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1房地產(chǎn)項目經(jīng)理不同階段的工作分析

本研究以房地產(chǎn)項目全壽命周期為主線，主要分為前期準備階段、中期施工階段和后期營銷階段，展開論述項目經(jīng)理在不同階段的工作任務(wù)以及工作特點。

（一）前期準備階段

房地產(chǎn)項目全壽命周期的前期準備階段是從項目啟動前的投資分析開始至進場施工前的項目前期工作。項目經(jīng)理在這個階段的主要工作內(nèi)容是：正確選址，對項目所在區(qū)域及周邊環(huán)境進行實地勘察、調(diào)研分析，進行可行性研究；主導策劃項目，將房地產(chǎn)項目的開發(fā)藍圖轉(zhuǎn)化成可操作性強的策劃方案；多方、多部門協(xié)調(diào)工作，從審批立項到籌集資金都需要項目經(jīng)理交際公關(guān)；項目前期宣傳，包括現(xiàn)場宣傳、文案宣傳等。工作特征分析如下：是一種高度集中于腦力勞動的系統(tǒng)活動；地域環(huán)境多變、不穩(wěn)定，多在室外工作；工作群體為高素質(zhì)的知識分子，工作客體多為圖表和數(shù)據(jù)；建立關(guān)系網(wǎng)，獲取各方資源；交流方式多為紙上談兵；工作成果以書面為主，不是實體。

（二）中期施工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目全壽命周期的中期施工階段是從進場施工后直至竣工驗收前的所有工作階段。項目經(jīng)理在這個階段的主要工作內(nèi)容是：①施工現(xiàn)場管理，主要是控制進度、成本和質(zhì)量；②組織協(xié)調(diào)項目參與各方主體；③維持現(xiàn)場秩序及安全管理；④組織竣工驗收等。工作特征分析如下：①工作模式從紙上談兵式轉(zhuǎn)變?yōu)檎鏄寣崗椀膶嵅?；②建設(shè)地點固定，工作多為室外，環(huán)境依然多變；③工程品質(zhì)會受到相關(guān)機構(gòu)的監(jiān)督管理；④工作群體多為建筑工人，理論知識相對缺乏，實際經(jīng)驗豐富；⑤外部協(xié)作性強，管理復雜度高，風險客觀存在；⑥工作成果為實際的建筑物。

（三）后期營銷階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目全壽命周期的后期營銷階段是從房地產(chǎn)竣工驗收后交付使用開始銷售直至物業(yè)管理售后服務(wù)的整個階段。項目經(jīng)理在這個階段的主要工作內(nèi)容是：進行市場調(diào)研；組織營銷團隊；制定定價策略和銷售策略；營銷推廣和現(xiàn)場管理。工作特征：工作主攻心理戰(zhàn)，摸透客戶的需求競爭對手的心理；工作群體為市場客戶，覆蓋面較廣；市場變化迅速，工作也具有動態(tài)性；既有室內(nèi)的銷售工作，也有室外的宣傳和調(diào)研。

2房地產(chǎn)項目經(jīng)理不同階段的能力要素分析

（一）前期準備階段

前期準備階段作為房地產(chǎn)項目的第一階段，項目經(jīng)理必須有高度的熱情，激發(fā)項目成員的積極性。鑒于紙上談兵的交流方式，項目經(jīng)理需運用想象力向人描繪藍圖，并運用創(chuàng)新點引起參與方的關(guān)注。在這個階段，項目經(jīng)理還要及時關(guān)注市場動態(tài)變化，并對各種渠道搜集的信息進行篩選分辨，準確定位。而且在項目初期，涉及的項目干系人眾多，都需要項目經(jīng)理良好的溝通和精湛的公關(guān)。因此，項目經(jīng)理在前期準備階段的能力要素為：工作積極性、創(chuàng)新力、市場洞察力、信息處理能力、談判能力、社會交往能力、判斷力、決策力和戰(zhàn)略眼光。

（二）中期施工階段

中期施工階段作為房地產(chǎn)項目全壽命周期最重要的一個階段，項目規(guī)模龐大，參與人員多雜，項目經(jīng)理需要保證各方消息溝通暢通，協(xié)調(diào)多個層面可能會出現(xiàn)的各種矛盾及沖突，進行進度、成本、質(zhì)量監(jiān)控與調(diào)整。還要在現(xiàn)場管理中指導施工人員，并適當運用激勵手段，鼓舞人心。項目經(jīng)理在施工階段還要承受計劃延遲、成本超支、項目范圍變更等一系列工作壓力。因此，項目經(jīng)理在中期施工階段的能力要素為：非權(quán)力影響力、激勵能力、指導與領(lǐng)導、溝通能力、控制力、抗壓能力、組織協(xié)調(diào)能力、團隊合作精神。

（三）后期營銷階段

后期營銷階段作為最后一個階段，對項目的成功與否起著關(guān)鍵性作用。項目經(jīng)理在這個階段最多的工作就是不斷地與領(lǐng)導、客戶、銷售員、媒體進行溝通，有效地傳達領(lǐng)導對樓盤銷售的策略指示，及時解決客戶糾紛，處理現(xiàn)場突發(fā)事件，認真傾聽客戶的購房需求和業(yè)主意見，善于捕捉客戶的訴求點，積極與各大媒體打交道，打造良好的公眾形象。同時，還要策劃有創(chuàng)意的銷售方案，制定定價策略和營銷策略。因此，項目經(jīng)理在后期營銷階段的能力要素為：溝通能力、傾聽能力、應變能力、洞察力、創(chuàng)新力、社會公關(guān)能力、現(xiàn)場談判能力、信息獲取及處理能力。

3總結(jié)

本文對房地產(chǎn)行業(yè)項目經(jīng)理的能力要素進行了初步探討，但由于知識和水平有限，難免存在不足和局限性，需要在條件具備時，進行更深一步的研究。并將繼續(xù)深化完善指標體系，應用于項目經(jīng)理能力評價，彌補當前房地產(chǎn)領(lǐng)域項目經(jīng)理能力評價方法研究的不足。

作者：方昕 單位：浙江財經(jīng)大學東方學院