前言：本站為你精心整理了房產(chǎn)金融政策對淄博市的作用和意見范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

1998年實施住房貨幣化改革以來，我國房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象時有發(fā)生，房地產(chǎn)金融調(diào)控也伴隨了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各個階段。本文以淄博市為例，分析判斷房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的影響，并為國家調(diào)控區(qū)域房地產(chǎn)市場提出政策建議。

一、房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對淄博市的影響

自住房制度改革以來，淄博市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、短暫回調(diào)、平穩(wěn)上升等階段。2010年以來，國家綜合運用土地、信貸、稅收等多種調(diào)控手段，對房地產(chǎn)市場進行了嚴格的差別化調(diào)控，2011年房地產(chǎn)調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。2011年淄博市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速18.1%，比上半年回落8.8個百分點；商品房銷售面積增速8.19%，比上半年回落17.16個百分點；全年房屋銷售價格指數(shù)105.2，比上半年回落1.4個百分點。

（一）模型與數(shù)據(jù)選取為研究不同房地產(chǎn)金融調(diào)控政策工具對淄博市房地產(chǎn)市場的作用效果，本文選取房地產(chǎn)市場指標為因變量，各主要房地產(chǎn)金融調(diào)控政策工具為自變量，構(gòu)建VAR模型。其中，房地產(chǎn)市場指標選取房地產(chǎn)開發(fā)投資（RDI）、房地產(chǎn)市場的需求采用房屋銷售面積（HSA）；房地產(chǎn)金融政策指標選取三年期加權(quán)平均貸款利率（RR）、房地產(chǎn)開發(fā)貸款（RDL）和個人購房貸款（PBL）。數(shù)據(jù)時間范圍為2000年1季度至2011年4季度，數(shù)據(jù)來源于淄博市統(tǒng)計局統(tǒng)計月報、人民銀行房地產(chǎn)金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

（二）模型構(gòu)建與數(shù)據(jù)處理

1.數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗。采用ADF檢驗法對不同變量進行平穩(wěn)性檢驗和處理（見表1）。房屋銷售面積（HSA）、房地產(chǎn)開發(fā)投資（RDI）、利率（RR）、房地產(chǎn)開發(fā)貸款（RDL）4個時間序列在10%檢驗水平下為非平穩(wěn)序列，在1%檢驗水平下為一階單整時間序列；個人購房貸款（PBL）時間序列在5%檢驗水平下為平穩(wěn)時間序列。

2.協(xié)整檢驗。在顯著水平為5%的情況下，根據(jù)跡統(tǒng)計量結(jié)果和最大特征根統(tǒng)計結(jié)果，有2個變量存在協(xié)整關(guān)系（見表2）。

3.模型穩(wěn)定性檢驗。對AR特征多項式根進行檢驗，發(fā)現(xiàn)模皆小于1，滿足穩(wěn)定性條件。

（三）計量分析

1.脈沖響應分析。對需求的影響：利率的正向沖擊在前三期對房屋銷售面積的影響不大，從第三期開始產(chǎn)生負向影響，并在第四期達到最大（14.19%個標準差）；個人購房貸款的正向沖擊在前四期對房屋銷售面積的影響不大，從第四期開始產(chǎn)生正向沖擊，在第五期影響最大（9.20%個標準差）；房地產(chǎn)開發(fā)貸款的正向沖擊對房屋銷售面積的影響不大。對供給的影響：若給予房地產(chǎn)開發(fā)貸款一正向沖擊，將會對房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生正向影響，并于第二期達到最大（7.47%個標準差）；利率對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響是長期的，從第三期開始產(chǎn)生負向沖擊，并于第四期達到最大（5.56%個標準差）；個人購房貸款對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響存在時滯性，從第二期開始產(chǎn)生負向沖擊（見圖1）。

2.方差分解分析。房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響在短期內(nèi)存在波動，但逐步趨于穩(wěn)定。個人購房貸款、利率、房地產(chǎn)開發(fā)貸款對房屋銷售面積的影響度分別為4.55%、11.69%、8.65%，對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響度分別為5.06%、4.23%、5.48%（見圖2）。

（四）模型分析基本結(jié)論

1.房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對淄博市時滯周期相對較長，為1年左右。VAR模型分析顯示，一年以后房地產(chǎn)開發(fā)貸款和利率對房屋銷售面積的影響顯著，三個季度以后利率對房地產(chǎn)開發(fā)投資影響顯著。根據(jù)王要武、金海燕（2008年）的研究，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對全國房地產(chǎn)市場的影響存在時滯性，滯后期一般為半年。與全國房地產(chǎn)市場相比，淄博市區(qū)域性特點明顯，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控時滯相對較長。

2.房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對房地產(chǎn)需求的影響相對較大。分析顯示，各項房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對房屋銷售面積的影響均大于對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響，因此房地產(chǎn)金融調(diào)控政策主要是作用于房地產(chǎn)需求，進而影響房地產(chǎn)市場均衡。

3.利率和房地產(chǎn)開發(fā)貸款是影響房屋銷售的主要因素。從長期看，利率的影響度為11.69%。相較于個人購房貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款對房屋銷售的影響更大，主要是因為房地產(chǎn)開發(fā)貸款提高了房地產(chǎn)市場供給、供給推動了需求、影響了房屋銷售量。從長期看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款影響度為8.65%。

4.房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對房地產(chǎn)供給的影響過程復雜。房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長半年左右可以帶來投資額的快速增長，但半年后影響會迅速下降。利率對房地產(chǎn)供給的影響度不高，因為提高利率一般發(fā)生在經(jīng)濟過熱時期，受預期影響，在利率提高初期，開發(fā)投資增速會小幅上升，三個季度后房地產(chǎn)開發(fā)投資增速才開始下降。長期看利率影響度為4.23%。

二、政策建議

（一）增強房地產(chǎn)金融政策的前瞻性和持續(xù)性在目前錯綜復雜的宏觀形勢下，要加大對房地產(chǎn)市場走勢的分析判斷，加強宏觀審慎管理，增強政策前瞻性，保持政策的連續(xù)性，充分考慮政策的時滯性，實行預調(diào)、微調(diào)，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止因政策調(diào)控過大導致房地產(chǎn)市場波動，從而給實體經(jīng)濟發(fā)展帶來沖擊。

（二）加大區(qū)域差別性調(diào)控力度房地產(chǎn)金融調(diào)控要更加注重區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性和差異性，體現(xiàn)出調(diào)控的層次性。加大選擇性貨幣信貸政策工具的使用力度，增強房地產(chǎn)調(diào)控的針對性。通過嚴格的住房消費信貸和房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，引導金融機構(gòu)加大對保障性安居工程的支持力度，加大對中低收入群體住房信貸需求的支持力度。

（三）加大政策間的協(xié)調(diào)加強金融調(diào)控政策與財政政策、土地政策、稅收政策等的協(xié)調(diào)配合，形成政策合力，有效縮短決策時間，提高決策效率，全方位作用于不同區(qū)域房地產(chǎn)市場，更好地實現(xiàn)區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)控目標。