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一、固定資產(chǎn)投資項目資本金比例提高，促進開發(fā)商理性投資

2004年4月28日，國務(wù)院發(fā)出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例。鋼鐵由25%及以上提高到40%及以上；水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟適用房項目)均由20%及以上提高到35%及以上。

固定資產(chǎn)投資需求增長一直是中國經(jīng)濟快速增長的主要拉動力，但2004年一季度表現(xiàn)出明顯的過熱跡象。但就深圳本地房地產(chǎn)市場情況看，情況并非如此。規(guī)劃與國土資源局公布的數(shù)據(jù)顯示：今年第一季度，深圳市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資103.32億元，較去年同期增長8.79%，增幅比去年同期回落了7.61個百分點，商品房施工面積為2036.88萬平方米，比去年同期增加了1.83%；新開工面積到324.11萬平方米，比去年同期增加了9.07%，而商品房竣工面積為172.41萬平方米，比去年同期減少了31.64%。

2004年第1季度，深圳市商品房批準預(yù)售面積為173.17萬平方米，批準預(yù)售面積比實際銷售面積少41.72萬平方米，其中住宅批準預(yù)售面積比銷售面積少33.79萬平方米，住宅新增供求比為0.82:1?？紤]到商品房空置以及房地產(chǎn)三級市場（二手樓）的銷售等實際情況，商品房市場供給量與需求量總體上繼續(xù)保持基本均衡的態(tài)勢。

深圳本地市場總體發(fā)展較為均衡，并沒有出現(xiàn)投資過熱的狀況，隨著該項政策的出臺，開發(fā)商會更加謹慎地對待新開發(fā)地項目，更好地控制項目資金運用，擴大融資渠道，合理利用資源，而對整體市場供應(yīng)不會產(chǎn)生多大的影響。

深圳地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了多次過熱之后，已經(jīng)逐漸趨于理性和成熟，各品牌發(fā)展商和中小發(fā)展商都在盡力避免地產(chǎn)過熱現(xiàn)象的產(chǎn)生，讓深圳地產(chǎn)走上穩(wěn)定發(fā)展的道路，也只有長期穩(wěn)定地發(fā)展，才能使整個地產(chǎn)界保持良好的市場氛圍，使供需雙方共同努力，更加理性地推動深圳地產(chǎn)繼續(xù)領(lǐng)跑中國地產(chǎn)界。

二、銀行存款準備金率的提高，效力有限

經(jīng)過央行批準，實行差別存款準備金率制度，將資本充足率低于一定水平的金融機構(gòu)存款準備金率提高0.5個百分點，執(zhí)行7.5%的存款準備金率。其他金融機構(gòu)仍執(zhí)行現(xiàn)行存款準備金率，共計收縮可貸資金約1100多億元。

存款準備金制度一向是央行調(diào)控貨幣市場的主要手段之一，其目的是防止貨幣信貸的過快增長，在西方發(fā)達國家及金融自由度較高的地區(qū)運用效果非常明顯。

相對的，在我國存款準備金制度調(diào)控效果就沒有那么明顯了。

從宏觀面上看，這樣的存款準備金調(diào)控意圖很難說沒有，但也應(yīng)注意到，本次調(diào)整由于僅涉及到少量金融機構(gòu)，同時，它對于整個貨幣投放量的調(diào)控作用是有限的，因此，它的立足點，應(yīng)該還是更多地在于推進商業(yè)銀行實行更為理性的經(jīng)營行為、建立更為合理的治理機制。而這些，不僅僅對于股份制商業(yè)銀行，同時對股份制改造中的國有銀行以及民營銀行，都具有極其重要的意義。

同時，這次上調(diào)存款準備金率不僅著眼于控制貨幣信貸的總量，還兼顧優(yōu)化了貨幣信貸的結(jié)構(gòu)，鼓勵銀行加大對農(nóng)業(yè)、中小企業(yè)等方面的貸款投放。

從微觀的資金面上看，金融機構(gòu)減少可用資金1100億元對資本市場資金面的影響有限。并且，由于各類信托產(chǎn)品的出現(xiàn)及大量上市，在某種程度上緩解了開發(fā)企業(yè)的資金壓力，新的金融創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)也達到規(guī)避這一政策的效果。

再者，隨著CEPA的實施，多家香港銀行在深圳的業(yè)務(wù)近期有望展開，大量香港及海外資金將進入深圳金融市場，其中的部分會投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，可以解決目前金融控制帶來的不利影響，同時將風險轉(zhuǎn)移到外資銀行。

