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一、我國房地產(chǎn)稅收制度的建立

中華人民共和國成立前后，在全國統(tǒng)一的新的稅收制度建立以前，為了保證國家財政收入和經(jīng)濟穩(wěn)定，根據(jù)中共中央的指示，老解放區(qū)的人民政府暫時可以繼續(xù)按照自己制定的稅法征稅，來不及制定新稅法的新解放區(qū)則可以暫時沿用原國民黨政府實行過的一些可以利用的稅法征稅，其中包括不同名目的房產(chǎn)稅、土地稅和與房地產(chǎn)有關(guān)的一些稅收，如契稅、印花稅、所得稅。

在1949年11月底至12月初召開的首屆全國稅務(wù)會議上，確定了統(tǒng)一全國稅收制度、稅收政策的大政方針和擬出臺的主要稅法的基本方案，確定全國范圍適用的稅收為14種，其中涉及房地產(chǎn)的稅種有房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、工商業(yè)稅（包括營業(yè)稅和所得稅）、印花稅和遺產(chǎn)稅。上述內(nèi)容載入了1950年1月30曰中央人民政府政務(wù)院的新中國稅制建設(shè)的綱領(lǐng)性文件一《全國稅政實施要則》。此外，各地普遍征收契稅。遺產(chǎn)稅始終沒有立法開征。

20世紀50年代中期，我國實行生產(chǎn)資料所有制的社會主義改造以后，絕大部分房地產(chǎn)屬于國家和集體所有，土地的買賣和轉(zhuǎn)讓被禁止，房屋產(chǎn)權(quán)變動的征稅范圍也日益縮小，房屋的出租也被嚴格限制，因而房地產(chǎn)市場和相關(guān)的稅收制度在以后的近30年時間內(nèi)幾乎名存實亡。

（一）契稅

1950年4月3日，政務(wù)院《契稅暫行條例》，即日起施行。該暫行條例的施行細則由各省、市根據(jù)本地區(qū)的實際情況自行制定，并報中央人民政府財政部備案。暫行條例規(guī)定了凡土地、房屋的買賣、典當(dāng)、贈與和交換，都應(yīng)當(dāng)憑土地、房屋所有證，并由當(dāng)事人雙方訂立契約，由承受人繳納契稅。其中，買賣契稅按照買價征收6％，典當(dāng)契稅按照典當(dāng)價征收3％，贈與契稅按照現(xiàn)值價格征收6％。1951年全國契稅收入為2733.4萬元，1953年達到4036.0萬元。1955年降至1829.2萬元。1956年以后基本停征。

（二）城市房地產(chǎn)稅

1951年8月8日，政務(wù)院公布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》（1950年6月，二屆全國稅務(wù)會議決定將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅，后來政務(wù)院又限定其在城市征收。所以定名為城市房地產(chǎn)稅），即日起施行。暫行條例中規(guī)定：城市房地產(chǎn)稅的納稅人為房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人或者承典人，代管人、使用人，征稅對象為規(guī)定的城市房地產(chǎn)。房產(chǎn)稅以標準房價為計稅依據(jù)。按年計征。稅率為1%：地產(chǎn)稅以標準地價為計稅依據(jù)，按年計征，稅率為1.5％：標準房價與標準地價不易劃分的城市，可以暫以標準房地價合計金額為計稅依據(jù)，按年計征，稅率為1.5%；標準房地價不易求得的城市，可以暫以標準房地租價為計稅依據(jù)，按年計征，稅率為15％。

（三）工商業(yè)稅、工商統(tǒng)一稅和工商稅

1950年1月30日。中央人民政府政務(wù)院《工商業(yè)稅暫行條例》。即日起施行。該暫行條例中與房地產(chǎn)有關(guān)的內(nèi)容是：1.營業(yè)稅。從事租賃業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的納稅人，以其營業(yè)總收益額為計稅依據(jù)，分別適用4％和6％的稅率。2.所得稅。以納稅人的所得額為計稅依據(jù)，實行14級全額累進稅率，最低適用稅率為5％，最高適用稅率為30％。

同年12月19日，中央人民政府政務(wù)院修正以后的《工商業(yè)稅暫行條例》，即日起施行。該暫行條例規(guī)定了營造業(yè)的適用稅率為2.5％，房地產(chǎn)買賣的適用稅率為3％，租賃業(yè)的適用稅率為4%，房地產(chǎn)的適用稅率為12%；所得稅改為21級全額累進稅率，最低適用稅率和最高適用稅率不變，但是各級稅率之間的級距加大，實際稅負大幅度減輕。

