種專業(yè)能力的房地產公司受到法律的限制，不能成為REITs的受托人。

4在我國推行REITs的政策建議

4．1完善相關的法律，出臺《產業(yè)基金法》，對REITs的設立、投資方向、收入分配進行具體的規(guī)定

（1）設立條件。①為防止股份過于集中，規(guī)定不能由5名以下股東合計擁有50%以上的股份。②REITs信托機構財務狀況必須良好，可以參照美國和日本對公司的凈資產和盈利情況做出限制。③董事會由投資人選舉產生，董事會大部分成員為獨立董事。

（2）投資方向。規(guī)定至少總投資的75％是投資在房地產業(yè)，75％以上的資產由房地產抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成，至少是總收入的75％來自于租金收入或者不動產抵押貸款的利息收入和房地產銷售所得等，嚴格禁止資金拆借。這項限制可以約束信托機構的投資行為，使信托資產的大部分投入到房地產業(yè)，避免短期投機行為，降低經營風險，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展。

（3）收益分配。REITs的收益90%要分給投資者。不對REITs進行雙重征稅，只對投資者個人征稅。但是稅收優(yōu)惠有前提，盡量防止信托機構任意炒作不動產或將資金拆出，以保證投資收益大部分落實到投資人手里。

（4）修改稅法有關規(guī)定，允許稅收優(yōu)惠。明確規(guī)定信托投資項目不屬于應稅財產，信托機構免交所得稅，營業(yè)稅享受優(yōu)惠稅率。稅收優(yōu)惠的重要前提是，每個會計年度納稅所得的90％以上當作紅利分配給股東。另外，股東人數(shù)必須大于5人，否則不能享受稅收優(yōu)惠，保證投資收益歸廣大投資者。

（5）產權問題。簡化當前的產權轉移手續(xù)，明確房地產產權可以分開轉讓，制定具體的操作程序。為提高REITs的運行效率提供一個良好的法律環(huán)境。

4．2培養(yǎng)專業(yè)的信托機構

REITs需要專業(yè)的房地產信托機構，它由經驗豐富的房地產經營管理專家組成，他們對房地產市場很了解，能夠識別成熟的房地產物業(yè)，挑選優(yōu)質的房地產物業(yè)，對項目的開發(fā)、以及后續(xù)的經營管理都很擅長，這是REITs實現(xiàn)共贏不可或缺的。我國可以將優(yōu)秀的房地產經營管理公司轉變?yōu)樾磐袡C構，允許他們成為REITs的受托人。

4．3建立發(fā)達的房地產信托產品的二級市場

REITs期限很長，具有強流動性的REITs對投資者更有吸引力，可以滿足投資者臨時需要變現(xiàn)的要求。美國大約有2/3的REITs在國家級的股票交易市場上市，我國目前的信托產品流動性要比國債、證券投資基金差很多。我國可以通過建立監(jiān)管完善的房地產信托產品二級市場，進而提高REITs的流動效率，降低交易成本。

4．4加強監(jiān)管

我國目前的信用環(huán)境不是很理想，加上我國房地產業(yè)正處在發(fā)展階段，很多方面還不規(guī)范，也存在一些違規(guī)行為，廣大中小投資者處于信息不對稱的弱勢，加強監(jiān)管對保護中小投資者的利益有著重要意義。因此，要嚴格按照法律規(guī)定約束信托投資機構、房地產商的行為，執(zhí)行信息披露制度，要求披露季度、年度財務報告及相關表格。對于違規(guī)拆借資金、投資方向超出業(yè)務范圍的信托投資機構，要依法進行整治。

參考文獻

1朱善利.中國基金投資市場——現(xiàn)狀、問題與展望[M].北京：經濟科學出版社，2002

2張永岳,陳伯庚.新編房地產經濟學[M].北京：高等教育出版社，1998

3特瑞斯·M·克勞瑞特,G·斯泰西·西蒙·龍奮杰,李文誕譯.房地產金融：原理和實踐[M].北京：經濟科學出版社，2004