【資料】金融機構(gòu)必須將存款的一部分繳存在中央銀行，這部分存款叫做存款準備金；存款準備金占金融機構(gòu)存款總額的比例則叫做存款準備金率。

三、實施央行121文件，重在控制市場，減少投機，抑制高消費

2003年6月13日，中國人民銀行發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121文件）。其中規(guī)定，如果借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房（高檔商品房、別墅除外），商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。

近期向銀行貸5年以上的款，第一套住房（不包括高檔商品房、別墅）的利率可按5.04%的貸款利率計息，而第二套住房的利率則將按照5.76%來執(zhí)行，第二套房的利率要比第一套房的利率高出約14.3%。

現(xiàn)階段，第二套住房及高檔住宅利率上漲的影響，具體有以下幾點：

1、增加普通家庭二次置業(yè)成本

不過，只要采取第二套住房以夫妻另一方名義貸款的方式，一般家庭都應(yīng)該能夠有效解決難題。這不過是一點小小的麻煩。

2、增加高檔住宅、豪宅、別墅置業(yè)成本

置業(yè)成本的增加會適度減小短期內(nèi)對高檔住宅的需求，但就目前市場情況看，真正的豪宅依然走俏，客戶對銀行貸款依賴較小，受影響程度不甚明顯。

3、投資客戶成本增加、門檻提高

對于投資住宅的散戶，由于主要靠租金抵月供，貸款利率的上升會直接增加投資成本，減小住宅出租收益，增加風險。因此，部分散戶會謹慎介入。

由于現(xiàn)階段個人住宅貸款還是屬于銀行業(yè)的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，一般銀行還將繼續(xù)維持很大熱情，在適度變通的情況下，例如用多個身份證買房、團購等，銀行一般會適當減低部分貸款利率，以挽留客戶。但隨著新一輪房地產(chǎn)低谷的預(yù)期到來，拖欠貸款、斷供的風險會加大，銀行對投資型客戶的態(tài)度也會更加謹慎。

4、依賴銀行貸款程度高的中小開發(fā)商影響較大

再結(jié)合固定資產(chǎn)投資項目資本金比例提高的政策，提高利率對于主要依賴銀行貸款運作的開發(fā)企業(yè)壓力加大。這一類發(fā)展商對銀行貸款資金的依賴一般在80％以上，因此，多項金融控制措施的實施，將使其資金鏈運作出現(xiàn)一定困難。

從2003年6月央行公布121文件后各地開發(fā)企業(yè)的反映看，北京較為敏感，廣東則相對平靜。究其原因，與北京的政策導(dǎo)向型市場不同，廣東的市場導(dǎo)向型房地產(chǎn)市場較為規(guī)范和成熟，抗壓能力較高。

隨著新金融政策的逐步實施，部分中小開發(fā)企業(yè)會逐漸感到資金壓力，項目取得和開發(fā)難度加大，后繼乏力。因此，部分企業(yè)會選擇退出，部分會選擇進軍內(nèi)地市場或者與內(nèi)地開發(fā)企業(yè)合作。在由廣東商學院經(jīng)濟系與國際貿(mào)易系于2002年暑假發(fā)動的關(guān)于珠三角民營企業(yè)的經(jīng)營狀況的調(diào)查的結(jié)果中，我發(fā)現(xiàn)，制約它們發(fā)展的最大的原因是融資問題。而民營企業(yè)，是我國私營經(jīng)濟的重要組成部分，它的健康發(fā)展，將在促進流通、滿足市場需求、緩解就業(yè)壓力、擴大出口和增加國家水手等方面發(fā)揮積極的作用。就此，我想談一下民營企業(yè)的融資問題。

調(diào)查分析：融資，民營企業(yè)發(fā)展的瓶頸

在這次調(diào)查中，總共收到有效問卷197份，調(diào)查的對象遍及珠三角、廣州市東西兩翼和一些山區(qū)。其中，從地區(qū)分布來看，以珠三角地區(qū)的為主，占了65%；從行業(yè)分布來看，遍及機械、電子電器、化工、建筑材料、紡織、食品和輕工、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等；從生產(chǎn)總值來看，從10萬到5億以上都有。所以，這次調(diào)查的結(jié)果還是具有一定代表性的。

