籌資方式下房地產(chǎn)論文
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一是開發(fā)階段籌資方式的選擇：具體來講，建設(shè)管理和竣工驗收屬于開發(fā)階段，開放商希望能夠統(tǒng)一籌資進(jìn)度和開發(fā)進(jìn)度，這樣工程需求可以得到滿足，但是不能過度融資，否則資金成本就比較的高。在這個過程中，建設(shè)項目拖延、原材料價格上漲等，都是存在著的風(fēng)險，因此，在本階段中，主要資金來源就是基建墊資，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以向承包商轉(zhuǎn)移部分籌資的難度和風(fēng)險，工程完成之后，用成品資金來替代生產(chǎn)資金。將夾層籌資的方式應(yīng)用過來，有著較高的籌資成本，但是政策因素不會對其產(chǎn)生較大的限制作用，資金籌集難度較小，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有良好的信譽，那么在銜接生產(chǎn)階段和銷售階段的過程中，就可以將短期籌資券的方式給應(yīng)用過來，它具有較低的成本和較快的周轉(zhuǎn)速度，并且期限比較的靈活，可以促使短期資金缺口有效的解決。二是不同房地產(chǎn)開發(fā)項目籌資方式的選擇：對于別墅高等住宅區(qū)等住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項目，高收入群體是其主要的消費對象，那么在籌資過程中，設(shè)計水準(zhǔn)比較的高，需要較高的專業(yè)設(shè)計費用，在開發(fā)的準(zhǔn)備期，有著較大的融資需求，那么就需要對融資渠道進(jìn)行拓展，融資成本較高，存在著較大的銷售風(fēng)險，總體上來講，有著較高的空置率，那么理想的籌資方式就是項目籌資、夾層籌資等。其次是普通商品房等住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項目，中端客戶是其主要消費對象，有著適中的籌資需求，地段和市場情況容易對其銷售產(chǎn)生影響，有著較高的貸款比例，相較于高端客戶來講，有著較高的違約率，那么在籌資租賃的過程中，可以將零首付模式應(yīng)用過來。然后經(jīng)濟(jì)適用房項目，中低收入人群是其主要的消費對象，這類住房往往沒有構(gòu)建于城市中心，有著較為便宜的地價，房屋設(shè)計水平不高，沒有較大的籌資壓力，并且國家出臺了相關(guān)的優(yōu)惠政策，但是也有風(fēng)險存在，有著最高的違約率和貸款比例，那么選擇的籌資方式主要是銀行信貸，也可以輔助采用夾層籌資的方式。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，寫字樓、商鋪和工業(yè)項目等是其主要消費對象，它的風(fēng)險主要是有著較大的籌資需求和較長的時間，銀行信貸難度較大，但是這類項目有著較為穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)和現(xiàn)金流。可以采取聯(lián)合開發(fā)的方式，對于有著較大規(guī)模的開發(fā)項目，也可以借助于海外資金。
二、對我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資的建議
在未來籌資市場發(fā)展中，直接投資將會逐漸取代間接籌資方式，但是我國目前房地產(chǎn)企業(yè)中，直接籌資只占據(jù)了較小的比例，商業(yè)銀行主要是將短期流動貸款提供出來，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，通常需要的是長期資本，那么需求就無法滿足。一是在政策方面：房地產(chǎn)企業(yè)籌資難度較大的一個重要原因是法律制度不夠完善，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資市場不夠規(guī)范和穩(wěn)定。比如，至今還沒有出臺房地產(chǎn)基金法；法律法規(guī)的缺位，制約到了房地產(chǎn)籌資方式的創(chuàng)新，針對這種情況，就需要完善目前的各項法律制度，盡快出臺專門性的法律法規(guī)。二是籌資體系方面：房地產(chǎn)市場如果足夠成熟，銀行貸款和上市發(fā)行股票不能作為開發(fā)商的主要資金來源，在籌資方式，主要應(yīng)該采取債券發(fā)行以及投資基金等方式。如今房地產(chǎn)企業(yè)貸款占據(jù)了較大的比例，顯然不是一種良好發(fā)展的趨勢。房地產(chǎn)項目的投資方應(yīng)該是多樣的，風(fēng)險由多方面來承擔(dān)，要對多元化的房地產(chǎn)籌資體系進(jìn)行構(gòu)建，這樣方可以將堅強的資金鏈和多元化的股東結(jié)構(gòu)提供給房地產(chǎn)開發(fā)，這樣可以更加容易的籌集資金，還可以分散風(fēng)險。三是企業(yè)定位方面：在未來的發(fā)展中，國家為了對房地產(chǎn)開發(fā)市場進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范，會將貨幣政策給應(yīng)用過來，這樣可以避免有違法操作或者過度投機(jī)等行為出現(xiàn)。這樣房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，將會面臨著更加激烈的競爭，涌現(xiàn)出一批新的優(yōu)秀企業(yè)。那么，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，就需要準(zhǔn)確的判斷和把握時局，采取一系列的措施，如對自身產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化，拓展資金籌集渠道以及強化管理等，促使企業(yè)的綜合競爭力得到提升，整體籌資水平也可以得到顯著提升。
三、結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇籌資方式的過程中，會受到諸多因素的影響，需要綜合考慮自身的規(guī)模、業(yè)績、信譽和發(fā)展階段等，結(jié)合內(nèi)外部形勢，選擇科學(xué)的籌資方式；另外，為了在激烈的市場競爭中獲得優(yōu)勢，還需要積極構(gòu)建多元化的籌資渠道，綜合采用多種籌資方式，降低籌資難度，分散風(fēng)險，可以推動房地產(chǎn)企業(yè)獲得更好更快的發(fā)展。相關(guān)部門也需要積極參與進(jìn)來，完善相關(guān)的法律制度，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)籌資市場。
作者：劉影單位：吉林省東坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
