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經(jīng)濟全球化具體表現(xiàn)為貿(mào)易自由化、資本流動自由化、生產(chǎn)分工國際化，同時，經(jīng)濟全球化也是一種世界性的制度安排，WTO、IMF、WorldBank作為世界經(jīng)濟體系的三大支柱，其游戲規(guī)則體系構(gòu)成了全球化的基本制度框架。

全球化必將對各國經(jīng)濟產(chǎn)生廣泛的正外部效應(yīng)。諸如，經(jīng)濟全球化加速生產(chǎn)要素在全球范圍內(nèi)的自由流動與合理配置，促進全球統(tǒng)一大市場的形成，促進全球生產(chǎn)力迅速提高和世界經(jīng)濟的新發(fā)展，為各國經(jīng)濟發(fā)展提供一個有利的外部環(huán)境；經(jīng)濟全球化加劇全球市場的競爭，而這種競爭對“學(xué)習(xí)”和創(chuàng)新提供了最基本的刺激，促進國家競爭力的提高；貿(mào)易自由化有利于各國擴大對外貿(mào)易，從而帶動本國經(jīng)濟增長；資本流動自由化，有利于各國通過利用外資而引進技術(shù)，促進本國的技術(shù)升級，獲得技術(shù)的外溢效應(yīng)；生產(chǎn)分工國際化，使各國可以根據(jù)本國的資源稟賦和發(fā)展戰(zhàn)略，主動參與國際分工，實現(xiàn)資源互補和產(chǎn)業(yè)升級。但是，全球化是一把雙刃劍，難免帶來一些負外部效應(yīng)。近年來，世界上產(chǎn)生較大影響的各種經(jīng)濟危機，都與經(jīng)濟全球化有關(guān)。

作為全球化進程的后來者，中國在融入全球化的過程中，必須確定符合本國實際的戰(zhàn)略和對策，加速形成產(chǎn)業(yè)競爭力和國家競爭優(yōu)勢的制高點。在全球化框架下，中國面臨兩大主題：一是在今后若干年內(nèi)加快體制轉(zhuǎn)型，迅速適應(yīng)和融入WTO的規(guī)則體系，建立起完善的市場經(jīng)濟體制；二是在經(jīng)濟全球化浪潮中大力推進中國經(jīng)濟融入世界經(jīng)濟主流，使中國在經(jīng)濟全球化過程中獲得更大的外溢效應(yīng)。而這兩個方面的進展和已有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是中國的產(chǎn)業(yè)競爭力和發(fā)展前景的決定性力量。目前，中國正處在走向成熟的經(jīng)濟成長階段和融入全球化的進程中，出現(xiàn)了工業(yè)化、城市化、信息化、市場化、全球化齊頭并進的局面。這種格局對于中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說是十分有利的，必將獲得巨大的市場機會和發(fā)展空間。

房地產(chǎn)業(yè)：新一輪增長周期已經(jīng)展開

近20年來，中國經(jīng)歷了兩次房地產(chǎn)業(yè)的增長周期，第三次房地產(chǎn)業(yè)的增長周期已經(jīng)展開。第一次是從1981年開始至80年代末，中國大陸初步形成房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場。第二次是從1992年開始，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，到1997年跌入谷底，1998年出現(xiàn)恢復(fù)性增長，1999年平穩(wěn)增長。2000年，新一輪房地產(chǎn)業(yè)的增長周期啟動，2001年房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，預(yù)期這一輪增長周期仍將持續(xù)5年以上。從整體上來看，20世紀90年代，中國房地產(chǎn)業(yè)迅速進入成長期，并具備了高成長性產(chǎn)業(yè)的特征。1994～2001年，房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增長18.7%，2001年高達25.3%，2002年1～6月更高達32.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重已連續(xù)多年達到4～5%，2001年這一參數(shù)達到6.51%。1991～1999年房地產(chǎn)銷售面積年平均增長21.70%，1991～2001年，房地產(chǎn)銷售額年均增長34.55%。

與前兩次相比，新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期的景氣時期必將持續(xù)更長時間，并具有一系列新的變化特征。這是因為：

(1)前兩次房地產(chǎn)業(yè)增長周期，基本上是在住房實物分配制度條件下完成的，房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度很低，這種制度條件嚴重阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期是在住房制度改革取得了突破性進展的基礎(chǔ)上展開的，大大削弱了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度障礙。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度條件初步形成且日趨完善，“制度至關(guān)重要”，制度效率提高支持中國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。

