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摘要:隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，成本控制和管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中非常重要的內(nèi)容。而當(dāng)前國(guó)家不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，在一定程度上加劇了房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)，為了讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在這樣的背景下占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，便必須強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制，最大限度提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理水平?；诖?，本文首先分析當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中成本控制存在的問(wèn)題，然后再根據(jù)實(shí)際情況提出強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制和管理策略。

關(guān)鍵詞:成本控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在新形勢(shì)下的成本控制主要是指綜合考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程，合理控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所耗費(fèi)的資金，堅(jiān)持優(yōu)化企業(yè)資源，降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本，從而獲取最大化的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。其中，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制主要涉及到項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本控制、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制、招標(biāo)成本控制和施工竣工階段的成本控制。然而，當(dāng)前我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中還存在著一系列的問(wèn)題，本文著重分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中成本控制和管理存在的問(wèn)題，再根據(jù)實(shí)際情況提出解決的對(duì)策。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中成本控制存在的問(wèn)題

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制認(rèn)識(shí)不到位，財(cái)務(wù)報(bào)告不規(guī)范

在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，財(cái)務(wù)部門(mén)所提供的財(cái)務(wù)報(bào)告，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)制定科學(xué)合理的成本控制決策和審計(jì)措施提供一定的數(shù)據(jù)依據(jù)。但是，由于財(cái)務(wù)報(bào)告內(nèi)容本質(zhì)上就存在滯后性的特點(diǎn)，在一定程度上影響著企業(yè)制定成本控制制度，從而增加房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資成本，進(jìn)而增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定健康的向前發(fā)展。

(二)缺乏科學(xué)的成本控制方法，增加了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平。然而，當(dāng)前一部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，尚未全面考察房地產(chǎn)市場(chǎng)，也并沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各階段進(jìn)行具體的成本預(yù)估，便盲目的進(jìn)行投資。同時(shí)，還有一部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中高估或者忽略了當(dāng)?shù)厝藗兊南M(fèi)水平，也在一定程度上增加房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本。

(三)缺乏完善的成本控制制度，導(dǎo)致成本控制缺乏制度依據(jù)

當(dāng)前大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中并未構(gòu)建完善的成本控制制度，成本控制責(zé)任落實(shí)不到位，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)階段的成本控制缺乏制度依據(jù)，難以從根本上控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制和管理策略

(一)正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制，樹(shù)立良好的項(xiàng)目成本控制管理理念

為了有效提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制水平，首先便需要正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制，充分重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備、實(shí)施、竣工各個(gè)階段的項(xiàng)目成本控制，樹(shù)立良好的項(xiàng)目成本控制管理理念，不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制管理意識(shí)。當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)確定之后，便必須綜合全面的分析項(xiàng)目成本開(kāi)發(fā)的可行性研究，有效提升項(xiàng)目成本估算，并做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，全面了解可能影響項(xiàng)目成本控制的風(fēng)險(xiǎn)因素，及時(shí)采取科學(xué)完善的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，從而有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目成本的可控性。

(二)強(qiáng)化項(xiàng)目成本的整體控制，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)部門(mén)的整體控制作用

為了有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制和管理水平，便需要強(qiáng)化項(xiàng)目成本的整體控制，避免將財(cái)務(wù)管理局限于各個(gè)項(xiàng)目資金的核算上。堅(jiān)持將財(cái)務(wù)人員的職責(zé)落實(shí)到位，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的整體控制和約束作用。其中，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備階段中，從獲取土地使用權(quán)、落實(shí)資金，到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)都應(yīng)該合理控制成本。因此，應(yīng)該全面掌握目標(biāo)土地的情況，通過(guò)對(duì)豐富的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，便有效結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，最終確定最合理的土地報(bào)價(jià)，為房地長(zhǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制奠定一定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)，還應(yīng)該嚴(yán)格根據(jù)目標(biāo)地塊的特點(diǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步方案進(jìn)行綜合規(guī)劃，如果方案規(guī)劃難以滿足當(dāng)前市場(chǎng)的需要，便需要合理調(diào)整土地獲取的策略，以免造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期的成本控制失衡。

(三)綜合規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，提升項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制中，應(yīng)該不斷加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中和項(xiàng)目竣工階段的成本控制，合理設(shè)置項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)階段的成本控制方案，綜合規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理。其中，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)個(gè)階段的成本控制應(yīng)該采用科學(xué)合理的方法進(jìn)行核算，堅(jiān)持將理論與實(shí)際有效聯(lián)系起來(lái)，準(zhǔn)確找出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)階段成本控制的偏差，最終確定完善的項(xiàng)目成本控制策略。通過(guò)綜合規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的成本控制力度，從而最大限度提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。

(四)制定明確的成本控制體系，完善成本控制管理機(jī)制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制管理過(guò)程中應(yīng)該構(gòu)建完善的成本控制管理機(jī)制。首先，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況制定明確的成本控制體系，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的全面性、有效性和科學(xué)性，完善項(xiàng)目管理機(jī)制，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制順利進(jìn)行；其次，構(gòu)建完善的項(xiàng)目成本控制管理考核體系，創(chuàng)新項(xiàng)目成本控制模式，保障項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的合理性；最后，定期考核房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本控制情況，保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程成本控制的連續(xù)性，為房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大限度的經(jīng)濟(jì)收益創(chuàng)造良好的條件。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制具有非常重要的作用，是保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的重要途徑。但是，在當(dāng)前新形勢(shì)下大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中，存在成本控制觀念落后、財(cái)務(wù)部門(mén)整體控制作用較低和施工階段成本控制機(jī)制不科學(xué)等問(wèn)題，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷創(chuàng)新成本控制觀念，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)部門(mén)的整體約束作用，綜合規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，制定明確的成本控制體系，以便最大限度提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制水平。

參考文獻(xiàn)：

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作者：蘇彬彬 單位：昆明滇池置業(yè)有限責(zé)任公司