在這些企業(yè)當中，他們的資金來源，自身積累占67%，股東追加和銀行借貸占11%，資本市場融資和民間借貸各占4%，利用外資占3%。從這里可以看到，將近80％的資金是來源于資本積累，而不是資本集中。我們知道，資本積累會使社會總資本擴大，而社會總資本的擴大是緩慢的。資本集中卻可以在短時間內(nèi)匯聚眾多資本。如果中國是一個封閉的、自給自足的市場，那么，這樣慢慢的積累也沒有什么問題。問題是，面臨入世，隨著大批航母式的外國資本將涌入中國市場，跟這些民營企業(yè)爭肥奪利，民營企業(yè)將面臨著史無前例的挑戰(zhàn)。要迎接挑戰(zhàn)，發(fā)展自身，實現(xiàn)規(guī)模效益是必然的事。因此，加快進行資本集中是必然的事，否則將被淘汰。

現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展，離不開信息化和專業(yè)化。我們不妨首先關(guān)察一下這兩方面的調(diào)查結(jié)果。

外國的企業(yè)基本上都已經(jīng)實現(xiàn)了信息化，在交易方面很多都已經(jīng)實行電子商務(wù)。而在這次調(diào)查中，建立內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)只有40％，接入互聯(lián)網(wǎng)的只有43%，而進行電子商務(wù)的只有89%，與外國的差距是顯而易見的。在對待信息化的態(tài)度方面，87%企業(yè)都已經(jīng)認識到信息化的重要，但還是"結(jié)合實際情況推進信息化的進程"。這意味著，當別人已經(jīng)通過利用電腦和網(wǎng)絡(luò)處理大量的文書工作，并進行生意洽談，而節(jié)約了勞動與成本并擴大了銷售量時，我們的民營企業(yè)還在為了處理文書工作和擴大銷售量而不得不浪費人力資源和資金。在所調(diào)查的企業(yè)中，只有一家是購回大量的電腦、軟件、服務(wù)器進行信息改造的，而且是一家大企業(yè)。這說明了，除了技術(shù)與人才，制約著民營企業(yè)進行信息化改革的，就是資金缺乏。

在專業(yè)化方面，雖然只有不到18%的企業(yè)沒有專業(yè)化，但是，在選擇受到不同競爭者壓力的時候，選項"本地民營"高踞榜首，有61%的企業(yè)選擇了它。這說明了在專業(yè)化的同時，并沒有形成差別競爭，這些民營企業(yè)如果不愿意來個魚死網(wǎng)破，就需要進一步專業(yè)化。這需要技術(shù)革新的支持，否則，大家就只能生產(chǎn)同樣的產(chǎn)品，最終避免不了價格戰(zhàn)的命運。而在技術(shù)創(chuàng)新的選項中，選"技術(shù)引進"和"自行開發(fā)"的占了絕大部分，。這些都需要大量的資金投入。

所以說，融資問題，已經(jīng)嚴重制約著民營企業(yè)的發(fā)展。在資金來源的調(diào)查選項，銀行貸款、民間借貸、資本市場融資和利用外資似乎還有擴大的空間。但是，民間借貸所能籌集的資金不會很多，民營企業(yè)利用外資的能力也有限度。根據(jù)工商銀行公布的2002年上半年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，廣東地區(qū)的各項存款余額為4086.40億元，而各項貸款的余額為2763.24億元，似乎尚有許多貸款空間。但是，我國《銀行法》規(guī)定，在貸款是如不能提供足夠的抵押、質(zhì)押或擔保是不行的。而在進行低壓借貸是，銀行所承認的抵押品只有土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)。而這些民營企業(yè)，不是缺乏不動產(chǎn)就是缺乏擔保。所以，實際上它們是很難得到銀行的貸款的。至于資本市場融資一途，現(xiàn)在的金融市場基本上還沒有對民營企業(yè)提供專業(yè)服務(wù)，股市的上市規(guī)定更限制了民營企業(yè)的上市集資。但是，如果我們進行一些改造或創(chuàng)新的話，在資本市場融資和向銀行借貸還是行得通的。

建議一：建立信用地方擔保體系

調(diào)查的結(jié)果顯示，企業(yè)面臨的融資障礙，最大的是缺少擔保機構(gòu)，其他依次是銀行歧視、自身信用不足、和法律法規(guī)歧視。針對這些問題（法律法規(guī)是無法說變就變的，所以我放棄這方面的思考），我們可以構(gòu)思一些解決的方法。