1958年稅制改革時，為了簡化稅制，將工商業(yè)稅中的營業(yè)稅與貨物稅、印花稅和商品流通稅合并為工商統(tǒng)一稅。1958年9月11日，第一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第101次會議審議并原則通過《中華人民共和國工商統(tǒng)一稅條例（草案）》。9月13日，國務(wù)院將該條例（草案）公布試行。該條例（草案）規(guī)定了從事建筑、安裝，租賃，購銷等業(yè)務(wù)的納稅人，以其業(yè)務(wù)收入為計稅依據(jù)，適用稅率分別為3％、5％和7％。工商業(yè)稅中的所得稅部分繼續(xù)征收，并改稱工商所得稅。1963年4月以后，按照個體經(jīng)濟重于集體經(jīng)濟，合作商業(yè)重于其他集體經(jīng)濟的原則全面調(diào)整了工商所得稅的稅率，并將統(tǒng)一的全額累進稅率改為不同的超額累進稅率。其中，個體經(jīng)濟實行14級超額累進稅率，最低適用稅率為7％，最高適用稅為62％。并有加征一至四成的規(guī)定。

1972年3月30日，國務(wù)院批準財政部報送的《關(guān)于擴大改革工商稅制試點的報告》和《中華人民共和國工商稅條例（草案）》，從1973年起全面試行。該條例（草案）規(guī)定了集體建筑、安裝單位的適用稅率仍然為3％（當(dāng)時規(guī)定國營建筑、安裝企業(yè)不納稅），從事租賃、購銷等業(yè)務(wù)的納稅人適用稅率為5％。1973年的稅制改革。把國營企業(yè)和集體企業(yè)征收的工商統(tǒng)一稅及其附加、城市房地產(chǎn)稅、車船使用牌照稅、鹽稅和屠宰稅合并為工商稅。

（四）印花稅

1950年12月19日，政務(wù)院公布《印花稅暫行條例》，即日起施行。該暫行條例規(guī)定了印花稅以商事、產(chǎn)權(quán)憑證的書立人、領(lǐng)受人或者使用人為納稅人。直接涉及房地產(chǎn)的稅目、稅率主要包括：預(yù)定買賣不動產(chǎn)的契據(jù)，買賣不動產(chǎn)的契據(jù)，政府頒發(fā)的土地管理業(yè)執(zhí)照、土地所有權(quán)狀。典當(dāng)、質(zhì)押、買賣、轉(zhuǎn)讓或者承頂不動產(chǎn)的契據(jù)，土地使用權(quán)的契據(jù)，租不動產(chǎn)的契據(jù)，適用稅率均為0.3％；授產(chǎn)、析產(chǎn)契據(jù)。適用稅率為3‰。1958年稅制改革時，印花稅并入工商統(tǒng)一稅。

二、我國改革開放以后的房地產(chǎn)稅收制度

黨的十一屆三中全會以后，我國開始實行經(jīng)濟體制改革和對外開放，房地產(chǎn)稅收制度也逐步實行了改革：20世紀80年代初期恢復(fù)征收契稅；80年代后期對國內(nèi)單位、個人恢復(fù)征收房產(chǎn)稅和土地使用稅，并開征了耕地占用稅；90年代前期開征了土地增值稅；其他相關(guān)稅種也實行了改革。

（一）契稅

契稅恢復(fù)征收之初，仍然沿用1950年政務(wù)院的《契稅暫行條例》。1997年7月7日，國務(wù)院《中華人民共和國契稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日起施行，政務(wù)院的《契稅暫行條例》同時廢止。1993年以后，隨著房地產(chǎn)交易的迅速擴大，契稅收入逐年大幅度增長：1993年的收入為6.2億元，2004年達到538.9億元，11年間增長了85.9倍。平均每年增長17.6％。

（二）房產(chǎn)稅

根據(jù)1984年國務(wù)院批準的國營企業(yè)“利改稅”第二步改革方案，1986年9月15日，國務(wù)院《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日起施行。房產(chǎn)稅暫行條例僅適用于國內(nèi)單位和個人，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人仍然按照1951年政務(wù)的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》納稅。由于按照原值征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)范圍不大，且原值普遍偏低；出租的房產(chǎn)不多，且征收管理比較困難，房產(chǎn)稅的收入雖然有很大的增長，但與房地產(chǎn)價值和交易的增長并不協(xié)調(diào)：1993年的收入為49.2億元，2004年達到366.3億元，11年間增長了6.4倍，平均每年增長7.9％。

