前言：本站為你精心整理了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策成本控制范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

前言

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個周期性較長的項目，因此在此期間無論是居民消費(fèi)、市場需求還是國家宏觀調(diào)控政策都會有很大變動，一旦決策分析和成本控制失誤均會給開發(fā)企業(yè)帶來重要影響，采取有效的措施來做出正確決策、有效控制成本是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確保收益、減少損失來說十分必要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目決策分析失誤對成本造成的影響

(一)經(jīng)濟(jì)形勢影響著開發(fā)成本

之所以說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到經(jīng)濟(jì)形勢改變的影響，是因為經(jīng)濟(jì)形勢的不穩(wěn)定導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生巨額虧損。例如：消費(fèi)者需求、市場需求和人民幣匯率等都對開發(fā)成本產(chǎn)生影響。由于房地產(chǎn)開發(fā)商從開始研究該項目的可行性，到最后樓盤上市期間隔的時間較長，在該時間段內(nèi)，市場需求這種不定性因素，極有可能有很大的更懂變。消費(fèi)者購買力、銀行匯率等各類要素的變動必然會造成投資收益預(yù)期與目前狀況相差甚遠(yuǎn)。比如二線城市開發(fā)房地產(chǎn)，購買的地皮位置較好，并且估算上市必然會賣到6000元/平米，然而受到上述因素的影響，房價是以4000元/平米出售，這必然會影響房地產(chǎn)商的收益。

(二)國家的相關(guān)法律政策影響著開發(fā)成本

財政和金融兩大政策是決定房地產(chǎn)開發(fā)成本的直接要素。一個國家的國內(nèi)國際政治局勢變化以及相關(guān)政策法律更動被稱之為法律政策風(fēng)險，法律政策風(fēng)險一旦出現(xiàn)必然會使房地產(chǎn)商承受巨大經(jīng)濟(jì)虧損。寬松或者緊張的貨幣政策會對項目開發(fā)產(chǎn)生直接影響，這主要是影響房地產(chǎn)商開發(fā)項目的成本。

二、完善房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策經(jīng)濟(jì)分析的措施

(一)構(gòu)建科學(xué)的評估指標(biāo)體系

建筑密度、土地面積、綠地率、交通是否方便、容積率以及公共性的配套設(shè)備等要素均是評估指標(biāo)規(guī)劃時應(yīng)當(dāng)予以考量的要素。在評估設(shè)計方案時必須要對經(jīng)濟(jì)性、性價比、格局和環(huán)保等細(xì)枝末節(jié)給予充分的評估。在展開經(jīng)濟(jì)評估時應(yīng)當(dāng)從財務(wù)評估和綜合性就評估兩個方面給予全方位考量，里面包含在任何一個評價指標(biāo)要素都會對房地產(chǎn)開發(fā)直接或者間接的影響房地產(chǎn)開發(fā)項目成本。恰當(dāng)?shù)膶⒔ㄖ菍拥母叨忍岣吆驮黾用芏?、恰?dāng)?shù)目刂破淙莘e率、均是降低每平米房地產(chǎn)開發(fā)成本的有效措施。同時還會在很大程度上節(jié)省建筑用地，這樣就在相應(yīng)的節(jié)約了部分開發(fā)成本。

(二)優(yōu)選規(guī)劃方案

想要提高控制工程造價的有效性，必然要對市場展開充足的調(diào)研后，與項目詳實的實際狀況相結(jié)合，才能確保在符合消費(fèi)者使用功能和生產(chǎn)需求的基礎(chǔ)上，有效的整合經(jīng)濟(jì)和技術(shù)把多種方案設(shè)計出來再展開對比，進(jìn)而在方案中選出最佳方案。在對最佳方案展開選擇時，先保證各類開發(fā)方案間有可比性，同時應(yīng)以項目現(xiàn)實狀況為根據(jù)，采用的評價參考指標(biāo)必須保持其合理性，不能有所偏頗。

(三)盡最大可能使項目抗風(fēng)險力提升

作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，決定了要投入巨額資金才能滿足開發(fā)需求。由于調(diào)整國家政策和市場變動均嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)項目的收益。這就需要房地產(chǎn)商在投資決策環(huán)節(jié)均要對社會、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、市場和政策等各種影響著投資項目成效的因素進(jìn)行充分分析，掌握各種因素對項目產(chǎn)生的影響以及各種要素屬性，能夠起到幫助開發(fā)商衡量項目風(fēng)險的特點和大小正確性的作用，進(jìn)而保證投資收益水平的合理性，將卓有成效的控制風(fēng)險方案設(shè)計出來，加大防控重點要素的投資風(fēng)險力度。

(四)采用多樣化方式進(jìn)行組合投資

開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)在選擇開發(fā)項目時，應(yīng)注意把資金投入到各種不同類型的項目，對于各種收入層次的居民進(jìn)行差異化的建設(shè)類型，即建設(shè)層次不同的寫字樓、住宅區(qū)和文化娛樂場所等，從而達(dá)到降低未來不確定風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型不同，在開發(fā)時也會出現(xiàn)不同風(fēng)險，進(jìn)而收益上也會有很大區(qū)別。通常，高風(fēng)險投資就有高收益回報，而低風(fēng)險投資項目相對于高風(fēng)險項目而言，其收益相對較低。假如把資金投入到各種不同類型的項目中去，就會使整體企業(yè)的風(fēng)險系數(shù)降低，最后獲取的收益也較為均衡，如果有一個開發(fā)項目決策失誤，也會有另外項目補(bǔ)足，這就是用的“把雞蛋放在不同籃子里”的策略。

三、有效控制房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的方式

(一)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險

第一，利用向保險公司投保的方式把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司，這需要企業(yè)提前繳納保費(fèi)到保險公司，而真正遭受損失時由保險公司承擔(dān)。值得注意的是，雖然保險公司是一種有效、及時且能夠科學(xué)實行的彌補(bǔ)損失方法，但是在開始繳納保險費(fèi)時數(shù)額較大且在使用方位上有較大限制。因此通過投保來轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險不能解決所有的投資風(fēng)險。第二用合同的方式把風(fēng)險向另外的經(jīng)濟(jì)主體轉(zhuǎn)嫁。例如，在項目在施工時，可以把少數(shù)高風(fēng)險性的工程外包給有豐富經(jīng)驗的施工主體，這樣就會降低該部分風(fēng)險。

(二)透過目標(biāo)成本控制方案進(jìn)行投資決策

研究開發(fā)房地產(chǎn)項目的可行性是開發(fā)商開發(fā)項目前必備的功課，假若糊里糊涂的就去投資，不但不能確保該企業(yè)的獲取相應(yīng)的利潤，還極有可能使自己蒙受損失，更甚至面臨破產(chǎn)的風(fēng)險。這說明在做投資決策時把目標(biāo)建筑成本控制方案充分利用起來，在很大程度上有可行性和科學(xué)性。在設(shè)立項目之前必須要不斷的評估預(yù)算，確定建筑成本控制數(shù)高于總的建筑成本資金時，才能確保該項目具備可行性。假若低于總建筑成本資金，那就說明不能達(dá)到自身利潤的預(yù)期，該項目不具備可行性。通過全面系統(tǒng)的測算后，才能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)該項目的收益目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低盲目去投資開發(fā)給開發(fā)商造成的運(yùn)營風(fēng)險和沒有必要產(chǎn)生的開發(fā)成本。

作者：張新建 單位：武漢紡織大學(xué)