(2)前兩次房地產(chǎn)業(yè)增長周期，是以集團消費、集團投資為主角，房地產(chǎn)市場需求受到抑制；這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期，個人成為房地產(chǎn)消費和投資的主體，房地產(chǎn)正在成長為新的消費熱點和投資熱點，并具備了新經(jīng)濟增長點的特征和條件。

根據(jù)亞洲新興工業(yè)化國家和地區(qū)消費品市場成長經(jīng)驗，排浪式消費第一浪和第二浪之間要經(jīng)歷7～10年的積蓄準備期，從消費結(jié)構(gòu)變動周期的經(jīng)驗波長和近幾年消費品市場的表現(xiàn)來看，近期資訊產(chǎn)品、住宅和轎車正在成為消費熱點。相對而言，住宅的收入需求彈性更大，又可以通過按揭貸款把未來的收入提前用于消費和投資，因而現(xiàn)階段比轎車更快形成了消費熱點。住宅價值量大，能保值、升值，在消費方面的特點是住宅消費在總消費支出中所占比例高，發(fā)達國家和地區(qū)達到20%～30%，而我國僅10%左右，隨著收入水平的進一步提高，人們將會把更多的支出用于住宅消費，近期全局性的住宅排浪式消費正在生成。這種住宅消費浪潮持續(xù)時間相對較長，使房地產(chǎn)業(yè)增長的景氣時期延長。

與此同時，私人投資需求能力的增強將對房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展產(chǎn)生強大的支持。在美國，私人投資的50%用于房地產(chǎn)投資。在高速經(jīng)濟增長的條件下，中國私人儲蓄存款不斷增加，私人投資能力日趨增強，房地產(chǎn)投資熱點初步形成。

全球化過程中，中國作為新興市場經(jīng)濟國家對外商、外資極具吸引力，外商、外資進入中國市場，特別是服務(wù)貿(mào)易業(yè)的迅速發(fā)展，將對國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)生多樣化的市場需求。商務(wù)樓、酒店式公寓等高檔用房、娛樂等生活配套設(shè)施、倉儲設(shè)施及通用廠房的需求都因此而增長。由于跨國公司雇員實行輪流外派制度，普遍采用住房租賃消費方式，房地產(chǎn)租賃市場前景更加廣闊。

房地產(chǎn)消費需求和投資需求的增長，直接刺激其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場需求的增長。因此，臺灣在工業(yè)化時期把房地產(chǎn)業(yè)稱之為“火車頭”工業(yè)。而處于工業(yè)化快速推進時期的中國大陸，在這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期內(nèi)，房地產(chǎn)在成長為新的消費熱點和投資熱點的同時，房地產(chǎn)業(yè)增長的乘數(shù)效應(yīng)和關(guān)聯(lián)效應(yīng)將對經(jīng)濟增長產(chǎn)生直接拉動。

(3)新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期發(fā)生在中國正走向成熟的經(jīng)濟成長階段，城市化和再城市化快速發(fā)展，城市人口在總?cè)丝谥械谋戎匮杆偕仙司》棵娣e不斷擴大，必然支撐房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，2001年城鎮(zhèn)人口在總?cè)丝谥械谋戎貫?7.7%，城鎮(zhèn)人口為48064萬人。到2020年，城市人口在總?cè)丝谥械谋戎貙⑦_60%，考慮到總?cè)丝谧兓囊蛩?，城市人口將達9億人左右，城市人口的大幅度增加將產(chǎn)生相應(yīng)的房地產(chǎn)需求。2000年，城市人均住房建筑面積為20.4平方米，預(yù)計2005年可達22平方米，2010年達25平方米。隨著人均居住面積不斷擴大，住宅需求將成倍增長，因而房地產(chǎn)潛在需求空間很大。因此，新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期的景氣時期延展是由中國所處的走向成熟的經(jīng)濟成長階段決定的。

(4)新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期在WTO框架下延續(xù)，體制轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟全球化的進展將從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)的成長環(huán)境，大大提升這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期的景氣度和影響力。

