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摘要：利用1996年第一季度至2006年第四季度的數(shù)據(jù)，運用計量經濟方法對貨幣政策與房地產市場的關系進行了實證分析。實證分析主要運用統(tǒng)計學軟件SPSS13.0對變量一年期貸款利率，貨幣量，國房景氣指數(shù)進行回歸分析。得出了貨幣政策影響房地產市場發(fā)展，其中貨幣供應量教利率對房地產市場發(fā)展更為顯著的結論。

關鍵詞：貨幣政策；利率；貨幣供給；國房景氣指數(shù)

利率政策是一個國家經濟政策的重要組成部分，是一個國家調節(jié)國民經濟的重要杠桿，而調整貸款利率，控制貨幣供應量的變化是貨幣政策的重要工具。房地產行業(yè)作為資金密集型的產業(yè)，其供給和需求都離不開銀行。使得貨幣政策對房地產行業(yè)有非常重要的影響。

1貨幣政策與房地產市場理論

1.1利率對房地產市場的影響

利率變動可以影響房地產供給和房地產需求。凱恩斯在《通論》中以需求為中心，論證了投資需求由利率和資本邊際效率決定。凱恩斯認為當資本邊際效率一定時，利率下降能刺激投資增加，但到底能增加多少又取決于利率彈性系數(shù)的大小。房地產行業(yè)是資本密集型產業(yè)，資產負債率高決定了對銀行和客戶預付款融資的依賴，利率上升既會影響房地產企業(yè)的供給即投資，因為利率上升導致房地產企業(yè)融資成本增加，而同時利率的上升導致按揭消費者償還貸款的增加。比如購買一套60萬的住房，按7成20年按揭計算，即首付18萬，余下的42萬靠銀行貸款。貸款利率為5.22％時，每個月需要還款2823.11元，如果利率上調一個百分點為6.22％時，每月需要還款3062.56元，則每月多還款239.45元。如果利率再上調一個百分點到7.22％，每月需要還款3311.95元，每月多還款488.84元?？梢娎首兓@著地影響消費者需求的變化，又進一步來影響房地產企業(yè)的預期資本邊際效率，導致房地產供給的減少。而當利率降低時情況相反即利率下降，住房貸款成本費用下降，房地產需求上升，房地產價格上升。

1.2貨幣供給量對房地產市場的影響

貨幣供給量的變化通過中央銀行公開市場操作，再貼現(xiàn)和法定存款準備金等貨幣政策的調整來實現(xiàn)，而貨幣供給量的變化會改變銀行的存款和準備金，進而影響貸款的供給能力。而貸款供給能力又同時影響消費者和房地產企業(yè)的住房需求貸款和投資貸款。通過影響有效需求來影響房地產價格的變化。當實施擴張性的貨幣政策即貨幣供應量增加時，銀行的存款和準備金增加，準備金率不變的情況下，貸款的能力增強，宏觀經濟環(huán)境和政策相對穩(wěn)定情況下，住房貸款增加，房地產的有效需求也隨之增大。房地產價格按照供需理論相應上升，而當貨幣供給量減少時，銀行貸款能力降低，住房貸款也相應降低，有效需求減少，房地產價格下降。

1.3匯率對房地產市場的影響

匯率是指本國貨幣與外國貨幣折算和兌換的比率。在健全的匯率制度下，匯率與利率之間呈正相關關系。匯率下降即本國貨幣升值時，進口大幅增加，利率下降，投資回報率相對較高時會吸引海外投資者到本地市場，房地產投資增加，房地產價格也會上升。目前我國匯率實行盯住美元的固定匯率制度，所以匯率對產品市場，貨幣市場和國際收支影響很小，導致匯率變化對我國銀行貸款利率影響也很有限，進而影響房地產市場的變動效果。

我國貨幣政策主要通過以上三個途徑來影響房地產市場，本文主要從利率和貨幣供應量兩個方面出發(fā)來實證和計量分析其影響。

2實證分析

2.1利率變化與房地產市場變化

針對1995年，1996年通貨膨脹達到16.7％，8.9％。以及有效需求的不足，央行采取了穩(wěn)健的貨幣政策，以促進經濟增長，從1995年開始，存款利率由1995年7月1日的12.06％到2002年2月21日的5.31％。先后9次下調，累計下調了6.75％，另一方面名義存款利率從10.98％調到了1.98％。達9％存款利率的下調，降低了貨幣資產收益率，使得投資者增加非貨幣資產的比例，使房地產投資需求增加。

2.2貨幣供應量變化與房地產市場變化

適當增加貨幣供應量，加大金融對當代經濟發(fā)展的支持力度，是我國貨幣政策的核心內容，我國法定存款準備金率從1998初13％調到6％，降幅7％。雖然2003-2006三次上調但仍維持較低的歷史水平。

3計量分析

3.1數(shù)據(jù)說明

計量軟件SPSS13.0分析中所采用的數(shù)據(jù)全部來自中國國家統(tǒng)計局網站，中國發(fā)展與改革委員會網站，CCER金融經濟數(shù)據(jù)庫。中國人民銀行官方網站數(shù)據(jù)樣本期為1996年第一季度至2006年第四季度。自變量為一年期名義貸款利率I和廣義貨幣供給量M2，因變量為當年的房地產投資總額REI(RealEstateInvestment)。本文統(tǒng)計分析軟件為SPSS13.0。

