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一、商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動性研究的重要意義

近年來，我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民生活水平也不斷提高。隨著人們對商品房地產(chǎn)關(guān)注度的不斷提高，商品房經(jīng)濟(jì)的概念逐漸走入了人們的生活當(dāng)中。相應(yīng)的商品房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)不是一成不變的事物，其有著自己的發(fā)展規(guī)律呈現(xiàn)一個周期性的波動狀態(tài)。我們把這個這個現(xiàn)象稱之為商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期波動性。嚴(yán)格來講，商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是宏觀經(jīng)濟(jì)形式的一種。這這是知己關(guān)乎民生要點部分所在，所以研究商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動性是保持我國商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵所在。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)體系中所占據(jù)的重要位置。我們可以這么理解，它所具備的產(chǎn)品的基礎(chǔ)性以及創(chuàng)造的社會大額財富性的特點都成就其在國民經(jīng)濟(jì)的主體地位。作為一種產(chǎn)業(yè)，它必然具備一定的產(chǎn)業(yè)周期，產(chǎn)業(yè)周期的規(guī)律受到宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的制約。在我國，商品房地產(chǎn)的整個發(fā)展過程就是一個從萌芽到壯大的過程。然而這個發(fā)展過程也不是一個平穩(wěn)的直線而是一個波動的曲線。特別值得一提的就是，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)波動性曲線能夠客觀反映我國房地產(chǎn)事業(yè)的興盛程度。本文將詳細(xì)論述房地產(chǎn)波動理論的研究內(nèi)容和研究方法，進(jìn)一步從理論和實際上把握市場機制的健全方案和政策調(diào)整，以確保我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠平穩(wěn)有序的發(fā)展。

二、商品房地產(chǎn)波動理論研究

首先，關(guān)于經(jīng)濟(jì)的波動與經(jīng)濟(jì)的周期理論研究?？v觀整個人類社會發(fā)展史，人類經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是上下波動的。在這種波動的作用下，人類社會的經(jīng)濟(jì)或者出現(xiàn)了進(jìn)步或者出現(xiàn)了災(zāi)難式樣的倒退。這種關(guān)于經(jīng)濟(jì)周期波動的理論，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家在很早之前就已經(jīng)有了系統(tǒng)的理論記載。在這種理論中所帶來的波動曲線當(dāng)中，我們不難發(fā)現(xiàn)人類社會的經(jīng)濟(jì)在不同時期增長的速度也不一樣。同時，實際的增長曲線也于所期望的曲線存在著偏差。要知道，只有縮小這種偏差才能夠達(dá)到我們預(yù)期的穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長模式。特別值得一提的是經(jīng)濟(jì)周期的概念從不同的角度來看可以由不同的理解，比如說有的學(xué)家按照邏輯的理論來分析，那么經(jīng)濟(jì)周期的波動性就是一種偏離均衡性質(zhì)的體現(xiàn)，也有學(xué)家從經(jīng)濟(jì)的收縮與擴(kuò)張角度出發(fā)，得出的結(jié)論也不盡相同。本文在這里就不加贅述了。其次關(guān)于商品房地產(chǎn)周期與房地產(chǎn)波動理論研究。我們可以這么理解，商品房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)周期主要包括四個階段：1、繁榮階段；2衰退階段；3、復(fù)蘇階段；4、蕭條階段。這四個階段放到宏觀經(jīng)濟(jì)的運動過程中，就可以看出我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不規(guī)則的波動性。還有就是，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的不規(guī)則所表現(xiàn)來的經(jīng)濟(jì)增長狀態(tài)表現(xiàn)出一種連續(xù)的和動態(tài)的特點。通過對該種特點的研究我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長曲線與實際曲線的偏差程度的研究更能夠?qū)嶋H的反映出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長的特征。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實際增長曲線與趨勢增長曲線的偏離程度越大，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動幅度也就越大，房地產(chǎn)增長的穩(wěn)定程度就越差，反之，房地產(chǎn)增長的穩(wěn)定程度就越好。最后，我們來談?wù)勆唐贩康禺a(chǎn)周期波動與經(jīng)濟(jì)周期波動的關(guān)系。商品房地產(chǎn)周期波動與經(jīng)濟(jì)周期波動總的發(fā)展來說是密切相關(guān)的，也可以分兩個不同層次來分析房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系。因為，一方面房地產(chǎn)周期波動是經(jīng)濟(jì)周期波動這個大范疇的一部分，是房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)周期波動；另一方面，房地產(chǎn)周期波動是房地產(chǎn)行業(yè)運行過程中經(jīng)濟(jì)周期波動，也就是說房地產(chǎn)周期波動是經(jīng)濟(jì)周期波動在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)運行過程中表現(xiàn)出來的運動形態(tài)。