（三）耕地占用稅

為了合理利用土地資源，加強土地管理，保護農(nóng)用耕地，1987年4月1日，國務(wù)院《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》，即日起施行。由于政府實行嚴格限制占用耕地的政策、耕地占用稅實行固定稅額標準且一直沒有調(diào)整、征收管理比較困難等原因，收入額一直不多。增長也不快，1993年的收入為29.4億元，2004年達到118.5億元，11年間增長了3.0倍，平均每年增長5.5％。

（四）城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)1984年國務(wù)院批準的國營企業(yè)“利改稅”第二步改革方案，1988年9月27日，國務(wù)院《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，從當(dāng)年11月1日起施行。由于城鎮(zhèn)土地使用稅實行固定稅額標準且一直沒有調(diào)整，收入額一直不多，增長也不快，1993年的收入為30.3億元，2004年達到106.2億元。11年間增長了2.5倍，平均每年增長5.0％。

（五）土地增值稅

1993年12月13日，國務(wù)院《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，從1994年1月1日起施行。土地增值稅的收入額一直不多，但是由于房地產(chǎn)交易的迅速擴大和征收管理的加強，增長速度很快，1996年的收入僅為1.1億元。2004年達到75.0億元，8年間增長了67.2倍，平均每年增長22.9％。

（六）與房地產(chǎn)有關(guān)的其他稅種

1.營業(yè)稅。在1984年實施的稅制改革中，將工商稅分解為產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅和鹽稅。1984年9月18日，國務(wù)院《中華人民共和國營業(yè)稅條例（草案）》，從當(dāng)年10月1日起試行。1993年12月13日，國務(wù)院《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，從1994年1月1日起施行。從事建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)的納稅人，以其營業(yè)收入為計稅依據(jù)（現(xiàn)規(guī)定建筑、安裝工程的計稅營業(yè)額不包括設(shè)備的價值），適用稅率為3%；從事業(yè)、倉儲、租賃業(yè)的納稅人，以其營業(yè)收入為計稅依據(jù)，適用稅率為5%：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售建筑物和其他土地附著物的納稅人，以其取得的收入為計稅依據(jù)（現(xiàn)規(guī)定在某些特殊情況下可以按照收入減除支出以后的差額征稅），適用稅率為5%.

2.城市維護建設(shè)稅。1985年2月8日，國務(wù)院《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》，從當(dāng)年1月1日起施行。繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的國內(nèi)單位和個人，以其實際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，按照納稅人所在地實行差別稅率（1％、5%、7%）。1994年稅制改革以后，城市維護建設(shè)稅的納稅人、計稅依據(jù)、稅率等方面的規(guī)定沒有改變。

3.對內(nèi)資企業(yè)征收的所得稅。1984年9月18日，國務(wù)院《中華人民共和國國營企業(yè)所得稅條例（草案）》，從當(dāng)年10月1日起施行。國營企業(yè)所得稅的納稅人為實行獨立經(jīng)濟核算的國營企業(yè)，以應(yīng)納稅所得額為計稅依據(jù)，大中型企業(yè)實行55％的比例稅率，小型企業(yè)適用10％～55％的8級超額累進稅率。1985年4月11日，國務(wù)院《中華人民共和國集體企業(yè)所得稅暫行條例》，從1985年1月1日起施行。集體企業(yè)所得稅的納稅人為獨立核算的集體企業(yè)，以應(yīng)納稅所得額為計稅依據(jù)，實行從10％～55％的8級超額累進稅率。1988年6月25日，國務(wù)院《中華人民共和國私營企業(yè)所得稅暫行條例》，從1988年1月1日起施行。私營企業(yè)所得稅的納稅人為城鄉(xiāng)私營企業(yè)，以應(yīng)納稅所得額為計稅依據(jù)。稅率為35％。

1993年12月13日，國務(wù)院將上述3種企業(yè)所得稅與對國營企業(yè)稅后利潤征收的調(diào)節(jié)稅合并，《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》，從1994年1月1日起施行。企業(yè)所得稅的納稅人為國內(nèi)企業(yè)和其他組織，以應(yīng)納稅所得額為計稅依據(jù)。一般企業(yè)適用33％的稅率，微利企業(yè)暫時適用27％或者18％的稅率。