全球化背景下房地產(chǎn)業(yè)的市場機會和發(fā)展空間

中國作為WTO的新成員，短期內(nèi)難免受到一定的沖擊，特別是中國轉(zhuǎn)型期的經(jīng)濟體制與WTO通行的游戲規(guī)則存在較大差距，以及中國的經(jīng)濟國際化程度低和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的檔次不高，將迫使其加速調(diào)整，因而要有一個適應(yīng)和彌合期。但是，在中國本土企業(yè)面臨嚴峻挑戰(zhàn)的同時，也將促使本國的產(chǎn)業(yè)升級特別是新興產(chǎn)業(yè)的成長。從這個意義上說，全球化背景下中國的房地產(chǎn)業(yè)中長期內(nèi)具有極好的發(fā)展機會。

第一，在WTO背景下，中國大陸的經(jīng)濟增長效應(yīng)和城市化的加速發(fā)展，將在中長期內(nèi)創(chuàng)造出房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高成長的宏觀經(jīng)濟條件。

未來20～30年，在全球化的制度框架下，中國經(jīng)濟將呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、高速增長態(tài)勢，年經(jīng)濟增長率可達7%～8%。在這種宏觀經(jīng)濟條件下，中國的城市化和再城市化進程必將取得顯著成效，因而將從需求和供給兩個層面拓展房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期，使房地產(chǎn)業(yè)具備保持高成長性產(chǎn)業(yè)的市場條件。

由此可見，城市居民將從城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的高速成長中獲得更多實惠。城市高速交通框架的建設(shè)，如地鐵等軌道交通的發(fā)展，使居民可以享受十分便利的交通。進口轎車價格5年內(nèi)下降1/3左右，國產(chǎn)轎車的價格戰(zhàn)勢必發(fā)生且降價幅度不會低于1/3，這必然刺激轎車消費，而轎車消費將大大縮小人們心理上的空間距離。這樣，人們可以用低于市中心1/3～1/2的價格，遠離城市中心去享受大面積、高品質(zhì)的獨立住宅，如Townhouse、別墅等，呼吸新鮮空氣，欣賞山水風(fēng)光。

第二，由于全球化條件下對產(chǎn)業(yè)升級的推動，促使房地產(chǎn)在成為消費熱點和投資熱點的基礎(chǔ)上，迅速成長為支柱產(chǎn)業(yè)。

在經(jīng)濟全球化的過程中，世界產(chǎn)業(yè)升級的趨勢和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，勢必直接推動和影響中國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)升級。在此背景下，中國服務(wù)業(yè)的產(chǎn)出和就業(yè)份額將快速上升，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)得到改造，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)高速成長，而房地產(chǎn)業(yè)則在高速增長中成為支柱產(chǎn)業(yè)。有充足的理由相信，我們可以用30～40年時間，跨越式走完西方國家過去用50～70年才能走完的路程，進入大眾高消費時代。

第三，在中國房地產(chǎn)市場不斷開放的條件下，外商以直接投資方式進入大陸房地產(chǎn)市場，同時，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品和技術(shù)進口大幅度增長，將促進房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進步和產(chǎn)品品質(zhì)提高。

與國際水平比較，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平較低，特別是房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進步和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的水平過低，直接阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)測算，發(fā)達國家技術(shù)進步對經(jīng)濟增長的貢獻份額在60%以上，我國這一比重在35%左右，而房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進步貢獻份額僅為25.4%，還不及農(nóng)業(yè)的水平（接近40%）。我國房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)水平落后，是由多種原因造成的，特別是由于長期推行住宅實物分配制度和實行房地產(chǎn)業(yè)對外開放的限制政策，制約了房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)水平的提高，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

在全球化的框架下，由于大陸房地產(chǎn)市場存在巨大的市場機會和發(fā)展空間，大陸房地產(chǎn)市場對海外房地產(chǎn)發(fā)展商和海外資金具有極大的吸引力。發(fā)達國家和地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的工業(yè)化程度高，技術(shù)水平先進，生產(chǎn)效率高，因而外商直接投資大陸房地產(chǎn)業(yè)的增長，將促使中國房地產(chǎn)業(yè)獲得較大的技術(shù)和知識的外溢效應(yīng)。隨著進口關(guān)稅的降低，海外房地產(chǎn)業(yè)的新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新理念、新的運作方式和服務(wù)內(nèi)容都將更快進入中國大陸，大大提高房地產(chǎn)的科技集成度，縮短與發(fā)達國家和地區(qū)的差距，以至在新城開發(fā)中形成一定的后發(fā)優(yōu)勢。在有效降低和控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的條件下，大幅提升產(chǎn)品品質(zhì)，極大地增強房地產(chǎn)的有效供給。這種供給必將產(chǎn)生房地產(chǎn)的需求創(chuàng)造效應(yīng)，刺激房地產(chǎn)的消費需求和投資需求。同時，這也意味著購房者在購房成本不變或購房成本下降的條件下，可以得到更高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