3.2回歸分析

以1995-2006年全國貨幣供給量M2為自變量X1,以當年年末完成的房地產投資總額為因變量Y，用SPSS13.0進行回歸分析，檢驗兩者的線性關系。

從回歸分析的方差分析表ANOVAb中可以看出模型通過了統(tǒng)計顯著性檢驗，回歸系數(shù)通過了t檢驗，F(xiàn)=364.763,Rsquare=0.973,即自變量與因變量的回歸模型可以97.3％地解釋因變量的變異性，說明模型擬合比較成功，說明中國全年貨幣供應量和對應的當年房地產投資總額之間有顯著的性線關系，估計回歸方程為：

Y=-2304.432+0.060X1即REI=-2304.432+0.060M2

以1995-2006年的一年期名義貸款利率為X2，以當年年末完成的房地產投資總額為因變量Y，用SPSS13.0進行回歸分析，檢驗兩者的線性關系。

從回歸分析的方差分析表ANOVAb中可以看出模型通過了統(tǒng)計顯著性檢驗，回歸系數(shù)通過了t檢驗，F(xiàn)=4.969,Rsquare=0.332,即自變量與因變量的回歸模型可以33.2％地解釋因變量的變異性，說明模型擬合基本成功，說明名義貸款利率為和對應的當年房地產投資總額之間有基本顯著的性線關系，估計回歸方程為：

Y=18212.114.432-1471.713X2

即REI=8212.114.432-1471.713I

通過以上分析，可以看出貨幣供應量與房地產投資額的模型擬合較貸款利率和房地產投資額模型強，這是因為利率作用房地產市場的相對滯后性和被動性。利率作為一種二級調控手段，它的變動需要其他相關變量作用于市場，因此要一段時間后才能看見效果。但是從回歸方程上我們可以肯定利率和房地產投資的負相關趨勢。

最后，我們同時考慮利率和貨幣供應量的共同作用對房地產投資產生的影響來進行回歸分析，相應的貨幣供應量為X1，一年期名義貸款利率為X2，因變量為Y為房地產投資總額，進行回歸，結果如下：

ModelunstandardizedCoefficientsstandardizedcoefficientsBstd.ErrorBetatsig

(Constant)貨幣供應量名義利率-7672.799.069546.839677.513.00265.4661.136.214-11.32544.3088.353.000.000.000

aDependentvariable：房地產投資總額

結果顯示，在兩個自變量共同作用下依然能對房地產投資市場起比較好的解釋作用。線性回歸方程為：

Y=-7972.799+0.69X1+546.839X2即REI=-7972.799+0..69M2+546.839I

t統(tǒng)計量(-11.325)(44.308)(8.353)

但是貸款利率對房地產投資的邊際效用卻與單因素回歸模型相比產生了巨大的變化，造成這種原因可能是貨幣供應量與貸款利率有一定的多重共線性，我們對貨幣供應量X1與貸款利率X2的相關性進行分析：

X1-X2相關性Correlations

名義利率貨幣供應量

名義利率pearsoncorrelationsig.(2-tailed)N112-.696*.01212

貸幣供應量pearsoncorrelationsig.(2-tailed)N-.696*.01212112

Correlationissignificantatthe0.05level（2-tailed）

結果顯示貨幣供應量X1與貸款利率X2確實存在負相關關系，即隨著一年期貸款利率的降低，貨幣供應量存在明顯的上升趨勢，這也說明利率回歸的滯后性，央行通過改變利率從而改變貨幣供應量來調控市場。貸款利率的上升會降低商業(yè)銀行之間的貸款需求，降低了貨幣的流動性，從而抑制派生存款的產生，造成市場上可貸資金的減少,同時對企業(yè)來講，提高貸款利率會降低企業(yè)的預期利潤率，從而不愿意貸款。從而會使銀行的實際貸款低于其本身的貸款能力，造成超額準備金的增加，最終導致了貨幣供給量的減少。所以我們在觀察影響房地產投資市場的變化因素時，可以以前兩個回歸分析為依據(jù)，分別觀察利率和貨幣供給量對房地產投資的影響。同時，我們從前面的回歸方程可以看出預測與理論分析是一致的，且貨幣供應量每變動一個百分點，房地產投資額將正向變動0.060個百分點；利率對房地產投資也有一定的影響力雖然不如貨幣供應量影響明顯，但總的來說與房地產投資變動是同步的，兩者之間呈現(xiàn)負相關關系。

4結語與建議

(1)貨幣政策可以影響房地產市場，抑制和加速房地產價格的變化，房地產投資。但就回歸分析擬合效果看，通過改變貨幣供給量更能直接地影響房地產市場。

(2)由于對貨幣供給量與利率的相關性檢驗。發(fā)現(xiàn)兩者有明顯的負關系，當給房地產市場降溫時，央行在降低貨幣供給量的同時，逐步提高利率水平，效果更明顯。此外，嚴格控制投資和投機的信貸資金供給，減少投資和投機資金數(shù)量，以使引導房價理性回歸，有效地控制近幾年房地產投資和房地產價格過快增長所帶來的負面作用。

(3)加大公積金覆蓋面，提高金融市場透明度。公積金制度有利于降低購房成本，對投機購房有抑制作用。有利于穩(wěn)定房地產價格，而提高金融市場透明度有利于減少信息不對稱性。地方銀行為了吸引更多客戶往往降低審核資質，造成中央政策緊地方政策松的局面，不利于政策的執(zhí)行力度。

參考文獻

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