4.對外資企業(yè)征收的所得稅。1980年9月10日，第五屆全國人民代表大會第三次會議通過《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)所得稅法》，1981年12月13日，第五屆全國人民代表大會第四次會議通過《中華人民共和國外國企業(yè)所得稅法》，1991年4月9日，第七屆全國人民代表大會第四次會議將E述兩部涉外企業(yè)所得稅法合并為《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》，從當(dāng)年7月1日起施行。外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅的納稅人為外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，以應(yīng)納稅所得額為計稅依據(jù)，企業(yè)所得稅的稅率為30%.地方所得稅的稅率為3%.外國企業(yè)沒有在中國境內(nèi)設(shè)立機構(gòu)、場所。而有來源于中國境內(nèi)的利潤、租金等所得，或者雖然設(shè)立機構(gòu)、場所。但是上述所得與其機構(gòu)、場所沒有實際聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)繳納20％的所得稅。

5.對個人征收的所得稅。1980年9月10日，第五屆全國人民代表大會第三次會議通過《中華人民共和國個人所得稅法》，1986年1月7日，國務(wù)院《中華人民共和國城鄉(xiāng)個體工商業(yè)戶所得稅暫行條例》，1986年9月25日，國務(wù)院《中華人民共和國個人收入調(diào)節(jié)稅暫行條例》，1993年10月31日，第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議頒布了《中華人民共和國個人所得稅法》，從1994年1月1日起施行。

6.印花稅。1988年8月6日，國務(wù)院《中華人民共和國印花稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日起施行。印花稅的納稅人為在中國境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證的單位和個人。應(yīng)納稅憑證包括建設(shè)工程勘察設(shè)計、建筑安裝工程承包、財產(chǎn)租賃、財產(chǎn)保險合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照等。計稅依據(jù)為應(yīng)納稅憑證所載金額或者應(yīng)納稅憑證件數(shù)，稅率分為比例稅率和定額稅率兩種（如產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的適用稅率為0.5‰，權(quán)利、許可證照每件稅額標準為5元）。

7.建筑稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。1983年9月20日，國務(wù)院了《建筑稅征收暫行辦法》，從當(dāng)年10月1日起施行。建筑稅的納稅人為從事自籌資金進行基本建設(shè)投資和更新改造投資的單位（不包括外資企業(yè)），征稅的資金包括國家預(yù)算外資金、地方機動財力、企業(yè)事業(yè)單位的自有資金、銀行貸款和其他自籌資金，以自籌基本建設(shè)的全部投資額和更新改造措施項目中建筑工程投資額為計稅依據(jù)，稅率為10％。

1991年4月16日，國務(wù)院將建筑稅改為固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，了《中華人民共和國固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例》，從當(dāng)年1月1日起施行。為了鼓勵投資，擴大內(nèi)需，促進經(jīng)濟發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院的決定，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已經(jīng)從2000年起暫停征收。

8.遺產(chǎn)稅。我國擬在適當(dāng)?shù)臅r候開征遺產(chǎn)稅。

（七）收入歸屬情況

在1994年我國實行分稅制財政管理體制以前，房地產(chǎn)稅收的收入歸屬隨財政管理體制多次變化，有時劃歸地方，有時劃歸中央，有時由中央與地方共享。1994年以后，我國實行了分稅制財政管理體制，目前房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（從2000年起暫停征收）劃為地方政府固定收入，營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅和城市維護建設(shè)稅劃為中央與地方共享收入。

三、改革我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度的初步思考

目前我國房地產(chǎn)稅收制度面臨的主要問題有：1.稅種數(shù)量偏多，設(shè)置不夠合理；2.稅權(quán)高度集中；3.部分稅收法規(guī)過于陳舊；4.有些稅種的計稅依據(jù)和稅率存在嚴重的問題；5.稅負不夠公平，稅負偏重、偏輕的問題同時存在；6.房地產(chǎn)市場的發(fā)展關(guān)業(yè)務(wù)的拓展給房地產(chǎn)稅收帶來了許多新的問題。如房地產(chǎn)抵債、回租涉及的有關(guān)稅收問題。此外，我國房地產(chǎn)市場管理還不夠規(guī)范，相關(guān)的稅收征收管理也不夠嚴格，稅收流失依然比較嚴重。