第四，金融全球化的浪潮，促使中國加快金融業(yè)、保險業(yè)的全球化進程，這將給中國大陸房地產(chǎn)金融保險業(yè)的發(fā)展注入強大活力。

房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)具有天然的聯(lián)系，房地產(chǎn)是天生的信用擔保品，房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)的有效結(jié)合，在促進這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，將帶動房地產(chǎn)金融保險業(yè)的發(fā)展。在金融全球化的推動下，中國金融業(yè)的開放，海外金融機構(gòu)的進入，促使先進金融技術(shù)的引進，推進金融產(chǎn)品創(chuàng)新，增強金融業(yè)的競爭力，迅速提高金融業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。這將有效地拓展房地產(chǎn)金融保險業(yè)的市場空間，促進房地產(chǎn)證券化，并刺激房地產(chǎn)市場的需求，促使更多的居民通過向銀行按揭貸款實現(xiàn)住宅的超前消費和房地產(chǎn)投資。而且，房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，使居民可以擁有更多的金融產(chǎn)品和投資工具，便于理財和投資組合，大大拓展房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融投資的渠道。

第五，海外房地產(chǎn)發(fā)展商進入中國大陸房地產(chǎn)業(yè)，必然推動大陸房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)重組，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度，增強房地產(chǎn)業(yè)的競爭力。

發(fā)達國家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)較為成熟，它們進入中國房地產(chǎn)市場，短期內(nèi)雖然對中國大陸房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大沖擊，但也將導(dǎo)致大陸房地產(chǎn)企業(yè)的收購、兼并浪潮，促進資產(chǎn)重組和企業(yè)擴張，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度，促使房地產(chǎn)市場由低水平壟斷競爭格局逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楣杨^壟斷市場。這種房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的變化，可以使某些房地產(chǎn)企業(yè)獲得相應(yīng)的發(fā)展機會，增強中國大陸房地產(chǎn)業(yè)的競爭力。這種格局的形成，使中國國民不再需要面對成百上千的房地產(chǎn)發(fā)展商去選擇產(chǎn)品，魚目混珠的現(xiàn)象逐步消失，交易成本大幅度降低。

全球化過程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的本土對策

未來10～20年，房地產(chǎn)業(yè)是以新經(jīng)濟的高速成長為發(fā)展背景的，IT產(chǎn)業(yè)和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的發(fā)展，經(jīng)濟全球化的推進，必將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生滲透，也對房地產(chǎn)業(yè)提出更高的要求。房地產(chǎn)業(yè)所面臨的問題是，既要由一般產(chǎn)業(yè)迅速成長為支柱產(chǎn)業(yè)，又要全面融入新經(jīng)濟的發(fā)展框架。也就是說，既要有效解決舊經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)業(yè)作為“火車頭工業(yè)”所遇到的難題，又要主動迎接新經(jīng)濟發(fā)展的嚴峻挑戰(zhàn)，特別是要解決在房地產(chǎn)業(yè)的高速成長中東道國如何提高競爭力獲得更多利益的問題。因此，必須在房地產(chǎn)業(yè)的高速成長中促進現(xiàn)代化城市的發(fā)展和在經(jīng)濟全球化過程中提高本土企業(yè)的核心競爭力并獲得較大的市場份額，以及建立房地產(chǎn)市場調(diào)控和管理體制。具體地說，要采取以下幾個對策：

1.嚴格進行開發(fā)項目的規(guī)劃審批，從美化城市景觀和構(gòu)筑美好的城市天際線的角度突出加強片區(qū)的開發(fā)規(guī)劃，不僅要創(chuàng)造樓盤的個性，更要注重相鄰樓盤的統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性、整體性和區(qū)域性。

今后，中國將經(jīng)歷一定時期集中的、大規(guī)模的新城開發(fā)和舊城再開發(fā)，這是一個徹底改善城市形象、重塑城市景觀的大好機會。必須及時制定和完善城市的片區(qū)開發(fā)景觀規(guī)劃，并排除權(quán)力干擾，切實付諸實施，既要有效保護歷史城區(qū)的價值，又要不斷增加和積累現(xiàn)代城市的文化價值。

