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摘要：稅收手段在政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的措施中一直發(fā)揮著積極的作用。政府通過利用稅收優(yōu)惠，高稅率等多種途徑對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，并對不法房地產(chǎn)商的投機(jī)行為予以打擊，對低收入購房者予以優(yōu)惠或補(bǔ)貼，從而平衡房地產(chǎn)市場的供求矛盾，盡量避免房地產(chǎn)泡沫帶來的不利影響。本文從借鑒國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，希望能夠?yàn)檎晟莆覈康禺a(chǎn)市場的決策提供一些參考。

關(guān)鍵詞：稅收杠桿房產(chǎn)稅供求平衡宏觀調(diào)控

就發(fā)展歷程來看，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財(cái)功能、進(jìn)一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用、保護(hù)和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方，嚴(yán)重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國外成功的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的措施對于我國政府進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控體系，無疑是值得借鑒和學(xué)習(xí)的。

一、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法

各國對利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場均有自己的觀點(diǎn)和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產(chǎn)市場中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的；二是為確保房地產(chǎn)市場的和諧發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的稅收調(diào)控政策主要分為兩個(gè)層面：對供給的掌控與對需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國家主要致力于在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控，勢必進(jìn)一步加劇供求關(guān)系的扭曲，客觀上增加需求方對價(jià)格上漲的預(yù)期，實(shí)際的結(jié)果便是房地產(chǎn)價(jià)格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎(chǔ)上，發(fā)揮稅收政策對需求的調(diào)控就顯得極為必要。

（一）以高額稅率對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行征稅，有效抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為

房地產(chǎn)市場價(jià)格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機(jī)行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機(jī)行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導(dǎo)致了長期以來法國人不把房地產(chǎn)市場視為投資或財(cái)產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域；二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機(jī)。如韓國的做法是，從2007年起，將對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機(jī)者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機(jī)者無利可圖甚至虧本；三是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如，美國對不動(dòng)產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財(cái)產(chǎn)稅收入的80％。而我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對較少，稅負(fù)相對較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的需求。

（二）對低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼

房地產(chǎn)市場價(jià)格的持續(xù)升溫，導(dǎo)致越來越多的低收入者購買住房時(shí)力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場的供求矛盾，平衡供求關(guān)系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺(tái)了各種補(bǔ)貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會(huì)在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項(xiàng)法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個(gè)人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時(shí),符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實(shí)施廉租房制度，運(yùn)用各級稅收對廉租房進(jìn)行補(bǔ)貼。如法國政府規(guī)定，各大城市必須建設(shè)一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價(jià)因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長期運(yùn)用稅收推行租房補(bǔ)貼等福利制度，社會(huì)各階層的無房戶都可在租房時(shí)享受政府相關(guān)的稅收補(bǔ)貼，而建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國，多年來，政府投入了巨額資金，大規(guī)模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預(yù)算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國家，政府利用稅款建造福利住房已經(jīng)是家常便飯。

（三）設(shè)計(jì)差別性稅收政策體系，即對房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償，并考慮實(shí)際占有權(quán)屬時(shí)間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產(chǎn)需求和投機(jī)性房地產(chǎn)需求，但可以在相當(dāng)程度上實(shí)現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對待，保護(hù)合理的理性需求，增加投機(jī)性需求的交易成本。

從國際稅收實(shí)踐來看，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，大多數(shù)國家都規(guī)定應(yīng)對轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益，征收個(gè)人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實(shí)行15%到34%的累進(jìn)稅率。意大利將從買入到轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格上漲部分作為稅基，按照價(jià)格增長幅度采用累進(jìn)制，按5%至30%的稅率征收不動(dòng)產(chǎn)增值稅。

（四）充分運(yùn)用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對從事開發(fā)廉價(jià)住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房價(jià)的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個(gè)人所得稅時(shí)減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財(cái)產(chǎn)稅等。三是對出租房屋的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個(gè)人所得稅。如美國按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價(jià)與購入價(jià)的差價(jià)收入不超過25萬美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價(jià)收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價(jià)一直比較平穩(wěn),售房差價(jià)收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費(fèi)者的居住條件,同時(shí)也活躍了房地產(chǎn)市場,擴(kuò)大了國內(nèi)的有效需求,推動(dòng)了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