本文認為，我國房地產(chǎn)稅收制度改革的出發(fā)點應(yīng)當(dāng)是：鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，合理開發(fā)利用土地資源，規(guī)范稅費關(guān)系，增加地方財政收入，符合財政管理體制改革和稅制改革的總體目標。黨的十六屆三中全會決定確定的“簡稅制、寬稅基，低稅率、嚴征管”稅制改革基本原則也適用于房地產(chǎn)稅收制度的改革。

（一）簡化稅制，優(yōu)化結(jié)構(gòu)

1.合并重復(fù)設(shè)置的稅種，實現(xiàn)內(nèi)外稅制的統(tǒng)一。例如，企業(yè)所所得稅、房地產(chǎn)稅等者陂當(dāng)統(tǒng)一稅法，公平稅負。

2.取消不符合市場經(jīng)濟發(fā)展要求的稅種。例如，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

3.取消不符合各國通行做法的稅種。例如，將城市維護建設(shè)稅，印花稅并入增值稅、消費稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅，將土地增值稅并入企業(yè)所得稅、個人所得稅。

4.將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅和某些合理的房地產(chǎn)方面的行政性收費合并為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。

通過上述簡化措施，不僅可以減少與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種的數(shù)量，而且可以減少轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)移）、出租環(huán)節(jié)的稅收。加強房地產(chǎn)保有、使用環(huán)節(jié)的稅收。

（二）調(diào)整稅基和稅率

1.房地產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)當(dāng)擴大到個人住宅和農(nóng)村地區(qū)，并按照房地產(chǎn)的評估值征收。同時，通過規(guī)定適當(dāng)?shù)拿舛愴椖亢兔庹黝~的方法將低收入階層排除在征稅范圍之外。

2.房地產(chǎn)稅的稅率應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同類型、不同地區(qū)的房地產(chǎn)分別設(shè)計，由各地在規(guī)定的幅度內(nèi)掌握，如普通住宅和生產(chǎn)、經(jīng)營用房地產(chǎn)稅率從低，高級住宅和高爾夫球場稅率從高；中小城市的房地產(chǎn)稅率從低，大城市的房地產(chǎn)稅率從高。

3.調(diào)整增值稅和營業(yè)稅的征收范圍。對建筑行業(yè)和銷售不動產(chǎn)實行增值稅，以消除因增值稅、營業(yè)稅交叉征收而形成的雙重流轉(zhuǎn)稅負擔(dān)。由此引起的地方稅收收入的減少如何彌補？一可以隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展擴大營業(yè)稅的稅基，增加營業(yè)稅收入；二可以適當(dāng)提高增值稅收入中地方分享的比例，增加地方分享的增值稅收入。從總體和長遠來看，這項改革可以促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于經(jīng)濟、財政（包括中央財政和地方財政）都是有利的。

4.允許個人購房貸款的利息在個人所得稅前扣除。在設(shè)計稅基和稅率的時候，應(yīng)當(dāng)兼顧納稅人的負擔(dān)能力和財政收入的需要，并參考其他國家，特別是發(fā)展中國家、周邊國家的做法。

（三）適當(dāng)下放稅權(quán)

應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)稅作為我國地方稅的主體稅種加以精心培育，使之隨著經(jīng)濟的發(fā)展逐步成為地方財政、特別是縣（市）級財政收入的主要來源，并且在全國統(tǒng)一稅制的前提下賦予地方政府較大的管理權(quán)限（包括征稅對象、納稅人、計稅依據(jù)、稅率、減免稅等稅制要素的適當(dāng)調(diào)整），以適應(yīng)各地經(jīng)濟發(fā)展水平不同的實際情況，促使地方因地制宜地通過房地產(chǎn)稅增加財政收入和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。

（四）適時修正稅法

各項稅法都應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟、社會的發(fā)展和相關(guān)法律、法規(guī)的變化適時修正，為促進經(jīng)濟、社會的發(fā)展服務(wù)。暫行條例“暫行”十幾年以至幾十年的狀況應(yīng)當(dāng)徹底改變。

（五）加強稅收征管

加強房地產(chǎn)市場的稅收征收管理，堵塞漏洞，減少稅收流失。為此，稅務(wù)機關(guān)要加快完善有關(guān)管理制度和信息化建設(shè)的步伐，并加強與各有關(guān)部門的工作配合。