房地產(chǎn)開發(fā)是應(yīng)該突出項目的個性和特色的，但更要強調(diào)統(tǒng)一規(guī)劃與整體協(xié)調(diào)，使新開發(fā)的樓盤能與周圍的環(huán)境融為一體，不斷完善城市景觀。如果過分強調(diào)個體的特色而不顧及相鄰項目的特點，忽視片區(qū)的統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性、整體性和區(qū)域性，極易形成沖突與對立，破壞城市的整體景觀效果，變成城市開發(fā)的敗筆，不能給后人留下可以細細品味的文化財產(chǎn)。

2.真正樹立“雙贏”的理念引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，以為業(yè)主創(chuàng)造價值、為社會創(chuàng)造財富、為后代創(chuàng)造文化的高度責(zé)任感，精心打造物業(yè)，貢獻房地產(chǎn)精品。

考察我國眾多大城市房地產(chǎn)開發(fā)和市場銷售的狀況，可以發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)被市場認同、價格上漲、銷售火爆的項目較多，但真正經(jīng)得起時間考驗、中長期不被市場淘汰、能夠保值增值的項目不多，大量的樓盤缺乏歷史文化價值和升值空間，甚至有的項目清盤以后，價格便開始大幅下跌，發(fā)展商賺了大錢而買房者卻陷了進去，對先前購房的投資者產(chǎn)生極大的打擊。這種“低開高走，先揚后抑”的房地產(chǎn)價格走向，勢必破壞投資者的市場信心，阻礙房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展。

因此，發(fā)展商亟待解決的難題是如何使產(chǎn)品創(chuàng)新不被歷史淘汰。解決這個問題的關(guān)鍵是要真正了解一個城市的歷史文化、建筑傳統(tǒng)和地方文脈，使新開發(fā)的樓盤能夠自然繼承、大膽揚棄和全面伸展這個城市的個性，同時，能夠適應(yīng)城市現(xiàn)代化發(fā)展的要求。

3.切實調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)，制定合理的產(chǎn)業(yè)政策，降低發(fā)展商的退出壁壘，提高市場的進入門檻，實施大規(guī)模的企業(yè)購并和資產(chǎn)重組，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度和產(chǎn)業(yè)競爭力。

從整體上來看，我國房地產(chǎn)市場目前處于一種壟斷競爭的市場格局，市場集中度低，甚至出現(xiàn)了低水平的過度競爭。令人擔憂的是，中國大陸根本沒有“地產(chǎn)大王”。全國現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)25000多家，一、二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)加起來不到14%；香港80%的物業(yè)由10大公司開發(fā)，內(nèi)地70%的項目是由三級或三級以下資質(zhì)的房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的，市場集中度很低。這種市場結(jié)構(gòu)狀況已成為阻礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素之一。

因此，要通過多種途徑促進本土企業(yè)擴張，盡快提高市場集中度。一是推進房地產(chǎn)企業(yè)改制，實行產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化；二是爭取更多的房地產(chǎn)企業(yè)的股票上市，降低上市公司從事房地產(chǎn)開發(fā)的進入壁壘，增強發(fā)展商的資本實力；三是充分利用資本市場，通過收購、兼并，推進房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)擴張；四是在資本規(guī)模、技術(shù)實力、操作經(jīng)驗、開發(fā)規(guī)模等方面提高房地產(chǎn)業(yè)的市場準入的條件，延遲銷售許可證的發(fā)放時間（如主體工程已封頂或準現(xiàn)房），征收土地閑置稅和房地產(chǎn)空置稅，促使無實力的項目公司退出市場，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場進入壁壘。

4.健全和完善土地市場，促進土地產(chǎn)權(quán)流動，建立適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地產(chǎn)權(quán)制度。

