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一當前會計核算和財務管理方面存在的問題

我國的物業(yè)管理目前還處于初級階段，會計核算和財務管理仍然是物業(yè)公司在新時期發(fā)展的重點和難點。目前我國大多數物業(yè)公司的會計核算和財務管理水平都不高，沒有在全行業(yè)建立起完善的會計核算和財務管理體系，因此各個公司各自為政，導致很多物業(yè)公司的會計核算和財務管理還存在一些問題，難以適應新時期的發(fā)展要求。

（1）會計核算和財務管理的制度不完善

當前我國很多物業(yè)公司都沒有建立起與新時期的市場經濟體制相適應的會計核算和財務管理體制。會計核算和財務管理的基礎資料不完善，財務人員沒有嚴格按照相關制度對賬目進行分類，也沒有及時的建立賬目，導致原始資料的真實性受到了很大的影響。在物業(yè)公司中經常出現(xiàn)打白條的現(xiàn)象，沒有完善的會計資料和手續(xù)。特別是一些重要的物業(yè)服務業(yè)務都沒有簽訂相關合同，很難入賬。由于體制的不健全，會計科目中的收益性支出和資本性支出難以區(qū)分，沒有對公司財產進行定期的盤點或者盤點不仔細。這些問題都會造成物業(yè)公司內部的賬目不清，影響會計核算和財務管理的規(guī)范性。

（2）對資金的管理缺乏力度

物業(yè)管理離不開資金的支持，因此資金的合理利用和充足的流動性對于物業(yè)公司的正常運轉和發(fā)展有著至關重要的作用。這就要求物業(yè)公司必須對資金進行高質量的管理。物業(yè)公司資金的來源主要是樓房建設的啟動資金和維修資金，還有向委托人收取的管理服務費，以及一部分經營性收入，這些收入的數量相對有限。物業(yè)公司總體上的規(guī)模較小，資金實力有限，而物業(yè)公司對資金的重視程度不夠，對資金的管理缺乏力度，沒有形成資金的合理流動和優(yōu)化配置。

（3）成本核算方式不合理

目前我國很多物業(yè)公司都沒有建立起合理的成本核算方式，大部分都是由公司的財務部門來對成本進行集中核算，設置出成本的明細科目。而相關的管理處和職能部門都沒有參與成本費用的核算。物業(yè)公司的服務范圍和管理區(qū)域較廣，一個物業(yè)公司通常要管轄多個小區(qū)，這就要求對成本核算進行精細化管理，根據項目的不同類別設置更為詳細的成本賬目，包括明細分類賬目以及輔助核算賬目。合理的成本核算能夠為物業(yè)公司提供更優(yōu)質的管理，并為公司的決策層提供更為準確的決策依據。

（4）會計核算體系不統(tǒng)一

物業(yè)公司沒有建立起統(tǒng)一的會計核算體系，難以吸收先進的會計核算理念和經驗。目前大多數物業(yè)公司的會計核算體系都比較松散，大多根據物業(yè)公司的經營情況來決定。這種不統(tǒng)一的會計核算體系阻礙了物業(yè)公司的進一步發(fā)展。

（5）陳舊的成本管理模式

當前物業(yè)公司對成本的管理無非是依靠企業(yè)的規(guī)模效益、與供貨商進行談判、控制運營費用，降低預算等幾個辦法。這些都只是從初級階段來降低成本，沒有觸及成本降低的根源。這種成本管理模式只在物業(yè)公司的內部管理中進行，而沒有涉及到物業(yè)公司的對外服務上，沒有充分考慮物業(yè)公司的品牌和市場形象，影響物業(yè)公司的全面發(fā)展。在整個成本管理的過程中容易出現(xiàn)管理漏洞，造成財產損失。

二物業(yè)公司會計核算和財務管理工作方面的改進措施

（1）建立完善的會計核算和財務管理的制度

物業(yè)公司要滿足新時期的發(fā)展需求，就必須建立完善的會計核算和財務管理的制度，嚴格按照國家的相關規(guī)定進行建賬，重視財會人員的業(yè)務培訓，提高財會人員的業(yè)務水平。建立并執(zhí)行嚴格、科學的會計管理制度和會計監(jiān)督體系。提高對原始憑證的重視，加強審核和稽查工作，做到保質保量。

（2）對資金進行科學的財務分析，合理使用資金

資金對于物業(yè)公司的發(fā)展非常重要，物業(yè)公司要對資金和收益進行合理的財務分析，合理調配，確保資源利用的最大化。物業(yè)公司的收入主要有幾個方面：物業(yè)公司向委托人收取的服務費用；物業(yè)公司實行多元化投資所得到的投資收益。其中物業(yè)公司收取的服務費是物業(yè)公司的主要日常收益，也是維系物業(yè)公司日常運轉的資金。物業(yè)公司必須對資金進行科學的財務分析，對財務情況進行調查并及時向委托人公開。物業(yè)公司要對自己的資產和負債情況進行了解和核算，以判斷未來的運營風險，以決定未來的發(fā)展走向。

（3）完善公司內部的績效考核制度，提升管理水平

物業(yè)公司提供給委托人的不是產品而是服務，這就離不開人才的作用。物業(yè)公司在運營的過程中，人工成本占據了百分之七十到八十的管理成本，因此要提高物業(yè)公司的服務水平，減少運營成本就必須降低人工成本，提升公司內部的管理水平。物業(yè)公司要建立起科學的績效考核制度，不僅對財會人員要進行績效考核，更要將績效考核的范圍擴展到所有員工，提高員工的工作效率以及整個公司的管理效率，節(jié)約人工成本，從根源上提升財務管理的水平。

（4）加大資金管理的力度

物業(yè)公司要適應新時期的發(fā)展趨勢，提升會計核算和財務管理的水平，就必須加大對資金的管理力度。對資金的運作水平進行提升，對資金要實行跟蹤管理，資金的使用和調度必須規(guī)范，絕不能出現(xiàn)挪用和貪污行為。對于應收的賬款要及時催收，促進資金的回籠速度。特別是在新時期市場經濟環(huán)境下，物業(yè)公司要對資金的使用情況和分配進行了解，及時將閑置資金用于他用，提高資金的利用率，控制公司的運轉成本。

三總結

總之，在新時期市場經濟的大背景下，物業(yè)公司必須提高會計核算和財務管理的水平，建立完善的、科學的會計核算和財務管理制度，進行規(guī)范化管理。物業(yè)公司只有認清形勢，改正問題，做好資金的運作和管理，充分認清會計核算和財務管理對于物業(yè)公司發(fā)展的重要性，才能適應新時期市場經濟條件對物業(yè)公司的發(fā)展要求，提升競爭力。

作者：王洪濤單位：鄭州至遠物業(yè)管理有限公司