（五）針對房地產(chǎn)市場征收不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅，以防止房地產(chǎn)市場中的商業(yè)活動(dòng)出現(xiàn)欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動(dòng)產(chǎn)稅，是對土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)的評估價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關(guān)建筑物、機(jī)械以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起而課征的不動(dòng)產(chǎn)稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動(dòng)產(chǎn)稅；二是只對土地和房屋合并征收的房地產(chǎn)稅，如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國的住宅建筑稅等；三是單獨(dú)對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價(jià)稅兩種形式，西方多采用地價(jià)稅（主要采用估價(jià)計(jì)稅方法）。除此之外，在不征收不動(dòng)產(chǎn)稅的國家，一般征收財(cái)產(chǎn)稅，如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國，操作辦法是將不動(dòng)產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)捆在一起，就納稅人在某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課征一般財(cái)產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)的評估價(jià)值。其中美國的財(cái)產(chǎn)稅最具代表性。當(dāng)然還有定期不動(dòng)產(chǎn)增值稅：該稅種主要是針對占有房地產(chǎn)超一定年限的產(chǎn)權(quán)所有者征收，通過對房地產(chǎn)的重新評估，對其增值額征收，一般為5年期和10年期增值稅兩種。因此，以上三種針對房地產(chǎn)市場的征稅有效地保證了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，避免了業(yè)主控制或低效率使用房產(chǎn)，刺激了交易活動(dòng)，這既繁榮了房地產(chǎn)市場，又推動(dòng)了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，同時(shí)也打擊了房地產(chǎn)市場中的投機(jī)行為和非法交易行為。

二、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要特點(diǎn)

從以上國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法，可以總結(jié)出其主要特點(diǎn)：一是大多數(shù)國家對房產(chǎn)和土地合一征收，適用統(tǒng)一的稅制；二是國外房地產(chǎn)稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村；三是大多數(shù)國家按房屋和土地的評估值征收房地產(chǎn)稅，評估價(jià)值根據(jù)房地產(chǎn)坐落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、成新程度等因素確定，相當(dāng)于市場價(jià)值的一定比例。與此相適應(yīng)，大多數(shù)國家建立了比較完備的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估制度，按照一定的周期對房地產(chǎn)進(jìn)行評估；四是大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅；五是在大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅是地方政府的主要稅種，構(gòu)成了地方財(cái)政收入的主要來源。

三、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場對我國的經(jīng)驗(yàn)借鑒

（一）充分利用稅收手段加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅(jiān)決打擊各種投機(jī)行為。

眾所周知，我國房地產(chǎn)市場屬于暴利行業(yè)，年增長率極高。房地產(chǎn)廠商的一舉一動(dòng)，牽動(dòng)著社會(huì)上千家萬戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢，給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價(jià)居高不下的抱怨，媒體對房地產(chǎn)泡沫的置疑，專家對房地產(chǎn)隱患的責(zé)問，使得征收高稅打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為已經(jīng)到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，開征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產(chǎn)稅”，增大稅收對房地產(chǎn)存量的稅收調(diào)節(jié)很有必要。筆者認(rèn)為，我國改革后的房地產(chǎn)稅其基本思路是否可作如下考慮：

1.將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅；

2.按房地產(chǎn)評估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，以客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值；

3.適當(dāng)擴(kuò)大征稅范圍，將發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村納入房地產(chǎn)體系；

4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；

5.房地產(chǎn)稅應(yīng)逐步發(fā)展成為地方主體稅種，因此應(yīng)在法律層面上對房地產(chǎn)稅征收范圍、基本稅率確定、浮動(dòng)幅度等方面賦予地方相應(yīng)的立法和管理權(quán)限。

（二）開征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤征稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的差別性稅收在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)針對消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求實(shí)行差別性稅收政策，這是當(dāng)前稅收政策調(diào)控的力度點(diǎn)所在。

具體做法可以參照國外成功的經(jīng)驗(yàn)，對購買房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25%的所得稅，三年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護(hù)真實(shí)購房需求的同時(shí)，有效地抑制投機(jī)性需求，降低泡沫風(fēng)險(xiǎn)。其次是對購入未滿三年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5％營業(yè)稅，以及營業(yè)稅稅額7％的城建稅和3%的教育費(fèi)附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因?yàn)閮H僅征收營業(yè)稅的調(diào)控力度有限，而且也容易讓房地產(chǎn)投機(jī)需求將稅負(fù)向后轉(zhuǎn)嫁。沿海一些城市的實(shí)踐已經(jīng)表明了這一點(diǎn)。

（三）切實(shí)利用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展，同時(shí)制定相關(guān)稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實(shí)行稅收優(yōu)惠或補(bǔ)貼。

稅收政策是國家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的重要手段，是在市場經(jīng)濟(jì)條件下調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置的有效方法，我國應(yīng)當(dāng)借鑒美國稅收政策中支持住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方法來改革我國稅收杠桿，支持我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外，由于我國還處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，存在一定的貧富差異，存在相當(dāng)多的低收入者，合理地解決低收入者居住問題是關(guān)系我國經(jīng)濟(jì)、社會(huì)安全的重要問題。如果通過稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)老年人購房和售房,不僅能完善社會(huì)保障體系，解決老年人的居住問題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場的房源，激活樓市，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮。

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