目前，土地產(chǎn)權(quán)制度的改革和土地市場的發(fā)育，已經(jīng)滯后于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和要素市場發(fā)育的整體水平。土地市場是房地產(chǎn)市場體系的重要組成部分，土地市場發(fā)育遲緩必將制約房地產(chǎn)市場體系的完善。因此，必須在土地產(chǎn)權(quán)制度改革和土地市場培育上取得突破，全面盤活土地資產(chǎn)，建立健全土地批租市場，促進劃撥土地使用權(quán)進入市場。(1)對于新增的經(jīng)營性土地使用權(quán)主要通過土地批租市場，實行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標、掛牌交易方式取代協(xié)議方式。(2)通過立法，明確存量不動產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的使用期限，根據(jù)不同用途和現(xiàn)有財產(chǎn)狀況把使用期限確定在20～30年以內(nèi)。企業(yè)可以將這種土地產(chǎn)權(quán)當作法人財產(chǎn)權(quán)進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。當非經(jīng)營性土地改變?yōu)榻?jīng)營性土地時，也應(yīng)重新明確使用期限。(3)逐步提高存量不動產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當，從而促使存量不動產(chǎn)的土地批租。(4)放寬劃撥土地使用權(quán)進入市場的條件，政府原則上不限制劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、入股、出租、抵押等，但上述權(quán)利的行使不得超過規(guī)定的土地使用期限，同時要承擔繳納地租的義務(wù)。(5)培育土地二級市場，促進土地產(chǎn)權(quán)的有效配置。(6)不斷開拓土地等不動產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，運用金融機制促進土地產(chǎn)權(quán)流動。

這種改革思路，允許劃撥土地使用權(quán)直接進入市場，將大大促進市場交易規(guī)模的擴張和土地市場的發(fā)展；在價格機制的作用下，土地就會自動流向效益最高的行業(yè)和企業(yè)，并實現(xiàn)不同用途土地的相互轉(zhuǎn)換，從而改善土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地資源配置效率；而且，通過明確土地使用期限、收取地租和土地入股等途徑，國有土地所有權(quán)在經(jīng)濟上真正比過去得到更好的實現(xiàn)；與此同時，由于實際操作上簡便易行，必然會大幅度降低改革和發(fā)展中的交易成本。

5.改革房地產(chǎn)市場管理體制，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，避免房地產(chǎn)業(yè)大起大落，促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)市場的走勢，與經(jīng)濟增長的趨勢和經(jīng)濟波動緊密相關(guān)。20世紀90年代初發(fā)生的經(jīng)濟過熱和房地產(chǎn)開發(fā)失控的局面，導(dǎo)致20世紀90年代中后期大量的房地產(chǎn)空置，客觀上對房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟增長帶來不利影響。1999年底，產(chǎn)權(quán)市場化的新型住宅制度的建立，為新一輪的房地產(chǎn)熱提供了關(guān)鍵的制度安排。近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫。在此背景下，必須密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的走勢，防止出現(xiàn)市場過熱和泡沫膨脹。房地產(chǎn)市場是經(jīng)濟運行的“晴雨表”，對房地產(chǎn)市場實行有效調(diào)控，不僅有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且有利于國民經(jīng)濟的穩(wěn)定增長。在全球化背景下，經(jīng)濟波動不僅決定于國內(nèi)因素，而且直接受到國際因素的影響。

因此，必須根據(jù)WTO的法律框架，適應(yīng)市場經(jīng)濟體制發(fā)展的趨勢和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，建立健全房地產(chǎn)市場管理體制，實行房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，防范房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。(1)建立地政、房政統(tǒng)一管理體制，土地資源、資產(chǎn)雙重管理職能，實行房地產(chǎn)的價值化管理。(2)加強土地供應(yīng)計劃管理，使土地供應(yīng)計劃真正做到定量、定時、定位；通過有效控制土地投放量，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的走勢。(3)提高經(jīng)濟適用房的品質(zhì)，合理確定經(jīng)濟適用房的投放量，在市場火爆時增加投放，在市場不景氣時減少投放。(4)加強城市規(guī)劃管理，城市規(guī)劃要能根據(jù)房地產(chǎn)市場的特點，適應(yīng)市場變化的需要，具有一定彈性，但小規(guī)劃必須服從大規(guī)劃，引導(dǎo)房地產(chǎn)用途的變換和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)流動。(5)實行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)流動權(quán)屬登記制度，對權(quán)屬變更進行監(jiān)督，并兼顧監(jiān)察房地產(chǎn)數(shù)量、質(zhì)量的動態(tài)變化，按照“認地不認人”的原則，與最后登記在冊的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體發(fā)生契約責(zé)任關(guān)系。(6)運用房地產(chǎn)價格管制、房地產(chǎn)金融機制、房地產(chǎn)稅收杠桿等，對房地產(chǎn)市場實行宏觀調(diào)控。

【參考文獻】

1.高波：《加入WTO：我國房地產(chǎn)業(yè)的市場機會、競爭趨勢與應(yīng)對策略》，《管理世界》2000年第5期。

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