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1.目前我國中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的發(fā)展瓶頸

1.1管理瓶頸我國好多中小房地產(chǎn)企業(yè)都是民營(yíng)企業(yè)，家族式管理使得企業(yè)的發(fā)展在理念上和戰(zhàn)略規(guī)劃上很難有大的突破，而高層次管理人員的理念、發(fā)展意識(shí)又很大程度上影響這種企業(yè)的發(fā)展方向，同時(shí)有的中小房地產(chǎn)企業(yè)不顧自身行業(yè)和規(guī)模實(shí)際情況為了取得好的管理效果直接采用拿來主義將大型房地產(chǎn)企業(yè)或其他行業(yè)的企業(yè)管理模式用運(yùn)于本企業(yè)，這就使得企業(yè)的管理理念等因素在很大程度上制約了企業(yè)的發(fā)展。

1.2人才瓶頸中小房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的人才流失或人才荒，是房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的結(jié)果，專業(yè)技術(shù)人才的缺乏，專業(yè)人才流向大企業(yè)，已經(jīng)成了擺在企業(yè)面前的一道難題。如果薪酬過高，企業(yè)將背負(fù)沉重的包袱，不利于企業(yè)的再投資，薪酬太低則導(dǎo)致人才流動(dòng)過快和人才流失，這使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)受到了極大的影響。

1.3融資瓶頸融資瓶頸是中小企業(yè)發(fā)展壯大過程中普遍存在的瓶頸，也是最主要的瓶頸。我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難主要表現(xiàn)在：企業(yè)和銀行存在著矛盾，一方面資金的安全性、流動(dòng)性、贏利性是銀行貸款的基本要求；另一方面房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)又具有資金密集型和生產(chǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，存在過高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不能提供銀行貸款所需的抵押擔(dān)保條件，貸款的風(fēng)險(xiǎn)化解和補(bǔ)償能力較弱，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)在需要從銀行大額融資時(shí)遇到困難。

1.4品牌瓶頸眾所周知，隨著品牌消費(fèi)時(shí)代來臨，品牌、品質(zhì)已成為“質(zhì)量、可靠性的一種不言自明的保證”，其重要性已超過以往任何時(shí)候。美國可口可樂公司的老板曾經(jīng)說過的：我們可口可樂哪怕被一把火燒毀，我照樣是億萬富翁。因?yàn)榇蠡鹬荒軣龤S房設(shè)備等有形資產(chǎn)，而最重要的無形資產(chǎn)———“可口可樂”品牌只要沒有被毀掉，憑借“可口可樂”這商標(biāo)就可毫不費(fèi)力地吸引投資或獲得銀行貸款……可口可樂就能快速重生。品牌不僅成為企業(yè)或產(chǎn)品走向市場(chǎng)、走進(jìn)消費(fèi)者的橋梁與紐帶，也成為企業(yè)抗拒風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)的利器。

1.5制度瓶頸目前，中小企業(yè)存在制度上的通病就是沒有真正做到制度化管理，企業(yè)內(nèi)部依舊存在著本位思想、推諉扯皮等頑疾。這些問題的產(chǎn)生，使人們對(duì)制度化管理信心減小。房地產(chǎn)是近年興起的一個(gè)熱門產(chǎn)業(yè)，所有的房地產(chǎn)企業(yè)都在探尋摸索適合本行業(yè)的管理制度，房地產(chǎn)中小企業(yè)除了存在上述問題需要克服以外，由于行業(yè)特點(diǎn)，在企業(yè)發(fā)展過程中的質(zhì)量管理制度、客戶服務(wù)制度都是企業(yè)所必須重視的。

2.對(duì)策

2.1提高中小企業(yè)自身實(shí)力和素質(zhì)解決融資瓶頸、管理瓶頸針對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須逐步按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求建立科學(xué)的管理體系，尤其是對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和形成完整的內(nèi)部監(jiān)控系統(tǒng)，尤其要規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督制度保證相關(guān)信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，提高企業(yè)有關(guān)信息的透明度，使企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)。在保證真實(shí)傳達(dá)信息的基礎(chǔ)上，通過企業(yè)再造、激活企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，這是企業(yè)信用的本質(zhì)體現(xiàn)。因?yàn)?，現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度是企業(yè)高成長(zhǎng)性的保證，未來中小企業(yè)在市場(chǎng)融資盡管不要求企業(yè)的最低盈利水平，可投資者必須有足夠的理由相信該企業(yè)具有較高的成長(zhǎng)性，是一個(gè)有前途的企業(yè)，另一方面也是滿足間接投資主體如銀行對(duì)企業(yè)進(jìn)行債務(wù)性投資獲取真實(shí)信息的需要。

2.2樹立品牌是企業(yè)第二生產(chǎn)力思想，加強(qiáng)品牌建設(shè)品牌是一個(gè)企業(yè)的實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標(biāo)的綜合體現(xiàn)，以核心競(jìng)爭(zhēng)力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然產(chǎn)物。一個(gè)有影響的品牌，不僅可以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得越來越大的市場(chǎng)份額，而且售價(jià)比一般同類產(chǎn)品要高出許多。房地產(chǎn)商品于其自身的特點(diǎn)，一般消費(fèi)者不可能對(duì)諸如開發(fā)商的各類承諾是否能兌現(xiàn)，房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的質(zhì)量是否有保障，今后小區(qū)物業(yè)的管理水平如何等方面有非常詳細(xì)的了解，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須運(yùn)用品牌這一無形資產(chǎn)來提高消費(fèi)者對(duì)其產(chǎn)品的忠誠度。未來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將是品牌的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)必須在產(chǎn)品質(zhì)量、外觀、功能、小區(qū)環(huán)境、售后服務(wù)等方面不斷努力，才能塑造出自己的品牌。

2.3創(chuàng)新企業(yè)制度探索適合房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的好制度這就要求企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵人物必須把握人治管理與制度管理之間的平衡。制度管理效率最高的關(guān)鍵在于與企業(yè)發(fā)展的實(shí)際狀況相吻合。對(duì)制度化信心減低源于對(duì)制度化期望過高，以及對(duì)自己實(shí)際判斷失誤。制度化的過程不可能是一蹴而就，它必然要求企業(yè)從最關(guān)鍵最緊迫的的事件開始的，由低到高并漸進(jìn)而行。海爾當(dāng)年規(guī)定“車間里不準(zhǔn)隨地大小便”，現(xiàn)在看來水平之低，但當(dāng)時(shí)的確適合海爾的實(shí)際。在那個(gè)時(shí)候，海爾不必制定非常復(fù)雜的績(jī)效考核制度。

2.4內(nèi)部加大人才培養(yǎng)力度，外部加強(qiáng)人才引進(jìn)專業(yè)化的管理要求房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)上配備專業(yè)化的管理人才，提升企業(yè)及項(xiàng)目的管理水平，提高效率，降低成本，以獲得更多的利潤(rùn)。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，企業(yè)只有具備較高的項(xiàng)目成本管理水平，使開發(fā)成本低于行業(yè)平均水平，才能在競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視人才工作，盡早培養(yǎng)出一批專業(yè)化的投資管理人才，使他們成為既具備房地產(chǎn)運(yùn)作的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，全面了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，又具備財(cái)務(wù)分析、投資管理及相關(guān)法律知識(shí)的復(fù)合型管理人才。尤其在人才管理上，一方面要?jiǎng)?chuàng)造盡可能好的人文環(huán)境，另一方面要有好的幫帶機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)人才早日脫穎而出。