三、新時期如何防止我國商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大幅波動

我國房地產(chǎn)的周期性波動，其波動的幅度不盡相同，我國地方經(jīng)濟(jì)目前是典型的土地財政經(jīng)濟(jì)，因此房地產(chǎn)的劇烈波動會明顯降低百姓的購房意愿，造成房地產(chǎn)的價格上漲乏力，并最終造成政府賣地價格較低，使得地方政府失去GDP的有效獲取手段。在地方財政吃緊后，又會造成地方的基礎(chǔ)設(shè)施投入不足，造成宏觀經(jīng)濟(jì)的普遍衰退。因此，減少房地產(chǎn)的劇烈波動是關(guān)系到國計民生的重要課題，應(yīng)盡可能的減少房地產(chǎn)的系統(tǒng)性風(fēng)險和周期風(fēng)險。第一，穩(wěn)定房地產(chǎn)尤其是商品房的價格。房價作為房地產(chǎn)景氣程度的一個重要指標(biāo)，其穩(wěn)定性是房地產(chǎn)的重要基石，因此應(yīng)該從內(nèi)部和外部兩個方面減少商品房價格的劇烈波動。在供求關(guān)系出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變時，應(yīng)考慮采取政策法規(guī)等強制性手段穩(wěn)定房價，避免房價的劇烈下跌。同時應(yīng)利用房價的波動周期，最大限度的挖掘出讓土地的價值。對土地價格和商品房價格的雙向控制也是保證降低房地產(chǎn)波動的必要手段，在宏觀調(diào)控方面，中央的政策在地方的可變性較小，但是地方的微觀調(diào)控往往能夠起到重要的穩(wěn)定效果。因此對商品房的價格的調(diào)控應(yīng)堅持中長期執(zhí)行國家宏觀政策，短期調(diào)控作為輔助的策略。第二，促進(jìn)居民的商品房消費能力。作為商品房的購買主力，居民的購買能力和購買欲望也是房地產(chǎn)走向的重要因素。隨著居民消費水平的提高，購買需求會由剛需轉(zhuǎn)向改善性住房，這一改變也就帶來了房地產(chǎn)的二次價值挖掘。由于改善性住房需求的不斷增強，也減少了居民購房的盲目性和投機性，從而從根本上減少了房地產(chǎn)價格劇烈波動的因素之一。同時，對于低收入人群，政府應(yīng)積極開發(fā)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障措施，控制商品房與保障性住房的比重完善房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系和供求機制，通過多點開花、多渠道解決的方式，完善房地產(chǎn)市場的解決方案，從而減少房地產(chǎn)的劇烈周期性波動。

四、結(jié)束語

綜上所述，國家主導(dǎo)性政策對經(jīng)濟(jì)周期波動造成一定程度的影響，房地產(chǎn)業(yè)同時又具備一定的特殊性，目前在宏觀經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展環(huán)境中，不合理的投資結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)業(yè)中普遍存在，投機需求已經(jīng)超過了人們所需要的比值，這也是制約房地產(chǎn)以正能量過渡周期波動的不可或缺的重要因素。

作者：由海峰單位：遼南技師學(xué)院